OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA

Transkript

1 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA Årsrapport 2006

2 Innhold Olav Thon Eiendomsselskap ASA i korte trekk 4 Hovedtall 5 Årsberetning 6 Årsregnskap konsern Resultat 10 Balanse 11 Egenkapitaloppstilling 12 Kontantstrømanalyse 12 Noter 13 Årsregnskap Olav Thon Eiendomsselskap ASA Resultat 32 Balanse 33 Kontantstrøm 34 Noter 35 Revisors beretning 43 Eierstyring og selskapsledelse 44 Vedtekter 46 Styret 47 Aksjonærforhold 48 Finansielle forhold 50 Utleievirksomhet 52 Større kontor og forretningsbygg 56 Kjøpesentre 58 Eiendomsoversikt 62 Prosjekter 64 English presentation 66 Key figures 67 Report of the Board of Directors 68 Financial information 72 2 Foto: Øivind Haug

3 Historikk Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble etablert i 1982, da en betydelig del av Olav Thon Gruppens eiendommer ble overført til selskapet. Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble notert på Oslo Børs i 1983, og har siden børsnoteringen gjennomgått en betydelig vekst. Årlig leieinntektsnivå for selskapets eiendommer har økt fra kr 27 mill pr til kr mill pr Selskapet inngår i Olav Thon Gruppen, som omfatter virksomheter og selskaper direkte eller indirekte eiet av Olav Thon. Forretningsmessig mål Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskap sin virksomhet er å oppnå best mulig utvikling i egenkapital pr. aksje for å sikre at aksjonærene over tid oppnår en konkurransedyktig avkastning i forhold til sammenliknbare investeringsalternativer. Hovedstrategi Selskapets strategi er å erverve, utvikle og eie eiendommer med sentral beliggenhet. Selskapet skal oppnå høyest mulig verdiskapning på lang sikt gjennom å kombinere effektiv drift av eiendommene, og innovativ videreutvikling av eiendomsporteføljen. Kombinasjonen av løpende høy driftsavkastning på eiendomsporteføljen og langsiktig verdiøkning på eiendommene som følge av videreutvikling, antas å bidra til maksimal verdistigning både i et kort og langt perspektiv. Styre og administrasjon Olav Thon, styrets leder Stig O. Jacobsen, styremedlem Kristian Leer-Salvesen, styremedlem Signe Moland, styremedlem Øystein Trøseid, styremedlem Dag Tangevald-Jensen, administrerende direktør Selskapet har ikke egen administrasjon, men en driftsavtale med Olav Thon Gruppen som sikrer at selskapet til enhver tid trekker på de samlede ressurser i denne organisasjonen. Eiendomsportefølje Ved årsskiftet 2006/2007 eide konsernet 100 eiendommer med tilsammen ca kvm utleiebart areal. Årlig leieinntektsnivå utgjorde pr kr mill. Målt etter leienivå fordeles konsernets eiendomsportefølje slik: 76 % kjøpesenter 24 % næringseiendom OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA

4 2006 i korte trekk Eiendomsmarkedet Utleiemarkedet har vært preget av høy etterspørsel etter lokaler i attraktive kjøpesentre. I Oslo-området har etterspørselen etter kontorlokaler vært økende og leieprisene sigende. I markedet for kjøp og salg av næringseiendom har det har vært stor aktivitet, og fallende avkastningskrav. Investeringer Totale investeringer utgjorde i 2006 kr mill. Investeringene omfatter eiendomsprosjekter under oppføring og direkte eiendomskjøp. Følgende eiendomskjøp ble gjennomført i 2006: 50 % eierandel av kjøpesenteret Bryggerikvartalet i Larvik på kvm. Eierandelen i Berg Senteret AS på ca kvm i Sørlandsparken er økt fra 30 til 47,5 %. 75 % andel i Focus senteret på ca kvm i Fauske i Nordland 30 % andel i Narvik Storsenter på ca kvm. Kapasitetsutnyttelse Kapasitetsutnyttelsen er opprettholdt på et meget tilfredsstillende nivå med en økonomisk ledighetsrate for utleibare arealer på 3,0 % ved utgangen av året ( : 2,7 %). Omsetningen i kjøpesentrene Omsetningen i konsernets 57 kjøpesentre utgjorde totalt kr 25,2 mrd, en økning på 10 % i forhold til Finansiering Norges Bank hevet i 2006 styringsrenten med 1,25 prosentpoeng til 3,5 %. Konsernets gjennomsnittlige innlånsrente utgjorde 4,7 % pr mot 4,1 % ved inngangen til året. Aksjekurs Kursen på aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap steg i løpet av året med 81 % til en sluttnotering pr på kr 850. Det ble i løpet av året utdelt utbytte med kr 3,00 pr. aksje. Samlet har dermed aksjene gitt en avkastning i 2006 på ca. 82 %. Oslo Børs hovedindeks steg i 2006 med 32 %. Salg Hotelleiendommen Grønnegata 50 i Tromsø To næringseiendommer med tilliggende tomter i Gardermoen Park. 25 % andel i Varnaveien handelspark i Rygge kommune. Aksjonærer Pr hadde selskapet aksjonærer. Den største aksjonæren er Thon Gruppen AS med 72,0 % av aksjene, deretter følger Folketrygdfondet med 10,8 % og Millcom Norge AS med 2,2 %. Ferdigstilte prosjekter: Kjøpesenteret Amfi Moss utvidet og bygget sammen naboeeiendommen Bjørnsonkvartalet. Amfi Moss har etter utvidelsen 110 butikker fordelt på kvm. Kjøpesenteret Amfi Ørsta (40 % eierandel) med 28 butikker på kvm. Prosjekter i arbeid: Sandvika Storsenter, Bærum - utvidelse «Lille Bislett», Oslo nybygg Amfi Madlatorget, Stavanger utvidelse Rådhusgata 7b, Oslo konvertering fra kontor til bolig Storo Storsenter, Oslo utvidelse Leieinntektsnivå Leieinntektsnivået for konsernets eiendommer utgjør kr mill. pr Foto: Øivind Haug

5 IFRS IFRS IFRS NGAAP NGAAP Note Millioner kroner Drift Leieinntekter Verdiendring investeringseiendommer Driftsresultat Årsresultat Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Eiendommer Leieinntektsnivå pr Bokført verdi investeringseiendommer Kjøpesentre 76 % 75 % 52 % 52 % 50 % Næringseiendom 24 % 25 % 48 % 48 % 50 % Utleiegrad 97,0 % 97,3 % 97,3 % 97,2 % 97,6 % Hovedtall 1) Investeringer Netto investeringer Soliditet Bokført egenkapital Bokført egenkapitalandel 36 % 33 % 45 % 26 % 24 % Børsverdi Likviditet Likviditetsreserve Rentedekningsgrad 4 3,7 3,9 3,4 2,5 2,3 Gjeldsportefølje Langsiktig rentebærende gjeld Gjennomsnittsrente 4,7 % 4,1 % 4,0 % 5,2 % 6,7 % Andel langsiktig rentebinding (over 1 år) 48 % 48 % 47 % 66 % 54 % Hovedtall PR. aksje (kroner) Børskurs høy Børskurs lav Børskurs årsslutt Utbytte 8,00 3,00 60,00 5,00 4,50 Resultat pr. aksje 116,00 107,27 58,87 17,80 15,67 Underliggende kontantstrøm 5 86,88 50,85 46,81 28,30 25,34 Børskurs årsslutt: underliggende kontantstrøm 5 9,78 9,24 8,67 10,42 8,29 1) Endrede regnskapsprinsipper mm. gjør at enkelte størrelser avviker fra det som er oppgitt i tidligere årsrapporter. 2) Basert på børskurs ved årets siste handledag. 3) Summen av likvide midler og ubenyttede kredittrammer. 4) (Underliggende kontantstrøm (5) + netto betalte finanskostnader) / (netto betalte finanskostnader) 5) Resultat før skatt -/+ realisasjonsgevinst/tap anleggsmidler + avskrivninger +/- verdiendringer investeringseiendom +/- verdiendring finansielle instrumenter.

6 Årsberetning Olav Thon Eiendomsselskap oppnådde også i 2006 et sterkt resultat, og konsernets resultat før skatt ble kr mill (kr mill). Resultat pr. aksje i 2006 ble kr 116,00 (kr 107,27). Konsernets samlede egenkapital pr utgjorde kr mill, og egenkapitalandelen var dermed 36 %. Eiendomsporteføljen har en høy utleiegrad, og den økonomiske ledigheten var ved årsskiftet ca. 3 %. Konsernets 57 kjøpesentre omsatte i 2006 for kr 25,2 mrd (+ 10 %). På sammenlignbart areal var veksten ca. 4 %. Resultat og balanse Konsernets leieinntekter i 2006 var kr mill (kr 925 mill). Leieveksten forklares både av nyinvesteringer, økte leienivå på eksisterende eiendomsportefølje og regnskapsmessig innkonsolidering av Amfi Eiendom ASA fra 2. halvår 05. Tendensen i eiendomsporteføljen er vekst i leieinntektene både i kjøpesenter- og kontoreiendomssegmentet Andre driftsinntekter utgjorde kr 666 mill (kr 269 mill), hvorav gevinst ved salg av anleggsmidler utgjør kr 57 mill. Resultatet fra boliger produsert for videresalg avregnes løpende i tråd med prosjektenes ferdigstillelsesgrad. Det er i 2006 inntektsført kr 161 mill i salgsinntekter, mens det i driftskostnadene inngår produksjonskostnader med kr 107 mill. Netto resultatbidrag fra boligprosjekter i 2006 utgjør dermed kr 54 mill. Konsernets samlede egenkapital pr var kr mill (kr mill), og egenkapitalandelen var dermed 36 % (33 %). Forslag til anvendelse av årsoverskuddet i morselskapet Styret foreslår at det utbetales utbytte for regnskapsåret 2006 med kr 8 pr. aksje, totalt kr 84,5 mill. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASA: Utbytte, kr 8,00 pr. aksje Overført til annen egenkapital Disponert overskudd Kr 84,5 mill Kr 30,1 mill Kr 114,6 mill Morselskapets frie egenkapital utgjorde pr kr 0,2 mill. Konsernets samlede egenkapital var på samme tidspunkt kr mill. Flere store eiendomsprosjekter er under oppføring og forventes ved ferdigstillelse å bidra til en vesentlig verdiskapning for konsernet. Aksjekursen steg i 2006 med 81 %, og styret foreslår at det utbetales utbytte Felleskostnader som er viderebelastet leietakerne utgjorde kr 335 mill (kr 198 mill), og inngår i resultatregnskapet både som inntekt og kostnad med samme beløp. Øvrige driftskostnader viser en økende tendens i tråd med veksten i eiendomsporteføljen. Konsernets driftsresultat før verdijusteringer ble kr mill (kr 752 mill). Forutsetning om fortsatt drift/ Regnskapsstandard Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er kjøp, utvikling og forvaltning av fast eiendom, samt deltakelse i andre selskaper med tilsvarende virksomhet. Virksomheten er rettet mot det norske marked. for 2006 med kr 8 pr. aksje; totalt kr 85 mill. På tross av et stigende rentenivå, vurderes konsernets rammebetingelser fortsatt å være gode. Verdijustering av investeringseiendommer utgjorde i 2006 kr 856 mill, (kr mill) og forklares både av leievekst og reduserte avkastningskrav på enkelteiendommer. Det vises for øvrig til senere avsnitt vedrørende eiendomsporteføljen. Resultat av finansielle instrumenter utgjorde i 2006 kr 169 mill (kr -89 mill), og forklares av økt markedsverdi på renteswaper som følge av stigende langsiktige renter. Netto øvrige finansposter utgjorde kr -287 mill (kr -163 mill) Finanskostnadene øker både som følge av høyere rentebærende gjeld og et noe stigende rentenivå. Konsernet har en eiendomsportefølje av høy kvalitet, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetanse. I tråd med krav i norsk regnskapslovgiving bekrefter styret at betingelsene for å avlegge årsregnskapet under forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Etter styrets vurdering er det ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som er av betydning for bedømmelsen av konsernets stilling og resultat. Olav Thon Eiendomsselskap ASA avlegger årsregnskapet for konsernet i overensstemmelse med IFRS, International Financial Reporting Standards Resultat før skatt i 2006 ble kr mill (kr mill), og etter avsetning til skatter ble periodens resultat kr mill (kr mill). Konsernets eiendeler hadde pr en samlet verdi på kr mill (kr mill), hvorav investeringseiendommene utgjorde kr mill (kr mill.) Investeringer og salg Konsernets investeringer utgjorde i 2006 kr mill, og gjelder både investeringer i eiendomsprosjekter under oppføring og direkte eiendomskjøp. 6 Følgende eiendomskjøp er gjennomført i 2006:

7 50 % andel i kjøpesenteret Bryggerikvartalet i Larvik på kvm. Eierandelen i Berg Senteret på ca kvm. i Sørlandsparken er økt fra 30 til 47,5 % 75 % andel i Focus-senteret på ca kvm. i Fauske i Nordland 30 % andel i Narvik Storsenter på ca kvm. Det er videre inngått intensjonsavtale om overtakelse av resterende 70 % av senteret. Vektet gjennomsnittlig restløpetid for konsernets leiekontrakter utgjorde ved årsskiftet ca. 4 år. Omsetningen i konsernets 57 kjøpesentre var i 2006 på kr 25,2 mrd, hvorav kr 2,5 mrd kommer fra sentre som forvaltes for andre eiere. Omsetningen er ca. 10 % høyere enn i 2005, og på sammenlignbart areal var veksten rundt 4 %. Pilestredet 54-56/Dalsbergstien 19) på totalt kvm består av 224 leiligheter, 90 garasjeplasser og rundt kvm næringsareal. Det alt vesentlige av leilighetene er solgt og næringsdelen er utleid. Første del av prosjektet ferdigstilles i september 2007, og andre del i mars Kjøpesenteret Madlatorget i Stavanger utvides fra kvm til totalt kvm. Senterets nye del åpner i november, og senteret omdøpes da til Amfi Madla. Amfi Madla vil omfatte ca 80 butikker fordelt på kvm forretningsareal og dessuten inneholde kvm kontorer. Storo Storsenter i Oslo utvides med ca kvm. Prosjektet er igangsatt og den endelige ferdigstillelsen planlegges til sommeren Kontoreiendommen Rådhusgata 7b i Oslo på ca kvm bygges om fra kontor til 91 leiligheter. Prosjektet planlegges ferdigstilt i 1. kvartal Konsernet har solgt hotelleiendommen Grønnegata 50 i Tromsø og to næringseiendommer med tilliggende tomteområder i Gardermoen Park. Videre har konsernet solgt en 25 % andel i Varnaveien Handelspark i Rygge kommune Etter årsskiftet er det inngått avtale om kjøp av Kirkenes Senter på ca kvm. i Sør-Varanger kommune. Eiendomsporteføljen og markedsmessig risiko Olav Thon Eiendomsselskaps strategi har siden børsnoteringen i 1983 vært å erverve, utvikle og eie næringseiendommer med attraktiv beliggenhet. Konsernets største markedsmessige risiko er knyttet til utviklingen i leieprisene og utleiegraden i eiendomsporteføljen. Nedgang i leieprisene og /eller økt ledighet i eiendomsporteføljen vil bidra til lavere leieinntekter. 76 % av konsernets leieinntekter kommer fra ledende kjøpesentre. De store og solide kjedene innenfor detaljhandelen utgjør en betydelig andel av leietakerne og leiekontraktene har en balansert forfallsstruktur. På tross av et høyere rentenivå antas veksten i privat forbruk å opprettholdes på et høyt nivå i de nærmeste årene. Rammebetingelsene for kjøpesentersegmentet vurderes derfor fortsatt å være positive, og risikoen for økt ledighet og leieprisfall vurderes derfor som lav. I tillegg styrkes markedsposisjonen ytterligere ved at det i 2007 gjennomføres oppgraderinger og utvidelser ved flere av konsernets kjøpesentre. Årlig leieinntektsnivå for konsernets eiendommer utgjorde pr kr mill, mot kr mill pr Eiendomsporteføljen har pr en bokført verdi på kr mill, hvorav virkelig verdi av investeringseiendommer utgjør kr mill. Verdivurderingen er basert på et gjennomsnittlig avkastningskrav på 6,5 %, mens enkelteiendommenes avkastningskrav varierer fra 5,5 % til 8,8 %. Utleiegraden er fremdeles høy, med en økonomisk ledighetsrate for eiendomsporteføljen på 3 %. ( : 2,7 %). Konsernets eiendomsportefølje fordeles på følgende segmenter (målt etter leienivå): Kjøpesenter 76 % Næringseiendom 24 % 70 % av konsernets leieinntekter kommer fra eiendommer beliggende i storbyregioner, og 30 % fra kjøpesentereiendom i øvrige deler av Norge. 24 % av konsernets leieinntekter kommer fra næringseiendom i Oslo-området. Eiendommene er leid ut til et stort antall leietakere innenfor ulike bransjer og leiekontraktene har en balansert forfallstruktur. På bakgrunn av dette, og det positive markedet for kontoreiendom, vurderes risikoen for økt ledighet de nærmeste årene som lav også innenfor dette segmentet. Eiendomsprosjekter Ferdigstilte prosjekter: Kjøpesenteret Amfi Moss ble i 2006 utvidet og bygget sammen med et kvm. stort nybygg på naboeiendommen «Bjørnsonkvartalet». «Nye» Amfi Moss med 110 butikker fordelt på ca kvm. forretningsareal åpnet i 4. kvartal. Kjøpesenteret Amfi Ørsta (40 % eierandel) med 28 butikker på ca kvm, ble åpnet i 4. kvartal. Prosjekter i arbeid: Utvidelsen av Sandvika Storsenter i Bærum kommune med totalt kvm og 600 nye parkeringsplasser går etter planen, og det er stor interesse for å etablere seg i senteret. Åpningen av «nye» Sandvika Storsenter - er planlagt til oktober Eiendomsprosjektet «Lille Bislett» (kvartalet Konsernet har videre et antall eiendomsprosjekter i planleggingsfasen, hvor gjennomføringstidspunktet blant annet avhenger av markedsvurderinger og offentlige tillatelser. Eiendomsmarkedet Etterspørselen etter leie av lokaler i kjøpesentrene er fortsatt høy og leieprisene er stigende. Kjøpesentrenes omsetning steg betydelig også i 2006, og bidro til en fortsatt leievekst i dette eiendomssegmentet. Attraktive handelseiendommer utenfor kjøpesentrene har også i 2006 hatt en positiv utvikling. Det er høy etterspørsel og stigende leiepriser også for denne type eiendom. Veksten i norsk økonomi var også i 2006 høy, antall sysselsatte personer økte betydelig og etterspørselen etter kontorlokaler var økende. Tilbudet av nye kontorarealer var i 2006 langt lavere enn etterspørselen, og sammen medførte dette betydelig redusert kontorledighet og stigende leiepriser. Etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt var i 2006 svært høy, og den samlede omsetningen var langt høyere enn tidligere år. Stadig flere investorgrupper viser interesse for næringseiendom, og i 2006 bidro

8 eiendomsfond og nyetablerte eiendomsselskap til en rekordhøy omsetning av næringseiendom. Den store etterspørselen bidro til fallende avkastningskrav og dermed økte priser på næringseiendom. Finansielle forhold Olav Thon Eiendomsselskap opererer i en kapitalintensiv bransje hvor valg av finansiell strategi er av stor betydning. Et sentralt element i den finansielle strategi er derfor målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver. Målsettingen skal sikre konsernet finansiell handlefrihet til å kunne utnytte interessante investeringsmuligheter raskt, og dessuten reduserer den finansielle risiko vesentlig. Pr var konsernets samlede egenkapital kr mill, og egenkapitalandelen var dermed 36 %. Finansiell risiko Konsernets finansielle risikoer kan deles i kredittrisiko, likviditetsrisiko og renterisiko Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler den avtalte leien. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere fra ulike bransjer. Olav Thon Eiendomsselskap vurderes å ha solide leietakere i tillegg til at det er etablert strenge betalings- og sikkerhetsprosedyrer i forbindelse med inngåelse av leieavtalene. Konsernet har de senere år hatt lave tap på leiekrav. Likviditetsrisiko Likviditetsrisikoen styres ved å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Likviditetsreserven består av både likvide omløpsmidler og ubenyttede kredittrammer i ulike finansinstitusjoner. Styret har fastsatt målsettinger for likviditet som skal sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte interessante investeringsmuligheter raskt, og dessuten bidra til å dempe den finansielle risiko vesentlig. Likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld reduseres både ved at ulike finansieringskilder anvendes, og at konsernets refinansieringsbehov innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til den tilgjengelige likviditetsreserven. Likviditetsrisikoen dempes ytterligere ved at det er definert rammer for netto finansieringsbehov innenfor gitte tidshorisonter også utover de neste 12 måneder. Ved årsskiftet var konsernets tilgjengelige likviditet kr mill, bestående av kortsiktige plasseringer på kr 482 mill og ubenyttede kredittrammer på kr 970 mill. I tillegg vurderes konsernets portefølje av heftelsesfrie eiendommer å representere en betydelig likviditetsreserve. Av konsernets langsiktige rentebærende gjeld på kr mill, forfaller kun 6 % i 2007, 30 % i perioden , mens 60 % forfaller i 2012 eller senere. Vektet gjennomsnittlig restløpetid for låneporteføljen er 6,2 år (7,2 år). Renterisiko Gjennom bruk av finansielle instrumenter tilpasses konsernets rentereguleringsprofil til gjeldende renteforventinger og til definerte målsettinger for renterisiko. For å redusere resultateffekten av renteendringer i det kortsiktige rentemarkedet, har konsernet en betydelig andel langsiktig rentebinding. For den delen av porteføljen med kortsiktig rentebinding, dempes renterisikoen noe ved at tidspunktene for renteregulering balanseres. 52 % av gjelden skal rentereguleres i 2007, 1 % i årene , mens 47 % av gjelden har renten bundet frem til 2012 eller senere. Gjennomsnittlig rentebinding var pr på 4,4 år. Konsernets gjennomsnittsrente var 4,7 % ved utgangen av 2006, mot 4,1 % ved foregående årsskifte. Miljømessig status Konsernets virksomhet, som er utvikling og eierskap av næringseiendom, forurenser i liten grad det ytre miljø. Konsernets retningslinjer tilsier dog at miljøarbeidet skal være en naturlig og integrert del av virksomheten. Det fokuseres derfor på miljøvennlige tiltak, både i forbindelse med egen eiendomsvirksomhet og leietakernes bruk av eiendommen. Eksempler på iverksatte miljøtiltak er programmer for lavere energiforbruk i eksisterende eiendomsportefølje, bruk av miljøvennlige materialer i konsernets nybygg samt miljøvennlig avfallshåndtering. Olav Thon Eiendomsselskap forvalter en betydelig eiendomsmasse og er derved med på å prege lokalmiljøet der eiendommene er beliggende. Viktige bidrag i utviklingen av det ytre rom gjennomføres både gjennom rehabilitering, vedlikehold og nybygging. Organisasjon og operasjonell risiko Olav Thon Eiendomsselskap skal være en arbeidsplass med likestilling mellom kvinner og menn, slik at begge kjønn gis like muligheter til arbeid og faglig utvikling. Det er ikke avdekket noen forskjellsbehandling av kvinner og menn, og styret anser derfor at den faktiske tilstanden på dette området er tilfredsstillende. Det er derfor ikke iverksatt, eller planlagt iverksatt spesielle tiltak av betydning i forbindelse med likestilling mellom kjønnene eller arbeidsmiljøet generelt. Konsernet hadde 168 årsverk direkte engasjert ved utgangen av Tilsvarende tall for morselskapet var 33 årsverk. Av konsernets ansatte er 35 % kvinner og 65 % menn. Det tilstrebes balanse mellom kvinner og menn på alle stillingsnivåer. En av selskapets fem styremedlemmer er kvinne. Sykefraværet utgjorde 3,5 % i Det har ikke oppstått skader eller ulykker i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig. Styret anser at det generelle arbeidsmiljøet er tilfredsstillende. Konsernets operasjonelle risiko er primært knyttet til medarbeidere og systemer for forvaltning av virksomheten ikke skulle fungere som forutsatt. Forvaltningen er organisert slik at risikoen knyttet til enkeltpersoners aktiviteter og fravær er betydelig redusert, og konsernets revisor foretar dessuten systematiske risikovurderinger av ulike sider ved konsernets drift og forvaltning. Aksjonærforhold Kursen på aksjene i Olav Thon Eiendomsselskap steg i løpet av året med hele 81 %, til en sluttnotering pr på kr 850. Medregnet utbytte på kr 3 pr. aksje, har aksjen gitt en avkastning på 82 %. Hovedindeksen ved Oslo Børs steg i 2006 med 32 %. I løpet av den siste 5 års perioden fra 2002-

9 2006 har aksjene i Olav Thon Eiendomsselskap gitt en samlet avkastning på ca. 550 %. I samme periode har hovedindeksen på Oslo Børs steget med ca. 160 %. I 2006 ble det omsatt aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap ASA over Oslo Børs. Aksjen ble omsatt på 219 av 255 børsdager. Høyeste og laveste notering var henholdsvis kr 850 og kr 465. Styret foreslår at det utbetales utbytte for regnskapsåret 2006 med kr 8,00 pr. aksje. På selskapets ordinære generalforsamling ble det vedtatt å nedsette aksjekapitalen ved å slette selskapets beholdning av egne aksjer. Ny aksjekapital er dermed kr , fordelt på aksjer à kr 10. I juni ble det utbetalt ordinært aksjeutbytte for regnskapsåret 2005 med kr 3,00 pr. aksje. Fremtidsutsikter Veksten i norsk økonomi forventes å være høy også i 2007, selv med et høyere rentenivå. Med bakgrunn i den sterke veksten i norsk økonomi, har Norges Bank siden sommeren 2005 hevet styringsrenten gradvis med 2,25 prosentpoeng til 4,00 %. Det gis signaler om at renten vil økes videre i tiden fremover. Som følge av at det forventes økt lønnsvekst, antas veksten i privat forbruk å opprettholdes på et høyt nivå de nærmeste årene selv med et høyere rentenivå. De positive rammebetingelsene for kjøpesentre og sentralt beliggende handelseiendommer antas derfor å vedvare. Rundt 24 % av konsernets leieinntekter kommer fra sentrale næringseiendommer i Oslo-området. Eiendommene har et stort antall leietakere fra ulike bransjer og leiekontraktene har en balansert forfallstruktur. Muligheten for å øke utleiegraden og leieinntektene også innen dette eiendomssegmentet vurderes som god. Norges Banks normalisering av rentenivået vil bidra til at konsernets finanskostnader vil øke i tiden fremover. På tross av et noe høyere rentenivå, vurderer styret at konsernets solide eiendomsportefølje og sterke finansielle posisjon gir et godt grunnlag for gode resultater fra Olav Thon Eiendomsselskap også i tiden fremover. Det ble videre på generalforsamlingen vedtatt å fornye styrets fullmakt til å erverve inntil 10 % av selskapets aksjer. Fullmakten er ikke benyttet i 2006, og ved årsskiftet eier dermed selskapet ingen egne aksjer. Pr hadde Olav Thon Eiendomsselskap ASA aksjonærer. 76 % av konsernets leieinntekter kommer fra kjøpesentre. Det forventes at leienivået og utleiegraden i dette segmentet opprettholdes i tiden fremover. I Oslo-området er det økt etterspørsel etter attraktive kontorlokaler og leieprisene er stigende. Det forventes at den positive markedsutviklingen vil vedvare i tiden fremover. Oslo, 28. mars 2007 Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA Olav Thon Øystein Trøseid Kristian Leer-Salvesen Signe Moland Stig Berg-Jacobsen Dag Tangevald-Jensen

10 Resultatregnskap Konsern Resultatregnskap konsern IFRS IFRS IFRS Note (Beløp i kr) Leieinntekter 1, 13, 25, Andre driftsinntekter 1, Andre driftskostnader 7, 8, 13, 15, 25, Ordinære avskrivninger Driftsresultat før verdiendringer Verdiendring investeringseiendommer Driftsresultat Andel resultat i tilknyttede selskaper 1, Finanskostnader 1, Resultat finansielle instrumenter 1, Finansinntekter 1, Resultat før skatt Skattekostnader 1, Årsresultat Tilordnet: Aksjonærer Minoritetsinteresser Resultat pr. aksje 24 kr 116,00 kr 107,27 kr 58,87 Resultat pr. aksje utvannet 24 kr 116,00 kr 107,27 kr 58,87 10

11 Balanse konsern IFRS IFRS IFRS Note (Beløp i kr) EIENDELER Utsatt skattefordel Investeringseiendommer Varige driftsmidler Investeringer i tilknyttede selskap 1, Andre finansielle anleggsmidler 14, Anleggsmidler Varebeholdning 15, Kundefordringer Andre fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Omløpsmidler Balanse Konsern Sum eiendeler EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Avsetning for forpliktelser Langsiktig gjeld 18, Leverandørgjeld Betalbar skatt Annen kortsiktig gjeld 20, 21, Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld Oslo, 28. mars 2007 Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA Olav Thon Øystein Trøseid Kristian Leer-Salvesen Signe Moland Stig Berg-Jacobsen Dag Tangevald-Jensen 11

12 Kontantstrømoppstilling Konsern Egenkapitaloppstilling konsern Note Innskutt egenkapital (Beløp i kr) Opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Egenkapital pr Endrede regnskapsprinsipper Effekt av implementering av IFRS Korrigert egenkapital Årets resultat Utbytte Øvrige endringer Egenkapital pr Endrede regnskapsprinsipper - - Effekt av implementering av IAS Korrigert egenkapital Årets resultat Utbytte Minoritetsinteresser fra oppkjøp Øvrige endringer Egenkapital pr Årets resultat Utbytte Minoritetsinteresser fra oppkjøp Øvrige endringer Egenkapital pr Kontantstrømoppstilling konsern Note IFRS IFRS IFRS (Beløp i kr) Sum Resultat før skatter Verdiendring investeringseiendommer Verdiendring finansielle instrumenter Resultat i tilknyttede selskaper Betalte skatter Gevinst/tap anleggsmidler 6, Ordinære avskrivninger Forskjell mellom kostnadsførte og utbetalte pensjoner Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler 12, Innbetalinger tilknyttet andre investeringer Utbetalinger tilknyttet andre investeringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved opptak av rentebærende gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld Utbetalinger av utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter pr Kontanter og kontantekvivalenter pr Ubenyttet del av kassekreditt og andre trekkrettigheter

13 Generelt Olav Thon Eiendomsselskap ASA er hjemmehørende i Norge. Konsernregnskapet er vedtatt av morselskapets styre 28. mars Konsernregnskapet er fra og med 2005 utarbeidet i overensstemmelse med International Financial Accounting Standards (IFRS) som er fastsatt av EU. Tallene for 2004 er omarbeidet tilsvarende. I det følgende beskrives de viktigste regnskapsprinsipper som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Disse prinsipper er benyttet på samme måte i alle perioder, med unntak av «Finansielle instrumenter» (IAS 39 og IAS 32) som iht. gjeldende overgangsregler er implementert fra og med 1. januar 2005 uten omarbeiding av 2004 tallene. Kommende IFRS forskrifter og fortolkninger, som er publisert men ikke trådt i kraft, vurderes ikke å ville ha medført noen vesentlige effekter på konsernets resultat og balanse. Konsoliderings- og klassifiseringsprisipper: Datterselskaper/felles kontrollerte selskaper/tilknyttede selskaper Konsernregnskapet for Olav Thon Eiendomsselskap ASA inkluderer morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASA og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital eller at konsernet faktisk er i stand til å utøve kontroll over selskapet. Datterselskaper blir konsolidert fra det tidspunkt kontroll er overført til konsernet og blir utelatt fra konsolideringen når kontroll opphører. I konsernregnskapet er investeringer i datterselskaper og felleskontrollerte selskaper konsolidert brutto etter oppkjøpsmetoden, hvilket innebærer at kostpris for aksjene og andelene er eliminert mot konsernets andel av selskapenes egenkapital på ervervstidspunktet. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital, er henført til respektive eiendeler og for aktuelle eiendeler avskrevet etter samme avskrivningsplan som disse. I den grad det er betalt merverdier utover det som kan henføres til identifiserbare eiendeler, er dette klassifisert som «goodwill». Negativ goodwill er i henhold til IFRS 3 inntektsført direkte. Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende er eliminert. Transaksjoner med minoritetsinteresser behandles som transaksjoner med tredjepart. Ved salg av aksjer i datterselskap til minoritetsinteresser, resultatføres konsernets gevinst eller tap. Ved kjøp av aksjer i datterselskaper fra minoritetsinteresser til mer enn bokført verdi av minoritetsinteressene oppstår goodwill. Goodwillen vil være forskjellen mellom vederlaget og andelen av regnskapsført egenkapital av datterselskapet som kjøpes. Konsernets andel i felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter bruttometoden. Konsernet summerer sin andel av de felles kontrollerte virksomhetenes resultat, balanse og kontantstrøm linjer med tilsvarende linjer i konsernets regnskaper. Gevinst eller tap ved salg av eiendeler til felles kontrollerte selskaper, resultatføres for den del som kan tilskrives andre eiere i de felles kontrollerte selskapene. Ved kjøp av eiendeler fra felles kontrollerte selskaper vil gevinst eller tap resultatføres når eiendelen selges ut av konsernet. Tap resultatføres umiddelbart dersom transaksjonen indikerer reduksjon i netto salgsverdi på omløpsmidler eller verdifall på anleggsmidler Tilknyttede selskaper er enheter der konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll. Betydelig innflytelse foreligger normalt for investeringer der konsernet har mellom 20 og 50 % av stemmeberettiget kapital. Investeringer i tilknyttete selskaper regnskapsføres etter egenkapitalmetoden. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet er for de aktuelle eiendeler avskrevet etter samme avskrivningsplan som de underliggende eiendeler og avskrivningsbeløpene er fratrukket konsernets andel av respektive selskapers resultat. Andel av nettoresultatet etter skatt er tillagt eiendelenes balanseførte nettoverdi. Konsernets andel av over- eller underskudd i tilknyttede selskaper resultatføres og tillegges balanseført verdi av investeringene sammen med andel av ikke resultatførte egenkapitalendringer. Konsernet resultatfører ikke andel av underskudd hvis dette medfører at balanseført verdi av investeringen blir negativ (inklusive usikrede fordringer på enheten), med mindre konsernet har påtatt seg forpliktelser eller avgitt garantier for det tilknyttede selskapets forpliktelser. Konsernets andel av urealisert fortjeneste på transaksjoner mellom konsernet og dets tilknyttede selskaper elimineres. Det samme gjelder for urealiserte tap med mindre transaksjonen tilsier en nedskrivning av den overførte eiendelen. Ved fusjon av selskap med samme virksomhet og som har tilhørt konsernet over tid, er det lagt til grunn kontinuitet, dvs. videreføring av de balanseførte verdier i det innfusjonerte selskap. For selskaper som er både ervervet og fusjonert i regnskapsåret er konsolidering gjennomført etter oppkjøpsmetoden, dvs. betalt merpris utover selskapenes egenkapital på ervervstidspunktet er tillagt balanseført verdi av underliggende eiendeler eller goodwill. Alle konsernselskaper, inkludert tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet, er regnskapsført med ensartede regnskapsprinsipper for like transaksjoner og andre hendelser under like omstendigheter. Segmentinformasjon Et virksomhetssegment er en del av virksomheten som leverer produkter eller tjenester som er gjenstand for risiko og avkastning som er forskjellig fra andre virksomhetsområder. Et geografisk marked (segment) er en del av virksomheten som leverer produkter og tjenester innenfor et avgrenset geografisk område som er gjenstand for risiko og avkastning som er forskjellig fra andre geografiske markeder. Inntektsføring Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Erstatninger som følge av at leieforhold bringes til opphør før opprinnelig avtalt utløpstidspunkt, inntektsføres med det beløp som overstiger den til enhver tid nødvendige avsetning til dekning av utleieobjektets driftskostnader for gjenværende del av opprinnelig avtalt leieperiode. Renteinntekter resultatføres i den periode de gjelder. Avsetninger Konsernet regnskapsfører avsetninger når det eksisterer en juridisk eller selvpålagt forpliktelse som følge av tidligere hendelser, det er sannsyn- Noter Konsern (I talloppstillingene er alle beløp i hele kr.) 13

14 lighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør og forpliktelsens størrelse kan estimeres med tilstrekkelig grad av pålitelighet. Gevinst og tap ved avgang resultatføres og utgjør forskjellen mellom salgspris og balanseført verdi. eller gjennomgå økonomisk restrukturering og utsettelser og mangler ved betalinger ansees som indikatorer på at kundefordringer må nedskrives 14 Leieavtaler Leieavtaler der en vesentlig del av risiko og avkastning knyttet til eierskap fortsatt ligger hos utleier, klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Leiebetaling ved operasjonelle avtaler kostnadsføres lineært over leieperioden. Investeringseiendom Investeringseiendommer er eiendeler som eies enten for å oppnå leieinntekter og/eller verdistigning og som ikke er benyttet til eget bruk av konsernets selskaper. Investeringseiendommer regnskapsføres til virkelig verdi. Investeringseiendommer verdsettes ved hver regnskapsavleggelse ved bruk av en beregningsmodell. Denne baseres på den enkelte eiendoms antatte fremtidige kontantstrømmer, og eiendomsverdiene fremkommer ved å neddiskontere kontantstrømmene med individuelle risikojusterte avkastningskrav. Gevinster og tap som oppstår som følge av endringer i virkelig verdi føres i resultatregnskapet. Når en enhet av eiendom, anlegg og utstyr omklassifiseres til investeringseiendom som følge av endret bruk, vil differansen som oppstår mellom balanseført verdi og virkelig verdi på tidspunktet for omklassifisering føres direkte mot egenkapitalen ved gevinst, mens tap føres over resultatregnskapet. Dersom konsernet videreutvikler en eksisterende investeringseiendom, forblir den en investeringseiendom som måles basert på virkelig verdi. Senere kostnader forbundet med fast eiendom aktiveres hvis påkostningen tilfredsstiller krav for balanseføring iht. IFRS, mens løpende vedlikehold kostnadsføres. Varige driftsmidler Fast eiendom består hovedsaklig av anlegg under utførelse og regnskapsføres til anskaffelseskost. Anlegg under utførelse avskrives ikke. Finanskostnader som kan henføres til anlegg under utførelse er inkludert i aktivert verdi for den aktuelle eiendel. Øvrige varige driftsmidler regnskapsføres til anskaffelseskost, med fradrag for avskrivninger. Anleggskontrakter Kostnader vedrørende anleggskontrakter regnskapsføres når de påløper. Dersom utfallet av en anleggskontrakt ikke kan måles pålitelig, settes kontraktsinntekten lik kontraktskostnaden i den utstrekning kostnadene kan gjenvinnes. Dersom kontraktsfortjenesten på en anleggskontrakt kan estimeres pålitelig, regnskapsføres inntektene og kostnadene over kontraktsperioden. Dersom det er sannsynlig at kostnader vedrørende en anleggskontrakt vil overskride inntekten på kontrakten, regnskapsføres det forventede tapet umiddelbart. Konsernet anvender løpende avregningsmetode for å beregne inntekter for en gitt periode. Fullføringsgraden beregnes ut fra påløpte kostnader for anleggskontrakten på balansedagen i forhold til totalt estimerte kostnader. Ved fastsettelsen av påløpte kostnader for anleggskontrakten sees det bort fra kostnader som gjelder fremtidige aktiviteter på en kontrakt, som avhengig av kostnadstypen vises som varer, forskuddsbetaling eller andre omløpsmidler. Påløpte kostnader og inntekter vedrørende samtlige anleggskontrakter under utførelse, der påløpte kostnader og inntekter (fratrukket resultatførte tap) overstiger a-konto fakturert beløp balanseføres som en eiendel. Fakturerte beløp som ikke er betalt eller er tilbakeholdt av kunde inkluderes i kundefordringer og fordringer. Dersom a-konto fakturert beløp for samtlige anleggskontrakter under arbeid overstiger påløpte kostnader og resultatført fortjeneste (fratrukket tap), vises dette som mottatt forskuddsbetaling fra kunde under posten leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld. Kundefordringer Kundefordringer måles ved første gangs balanseføring til virkelig verdi. Avsetning for tap regnskapsføres når det foreligger objektive indikatorer for at konsernet ikke vil motta oppgjør i samsvar med opprinnelige betingelser. Vesentlige økonomiske problemer hos kunden, sannsynligheten for at kunden vil gå konkurs Egne aksjer Ved kjøp av egne aksjer føres vederlaget til reduksjon i egenkapitalen inntil aksjene blir annullert, utstedt på nytt eller solgt. Utbytte Utbyttebetalinger til selskapets aksjonærer klassifiseres som gjeld fra og med det tidspunkt utbyttet er fastsatt av generalforsamlingen. Utsatt skatt Det er beregnet utsatt skatt på alle midlertidige forskjeller mellom skattemessige og konsoliderte regnskapsmessige verdier på eiendeler og gjeld, ved bruk av gjeldsmetoden. Balanseføring foretas dog ikke dersom utsatt skatt oppstår ved første gangs balanseføring av gjeld eller eiendel i en transaksjon, som ikke er en foretaksintegrasjon, og som på transaksjonstidspunktet verken påvirker regnskaps- eller skattemessig resultat. Utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattbar inntekt vil foreligge, og at de midlertidige forskjellene kan fratrekkes i denne inntekten. Utsatt skatt beregnes på midlertidige forskjeller fra investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper, bortsett fra når konsernet har kontroll over tidspunktet for reversering av de midlertidige forskjellene, og det er sannsynlig at de ikke vil bli reversert i overskuelig fremtid. Pensjonsforpliktelser/ pensjonsytelser Konsernet har to ulike pensjonsordninger, hhv. ytelsesplan og innskuddsplan. Nåverdien av konsernets pensjonsforpliktelser er ført som langsiktig gjeld i balansen. Skatteeffekten er hensyntatt ved beregning av utsatt skatt. Endringer i pensjonsforpliktelsene kostnads-/eller inntektsføres løpende i resultatregnskapet. Den ytelsesbaserte pensjonsordningen er egenfinansiert. Innskudd til den innskuddsbaserte pensjonsordningen regnskapsføres som lønnskostnad når de forfaller. Konsernet har ingen ytterligere betalingsforpliktelse etter at innskuddene er betalt.

15 Lån Lån regnskapsføres til virkelig verdi når utbetaling av lånet finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres lån til amortisert kost beregnet ved bruk av effektiv rente. Forskjellen mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdien resultatføres over lånets løpetid. Første års avdrag av langsiktig gjeld er klassifisert som kortsiktig gjeld. Finansielle instrumenter/derivater Konsernet bruker finansielle instrumenter til å tilpasse konsernets rentereguleringsprofil til gjeldende renteforventninger og til målsetninger for renterisiko. Finansielle instrumenter regnskapsføres første gang til virkelig verdi (som normalt tilsvarer kostpris), og i etterfølgende perioder til virkelig verdi. Gevinst eller tap ved revurdering til virkelig verdi regnskapsføres i resultatregnskapet. Virkelig verdi av en renteswap er det estimerte beløp som konsernet ville motta eller betale for å innfri avtalen på balansedagen. Dette beløpet vil avhenge av rentenivået, og gjenværende løpetid på avtalen. Kontantstrøm Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd og kontanter. Finansiell risikostyring Finansielle risikofaktorer. Konsernets aktiviteter medfører ulike typer finansiell risiko: markedsrisiko (virkelig verdi), kredittrisiko, likviditetsrisiko og renterisiko. Styret fastsetter målsettinger og rammer for finansiell risiko, og den løpende styring av finansielle risiki er tillagt konsernets finansavdeling. Et viktig element i konsernets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon med høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver som bærende elementer. Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko relaterer seg hovedsaklig til leietakernes betalingsevne. Konsernet eiendommer er leid til et stort antall leietakere, hvorav landsdekkende handelskjeder utgjør en betydelig andel. Konsernet vurderes å ha solide leietakere i tillegg til at både betalings- og sikkerhetsprosedyrer vurderes som tilfredsstillende. Konsernet har gjennomgående hatt lave tap på leiekrav. Likviditetsrisiko Likviditetsrisikoen styres ved til en hver tid å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Likviditetsreserven består både av likvide omløpsmidler og ubenyttede kredittrammer i ulike finansinstitusjoner. Styret har fastsatt målsettinger for likviditet som skal sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte interessante investeringsmuligheter raskt, og dessuten bidra til å redusere den finansielle risiko vesentlig. Likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld dempes ved at ulike finansieringskilder anvendes, og at konsernets refinansieringsbehov innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til likviditetsreserven. Renterisiko Gjennom bruk av finansielle instrumenter tilpasses konsernets rentereguleringsprofil til renteforventninger og til definerte målsettinger for renterisiko. For å redusere resultateffekten av renteendringer i det kortsiktige rentemarkedet har konsernet en betydelig andel langsiktig rentebinding. For den delen av porteføljen med kortsiktig rentebinding, reduseres dessuten renterisikoen ved at tidspunktene for renteregulering balanseres. Viktige regnskapsestimater og skjønnsmessige vurderinger Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på historisk erfaring og andre faktorer. Styret og konsernledelsen utarbeider estimater og gjør antakelser/forutsetninger knyttet til fremtiden, og disse vurderinger vil forutsetningsvis sjelden være fullt ut i samsvar med det endelige utfall. Estimater og antakelser/forutsetninger som innebærer stor sannsynlighet for vesentlige endringer i balanseført verdi i løpet av neste regnskapsår, er verdien knyttet til investeringseiendommer og finansielle instrumenter. De ansvarlige for verdsettelsen har lang erfaring med vurdering av eiendom og anses å inneha nødvendig kompetanse til å kunne foreta en riktig verdsettelse av den enkelte eiendom. Avkastningskravet for hver enkelt eiendom fastsettes som langsiktig risikofri rente tillagt et eiendomsspesifikt risikotillegg. Sistnevnte fastsettes med utgangspunkt i hvilket eiendomssegment eiendommen tilhører, eiendommens beliggenhet, standard, utleiegrad, leietakernes soliditet og gjenværende leietid. Det tas videre hensyn til kjente markedstransaksjoner med liknende eiendommer i det samme geografiske området. Eiendomsverdiene er videre fremkommet etter drøftelser med uavhengige kompetansemiljøer, og for enkelte av eiendommene er det dessuten utarbeidet fullstendige eksterne verdivurderinger. I verdsettelsen av konsernets investeringseiendommer vil en økning av gjennomsnittlig avkastningskrav på 0,5 % poeng medføre en verdireduksjon på 1,2 mrd, mens en tilsvarende reduksjon i avkastningskravet vil medføre en verdiøkning på 1,4 mrd. En stigning i det langsiktige rentenivået med 1 prosentpoeng vil øke markedsverdien av konsernets renteswapavtaler med 0,41 mrd, mens et tilsvarende fall i rentenivået vil gi et verdifall på 0,41 mrd. 15

16 Note 1 Segmentinformasjon Primært rapporteringsformat - virksomhetssegmenter Pr har konsernet aktiviteter innenfor 2 hovedsegmenter: Kjøpesenter Kontor-/næringseiendom Andre aktiviteter består av forvaltning av kjøpesentre og utvikling og salg av boliger. Segmentresultatene for 2006 Kjøpesenter Kontor-/ næringseiendom Annet Ikke allokert Konsern Driftsinntekter Salg mellom segmenter Driftsinntekter Driftsresultat Finansposter Andel av resultat i tilknyttede selskaper Resultat før skattekostnad Skattekostnad Årsresultat Segmentresultatene for 2005 Kjøpesenter Kontor-/ næringseiendom Annet Ikke allokert Konsern Driftsinntekter Salg mellom segmenter Driftsinntekter Driftsresultat Finansposter Andel av resultat i tilknyttede selskaper Resultat før skattekostnad Skattekostnad Årsresultat Segmentresultatene for 2004 Kjøpesenter Kontor-/ næringseiendom Annet Ikke allokert Konsern Driftsinntekter Salg mellom segmenter Driftsinntekter Driftsresultat Finansposter Andel av resultat i tilknyttede selskaper Resultat før skattekostnad Skattekostnad Årsresultat Transaksjoner og overføringer mellom forskjellige segmenter skjer til ordinære betingelser som ville ha vært de samme for uavhengige parter. Segmenteiendeler og -gjeld pr og investeringsutgifter for året Kjøpesenter Kontor-/ næringseiendom Annet Ikke allokert Konsern Eiendeler Tilknyttede selskaper Sum eiendeler Gjeld Investeringsutgifter (note 12 og 13)

17 Segmenteiendeler og -gjeld pr og investeringsutgifter for året er Kjøpesenter Kontor-/ Næringseiendom Annet Ikke allokert Konsern Eiendeler Tilknyttede selskaper Sum eiendeler Gjeld Investeringsutgifter (note 12 og 13) Segmenteiendeler består i all hovedsak av investeringseiendommer, øvrige eiendeler ekskl. investering i tilknyttede selskaper er ikke allokert. Segmentgjeld er i stor grad allokert og består av hovedsaklig langsiktig gjeld. Investeringsutgifter består av tilgang av varige driftsmidler, investeringseiendommer og oppkjøp av virksomhet. Sekundært rapporteringsformat - geografiske segmenter Pr har konsernet aktiviteter innenfor 2 hovedsegmenter i Norge: Storbyregioner Øvrige regioner Salgsinntekter Storbyregioner Øvrige regioner Sum Eiendeler Storbyregioner Øvrige regioner Tilknyttede selskaper Ikke allokerte eiendeler Sum Investeringsutgifter Storbyregioner Øvrige regioner Sum

18 Note 2 Datterselskap (DS) Note Ervervsår Forretningskontor Eierandel/ stemmerett Eierandel/ stemmerett Jessheim Storsenter AS 1998 Oslo 100,0 % 100,0 % Mortensrudsenteret AS 1996 Oslo 100,0 % 100,0 % Gardemoen Park AS 2001 Oslo 100,0 % 100,0 % Thon Storo ANS 1994 Oslo 100,0 % 100,0 % Bergen Storsenter ANS 1996 Oslo 100,0 % 100,0 % Info-Rama ANS 1998 Oslo 100,0 % 100,0 % Kirkegaten 24 ANS 2000 Oslo 100,0 % 100,0 % KS Lagunen 1994 Oslo 100,0 % 100,0 % Lagunen Eiendom II DA 1995 Oslo 100,0 % 100,0 % Lisa AS 2004 Fjell 66,5 % 66,5 % Litor Sartor AS 2004 Fjell 100,0 % 100,0 % Litor KS 2004 Fjell 100,0 % 100,0 % Norsk Bransjesenter AS 1) 2004 Kristiansund 55,0 % 55,0 % Nordmørssenteret AS 1) 2005 Kristiansund 100,0 % 100,0 % Alcaden AS 1) 2005 Kristiansund 0,0 % 100,0 % Nordvest Eiendom AS 1) 2005 Kristiansund 100,0 % 100,0 % Amfi Eiendom ASA 2) 1996 Surnadal 58,1 % 58,1 % Amfi Aktivitet AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Drøbak City AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Øst AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Nord AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Forretningsbygg AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Drift AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % L.A.Meyer Eiendom AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Kreativ AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % ANS Vågen 33 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Moa AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Roseby AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Møre-Sentrene Futura AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Godssentralen BA 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Sunndal AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Madlakrossen Eiendomsselskap AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Bjørnsonkvartalet AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Vestre Havn Eiendom AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Finnsnes AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Vågsbygd Sentrum AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Steinkjer AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Storkaia Brygge AS 2) Kristiansund 75,0 % 75,0 % MoldeTorget Eiendom AS 2 og 4) Molde 0,0 % 50,0 % Utbygger n AS 2 og 4) Surnadal 0,0 % 50,0 % Moa Vest AS 2) Surnadal 69,3 % 69,3 % Roseby Eiendom AS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % MoldeTorget AS 2 og 4) Molde 0,0 % 50,0 % Futura Eiendomsselskap ANS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Roseby KS 2) Surnadal 100,0 % 100,0 % Vossasenteret AS 3) Surnadal 80,0 % 0,0 % Amfi Bygg Fauske AS 3 og 5) Surnadal 75,0 % 0,0 % Havnegården Fauske AS 3 og 5) Surnadal 75,0 % 0,0 % Fauske Sentrum AS 3 og 5) Surnadal 75,0 % 0,0 % 18 1) Olav Thon Eiendomsselskap ASA eier 34 % og Amfi Eiendom ASA eier 21 %. I konsernet er Norsk Bransjesenter AS konsolidert inn som datterselskap med 46,18 % ved at Olav Thon Eiendomsselskap ASA eier 58,02 % i Amfi Eiendom ASA. Norsk Bransjesenter AS er et konsern med datterselskaper og tilknyttede selskaper. 2) Amfi Eiendom ASA ble fra omklassifisert fra å være tilknyttet selskap i konsernet til datterselskap. Amfi Eiendom ASA er et konsern med underliggende datterselskaper, felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper. 3) Anskaffet i ) Omklassifisert fra datterselskap i 2005 til felles kontrollert selskap i ) Amfi Eiendom ASA eier 75 % i Amfi Bygg Fauske AS. Havnegården Fauske AS og Fauske Sentrum AS er heleide datterselskaper i Amfi Bygg Fauske AS.

19 Note 3 Felleskontrollerte selskaper (FKS) Note Ervervsår Forretningskontor Eierandel/ stemmerett Eierandel/ stemmerett Lagunen AS 1994 Bergen 50,0 % 50,0 % Lagunen Eiendom AS 1995 Bergen 42,0 % 42,0 % Lagunen DA 2001 Bergen 50,0 % 50,0 % Sartor Senterforvaltning AS Fjell 50,0 % 50,0 % Moldetorget Eiendom AS 1) 1) Molde 50,0 % 50,0 % Moldetorget AS 1) 1) Molde 50,0 % 50,0 % Utbyggern AS 1) 1) Surnadal 50,0 % 50,0 % Eiendomsselskapet Bryggerikvartalet AS 2) Larvik 50,0 % Eiendomsselskapet Triade AS 2) Larvik 50,0 % Hajena Drift AS 2) Larvik 50,0 % 1) Datterselskaper i Omklassifisert til FKS i ) Amfi Eiendom ASA eier 50 % i Eiendomsselskapet Bryggerikvartalet AS. Hajena Drift AS og Eiendomsselskapet Triade AS er heleide datterselskaper i Eiendomsselskapet Bryggerikvartalet AS. Konsernets totale andel av eiendeler, gjeld, inntekter og kostnader relatert til investeringer i felleskontrollert virksomhet er som følger: 2006 Anl.midler Oml.midler Langs. gjeld Korts. gjeld Egenkapital Driftsinnt. Kostn. Årsresultat Lagunen AS Lagunen Eiendom AS Lagunen DA Sartor Senterforvaltning AS Moldetorget Eiendom AS 1) Moldetorget AS 1) Utbyggern AS 1) Eiendomsselskapet Bryggerikvartalet AS Eiendomsselskapet Triade AS Hajena Drift AS Sum Anl.midler Oml.midler Langs. gjeld Korts. gjeld Egenkapital Driftsinnt. Kostn. Årsresultat Lagunen AS Lagunen Eiendom AS Lagunen DA Sartor Senterforvaltning AS Sum

20 Note 4 Tilknyttede selskaper (TS) De totale andeler av innregnede resultater for 2006 etter overtakelse av de nedenfornevnte tilknyttede foretak er tkr (2005 tkr ). Den totale balanseførte verdi pr var tkr (pr tkr ). Konsernets andel av resultat, eiendeler og gjeld i de tilknyttede selskapene er følgende: 2006 Forr.kontor Eierandel % Eiendeler Forpliktelser EK Driftsinnt. Årsresultat Harald Kværner Eiendom AS Jessheim 34 % Møre-Sentrene Moa Syd AS Molde 40 % Ørsta Kjøpesenter AS Surnadal 40 % Amfi Bygg Svolvær AS Surnadal 33 % Bysenteret Narvik AS Narvik 30 % Stryn Eigedomssenter AS Bergen 21 % Hvedingkvartalet AS Surnadal 25 % HMV Voss Eigedom AS Voss 20 % Arctic Arena AS Sør-Varanger 20 % Kilen Handelspark AS Kristiansund 40 % Rosenlund Bydelssenter AS Kristiansund 20 % Stoa Holding AS Kristiansund 50 % Namsos H.park III Kristiansund 25 % 30 Hangaren Lade Kristiansund 50 % Berg Senteret AS Surnadal 25 % Sum Forr.kontor Eierandel % Eiendeler Forpliktelser EK Driftsinnt. Årsresultat Harald Kværner Eiendom AS Jessheim 34 % Amfi Eiendom ASA Surnadal 31 % Norsk Bransjesenter AS Kristiansund 34 % Møre-Sentrene Moa Syd AS Molde 40 % Ørsta Kjøpesenter AS Surnadal 40 % Amfi Bygg Svolvær AS Surnadal 33 % Stryn Eigedomsselskap AS Bergen 21 % Arctic Arena AS Sør-Varanger 20 % Madlakrosset Eiendomsselkap AS Surnadal 40 % Hangaren Lade Kristiansund 50 % Berg Senteret AS Surnadal 30 % Varnav. Handelspark AS Kristiansund 25 % Sum Forr.kontor Eierandel % Eiendeler Forpliktelser EK Driftsinnt. Årsresultat Harald Kværner Eiendom AS Jessheim 34 % Amfi Eiendom ASA Surnadal 31 % Norsk Bransjesenter AS Kristiansund 34 % Sum

21 Note 5 Oppkjøp Amfi Eiendom ASA har i løpet av 2006 foretatt følgende oppkjøp av datterselskap: Den Vossasenteret AS og den : Amfi Bygg Fauske AS inklusive de heleide datterselskapene Havnegården Fauske AS og Fauske Sentrum AS. I tillegg har de den kjøpt en 50 % andel (felleskontrollert selskap) i Eiendomsselskapet Bryggerikvartalet AS. Dette selskapet eier 100 % i datterselskapene Eiendomsselskapet Triade AS og Hajena Drift AS. Bokførte verdier i selskapene Mindreverdi ved oppkjøp Balanseførte verdier Anleggsmidler Finansielle anleggsmidler - Omløpsmidler Kontanter, bankinnskudd Minoritetsinteresser - Utsatt skatt - Rentebærende lån og kreditter Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Netto identifiserbare eiendeler og gjeld Merverdier ved overtakelse Minoritetsinteresser Totalt vederlag Herav fordring konvertert til aksjer Betalt kontantvederlag Kontanter overdratt Netto utgående kontantstrømmer (cash outflow) Note 6 Andre driftsinntekter Felleskostnader, viderebelastet leietaker Salgsinntekter Forvaltningsinntekter Gevinst ved avgang av anleggsmidler Øvrige driftsinntekter Sum Note 7 Lønnskostnader Lønninger Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader ytelsesbaserte pensjonsordninger 1) Pensjonskostnader innskuddsbaserte pensjonsordninger 2) Andre ytelser Viderefakturert Sum Antall årsverk ) Ytelsesbasert pensjonsordning - pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser Utbetalte pensjoner Endring i pensjonsforpliktelser Netto pensjonskostnader Pensjonsforpliktelse Endring Pensjonsforpliktelse Konsernet har usikrede ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser for 7 personer pr (7 pr ). Samtlige pensjonsavtaler er effektive og har følgelig løpende årlige utbetalinger. Nåverdiberegningen av pensjonsforpliktelsene er basert på 4,35 % diskonteringsrente og 1,6 % reguleringssats for pensjonsavtaler med avtalt årlig regulering. 21

22 2) Innskuddsbasert pensjonsordning Selskapene i konsernet med ansatte er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapene har etablert en innskuddsbasert pensjonsordning som tilfredstiller kravene i denne lov. Samlet lønn og annen godtgjørelse til administrerende direktør og ledende ansatte. Man har i selskapet ingen bonusavtaler, opsjoner, tegningsretter, eller andre former for godtgjørelse som er avhengig av verdiutviklingen i de enkelte selskaper i konsernet. Man har i selskapet ingen avtaler om garantilønn utover oppsigelsestiden. Styrets medlemmer har mottatt følgende ytelser: 2006 Olav Thon (styrehonorar Olav Thon Eiendomsselskap ASA) Kristian Leer-Salvesen (styrehonorar Olav Thon Eiendomsselskap ASA) Øystein Trøseid (styrehonorar Olav Thon Eiendomsselskap ASA) Signe Moland (styrehonorar Olav Thon Eiendomsselskap ASA) Stig Jacobsen - styrehonorar i Olav Thon Eiendomsselskap ASA styrehonorar i Amfi Eiendom ASA Administrerende direktør har mottatt følgende ytelser: 2006 Lønn Styrehonorar Pensjonsordning Det er ingen ledende ansatte utover administrerende direktør i Olav Thon Eiendomsselskap ASA. Styrets erklæring om fastsettelse av lønn og annen godtgjørelse til ledende ansatte etter Almennaksjelovens 6-16 a: Lønn og annen godtgjørelse til administrerende direktør fastsettes av styret, mens godtgjørelse til eventuelle andre ledende ansatte fastsettes av administrerende direktør i samråd med styrets leder. Det søkes å legge forholdene til rette for å rekruttere og holde medlemmer av ledelsen som innehar de kvaliteter som kreves for å drive selskapet og fremme verdiskapingen. Den enkelte ansattes godtgjørelse skal være konkurransedyktig og reflektere vedkommendes ansvarsområde og utførelse av arbeidet. Godtgjørelsen skal ikke være av en art eller ha et omfang som kan skade selskapets rennome. Godtgjørelsen kan bestå av en kombinasjon av fast løpende ytelse og variable godtgjørelser, herunder: - Naturalytelser som fremgår av arbeidsavtaler (for eksempel telefon/ikt-løsninger, bilhold og forsikringsordninger). - Kollektive og individuelle pensjonsordninger. - Etterlønnsordninger hvor lønnsbetingelsene skal opprettholdes i inntil 24 måneder dersom arbeidsforholdet avsluttes. - Eventuell resultatavhengige godtgjørelser. Ordninger som nevnt i Almennaksjelovens 6-16 første ledd, punktum nr 3 skal godkjennes av selskapets generalforsamling. Styret vil for øvrig ikke for det kommende regnskapsåret fastsette noen beløpsmessige eller andre rammer og vilkår for godtgjørelse i tillegg til basislønn. Revisjonshonorar/-tjenester (kostnadsførte beløp): Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester 0 Skatterådgivning 6 Andre tjenester utenfor revisjonen 297 (herav bistand vedr. IFRS 190) Sum

23 Note 8 Andre driftskostnader Vedlikeholdskostnader Forretningsførerhonorar Felleskostnader (viderebelastet leietakere) Felleskostnader (utleiers andel) Tap ved avgang av anleggsmidler Varekostnader Andre driftskostnader Tap på fordringer Lønnskostnader (se note 7) Sum Note 9 Finansinntekter Renteinntekter Finansinntekter Sum Note 10 Finanskostnader Rentekostnader Tap fra investeringer Finanskostnader Sum Note 11 Resultat finansielle instrumenter Verdiendring renteswapavtaler Rentekostnader tilknyttet renteswapavtaler Verdiendring fordring Sum Note 12 Varige driftsmidler 2006 Anlegg under utførelse Løsøre Sum Anskaffelseskost pr herav balanseførte lånekostnader fast eiendom *) Tilgang herav balanseførte lånekostnader fast eiendom *) 0 Avgang Anskaffelseskost pr Oppskrevet før Akkumulerte avskrivninger på oppskrivninger pr Akkumulerte avskrivninger pr Balanseført verdi pr Årets avskrivninger *) Rentesats 2006 snitt 3,41 % Varige driftsmidler er regnskapsført til historisk kost. Balanseført verdi som er pantsatt som sikkerhet for banklån er (se note 19). Økonomisk levetid 3-10 år Valgt avskrivningsplan Lineær 23

24 2005 Anlegg under utførelse Løsøre Sum Anskaffelseskost pr herav balanseførte lånekostnader fast eiendom *) 0 Tilgang herav balanseførte lånekostnader fast eiendom *) Tilgang ved oppkjøp Avgang Anskaffelseskost pr Oppskrevet før Akkumulerte avskrivninger på oppskrivinger pr Akkumulerte avskrivninger pr Balanseført verdi pr Årets avskrivninger *) Rentesats 2005 snitt 2,69 % Varige driftsmidler er regnskapsført til historisk kost. Balanseført verdi som er pantsatt som sikkerhet for banklån er (se note 19). Økonomisk levetid Valgt avskrivningsplan 3-10 år Lineær Note 13 Investeringseiendom Inngående balanse Tilgang ved kjøp Tilgang ved påkostninger Tilgang ved virksomhetsoverdragelse Endring i virkelig verdi, resultatført i perioden Avgang ved salg Endring som skyldes reklassifisering Andre endringer Utgående balanse Om bygningene hadde blitt balanseført etter historisk kost prinsippet, hadde vi fått følgende beløp: Kostpris Akkumulerte avskrivninger pr Bokført verdi Balanseført verdi som er pantsatt som sikkerhet for banklån er (se note 19): Investeringseiendom er vurdert til virkelig verdi basert på en verdsettelse med utgangspunkt i forutsetninger som er anerkjent i bransjen. Verdsettelsen er gjennomført i henhold til International Valuation Standards og er utarbeidet med referanse til faktisk markedsverdi nylig oppnådd for tilsvarende eiendommer. Den seneste verdsettelsen ble foretatt Se forøvrig regnskapsprinsippene i noteverket for ytterligere informasjon samt en vurdering av effekten av variasjon i de skjønnsmessige vurderingene. Investeringseiendeler er ikke gjenstand for avskrivning, men verdsettes til markedsverdi på balansedagen ihht IAS 40. Ved implementeringen av IAS 40 den 1 januar 2004, ble endring i bokført verdi som skyldes selve implementeringen regnskapsført direkte mot egenkapitalen. 24 Det foreligger ingen restriksjoner på når investeringseiendelene kan realiseres eller hvordan inntektene og kontantstrømmen til avhendingen skal benyttes. Det foreligger ingen vesentlige kontraktuelle forpliktelser til å kjøpe, konstruere eller utvikle investeringseiendeler.

25 Leieinntekter fra investeringseiendommer Direkte kostnadsførte driftskostnader inkl. vedlikehold tilknyttet investeringseiendommer som har gitt leieinntekter Direkte kostnadsførte driftskostnader knyttet til ikke utleide investeringseiendommer Regnskapsmessig verdi av investeringseiendommer som er midlertidig ute av drift Note 14 Andre finansielle anleggsmidler Lån til felleskontrollert og tilknyttet selskap 1 og 2) Andre fordringer 2) Sum ) Rentesats gjennomsnittlig 3,4 % (2006) og 2,6 % (2005) 2) Avdragsstruktur: tkr forfaller mellom 1-5 år Note 15 Varelager Ferdigvarer Boliger for videresalg Sum varelager Varekostnad Note 16 Langsiktige anleggs-/tilvirkningskontrakter Inntektsført på igangværende prosjekter Kostnader på igangværende prosjekter Netto resultat på igangværende prosjekter Opptjente ikke fakturerte inntekter inkl. andre fordringer Forskuddsfakturert produksjon inkl. kundefordringer 0 0 Balanseført tilvirkningskostnad som varelager (se note 15) Note 17 Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og bankinnskudd Bundne midler Sum Note 18 Renteswapavtaler Konsernets finansielle risiko knyttet til utviklingen i finanskostnader og kontantstrøm som følge av endret rentenivå reduseres ved å ha en balansert rentereguleringsprofil på gjeldsporteføljen. Konsernets gjeld opptas i hovedsak med flytende rente (renteregulering hver 6 mnd.), og for å tilpasse gjeldsporteføljen til konsernets målsetting for renteprofil anvendes følgende finansielle instrumenter: Rentebytteavtaler (renteswapper) avtaler om å bytte rentebetingelser for et bestemt nominelt beløp over et bestemt antall perioder. Renteopsjoner avtaler hvor konsernet har fått eller gitt fra seg retten til å betale en fast rente for en bestemt periode. FRA-kontrakter avtale om å bytte en avtalt rente mot en fremtidig fastsatt rente for et bestemt nominelt beløp. Konsernet har valgt ikke å benytte adgangen til «sikringsbokføring» av de finansielle instrumentene iht. IAS 39, og instrumentene er følgelig vurdert til virkelig verdi på balansedagen. De finansielle instrumentene klassifiseres følgelig som «Finansielle eiendeler som eies med sikte på videresalg», og endring i virkelig verdi i løpet av en regnskapsperiode resultatføres. 25

26 Pr har konsernet inngått avtaler vedrørende følgende renteinstrumenter: Selskap Kontraktsbeløp 1) Utløpsår Flytende rente Fastrente Virkelig verdi 2) Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler flytende - mottar fast NIBOR 3 mnd % Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler flytende - mottar fast NIBOR 3 mnd. 3,99 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 4,85 % -72 Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende ) 2016 NIBOR 6 mnd. 4,82 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende ) 2015 NIBOR 6 mnd. 4,91 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 4,02 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA Mottar fast beløp ) 2008 NIBOR 6 mnd Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 3,96 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 5,96 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 5,13 % Sum Olav Thon Eiendomsselskap ASA Amfi Eiendom ASA Betaler fast - mottar flytende ) 2020 NIBOR 6 mnd. 4,81 % Amfi Eiendom ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 4,23 % Amfi Eiendom ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 4,01 % Amfi Bygg Steinkjer AS Betaler fast - mottar flytende NIBOR 3 mnd. 7,18 % 112 Vågsbygd Sentrum AS Betaler fast - mottar flytende NIBOR 3 mnd. 4,90 % 63 Madlakrossen Eiendomsselskap AS Betaler fast - mottar flytende NIBOR 3 mnd. 5,52 % 118 Vossasenteret AS Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 5,35 % 339 Sum Amfi Eiendom ASA Norsk Bransjesenter AS Betaler fast - mottar flytende NIBOR 3 mnd. 3,85 % Norsk Bransjesenter AS Betaler fast - mottar flytende NIBOR 3 mnd. 3,99 % Sum Norsk Bransjesenter AS Sum konsern ) Kontraktsbeløp defineres som hovedstolen på instrumentet 2) Virkelig verdi defineres som mulig markedsverdi pr. dato basert på rapporter fra avtalemotpartene 3) Avtalemotparten kan forlenge swapen til 2018 på samme vilkår 4) Avtalemotparten kan forlenge swapen til 2017 på samme vilkår 5) Avtalemotparten kan forlenge swapen til 2025 på samme vilkår 6) Avtale motparten på utløpsdagen har rett til å inngå en 8 års rentebytteavtale med fast rente 3,85 %. Note 19 Langsiktig gjeld Bokført verdi 2006 Markedsverdi 2006 Bokført verdi 2005 Markedsverdi 2005 Obligasjonslån 1 og 2) Gjeld til kreditinstitusjoner 2) Sertifikatlån 2 og 3) Annen gjeld Virkelig verdi renteswapavtaler (note 18) Sum 4) ) Fast rente 3,75 %, forfall 2009 for tkr Fast rente 3,99 %, forfall 2010 for tkr Flytende rente NIBOR + 0,3 %, forfall 2009, for tkr Flytende rente NIBOR + 0,2 %, forfall 2010, for tkr Flytende rente NIBOR + 0,12 %, forfall 2009, for tkr ) Gjennomsnittlig rente 4,7 %, vektet gjennomsnittlig rentebindingsperiode 4,4 år 3) Sertifikatlånene er en del av en kommitert låneavtale, som sikrer finansiering innenfor en ramme på kr 800 mill frem til og kr 500 mill frem til okt til en maksimumsmargin over den norske interbankrenten (NIBOR), hvis det ikke kan emitteres sertifikater til gunstigere betingelser. Pr var det under rammen emittert følgende sertifikatlån: Kr 150 mill ,51 % rente Kr 70 mill ,54 % rente Kr 120 mill ,74 % rente Kr 150 mill ,798 % rente Kr 500 mill ,12 % rente 26 4) Avdragsstrukturen for samlet gjeld er: Senere Sum

27 Pantstillelser og garantier mv Gjeld som er sikret ved pant i eiendeler: Obligasjonslån Gjeld til kredittinstitusjoner Sum Balanseført verdi av de pantsatte verdier: Tomter, bygninger og annen fast eiendom Aksjer Note 20 Annen kortsiktig gjeld Kortsiktig del av langsiktig gjeld Skyldige offentlige avgifter Gjeld til felleskontrollerte- og tilknyttede selskaper Annen gjeld Sum Note 21 Avsetninger Rettslige krav Balansen pr Avsetninger i løpet av året Avsetninger benyttet i løpet av året Avsetninger reversert i løpet av året -900 Balanse pr Herav fordelt på: Anleggsmidler Omløpsmidler Kortsiktig gjeld Sum Det avsatte beløp gjelder latent forpliktelse i forbindelse med førtidig avvikling av utleieforhold. Avsetningen pr antas eventuelt å bli realisert lengre enn ett år frem i tid. Det er lite sannsynlig at kravene vil medføre vesentlige tap utover de beløp som er avsatt pr

28 Note 22 Skatt Utsatt skatt nettoføres når konsernet har en juridisk rett til å motregne utsatt skattefordel mot utsatt skatt i balansen og dersom den utsatte skatten er til samme skattemyndighet. Følgende beløp er blitt nettoført: Utsatt skattefordel: Utsatt skattefordel som reverseres om mer enn 12 måneder Utsatt skattefordel som reverseres innen 12 måneder Sum Utsatt skatt: Utsatt skatt som reverseres om mer enn 12 måneder Utsatt skatt som reverseres innen 12 måneder Sum Netto sum Endring i balanseført utsatt skatt: Balanseført verdi Resultatført i perioden Skatt ført direkte mot egenkapitalen Kjøp av datterselskap Effekt av innføring av IAS Balanseført verdi / Endringer i utsatt skatt/utsatt skattefordel (uten nettoføring): Skattemessige Virkelig verdi/ Utsatt skatt avskrivninger gevinster Sum Resultatført i perioden Belastet egenkapitalen Kjøp av datterselskap Resultatført i perioden Belastet egenkapitalen Kjøp av datterselskap Utsatt skattefordel Avsetning for forpliktelse Finansielle instrumenter Fordring Fremførbart underskudd Sum Resultatført i perioden Belastet egenkapitalen Kjøp av datterselskap Resultatført i perioden Belastet egenkapitalen Kjøp av datterselskap Utsatt skatt som er regnskapsført rett mot egenkapital er som følger: Merverdi avviklet fordring Andre posteringer

29 Betalbar skatt fremkommer slik: Ordinært resultat før skattekostnad Resultat av andeler i tilknyttede selskaper Andre permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Grunnlag betalbar skatt Betalbar skatt i resultatet Kildeskatt på utbytte, skatt på personinntekt Endring pga resultat oppkjøpt selskap før oppkjøpstidspunkt Betalbar skatt i balansen Årets skattekostnad fremkommer slik: Betalbar skatt Endring i utsatt skatt Årets totale skattekostnad Anvendt skattesats 28 % Avstemming mellom skattekostnad og resultat multiplisert med nominell skattesats Regnskapsmessig resultat multiplisert med nominell skattesats 28 % ,00 % ,00 % ,00 % Skatt på resultat av andeler i tilknyttede selskaper ,54 % ,89 % ,36 % Skatt på andre permanante forskjeller ,05 % ,54 % ,02 % Skatt på andre endringer 0 0,00 % 414 0,02 % 0 0,00 % Bokført skattekostnad ,57 % ,97 % ,67 % Note 23 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen i selskapet utgjør kr fordelt på aksjer, hver pålydende kr 10,-. Vedtektene inneholder ingen bestemmelser om stemmerett eller rettigheter om utstedelse av nye aksjer Antall aksjer Endring i aksjekapitalen i året Antall aksjer Transaksjoner egne aksjer Inngående beholdning Kjøp av egne aksjer i perioden 0 0 Sletting av egne aksjer i perioden Sum egne aksjer Aksjonærene i selskapet pr var: Antall aksjer Eierandel Thon Gruppen AS ,0 % * Folketrygdfondet ,8 % Millcom Norge AS ,2 % MP Pensjon ,9 % Skagen Vekst ,7 % Pactum AS ,3 % Andre med eierandel mindre enn 1 % ,1 % Sum ,0 % Aksjer eiet av styremedlemmer, daglig leder og revisor pr : Olav Thon (styreformann) * Kristian Leer-Salvesen (styremedlem) 0 Øystein Trøseid (styremedlem) 0 Signe Moland (styremedlem) 0 Stig Jacobsen (styremedlem) 0 Dag Tangevald-Jensen (daglig leder) 0 Geir Lie (revisor) 0 * Aksjeinnehav inkluderer aksjer eid av nærstående 29

30 Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA innehar fullmakt frem til 29. mai 2007 til å utstede inntil 1,0 mill nye aksjer i forbindelse med fusjoner eller kontantemisjoner uten fortrinnsrett for eksisterende aksjonærer. Fullmakten var ubenyttet pr Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA har fullmakt til på vegne av selskapet å erverve egne aksjer inntil en beholdning på aksjer med samlet pålydende inntil kr , tilsvarende 10 % av selskapets aksjekapital. Det høyeste beløp som kan betales pr. aksje er kr 800,- og det laveste er kr 10,-. Erverv og avhendelse av egne aksjer kan skje slik styret finner hensiktsmessig, dog ikke ved tegning av egne aksjer. Fullmakten gjelder i til 29 mai 2007, og er pr ikke benyttet. Utbytte: Morselskapets styre har foreslått kr 8,- i utbytte pr. aksje for regnskapsåret Utbytte er ikke avsatt og det har ingen skattemessige konsekvenser. Note 24 Resultat pr. aksje Basis resultat og gjennomsnittlig antall utestående aksjer for beregning av resultat pr. aksje og utvannet resultat pr. aksje er som følger: Periodens resultat tilordnet aksjonærene Utstedte ordinære aksjer pr Effekt av slettede/egne aksjer Veid gjennomsnitt antall ordinære aksjer pr Note 25 Nærtstående parter Styreformann i Olav Thon Eiendomsselskap ASA, Olav Thon, eier indirekte 72 % av selskapets aksjekapital gjennom sitt heleiede selskap Thon Gruppen AS. Olav Thon driver en omfattende næringsvirksomhet innen fast eiendom, hotell- og restaurantdrift, varehandel samt industrivirksomhet, samlet betegnet som Olav Thon Gruppen. Virksomheten er organisert med en felles ledelse. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har en drift-/administrasjonsavtale med Thon Eiendomsdrift AS som i likhet med Olav Thon Eiendomsselskap ASA er et datterselskap av Thon Gruppen AS. Gjennom avtalen sikres selskapet og konsernet tilgang på Olav Thon Gruppens ressurser innen eiendomsforvaltning og generell forretningsdrift. Honoraret utgjør 4 % av brutto leieinntekter. I tillegg skal ytes godtgjørelse for særskilte oppgaver konsernet eventuelt pålegger Thon Eiendomsdrift AS i.h.t. avtalen. For 2006 utgjorde totalt honorar kr 38,4 mill (kr 33,5 mill). Avtalen som ble inngått før den offentlige emisjonen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA i 1983, løper med 6 måneders gjensidig oppsigelsesvarsel. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har videre en ensidig rett til å kreve avtalen forlenget med ytterligere 6 måneder. Avtalen er forelagt Oslo Børs. Det foreligger avtaler om utleie av lokaler til selskaper i Thon Gruppen AS, hvor leiebetingelsene er basert på generelle markedsbetingelser på avtaletidspunktet. Samlede leieinntekter fra selskaper i Thon Gruppen AS utgjorde i 2006 kr 58,9 mill (kr 55,1 mill). Det er i 2006 avhendet eiendommer til et datterselskap i Thon Gruppen AS for kr 173,3 mill og hvor salgssum utgjør virkelig verdi. Transaksjoner med felleskontrollerter (FKS) og tilknyttede (TS) selskaper: Transaksjoner prises på basis av armlengdes avstand Salg av varer og tjeneser: Felleskontrollerte selskaper Tilknyttede selskaper Sum Kjøp av varer og tjenester: Felleskontrollerte selskaper Tilknyttede selskaper Sum Fordringer Felleskontrollerte selskaper Tilknyttede selskaper 5 5 Sum Gjeld Felleskontrollerte selskaper Tilknyttede selskaper 5 5 Sum

31 Note 26 Operasjonelle leieavtaler Leieavtaler hvor konsernet er leietaker. Selskapet har inngått operasjonelle, ikke-kansellerbare leieavtaler. Det foreligger opsjoner på fornying av leiekontraktene. Et datterselskap til Amfi Eiendom ASA har inngått en ikke tidsbegrenset fremleierettighet. For 2006 utgjorde leiekostnaden tkr Denne leiekontrakten omfattes ikke av minimum leiekostnad vist under. Minimum leiekostnad knyttet til ikke kansellerbare leieavtaler har følgende forfall: Innen et år Mellom to og fem år Senere enn 5 år Sum Minimum forventet fremtidig leieinntekt for ikke kansellerbare fremleiekontrakter beløper seg til tkr Leiebeløp kostnad-/inntektsført i perioden: Minimum leiebetalinger Variable leiebetalinger Innbetalinger på fremleie Sum Leieavtaler hvor konsernet er utleier av investeringseiendommer: Konsernet har inngått kontrakter for utleie av fast eiendom. Kontraktene har gjennomsnittlig 4 års varighet. For ikke kanselerbare leiekontrakter forfaller konsernets minimums leieinntekter som følger: Innen et år Mellom to og fem år Senere enn 5 år Sum Note 27 Forpliktelser Konsernet har kontraktsfestede forpliktelser for kjøp og tilvirkning av investeringseiendom, anlegg under utførelse og boliger for videresalg som ikke er bokført pr på kr 1.111,2 mill (pr kr 943,8 mill). Note 28 Proformatall Tabellen viser hvordan resultatregnskapet til konsernet ville vært dersom Amfi Eiendom ASA hadde vært et datterselskap fra og med regnskapsåret Leieinntekter 1 222, , ,8 Gevinst ved avgang anleggsmidler Andre driftsinntekter 666,3 387,0 325,8 Driftsinntekter 1 888, , ,6 Ordinære avskrivninger (9,4) (9,4) (8,9) Andre driftskostnader (749,2) (583,9) (486,2) Driftskostnader (758,6) (593,3) (495,1) Resultat før verdiendringer 1 130,3 910,8 893,5 Verdiendring investeringseiendommer 855, ,8 576,2 Driftsresultat 1 986, , ,7 Resultat tilknyttet selskap 36,6 28,3 6,0 Verdiendring finansielle instrumenter 169,5 (34,6) - Netto øvrige finansposter (287,3) (243,5) (347,9) Resultat før skatter 1 904, , ,9 Skatter (506,2) (497,8) (289,5) Periodens resultat 1 398, ,0 838,4 Resultat pr. utestående aksje kr 116,00 kr 113,85 kr 79,37 Resultat pr. aksje utvannet kr 116,10 kr 113,85 kr 79,37 31

32 Resultatregnskap Morselskap Resultatregnskap morselskap Note (Beløp i kr) Leieinntekter Andre driftsinntekter 2, Driftsinntekter Varekostnader Lønnskostnader Ordinære avskrivninger Andre driftskostnader 3, 4, Driftskostnader Driftsresultat Andre finanskostnader Resultat før skatt Skattekostnader Årsresultat Disponering av årets resultat: Avsatt til utbytte Avsatt til konsernbidrag Overført annen egenkapital Sum disponeringer og overføringer

33 Balanse morselskap Note (Beløp i kr) Eiendeler Immatrielle eiendeler Varige driftsmidler Investeringer i datterselskap, felleskontrollerte og tilknyttede selskap Andre finansielle anleggsmidler Anleggsmidler Tilvirkningskostnader som varer 5, Fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Aksjekapital 13, Egne aksjer 13, Overkursfond BALANSE Morselskap Innskutt egenkapital Annen egenkapital 13, Opptjent egenkapital Sum egenkapital Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Avsetning for forpliktelser Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld 11, Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

34 KONTANTSTRØMOPPSTILLING Morselskap Kontantstrømoppstilling morselskap (Beløp i kr) Resultat før skattekostnad Betalt skatt Gevinst/tap anleggsmidler Ordinære avskrivninger Forskjell mellom kostnadsførte og utbetalte pensjoner Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetalinger tilknyttet andre investeringer Utbetalinger tilknyttet andre investeringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved opptak av rentebærende gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld Utbetalinger av utbytte og konsernbidrag Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter pr Kontanter og kontantekvivalenter pr Ubenyttet del av kassekreditt og andre trekkrettigheter

35 Konsoliderings- og klassifiseringsprinsipper I selskapsregnskapet er investeringer i datterselskaper, felleskontrollerte og tilknyttede selskaper balanseført etter kostmetoden som finansielle anleggsmidler. Ved fusjon av selskap med samme virksomhet og som har tilhørt selskapet over tid, er det lagt til grunn kontinuitet, dvs. videreføring av de balanseførte verdier i det innfusjonerte selskap. For selskaper som er både ervervet og fusjonert i regnskapsåret eller det påfølgende år er konsolideringen gjennomført etter oppkjøpsmetoden, dvs. betalt merpris utover selskapenes egenkapital på ervervstidspunktet er tillagt balanseført verdi av underliggende eiendeler. Kostnader i forbindelse med låneopptak er kostnadsført i sin helhet som finanskostnader. Kostpris for renteopsjoner benyttet til rentesikringsformål er periodisert over løpetiden. Finanskostnader som kan henføres til byggeprosjekter under utførelse er inkludert i aktivert verdi for den aktuelle eiendel. Vurderingsprinsipper Selskapets eiendommer er bokført til det laveste av antatt markedsverdi og nedskrevet verdi iht. en avskrivningsplan etter bedriftsøkonomiske prinsipper. Selskapets overordnede målsetting er knyttet til verdiutviklingen for selskapets eiendomsportefølje som helhet. Selskapet innehar en diversifisert eiendoms-portefølje utleid til et stort antall leietagere og spredt på et antall ulike leieformål. Forholdet antas å innebære risikoreduksjon i relasjon til spesifikke risikofaktorer (usystematisk risiko). Ved beregning av laveste verdi er eiendoms-massen følgelig ansett som en vurderingsenhet og vurdert samlet iht. porteføljeprinsippet (note 7). Nåverdien av selskapets pensjonsforpliktelser er ført som langsiktig gjeld i balansen. Det er benyttet diskonteringssats 4,35 % før skatt ved beregningene (note 3). Skatteeffekten er hensyntatt ved beregning av utsatt skatt. Vedlikeholdskostnader kostnadsføres når de oppstår, hvilket vurderes å innebære tilfredsstillende inntekts- og kostnadssammenstilling samlet for selskapets eiendomsportefølje. Erstatninger som følge av at leieforhold bringes til opphør før opprinnelig avtalt utløpstidspunkt, inntektsføres med det beløp som overstiger den til enhver tid nødvendige avsetning til dekning av utleieobjektets driftskostnader for gjenværende del av opprinnelig avtalt leieperiode. For boliger og andre arbeider på bygg eller anlegg som oppføres for salg, foretas det en løpende resultatføring for solgte andeler i takt med ferdigstillelse når ferdigstillelsesgraden minimum utgjør 20 %. For disse andeler resultatføres inntekter og kostnader brutto, mens påløpte kostnader for ikke solgte andeler balanseføres som varer. Opptjent inntekt som ikke er betalt, regnskapsføres som kundefordring. Eventuelle estimerte tap på solgte og usolgte prosjekter tapsføres straks tapet vurderes inntruffet. Finansiell risikostyring Styret fastsetter målsettinger og rammer for finansiell risiko, og den løpende styring av finansielle risiki er tillagt konsernets finansavdeling. Et viktig element i selskapets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon med høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver som bærende elementer. Likviditetsrisiko Likviditetsrisikoen styres ved til en hver tid å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Likviditetsreservene består av både likvide omløpsmidler og ubenyttede kredittrammer i ulike finansinstitusjoner. Styret har fastsatt målsettinger for likviditet som skal sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte interessante investeringsmuligheter raskt, og dessuten bidra til å redusere den finansielle risiko vesentlig. Likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av selskapets gjeld dempes ved at ulike finansieringskilder anvendes, og at selskapets refinansieringsbehov innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til likviditetsreserven. Renterisiko Gjennom bruk av finansielle instrumenter tilpasses selskapets rentereguleringsprofil til renteforventninger og til definerte målsetninger for renterisiko. For å redusere resultateffekten av renteendringer i det kortsiktige rentemarkedet har selskapet en betydelig andel langsiktig rentebinding. For den delen av porteføljen med kortsiktig rentebinding, reduseres dessuten renterisikoen ved at tidspunktene for renteregulering balanseres. Noter Morselskap Aksjer og øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris med individuell nedskrivning når det oppstår et varig verdifall. Fordringer vurderes til pålydende med fradrag for avsetning til dekning av påregnelige tap. Finansielle omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi iht. porteføljeprinsippet og antas ikke å være omfattet av regnskapslovens krav til handelsportefølje. Selskapets finansielle risiko kan deles i hhv. kredittrisiko, likviditetsrisiko og renterisiko. Kredittrisiko Selskapets kredittrisiko relaterer seg i hovedsak til risikoen for at selskapet blir påført tap som følge av at leietakere/kunder ikke betaler avtalt leie/forpliktelse. Selskapets eiendommer er utleid til et stort antall leietakere fra ulike bransjer. Selskapet vurderes å ha solide leietakere i tillegg til at både betalings- og sikkerhetsprosedyrene vurderes som tilfredstillende. 35

36 Note 1 Datterselskap (DS), felleskontrollerte (FKS) og tilknyttede selskaper (TS) Ervervsår Forretningskontor Eierandel/ stemmerett Selskapets egenkap. Selskapets resultat Balanseført verdi Datterselskaper: Jessheim Storsenter AS 1998 Oslo 100,0 % Mortensrudsenteret AS 1996 Oslo 100,0 % Gardermoen Park AS 2001 Oslo 100,0 % Litor Sartor AS 2004 Fjell 100,0 % Thon Storo ANS 1) 1994 Oslo 99,0 % Bergen Storsenter ANS 1) 1996 Oslo 99,0 % Info-Rama ANS 1) 1998 Oslo 99,0 % Kirkegaten 24 ANS 1) 2000 Oslo 99,0 % KS Lagunen 2) 1994 Oslo 90,0 % Amfi Eiendom ASA 1996 Surnadal 58,0 % Norsk Bransjesenter AS 4) 2004 Kristiansund 34,0 % Felleskontrollerte- og tilknyttede selskaper: Lagunen AS 3) 1994 Bergen 50,0 % Lagunen Eiendom AS 3) 1995 Bergen 42,0 % Lagunen DA 3) 2001 Bergen 50,0 % Berg Senteret AS 2006 Kristiansand 25,0 % ) Selskapet er 99 % eiet av morselskapet og 1 % av datterselskap 2) Selskapet er 90 % eiet av morselskapet og 10 % av datterselskap 3) Felleskontrollert selskap i morselskapet 4) Selskapet er 34 % eiet av morselskap og 21 % av datterselskap Note 2 Andre driftsinntekter Felleskostnader, viderebelastet leietaker Inntektsført på igangsværende tilvirkningskostnader Gevinst ved avgang av anleggsmidler Øvrige driftsinntekter Sum Note 3 Lønnskostnader, godtgjørelser mv Lønnskostnader Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Obligatorisk tjenestepensjon Andre ytelser 2 73 Andre personalkostnader fra kostnadsfelleskap Viderefakturerte kostnader til leietakerne Sum Gjennomsnittlig antall årsverk i selskapet er 29. Samlet lønn og annen godtgjørelse til administrerende direktør, ledende ansatte og styrets medlemmer. 36 Styrets medlemmer har mottatt følgende ytelser: Olav Thon (styreformann) Kristian Leer-Salvesen (styremedlem) Øystein Trøseid (styremedlem) Signe Moland (styremedlem) Stig Jacobsen (styremedlem) Dag Tangevald-Jensen (adm dir)

37 Administrerende direktør har mottatt følgende ytelser: Lønn Styrehonorar Pensjonsordning Det er ingen ledende ansatte utover administrerende direktør. Selskapet har ingen bonusavtaler, opsjoner, tegningsretter, eller andre former for godtgjørelse til administrerende direktør eller styrets medlemmer som er avhengig av verdiutvikling i selskapet. Det foreligger ingen forpliktelser av noen art, og det er ikke ytet lån eller sikkerhetsstillelser for lån til noen av disse. Videre har selskapet ingen avtaler om garantilønn utover oppsigelsestiden. Lønn og annen godtgjørelse til administrerende direktør fastsettes av styret, mens godtgjørelse til eventuelle andre ledende ansatte fastsettes av administrerende direktør i samråd med styrets leder. Det søkes å legge forholdene til rette for å rekruttere og holde medlemmer av ledelsen som innehar de kvaliteter som kreves for å drive selskapet og fremme verdiskapingen. Den enkelte ansattes godtgjørelse skal være konkurransedyktig og reflektere vedkommendes ansvarsområde og utførelse av arbeidet. Godtgjørelsen skal ikke være av en art eller ha et omfang som kan skade selskapets rennome. Godtgjørelsen kan bestå av en kombinasjon av fast løpende ytelse og variable godtgjørelser, herunder: Naturaytelser som fremgår av arbeidsavtaler (for eksempel telefon/ikt-løsninger, bilhold og forsikringsordninger). Kollektive og individuelle pensjonsordninger. Etterlønnsordninger hvor lønnsbetingelsene skal opprettholdes i inntil 24 måneder dersom arbeidsforholdet avsluttes. Eventuell resultatavhengige godtgjørelser. Ordninger som nevnt i Almennaksjelovens 6-16 førte led punktum nr 3 skal godkjennes av selskapets generalforsamling. Styret vil for øvrig ikke for det kommende regnskapsåret fastsette noen beløpsmessige eller andre rammer og vilkår for godtgjørelse i tillegg til basislønn. Selskapets kostnadsførte revisjonshonorar for året utgjør kr I tillegg er belastet honorar i forbindelse med overgang til IFRS rapportering med kr Pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser: Utbetalte pensjoner Endring i pensjonsforpliktelser Netto pensjonskostnader Selskapet har usikret ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser for 7 personer pr (7 pr ). Samtlige pensjonsavtaler er effektive og har følgelig løpende årlige utbetalinger. Nåverdiberegningen av pensjonsforpliktelsene er basert på 4,35 % diskonteringsrente og 1,6 % reguleringssats for pensjonsavtaler med avtalt årlig regulering. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapet har etablert en innskuddsbasert pensjonsordning som tilfredstiller kravene i denne lov. Note 4 Andre driftskostnader Vedlikeholdskostnader Forretningsførerhonorar Felleskostnader (viderebelastet leietakere) Felleskostnader (utleiers andel) Tap ved avgang av anleggsmidler Andre driftskostnader Sum

38 Note 5 Langsiktige tilvirkningskontrakter Inntektsført på igangværende tilvirkningskontrakter Kostnader på igangværende tilvirkningskontrakter Netto resultat på igangværende tilvirkningskontrakter Opptjente ikke fakturerte inntekter inkl. kundefordringer Forskuddsfakturert produksjon inkl. kundefordringer 0 0 Balanseførte tilvirkningskostnader som varer Note 6 Andre finanskostnader Renter fra konsernselskaper Andre rente- og finansinntekter Inntekt på investering i tilknyttet selskap Renter til konsernselskaper Andre rente- og finanskostnader Sum Note 7 Varige driftsmidler Fast eiendom Løsøre Sum Anskaffelseskost pr herav balanseførte lånekostnader fast eiendom 630 Tilgang herav balanseførte lånekostnader fast eiendom Avgang Anskaffelseskost pr Oppskrevet før Akkumulerte avskrivninger på oppskrivinger pr Akkumulerte avskrivninger pr Balanseført verdi pr Årets avskrivninger Årlig leie av ikke balanseførte driftsmidler For selskapet og konsernet: Økonomisk levetid 100 år 3-10 år Valgt avskrivningsplan Lineær Lineær Eiendomsmassen er vurdert samlet (porteføljeprinsippet) og vurderes å ha vesentlig høyere markedsverdi enn bokført verdi. Immaterielle eiendeler gjelder ikke avskrivbar utbyggingsrett. Note 8 Andre finansielle anleggsmidler Lån til felleskontrollert og tilknyttet selskap 1) Andre fordringer 2) Investeringer i aksjer Sum ) Den totale sum i begge år forfaller senere enn 1 år etter regnskapsårets slutt. 2) Herav forfaller senere enn 1 år etter regnskapsårets slutt tkr (13 691).

39 Note 9 Kortsiktige fordringer Kundefordringer Opptjente ikke fakturerte inntekter (note 5) Fordringer på konsernselskaper Fordringer på felleskontrollerte og tilknyttede selskaper Andre fordringer Sum Note 10 Langsiktig gjeld Obligasjonslån 1) Gjeld til kreditinstitusjoner 2) Sertifikatlån 3) Annen gjeld Sum 4) ) Fastrente 3,75 %, forfall 2009, for tkr Fastrente 3,99 %, forfall 2010, for tkr Flytende rente NIBOR + 0,3 %, forfall 2009, for tkr Flytende rente NIBOR + 0,12 %, forfall 2009, for tkr Flytende rente NIBOR + 0,2 %, forfall 2010, for tkr ) Vektet gjennomsnittlig rente 4,98 %, vektet gjennomsnittlig rentebindingsperiode 4,4 år. 3) Sertifikatlånene er en del av en kommitert låneavtale, som sikrer finansiering innenfor en ramme på kr 800 mill frem til til en maksimumsmargin over den norske interbankrenten (NIBOR), hvis det ikke kan emitteres sertifikater til gunstigere betingelser. Pr var det under rammen emittert følgende sertifikatlån: Kr 150 mill ,51 % rente Kr 70 mill ,54 % rente Kr 120 mill ,74 % rente Kr 150 mill ,798 % rente 4) Avdragsstrukturen for samlet gjeld er: Senere Sum Pantstillelser og garantier mv Gjeld som er sikret ved pant i eiendeler: Obligasjonslån Gjeld til kredittinstitusjoner 1) Sum Balanseført verdi av de pantsatte verdier: Tomter, bygninger og annen fast eiendom ) Kr mill av selskapets gjeld er sikret med pant i bygninger og tomter eiet av datterselskap. Selskapet har i forbindelse med konsernkontoavtale med kredittramme på kr 10 mill stillet garanti på vegne av de deltakende datterselskaper. Selskapet har følgende solidaransvar for gjeld utover egen eierandel i selskaper som inngår i datterselskap (DS) og felleskontrollert selskap (FKS): Bergen Storsenter ANS (DS) Thon Storo ANS (DS) Info-Rama ANS (DS) Kirkegaten 24 ANS (DS) 7 14 Sum

40 Note 11 Kortsiktig gjeld Betalbar skatt Påløpt rente Avsatt utbytte Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Gjeld til konsernselskap Annen gjeld Sum Note 12 Skatt Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt Forskjeller som utlignes: Anleggsmidler Omløpsmidler Gjeld Sum Forskjeller som ikke utlignes: Oppskrivinger Pensjonsforpliktelser Sum Sum midlertidige forskjeller Utsatt skatt Betalbar skatt fremkommer slik: Ordinært resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Herav endring i andeler deltakerlign. selskap Skattepl.resultat andeler i deltakerlign. selskap Grunnlag betalbar skatt Betalbar skatt i resultatet Godtgjørelse på utbytte, skatt på personinntekt Skyldig kildeskatt Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag Betalbar skatt i balansen Årets skattekostnad fremkommer slik: Betalbar skatt Endring i utsatt skatt Herav avsatt skatt for tidligere år iht. delingsregelen Årets totale skattekostnad Anvendt skattesats 28 % 40

41 Note 13 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen i selskapet utgjør kr fordelt på aksjer, hver pålydende kr 10,-. Vedtektene inneholder ingen bestemmelser om stemmerett eller rettigheter om utstedelse av nye aksjer. Aksjonærene i selskapet pr var: Antall aksjer Eierandel Thon Gruppen AS *) ,0 % Folketrygdfondet ,8 % Millcom Norge AS ,2 % MP Pensjon ,9 % Skagen Vekst ,7 % Pactum AS ,3 % Andre med eierandel mindre enn 1 % ,1 % Sum ,0 % Aksjer eiet av styremedlemmer og daglig leder pr var: Olav Thon (styreformann) *) Kristian Leer-Salvesen (styremedlem) 0 Øystein Trøseid (styremedlem) 0 Dag Tangevald-Jensen (daglig leder) 0 Signe Moland 0 Stig Jacobsen 0 Geir Lie (revisor) 0 *) Aksjeinnehav inkluderer aksjer eid av nærstående Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA innehar fullmakt frem til 29. mai 2007 til å utstede inntil 1,0 mill nye aksjer i forbindelse med fusjoner eller kontantemisjoner uten fortrinnsrett for eksisterende aksjonærer. Fullmakten var ubenyttet pr Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA har fullmakt til på vegne av selskapet å erverve egne aksjer inntil en beholdning på aksjer med samlet pålydende inntil kr , tilsvarende 10 % av selskapets aksjekapital. Det høyeste beløp som kan betales pr. aksje er kr 800,- og det laveste er kr 10,-. Erverv og avhendelse av egne aksjer kan skje slik styret finner hensiktsmessig, dog ikke ved tegning av egne aksjer. Fullmakten gjelder til 29. mai 2007, og er pr ikke benyttet. Note 14 Egenkapital Aksjekapital/egne aksjer Overkursfond Annen egenkapital Sum Egenkapital pr Årets endring i egenkapital: Årets resultat Avsatt til utbytte Egenkapital pr

42 Note 15 Nærtstående parter Styreformann i Olav Thon Eiendomsselskap ASA, Olav Thon, eier indirekte 72,0 % av selskapets aksjekapital gjennom sitt heleide selskap Thon Gruppen AS. Olav Thon driver en omfattende næringsvirksomhet innen fast eiendom, hotell- og restaurantdrift, varehandel samt industrivirksomhet, samlet betegnet som Olav Thon Gruppen. Virksomheten er organisert med en felles ledelse. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har en drift-/administrasjonsavtale med Thon Eiendomsdrift AS, som i likhet med Olav Thon Eiendomsselskap ASA er et datterselskap av Thon Gruppen AS. Gjennom avtalen sikres selskapet tilgang på Olav Thon Gruppen sine ressurser innen eiendomsforvaltning og generell forretningsdrift. Honoraret utgjør 4 % av brutto leieinntekter. I tillegg skal ytes godtgjørelse for særskilte oppgaver konsernet eventuelt pålegger Thon Eiendomsdrift AS i.h.t. avtalen. For 2006 utgjorde totalt honorar kr 28,8 mill (kr 22,1 mill) for selskapet. Avtalen som ble inngått før den offentlige emisjonen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA i 1983, løper med 6 måneders gjensidig oppsigelsesvarsel. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har videre en ensidig rett til å kreve avtalen forlenget med ytterligere 6 måneder. Avtalen er forelagt Oslo Børs. Det foreligger avtaler om utleie av lokaler til selskaper i Olav Thon Gruppen, hvor leiebetingelsene er basert på generelle markedsbetingelser på avtaletidspunktet. Samlede leieinntekter fra selskaper i Olav Thon Gruppen utgjorde i 2006 kr 43,4 mill (kr 44,8 mill). Selskapet har eierandeler i og deltar i felles kontroll av følgende selskap: Lagunen DA (50 %), Lagunen AS (50 %), Lagunen Eiendom AS (42 %) og Sartor Senterforvaltning AS (50 %). 42

43 Til generalforsamlingen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA REVISJONSBERETNING FOR 2006 Vi har revidert årsregnskapet for Olav Thon Eiendomsselskap ASA for regnskapsåret 2006, som viser et overskudd på kr for morselskapet og et overskudd på kr for konsernet. Vi har også revidert opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet. Årsregnskapet består av selskapsregnskap og konsernregnskap. Selskapsregnskapet består av resultatregnskap, balanse, kontantstrømoppstilling, og noteopplysninger. Konsernregnskapet består av resultatregnskap, balanse, kontantstrømoppstilling, oppstilling over endringer i egenkapitalen og noteopplysninger. Morselskapets regnskap er utarbeidet i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapskikk i Norge. International Financial Reporting Standards som fastsatt for bruk av EU er anvendt ved utarbeidelse av konsernregnskapet. Årsregnskapet og årsberetningen er avgitt av selskapets styre og administrerende direktør. Vår oppgave er å uttale oss om årsregnskapet og øvrige forhold i henhold til revisorlovens krav. Vi har utført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder revisjonsstandarder vedtatt av Den norske Revisorforening. Revisjonsstandardene krever at vi planlegger og utfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. Revisjon omfatter kontroll av utvalgte deler av materialet som underbygger informasjonen i årsregnskapet, vurdering av de benyttede regnskapsprinsipper og vesentlige regnskapsestimater, samt vurdering av innholdet i og presentasjonen av årsregnskapet. I den grad det følger av god revisjonsskikk, omfatter revisjon også en gjennomgåelse av selskapets formuesforvaltning og regnskaps- og intern kontroll-systemer. Vi mener at vår revisjon gir et forsvarlig grunnlag for vår uttalelse. Vi mener at selskapsregnskapet er avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av selskapets økonomiske stilling 31. desember 2006 og for resultatet og kontantstrømmene i regnskapsåret i overensstemmelse med god regnskapsskikk i Norge konsernregnskapet er avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av konsernets økonomiske stilling 31. desember 2006 og for resultatet, kontantstrømmene og endringene i egenkapital i regnskapsåret i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som fastsatt for bruk av EU ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Reevisors beretning Oslo, 30. mars 2007 BDO Noraudit Oslo DA Geir Lie statsautorisert revisor 43

44 Eierstyring og selskapsledelse 44 Virksomhet Selskapets vedtektsfestede virksomhet er kjøp, drift og salg av fast eiendom og det som står i forbindelse med dette, herunder å delta i andre selskaper med slikt formål. Selskapets fullstendige vedtekter er vist på side 46 i årsrapporten. Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskap sin virksomhet er å oppnå best mulig utvikling i egenkapital pr. aksje for å sikre at aksjonærene over tid oppnår en konkurransedyktig avkastning i forhold til sammenliknbare investeringsalternativer. Selskapets strategi er å erverve, utvikle og eie eiendommer med sentral beliggenhet Selskapet skal oppnå høyest mulig verdiskapning på lang sikt gjennom fokusering både på effektiv drift av eiendommene, og innovativ videreutvikling av eiendomsporteføljen. Kombinasjonen av løpende høy driftsavkastning på eiendomsporteføljen og langsiktig verdiøkning på eiendommene som følge av videreutvikling, antas å bidra til maksimal verdistigning både i et kort og langt perspektiv. Selskapskapital/utbytte Olav Thon Eiendomsselskap ASA operer i en syklisk og kapitalintensiv bransje. Et viktig element i konsernets finansielle strategi er derfor målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, karakterisert ved høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver. Dette gir konsernet finansiell handlefrihet til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt, samtidig som det bidrar til å trygge aksjonærenes verdier ved å redusere den finansielle risiko vesentlig. Selskapet vurderes å ha en tilfredsstillende kapitalsituasjon i relasjon til forannevnte målsetting. Beslutning om utdeling av utbytte fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets styre. Generalforsamlingen kan ikke beslutte utdelt høyere utbytte enn hva styret har foreslått eller godtar. Styret legger til grunn at det vil bli gjennomført en forsiktig utbyttepolitikk, hvor utbyttestørrelsen tilpasses selskapets investeringsplaner og målsettinger om høy egenkapitalandel og god likviditet. Generelt legges til grunn at aksjonærene, gitt en tilfredsstillende utvikling i selskapet, skal få en stabil utbyttestrøm. I 2006 ble det utbetalt utbytte for regnskapsåret 2005 med kr 3,00 pr. aksje, totalt kr 32 mill. Styret foreslår at det utbetales utbytte for regnskapsåret 2006 med kr 8,00 pr. aksje, totalt kr 84,50 mill Selskapets styre har frem til 29. mai 2007 fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil kr 10 mill ved utstedelse av inntil 1 mill nye aksjer i forbindelse med fusjoner eller kontantemisjoner uten fortrinnsrett for eksisterende aksjonærer. Fusjoner med andre selskaper og rettede emisjoner vil bare bli gjennomført når dette, etter styrets vurdering, øker egenkapitalen pr. aksje for de eksisterende aksjonærer. Fullmakten, som løpende har vært fornyet på selskapets ordinære generalforsamlinger, har ikke vært benyttet siden På kommende ordinær generalforsamling foreslår styret at fullmakten fornyes med ett år regnet fra generalforsamlingsdato. Styret har videre fullmakt frem til 29. mai 2007 til å erverve inntil 10 % av egen aksjer. Pr var denne fullmakten ubenyttet. Også denne fullmakten vil bli foreslått fornyet for ett år på kommende ordinær generalforsamling. Likebehandling av aksjeeiere og transaksjoner med nærstående Selskapet har en aksjeklasse. Selskapet har retningslinjer som sikrer meldeplikt for styremedlemmer og ledende ansatte hvis de direkte eller indirekte har en vesentlig interesse i avtaler som inngås av selskapet. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har en drift- /administrasjonsavtale med Thon Eiendomsdrift AS. Sistnevnte er i likhet med Olav Thon Eiendomsselskap ASA et datterselskap av Thon Gruppen AS, som eies av styrets leder. Det foreligger videre avtaler om utleie av lokaler til andre selskap i samme konsern. Det vises til note 25 til regnskapet for detaljer om avtalene. Fri omsettelighet Det foreligger ingen vedtektsfestede omsetningsbegrensinger for selskapets aksjer. Generalforsamling Generalforsamlingen er virksomhetens høyeste organ og vedtar formelle endringer (for eksempel vedtekter), godkjenner årsregnskapet og resultatdisponeringer, samt velger tillitsmenn. Det søkes tilrettelagt for at flest mulig aksjeeiere kan utøve sine rettigheter gjennom deltagelse i selskapets generalforsamlinger, ved følgende tiltak: Saksdokumenter sendes aksjeeiere minimum 2 uker før generalforsamlingen holdes og søkes å gi tilstrekkelig utfyllende opplysninger til at aksjeeiere på forhånd kan ta stilling til saker som skal behandles. Påmeldingsfrist settes så nær som mulig møtet, vanligvis 3 dager. Aksjeeiere som selv ikke kan delta på generalforsamlingen gis anledning til å stemme ved fullmakt. Styret og revisor er til stede på generalforsamlingene. Selskapets vedtekter inneholder ikke bestemmelser om hvem som skal være møteleder på selskapets generalforsamlinger. I henhold til almennaksjelovens bestemmelser åpnes følgelig generalforsamlinger av styrets leder og møteleder velges direkte av generalforsamlingen. Protokoll er tilgjengelig for aksjeeiere hos selskapet og dessuten tilgjengelig på selskapets internettside Styre: Valg, sammensetning og uavhengighet Styret er selskapets øverste forretningsmessige operative organ. I henhold til selskapets vedtekter skal styret bestå av 3-5 medlemmer som velges for 2 år av gangen. Videre skal det velges en varamann med funksjonstid ett år. Styrets medlemmer velges av selskapets generalforsamling etter forslag fra selskapets aksjeeiere. Selskapets vedtekter inneholder ikke bestemmelser om valgkomite. Styrets leder velges av generalforsamlingen. Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA har 5 medlemmer. Minst halvparten av styrets medlemmer vurderes å være uavhengige av selskapets daglige ledelse og vesentligste forretningsforbindelser. Oversikt over styremedlemmers aksjeeie er vist på side 41. Styrets arbeid Styret har ansvar for forvaltningen av selskapets

45 anliggender, herunder ansvar for at virksomheten organiseres og drives innenfor lovens rammer. Styret ansetter administrerende direktør og utøver instruksjonsrett overfor vedkommende, som har det operative ansvaret for forvaltningen av selskapet. Styret utøver dessuten en kontrollerende funksjon av virksomheten og dens ledelse. Styret fastsetter løpende planer for sitt arbeid og møtes ved behov og minimum 5 ganger årlig Styrets leder er ansvarlig for at det sammenkalles til styremøte, som søkes tilrettelagt og forberedt slik at samtlige styremedlemmer skal være forberedt og kunne delta. retningslinjer for selskapets rapportering av finansiell og annen informasjon. Informasjon til selskapets aksjeeiere legges ut på selskapets internettside ( samtidig med annen offentliggjøring. Selskapet publiserer årlig oversikt over datoer for planlagte viktige hendelser som generalforsamling, publisering av delårsrapporter, utbetaling av eventuelt utbytte osv. Revisor Revisors ansvar er å revidere det årsregnskapet og årsberetningen som er fremlagt av styret og daglig leder i henhold til revisorloven og god revisjonsskikk. Revisor fremlegger årlig for styret hovedtrekkene i en plan for gjennomføring av revisjonsarbeidet. Administrerende direktør har rett og plikt til å delta i behandlingen av styresaker og til å uttale seg, med mindre styret i enkeltsaker har besluttet noe annet. Styret drøfter ved behov egen arbeidsform og prosessene rundt forberedelse og gjennomføring av styremøtene, samt sin samlede kompetanse og kapasitet i forhold til selskapets virksomhet. Det avholdes etter behov møter mellom revisor og styret, enten samlet eller med styreleder. I selskapets årsregnskap og på ordinær generalforsamling orienteres det om revisors godtgjørelse fordelt på revisjon og andre tjenester. Det vises til noteopplysning til regnskapet. Godtgjørelse til styret/ ledende ansatte Godtgjørelse til styrets medlemmer fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets aksjonærer. Det foreligger ingen form for bonusavtaler, aksjeopsjonsordninger eller incentivavtaler til fordel for styrets medlemmer. Godtgjørelse til administrerende direktør fastsettes av styret, mens godtgjørelse til ledende ansatte fastsettes av administrerende direktør etter konsultasjon med styrets leder. For ytterligere opplysninger vises det til noteopplysninger til regnskapet. Informasjon/kommunikasjon Olav Thon Eiendomsselskap legger vekt på å gi god informasjon om selskapet til investorer, finansanalytikere og aksjemarkedet. Åpenhet rundt økonomiske forhold og korrekt finansiell rapportering skal bidra til at ulike interessegrupper får et best mulig grunnlag for å vurdere selskapets gjeldende og fremtidige situasjon. Styret har i tråd med dette fastsatt særskilte Foto: Øivind Haug 45

46 Vedtekter 1 Selskapets navn er Olav Thon Eiendomsselskap ASA. Selskapet er et allment aksjeselskap. 2 Selskapets virksomhet er kjøp, drift og salg av fast eiendom og det som står i forbindelse med dette, herunder å delta i andre selskaper med slikt formål. 3 Selskapets forretningskontor er i Oslo. Sandvika Storsenter fra oktober kvm 175 leietakere Årlig butikkomsetning på 3 mrd fra Selskapets aksjekapital er kr fordelt på aksjer à kr 10,- fullt innbetalt og lydende på navn. 5 Selskapet ledes av et styre. Styret består av 3-5 medlemmer som velges av generalforsamlingen for 2 år av gangen. Generalforsamlingen skal dessuten velge en varamann med funksjonstid ett år. Generalforsamlingen velger styrets formann særskilt. Styret kan meddele prokura. Selskapets firma tegnes i fellesskap av styrets formann og ett styremedlem. 6 På den ordinære generalforsamling skal følgende saker behandles og avgjøres: a) Godkjennelse av årsregnskapet og årsberetningen, herunder utdeling av utbytte. b) Valg av styre. c) Andre saker som blir forelagt generalforsamlingen til uttalelse eller som i henhold til loven eller vedtektene hører under generalforsamlingen. 46 Foto: Øivind Haug

47 Olav Thon Styreformann Øystein Trøseid Stig O. Jacobsen Styret Olav Thon (født i 1923) er grunnlegger av Olav Thon Eiendomsselskap ASA og har vært styrets leder siden etableringen av selskapet i Trøseid (født i 1946) har vært styremedlem i Olav Thon Eiendomsselskap ASA siden Jacobsen (født i 1955) har vært styremedlem i Olav Thon Eiendomsselskap ASA siden Thon eier og driver en omfattende næringsvirksomhet innen fast eiendom, hotell- og restaurantvirksomhet, varehandel og industrivirksomhet, samlet betegnet som Olav Thon Gruppen. Thon eier gjennom sitt heleide selskap Thon Gruppen AS direkte og indirekte 72 % av aksjekapitalen i Olav Thon Eiendomsselskap, og er selskapets største aksjonær. Trøseid er utdannet sivilingeniør fra Norges Tekniske Høgskole. Han har vært ansatt i Olav Thon Gruppen siden 1990, og fra 2000 som konserndirektør. Han har tidligere arbeidet 20 år som rådgiver i Sivilingeniør Elliot Strømme AS i dag Norconsult AS. Foruten en rekke styreverv i selskaper innen Olav Thon Gruppen, har Trøseid styre- og tillitsverv i blant annet Norsk Bremuseum, Framkomiteen og Den Norske Turistforening. Jacobsen har i siden begynnelsen av 1980-tallet vært medeier og leder i Berg Jacobsen Gruppen i Molde, hvor kjernevirksomheten har vært dagligvarehandel og eiendom. Han har dessuten vært styreleder i kjøpesenterselskapet Møre- Sentrene AS i 20 år. Jacobsen er styreleder i Berg Jacobsen Investor AS, Brødrene Ekornes AS samt Bunnpris Møre AS, og styremedlem i Angvik Investor AS, Sparebanken Midt-Norge, Amfi Eiendom ASA, Stiftelsen Oslosenteret og Stompa AS. Dag Tangevald-Jensen Administrerende direktør Kristian Leer-Salvesen Signe Moland Leer-Salvesen (født i 1952) har vært styremedlem i Olav Thon Eiendomsselskap ASA siden Leer-Salvesen er utdannet siviløkonom/mba fra NHH og University of California, Berkeley, samt cand.mag fra Universitetet i Bergen. Han har bred erfaring fra bank og finansieringsvirksomhet, samt megling av næringseiendommer. Han etablerte sammen med annen part næringsmeglingsselskapet Akershus Eiendom AS, som han eide 50 % av inntil for få år siden. I dag driver han investerings- og rådgivningsvirksomhet. Moland (født i 1934) har vært styremedlem i Olav Thon Eiendomsselskap ASA siden Moland har hotellfagutdannelse og juridisk embetseksamen. Hun har bred hotellfaglig erfaring, blant annet som eier og driver av Røysheim skysstasjon i Bøverdalen fra 1964 til Siden 1987 har hun drevet selvstendig advokatvirksomhet. Tangevald-Jensen (født i 1960) har vært selskapets administrerende direktør siden Han har dessuten hatt tillitsverv i selskapet siden 1997, de senere år som varamedlem til styret. Tangevald-Jensen er utdannet fra Handelshøjskolen i København og har vært ansatt i ulike ledende stillinger i Olav Thon Gruppen siden 1990, siden 1992 som medlem av konsernledelsen. Han innehar en rekke styre- og tillitsverv. 47

48 AKSJONÆRFORHOLD Aksjonærpolitikk Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er å oppnå best mulig utvikling i egenkapital pr. aksje for å sikre at aksjonærene over tid oppnår en avkastning som er konkurransedyktig i forhold til sammenlignbare investeringsalternativer. Det vil bli gjennomført en forsiktig utbyttepolitikk, hvor utbyttestørrelsen tilpasses konsernets investeringsplaner og målsetting om høy egenkapitalandel og god likviditet. Med tilfredsstillende resultater for konsernet, vektlegges det at aksjonærene skal få en stabil årlig utbyttebetaling. Aksjekapital Selskapets aksjekapital er på kr med pålydende pr. aksje på kr 10. Selskapet har ingen stemmerettsbegrensninger, slik at enhver aksje gir stemmerett på selskapets generalforsamling. Aksjekursutvikling og likviditet Selskapets børsverdi pr var kr mill. Aksjekursen steg i løpet av året med 81 %, fra kr 470 til en sluttnotering pr på kr 850. Medregnet utbytte på kr 3 pr. aksje, har aksjene gitt en avkastning i 2006 på ca. 83 %. Hovedindeksen ved Oslo Børs steg i 2006 med 32 %. I løpet av den siste 5 års perioden fra har aksjene i Olav Thon Eiendomsselskap gitt en samlet avkastning på ca. 550 %. I samme periode har hovedindeksen på Oslo Børs steget med ca. 160 % I 2006 ble det omsatt aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap ASA over Oslo Børs. Aksjen ble omsatt på 219 av 255 børsdager. Høyeste og laveste notering for aksjen i 2006 var henholdsvis kr 850 og kr 465. Antall aksjonærer / utenlandsandel Figur 1 Nominell aksjekurs utvikling (KR) Figur 2 Aksjekurs/Hovedindeks (KR) Selskapets styre har frem til 29. mai 2007 fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil kr 10 mill ved utstedelse av inntil 1 mill nye aksjer i forbindelse med fusjoner eller kontantemisjoner uten fortrinnsrett for eksisterende aksjonærer. Fusjoner med andre selskaper og rettede emisjoner vil bare bli gjennomført når dette, etter styrets vurdering, øker egenkapitalen pr. aksje for de eksisterende aksjonærer. Fullmakten har ikke vært benyttet siden Pr var det aksjonærer i selskapet. Aksjonærer bosatt i utlandet eide ca. 0,9 % av aksjekapitalen Des 97 OLT OSEBX Des 98 Des 99 Des 00 Des 01 Des 02 Des 03 Des 04 Figur 3 Utbytte PR. AKSJE (kr) Des 05 Des Styret har videre fullmakt frem til 29. mai 2007 til å erverve inntil 10 % av selskapets aksjer. Pr var denne fullmakten ikke benyttet. 8 6 Utbytte I 2006 ble det i juni utbetalt ordinært aksjeutbytte for regnskapsåret 2005 med kr 3,00 pr. aksje, totalt kr 32 mill. Styret foreslår at det utbetales utbytte for regnskapsåret 2006 med kr 8,00 pr. aksje * i 2004 ble det delt ut et tilleggsutbytte på kr 50,- pr. aksje Utbyttet planlegges utbetales i uke 24 til de aksjonærer som er registrert som eiere på generalforsamlingsdatoen 30. mai Generalforsamling 48 Ordinær generalforsamling avholdes 30. mai Påmeldingsfrist for aksjonærer er satt til 25. mai.

49 Aksjonæroversikt pr Antall aksjer Eierandel Thon Gruppen AS 1) ,0 % Folketrygdfondet ,8 % Millcom Norge AS ,2 % MP Pensjon ,9 % Skagen Vekst ,7 % Bjørgvin Invest AS ,3 % Otto Olsen Eiendom AS ,7 % Norsk Hydros Pensjonskasse ,5 % Trondheim kommunale pensjonskasse ,4 % Otto Olsen Næringsbygg ,4 % JP Morgan Chase Bank (Clients account) ,4 % Leif Høegh & co ,4 % Fossekallen Invest AS ,3 % Tomte Forvaltning AS ,3 % Otto Olsen Bygg AS ,3 % Lærdal Finans AS ,2 % ABG Sundal Collier ,2 % Svein A. Løken ,2 % Andre ,8 % Sum ,0 % 1) Aksjeinnehav inkluderer aksjer eid av nærstående, samt juridiske subjekter med eiermessig eller organisatorisk tilknytning. Aksjefordeling pr Antall aksjer pr. aksjonær Antall aksjonærer % av antall aksjonærer % av total aksjekapital Mindre enn ,4 0, ,1 1, ,7 2, ,4 0, og over 21 1,3 94,6 Sum ,0 100,0 Finansiell kalender Generalforsamling 30. mai 2007 Resultat 1. kvartal 30. mai 2007 Aksjer noteres eksklusiv utbytte 31. mai 2007 Utbytte utbetales til aksjonærene 15. juni 2007 Resultat 2. kvartal 27. juni 2007 Resultat 3. kvartal 12. november 2007 Resultat 4. kvartal, foreløpig årsresultat februar

50 FINANSIELLE FORHOLD Finansiell strategi Olav Thon Eiendomsselskap opererer i en kapitalintensiv bransje, hvor valg av finansiell strategi er av stor betydning. Et sentralt element i konsernets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserve. Foruten å redusere den finansielle risiko vesentlig, sikrer målsettingen konsernet finansiell handlefrihet til å kunne utnytte interessante investeringsmuligheter raskt. Finansiell risiko Konsernets finansielle risikoer dreier seg i hovedsak om endringer i egenkapitalen som følge av verdiendringer i eiendomsporteføljen, resultateffekten av endringer i rente- og leienivået nivået og likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld Risikoen knyttet til utviklingen i konsernets finanskostnader og kontantstrøm som følge av renteendringer, dempes ved å ha en balansert renteforfallsprofil på gjeldsporteføljen. Gjennomsnittlig innlånsrente var pr ,7 %, mot 4,1 % ved foregående årsskifte. Finansieringskilder Konsernets låneportefølje er sammensatt av langsiktige lån opptatt i norske og nordiske finansinstitusjoner, samt lån opptatt direkte i det norske kapitalmarkedet. Av konsernets langsiktige rentebærende gjeld på kr mill forfaller kun 6 % i løpet av 2007, 30 % i perioden , mens 64 % forfaller i 2012 eller senere. Vektet gjennomsnittlig restløpetid for låneporteføljen er 6,2 år (7,2 år). Det norske kapitalmarkedet har siden 1980 tallet vært benyttet som en balansert del av konsernets finansiering, gjennom utstedelse av lånesertifikater i eget navn. Som følge av konsernets langsiktige finansieringsbehov, er det i tilknytning til sertifikatprogrammet etablert en langsiktig kredittfasilitet fra bank (back-stop). Kredittfasiliteten sikrer finansiering til en avtalt margin, dersom sertifikatmarkedet ved refinansiering av sertifikatlånene ikke skulle fungere tilfredsstillende. Figur 1 Rentereguleringprofil 8 6 < 12 mnd (52 %) År (1 %) >År 2012 (47 %) Figur 2 Renteutvikling (%) Likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld reduseres ved både ved at ulike finansieringskilder benyttes, og at konsernets refinansieringsbehov innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til tilgjengelige likviditetsreserven. Likviditetsrisikoen dempes ytterligere ved at det er definert rammer for netto finansieringsbehov innenfor gitte tidshorisonter også utover de neste 12 måneder. Renteprofil Gjennom bruk av finansielle instrumenter tilpasses konsernets rentereguleringsprofil til gjeldene renteforventninger og til definerte målsetninger for renterisiko. For å redusere resultat- og kontantstrømseffekten av renteendringer i det kortsiktige rentemarkedet har konsernet en betydelig andel langsiktig rentebinding. For den delen av porteføljen med kortsiktig rentebinding reduseres dessuten renterisikoen ved at tidspunktene for renteregulering balanseres. I perioder hvor det vurderes som gunstig, benyttes det norske markedet for Fremtidige Rente Avtaler (FRA er). Aktiv anvendelse av sertifikatmarkedet bidrar til å øke konsernets finansielle fleksibilitet og har vist seg å være en svært gunstig finansieringskilde. Olav Thon Eiendomsselskap ASAs sertifikatprogram har en låneramme på kr 800 mill og løper frem til januar I tillegg benyttes obligasjonsmarkedet som innlånskilde når dette vurderes som konkurransedyktig. I juni 2006 ble det lagt ut et nytt lån i obligasjonsmarkedet på kr 300 mill. Ved årsskiftet hadde konsernet utestående obligasjonslån på kr mill hvorav kr 300 mill forfaller i juni 2009, kr 900 mill i desember 2009 og kr 400 mill i juni En betydelig del av konsernets finansiering er således tatt opp direkte i kapitalmarkedet gjennom gjeldspapirer utstedt i eget navn. Benyttede og ubenyttede lånerammer i eget navn i kapitalmarkedet utgjorde ved utgangen av 2006 kr mill, hvilket utgjør 31 % av konsernets utestående langsiktige gjeld på kr mill OLT snittrente 10 årig stat 3 mnd NIBOR Figur 3 Rentedekningsgrad Ved inngangen til 2007 er konsernets gjeldsportefølje strukturert slik at 52 % av gjelden skal rentereguleres innen 1 år, 1 % i årene , mens 47 % av gjelden har renten bundet frem til 2012 eller senere. Likviditet Ved årsskiftet var konsernets tilgjengelig likviditet kr mill, bestående av kortsiktige plasseringer på kr 482 mill og ubenyttede kredittrammer på kr 960 mill. I tillegg vurderes 50

51 konsernets portefølje av heftelsesfrie eiendommer å representere en betydelig likviditetsreserve. Forholdet mellom konsernets kontantstrøm og netto finanskostnader indikerer en meget god evne til å betjene økte finanskostnader over den ordinære drift. Likviditetssituasjonen vurderes som meget god og i tråd med konsernets finansielle strategi. Soliditet Konsernet legger vekt på å tilpasse investeringsnivået til den egenkapitalen som tilføres fra driften slik at tilfredsstillende forhold mellom gjeld og egenkapital opprettholdes. Egenkapitalandelen var 36 % pr , mot 33 % pr Verdivurdering av eiendomsporteføljen Fra 2005 rapporteres konsernregnskapet til Olav Thon Eiendomsselskap i tråd med de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Dette medfører at konsernets eiendommer og bokføres til «virkelig verdi». Ved årsskiftet var konsernets leieinntektsnivå kr mill. Eiendomsporteføljen har pr en bokført verdi på kr mill, hvorav virkelig verdi av investeringseiendommer utgjør kr mill. Virkelig verdi for investeringseiendommene fastsettes ved hjelp av en beregningsmodell som baseres på den enkelte eiendoms vurderte fremtidige kontantstrøm. Eiendomsverdien fremkommer ved å diskontere kontantstrømmen med et risikojustert avkastningskrav. Avkastningskravet fastsettes for hver enkelt eiendom som langsiktig risikofri rente tillagt et eiendomsspesifikt risikotillegg. Sistnevnte bestemmes bl.a. på grunnlag av det avkastningskrav som kan avledes av kjente markedstransaksjoner. Eiendomsverdiene er videre fremkommet etter drøftelser med uavhengige kompetansemiljøer, og for enkelte av eiendommene er det dessuten utarbeidet fullstendige eksterne verdivurderinger. Virkelig verdi av investeringseiendommene baseres på et gjennomsnittlig avkastningskrav på 6,5 %. Foto: Øivind Haug 51

52 UTLEIEVIRKSOMHET Strategi Olav Thon Eiendomsselskap har som hovedstrategi å erverve, utvikle og eie eiendommer med attraktiv beliggenhet. Selskapet skal oppnå høyest mulig verdiskaping på lang sikt gjennom å kombinere effektiv drift av eiendommene og innovativ videreutvikling av eiendomsporteføljen. Det legges følgelige vekt på å erverve eiendommer med utviklingspotensiale. Kombinasjonen av løpende høy driftsavkastning på eiendomsporteføljen og langsiktig verdiøkning på eiendommene som følge av videreutvikling, antas å bidra til maksimal verdistigning både i et kort og langt perspektiv. Eiendomsporteføljen Ved årsskiftet 2006/2007 eide konsernet 100 eiendommer med tilsammen ca kvm. utleibart areal. Årlig leieinntektsnivå var ved årsskiftet kr 1 331mill (se figur 1). Konsernets 15 største eiendommer represente- for resten. De siste 30 % er leieinntekter fra kjøpesentre i øvrige regioner, da alle næringseiendommene ligger i Osloområdet. (Figur 5.) Markedsmessig risiko Konsernets viktigste markedsmessige risiko er reduksjon i leieinntektene som følge av lavere leiepriser og/eller økt ledighet i eiendomsporteføljen. Denne risikoen begrenses ved å investere i eiendommer med attraktiv beliggenhet, hvor ledige lokaler normalt har flere potensielle brukere og bruksområder. Etterspørselen etter eiendom med attraktiv beliggenhet antas å være mindre utsatt for konjunktursvingninger i enkeltbransjer. Ledighetsrisikoen dempes videre ved at konsernet har en differensiert eiendomsportefølje som er utleid til et stort antall leietakere innenfor ulike bransjer. Konsernet arbeider aktivt med å tilpasse eiendomsmassen etter løpende markedsvurderinger, men ensidig eksponering mot enkeltbransjer i utleiemarkedet søkes unngått. Figur 1 Leieinntektsnivå (Mill kr) Figur 2 Utleiegrad (%) rer 57 % av porteføljens leieinntektsnivå. Kapasitetsutnyttelse Konsernet har historisk hatt meget høy kapasitetsutnyttelse (se figur 2). Andel ledige lokaler beregnes som antatt leieverdi av lokalene i forhold til eiendomsmassens totale leieinntektsnivå. Ved utgangen av 2006 var den økonomiske ledighetsraten på 3 %, i all hovedsak knyttet til rehabilitering og oppussing av eiendommer før innflytting. Den markedsmessige ledighetsraten er m.a.o. vesentlig lavere Forfallsstruktur Eiendomsporteføljens leiekontrakter har en balansert forfallsstruktur. Dette fremgår av figur 3, som viser de to viktigste utleiesegmentenes relative andel av kontrakter (målt etter leieverdi) som forfaller hvert år i perioden Vektet gjennomsnittlig restløpetid for konsernets totale kontraktsportefølje er ca. 4 år. Videre legges det vekt på å spre leiekontraktenes forfallstidspunkt for å redusere risikoen for ledighet som skyldes ugunstige markedsforhold når kontraktene utløper. Omsetningsbaserte leiekontrakter Leiekontraktene for konsernets kjøpesentre avviker fra ordinære leiekontrakter for næringseiendom ved at leien, utover en avtalt minimumsleie, er knyttet til leietakernes omsetning. Omsetningsbaserte leiekontrakter innebærer at omsetning utover et avtalt minimumsnivå fører til proporsjonal stigning i leien. Økning i leietakers omsetning vil følgelig medføre leieøkning. Satsen for omsetningsbasert leie varierer betydelig og er avhengig av bransje. For butikklokaler vil satsen normalt variere fra 3 % til 12 %, med relativt lave satser for dagligvareforretninger og høye satser for serverings- og nisjeforretninger Figur 3 Forfallsstruktur (%) Senere Segmentfordeling Satser for omsetningsbasert leie Målt etter leienivå fordeles konsernets eiendomsportefølje slik (figur 4): 76 % på kjøpesenter 24 % på næringseiendom Bransje Vanlig prosentsats Servering 8-10 % Hud, hår, service 6-8 % % av konsernets leieinntekter kommer fra eiendommer i storbyregioner, hvorav Osloregionen står for nesten ¾, mens Bergensog Stavangerregionen sørger i all hovedsak Klær, Sko 6-7 % Gaver, Hobby, Interiør 5-8 % Annen detaljhandel 5-9 % Dagligvare 2-4 %

53 Figur 4 Geografisk leieinntektsfordeling Kjøpesenter Gjennom 1990-tallet gjennomførte konsernet en betydelig satsing på kjøpesentereiendom. Posisjonen som Norges ledende kjøpesenteraktør ble ytterligere forsterket i 2005, blant annet ved å øke eierandelen i kjøpesenterselskapet Amfi Eiendom ASA fra 31 % til 58 %. Leieinntekter fra kjøpesentereiendom utgjør nå kr mill, det vil si 76 % av konsernets leieinntekter. forventes fortsatt redusert ledighet og stigende leiepriser i kontormarkedet i Stor-Oslo. Konsernets næringseiendommer er leid ut til et stort antall leietakere innenfor ulike bransjer og med leiekontrakter med en balansert forfallstruktur. Muligheten fremover for å opprettholde kapasitetsutnyttelsen innen dette eiendomssegmentet vurderes derfor som god. Osloregionen 52 % Andre storbyregioner 18 % Øvrig Norge 30 % Ved inngangen til 2007 hadde konsernet 57 kjøpesentre i eie og forvaltning, hvorav 6 er blant Norges 20 største. Figur 5 Leieinntektsfordeling Utleiemarkedet for kjøpesentre har vist en meget god utvikling, med generelt høy omsetningsvekst for leietakerne og derav stigende leiepriser. Markedet for butikklokaler i godt posisjonerte kjøpesentre er meget stramt, og kapasitetsutnyttelsen er høyere i kjøpesentrene enn i eiendomsporteføljen generelt. Kjøpesenter 76 % Næringseiendom 24 % Omsetningen i konsernets 57 kjøpesentre utgjorde i 2006 kr 25,2 mrd, hvorav 2,5 mrd forvaltes for andre eiere. Omsetningen er ca. 10 % høyere enn i 2005, og på sammenliknbart areal var veksten på rundt 4 %. Næringseiendom 24 % av konsernets leieinntekter kommer fra næringseiendom i Oslo-området. Høy konsumentetterspørsel har ført til en tilfredsstillende utvikling også for butikker og restauranter beliggende utenfor kjøpesentrene. I dette segmentet er beliggenhet helt avgjørende og for lokaler i de best etablerte handlegater har det også i 2006 vært et godt utleiemarked. Leiemarkedet for kontorlokaler er i større grad enn markedet for butikklokaler påvirket av den makroøkonomiske utvikling. Høy veksten i norsk økonomi i 2006 bidro til økt sysselsetting, spesielt innenfor tjenesteytende sektorer. Dette har medført økt etterspørsel etter kontorlokaler, og markedet ble i 2006 tilført få nye kontorbygg. Ledigheten i kontorleiemarkedet i Stor-Oslo ble dermed i løpet av 2006 redusert og leieprisene viste etterhver en sterkt stigende utvikling. Tilførselen av nye kontoreiendommer vurderes å være begrenset på 1-2 års sikt, og derfor 53

54 Omsetning i kjøpesentrene Kjøpesenter Kommune Fylke Antall butikker Omsetning 2005 Omsetning 2006 Endring 05/06 % Lagunen Storsenter (42 %) Bergen Hordaland % Sandvika Storsenter Bærum Akershus % StorMoa Ålesund Møre og Romsdal % Sartor Senter (25 %) Fjell Hordaland % Storo Storsenter Oslo Oslo % Bergen Storsenter Bergen Hordaland % Jessheim Storsenter Ullensaker Akershus % Oasen Storsenter Karmøy Rogaland % Madlatorget Stavanger Rogaland % Amfi Borg Sarpsborg Østfold % Amfi Moagård Ålesund Møre og Romsdal % Amfi Pyramiden Tromsø Troms % Amfi Moss Moss Østfold % Amfi Vågen Sandnes Rogaland % Namsos Storsenter Namsos Nord Trøndelag % Globus Storsenter 1) Steinkjer Nord Trøndelag % Amfi Roseby Molde Møre og Romsdal % Info- Rama Bærum Akershus % Amfi Drøbak City 2) Frogn Akershus % Amfi Storkaia Brygge (75 %) 3) Kristiansund N Møre og Romsdal Amfi Zebra Steinkjer Nord Trøndelag % Amfi Narvik Narvik Nordland % Amfi Sunndal 4) Sunndal Møre og Romsdal % Gunerius Shoppingsenter Oslo Oslo % Amfi Stord Stord Hordaland % Romerikssenteret Ullensaker Akershus % Senter Syd Oslo Oslo % Amfi Os Os Hordaland % Amfi Verdal Verdal Nord Trøndelag % Amfi Kanebogen Harstad Troms % Amfi Futura Kristiansund N Møre og Romsdal % Amfi Meyer Rana Nordland % Amfi Finnsnes Lenvik Troms Amfi Svolvær (33 %) Vågan Nordland Amfi Namsos Namsos Nord Trøndelag % Moldetorget, Molde (50 %) Molde Møre og Romsdal % Amfi Voss (15 %) Voss Hordaland % Amfi Surnadal Surnadal Møre og Romsdal % Amfi Mandal Mandal Vest Agder % Amfi Vågsbygd Kristiansand S Vest Agder % Amfi Eurosenteret Nes Akershus % Amfi Åkrehamn Karmøy Rogaland % Amfi Florø 5) Florø Sogn og Fjordane % Amfi Nærbø 6) Hå Rogaland % Amfi Ørsta (40 %) 7) Ørsta Møre og Romsdal Sum ,35 % Forvaltede sentre Alléen Senter Lyngdal Vest Agder % Amfi Arena 8) Arendal Øst Agder Amfi Bertheus & Borthner Harstad Troms % Amfi Ulsteinvik 9) Ulsteinvik Møre og Romsdal Amfi Veita Tromsø Troms % Mart n Senteret Elverum Hedmark % Sogningen Storsenter Sogndal Sogn og Fjordane % Valdres Storsenter Aurdal Oppland % Sum forvaltede sentre ,42 % Sum totalt ,16 % 54 1) Kjøpt ) Åpnet 11. november ) Åpnet 3. mars ) F.o.m 2005 også inkl. Ticogården (omsetning ca 70 mill) 5) Åpnet i ) Åpnet i ) Åpnet 9. nov. 06 8) Åpnet i ) Åpnet i 2005

55 Foto: Øivind Haug 55

56 Større kontor- og forretningsbygg 1. Munkedamsveien 45 Vika Atrium Vika Atrium er et moderne kontor- og forretningsbygg på kvm som ble ferdigstilt høsten I tillegg til kvm kontorer inneholder bygget hotell med restaurant og konferansesenter, undervisningslokaler, kiosk, legeklinikk og parkering for ca. 250 biler. Eiendommen ble rehabilitert i 2006/ Pilestredet 54/56/Dalsbergstien 19 Pilestredet 56 er utleid til kontorer og undervisning. På deler av tomten er det igangsatt bygging av 224 leiligheter og kvm butikklokaler, se prosjektbeskrivelse på side karl Johans gate 25 Tostrupgården Tostrupgården ble bygget i 1898, og med sin monumentale stil og sentrale plassering vis-àvis Stortinget er den et unikt utleieobjekt. Av leieinntektene fra eiendommen kommer 70 % fra butikk og servering og 30 % fra kontor. 4. Torggata 2/4/6 Eiendommen har meget sentral beliggenhet ved Glasmagasinet, Stortorvet og Oslo Domkirke. Bygget, som ble oppført i 1931/1941, er et kombinert kontor- og forretningsbygg på kvm. Eiendommen ble rehabilitert i Universitetsgata 22/24/26 Universitetsgata 22/24 omfatter kvm og er i hovedsak utleid til butikker og kontorer. Universitetsgata 26 er på kvm og er utleid til revyscene og restaurant. Eiendommenes leieinntekter fordeles på butikk/ restaurant med 70 % og kontor med 30 %. 6. Stortorvet 2 Stortorvet 2 ble oppført i 1879/80 i tysk renessansestil. Eiendommen har en meget god beliggenhet med fasade mot tre sider; Karl Johans gate, Kirkegaten og Stortorvet. Dette gjør at eiendommen er særlig attraktiv for butikker og restauranter som står for ca. 60 % av leieinntektene. Parkveien Drammensveien Munkedamsveien Dalsbergstien Pilestredet Universitetsgata Karl Johans gate Utvalg av adresser i Oslo sentrum Bernt Ankers gate 6/Calmeyers gate 6 Grensen 9 A Hausmanns gate 31 Karl Johans gate 1 Karl Johans gate 25 Kristian IVs gate 12 Munchs gate 5 Munkedamsveien 45 Vika Atrium Osterhausgata 9/11 Peder Claussøns gate 4 Pilestredet 54/56 og Dalsbergstien 19 Pløens gate 4 /Youngstorget 4 Rådhusgata 7b Stortorvet 2 Torggata 2/4/6 Torggata 7 Torggata 9 Torggata 11/Storgata 13 Strøget Torggata 17b Torggata 22 Torggata 23 Torggata 25 Torggata 26/28 Torggata 35 Universitetsgata 22/24/26 Valkyriegate 9 Vitaminveien 11 og Sandakerveien 109/111 Chr. Michelsens gate 63 / 65 Kirkegata Grensen Ring 1 Torggata Storgata 7. Torggata 11 / Storgata 13 - Strøget Eiendommene ble utviklet i 1970 da bakgårdene ble ombygget til å danne et handlestrøk og en passasje mellom to av Oslos handlegater. I tillegg til kvm butikklokaler rommer eiendommene restauranter og kontorer. 56

57 Foto: Øivind Haug 57

58 Kjøpesentre Oslo Storo Storsenter Oslo Byggeår: 1995 Antall butikker: 61 Kvm: Omsetning i 2006: Kr mill Gunerius Shoppingsenter Oslo Antall butikker: 34 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 327 mill Senter Syd Mortensrud Oslo Kjøpt av Olav Thon Eiendomsselskap i 1998, utvidet og nyåpnet i Antall butikker: 33 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 310 mill Akershus Sandvika Storsenter Sandvika, Bærum Åpnet i 1993, utvidet i 1996/97 og bygges nå sammen med Info-Rama. Antall butikker: 111 Kvm: , hvorav handlearealet er kvm. Omsetning i 2006: Kr mill Romerikssenteret Kløfta, Ullensaker Antall butikker: 31 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 315 mill Jessheim Storsenter Ullensaker kommune Ombygd og utvidet i Antall butikker: 86 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 985 mill Amfi Drøbak City Frogn kommune Kjøpt av AMFI Eiendom i Antall butikker: 42 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 399 mill 58

59 Amfi Eurosenteret Vormsund, Nes kommune AMFI Eiendom kjøpte senteret av Olav Thon Eiendomsselskap i Antall butikker: 26 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 157 mill Madlatorget Stavanger Kjøpt av AMFI Eiendom i Senteret utvides til kvm i løpet av Antall butikker: 26 Kvm: , inkl kvm parkering. Omsetning i 2006: Kr 545 mill Gunerius Shoppingsenter 34 butikker KVM Kr 327 mill Omsetning Østfold Amfi Åkrehamn Amfi Borg Sarpsborg Antall butikker: 67 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 517 mill Karmøy kommune Kjøpt av AMFI Eiendom i 1996 Antall butikker: 18 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 154 mill Amfi Nærbø Amfi Moss Moss Kjøpt av AMFI Eiendom i Bygget sammen med naboeiendom i Antall butikker: 110 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 487 mill Hå kommune Utvidet i mars Antall butikker: 15 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 83 mill Hordaland Vest Agder Lagunen Storsenter/ Laguneparken (42 %) Amfi Mandal Mandal Åpnet i 1988, kjøpt av AMFI Eiendom i Antall butikker: 19 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 174 mill Bergen Betydelig utvidet i 2002 og Antall butikker: 120 Kvm: Omsetning i 2006: Kr mill Bergen Storsenter Amfi Vågsbygd Kristiansand Antall butikker: 21 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 167 mill Bergen Byggeår: 1999 Antall butikker: 72 Kvm: Omsetning i 2006: Kr mill Rogaland Sartor Senter (25 %) Oasen Storsenter Karmøy kommune Kjøpt av Olav Thon Eiendomsselskap i Antall butikker: 73 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 580 mill Amfi Vågen Sandnes Kjøpt av AMFI Eiendom i Antall butikker: 56 Kvm: , inkl kvm parkering. Omsetning i 2006: Kr 471 mill Omsetning i 2005: Kr 527 mill Fjell kommune Konsernets eierandel ble ervervet i Senteret ble utvidet i Kvm: Omsetning i 2006: Kr mill Amfi Stord Stord Kjøpt av AMFI Eiendom i 1999, utvidet i Antall butikker: 37 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 319 mill Omsetning i 2005: Kr 298 mill Foto: Øivind Haug 59

60 Amfi Os Amfi Futura Namsos Storsenter Os kommune Kjøpt av AMFI Eiendom i Antall butikker: 29 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 309 mill Kristiansund N. Byggeår: 1989 Antall butikker: 37 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 278 mill Namsos Antall butikker: 23 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 247 mill Amfi Verdal 60 Amfi Voss (15 %) Voss kommune Åpnet i november Antall butikker: 25 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 200 mill Sogn og Fjordane Amfi Florø Florø kommune Kjøpt av AMFI Eiendom i Antall butikker: 21 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 134 mill Møre og Romsdal StorMoa (80 %) Ålesund Byggeår: 1972, utvidet flere ganger. Antall butikker: 110 Kvm: Omsetning i 2006: Kr mill Amfi Moagård Ålesund Byggeår: 1972, utvidet flere ganger. Antall butikker: 46 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 493 mill Roseby Molde Åpnet i 1987, kom inn i AMFI Eiendom etter en fusjon i Antall butikker: 46 Kvm: , inkl kvm parkering. Omsetning i 2006: Kr 408 mill MoldeTorget (50 %), Molde Åpnet i oktober Antall butikker: 41 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 241 mill Omsetning i 2005: Kr 231 mill Amfi Storkaia Brygge (75 %) Kristiansund N. Åpnet 11. november Antall butikker: 52 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 398 mill Amfi Sunndal Sunndalsøra Senteret ble ombygd og naboeiendommen inkludert fra Antall butikker: 26 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 326 mill Amfi Surnadal Surnadal Antall butikker: 26 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 193 mill AMFI Ørsta Ørsta Åpnet i november Antall butikker: 30 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 55 mill Nord Trøndelag Amfi Zebra Steinkjer Antall butikker: 44 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 360 mill Globus Storsenter Steinkjer Kjøpt av AMFI Eiendom Antall butikker: 45 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 412 mill Amfi Namsos Namsos Åpnet Antall butikker: 41 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 414 mill Verdal Kjøpt av AMFI Eiendom i Antall butikker: 33 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 309 mill Nordland Amfi Meyer Mo i Rana Antall butikker: 30 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 277 mill Amfi Svolvær (33 %) Svolvær Åpnet i oktober Antall butikker: 27 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 252 mill Amfi Narvik Narvik Byggeår: 2000 Antall butikker: 41 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 357 mill Troms Amfi Kanebogen Harstad Åpnet i 1985, kjøpt av AMFI Eiendom ASA i Antall butikker: 41 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 294 mill Amfi Finnsnes Finnsnes Åpnet i oktober Antall butikker: 38 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 272 mill

61 Amfi Pyramiden Tromsø Kjøpt av AMFI Eiendom ASA i Antall butikker: 36 Kvm: Omsetning i 2006: Kr 488 mill Jessheim Storsenter Ombygd og utvidet i butikker kvm Kr 985 mill Omsetning i 2006 Sentre forvaltet av AMFI Alléen Senter, Lyngdal AMFI Arena, Arendal AMFI Bertheus & Borthner, Harstad AMFI Veita, Tromsø AMFI Ulsteinvik, Ulsteinvik Mart n Senteret, Elverum Sogningen Storsenter, Sogndal Valdres Storsenter, Leira Foto: Johs Bøe 61

62 Eiendomsoversikt Kjøpesentre Note Bruttoareal (2) Tomteareal Leieinntektsnivå (3) (mill kr) Ledig i % av leieinntektsnivå Sandvika Storsenter Bærum ,8 0,8 % Stormoa (80 %) Ålesund ,7 0,0 % Bergen Storsenter Bergen ,0 0,0 % Storo Storsenter Oslo ,3 0,0 % Lagunen Storsenter Bergen ,3 0,0 % AMFI Moss Moss ,4 4,0 % AMFI Vågen Sandnes ,4 5,2 % Gunerius senteret Oslo ,2 0,0 % Jessheim Storsenter Ullensaker ,0 0,0 % AMFI Borg Sarpsborg ,8 0,3 % Oasen Storsenter Karmøy ,8 1,5 % Roseby Molde ,6 0,0 % AMFI Moagård Ålesund ,8 0,0 % Info -Rama Bærum ,6 0,0 % AMFI Storkaia Brygge (75 %) Kristiansund N ,2 0,0 % Madlatorget Stavanger ,1 0,9 % Senter Syd Oslo ,4 0,0 % AMFI Pyramiden Tromsø ,3 0,1 % AMFI Narvik Narvik ,8 3,0 % Globus Storsenter Steinkjer ,4 0,0 % MoldeTorget (50 %) Molde ,7 3,0 % Namsos Storsenter Namsos ,5 0,0 % AMFI Futura Kristiansund N ,4 0,7 % AMFI Zebra Steinkjer ,4 0,1 % Romeriksenteret Ullensaker ,2 2,7 % Sartor Senter Fjell ,9 2,1 % AMFI Kanebogen Harstad ,8 0,5 % AMFI Drøbak City Frogn ,8 1,4 % AMFI Finnsnes Lenvik ,6 3,6 % AMFI Os Os ,2 1,8 % AMFI Meyer Rana ,9 0,0 % AMFI Stord Stord ,0 0,0 % AMFI Sunndal Sunndal ,7 11,0 % AMFI Mandal Mandal ,9 1,8 % AMFI Verdal Verdal ,2 0,4 % AMFI Voss (15 %) Voss ,1 0,0 % AMFI Eurosenteret Nes ,7 18,6 % AMFI Ørsta (40 %) Ørsta ,7 9,0 % AMFI Svolvær (33 %) Vågan ,6 14,1 % AMFI Vågsbygd Kristiansand ,4 1,0 % AMFI Namsos Namsos ,5 7,5 % AMFI Surnadal Surnadal ,2 9,2 % AMFI Nærbø Hå ,3 2,9 % AMFI Florø Flora ,0 5,7 % AMFI Åkrehamn Karmøy ,0 2,5 % AMFI Stryn Stryn ,6 2,5 % Sum ,2 Bransjesentre Note Bruttoareal (2) Tomteareal Leieinntektsnivå (3) (mill kr) Ledig i % av leieinntektsnivå Nordmørsenteret Kristiansund ,8 4,3 % Verkstedsveien Kristiansund 0 0,0 0,0 % Smibakken Ålesund ,5 2,0 % Hangaren Lade Trondheim ,6 0,0 % Sum ,9 62

63 Næringseiendom Note Bruttoareal (2) Tomteareal Leieinntektsnivå (3) (mill kr) Ledig i % av leieinntektsnivå Munkedamsveien 45 - Vika Atrium Oslo ,8 5,9 % Torggata 2/4/6 Oslo ,7 0,0 % Pilestredet 54/56 og Dalsbergstien 19 Oslo ,8 72,5 % Karl Johans gate 25 Oslo ,3 4,0 % Sandviksveien Hotell Bærum ,3 0,0 % Vitaminveien 11 og Sandakerveien 109/111 Oslo ,1 0,0 % Universitetsgata 22/24/26 Oslo ,8 0,0 % Stortorvet 2 Oslo ,7 0,0 % Torggata 11/Storgata 13 - Strøget Oslo ,5 0,7 % Industriveien 33 Bærum ,4 38,8 % Munchs gate 5 Oslo ,4 0,0 % Gardermoen Park Ullensaker ,7 8,4 % Jongsåsveien 4 / 6 Bærum ,6 19,6 % Torggata 7 Oslo ,4 0,0 % Claude Monets allé Bærum ,4 0,0 % Chr. Michelsens gate 63 / 65 Oslo ,3 0,0 % Grensen 9 A Oslo ,1 0,0 % Pløens gate 4 /Youngstorget 4 Oslo ,0 9,6 % Torggata 26/28 Oslo ,5 0,0 % Brugata 14 Oslo ,2 5,0 % Karlsenbygget Fjell ,6 5,6 % Peder Claussøns gate 4 Oslo ,5 43,6 % Karl Johans gate 1 Oslo ,7 0,0 % Bernt Ankers gate 6 /Calmeyers gate 6 Oslo ,4 0,0 % Storgata 20 - Jessheim Ullensaker ,3 0,0 % Torggata 9 Oslo ,2 0,0 % Hausmanns gate 31 Oslo ,2 0,0 % Osterhausgata 9/11 Oslo ,2 0,0 % Kristian IVs gate 12 Oslo ,2 0,0 % Torggata 25 Oslo ,8 0,0 % Brugata 8 Oslo ,8 0,0 % Elveveien 65, 71, Bærum ,3 0,0 % Brugata 12 Oslo ,3 0,0 % Torggata 22 Oslo ,3 0,0 % Brugata 10 Oslo ,2 0,0 % Torggata 23 Oslo ,1 0,0 % Torggata 17b Oslo ,0 0,0 % Torggata 35 Oslo ,9 0,0 % Stenersgata 22/24 Oslo ,7 0,0 % Storgata 14/16 - Jessheim Ullensaker ,6 0,0 % Vakåsveien 4 Asker ,6 0,0 % Valkyriegate 9 Oslo ,5 0,0 % Vakåsveien 12 Asker ,5 0,0 % Arnljot Gellines vei 1 Oslo ,4 0,0 % Th. Petersons gate 7 Moss ,3 0,0 % Rådhusgata 7b Oslo ,0 0,0 % Tomt Mortensrud (felt 9) Oslo ,0 0,0 % Tomt Vinterbro Ås ,0 0,0 % Underlandsveien 6-8 Asker ,0 0,0 % Sum ,6 6,2 % 63

64 Prosjekter Ferdigstillelse av Norges største kjøpesenter Sandvika Storsenter, Bærum Byggherre olav Thon Eiendomsselskap ASA/ Info-Rama ANS Arkitekt Hille Melbye Arkitekter AS Entreprenør Øie AS Areal kvm Byggestart 12. september 2005 Ferdigstillelse oktober 2007 Eiendomsprosjektet utgjør samlet kvm, og i tillegg bygges 600 nye parkeringsplasser. Handlegate og bro i glass Konsernet fikk i juni 2005 godkjent planene om å utvide og bygge sammen Info-Rama eiendommen og Sandvika Storsenter i Bærum kommune. De to eiendommene bygges sammen ved at det bygges en handlegate langs Kjørbokollen med en 20 meter bred glassbro over Sandviksveien til Info-Rama. Norges største senter Ved åpningen av «Nye Sandvika Storsenter» høsten 2007, vil senteret bli Norges klart største kjøpesenter. I dag omsetter senteret alene for kr 1,7 milliard, og med omsetningen fra dagens Info-Rama og nybygget vil årlig omsetningen bli rundt kr 3 milliarder. Men senteret skal også by på mer enn nye og spennende butikker. En del av det nye senteret vil inneholde tilbud for kundene som bidrar til at Sandvika Storsenter også i fremtiden vil bli oppfattet som moderne og spennende senter.! 64 Foto: Øivind Haug

65 , Oppføring av stilfulle leiligheter sentralt i Oslo. Lille Bislett, Oslo Byggherre Arkitekt Entreprenør Areal Olav Thon Eiendomsselskap ASA Dyrvik Arkitekter AS Veidekke Entreprenør AS kvm Byggestart Desember 2005 Ferdigstillelse september 2007 / april 2008 Eiendomsprosjektet på totalt kvm., består av i alt 224 leiligheter, 90 garasjeplasser og rundt kvm næringsareal. Prosjektet har to parkeringsetasjer under terreng, næringsarealer i 1. etasje og boliger i opptil syv etasjer. Byggene utføres i plaststøpt betong med fasader i tegl, glass og trepanel. Lyse leiligheter Lille Bislett er et boligprosjekt med moderne og stilrent uttrykk og med komfortable løsninger. De fleste leilighetene vil få egen balkong, samtidig som det bygges større felles terrasser og en trivelig bakgårdshage. Andre prosjekter Storo Storsenter, Oslo Utvidelse av kjøpesenteret med er igangsatt og endelig ferdigstillelse planlegges til sommeren Rådhusgata 7 b i Oslo Kontoreiendommen i Oslo sentrum på bygges om til 91 leiligheter. Prosjektet planlegges ferdigstilt i første halvår 2008 Amfi Madlatorget, Stavanger Kjøpesenteret Amfi Madlatorget i Stavanger utvides fra kvm til kvm. «Nye» Amfi Madla vil omfatte ca. 80 butikker fordelt på kvm forretningsareal og kvm kontorer.. I tillegg styrkes konsernets markedsposisjon ytterligere ved at det i 2007 gjennomføres oppgraderinger og utvidelser ved flere av kjøpesentre. Med en takhøyde på ca. 2,6 meter i tillegg til store vindusflater vil leiligheter bli lyse og med god romfølelse. Andre fasiliteter som callinganlegg med bildetelefon og automatisk døråpner ved hovedinngangsdøren er standard i alle leilighetene. Bygget vil få en moderne fasade i hvit tegl med elementer av glass og tre. I første etasje, ut mot Dalsbergstien, vil det bli næringslokaler og innkjøring til parkeringskjeller. Sentralt i Oslo Lille Bislett er stedet for de som ønsker å bo sentralt i Oslo, herfra er det gangavstand til mye av det Oslo har å by på av handel, kultur og uteliv. Og rett rundt hjørnet for Lille Bislett ligger nye Bislett Stadion som stod ferdig sommeren

66 English presentation Background/administration Olav Thon Eiendomsselskap ASA was founded and given its present structure in 1982, when a number of properties belonging to the Olav Thon Group were transferred to the company. It was introduced on the Oslo Stock Exchange in Since then, the company has grown considerably. The annual rental value of the company s property portfolio has increased from NOK 27 million in 1983 to NOK million as of The company is a part of the Olav Thon Group, which is a collective term for all operations and companies owned directly or indirectly by Mr. Olav Thon. The Group is mainly involved in real estate and hotel operations. Mr. Dag Tangevald-Jensen is the managing director. The company does not have its own administration. A management agreement with the Olav Thon Group ensures that the company draws at all times upon the collective resources of the organisation. Main strategy The company s main strategy is to acquire, develop and own properties in central locations. 10.8% and 2.2% of the shares respectively. Accounting principles The accounts are presented in accordance with the international accounting standard IFRS (International financial reporting standards), which from 2005 are obligatory for all listed companies in the EU and the EEA. FigurE 1 Rental ratio (NOK MILL) FigurE 2 Rental value distribution (%) Through the redevelopment and efficient operation of the properties, the company aims in the long term to achieve the highest possible added value as a combination of current high operating yield and the long term increase in the value of the properties. FigurE 3 RENTAL VALUE DISTRIBUTION The properties As at 1 January 2007 the company owned 100 centrally located properties, 49% of which (measured on the basis of the rental value) are in the Oslo area. The rental value of the company s property portfolio as at 1 January 2007 was NOK million. Measured on the basis of the rental value, the property portfolio can be split as follows: Shopping malls 76% and commercial properties 24%. Shopping malls 76% Commercial properties 24% Shareholders 66 As at 31 December 2006, the company had 1,634 shareholders. After Thon Gruppen AS (owned by Mr. Olav Thon), who holds about 72% of the shares, the second and third largest shareholders at the turn of the year were the Folketrygdfondet and Millcom Norge ASA with

67 IFRS IFRS IFRS NGAAP NGAAP Note NOK million Operations Gross rental income Fair value adjustments - investment properties Operating profit Profit for the year Net cash flow from operations Properties Annual rental value Book value investment properties Shopping malls 76% 75% 52% 52% 50% Business premises 24% 25% 48% 48% 50% Rental ratio 97,0% 97,3% 97,3% 97,2% 97,6% Key figures Investments Investments Financial strength Book equity Book equity ratio 35% 33% 45% 26% 24% Stock value Liquidity Liquidity reserve Interest cover ratio 3 3,7 3,9 3,4 2,5 2,3 Loan portfolio Long term interest-bearing debt Average interest 4,7% 4,1% 4,0% 5,2% 6,7% Long-term interest rate profile (more than 1 year) 48% 48% 47% 66% 54% Key figures per share (in NOK) Stock exchange quotation, high Stock exchange quotation, low Stock exchange quotation, year end Dividend 8,00 3,00 60,00 5,00 4,50 Earnings per share 116,00 107,27 58,87 17,80 15,67 Basic cash flow 4 86,88 50,85 46,81 28,30 25,34 Quotation price year end: basic cash flow 4 9,78 9,24 8,67 10,42 8,29 1) A change in accounting principles etc means that som figures differ from those given in previous Annual Reports. been revised in accordance with the rules laid down in the new Accounting Act. 2) Based on stock quotation as of ) (Basic cash flow (4) + net financial expenses) / (net financial expenses). 4) Profit before taxes -/+ gains/losses on sales of fixed assets + depreciation-/+ fair value adjustments investment properties and financial instruments 67

68 Report of the Board of Directors 68 Also in 2006, Olav Thon Eiendomsselskap achieved good results with a pretax profit of NOK 1,905 million (NOK 1,710 million). Earnings per share in 2006 were NOK (NOK ). Aggregate shareholders equity as at 31 December 2006 was NOK 6,906 million, and the equity ratio was thus 35%. The property portfolio occupancy rate is high, and at the turn of the year the economic vacancy rate was about 3%. The turnover of the group s 57 shopping malls in 2006 was NOK 25.2 billion (+ 10%). Growth on a comparable basis in terms of area was about 4%. Several major property projects are under construction and are expected, when completed, to contribute to substantial value creation for the group. The share price rose by 81% in 2006, and the Board proposes that a dividend of NOK 8 per share, totalling NOK 85 million, be paid for Despite a rising interest rate level, the group s operating conditions are still considered to be good. Profit and balance sheet Rental income in 2006 was NOK 1,223 million (NOK 925 million). The growth is attributable to new investments, an increase in rental value of the existing property portfolio and the inclusion of Amfi Eiendom ASA in the consolidated accounts from the second half of The trend in the property portfolio is of a rise in rental income from both the shopping mall and office property segments. Other operating income came to NOK 666 million (NOK 269 million) and includes gains on the disposal of fixed assets totalling NOK 57 million. Earnings from dwellings produced for resale are recognised in line with the degree of completion of the projects. Sales revenues of NOK 161 million were recorded in income for 2006, whilst production costs of NOK 107 million were included under operating expenses. Net profit contribution from housing projects in 2006 is therefore NOK 54 million. Service charges that are charged to the lessees came to NOK 335 million (NOK 198 million), and this amount is included in the profit and loss account as both income and expense. Other operating expenses showed a tendency to increase in line with the growth of the property portfolio. Operating profit before value adjustments was NOK 1,130 million (NOK 752 million). The value adjustment of the group s investment properties in 2006 amounted to NOK 856 million (NOK 1,155 million) and is attributable to both a rise in rents and lower required rates of return on individual properties. Reference is also made to the section below which discusses the property portfolio. Results from financial instruments in 2006 came to NOK 169 million (NOK -89 million), and are attributable to an increase in market value of interest rate swaps as a result of rising longterm interest rates. Net other financial items amounted to NOK -287 million (NOK -163 million). Financial expenses are increasing due to both a higher interest rate bearing debt and a slightly rising interest level. Pre-tax profit in 2006 was NOK 1,905 million (NOK 1,710 million), and profit for the period after provision for taxes was NOK 1,382 million (NOK 1,249 million). As at 31 December 2006, the group s assets had an aggregate value of NOK 19,413 million (NOK 17,069 million). Of this sum, NOK 17,266 million (NOK 15,971 million) was the value of the investment properties. Aggregate shareholders equity as at 31 December 2006 was NOK 6,906 million (NOK 5,619 million), and the equity ratio was thus 35% (33%). Recommended application of net profit for 2006 The Board of Directors proposes that a dividend of NOK 8.00 per share, totalling NOK 84.5 million, be paid for the accounting year The Board recommends that net profit for the year in the parent company Olav Thon Eiendomsselskap ASA be allocated as follows: Dividend, NOK 8.00 per share Transferred to other equity Allocated net profit NOK million NOK million NOK million The parent company s distributable reserve as at 31 December 2006 was NOK 0.2 million. At the same date, the group s aggregate shareholders equity was NOK 6,906 million. Assumption of continued operation / Accounting standards Olav Thon Eiendomsselskap s activities are the purchasing, development and management of real property, and participation in other companies engaged in similar activities. All operations are directed towards the Norwegian market. The group has a high-quality property portfolio, a strong financial position and a highly competent staff. In compliance with requirements pursuant to Norwegian accounting law, the Board confirms that the conditions are present for the presentation of the annual accounts on the assumption of continued operation. In the Board s view, no matters or circumstances have arisen since the end of the accounting year which significantly affect the assessment of the group s position and results.

69 Olav Thon Eiendomsselskap ASA presents the group annual accounts in accordance with IFRS (International Financial Reporting Standards). Investments and sales Investments in 2006 amounted to NOK 1,048 million, and relate to both investments in property projects under construction and direct property purchases. The following property purchases were made in 2006: A 50% interest in Bryggerikvartalet, a 12,000sqm shopping mall in Larvik. Ownership interest in Berg Senteret, a mall of about 8,000sqm in the Sørlandsparken commercial centre, was increased from 30 to 47.5% A 75% interest in Focus-senteret, a mall of about 7,000sqm in Fauske in Nordland A 30% ownership interest in Narvik Storsenter, a shopping mall of about 15,000sqm. A letter of intent for the acquisition of the remaining 70% of the mall has also been signed. Sales included the hotel property in Grønnegata 50 in Tromsø and two commercial properties with adjoining land in Gardermoen Park. The group also sold a 25% interest in Varnaveien Handelspark, a commercial centre in the Municipality of Rygge in Østfold. Since the turn of the year an agreement has been entered into for the purchase of Kirkenes Senter, a mall of about 9,000sqm in the Municipality of Sør-Varanger in Finnmark. The property portfolio and market risk Since its stock exchange listing in 1983, Olav Thon Eiendomsselskap has pursued a strategy of acquiring, developing and owning commercial property in attractive locations. The annual (theoretical) rental value of the group s properties as at 1 January 2007 was NOK 1,331 million, as against NOK 1,222 million as at 1 January The property portfolio as at 31 December 2006 has a recorded value of NOK 17,872 million, of which NOK 17,266 million is the actual value of the investment properties. The value assessment is based on an average required rate of return of 6.5%, whilst the required rate of return on the individual properties varies from 5.5% to 8.8%. Occupancy remains high, with an economic vacancy rate for the property portfolio of 3.0% (1 January 2006: 2.7%). The property portfolio can be broken down into the following segments (based on rental value): Shopping malls 76% Commercial property 24% Properties in city regions account for 70% of the group s rental income, whilst the remaining 30% comes from properties in other parts of Norway. The weighted average remaining term of the group s lease agreements at the turn of the year was about four years. In 2006 the turnover of the group s 57 shopping malls was NOK 25.2 billion. Of this sum, NOK 2.5 billion comes from malls managed for other owners. Turnover was about 10% higher than in 2005, and growth on a comparable basis in terms of area was about 4%. The group s greatest market risk is related to developments in rental prices and the occupancy rate for the property portfolio. A fall in rental prices and/or increased vacancy in the portfolio will lead to lower rental income. Leading shopping malls account for 76% of the group s rental income. The major well-established chains in the retail trade represent a substantial proportion of the lessees, and the lease agreements have a balanced expiry structure. Despite a higher interest rate level, it is believed that the growth in consumer spending will be maintained at a high level in the next few years. Therefore, the operating conditions for the shopping mall segment are still considered to be favourable, and the risk of increased vacancy and a drop in rents is considered moderate. Commercial property in the Oslo area accounts for 24% of the group s rental income. The properties are let to a large number of lessees in different business sectors and the lease agreements have a balanced expiry structure. In view of this, and the favourable market for office property, the risk of a rise in the vacancy rate in the next few years is considered to be low in this segment too. Property projects Completed projects: In 2006 the Amfi Moss shopping mall was extended and integrated into a 20,000sqm new building on the adjacent property, «Bjørnsonkvartalet». The «new» Amfi Moss mall with 110 shops distributed over about 37,000sqm of business space opened in the fourth quarter. The Amfi Ørsta mall (40% ownership interest) with 28 shops on about 10,000sqm was opened in the fourth quarter. Projects under construction: The extension of the Sandvika Storsenter mall in the Municipality of Bærum by a total of 27,000sqm and 600 new parking spaces is going according to plan, and there is a huge interest in opening shops in the mall. The opening of the «new» Sandvika Storsenter is scheduled for October The property project «Lille Bislett» (the Pilestredet 54-56/Dalsbergstien 19 block) has a total area of 24,000sqm and consists of 224 apartments, 90 garage spaces and about 4,000sqm of commercial space. The vast majority of the apartments have been sold and the commercial section has been let. The first phase of the project will be completed in September 2007, and the second phase in March The Madlatorget mall in Stavanger is being extended from 21,000sqm to a total area of 40,000sqm. The new part of the centre will open in November, and the mall will then be renamed Amfi Madla. It will comprise about 80 shops over a business area of about 25,000sqm and will also contain 15,000sqm of office space. The Storo Storsenter mall in Oslo is being extended by about 16,000sqm. Work has been started on the project and final completion is scheduled for the summer of The office property Rådhusgata 7b in Oslo, with an area of about 7,000sqm, is being converted from offices into 91 apartments. The project is due to be completed in the first quarter of In addition, the group is further strengthening its market position by upgrading and extending several of its shopping malls in The group also has a number of property projects in the planning phase, and when these can be carried out depends on a number of 69

70 70 factors including market assessments and the grant of planning permission and the like. The property market The demand for rental space in the shopping malls is still high and rental prices are rising. The turnover of the malls increased considerably also in 2006, and contributed to a continuing growth in rents in this property segment. Attractive non-mall retail properties also performed well during the year. Demand is high and rental prices are rising for this type of property too. Economic growth in Norway continued strong in 2006, employment figures rose considerably and there was an increasing demand for office space. Available new office space in 2006 was far lower than the demand, which led to a substantial drop in office vacancy and a rise in rental prices. In 2006 the demand for commercial property as an investment object was very strong, and total sales were far higher than in previous years. More and more investor groups are showing an interest in commercial property, and in 2006 property funds and newly established property companies contributed to a record-high sale of commercial property. The strong demand contributed to falling required rates of return and thus higher prices for commercial property. Finances Olav Thon Eiendomsselskap operates in a capital-intensive branch where choice of financial strategy is of great importance. A key element in the group s financial strategy is therefore the policy of maintaining a sound financial position, characterised by a high equity ratio and substantial liquidity reserves. This policy is intended to ensure the group the financial freedom of action to be able to capitalise on interesting investment opportunities quickly, and also reduces financial risk considerably. As at 31 December 2006 the group s aggregate shareholders equity was NOK 6,906 million, and the equity ratio was thus 35%. Financial risk The group s financial risk can be broken down into credit risk, liquidity risk and interest rate risk. Credit risk The group s credit risk relates primarily to the risk of losses as a result of lessees failing to pay the agreed rent. The properties are let to a large number of lessees from different business sectors. Olav Thon Eiendomsselskap is believed to have reliable lessees, and, moreover, strict payment and security procedures are established when the lease agreements are signed. In the last few years, the group has had low losses on rent claims. Liquidity risk Liquidity risk is managed by ensuring the availability of substantial liquidity reserves. These reserves consist of both liquid current assets and committed credit lines in various financial institutions. The Board has set a framework of liquidity policies which are intended to ensure the financial freedom of action to be able to capitalise on interesting investment opportunities quickly, and which also help to reduce financial risk significantly. The liquidity risk that arises in connection with the group s refinancing of its debt is reduced both by using different financing sources and by balancing the group s refinancing requirements in the next 12 months against the available liquidity reserves. Liquidity risk is further mitigated by having defined limits for net financing requirements in specific time horizons also beyond the next 12 months. At the turn of the year, the group s available liquidity was NOK 1,452 million, and consisted of short-term investments of NOK 482 million and committed credit lines of NOK 970 million. In addition, the group s portfolio of unencumbered properties is believed to represent a substantial liquid reserve. Of the group s long-term interest-bearing debt of NOK 9,333 million, only 6% falls due in 2007, and 30% in the period , whilst 60% falls due in 2012 or later. The weighted average term to maturity for the loan portfolio is 6.2 years (7.2 years). Interest rate risk Financial instruments are used to adjust the group s interest rate rollover profile to current rate expectations and to defined objectives for interest rate risk. To reduce the earnings impact of rate changes in the short-term interest market, the group has a substantial proportion of long-term interest rate guarantees. Moreover, the interest rate risk for the part of the portfolio with short-term interest rate guarantees is reduced by balancing the dates for interest rate rollovers. Fifty-two percent of the debt will undergo interest rate rollovers in 2007, and 1% in , whilst the remaining 47% carries fixed interest until 2012 or later. The average interest rate guarantee period as at 31 December 2006 was 4.4 years. The group s average interest rate at the end of 2006 was 4.7%, as against 4.1% at the last turn of the year. Environmental status The group s activities, which are the development and ownership of commercial property, cause little pollution of the external environment. However, the group s guidelines state that environmental efforts should be a natural and integral part of its operations. There is therefore a focus on environmental measures, both in connection with the group s own property activities and with the lessees use of the properties. Examples of implemented measures include programmes for lower energy consumption in the existing property portfolio, the use of environment-friendly materials in the group s new buildings and environment-friendly waste management. Olav Thon Eiendomsselskap manages a substantial property portfolio and thus has an influence on the local environment in which the properties are situated. Rehabilitation, maintenance and new construction make a major contribution to the development of the public space Organisation and operational risk Olav Thon Eiendomsselskap aims to be a workplace where there is full equality between men and women, with both genders being given equal opportunities for employment and professional development. There have been no reports of cases of discrimination, and the Board therefore finds that the current situation in this area is satisfactory. Consequently, no significant measures have been implemented or planned to be implemented in connection with gender equality or the working environment in general.

71 The group had 168 person-years employed at the end of The corresponding figure for the parent company was 33 person-years. Of the group s employees, 35% are women and 65% are men. The group endeavours to achieve a balance between women and men at all levels. Of the group s five board members, one is a woman. Sickness absence was 3.5% in There have not been any injuries or accidents in the period and nor have any weaknesses in staff safety or the working environment in general been identified. The Board considers the general working environment to be satisfactory. The group s operational risk is primarily related to staff and systems for managing operations failing to function as anticipated. Management is organised so as to reduce the risk related to the activities and absence of individuals. Moreover the group s auditor conducts systematic risk assessments of various aspects of the group s operation and management. Shares The price of shares in Olav Thon Eiendomsselskap rose during the year by a full 81% to a closing price as at 29 December 2006 of NOK 850. Including a dividend of NOK 3 per share, the share has given a return of 82%. The main index of the Oslo Stock Exchange rose by 32% in During the last five-year period from , the shares in Olav Thon Eiendomsselskap have yielded a total return of about 550%. In the same period, the main index of the Oslo Stock Exchange has risen by about 160%. In 2006, 341,000 shares in Olav Thon Eiendomsselskap ASA were traded on the Oslo Stock Exchange. The share was traded on 219 of 255 trading days. The highest and the lowest quoted price were NOK 850 and NOK 465, respectively. The Board proposes that a dividend of NOK 8.00 per share be paid for the accounting year At the company s Annual General Meeting it was resolved to lower the share capital by cancelling the company s holding of 145,367 own shares. New share capital is therefore NOK 105,628,070, distributed between 10,562,807 shares at NOK 10 per share. The Annual General Meeting also decided to renew the Board s authority to acquire up to 10% of the company s shares. The authority was not used in 2006, and at the turn of the year the company did not hold any own shares. As at 31 December 2006, Olav Thon Eiendomsselskap ASA had 1,634 shareholders. An ordinary share dividend of NOK 3.00 per share for the accounting year 2005 was paid in June. Outlook Growth in the Norwegian economy is expected to remain strong in 2007, even with a higher interest rate level. In view of Norway s strong economic growth, the Bank of Norway has since the summer of 2005 gradually increased the key interest rate by 2.25 percentage points to 4.00%. Further interest rate rises in the future have been signalled. Since wage increases are expected, it is believed that growth in consumer spending will be maintained at a high level in the next few years despite higher interest rates. The positive operating conditions enjoyed by shopping malls and centrally located retail properties are therefore expected to continue. Shopping malls account for 76% of the group s rental income, and it is anticipated that the rental level and high occupancy rate in this segment will be maintained in the future. In the Oslo area there is a higher demand for attractive office space and rental prices are rising. This positive market development is expected to continue in the future. Around 24% of the group s rental income comes from centrally located commercial properties in the Oslo area. The properties have a large number of lessees from different business sectors and the lease agreements have a balanced expiry structure. The likelihood of increasing rental income also in this property segment is considered to be strong. The Bank of Norway s normalisation of the interest rate level will contribute to an increase in the group s financial expenses in the future. However, despite a slightly higher interest rate level, the Board considers that the group s solid property portfolio and strong financial position provide a sound basis for good results from Olav Thon Eiendomsselskap also in the future. Oslo, 28 March 2007 The Board of Directors Olav Thon Eiendomsselskap ASA Every effort has been made to ensure that this translation of the Norwegian text and the report of the board of Directors is a true translation. However, in case of any discrepancy, the Norwegian version takes precedence. 71

72 Financial information Income Statement IFRS IFRS IFRS Gross rental income Other operating income Other operating expences Ordinary depreciation Profit before adjustments Fair value adjustments - investment properties Operating profit Income from associates Finansial expences Result financial instruments Financial income Pre-tax profit Taxes Net profit for the year Allocation of net profit: Shareholders Minority interest Earnings per share kr 116,00 kr 107,27 kr 59,03 Earnings per share (diluted) kr 116,00 kr 107,27 kr 59,03 Balance Sheet IFRS IFRS IFRS Fixed assets Current assets Total assets Majority interests Minority interests Shareholders equity Provisions Other non-current liabilities Current liabilities Total equity and liabilities

73 Cash flow analysis At Net cash flow from operations 416,7 411,7 309,8 Net cash flow from investments -686,3-586,4-263,0 Net cash flow from financial activities 504,9 296,6-98,9 Net change in cash and cash equivalents 235,3 121,9-52,1 Cash and cash equivalents as of ,1 103,3 Cash and cash equivalents as of ,3 173,0 51,1 Shareholders equity reconsiliation Invested equity Acquired equity Minority interests Shareholders equity as at : Changed accounting principles Effects of implementing IFRS Corrected equity as at Profit for the year Dividends paid Other changes Shareholders equity as at Changed accounting principles - Effects of implementing IAS Corrected equity as at Profit for the year Dividends paid Minority interests from acquisitions Other changes Shareholders equity as at Profit for the year Dividends paid Minority interests from acquisitions Other changes Shareholders equity as at

74 74

75 Foto: Øivind Haug 75

76 Olav Thon Eiendomsselskap asa Stenersgata 2 Postboks 489 Sentrum 0105 Oslo Telefon Faks firmapost@olavthon.no Produksjon: Jan Erik Lundahl Design: signatur.no