Dette er Olav Thon Eiendomsselskap ASA

Transkript

1 ÅRSRAPPORT 2005

2 Innhold SIDE 4 Olav Thon Eiendomsselskap ASA i korte trekk 4 Hovedtall 5 Årsberetning 6 Årsregnskap konsern Resultat 10 Balanse 1 1 Egenkapitaloppstilling 12 Kontantstrømanalyse 12 Noter 13 Årsregnskap Olav Thon Eiendomsselskap ASA Resultat 30 Balanse 30 Kontantstrøm 3 1 Noter 3 1 Revisors beretning 37 Eierstyring og selskapsledelse 38 Vedtekter 40 Styret 4 1 Aksjonærforhold 42 Finansielle forhold 44 Utleievirksomhet 46 Større kontor og forretningsbygg 50 Kjøpesentre 52 Eiendomsoversikt 56 Prosjekter 58 English presentation 60 Key figures 6 1 Report of the Board of Directors 62 Financial information 66

3 Dette er Olav Thon Eiendomsselskap ASA Historikk Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble etablert i 1982, da en betydelig del av Olav Thon Gruppens eiendommer ble overført til selskapet. Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble notert på Oslo Børs i 1983, og har siden børsnoteringen gjennomgått en betydelig vekst. Årlig leieinntektsnivå for selskapets eiendommer har økt fra kr 27 mill. pr til kr mill. pr Selskapet inngår i Olav Thon Gruppen, som omfatter virksomheter og selskaper direkte eller indirekte eiet av Olav Thon. SIDE 5 Forretningsmessig mål Det overordnede mål for selskapets virksomhet er å oppnå best mulig utvikling i verdijustert egenkapital pr. aksje for å sikre at aksjonærene over tid oppnår en konkurransedyktig avkastning i forhold til sammenliknbare investeringsalternativer. Hovedstrategi Selskapets strategi er å erverve, utvikle og eie eiendommer med sentral beliggenhet. Selskapet skal oppnå høyest mulig verdiskapning på lang sikt gjennom fokusering både på effektiv drift av eiendommene, og innovativ videreutvikling av eiendomsporteføljen. Kombinasjonen av løpende høy driftsavkastning på eiendomsporteføljen og langsiktig verdiøkning på eiendommene som følge av videreutvikling, antas å bidra til maksimal verdistigning både i et kort og langt perspektiv. Styre og administrasjon Olav Thon, styrets leder Stig Jacobsen, styremedlem Kristian Leer-Salvesen, styremedlem Signe Moland, styremedlem Øystein Trøseid, styremedlem Dag Tangevald-Jensen, administrerende direktør. Selskapet har ikke egen administrasjon, men en driftsavtale med Olav Thon Gruppen som sikrer at selskapet til enhver tid trekker på de samlede ressurser i denne organisasjonen. Eiendomsportefølje Ved årsskiftet 2005/2006 eide konsernet 100 eiendommer med tilsammen ca kvm utleibart areal. Årlig leieinntektsnivå utgjorde pr kr mill. Målt etter leienivå fordeles konsernets eiendomsportefølje slik: 75 % kjøpesenter 25 % næringseiendom Foto: Øyvind Haug

4 2005 i korte trekk Eiendomsmarkedet Utleiemarkedet var preget av høy etterspørsel etter lokaler i attraktive kjøpesentre. Ledigheten i markedet for kontoreiendommer i Stor-Oslo ble gjennom året redusert og leieprisene var svakt stigende. I markedet for kjøp og salg av næringseiendom var det stor aktivitet. SIDE 6 «Årlig leieinntektsnivå for konsernet var kr mill. pr » «Utvidelse av Sandvika Storsenter og sammenbygging med Info-Rama startet i september og planlegges ferdigstilt i oktober Prosjektet omfatter en utvidelse på kvm i tillegg til 600 nye parkeringsplasser.» Investeringer Olav Thon Eiendomsselskap økte eierandelen i Amfi Eiendom ASA fra 30 % til 58 %. Konsernet har, etter deltakelse i en emisjon sommeren 2005, en samlet eierandel på 55 % i Norsk Bransjesenter AS. Salg I fjerde kvartal ble eiendommen Kirkegata 24/26 i Oslo solgt. Ferdigstilte prosjekter Gardermoen Park to nye lagerbygg Amfi Svolvær (33 % eierandel) nybygg Amfi Finnsnes nybygg Amfi Stormoa, Ålesund utvidelse Amfi Storkaia Brygge, Kristiansund (75 % eierandel) nybygg Prosjekter i arbeid Sandvika Storsenter, Bærum utvidelse «Lille Bislett», Oslo nybygg Amfi Moss utvidelse Amfi Ørsta (40 % eierandel) nybygg Amfi Madlatorget, Stavanger utvidelse Leieinntektsnivå Leieinntektsnivået for konsernets eiendommer utgjorde kr mill. ved årskiftet 2005/2006. Kapasitetsutnyttelse Kapasitetsutnyttelsen er opprettholdt på et meget tilfredsstillende nivå med en ledighetsrate for utleibare arealer på 2,7 % ved utgangen av året ( : 2,7 %). Omsetningen i kjøpesentrene Omsetningen i konsernets 56 kjøpesentre utgjorde totalt kr 22,8 mrd., en økning på 8 % i forhold til Foto: Øyvind Haug «Konsernet har befestet sin posisjon som Norges ledende kjøpesenteraktør, blant annet ved oppkjøp i Amfi Eiendom ASA. Ved utgangen av året hadde konsernet eierinteresser i 45 kjøpesentre.» Finansiering Konsernets gjennomsnittlige innlånsrente utgjorde pr ,1 %, mot 4,0 % ved inngangen til året. Et femårig obligasjonslån på kr 400 mill. ble plassert i kapitalmarkedet i juni. Aksjekurs Kursen på aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap steg i løpet av året med 16 %, til en sluttnotering pr på kr 470. Det ble i løpet av året utdelt utbytte på til sammen kr 60 pr. aksje. Samlet har dermed aksjene gitt en avkastning i 2005 på ca. 31 %. Aksjonærer Pr hadde selskapet aksjonærer. De største aksjonærene var Olav Thon med 70,9 %, Folketrygdfondet med 10,6 % og Landgangen AS med 2,3 % eierandel.

5 Hovedtall 1) IFRS IFRS NGAAP NGAAP NGAAP Millioner kroner Drift Leieinntekter Verdiendring investeringseiendommer Driftsresultat Årsresultat Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter SIDE 7 Eiendommer Leieinntektsnivå Bokført verdi investeringseiendommer Kjøpesentre 75 % 52 % 52 % 50 % 50 % Næringseiendom 25 % 48 % 48 % 50 % 50 % Utleiegrad 97,3 % 97,3 % 97,2 % 97,6 % 98,3 % Investeringer Netto investeringer Soliditet Bokført egenkapital Bokført egenkapitalandel 33 % 45 % 26 % 24 % 23 % Børsverdi 2) Likviditet Likviditetsreserve Rentedekningsgrad 3) 3,9 3,4 2,5 2,3 2,5 Gjeldsporteføljeportefølje Langsiktig rentebærende gjeld Gjennomsnittsrente 4,1 % 4,0 % 5,2 % 6,7 % 6,7 % Andel langsiktig rentebinding (over 1 år) 48 % 47 % 66 % 54 % 47 % Hovedtall pr. aksje (kroner) Børskurs høy Børskurs lav Børskurs årsslutt Utbytte 3,00 60,00 5,00 4,50 6,00 Resultat pr. aksje 118,21 59,03 17,80 15,67 17,00 Underliggende kontantstrøm 4) 50,85 46,81 28,30 25,34 26,55 Børskurs årsslutt: underliggende kontantstrøm 4) 9,24 8,67 10,42 8,29 6,35 1) Endrede regnskapsprinsipper m.m. gjør at enkelte størrelser avviker fra det som er oppgitt i tidligere årsrapporter. 2) Basert på børskurs pr ) (Underliggende kontantstrøm (4) + netto betalte finanskostnader) / (netto betalte finanskostnader) 4) Resultat før skatt -/+ realisasjonsgevinst/tap anleggsmidler + avskrivninger +/- verdiendringer investeringseiendom +/- verdiendring finansielle instrumenter

6 Årsberetning SIDE 8 Olav Thon Eiendomsselskap oppnådde også i 2005 et meget godt resultat. Konsernets resultat før skatt ble kr mill., hvorav verdiendring på investeringseiendommer utgjorde kr mill. Konsernet befestet i 2005 sin posisjon som Norges ledende kjøpesenteraktør, blant annet ved oppkjøp i kjøpesenterselskapet Amfi Eiendom ASA. Rundt 75 % av konsernets leieinntekter kommer nå fra kjøpesentereiendom. Konsernet har gjennom året kunnet opprettholde en meget tilfredsstillende kapasitetsutnyttelse i eiendomsporteføljen med en gjennomsnittlig ledighetsrate på ca. 3 %. Resultatsammendrag Fra og med 3. kvartal inngår Amfi Eiendom ASA som et datterselskap i konsernregnskapet. Endringen påvirker konsernregnskapet vesentlig, og til informasjon er det derfor også vist proforma sammenlikningstall som viser hvordan resultatregnskapet ville vært dersom oppkjøpet hadde skjedd før I 2005 utgjorde konsernets leieinntekter kr 925 mill. mot kr 706 mill. i Veksten forklares av innkonsolidering av Amfi Eiendom i 2. halvår, investeringer og generell leievekst. Tendensen i eiendomsporteføljen er fortsatt vekst i leieinntektene fra kjøpesentereiendom og noe leiereduksjon fra kontoreiendom. Andre driftsinntekter beløp seg til kr 269 mill. (kr 111 mill.) og andre driftskostnader utgjorde kr 438 mill. (kr 217 mill.). Felleskostnader som er viderebelastet leietakerne utgjør Kr 198 mill. (kr 102 mill.), og inngår i resultatregnskapet både som inntekt og kostnad med samme beløp. Øvrige driftskostnader viser en økende tendens, hovedsakelig som følge av økt eiendomsmasse. Resultat før verdiendringer ble kr 752 mill. (kr 598 mill.). Verdiendring for investeringseiendommene utgjorde kr mill. (kr 334 mill.) og forklares både av økt leienivå og redusert avkastningskrav. Det vises til senere avsnitt vedrørende eiendomsporteføljen. Konsernets driftsresultat ble kr mill. (kr 932 mill.). Resultat fra tilknyttede selskap utgjorde kr 55 mill. (kr 99 mill.). Reduksjonen følger av at resultatandel fra Amfi Eiendom ASA kun inngår i regnskapet for årets første seks måneder. Finanskostnadene har økt fra 2004 som følge av høyere gjennomsnittlig gjeld, men nedgang i lånerenten demper økningen. I tråd med de nye IFRS regnskapsstandardene skal konsernets finansielle instrumenter, anskaffet for å styre renterisikoen, bokføres til markedsverdi. Som følge av nedgang i de langsiktige rentene er markedsverdien av langsiktige renteswapavtaler redusert, og finanskostnadene inkluderer således verdiendring på finansielle instrumenter med kr -33 mill. (kr 0). Finansinntekter som i det alt vesentlige er renteinntekter utgjorde kr 5 mill. (kr 6 mill.). Resultat før skatt i 2005 ble kr mill. (kr 828 mill.), og etter avsetning til skatter ble periodens resultat kr mill. (kr 624 mill.). Resultat pr. utestående aksje (utvannet/ ikke utvannet) utgjorde kr 118,21/kr 118,21 (kr 59,03/ kr 59,03). Utbytte og disponeringer Styret foreslår at det utbetales utbytte for regnskapsåret 2005 med kr 3,00 pr. aksje, totalt kr 32 mill. Den fullstendige disponeringen av årsresultatet i morselskapet, foreslår styret blir som følger: Utbytte, kr 3,00 pr. aksje Overført fond for vurderingsforskjeller Overført til annen egenkapital Disponert overskudd Kr 31,69 mill. Kr 1,68 mill. Kr 91,10 mill. Kr 124,46 mill. Videre er det avgitt konsernbidrag fra morselskapet på kr 1,68 mill. som inngår som egenkapitaltransaksjon uten resultateffekt. Morselskapets frie egenkapital utgjorde pr kr 153 mill. Forutsetning om fortsatt drift Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er kjøp, utvikling og forvaltning av fast eiendom, samt deltakelse i andre selskaper med tilsvarende virksomhet. Virksomheten er rettet mot det norske marked. Konsernet har en eiendomsportefølje av høy kvalitet, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy faglig kompetanse. Styret bekrefter følgelig at betingelsene for å avlegge årsregnskapet under forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Etter styrets vurdering er det ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som er av betydning for bedømmelsen av konsernets stilling og resultat. Ny regnskapsstandard Regnskapet for 2005 er konsernets første årsregnskap avlagt i henhold til de internasjonale regnskapsstandarder IFRS (International Financial Reporting Standards), som fra 2005 er obligatoriske for alle børsnoterte selskaper i EU/EØS området.

7 SIDE 9 De vesentligste konsekvensene ved innføringen av IFRS er at investeringseiendommer (eiendommer eid for å generere leieinntekter og/eller verdistigning) og finansielle instrumenter bokføres til virkelig verdi i balansen, samt at respektive verdiendringer mellom hver balansedag føres over resultatregnskapet. I note til årsregnskapet beskrives de viktigste regnskapsmessige konsekvensene ved overgang til IFRS. Investeringer og salg I 2005 gjennomførte konsernet investeringer for kr 910 mill. (kr 212 mill.). Olav Thon Eiendomsselskap har i løpet av året økt eierandelen i Amfi Eiendom ASA fra 30 % til 58 %. Amfi Eiendom ASA er et av Norges største kjøpesenterkonsern, med 45 kjøpesenter i eie og forvaltning. Kjøpesentrene, som er lokalisert i mindre og mellomstore norske byer og større tettsteder, omsatte for kr 13 mrd. i Amfi Eiendom er i betydelig vekst og ervervet i løpet av året blant annet resterende 60 % av kjøpesenteret Madlatorget i Stavanger, resterende 75 % av Bjørnsonkvartalet i Moss og kjøpesenteret Globus Storsenter i Steinkjer. Konsernet har videre, etter deltakelse i en emisjon sommeren 2005, en samlet eierandel på 55 % i Norsk Bransjesenter AS. Selskapet har som virksomhet å investere i «Bransjesentre» - handelseiendommer med færre og større leietakere enn de tradisjonelle kjøpesentrene. I løpet av 2005 har selskapet ervervet 5 bransjesentre beliggende på Nord- Vestlandet og i Trøndelag. I fjerde kvartal ble eiendommen Kirkegata 24/26 i Oslo solgt. Eiendomsporteføljen og markedsmessig risiko Olav Thon Eiendomsselskaps strategi har siden børsnoteringen i 1983 vært å erverve, utvikle og eie næringseiendommer med attraktiv beliggenhet. Årlig leieinntektsnivå for konsernets eiendommer utgjorde pr kr mill., mot kr 720 mill. pr Eiendomsporteføljen har pr en bokført verdi på kr mill., hvorav virkelig verdi av investeringseiendommer er vurdert til kr mill. I verdsettelsen av eiendommene er det benyttet avkastningskrav fra 5,50 % til 8,75 %, og gjennomsnittlig avkastningskrav er på 6,7 %. Kapasitetsutnyttelsen er fortsatt meget tilfredsstillende, med en ledighetsrate for utleibare arealer på 2,7 % ( : 2,7 %). Konsernets eiendomsportefølje fordeles på følgende segmenter (målt etter leienivå): Kjøpesenter 75 % Næringseiendom 25 % 70 % av konsernets leieinntekter kommer fra eiendommer i storbyregioner, og 30 % fra øvrige regioner. Vektet gjennomsnittlig restløpetid for konsernets leiekontrakter utgjorde ved årsskiftet ca. 4 år. Omsetningen i konsernets 55 kjøpesentre (inkl. sentre som forvaltes for andre eiere), utgjorde totalt kr 22,8 mrd. Omsetningen er ca. 8 % høyere enn i 2004, og økningen på sammenlignbart areal var 4 %. Konsernets viktigste markedsmessige risiko er reduksjon i leieinntekter som følge av lavere leiepriser og/eller økt ledighet i eiendomsporteføljen. 75 % av konsernets leieinntekter kommer fra kjøpesentre. De store og solide aktørene innenfor detaljhandelen utgjør en dominerende andel av leietakerne, samtidig som leiekontraktene har en balansert forfallsstruktur. Rammebetingelsene for dette segmentet vurderes å være positive på bakgrunn av at det forventes fortsatt vekst i privatforbruket. Risikoen for økt ledighet og leieprisfall vurderes derfor som moderat. 25 % av konsernets leieinntekter kommer fra næringseiendom i Oslo-området. Eiendommene er leid ut til et stort antall leietakere innenfor ulike bransjer og med leiekontrakter med en balansert forfallstruktur. På bakgrunn av dette, og det bedrede marked for kontoreiendom, vurderes risikoen for vesentlig økt ledighet som lav også innenfor dette segmentet. Eiendomsprosjekter Ferdigstilte prosjekter: I Gardermoen Park ble det i januar og juli ferdigstilt henholdsvis et lager/kontorbygg på kvm og et kjølelager på kvm. Begge byggene er fullt utleid. Kjøpesenteret Amfi Svolvær (33 % eierandel), som utgjør ca kvm, ble ferdigstilt i oktober. Kjøpesenteret Amfi Finnsnes med areal på ca kvm ble ferdigstilt i oktober. Utvidelse av kjøpesenteret Amfi Stormoa, Ålesund med ca kvm ble ferdigstilt i oktober. Kjøpesenteret Amfi Storkaia Brygge, Kristiansund (75 % eierandel) på ca kvm ble ferdigstilt i november. Prosjekter i arbeid: Utvidelse av Info-Rama eiendommen og sammenbyggingen med Sandvika Storsenter i Bærum kommune startet i september og planlegges ferdigstilt i oktober Prosjektet omfatter en utvidelse på kvm i tillegg til 600 nye parkeringsplasser. På «Lille Bislett» (kvartalet Pilestredet / Dalsbergstien 19) i Oslo har konsernet igangsatt bygging av kvm butikklokaler og kvm boliger, fordelt på 224 leiligheter. Pr er 94 % av leilighetene er solgt. Første del av prosjektet planlegges ferdigstilt i september 2007, andre del i mars Utvidelse av kjøpesenteret Amfi Moss og nybygg i det tilliggende «Bjørnsonkvartalet» på kvm er påbegynt og planlagt ferdigstillelse er juni Kjøpesenteret Amfi Ørsta (40 % eierandel) på ca kvm hadde byggestart i september og planlagt ferdigstillelse er november Kjøpesenteret Amfi Madlatorget i Stavanger utvides fra kvm til kvm. Prosjektet startet våren 2005 og skal ferdigstilles april Konsernet bearbeider flere prosjekter, hvor tidspunkt for gjennomføring blant annet

8 SIDE 10 avhenger markedsvurderinger og offentlige tillatelser. Eiendomsmarkedet Utleiemarkedet for kjøpesentereiendom er fortsatt preget av høy etterspørsel etter lokaler i attraktive kjøpesentre. Kjøpesentrenes andel av detaljhandelen er fortsatt økende og omsetningsveksten i sentrene har, som følge av de omsetningsbaserte leiekontraktene, bidratt til fortsatt leievekst. Utleiemarkedet for de mest attraktive handelseiendommene utenfor kjøpesentrene har også hatt en tilfredsstillende utvikling i Veksten i norsk økonomi var også i 2005 høy og bidro til økt sysselsetting, spesielt innenfor tjenesteytende sektorer. Dette har medført økt etterspørsel etter kontorlokaler, og gjennom 2005 er ledigheten i markedet for kontoreiendommer i Stor-Oslo redusert, samtidig som leieprisene er svakt stigende. Etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt var i 2005 svært høy, og den samlede omsetningen var langt høyere enn tidligere år. Stadig flere investorgrupper viser interesse for næringseiendom, og i 2005 gjennomførte også flere internasjonale investorer større eiendomskjøp i Norge. Den store etterspørselen og det fortsatt lave rentenivået, har bidratt til stadig fallende avkastningskrav og dermed økte priser på næringseiendom. Finansiering, likviditet og finansiell risiko Olav Thon Eiendomsselskap opererer i kapitalintensiv bransje, med syklisk karakter. Et viktig element i den finansielle strategi er derfor målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver. Pr utgjorde bokført egenkapital kr mill., det vil si en egenkapitalandel på 33 %. Konsernets likviditetsreserve består både av likvide plasseringer og ubenyttede kommiterte kredittrammer. Ved årsskiftet utgjorde konsernets tilgjengelige likviditet kr 657 mill., bestående av kortsiktige plasseringer på kr 157 mill. og ubenyttede kredittrammer på kr 500 mill. I tillegg vurderes konsernets portefølje av ubelånte eiendommer å representere en betydelig likviditetsreserve. Likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld dempes ved at ulike finansieringskilder anvendes, og at refinansieringsbehovet innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til den tilgjengelige likviditetsreserven. Av konsernets langsiktige rentebærende gjeld på kr mill., forfaller kun 1 % i løpet av 2006, 27 % i perioden , mens 72 % forfaller i 2011 eller senere. Vektet gjennomsnittlig restløpetid for låneporteføljen er 7,2 år (7,8 år). Den finansielle risiko knyttet til utviklingen i konsernets finanskostnader og kontantstrøm, som følge av endringer i rentenivået, er redusert ved å ha en balansert renteprofil på gjeldsporteføljen. 52 % av gjelden skal rentereguleres i 2006, 3 % i årene 2007 til 2010, mens 45 % er gjenstand for renteregulering i 2011 eller senere. Konsernets gjennomsnittlige innlånsrente utgjorde pr ,1 %, mot 4,0 % ved foregående årsskifte. Miljømessig status Konsernets virksomhet, som er utvikling og eierskap av næringseiendom, forurenser i liten grad det ytre miljø. Konsernets retningslinjer tilsier imidlertid at miljøarbeidet skal være en naturlig og integrert del av virksomheten. Det fokuseres følgelig på miljøvennlige tiltak, både i forbindelse med egen eiendomsvirksomhet og leietakernes bruk av eiendommen. Eksempler på miljøtiltak er programmer for lavere energiforbruk i eksisterende eiendomsportefølje, bruk av miljøvennlige materialer i konsernets nybygg samt miljøvennlig avfallshåndtering. Olav Thon Eiendomsselskap forvalter en betydelig eiendomsmasse og er derved med på å prege lokalmiljøet der eiendommene er beliggende, og viktige bidrag i utviklingen av det ytre rom gjennomføres både gjennom rehabilitering, vedlikehold og nybygging. Organisasjon og operasjonell risiko Olav Thon Eiendomsselskap praktiserer likestilling mellom kjønnene, slik at både kvinner og menn gis like muligheter til arbeid og faglig utvikling. Det er ikke avdekket forskjellsbehandling av kvinner og menn, og styret anser derfor at den faktiske tilstanden på dette området er tilfredsstillende. Det er følgelig ikke iverksatt, eller planlagt iverksatt, spesielle tiltak av betydning i forbindelse med likestilling mellom kjønnene eller arbeidsmiljøet generelt. I 2005 utgjorde årlig arbeidstid for konsernets ansatte i gjennomsnitt 81 årsverk. Tilsvarende tall for morselskapet var 29 årsverk. Av konsernets ansatte er 41 % kvinner og 59 % menn. For lederstillinger er kjønnsfordelingen henholdsvis 20 % og 80 %. Ett av selskapets fem styremedlemmer er kvinne. Sykefraværet utgjorde 4 % i Det har ikke oppstått skader eller ulykker i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig. Styret anser at det generelle arbeidsmiljøet er tilfredsstillende. Konsernets operasjonelle risiko er primært relatert til at medarbeidere og systemer for forvaltning av virksomheten, ikke skulle fungere som forutsatt. Forvaltningen er organisert slik at risikoen knyttet til enkeltpersoners aktiviteter og fravær er betydelig redusert, og konsernets revisor foretar dessuten systematiske risikovurderinger av ulike sider ved konsernets drift og forvaltning. Aksjonærforhold Kursen på aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap steg i løpet av året med 16 %, til en sluttnotering pr på kr 470. Hensyntatt utbytte på til sammen kr 60 pr. aksje, har aksjen gitt en avkastning på 31 %. Oslo Børs hovedindeks steg i 2005 med 40,5 %. I perioden har aksjene i Olav Thon Eiendomsselskap gitt en samlet avkastning på ca. 290 %. I samme periode har hovedindeksen på Oslo Børs steget med ca. 75 %. I 2005 ble det omsatt aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap ASA over Oslo Børs. Aksjen ble omsatt på 199 av 253 børsdager. Høyeste og laveste notering for aksjen i 2005 var henholdsvis kr 560 og kr 400. I juni ble det utbetalt ordinært aksjeutbytte for regnskapsåret 2004 med kr 10,00 pr. aksje, og i desember ble det utbetalt tilleggsutbytte med kr 50 pr. aksje. Samlet ble det i

9 SIDE delt ut kr 634 mill. i utbytte. Styret foreslår at det utbetales utbytte for regnskapsåret 2005 med kr 3,00 pr. aksje. På selskapets ordinære generalforsamling ble det vedtatt å fornye styrets fullmakt til å erverve inntil 10 % av selskapets aksjer. Fullmakten er ikke benyttet i Pr eier selskapet totalt egne aksjer (1,4 % av aksjekapitalen). Pr hadde Olav Thon Eiendomsselskap ASA aksjonærer. Fremtidsutsikter Veksten i norsk økonomi er fortsatt høy og det lave rentenivået bidrar til høy vekst både i privatforbruket og bedriftenes investeringer. Med bakgrunn i den sterke veksten i økonomien, har Norges Bank i løpet av det siste året hevet styringsrenten med 0,75 prosentpoeng, til 2,5 % ved utgangen av mars Det gis fortsatt signaler om at renten vil gradvis økes i tiden fremover. Veksten i privat forbruket antas å bli opprettholdt på et høyt nivå, på tross av et noe høyere rentenivå. De positive rammebetingelsene for kjøpesentre og sentralt beliggende handelseiendommer forventes derfor å vedvare. 75 % av konsernets samlede leieinntekter kommer fra kjøpesentre. Det forventes at leienivået og den høye kapasitetsutnyttelsen i denne delen av eiendomsporteføljen opprettholdes i tiden fremover. I Oslo-området er det økt etterspørsel etter attraktive kontorlokaler og leieprisene er stigende. Ledigheten er imidlertid fremdeles relativt høyt, og det forventes derfor på kort sikt kun en moderat vekst i leieprisene. Rundt 25 % av konsernets leieinntekter kommer fra sentrale kontoreiendommer i Osloområdet. Kontoreiendommene er utleid til et stort antall leietakere innenfor ulike bransjer og med leiekontrakter som har en balansert forfallstruktur. Muligheten fremover for å opprettholde konsernets kapasitetsutnyttelse innen dette eiendomssegmentet vurderes som god. Konsernets hovedeksponering er kjøpesentersegmentet, som styret vurderer å ha positive fremtidsutsikter. Styret ser ikke forhold som på kort sikt vil påvirke konsernets operasjonelle og/eller finansielle status i vesentlig grad. Styret vurderer at konsernets solide eiendomsportefølje og finansielle posisjon gir et godt grunnlag for en positiv utvikling også i tiden fremover. Oslo, 30. mars 2006 Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA Olav Thon Øystein Trøseid Kristian Leer-Salvesen Signe Moland Stig Berg-Jacobsen Dag Tangevald-Jensen

10 Resultatregnskap SIDE 12 KONSERN IFRS IFRS NGAAP Note 2003 Beløp i kr Leieinntekter 1, 13, Andre driftsinntekter 1, Andre driftskostnader 7, 8, 13, 15, 25, Ordinære avskrivninger Driftsresultat før verdiendringer Verdiendring investeringseiendommer Driftsresultat Andel resultat i tilknyttede selskap 1, Finanskostnader Resultat finansielle instrumenter Finansinntekter Resultat før skatter Skattekostnader Årsresultat Tilordnet Aksjonærer Minoritetsinteresser Resultat pr. aksje 24 kr 118,21 kr 59,03 kr 17,84 Resultat pr. aksje utvannet 24 kr 118,21 kr 59,03 kr 17,84

11 Balanse IFRS IFRS NGAAP Note Beløp i kr Eiendeler Utsatt skattefordel Investeringseiendommer Varige driftsmidler Investeringer i tilknyttede selskap 1, Andre finansielle anleggsmidler 14, SIDE 13 KONSERN Anleggsmidler Varebeholdning 15, Kundefordringer Fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Avsetning for forpliktelser Langsiktig gjeld 18, Leverandørgjeld Betalbar skatt Annen kortsiktig gjeld 20, 21, Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld Oslo, 30. mars 2006 Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA Olav Thon Øystein Trøseid Kristian Leer-Salvesen Signe Moland Stig Berg-Jacobsen Dag Tangevald-Jensen

12 Egenkapitaloppstilling Note Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum Beløp i Egenkapital pr Endrede regnskapsprinsipper Effekt av implementering av IFRS Korrigert egenkapital Årets resultat Utbytte Øvrige endringer SIDE 14 KONSERN Egenkapital pr Endrede regnskapsprinsipper 0 0 Effekt av implementering av IAS Korrigert egenkapital Årets resultat Utbytte Minoritetsinteresser fra oppkjøp Øvrige endringer Egenkapital pr Kontantstrømoppstilling IFRS IFRS NGAAP Note 2003 Beløp i Resultat før skatt Verdiendring investeringseiendommer Verdiendring finansielle instrumenter Resultat i tilknyttede selskaper Betalte skatter Gevinst/tap anleggsmidler Ordinære avskrivninger Forskjell mellom kostnadsførte og utbetalte pensjoner Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler 12, Innbetalinger tilknyttet andre investeringer Utbetalinger tilknyttet andre investeringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved opptak av rentebærende gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld Utbetalinger av utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter pr Kontanter og kontantekvivalenter pr Ubenyttet del av kassekreditt og andre trekkrettigheter

13 Noter (I talloppstilling er alle beløp i hele kr) Generelt Olav Thon Eiendomsselskap ASA er hjemmehørende i Norge. Konsernregnskapet er vedtatt av morselskapets styre 30. mars Konsernregnskapet er fra og med 2005 utarbeidet i overensstemmelse med International Financial Accounting Standards (IFRS) som er fastsatt av EU. Tallene for 2004 er omarbeidet tilsvarende. Opplysninger som kreves av IFRS 1 og som er anbefalt av Oslo Børs, er vist i egen note (29). I det følgende beskrives de viktigste regnskapsprinsipper som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Disse prinsipper er benyttet på samme måte i alle perioder, med unntak av «Finansielle instrumenter» (IAS 39 og IAS 32) som iht. gjeldende overgangsregler er implementert fra og med 1. januar 2005 uten omarbeiding av 2004 tallene. Kommende IFRS forskrifter og fortolkninger, som er publisert men ikke trådt i kraft, vurderes ikke å ville ha medført noen vesentlige effekter på konsernets resultat og balanse. Konsoliderings- og klassifiseringsprisipper Datterselskaper/felles kontrollerte selskaper/tilknyttede selskaper Konsernregnskapet for Olav Thon Eiendomsselskap ASA inkluderer morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASA og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital eller at konsernet faktisk er i stand til å utøve kontroll over selskapet. Datterselskaper blir konsolidert fra det tidspunkt kontroll er overført til konsernet og blir utelatt fra konsolideringen når kontroll opphører. I konsernregnskapet er investeringer i datterselskaper og felleskontrollerte selskaper konsolidert brutto etter oppkjøpsmetoden, hvilket innebærer at kostpris for aksjene og andelene er eliminert mot konsernets andel av selskapenes egenkapital på ervervstidspunktet. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital, er henført til respektive eiendeler og for aktuelle eiendeler avskrevet etter samme avskrivningsplan som disse. I den grad det er betalt merverdier utover det som kan henføres til identifiserbare eiendeler, er dette klassifisert som «goodwill». Negativ goodwill er i henhold til IFRS 3 inntektsført direkte. Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende er eliminert. Transaksjoner med minoritetsinteresser behandles som transaksjoner med tredjepart. Ved salg av aksjer i datterselskap til minoritetsinteresser, resultatføres konsernets gevinst eller tap. Ved kjøp av aksjer i datterselskaper fra minoritetsinteresser til mer enn bokført verdi av minoritetsinteressene oppstår goodwill. Goodwillen vil være forskjellen mellom vederlaget og andelen av regnskapsført egenkapital av datterselskapet som kjøpes. Konsernets andel i felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter bruttometoden. Konsernet summerer sin andel av de felles kontrollerte virksomhetenes resultat, balanse og kontantstrøm linjer med tilsvarende linjer i konsernets regnskaper. Gevinst eller tap ved salg av eiendeler til felles kontrollerte selskaper, resultatføres for den del som kan tilskrives andre eiere i de felles kontrollerte selskapene. Ved kjøp av eiendeler fra felles kontrollerte selskaper vil gevinst eller tap resultatføres når eiendelen selges ut av konsernet. Tap resultatføres umiddelbart dersom transaksjonen indikerer reduksjon i netto salgsverdi på omløpsmidler eller verdifall på anleggsmidler Tilknyttede selskaper er enheter der konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll. Betydelig innflytelse foreligger normalt for investeringer der konsernet har mellom 20 og 50 % av stemmeberettiget kapital. Investeringer i tilknyttete selskaper regnskapsføres etter egenkapitalmetoden. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet er for de aktuelle eiendeler avskrevet etter samme avskrivningsplan som de underliggende eiendeler og avskrivningsbeløpene er fratrukket konsernets andel av respektive selskapers resultat. Andel av nettoresultatet etter skatt er tillagt eiendelenes balanseførte nettoverdi. Konsernets andel av over- eller underskudd i tilknyttede selskaper resultatføres og tillegges balanseført verdi av investeringene sammen med andel av ikke resultatførte egenkapitalendringer. Konsernet resultatfører ikke andel av underskudd hvis dette medfører at balanseført verdi av investeringen blir negativ (inklusive usikrede fordringer på enheten), med mindre konsernet har påtatt seg forpliktelser eller avgitt garantier for det tilknyttede selskapets forpliktelser. Konsernets andel av urealisert fortjeneste på transaksjoner mellom konsernet og dets tilknyttede selskaper elimineres. Det samme gjelder for urealiserte tap med mindre transaksjonen tilsier en nedskrivning av den overførte eiendelen. Ved fusjon av selskap med samme virksomhet og som har tilhørt konsernet over tid, er det lagt til grunn kontinuitet, dvs. videreføring av de balanseførte verdier i det innfusjonerte selskap. For selskaper som er både ervervet og fusjonert i regnskapsåret er konsolidering gjennomført etter oppkjøpsmetoden, dvs. betalt merpris utover selskapenes egenkapital på ervervstidspunktet er tillagt balanseført verdi av underliggende eiendeler eller goodwill. Alle konsernselskaper, inkludert tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet, er regnskapsført med ensartede regnskapsprinsipper for like transaksjoner og andre hendelser under like omstendigheter. Segmentinformasjon Et virksomhetssegment er en del av virksomheten som leverer produkter eller tjenester som er gjenstand for risiko og avkastning som er forskjellig fra andre virksomhetsområder. Et geografisk marked (segment) er en del av virksomheten som leverer produkter og tjenester innenfor et avgrenset geografisk område som er gjenstand for risiko og avkastning som er forskjellig fra andre geografiske markeder. Inntektsføring Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Erstatninger som følge av at leieforhold bringes til opphør før opprinnelig avtalt utløpstidspunkt, inntektsføres med det beløp som overstiger den til enhver tid nødvendige avsetning til dekning av utleieobjektets driftskostnader for gjenværende del av opprinnelig avtalt leieperiode. Renteinntekter resultatføres i den periode de gjelder. Avsetninger Konsernet regnskapsfører avsetninger når det eksisterer en juridisk eller selvpålagt forpliktelse som følge av tidligere hendelser, det er sannsynlighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør og forpliktelsens størrelse kan estimeres med tilstrekkelig grad av pålitelighet. Leieavtaler Leieavtaler der en vesentlig del av risiko og av- SIDE 15 KONSERN

14 SIDE 16 KONSERN kastning knyttet til eierskap fortsatt ligger hos utleier, klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Leiebetaling ved operasjonelle avtaler kostnadsføres lineært over leieperioden. Investeringseiendom Investeringseiendommer er eiendeler som eies enten for å oppnå leieinntekter og/eller verdistigninger og som ikke er benyttet til eget bruk av konsernets selskaper. Investeringseiendommer regnskapsføres til virkelig verdi. Investeringseiendommer verdsettes ved hver regnskapsavleggelse ved bruk av en beregningsmodell. Denne baseres på den enkelte eiendoms antatte fremtidige kontantstrømmer, og eiendomsverdiene fremkommer ved å neddiskontere kontantstrømmene med individuelle risikojusterte avkastningskrav. Gevinster og tap som oppstår som følge av endringer i virkelig verdi føres i resultatregnskapet. Når en enhet av eiendom, anlegg og utstyr omklassifiseres til investeringseiendom som følge av endret bruk, vil differansen som oppstår mellom balanseført verdi og virkelig verdi på tidspunktet for omklassifisering føres direkte mot egenkapitalen ved gevinst, mens tap føres over resultatregnskapet. Dersom konsernet videreutvikler en eksisterende investeringseiendom, forblir den en investeringseiendom som måles basert på virkelig verdi. Senere kostnader forbundet med fast eiendom aktiveres hvis påkostningen tilfredsstiller krav for balanseføring iht. IFRS, mens løpende vedlikehold kostnadsføres. måles pålitelig, settes kontraktsinntekten lik kontraktskostnaden i den utstrekning kostnadene kan gjenvinnes. Dersom kontraktsfortjenesten på en anleggskontrakt kan estimeres pålitelig, regnskapsføres inntektene og kostnadene over kontraktsperioden. Dersom det er sannsynlig at kostnader vedrørende en anleggskontrakt vil overskride inntekten på kontrakten, regnskapsføres det forventede tapet umiddelbart. Konsernet anvender løpende avregningsmetode for å beregne inntekter for en gitt periode. Fullføringsgraden beregnes ut fra påløpte kostnader for anleggskontrakten på balansedagen i forhold til totalt estimerte kostnader. Ved fastsettelsen av påløpte kostnader for anleggskontrakten sees det bort fra kostnader som gjelder fremtidige aktiviteter på en kontrakt, som avhengig av kostnadstypen vises som varer, forskuddsbetaling eller andre omløpsmidler. Påløpte kostnader og inntekter vedrørende samtlige anleggskontrakter under utførelse, der påløpne kostnader og inntekter (fratrukket resultatførte tap) overstiger a-konto fakturert beløp balanseføres som en eiendel. Fakturerte beløp som ikke er betalt eller er tilbakeholdt av kunde inkluderes i kundefordringer og fordringer. Dersom a konto fakturert beløp for samtlige anleggskontrakter under arbeid overstiger påløpte kostnader og resultatført fortjeneste (fratrukket tap), vises dette som mottatt forskuddsbetaling fra kunde under posten leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld. klassifiseres som gjeld fra og med det tidspunkt utbyttet er fastsatt av generalforsamlingen. Utsatt skatt Det er beregnet utsatt skatt på alle midlertidige forskjeller mellom skattemessige og konsoliderte regnskapsmessige verdier på eiendeler og gjeld, ved bruk av gjeldsmetoden. Balanseføring foretas dog ikke dersom utsatt skatt oppstår ved første gangs balanseføring av en gjeld eller eiendel i en transaksjon, som ikke er en foretaksintegrasjon, og som på transaksjonstidspunktet verken påvirker regnskaps- eller skattemessig resultat. Utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattbar inntekt vil foreligge, og at de midlertidige forskjellene kan fratrekkes i denne inntekten. Utsatt skatt beregnes på midlertidige forskjeller fra investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper, bortsett fra når konsernet har kontroll over tidspunktet for reversering av de midlertidige forskjellene, og det er sannsynlig at de ikke vil bli reversert i overskuelig fremtid. Pensjonsforpliktelser/pensjonsytelser Konsernet har to ulike pensjonsordninger, hhv. ytelsesplan og innskuddsplan. Nåverdien av konsernets pensjonsforpliktelser er ført som langsiktig gjeld i balansen. Skatteeffekten er hensyntatt ved beregning av utsatt skatt. Endringer i pensjonsforpliktelsene kostnads-/eller inntektsføres løpende i resultatregnskapet. Den ytelsesbaserte pensjonsordningen er egenfinansiert. Varige driftsmidler Fast eiendom består hovedsakelig av anlegg under utførelse og regnskapsføres til anskaffelseskost. Anlegg under utførelse avskrives ikke. Finanskostnader som kan henføres til anlegg under utførelse er inkludert i aktivert verdi for den aktuelle eiendel. Øvrige varige driftsmidler regnskapsføres til anskaffelseskost, med fradrag for avskrivninger. Gevinst og tap ved avgang resultatføres og utgjør forskjellen mellom salgspris og balanseført verdi. Anleggskontrakter Kostnader vedrørende anleggskontrakter regnskapsføres når de påløper. Dersom utfallet av en anleggskontrakt ikke kan Kundefordringer Kundefordringer måles ved første gangs balanseføring til virkelig verdi. Avsetning for tap regnskapsføres når det foreligger objektive indikatorer for at konsernet ikke vil motta oppgjør i samsvar med opprinnelige betingelser. Vesentlige økonomiske problemer hos kunden, sannsynligheten for at kunden vil gå konkurs eller gjennomgå økonomisk restrukturering og utsettelser og mangler ved betalinger ansees som indikatorer på at kundefordringer må nedskrives Egne aksjer Ved kjøp av egne aksjer føres vederlaget til reduksjon i egenkapitalen inntil aksjene blir annullert, utstedt på nytt eller solgt. Utbytte Utbyttebetalinger til selskapets aksjonærer Innskudd til den innskuddsbaserte pensjonsordningen regnskapsføres som lønnskostnad når de forfaller. Konsernet har ingen ytterligere betalingsforpliktelse etter at innskuddene er betalt. Lån Lån regnskapsføres til virkelig verdi når utbetaling av lånet finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres lån til amortisert kost beregnet ved bruk av effektiv rente. Forskjellen mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdien resultatføres over lånets løpetid. Første års avdrag av langsiktig gjeld er klassifisert som kortsiktig gjeld. Finansielle instrumenter/derivater Konsernet bruker finansielle instrumenter til

15 å tilpasse konsernets rentereguleringsprofil til gjeldende renteforventninger og til målsetninger for renterisiko. Finansielle instrumenter regnskapsføres første gang til virkelig verdi (som normalt tilsvarer kostpris), og i etterfølgende perioder til virkelig verdi. Gevinst eller tap ved revurdering til virkelig verdi regnskapsføres i resultatregnskapet. Virkelig verdi av en renteswap er det estimerte beløp som konsernet ville motta eller betale for å innfri avtalen på balansedagen. Dette beløpet vil avhenge av rentenivået, og gjenværende løpetid på avtalen. Kontantstrøm Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd og kontanter. Finansiell risikostyring Finansielle risikofaktorer Konsernets aktiviteter medfører ulike typer finansiell risiko: Markedsrisiko (virkelig verdi), kredittrisiko, likviditetsrisiko og renterisiko. Styret fastsetter målsettinger og rammer for finansiell risiko, og den løpende styring av finansielle risikoer er tillagt konsernets finansavdeling. Et viktig element i konsernets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon med høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver som bærende elementer. Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko relaterer seg hovedsakelig til leietakernes betalingsevne. Konsernet eiendommer er leid til et stort antall leietakere, hvorav landsdekkende handelskjeder utgjør en betydelig andel. Konsernet vurderes å ha solide leietakere i tillegg til at både betalings- og sikkerhetsprosedyrer vurderes som tilfredsstillende. Konsernet har gjennomgående hatt lave tap på leiekrav. Likviditetsrisiko Likviditetsrisikoen styres ved til en hver tid å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Likviditetsreserven består av både av likvide omløpsmidler og ubenyttede kredittrammer i ulike finansinstitusjoner. Styret har fastsatt målsettinger for likviditet som skal sikre finansielle handlefrihet til å kunne utnytte interessante investeringsmuligheter raskt, og dessuten bidra til å redusere den finansielle risiko vesentlig. Likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld dempes ved at ulike finansieringskilder anvendes, og at konsernets refinansieringsbehov innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til likviditetsreserven. Renterisiko Gjennom bruk av finansielle instrumenter tilpasses konsernets rentereguleringsprofil til renteforventinger og til definerte målsetninger for renterisiko. For å redusere resultateffekten av renteendringer i det kortsiktige rentemarkedet har konsernet en betydelig andel langsiktig rentebinding. For den delen av porteføljen med kortsiktig rentebinding, reduseres dessuten renterisikoen ved at tidspunktene for renteregulering balanseres. Viktige regnskapsestimater og skjønnsmessige vurderinger Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på historisk erfaring og andre faktorer. Styret og konsernledelsen utarbeider estimater og gjør antakelser/forutsetninger knyttet til fremtiden, og disse vurderinger vil forutsetningsvis sjelden være fullt ut i samsvar med det endelige utfall. Estimater og antakelser/forutsetninger som innebærer stor sannsynlighet for vesentlige endringer i balanseført verdi i løpet av neste regnskapsår, er verdien knyttet til investeringseiendommer og finansielle instrumenter. De ansvarlige for verdsettelsen har lang erfaring med vurdering av eiendom og anses å inneha nødvendig kompetanse til å kunne foreta en riktig verdsettelse av den enkelte eiendom. Avkastningskravet for hver enkelt eiendom fastsettes som langsiktig risikofri rente tillagt et eiendomsspesifikt risikotillegg. Sistnevnte fastsettes med utgangspunkt i hvilket eiendomssegment eiendommen tilhører, eiendommens beliggenhet, standard, utleiegrad, leietakernes soliditet og gjenværende leietid. Det tas videre hensyn til kjente markedstransaksjoner med liknende eiendommer i det samme geografiske området. Eiendomsverdiene er videre fremkommet etter drøftelser med uavhengige kompetansemiljøer, og for enkelte av eiendommene er det dessuten utarbeidet fullstendige eksterne verdivurderinger. I verdsettelsen av konsernets investeringseiendommer vil en økning av gjennomsnittlig avkastningskrav på 0,5 prosentpoeng medføre en verdireduksjon på kr 1,1 mrd., mens en tilsvarende reduksjon i avkastningskravet vil medføre en verdiøkning på kr 1,3 mrd. En stigning i rentenivået med ett prosentpoeng vil øke markedsverdien av konsernets renteswapavtaler med kr 0,25 mrd., mens et tilsvarende fall i rentenivået vil gi et verdifall på kr 0,25 mrd. SIDE 17 KONSERN

16 1. Segmentinformasjon Primært rapporteringsformat virksomhetssegmenter Pr har konsernet aktiviteter innenfor to hovedsegmenter: 1) Kjøpesenter 2) Kontor-/Næringseiendom Andre aktiviteter består av forvaltning av kjøpesentre og utvikling og salg av boliger. Kontor-/ Segmentresultatene for 2005 Kjøpesenter Næringseiendom Annet Ikke allokert Konsern Driftsinntekter SIDE 18 KONSERN Driftsresultat Finanskostnader Andel av resultat i tilknyttede selskaper Resultat før skattekostnad Skattekostnad Årsresultat Kontor-/ Segmentresultatene for 2004 Kjøpesenter Næringseiendom Annet Ikke allokert Konsern Driftsinntekter Driftsresultat Finanskostnader Andel av resultat i tilknyttede selskaper Resultat før skattekostnad Skattekostnad Årsresultat Transaksjoner og overføringer mellom forskjellige segmenter skjer til ordinære betingelser som ville ha vært de samme for uavhengige parter. Gjeld og eindeler pr og investeringsutgifter Kjøpesenter Kontor-/ Næringseiendom Annet Ikke allokert Konsern Eiendeler Tilknyttede selskaper Sum eiendeler Gjeld Investeringsutgifter (note 12 og 13) Gjeld og eindeler pr og investeringsutgifter Kjøpesenter Kontor-/ Næringseiendom Annet Ikke allokert Konsern Eiendeler Tilknyttede selskaper Sum eiendeler Gjeld Investeringsutgifter (note 12 og 13) Segmenteiendeler består i all hovedsak av investeringseiendommer, øvrige eiendeler ekskl. investering i tilknyttede selskaper er ikke allokert. Segmentgjeld er i stor grad allokert og består av hovedsakelig langsiktig gjeld. Investeringsutgifter består av tilgang av varige driftsmidler, investeringseiendommer og oppkjøp av virksomhet. Sekundært rapporteringsformat - geografiske segmenter Pr har konsernet aktiviteter innenfor to hovedsegmenter i Norge: 1) Storbyregioner 2) Øvrige regioner Salgsinntekter Storbyregioner Øvrige regioner Sum Eiendeler Storbyregioner Øvrige regioner Tilknyttede selskaper Ikke allokerte eiendeler Sum Investeringsutgifter Storbyregioner Øvrige regioner Sum

17 2. Datterselskap (DS) Note Ervervsår Forretningskontor Eierandel/stemmerett Eierandel/stemmerett Jessheim Storsenter AS 1998 Oslo 100,0 % 100,0 % Mortensrudsenteret AS 1996 Oslo 100,0 % 100,0 % Gardemoen Park AS 2001 Oslo 100,0 % 100,0 % Thon Storo ANS 1994 Oslo 100,0 % 100,0 % Bergen Storsenter ANS 1996 Oslo 100,0 % 100,0 % Info-Rama ANS 1998 Oslo 100,0 % 100,0 % Kirkegaten 24 ANS 2000 Oslo 100,0 % 100,0 % KS Lagunen 1994 Oslo 100,0 % 100,0 % Lagunen Eiendom II DA 1995 Oslo 100,0 % 100,0 % Lisa AS 2004 Fjell 66,5 % 66,5 % Litor Sartor AS 2004 Fjell 100,0 % 100,0 % Litor KS 2004 Fjell 100,0 % 100,0 % Norsk Bransjesenter AS Kristiansund 34,0 % 55,0 % Nordmørssenteret AS Kristiansund 0,0 % 100,0 % Alcaden AS Kristiansund 0,0 % 100,0 % Nordvest Eiendom AS Kristiansund 0,0 % 100,0 % SIDE 19 KONSERN Amfi Eiendom ASA Surnadal 31,0 % 58,1 % Amfi Aktivitet AS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % Drøbak City AS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % Zebra Eiendom AS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Øst AS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Nord AS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % Forretningsbygg AS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Drift AS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % L.A.Meyer Eiendom AS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Kreativ AS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % ANS Vågen 33 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Moa AS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Midt-Norge AS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % Møre-Sentrene Futura AS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % Godssentralen BA 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % Amfi Bygg Sunndal AS 2 Surnadal 0,0 % 100,0 % Madlakrossen Eiendomsselskap AS 2 Surnadal 40,0 % 100,0 % Bjørnsonkvartalet AS 2 Surnadal 25,0 % 100,0 % Vestre Havn Eiendom AS 2 Surnadal 0,0 % 100,0 % Amfi Bygg Finnsnes AS 2 Surnadal 0,0 % 100,0 % Vågsbygd Sentrum AS 2 Surnadal 0,0 % 100,0 % Amfi Bygg Steinkjer AS 2 Surnadal 0,0 % 100,0 % Storkaia Brygge AS 2 Kristiansund 25,0 % 75,0 % MoldeTorget Eiendom AS 2 Molde 50,0 % 50,0 % Utbygger n AS 2 Surnadal 50,0 % 50,0 % Fannestrandv. 49 B AS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % Moa Vest AS 2 Surnadal 69,3 % 69,3 % Roseby Eiendom AS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % MoldeTorget AS 2 Molde 50,0 % 50,0 % Futura Eiendomsselskap ANS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % Roseby KS 2 Surnadal 100,0 % 100,0 % 1) Olav Thon Eiendomsselskap ASA eier 34 % og Amfi Eiendom ASA eier 21 %. I konsernet Eiendom ASA. Norsk Bransjesenter AS er et konsern med datterselskaper og tilknyttede selskaper. 2) Amfi Eiendom ASA ble fra omklassifisert fra å være tilknyttet selskap i konsernet til datterselskap. Amfi Eiendom ASA er et konsern med underliggende datterselskaper, felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper. 3. Felleskontrollerte selskaper (FKS) Ervervsår Forretningskontor Eierandel/stemmerett Eierandel/stemmerett Lagunen AS 1994 Bergen 50,0 % 50,0 % Lagunen Eiendom AS 1995 Bergen 42,0 % 42,0 % Lagunen DA 2001 Bergen 50,0 % 50,0 % Sartor Senterforvaltning AS 2004 Fjell 50,0 % 50,0 %

18 Konsernets totale andel av eiendeler, gjeld, inntekter og kostnader relatert til investeringer i felleskontrollert virksomhet er som følger 2005 Anl.midler Oml.midler Langs. gjeld Korts. gjeld Egenkapital Driftsinntekter Kostnader Årsresultat Lagunen AS Lagunen Eiendom AS Lagunen DA Sartor Senterforvaltning AS Sum SIDE 20 KONSERN 2004 Anl.midler Oml.midler Langs. gjeld Korts. gjeld Egenkapital Driftsinntekter Kostnader Årsresultat Lagunen AS Lagunen Eiendom AS Lagunen DA Sartor Senterforvaltning AS Sum Tilknyttede selskaper (TS) De totale andeler av innregnede resultater for 2005 etter overtakelse av de ovennevnte tilknyttede foretak var tkr (2004 tkr ). Den totale balanseførte verdi pr var tkr (pr tkr ). Konsernets andel av resultat, eiendeler og gjeld i de tilknyttede selskapene er følgende 2005 Forretningskontor Eierandel Eiendeler Forpliktelser Egenkapital Driftsinntekter Årsresultat Harald Kværner Eiendom AS Jessheim 34 % Amfi Eiendom ASA Surnadal 31 % Norsk Bransjesenter AS Kristiansund 34 % Møre-Sentrene Moa Syd AS Molde 40 % Ørsta Kjøpesenter AS Surnadal 40 % Amfi Bygg Svolvær AS Surnadal 33 % Stryn Eigedomsselskap AS Bergen 21 % Arctic Arena AS Sør-Varanger 20 % Madlakrosset Eiendomsselkap AS Surnadal 40 % Hangaren Lade Kristiansund 50 % Berg Senteret AS Surnadal 30 % Varnav. Handelspark AS Kristiansund 25 % Sum Forretningskontor Eierandel Eiendeler Forpliktelser Egenkapital Driftsinntekter Årsresultat Harald Kværner Eiendom AS Jessheim 34 % Amfi Eiendom ASA Surnadal 31 % Norsk Bransjesenter AS Kristiansund 34 % Sum Oppkjøp Olav Thon Eiendomsselskap ASA har i 2005 foretatt følgende oppkjøp hvor effekten på konsernets eiendeler og gjeld er som følger : 1. Fra økte Olav Thon Eiendomsselskap ASA sin eierandel i Amfi Eiendom ASA til 58,02% og selskapet inngikk fra dette tidspunkt som datterselskap i konsernet. Bokførte verdieri selskapene Mindreverdi ved oppkjøp Balanseførte verdier Anleggsmidler Finansielle anleggsmidler Omløpsmidler Kontanter, bankinnskudd Minoritetsinteresser Utsatt skatt Rentebærende lån og kreditter Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Netto identifiserbare eiendeler og gjeld Mindreverdier ved overtakelse Minoritetsinteresser *) Totalt vederlag Herav fordring konvertert til aksjer Betalt kontantvederlag Kontanter overdratt *) Netto utgående kontantstrømmer (cash outflow) *) Norsk Bransjesenter AS, var før overtakelsen av Amfi Eiendom ASA som datterselskap i konsernet, et tilknyttet selskap i både Olav Thon Eiendomsselskap ASA og Amfi Eiendom ASA. Fra ble Norsk Bransjesenter AS dermed behandlet som datterselskap i konsernet. I posten Kontanter overdratt er kontantbeholdningen til Norsk Bransjesenter AS pr inkludert med tkr Minoritetsinteresser oppstått ved omklassisfisering av Norsk Bransjesenter AS til datterselskap pr var tkr Samlede minoritetesinteresser ved oppkjøp/omklassifiseringbeløper seg til tkr pr (se for øvrig Egenkapitaloppstillingen).

19 2. Amfi Eiendom ASA har i løpet av siste halvår 2005 foretatt følgende oppkjøp av datterselskap: Madlakrossen Eiendomsselskap AS, Bjørnsonkvartalet AS, Amfi Bygg Finnsnes AS, Amfi Bygg Steinkjer AS, Vågsbygd Sentrum AS. 6. Andre driftsinntekter Felleskostnader, viderebelastet leietaker Salgsinntekter Forvaltningsinntekter Gevinst ved avgang av anleggsmidler 56 0 Øvrige driftsinntekter Sum Bokførte verdieri selskapene Mindreverdi ved oppkjøp Balanseførte verdier Anleggsmidler Finansielle anleggsmidler 0 0 Omløpsmidler Kontanter, bankinnskudd Minoritetsinteresser 0 0 Utsatt skatt 0 0 Rentebærende lån og kreditter Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Netto identifiserbare eiendeler og gjeld Mindreverdier ved overtakelse Minoritetsinteresser 0 Betalt kontantvederlag Kontanter overdratt Netto utgående kontantstrømmer (cash outflow) SIDE 21 KONSERN 7. Lønnskostnader Lønninger Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader ytelsesbaserte pensjonsordninger 1) Pensjonskostnader innskuddsbaserte pensjonsordninger 2) Andre ytelser Viderefakturert Sum Gjennomsnittlig antall ansatte Ytelsesbasert pensjonsordning pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser Utbetalte pensjoner Endring i pensjonsforpliktelser Netto pensjonskostnader Pensjonsforpliktelse Endring Pensjonsforpliktelse Konsernet har ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser for 7 personer pr (7 pr ). Samtlige pensjonsavtaler er effektive og har følgelig løpende årlige utbetalinger. Nåverdiberegningen av pensjonsforpliktelsene er basert på 4 % diskonteringsrente og 2 % reguleringssats for pensjonsavtaler med avtalt årlig regulering. 2. Innskuddsbasert pensjonsordning Amfi Eiendom ASA innførte fra inskuddspensjon for samtlige av sine ansatte. Kostnader i Amfi Eiendom ASA sitt regnskap for hele Andel inntatt i konsernregnskapet for Andre driftskostnader Vedlikeholdskostnader Forretningsførerhonorar Felleskostnader (viderebelastet leietakere) Felleskostnader (utleiers andel) Tap ved avgang av anleggsmidler 6 0 Varekostnader Andre driftskostnader Tap på fordringer Lønnskostnader (se note 7) Sum

20 9. Finansinntekter Renteinntekter Finansinntekter Sum Finanskostnader Rentekostnader Tap fra investeringer Finanskostnader Sum SIDE 22 KONSERN 11. Resultat finansielle instrumenter Verdiendring renteswapavtaler Rentekostnader tilknyttet renteswapavtaler Verdiendring og fordring Sum Varige driftsmidler 2005 Anlegg under utførelse Løsøre Sum Anskaffelseskost pr herav balanseførte lånekostnader fast eiendom Tilgang herav balanseførte lånekostnader fast eiendom Tilgang ved oppkjøp Avgang Anskaffelseskost pr Oppskrevet før Akkumulerte avskrivninger på oppskrivninger pr Akkumulerte avskrivninger pr Balanseført verdi pr Årets avskrivninger Varige driftsmidler er regnskapsført til historisk kost. Balanseført verdi som er pantsatt som sikkerhet for banklån er (se note 17): 0 Økonomisk levetid Valgt avskrivningsplan 3 10 år Lineær 2004 Anlegg under utførelse Løsøre Sum Anskaffelseskost pr herav balanseførte lånekostnader fast eiendom 0 Tilgang herav balanseførte lånekostnader fast eiendom 0 Tilgang ved oppkjøp Avgang Anskaffelseskost pr Oppskrevet før Akkumulerte avskrivninger på oppskrivninger pr Akkumulerte avskrivninger pr Balanseført verdi pr Årets avskrivninger Varige driftsmidler er regnskapsført til historisk kost. Balanseført verdi som er pantsatt som sikkerhet for banklån er (se note 17): 0 Økonomisk levetid Valgt avskrivningsplan 3-10 år Lineær

21 13. Investeringseiendom Inngående balanse Tilgang ved kjøp Tilgang ved påkostninger Tilgang ved virksomhetsoverdragelse Endring i virkelig verdi, resultatført i perioden Avgang ved salg Endring som skyldes reklassifisering Andre endringer Utgående balanse Balanseført verdi som er pantsatt som sikkerhet for banklån er (se note 17): Investeringseiendom er vurdert til virkelig verdi basert på en verdsettelse med utgangspunkt i forutsetninger som er anerkjent i bransjen. Verdsettelsen er gjennomført i henhold til International Valuation Standards og er utarbeidet med referanse til faktisk markedsverdi nylig oppnådd for tilsvarende eiendommer. Den seneste verdsettelsen ble foretatt Se forøvrig regnskapsprinsippene i noteverket for ytterliger informasjon samt en vurdering av effekten av variasjon i de skjønnsmessige vurderingene. Investeringseiendeler er ikke gjenstand for avskrivning, men verdsettes til markedsverdi på balansedagen ihht IAS 40. Ved implementeringen av IAS 40 den 1. januar 2004, ble endring i bokført verdi som skyldes selve implementeringen regnskapsført direkte mot egenkapitalen (se egenkapitaloppstillingen). Det foreligger ingen restriksjoner på når investeringseiendelene kan realiseres, eller hvordan inntektene og kontantstrømmen til avhendingen kan benyttes. Det foreligger ingen vesentlige kontraktuelle forpliktelser til å kjøpe, konstruere eller utvikle investeringseiendeler. Alle eiendommene er utleid på operasjonelle leieavtaler. SIDE 23 KONSERN Leieinnteketer fra investeringseiendommer Direkte kostnadsførte driftskostnader inkl. vedlikehold tilknyttet investeringseiendommer som har gitt leieinntekter Direkte kostnadsførte driftskostnader knyttet til ikke utleide investeringseiendommer Regnskapsmessig verdi av investeringseiendommer som er midlertidig ute av drift Andre finansielle anleggsmidler Lån til felleskontrollert og tilknyttet selskap 1 og 2) Andre fordringer 2) Sum ) Gjennomsnittlig rentesats 2,6 % (2005) og 2,7 % (2004) 2) Avdragsstruktur: tkr forfaller mellom 1 5 år 15. Varelager Ferdigvarer Boliger for videresalg Sum varelager Varekostnad Langsiktige anleggs-/tilvirkningskontrakter Inntektsført på igangværende prosjekter Kostnader på igangværende prosjekter Netto resultat på igangværende prosjekter 0 0 Opptjente ikke fakturerte inntekter inkl. kundefordringer Forskuddsfakturert produksjon inkl. kundefordringer 0 0 Balanseført tilvirkningskostnad som varelager (se note 15) Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og bankinnskudd Bundne midler Sum

22 18. Renteswapavtaler Konsernets finansielle risiko knyttet til utviklingen i finanskostnader og kontantstrøm som følge av endret rentenivå reduseres ved å ha en balansert rentereguleringsprofil på gjeldsporteføljen. Konsernets gjeld opptas i hovedsak med flytende rente (renteregulering hver 6 mnd.), og for å tilpasse gjeldsporteføljen til konsernets målsetting for renteprofil anvendes følgende finansielle instrumenter: Rentebytteavtaler (renteswapper): Avtaler om å bytte rentebetingelser for et bestemt nomielt beløp over et bestemt antall perioder. Renteopsjoner: Avtaler hvor konsernet har fått eller gitt fra seg retten til å betale en fast rente for en bestemt periode. FRA-kontrakter: Avtale om å bytte en avtalt rente mot en fremtidig fastsatt rente for et bestemt nominelt beløp. De finansielle instrumentene klassifiseres følgelig som «Finansielle eiendeler som eies med sikte på videresalg», og endring i virkelig verdi i løpet av en regnskapsperiode resultatføres. SIDE 24 KONSERN Pr har konsernet inngått avtaler vedrørende følgende renteinstrumenter Selskap Konsernet har valgt ikke å benytte adgangen til «sikringsbokføring» av de finansielle instrumentene i h.t. IAS 39, og instrumentene er følgelig vurdert til virkelig verdi på balansedagen. Kontraktsbeløp 1) Utløpsår Flytende rente Fastrente Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler flytende - mottar fast NIBOR 3 mnd. 3,75 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler flytende - mottar fast NIBOR 3 mnd. 3,99 % 539 Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 4,85 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 5,12 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende ) 2015 NIBOR 6 mnd. 4,91 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 4,08 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 3,94 % -950 Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 3,96 % -345 Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 3,96 % -586 Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 5,96 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 5,56 % Sum Olav Thon Eiendomsselskap ASA Virkelig verdi 2) Amfi Eiendom ASA Betaler fast - mottar flytende ) 2020 NIBOR 6 mnd. 4,97 % Amfi Eiendom ASA Betaler fast - mottar flytende NIBOR 6 mnd. 4,23 % Vågsbygd Sentrum AS Betaler fast - mottar flytende NIBOR 3 mnd. 4,90 % 547 Madlakrossen Eiendomsselskap AS Betaler fast - mottar flytende NIBOR 3 mnd. 5,52 % 444 Sum Amfi Eiendom ASA Norsk Bransjesenter AS Betaler fast - mottar flytende NIBOR 3 mnd. 3,85 % -181 Norsk Bransjesenter AS Betaler fast - mottar flytende NIBOR 3 mnd. 3,99 % -638 Sum Norsk Bransjesenter AS Sum Konsern ) Kontraktsbeløp defineres som hovedstolen på instrumentet. 2) Virkelig verdi defineres som mulig markedsverdi pr. dato basert på rapporter fra avtalemotpartene. 3) Avtalemotparten kan forlenge swapen til 2017 på samme vilkår. 4) Avtalemotparten kan forlenge swapen til 2025 på samme vilkår.

23 19. Langsiktig gjeld Bokført verdi 2005 Markedsverdi 2005 Bokført verdi Markedsverdi Obligasjonslån 1 og 2) Gjeld til kreditinstitusjoner 2) Sertifikatlån 2 og 3) Annen gjeld Sum 4) ) Fast rente 3,75 %, forfall 2009 for tkr Fast rente 3,99 %, forfall 2010 for tkr Flytende rente NIBOR + 0,3 %, forfall 2009, for tkr Flytende rente NIBOR + 0,2 %, forfall 2010, for tkr ) Gjennomsnittelig rente 4,1 %, vektet gjennomsnittelig rentebindingsperiode 5,5 år. 3) Sertifikatlånene er en del av en kommitert låneavtale, som sikrer finansiering innenfor en ramme på kr 800 mill. frem til til en maksimumsmargin over den norske interbankrenten (NIBOR), hvis det ikke kan emitteres sertifikater til gunstigere betingelser. Pr var det under rammen emittert følgende sertifikatlån: Kr 70 mill ,28 % rente Kr 120 mill ,25 % rente Kr 70 mill ,56 % rente Kr 100 mill ,58 % rente Kr 100 mill ,43 % rente Pantstillelser og garantier mv. Gjeld som er sikret ved pant i eiendeler 4) Avdragsstrukturen for samlet gjeld er: År Senere Sum Obligasjonslån Gjeld til kredittinstitusjoner Sum SIDE 25 KONSERN Balanseført verdi av de pantsatte verdier Tomter, bygninger og annen fast eiendom Aksjer Annen kortsiktig gjeld Kortsiktig del av langsiktig gjeld Skyldige offentlige avgifter Gjeld til felleskontrollerte- og tilknyttede selskaper Annen gjeld Sum Avsetninger Rettslige krav Balansen pr Avsetninger i løpet av året Avsetninger benyttet i løpet av året 0 Avsetninger reversert i løpet av året 0 Balanse pr Herav fordelt på Kortsiktig gjeld Det avsatte beløp gjelder krav mot konsernet fra tidligere leietakere. Avsetningen pr forventes å bli benyttet i første halvdel av Det er ledelsens oppfatning at det er lite sannsynlig for at kravene vil medføre vesentlige tap utover de beløp som er avsatt pr

24 22. Skatt Utsatt skatt nettoføres når konsernet har en juridisk rett til å motregne utsatt skattefordel mot utsatt skatt i balansen og dersom den utsatte skatten er til samme skattemyndighet. Følgende beløp er blitt nettoført: Utsatt skattefordel Utsatt skattefordel som reverseres om mer enn 12 måneder Utsatt skattefordel som reverseres innen 12 måneder Sum Utsatt skatt Utsatt skatt som reverseres om mer enn 12 måneder Utsatt skatt som reverseres innen 12 måneder Sum Netto sum SIDE 26 KONSERN Endring i balanseført utsatt skatt Balanseført verdi / Resultatført i perioden Skatt ført direkte mot egenkapitalen Kjøp av datterselskap Effekt av innføring av IAS Balanseført verdi / Endringer i utsatt skatt/utsatt skattefordel (uten nettoføring) Utsatt skatt Skattemessige avskrivninger Virkelig verdi/gevinster Sum Resultatført i perioden Belastet egenkapitalen Kjøp av datterselskap Effekt av innføring av IAS Resultatført i perioden Belastet egenkapitalen Kjøp av datterselskap Utsatt skattefordel Avsetning for forpliktelse Finansielle instrumenter Fordring Fremførbart underskudd Resultatført i perioden Belastet egenkapitalen 0 Kjøp av datterselskap 0 Effekt av innføring av IAS Resultatført i perioden Belastet egenkapitalen Kjøp av datterselskap Sum Utsatt skatt som er regnskapsført rett mot egenkapital er som følger Merverdi avviklet fordring Andre posteringer Betalbar skatt fremkommer slik Ordinært resultat før skattekostnad Resultat av andeler i tilknyttede selskaper Andre permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Grunnlag betalbar skatt Betalbar skatt i resultatet Kildeskatt på utbytte, skatt på personinntekt Endring pga resultat oppkjøpt selskap før oppkjøpstidspunkt Betalbar skatt i balansen Årets skattekostnad fremkommer slik Betalbar skatt Endring i utsatt skatt Årets totale skattekostnad Anvendt skattesats 28 % Avstemming mellom skattekostnad og resultat multiplisert med nominell skattesats Regnskapsmessig resultat multiplisert med nominell skattesats 28 % ,00 % ,00 % Skatt på resultat av andeler i tilknyttede selskaper ,89 % ,36 % Skatt på andre permanante forskjeller ,54 % ,02 % Skatt på andre endringer 414 0,02 % 0 0,00 % Bokført skattekostnad ,97 % ,67 %

25 23. Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen i selskapet utgjør kr fordelt på aksjer, hver pålydende kr 10,-. Vedtektene inneholder ingen bestemmelser om stemmerett eller rettigheter om utstedelse av nye aksjer. Antall aksjer Endring i aksjekapitalen i året 0 0 Antall aksjer Transaksjoner egne aksjer Inngående beholdning Kjøp av egne aksjer i perioden 0 0 Salg av egne aksjer i perioden 0 0 Sum egne aksjer Aksjonærene i selskapet pr var Antall aksjer Eierandel Thon Gruppen AS *) 70,9% Folketrygdfondet ,6% Landgangen AS ,3% MP Pensjon ,9% Skagen Vekst ,8% Olav Thon Eiendomsselskap ASA (egne aksjer) ,4% Pactum AS ,3% Andre med eierandel mindre enn 1 % ,9% Sum ,0% SIDE 27 KONSERN Aksjer eiet av styremedlemmer, daglig leder og revisor pr Olav Thon (styreformann) *) Kristian Leer-Salvesen (styremedlem) Øystein Trøseid (styremedlem) 0 Signe Moland (styremedlem) 0 Stig Jacobsen (styremedlem) 0 Dag Tangevald-Jensen (daglig leder) 0 Geir Lie (revisor) 0 *) Aksjeinnehav inkluderer aksjer eid av nærstående. Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA innehar fullmakt frem til 27. mai 2006 til å utstede inntil 1,5 mill. nye aksjer i forbindelse med fusjoner eller kontantemisjoner uten fortrinnsrett for eksisterende aksjonærer. Fullmakten var ubenyttet pr Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA har fullmakt til på vegne av selskapet å erverve egne aksjer inntil en beholdning på aksjer med samlet pålydende inntil kr , tilsvarende 10 % av selskapets aksjekapital. Det høyeste beløp som kan betales pr. aksje er kr 600,- og det laveste er kr 10,-. Erverv og avhendelse av egne aksjer kan skje slik styret finner hensiktsmessig, dog ikke ved tegning av egne aksjer. Fullmakten gjelder i 18 mnd. fra 30. mai Totalbeholdningen av egne aksjer er pr på aksjer, tilsvarende 1,36 % av aksjekapitalen. Utbytte Morselskapets styre har foreslått kr 3,- i utbytte pr. aksje for regnskapsåret Utbytte er ikke avsatt og det har ingen skattemessige konsekvenser. 24. Resultat pr. aksje Basis resultat og gjennomsnittlig antall utestående aksjer for beregning av resultat pr. aksje og utvannet resultat pr. aksje er som følger: Periodens resultat Utstedte ordinære aksjer pr Effekt av egne aksjer Veid gjennomsnitt antall ordinære aksjer pr

26 25. Nærtstående parter Styreformann i Olav Thon Eiendomsselskap ASA, Olav Thon, eier indirekte 70,8 % av selskapets aksjekapital gjennom sitt heleiede selskap Thon Gruppen AS. Olav Thon driver en omfattende næringsvirksomhet innen fast eiendom, hotell- og restaurantdrift, varehandel samt industrivirksomhet, samlet betegnet som Olav Thon Gruppen. Virksomheten er organisert med en felles ledelse. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har en drift-/administrasjonsavtale med Thon Eiendomsdrift AS som i likhet med Olav Thon Eiendomsselskap ASA er et datterselskap av Thon Gruppen AS. Gjennom avtalen sikres selskapet og konsernet tilgang på Olav Thon Gruppens ressurser innen eiendomsforvaltning og generell forretningsdrift. Honoraret utgjør 4 % av brutto leieinntekter. I tillegg skal ytes godtgjørelse for særskilte oppgaver konsernet eventuelt pålegger Thon Eiendomsdrift AS i.h.t. avtalen. For 2005 utgjorde totalt honorar kr 33,5 mill. (kr 32,5 mill.) Avtalen som ble inngått før den offentlige emisjonen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA i 1983, løper med 6 måneders gjensidig oppsigelsesvarsel. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har videre en ensidig rett til å kreve avtalen forlenget med ytterligere 6 måneder. Avtalen er forelagt Oslo Børs. SIDE 28 KONSERN Det foreligger avtaler om utleie av lokaler til selskaper i Olav Thon Gruppen, hvor leiebetingelsene er basert på generelle markedsbetingelser på avtaletidspunktet. Samlede leieinntekter fra selskaper i Olav Thon Gruppen utgjorde i 2005 kr 55,1 mill. (kr 48,7 mill.). Transaksjoner med felleskontrollerter (FKS) og tilknyttede (TS) selskaper Transaksjoner prises på basis av armlengdes avstand. Salg av varer og tjeneser Felleskontrollerte selskaper Tilknyttede selskaper Sum Kjøp av varer og tjenester Felleskontrollerte selskaper Tilknyttede selskaper 0 0 Sum Fordringer Felleskontrollerte selskaper Tilknyttede selskaper 5 0 Sum Gjeld Felleskontrollerte selskaper Tilknyttede selskaper 5 0 Sum Lønn til administrerende direktør er kostnadsført med kr ,- ( kr i 2004) Det er i 2005 totalt utbetalt kr ,- i styrehonorarer. Det foreligger ikke avtaler vedrørende kompensasjon ved fratreden eller avtaler vedrørende pensjon for administrerende direktør, styreformann eller styremedlemmer. Det foreligger for selskapet ingen form for bonusavtaler, aksjeopsjonsordninger eller incentivavtaler. Det foreligger heller ingen lån eller sikkerhetsstillelser til fordel for styrets medlemmer, administrerende direktør eller andre ledende ansatte. Revisjonshonorar/-tjenester Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester 0 Skatterådgivning 38 Andre tjenester utenfor revisjonen 257 Sum 1 611

27 26. Operasjonelle leieavtaler Leieavtaler hvor konsernet er leietaker Selskapet har inngått operasjonelle, ikke-kansellerbare leieavtaler. Det foreligger opsjoner på fornying av leiekontraktene. Et datterselskap til Amfi Eiendom ASA har inngått en ikke tidsbegrenset fremleierettighet. For 2. halvår 2005 utgjorde leiekostnaden tkr Denne leiekontrakten omfattes ikke av minimum leiekostnad vist under. Minimum leiekostnad knyttet til ikke kansellerbare leieavtaler har følgende forfall Innen ett år Mellom to og fem år Senere enn 5 år Sum Mininimum forventet fremtidig leieinntekt for ikke kansellerbare fremleiekontrakter beløper seg til tkr Leiebeløp kostnad-/inntektsført i perioden Minimum leiebetalinger Innbetalinger på fremleie Sum Leieavtaler hvor konsernet er utleier av investeringseiendommer Konsernet har inngått kontrakter for utleie av fast eiendom. Kontraktene har gjennomsnittlig 4-års varighet. For ikke kanselerbare leiekontrakter forfaller konsernets minimums leieinntekter som følger: Innen ett år Mellom to og fem år Senere enn 5 år Sum SIDE 29 KONSERN 27. Forpliktelser Konsernet har kontraktsfestede forpliktelser for kjøp og tilvirkning av investeringseiendom, anlegg under utførelse og boliger for videresalg som ikke er bokført pr på kr 943,8 mill. (pr kr 102,4 mill.).

28 28. Overgang IFRS Fra og med 2005 avlegger Olav Thon Eiendomsselskap ASA konsernregnskap i overenstemmelse med IFRS (International Financial Reporting Standards). Olav Thon Eiendomsselskap ASA har til og med utgangen av 2004 avlagt regnskap iht. NGAAP. For Olav Thon Eiensomsselskap ASA får overgangen til IFRS vesentlig effekt på regnskapsførselen av investeringseiendommer (IAS 40) samt finansielle instrumenter (IAS 39). Investeringseiendommene regnskapsføres i henhold til med IAS 40 til virkelig verdi i balansen og med urealiserte verdiendringer ført over resultatregnskapet. Dette innebærer at av- og nedskrivninger på eiendommene bortfaller samt at gevinster fra eiendomssalg erstattes av realiserte verdiforandringer utover urealiserte verdiforandringer. Konsernet benytter finansielle instrumenter til å tilpasse konsernets rentereguleringsprofil til gjeldende renteforventninger og til målsetninger for renterisiko. De finansielle instrumentene/rentederivatene som iht. IAS 39 vurderes til virkelig verdi i balansen. Verdiendringer på rentederivatene føres som urealiserte verdiforandringer over resultatetregnskapet. Overgangen til IFRS har skjedd i overenstemmelse med IFRS 1, som innebærer at åpningsbalansen pr samt 2004 er omregnet i henhold til det nye regelverket. Standarden for finansielle instrumenter (IAS 39) er benyttet i henhold til overgangsreglene, fra og med 2005 uten omregning av SIDE 30 KONSERN Avstemming av forskjeller NGAAP og IFRS Resultatregnskap 2004 NGAAP Effekt av IFRS *) 2004 IFRS *) Driftsinntekter 816,8 0,0 816,8 Driftskostnader -254,6 37,6-217,0 Avskrivning på driftsmidler -48,6 46,8-1,8 Verdiendring investeringseiendommer 0,0 333,8 333,8 Driftsresultat 513,6 418,3 931,9 Resultat fra tilknyttede selskaper 32,5 66,8 99,3 Finansposter -203,4 0,0-203,4 Resultat før skatt 342,7 485,1 827,8 Skattekostnad -87,1-117,1-204,2 Resultat etter skatt 255,6 368,0 623,6 Resultat pr. aksje (kr) 24,06 58,90 Utvannet resultat pr. aksje (kr) 24,06 58,90 Balanse NGAAP Effekt av IFRS *) IFRS *) Immaterielle eiendeler 0,0 0,0 0,0 Varige driftsmidler 4 962, , ,9 Finansielle anleggsmidler 411,8 238,0 649,8 Anleggsmidler 5 374, , ,7 Fordringer 251,9 86,9 338,8 Investeringer 0,0 0,0 0,0 Bankinnskudd, kontanter og lignende 51,1 0,0 51,1 Omløpsmidler 303,0 86,9 389,9 Eiendeler 5 677, , ,6 Egenkapital 1 570, , ,0 Avsetning forpliktelser 86, , ,7 Annen langsiktig gjeld 3 714,3 135, ,2 Kortsiktig gjeld 306,2-48,5 257,7 Gjeld 4 106, , ,6 Egenkapital og gjeld 5 677, , ,6 Egenkapitalavstemming - NGAAP til IFRS Egenkapital ,2 Effekt av implementering av IFRS 2 534,5 Egenkapital etter IFRS 3 941,7 Årets resultat etter GRS 255,6 Resultateffekter av IFRS 368,0 Øvrige endringer av GRS 0,0 0,0 13,5 Øvrige endringer av IFRS 0,0 0,0-130,7 Egenkapital ved periodens slutt etter IFRS *) 4 448,0 Kontantstrømoppstilling Kontanter og kontantekvivalenter ,3 103,3 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 309,7-50,7 259,0 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -263,0 50,7-212,3 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -98,9-98,9 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 51,1 51,1

29 29. Proformatall Tabellen viser hvordan resultatregnskapet til konsernet ville vært dersom Amfi Eiendom ASA hadde vært et datterselskap fra og med regnskapsåret Leieinntekter 1 117, ,8 Gevinst ved avgang anleggsmidler 0 0 Andre driftsinntekter 387,0 325,8 Driftsinntekter 1 504, ,6 Ordinære avskrivninger -9,4-8,9 Andre driftskostnader -583,9-486,2 Driftskostnader -593,3-495,1 Resultat før verdiendringer 910,8 893,5 Verdiendring investeringseiendommer 1 154,8 576,2 Driftsresultat 2 065, ,7 Resultat tilknyttet selskap 28,3 6,0 Verdiendring finansielle instrumenter -34,6 0 Netto øvrige finansposter -243,5-347,9 SIDE 31 KONSERN Resultat før skatter 1 815, ,9 Skatter -497,8-289,5 Periodens resultat 1 318,0 838,4 Resultat pr. utestående aksje kr 124,78 kr 79,37 Resultat pr. aksje utvannet kr 124,78 kr 79,37

30 Resultatregnskap Olav Thon Eiendomsselskap ASA Note Beløp i kr Leieinntekter Andre driftsinntekter Driftsinntekter Varekostnader Lønnskostnader Ordinære avskrivninger Andre driftskostnader 3, 4, Driftskostnader SIDE 32 MORSELSKAP Driftsresultat Andre finanskostnader Netto finansposter Resultat før skatter Skattekostnader Årsresultat Disponering av årets resultat Avsatt til utbytte Avsatt til konsernbidrag Overført annen egenkapital Sum disponeringer og overføringer Balanse pr Olav Thon Eiendomsselskap ASA Note Beløp i kr Eiendeler Varige driftsmidler Investeringer i datterselskap, felleskontrollerte og tilknyttede selskap Andre finansielle anleggsmidler Anleggsmidler Tilvirkningskostnader som varer Fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Aksjekapital 13, Egne aksjer 13, Overkursfond Innskutt egenkapital Fond for vurderingsforskjeller Annen egenkapital 13, Opptjent egenkapital Sum egenkapital Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Avsetning for forpliktelser Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld 11, Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

31 Kontantstrømoppstilling Olav Thon Eiendomsselskap ASA Beløp i kr Resultat før skattekostnad Betalte skatter Gevinst/tap anleggsmidler Ordinære avskrivninger Forskjell mellom kostnadsførte og utbetalte pensjoner Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetalinger tilknyttet andre investeringer Utbetalinger tilknyttet andre investeringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved opptak av rentebærende gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld Utbetalinger av utbytte og konsernbidrag Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter pr Kontanter og kontantekvivalenter pr SIDE 33 MORSELSKAP Ubenyttet del av kassekreditt og andre trekkrettigheter Noter Konsoliderings- og klassifiseringsprinsipper I selskapsregnskapet er investeringer i datterselskaper og felleskontrollerte selskaper balanseført etter kostmetoden, mens investeringer i felleskontrollerte selskaper (joint ventures) er inkludert med forholdsmessige andeler av eiendeler, gjeld, inntekter og kostnader (bruttometoden). Investeringer i tilknyttede selskaper er balanseført netto etter kostmetoden som finansielle anleggsmidler. Med virkning fra og med 2005 er det gjennomført en prinsippendring ved at kostmetoden er anvendt for investeringer i datter-, felleskontrollerte og tilknyttede selskaper. Tidligere var egenkapitalmetoden benyttet (note 14). Sammenligningstallene for 2004 er omarbeidet og endret tilsvarende. Ved fusjon av selskap med samme virksomhet og som har tilhørt selskapet over tid, er det lagt til grunn kontinuitet, dvs. videreføring av de balanseførte verdier i det innfusjonerte selskap. For selskaper som er både ervervet og fusjonert i regnskapsåret er konsolidering gjennomført etter oppkjøpsmetoden, dvs. betalt merpris utover selskapets egenkapital på ervervstidspunktet er tillagt balanseført verdi av underliggende eiendeler. Kostnader i forbindelse med låneopptak er kostnadsført i sin helhet som finanskostnader, mens underkurs ved låneopptak er periodisert over lånets løpetid. Kostpris for renteopsjoner benyttet til rentesikringsformål er periodisert over løpetiden. Finanskostnader som kan henføres til byggeprosjekter under utførelse er inkludert i aktivert verdi for den aktuelle eiendel. Vurderingsprinsipper Selskapets eiendommer er bokført til det laveste av antatt markedsverdi og nedskrevet verdi iht. en avskrivningsplan etter bedriftsøkonomiske prinsipper. Selskapets overordnede målsetting er knyttet til verdiutviklingen for konsernets eiendomsportefølje som helhet. Selskapet innehar en diversifisert eiendomsportefølje, bestående av et betydelig antall eiendommer, utleid til et stort antall leietagere og spredt på et antall ulike leieformål. Forholdet antas å innebære risikoreduksjon i relasjon til spesifikke risikofaktorer (usystematisk risiko). Ved beregning av laveste verdi er eiendomsmassen følgelig ansett som en vurderingsenhet og vurdert samlet iht. porteføljeprinsippet (note 6). Aksjer og øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris med individuell nedskrivning når det oppstår et varig verdifall. Fordringer vurderes til pålydende med fradrag for avsetning til dekning av påregnelige tap. Finansielle omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi i.h.t. porteføljeprinsippet. De finansielle omløpsmidlene antas ikke å omfattes av regnskapslovens krav til handelsportefølje. Nåverdien av selskapets pensjonsforpliktelser er ført som langsiktig gjeld i balansen. Det er benyttet diskonteringssats 4 % før skatt ved beregningene (note 3). Skatteeffekten er hensyntatt ved beregning av utsatt skatt. Vedlikeholdskostnader kostnadsføres når de oppstår, hvilket vurderes å innebære tilfredsstillende inntekts- og kostnadssammenstilling samlet for konsernets eiendomsportefølje. Erstatninger som følge av at leieforhold bringes til opphør før opprinnelig avtalt utløpstidspunkt, inntektsføres med det beløp som overstiger den til enhver tid nødvendige avsetning til dekning av utleieobjektets driftskostnader for gjenværende del av opprinnelig avtalt leieperiode. For boliger og andre arbeider på bygg eller anlegg som oppføres for salg, foretas det en løpende resultatføring for solgte andeler i takt med ferdigstillelse når ferdigstillelsesgraden minimum utgjør 20 %. For disse andeler resultatføres inntekter og kostnader brutto, mens påløpte kostnader for ikke solgte andeler balanseføres som varer. Opptjent inntekt som ikke er betalt, regnskapsføres som kundefordring. Eventuelle estimerte tap på solgte og usolgte prosjekter tapsføres straks tapet vurderes inntruffet.

32 SIDE 34 MORSELSKAP 1. Datterselskap (DS), felleskontrollerte (FKS) og tilknyttede selskaper (TS) Datterselskaper Ervervsår Forretningskontor Eierandel/ stemmerett Selskapets egenkapital Selskapets resultat Balanseført verdi Jessheim Storsenter AS 1998 Oslo 100 % Mortensrudsenteret AS 1996 Oslo 100 % Gardermoen Park AS 2001 Oslo 100 % Litor Sartor AS 2004 Fjell 100 % Thon Storo ANS 1) 1994 Oslo 99 % Bergen Storsenter ANS 1) 1996 Oslo 99 % Info-Rama ANS 1) 1998 Oslo 99 % Kirkegaten 24 ANS 1) 2000 Oslo 99 % KS Lagunen 2) 1994 Oslo 90 % Amfi Eiendom ASA 1996 Surnadal 58 % Norsk Bransjesenter AS 4) 2004 Kristiansund 34 % Felleskontrollerte- og tilknyttede selskaper Lagunen AS 3) 1994 Bergen 50 % Lagunen Eiendom AS 3) 1995 Bergen 42 % Lagunen DA 3) 2001 Bergen 50 % ) Selskapet er 99 % eiet av morselskapet og 1 % av datterselskap. 2) Selskapet er 90 % eiet av morselskapet og 10 % av datterselskap. 3) Felleskontrollert selskap i morselskapet. 4) Selskapet er 34 % eiet av morselskap og 21 % av datterselskap Andre driftsinntekter Felleskostnader, viderebelastet leietaker Salgsinntekter Gevinst ved avgang av anleggsmidler Øvrige driftsinntekter Sum Lønnskostnader, godtgjørelser mv. Lønnskostnader Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre ytelser Viderefakturerte kostnader Sum Gjennomsnittlig antall ansatte i selskapet er 47. Lønn til administrerende direktør er kostnadsført med kr ,-. Styrets formann og hver av de to styremedlemmene mottok kr i styrehonorar. Det foreligger ikke avtaler vedrørende kompensasjon ved fratreden eller avtaler vedrørende pensjon for administrerende direktør, styreformann eller styremedlemmer. Det foreligger for selskapet ingen form for bonusavtaler, aksjeopsjonsordninger eller incentivavtaler. Det foreligger heller ingen lån eller sikkerhetsstillelser til fordel for styrets medlemmer, administrerende direktør eller andre ledende ansatte. Selskapets kostnadsførte revisjonshonorar for året utgjør kr I tillegg kommer honorar i forbindelse med overgang til IFRS rapportering med kr Pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser Utbetalte pensjoner Endring i pensjonsforpliktelser Netto pensjonskostnader Selskapet har pensjonsforpliktelser for 7 personer pr (7 pr ). Samtlige pensjonsavtaler er effektive og har følgelig løpende årlige utbetalinger. Nåverdiberegningen av pensjonsforpliktelsene er basert på 4 % diskonteringsrente og 2 % reguleringssats for pensjonsavtaler med avtalt årlig regulering. 4. Andre driftskostnader Vedlikeholdskostnader Forretningsførerhonorar Felleskostnader (viderebelastet leietakere) Felleskostnader (utleiers andel) Tap ved avgang av anleggsmidler Andre driftskostnader Sum

33 5. Langsiktige tilvirkningskontrakter Inntektsført på igangværende prosjekter Kostnader på igangværende prosjekter Netto resultat på igangværende prosjekter 0 0 Opptjente ikke fakturerte inntekter inkl. kundefordr Forskuddsfakturert produksjon inkl. kundefordr. 0 0 Balanseførte tilvirkningskostnader som varer Andre finanskostnader Renter fra konsernselskaper Andre rente- og finansinntekter Renter til konsernselskaper Andre rente- og finanskostnader Sum Varige driftsmidler Fast eiendom Løsøre Sum Anskaffelseskost pr herav balanseførte lånekostnader fast eiendom 290 Tilgang herav balanseførte lånekostnader fast eiendom 340 Avgang Anskaffelseskost pr SIDE 35 MORSELSKAP Oppskrevet før Akkumulerte avskrivninger på oppskrivninger pr Akkumulerte avskrivninger pr Balanseført verdi pr Årets avskrivninger Årlig leie av ikke balanseførte driftsmidler Økonomisk levetid 100 år 3 10 år Valgt avskrivningsplan Lineær Lineær Eiendomsmassen er vurdert samlet (porteføljeprinsippet) og vurderes å ha vesentlig høyere markedsverdi enn bokført verdi. 8. Andre finansielle anleggsmidler Lån til felleskontrollert og tilknyttet selskap 1) Andre fordringer 2) Investeringer i aksjer Sum ) Den totale sum i begge år forfaller senere enn 1 år etter regnskapsårets slutt. 2) Herav forfaller senere enn 1 år etter regnskapsårets slutt tkr (10 092). 9. Kortsiktige fordringer Kundefordringer Fordringer på konsernselskaper Andre fordringer Sum

34 10. Langsiktig gjeld Obligasjonslån 1) Gjeld til kreditinstitusjoner 2) Sertifikatlån 3) Annen gjeld Sum 4) SIDE 36 MORSELSKAP 1) Fastrente 3,75 %, forfall 2009, for kr 550 mill. 4) Avdragsstrukturen for samlet gjeld er: Flytende rente NIBOR + 0,3 %, forfall 2009, for kr 350 mill. Flytende rente NIBOR + 0,2 %, forfall 2010, for kr 300 mill. Fastrente NIBOR +3,99 %, forfall 2010, for kr 100 mill. År ) Vektet gj.snittlig rente 4,70 %, vektet gj.snittlig rentebindingsperiode ,2 år ) Sertifikatlånene er en del av en kommitert låneavtale, som sikrer finansiering innenfor en ramme på kr 800 mill. frem til til en maksimumsmargin over den norske interbankrenten (NIBOR), hvis det ikke kan emitteres sertifikater til gunstigere betingelser. Pr var det Senere under rammen emittert følgende sertifikatlån: Kr 70 mill ,28 % rente Kr 120 mill ,25 % rente Kr 70 mill ,56 % rente Kr 100 mill ,58 % rente Kr 100 mill ,43 % rente Pantstillelser og garantier mv. Gjeld som er sikret ved pant i eiendeler - Obligasjonslån Gjeld til kredittinstitusjoner 1) Sum Balanseført verdi av de pantsatte verdier - Tomter, bygninger og annen fast eiendom ) Kr mill. av selskapets gjeld er sikret med pant i bygninger og tomter eiet av datterselskap. Selskapet har i forbindelse med konsernkontoavtale med kredittramme på kr 10 mill. stillet garanti på vegne av de deltakende datterselskaper. Selskapet har følgende solidaransvar for gjeld utover egen eierandel i selskaper som inngår i datterselskap (DS) og felleskontrollert selskap (FKS): Bergen Storsenter ANS (DS) Thon Storo ANS (DS) Info-Rama ANS (DS) Kirkegaten 24 ANS (DS) Sum Kortsiktig gjeld Betalbar skatt Påløpt rente Avsatt utbytte Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Annen gjeld til konsernselskap Annen gjeld Sum

35 12. Skatt Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt Forskjeller som utlignes Anleggsmidler Omløpsmidler Gjeld Sum Forskjeller som ikke utlignes Oppskrivninger Pensjonsforpliktelser Sum Sum midlertidige forskjeller Utsatt skatt Betalbar skatt fremkommer slik Ordinært resultat før skattekostnad Resultat andeler i deltakerlign. selskap Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Grunnlag betalbar skatt Betalbar skatt i resultatet Godtgjørelse på utbytte, skatt på personinntekt Skyldig kildeskatt Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag Betalbar skatt i balansen SIDE 37 MORSELSKAP Årets skattekostnad fremkommer slik Betalbar skatt Endring i utsatt skatt Årets totale skattekostnad Anvendt skattesats 28 % 13. Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen i selskapet utgjør kr fordelt på aksjer, hver pålydende kr 10,-. Vedtektene inneholder ingen bestemmelser om stemmerett eller rettigheter om utstedelse av nye aksjer. Aksjonærene i selskapet pr var Antall aksjer Eierandel Thon Gruppen AS *) 70,9 % Folketrygdfondet ,6 % Landgangen AS ,3 % MP Pensjon ,9 % Skagen Vekst ,8 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA (egne aksjer) ,4 % Pactum AS ,3 % Andre med eierandel mindre enn 1 % ,9 % Sum ,0 % Aksjer eiet av styremedlemmer og daglig leder pr var Olav Thon (styreformann) *) Kristian Leer-Salvesen (styremedlem) Øystein Trøseid (styremedlem) 0 Signe Moland (styremedlem) 0 Stig Jacobsen (styremedlem) 0 Dag Tangevald-Jensen (daglig leder) 0 Geir Lie (revisor) 0 *) Aksjeinnehav inkluderer aksjer eid av nærstående. Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA innehar fullmakt frem til til å utstede inntil 1,5 mill. nye aksjer i forbindelse med fusjoner eller kontantemisjoner uten fortrinnsrett for eksisterende aksjonærer. Fullmakten var ubenyttet pr Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA har fullmakt til på vegne av selskapet å erverve egne aksjer inntil en beholdning på aksjer med samlet pålydende inntil kr , tilsvarende 10 % av selskapets aksjekapital. Det høyeste beløp som kan betales pr. aksje er kr 600,- og det laveste er kr 10,-. Erverv og avhendelse av egne aksjer kan skje slik styret finner hensiktsmessig, dog ikke ved tegning av egne aksjer. Fullmakten gjelder i 18 mnd. fra Totalbeholdningen av egne aksjer er pr på aksjer, tilsvarende 1,36 % av aksjekapitalen.

36 14. Egenkapital Aksjekapital/egne aksjer Overkursfond Vurderingsforskjeller Annen egenkapital Sum Egenkapital pr Prinsippendring Egenkapital pr Årets endring i egenkapital Årets resultat Utbetalt ekstraordinært utbytte for Avsatt til utbytte Avsatt konsernbidrag Egenkapital pr SIDE 38 MORSELSKAP 15. Nærtstående parter Styreformann i Olav Thon Eiendomsselskap ASA, Olav Thon, eier indirekte 70,8 % av selskapets aksjekapital gjennom sitt heleide selskap Thon Gruppen AS. Olav Thon driver en omfattende næringsvirksomhet innen fast eiendom, hotell- og restaurantdrift, varehandel samt industrivirksomhet, samlet betegnet som Olav Thon Gruppen. Virksomheten er organisert med en felles ledelse. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har en dri Gruppen AS. Gjennom avtalen sikres selskapet tilgang på Olav Thon Gruppen sine ressurser innen eiendomsforvaltning og generell forretningsdrift. Honoraret utgjør 4 % av brutto leieinntekter. I tillegg skal ytes godtgjørelse for særskilte oppgaver konsernet eventuelt pålegger Thon Eiendomsdrift AS i.h.t. avtalen. For 2005 utgjorde totalt honorar kr 22,1 mill. (kr 21,4 mill.) for selskapet. Avtalen som ble inngått før den of selskap ASA har videre en ensidig rett til å kreve avtalen forlenget med ytterligere 6 måneder. Avtalen er forelagt Oslo Børs. Det foreligger avtaler om utleie av lokaler til selskaper i Olav Thon Gruppen, hvor leiebetingelsene er basert på generelle markedsbetingelser på avtaletidspunktet. Samlede leieinntekter fra selskaper i Olav Thon Gruppen utgjorde i 2005 kr 44,8 mill. (kr 44,2 mill.). Selskapet har eierandeler i og deltar i felles kontroll av følgende selskap: Lagunen AS (50 %), Lagunen Eiendom AS (42 %) og Lagunen DA (50 %).

37 Revisors beretning Til generalforsamlingen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA SIDE 39 Revisjonsberetning for 2005 Vi har revidert årsregnskapet for Olav Thon Eiendomsselskap ASA for regnskapsåret 2005, som viser et overskudd på kr for morselskapet og et overskudd på kr for konsernet. Vi har også revidert opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet. Årsregnskapet består av selskapsregnskap og konsernregnskap. Selskapsregnskapet består av resultatregnskap, balanse, kontantstrøm-oppstilling, og noteopplysninger. Konsernregnskapet består av resultatregnskap, balanse, kontantstrømoppstilling, oppstilling over endringer i egenkapitalen og noteopplysninger. Morselskapets regnskap er utarbeidet i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapskikk i Norge. International Financial Reporting Standards som fastsatt for bruk i EU er anvendt ved utarbeidelse av konsernregnskapet. Årsregnskapet og årsberetningen er avgitt av selskapets styre og administrerende direktør. Vår oppgave er å uttale oss om årsregnskapet og øvrige forhold i henhold til revisorlovens krav. Vi har utført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder revisjonsstandarder vedtatt av Den norske Revisorforening. Revisjonsstandardene krever at vi planlegger og utfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. Revisjon omfatter kontroll av utvalgte deler av materialet som underbygger informasjonen i årsregnskapet, vurdering av de benyttede regnskapsprinsipper og vesentlige regnskapsestimater, samt vurdering av innholdet i og presentasjonen av årsregnskapet. I den grad det følger av god revisjonsskikk, omfatter revisjon også en gjennomgåelse av selskapets formuesforvaltning og regnskaps- og intern kontroll-systemer. Vi mener at vår revisjon gir et forsvarlig grunnlag for vår uttalelse. Vi mener at selskapsregnskapet er avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av selskapets økonomiske stilling 31. desember 2005 og for resultatet og kontantstrømmene i regnskapsåret i overensstemmelse med god regnskapsskikk i Norge. konsernregnskapet er avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av konsernets økonomiske stilling 31. desember 2005 og for resultatet, kontantstrømmene og endringene i egenkapital i regnskapsåret i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som fastsatt for bruk i EU. ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Oslo, 30. mars 2006 NORAUDIT DA Geir Lie statsautorisert revisor

38 Eierstyring og selskapsledelse SIDE 40 Virksomhet Selskapets vedtektsfestede virksomhet er kjøp, drift og salg av fast eiendom og det som står i forbindelse med dette, herunder å delta i andre selskaper med slikt formål. Selskapets fullstendige vedtekter er vist på side 40 i årsrapporten. Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskap sin virksomhet er å oppnå best mulig utvikling i verdijustert egenkapital pr. aksje for å sikre at aksjonærene over tid oppnår en konkurransedyktig avkastning i forhold til sammenliknbare investeringsalternativer. Selskapets strategi er å erverve, utvikle og eie eiendommer med sentral beliggenhet. Selskapet skal oppnå høyest mulig verdiskapning på lang sikt gjennom fokusering både på effektiv drift av eiendommene, og innovativ videreutvikling av eiendomsporteføljen. Kombinasjonen av løpende høy driftsavkastning på eiendomsporteføljen og langsiktig verdiøkning på eiendommene som følge av videreutvikling, antas å bidra til maksimal verdistigning både i et kort og langt perspektiv. Selskapskapital/utbytte Olav Thon Eiendomsselskap ASA operer i en syklisk og kapitalintensiv bransje. Et viktig element i konsernets finansielle strategi er derfor målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, karakterisert ved høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver. Dette gir konsernet finansiell handlefrihet til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt, samtidig som det bidrar til å trygge aksjonærenes verdier ved å redusere den finansielle risiko vesentlig. Selskapet vurderes å ha en tilfredsstillende kapitalsituasjon i relasjon til forannevnte målsetting. Beslutning om utdeling av utbytte fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets styre. Generalforsamlingen kan ikke beslutte utdelt høyere utbytte enn hva styret har foreslått eller godtar. Styret legger til grunn at det vil bli gjennomført en forsiktig utbyttepolitikk, hvor utbyttestørrelsen tilpasses selskapets investeringsplaner og målsettinger om høy egenkapitalandel og god likviditet. Generelt legges til grunn at aksjonærene, gitt en tilfredsstillende utvikling i selskapet, skal få en stabil utbyttestrøm. I 2005 ble det utbetalt kr 634 mill. i utbytte fra selskapet gjennom to utbytteutbetalinger; ordinært utbytte på kr 10 pr. aksje og ekstraordinært utbytte på kr 50 pr. aksje. Styret foreslår at det utbetales utbytte for regnskapsåret 2005 med kr 3,00 pr. aksje, totalt kr 32 mill. Selskapets styre har frem til 27. mai 2006 fullmakt til å utstede inntil 1,5 mill. nye aksjer i forbindelse med fusjoner eller kontantemisjoner uten fortrinnsrett for eksisterende aksjonærer. Fusjoner med andre selskaper og rettede emisjoner vil bare bli gjennomført når dette, etter styrets vurdering, øker den verdijusterte egenkapital pr. aksje for de eksisterende aksjonærer. Fullmakten, som løpende har vært fornyet på selskapets ordinære generalforsamlinger, har ikke vært benyttet siden På kommende ordinær generalforsamling foreslår styret at fullmakten fornyes med ett år regnet fra generalforsamlingsdato. Styret har videre fullmakt frem til 26.november 2006 til å erverve inntil 10 % av egen aksjer. Pr var det under fullmakten ervervet aksjer. Aksjene er ervervet over børs for å sikre likebehandling av aksjonærene. På kommende ordinær generalforsamling foreslår styret at fullmakten fornyes med ett år regnet fra generalforsamlingsdato. Likebehandling av aksjeeiere og transaksjoner med nærstående Selskapet har en aksjeklasse. Selskapet har retningslinjer som sikrer meldeplikt for styremedlemmer og ledende ansatte hvis de direkte eller indirekte har en vesentlig interesse i avtaler som inngås av selskapet. Olav Thon Eiendomsselskap ASA har en drift- /administrasjonsavtale med Thon Eiendomsdrift AS. Sistnevnte er i likhet med Olav Thon Eiendomsselskap ASA et datterselskap av Thon Gruppen AS, som eies av styrets leder. Det foreligger videre avtaler om utleie av lokaler til andre selskap i samme konsern. Det vises til note 25 i konsernregnskapet for detaljer om avtalene. Fri omsettelighet Det foreligger ingen vedtektsfestede omsetningsbegrensinger for selskapets aksjer Generalforsamling Generalforsamlingen er virksomhetens høyeste organ og vedtar formelle endringer (for eksempel vedtekter), godkjenner årsregnskapet og resultatdisponeringer, samt velger tillitsmenn. Det søkes tilrettelagt for at flest mulig aksjeeiere kan utøve sine rettigheter gjennom deltagelse i selskapets generalforsamlinger, ved følgende tiltak: Saksdokumenter sendes aksjeeiere minimum 2 uker før generalforsamlingen holdes og søkes å gi tilstrekkelig utfyllende opplysninger til at aksjeeiere på forhånd kan ta stilling til saker som skal behandles. Påmeldingsfrist settes så nær som mulig møtet, vanligvis 3 dager. Aksjeeiere som selv ikke kan delta på generalforsamlingen gis anledning til å stemme ved fullmakt. Styret og revisor er til stede på generalforsamlingene. Selskapets vedtekter inneholder ikke bestemmelser om hvem som skal være møteleder på selskapets generalforsamlinger. I henhold til almennaksjelovens bestemmelser åpnes følgelig generalforsamlinger av styrets leder og møteleder velges direkte av generalforsamlingen. Protokoll er tilgjengelig for aksjeeiere hos selskapet og dessuten tilgjengelig på selskapets internettside ( Styre: Valg, sammensetning og uavhengighet Styret er selskapets øverste forretningsmessige operative organ. I henhold til selskapets vedtekter skal styret bestå av 3 5 medlemmer som velges for 2 år av gangen. Videre skal det velges en varamann med funksjonstid ett år. Styrets medlemmer velges av selskapets generalforsamling etter forslag fra selskapets aksjeeiere. Selskapets vedtekter inneholder ikke bestemmelser om valgkomite. Styrets leder velges av generalforsamlingen. Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA har 5 medlemmer. Minst halvparten av styrets medlemmer vurderes å være uavhengige av

39 selskapets daglige ledelse og vesentligste forretningsforbindelser. Oversikt over styremedlemmers aksjeeie er vist i note 23 på side 25. Styrets arbeid Styret har ansvar for forvaltningen av selskapets anliggender, herunder ansvar for at virksomheten organiseres og drives innenfor lovens rammer. Informasjon/kommunikasjon Olav Thon Eiendomsselskap legger vekt på å gi god informasjon om selskapet til investorer, finansanalytikere og aksjemarkedet. Åpenhet rundt økonomiske forhold og korrekt finansiell rapportering skal bidra til at ulike interessegrupper får et best mulig grunnlag for å vurdere selskapets gjeldende og fremtidige situasjon. Styret har i tråd med dette fastsatt særskilte retningslinjer for selskapets rapportering av finansiell og annen informasjon. SIDE 41 Styret ansetter administrerende direktør og utøver instruksjonsrett overfor vedkommende, som har det operative ansvaret for forvaltningen av selskapet. Styret utøver dessuten en kontrollerende funksjon av virksomheten og dens ledelse. Styret fastsetter løpende planer for sitt arbeid og møtes ved behov og minimum 5 ganger årlig. Styrets leder er ansvarlig for at det sammenkalles til styremøte, som søkes tilrettelagt og forberedt slik at samtlige styremedlemmer skal være forberedt og kunne delta. Administrerende direktør har rett og plikt til å delta i behandlingen av styresaker og til å uttale seg, med mindre styret i enkeltsaker har besluttet noe annet. Styret drøfter ved behov egen arbeidsform og prosessene rundt forberedelse og gjennomføring av styremøtene, samt sin samlede kompetanse og kapasitet i forhold til selskapets virksomhet. Informasjon til selskapets aksjeeiere legges ut på selskapets internettside ( samtidig med annen offentliggjøring. Selskapet publiserer årlig oversikt over datoer for planlagte viktige hendelser som generalforsamling, publisering av delårsrapporter, utbetaling av eventuelt utbytte osv. Revisor Revisors ansvar er å revidere det årsregnskapet og årsberetningen som er fremlagt av styret og daglig leder i henhold til revisorloven og god revisjonsskikk. Revisor fremlegger årlig for styret hovedtrekkene i en plan for gjennomføring av revisjonsarbeidet. Det avholdes etter behov møter mellom revisor og styret, enten samlet eller med styreleder. I selskapets årsregnskap og på ordinær generalforsamling orienteres det om revisors godtgjørelse fordelt på revisjon og andre tjenester. Det vises til noteopplysning til regnskapet. Godtgjørelse til styret/ledende ansatte Godtgjørelse til styrets medlemmer fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets aksjonærer. Det foreligger ingen form for bonusavtaler, aksjeopsjonsordninger eller incentivavtaler til fordel for styrets medlemmer. Godtgjørelse til administrerende direktør fastsettes av styret, mens godtgjørelse til ledende ansatte fastsettes av administrerende direktør etter konsultasjon med styrets leder. For ytterligere opplysninger vises det til noteopplysninger til regnskapet. Foto: Øyvind Haug

40 Vedtekter SIDE 42 1 Selskapets navn er Olav Thon Eiendomsselskap ASA. Selskapet er et allment aksjeselskap. 2 Selskapets virksomhet er kjøp, drift og salg av fast eiendom og det som står i forbindelse med dette, herunder å delta i andre selskaper med slikt formål. 3 Selskapets forretningskontor er i Oslo. 4 Selskapets aksjekapital er kr fordelt på aksjer à kr 10,- fullt innbetalt og lydende på navn. 5 Selskapet ledes av et styre. Styret består av 3 5 medlemmer som velges av generalforsamlingen for 2 år av gangen. Generalforsamlingen skal dessuten velge en varamann med funksjonstid ett år. Generalforsamlingen velger styrets formann særskilt. Styret kan meddele prokura. Selskapets firma tegnes i fellesskap av styrets formann og ett styremedlem. 6 På den ordinære generalforsamling skal følgende saker behandles og avgjøres: a) Godkjennelse av årsregnskapet og årsberetningen, herunder utdeling av utbytte. b) Valg av styre. c) Andre saker som blir forelagt generalforsamlingen til uttalelse eller som i henhold til loven eller vedtektene hører under generalforsamlingen. Foto: Øyvind Haug

41 Styret SIDE 43 Olav Thon Styreformann Olav Thon (født i 1923) er grunnlegger av Olav Thon Eiendomsselskap ASA og har vært styrets leder siden etableringen av selskapet i Thon eier og driver en omfattende næringsvirksomhet innen fast eiendom, hotell- og restaurantvirksomhet, varehandel og industrivirksomhet, samlet betegnet som Olav Thon Gruppen. Thon eier gjennom sitt heleide selskap Thon Gruppen AS 71 % av aksjekapitalen i Olav Thon Eiendomsselskap, og er selskapets største aksjonær. Øystein Trøseid Trøseid (født i 1946) har vært styremedlem i Olav Thon Eiendomsselskap ASA siden Trøseid er utdannet sivilingeniør fra Norges Tekniske Høgskole. Han har vært ansatt i Olav Thon Gruppen siden 1990, og fra 2000 som konserndirektør. Han har tidligere arbeidet 20 år som rådgiver i Sivilingeniør Elliot Strømme AS i dag Norconsult AS. Foruten en rekke styreverv i selskaper innen Olav Thon Gruppen, har Trøseid styre- og tillitsverv i blant annet Norsk Bremuseum, Framkomitéen og Den Norske Turistforening. Stig O. Jacobsen Jacobsen (født i 1955) har vært styremedlem i Olav Thon Eiendomsselskap ASA siden Jacobsen har i siden begynnelsen av tallet vært medeier og leder i Berg Jacobsen Gruppen i Molde, hvor kjernevirksomheten har vært dagligvarehandel og eiendom. Han har dessuten vært styreleder i kjøpesenterselskapet Møre-Sentrene AS i 20 år. Jacobsen er styreleder i Berg Jacobsen Investor AS, Brødrene Ekornes AS og Bunnpris Møre AS, samt styremedlem i Angvik Investor AS, Sparebanken Midt-Norge, Amfi Eiendom ASA, Stiftelsen Oslosenteret og Stompa AS. Kristian Leer-Salvesen Leer-Salvesen (født i 1952) har vært styremedlem i Olav Thon Eiendomsselskap ASA siden Leer-Salvesen er utdannet siviløkonom/mba fra NHH og University of California, Berkeley, samt cand.mag fra Universitetet i Bergen. Han har bred erfaring fra bank og finansieringsvirksomhet, samt megling av næringseiendommer. Han etablerte sammen med annen part næringsmeglingsselskapet Akershus Eiendom AS, som han eide 50 % av inntil for få år siden. I dag driver han investerings- og rådgivningsvirksomhet. Signe Moland Moland (født i 1934) har vært styremedlem i Olav Thon Eiendomsselskap ASA siden Moland har hotellfagutdannelse og juridisk embetseksamen. Hun har bred hotellfaglig erfaring, blant annet som eier og driver av Røysheim skysstasjon i Bøverdalen fra 1964 til Siden 1987 har hun drevet selvstendig advokatvirksomhet. Dag Tangevald-Jensen Administrerende direktør Tangevald-Jensen (født i 1960) har vært selskapets administrerende direktør siden Han har dessuten hatt tillitsverv i selskapet siden 1997, de senere år som varamedlem til styret. Tangevald-Jensen er utdannet fra Handelshøjskolen i København og har vært ansatt i ulike ledende stillinger i Olav Thon Gruppen siden 1990, siden 1992 som medlem av konsernledelsen. Han innehar en rekke styreog tillitsverv.

42 Aksjonærforhold SIDE 44 Aksjonærpolitikk Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskap sin virksomhet er å oppnå best mulig utvikling i verdijustert egenkapital pr. aksje for å sikre at aksjonærene over tid oppnår en konkurransedyktig avkastning i forhold til sammenliknbare investeringsalternativer. Det vil bli gjennomført en forsiktig utbyttepolitikk, hvor utbyttestørrelsen tilpasses selskapets investeringsplaner og målsettinger om høy egenkapitalandel og god likviditet. Generelt legges til grunn at aksjonærene, gitt en tilfredsstillende utvikling i selskapet, skal få en stabil utbyttestrøm. Selskapet søker å tilrettelegge forholdene slik at kursen på selskapets aksjer skal reflektere utviklingen i egenkapital samt selskapets fremtidige vekstmuligheter. Aksjekapital Selskapets aksjekapital er på kr med pålydende pr. aksje på kr 10. Selskapet har ingen stemmerettsbegrensninger, slik at enhver aksje gir stemmerett på selskapets generalforsamling. Selskapets styre har frem til 27. mai 2006, i henhold til generalforsamlingsvedtak av 27. mai 2004, fullmakt til å utstede inntil 1,5 mill. nye aksjer i forbindelse med fusjoner eller kontantemisjoner uten fortrinnsrett for eksisterende aksjonærer. Fusjoner med andre selskaper og rettede emisjoner vil bare bli gjennomført når dette, etter styrets vurdering, øker den verdijusterte egenkapital pr. aksje for de eksisterende aksjonærer. Fullmakten har ikke vært benyttet siden som er registrert som eiere på generalforsamlingsdatoen 29. mai Generalforsamling Ordinær generalforsamling avholdes 29. mai Påmeldingsfrist for aksjonærer er satt til 26. mai. Aksjekursutvikling og likviditet Selskapets børsverdi pr var kr mill. Kursen på aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap steg i løpet av året med 16 %, fra kr 406 til en sluttnotering pr på kr 470. Det ble i løpet av året utdelt utbytte på til sammen kr 60 pr. aksje. Samlet har dermed aksjene gitt en avkastning i 2005 på ca. 31 %. Oslo Børs hovedindeks steg i 2005 med 40,5 %. I perioden har aksjene i Olav Thon Eiendomsselskap gitt en samlet avkastning på ca. 290 %. I samme periode har hovedindeksen på Oslo Børs steget med ca. 75 % I 2005 ble det omsatt aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap ASA over Oslo Børs. Aksjen ble omsatt på 199 av 253 børsdager. Høyeste og laveste notering for aksjen i 2005 var henholdsvis kr 560 og kr 400. Antall aksjonærer/utenlandsandel Pr var det aksjonærer i selskapet. Aksjonærer bosatt i utlandet eide ca. 3,5 % av aksjekapitalen. Figur 1 Utbytte Kr * 05 * I desember 2004 ble det utbetalt kr 50,- pr. aksje i tilleggsutbytte Figur 2 Aksjekurs/Hovedindeks OSEBX (Oslo Børs hovedindeks) OLT (Olav Thon Eiendomsselskap ASA) Figur 3 Nominell aksjekursutvikling Styret har videre fullmakt til å erverve inntil 10 % av selskapets aksjer frem til 26. november Fullmakten er ikke benyttet i Pr eier selskapet totalt egne aksjer (1,4 % av aksjekapitalen). Kr Utbytte I 2005 ble det i juni utbetalt ordinært aksjeutbytte for regnskapsåret 2004 med kr 10,00 pr. aksje, og i desember ble det utbetalt tilleggsutbytte med kr 50 pr. aksje. Samlet ble det i 2005 delt ut kr 634 mill. i utbytte Styret foreslår at det utbetales utbytte for regnskapsåret 2005 med kr 3,00 pr. aksje. Utbyttet utbetales i uke 24 til de aksjonærer

43 Finansiell kalender Generalforsamling 29. mai 2006 Resultat 1. kvartal 29. mai 2006 Aksjer noteres eksklusiv utbytte 30. mai 2006 Utbytte utbetales til aksjonærene 15. juni 2006 Resultat 2. kvartal 28. august 2006 Resultat 3. kvartal 27. november 2006 Resultat 4. kvartal, foreløpig årsresultat 28. februar 2007 SIDE 45 Aksjefordeling pr Antall aksjer pr. aksjonær Antall aksjonærer % av antall aksjonærer % av total aksjekapital ,2 0, ,4 1, ,8 3, ,6 1, og over 16 1,1 94,2 Sum ,0 100,0 Aksjonæroversikt pr Antall aksjer Eierandel Thon Gruppen AS 1) ,9 % Folketrygdfondet ,6 % Landgangen AS ,3 % MP Pensjon ,9 % Skagen Vekst ,8 % Olav Thon Eiendomsselskap ASA ,4 % Pactum AS ,3 % Otto Olsen Invest AS ,8 % Leif Høegh & CO AS ,6 % Norsk Hydro Pensjonskasse ,5 % Trondheim kommunale pensjonskasse ,5 % JP Morgan Chase Bank (Clients account) ,4 % Fossekallen Invest ,3 % Tomte kapital AS ,3 % Lærdal Finans AS ,2 % Mustad Industrier AS ,2 % Svein A. Løken ,2 % Olav Thon Stiftelse ,2 % Andre ,8 % Sum ,0 % 1) Eies 100 % av Olav Thon. Aksjeinnehav inkkluderer aksjer eid av nærstående, samt juridiske subjekter med eiermessig eller organisatorisk tilknytning.

44 Finansielle forhold SIDE 46 Finansiell strategi Olav Thon Eiendomsselskap opererer i en kapitalintensiv bransje, hvor valg av finansiell strategi er av stor betydning. Et sentralt element i konsernets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserve. Målsetningen sikrer konsernet finansiell handlefrihet til å kunne utnytte interessante investeringsmuligheter raskt, og reduserer den finansielle risiko vesentlig. gjorde pr ,1 %, mot 4,0 % ved foregående årsskifte. Rentesensitivitet Som beskrevet i forrige avsnitt vil konsernets finanskostnader påvirkes av utviklingen i de korte pengemarkedsrentene. Tabellen nedenfor gir en indikasjon på endringene i konsernets finanskostnader i 2006 og 2007 ved endringer i den kortsiktige pengemarkedsrenten: Figur 1 Rentereguleringsprofil År % År % År 2011 eller senere 45 % Finansiell risiko Konsernets finansielle risikoer er i hovedsak knyttet til endringer i egenkapitalen forårsaket av verdiendringer i eiendomsporteføljen, resultateffekt av renteendringer, og likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld. Den finansielle risiko knyttet til utviklingen i konsernets finanskostnader og kontantstrøm, som følge av renteendringer, reduseres ved å ha en balansert renteforfallsprofil på gjeldsporteføljen. Likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld dempes ved at ulike finansieringskilder anvendes, og at konsernets refinansieringsbehov innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til likviditetsreserven. Renteprofil Gjennom bruk av finansielle instrumenter tilpasses konsernets rentereguleringsprofil til gjeldene renteforventinger og til definerte målsetninger for renterisiko. For å redusere resultateffekten av renteendringer i det kortsiktige rentemarkedet har konsernet en betydelig andel langsiktig rentebinding. For delen av porteføljen med kortsiktig rentebinding dempes dessuten renterisikoen ved at tidspunktene for renteregulering balanseres. I perioder hvor det vurderes som gunstig, benyttes videre det norske markedet for Fremtidige Rente Avtaler (FRA er). Ved inngangen til 2006 er konsernets gjeldsportefølje strukturert slik at 52 % av gjelden skal rentereguleres innen 1 år, 3 % i årene , mens 45 % er gjenstand for renteregulering i 2011 eller senere. Konsernets gjennomsnittlige innlånsrente ut- Renteendring NIBOR + 1 % + kr 35 mill. + kr 50 mill. NIBOR 1 % - kr 35 mill. - kr 50 mill. Konsernets gjeld med kort rentebinding har normalt renteperiode på 3 eller 6 måneder, og renteendringen vil derfor få full effekt først fra Det understrekes at konsernet til en hver tid vurderer rentetilpasningen og fordelingen mellom kortsiktig og langsiktig rentebinding. Eventuelle større endringer i pengemarkedsrenten vil trolig bidra til at det inngås avtaler for å dempe renteøkningen. Tabellen må derfor sees på som en indikasjon på rentesensitivitet og ikke prognoser på utviklingen i konsernets finanskostnad ved renteendringer. Finansieringskilder Konsernets låneportefølje består av langsiktige lån ytet av norske og nordiske finansinstitusjoner, samt lån opptatt direkte i det norske kapitalmarkedet. Av konsernets langsiktige rentebærende gjeld på kr mill., forfaller kun 1 % i løpet av 2006, 27 % i perioden , mens 72 % forfaller i 2011 eller senere. Vektet gjennomsnittlig restløpetid for låneporteføljen er 7,2 år (7,8 år). Det norske kapitalmarkedet har helt siden 1989 vært benyttet som en balansert del av konsernets finansiering, gjennom utstedelse av lånesertifikater i eget navn. Som følge av konsernets langsiktige finansieringsbehov, er det i tilknytning til sertifikatprogrammet etablert en langsiktig kredittfasilitet fra bank (back-stop). Kredittfasiliteten sikrer finansiering til en avtalt margin, dersom sertifikatmarkedet ved refinansiering av sertifikatlånene ikke skulle fungere tilfredsstillende. Sertifikatmarkedet bidrar til å øke konsernets finansielle fleksibilitet og har vist seg å være Figur 2 Rentedekningsgrad 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1, Figur 3 Renteutvikling (siste fem år) mnd NIBOR 10 årig stat OLT snittrente 2005

45 en svært gunstig finansieringskilde. Olav Thon Eiendomsselskap ASAs sertifikatprogram har en låneramme på kr 800 mill. og løper frem til januar I tillegg benyttes obligasjonsmarkedet som innlånskilde når dette vurderes som konkurransedyktig. I juni 2005 ble det lagt ut et nytt lån i obligasjonsmarkedet på kr 400 mill. Ved årsskiftet hadde konsernet utestående obligasjonslån på kr mill. hvorav kr 900 mill. forfaller i desember 2009 og kr 400 mill. i juni Ved årsskiftet utgjorde konsernets leieinntektsnivå kr mill. Eiendomsporteføljen har pr en bokført verdi på kr mill., hvorav virkelig verdi av investeringseiendommer utgjør kr mill. Virkelig verdi for investeringseiendommene fastsettes i utgangspunktet ved hjelp av en beregningsmodell som baseres på den enkelte eiendoms antatte fremtidige kontantstrømmer, og eiendomsverdien fremkommer ved å diskontere disse med et risikojustert avkastningskrav. SIDE 47 En betydelig del av konsernets lån er således tatt opp direkte i kapitalmarkedet gjennom gjeldspapirer utstedt i eget navn. Benyttede og ubenyttede lånerammer i eget navn utgjorde ved utgangen av 2005 kr mill., hvilket utgjør 25 % av konsernets utestående langsiktige gjeld på kr mill. Likviditet Ved årsskiftet utgjorde konsernet tilgjengelig likviditet kr 657 mill., bestående av kortsiktige plasseringer på kr 157 mill. og ubenyttede trekkrammer på kr 500 mill. I tillegg vurderes konsernets portefølje av heftelsesfrie eiendommer å representere en betydelig likviditetsreserve. Forholdet mellom konsernets kontantstrøm og netto finanskostnader indikerer en meget god evne til å betjene økte finanskostnader over den ordinære drift. Likviditetssituasjonen vurderes som meget god og oppfyller konsernets målsetning om å ha finansiell handlefrihet til å kunne utnytte interessante investeringsmuligheter. Soliditet Konsernet legger vekt på å tilpasse investeringsnivået til den egenkapitalen som tilføres fra driften slik at tilfredsstillende forhold mellom gjeld og egenkapital opprettholdes. Avkastningskravet fastsettes for hver enkelt eiendom som langsiktig risikofri rente tillagt et eiendomsspesifikt risikotillegg. Sistnevnte bestemmes blant annet på grunnlag av det avkastningskrav som kan avledes av kjente markedstransaksjoner. Eiendomsverdiene er videre fremkommet etter drøftelser med uavhengige kompetansemiljøer, og for enkelte av eiendommene er det dessuten utarbeidet fullstendige eksterne verdivurderinger. Virkelig verdi av investeringseiendommene indikerer et gjennomsnittlig avkastningskrav på 6,7 %. Hvilke avkastningskrav som legges til grunn har stor betydning for verdien av konsernets eiendomsportefølje. Tabellen nedenfor gir en indikasjon på verdiendringene av konsernets eiendomsportefølje ved endringer i avkastningskravet: Endring i avkastningskrav Verdi på eiendommer Verdi pr. aksje - 0,25 % + kr 620 mill. + kr 42,- + 0,25 % - kr 567 mill. - kr 39,- Egenkapitalandelen utgjorde 33 % pr Verdi på eiendomsporteføljen. Fra 1. kvartal 2005 rapporters konsernregnskapet til Olav Thon Eiendomsselskap i tråd med de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Den viktigste endringer er at konsernets eiendommer defineres som «investeringseiendommer» og bokføres til «virkelig verdi». Foto: Øyvind Haug

46 Utleievirksomhet SIDE 48 Strategi Olav Thon Eiendomsselskap har som hovedstrategi å erverve, utvikle og eie eiendommer med attraktiv beliggenhet. Selskapet skal oppnå høyest mulig verdiskapning på lang sikt gjennom å kombinere effektiv drift av eiendommene og innovativ videreutvikling av eiendomsporteføljen. Det legges vekt på å erverve eiendommer med utviklingsmuligheter, og eiendomsporteføljen søkes løpende tilpasset konsernets vurdering av de ulike markedssegmentenes potensiale. Eiendomsporteføljen Ved årsskiftet 2005/2006 eide konsernet 100 eiendommer med tilsammen ca kvm utleibart areal. Årlig leieinntektsnivå utgjorde ved årsskiftet kr mill. (se figur 1). Konsernets 15 største eiendommer representerer 52 % av porteføljens leieinntektsnivå. Kapasitetsutnyttelse Konsernet har historisk hatt meget høy kapasitetsutnyttelse (se figur 2). Andel ledige lokaler beregnes som antatt leieverdi av lokalene i forhold til eiendomsmassens totale leieinntektsnivå. Ved utgangen av 2005, som ved inngangen til året, var ledighetsraten for utleibare arealer på 2,7 %. Forfallsstruktur Konsernets leiekontrakter har en balansert forfallsstruktur. Dette fremgår av figur 3, hvor det for de to viktigste utleiesegmentene er vist relativ andel av kontrakter (målt etter leieverdi) som forfaller hvert år i perioden Vektet gjennomsnittlig restløpetid for konsernets totale kontraktsportefølje er ca. 4 år. Segmentfordeling Målt etter leienivå fordeles konsernets eiendomsportefølje slik (figur 4): 75 % på kjøpesenter 25 % på næringseiendom 70 % av konsernets leieinntekter kommer fra eiendommer i storbyregioner, fordelt med 51 % fra Osloregionen, 11 % fra Bergensregionen, 6 % fra Stavangerregionen og 1 % fra henholdsvis Tromsø- og Kristiandsandsregionen. De siste 30 % er leieinntekter fra kjøpesentre i øvrige regioner, da alle næringseiendommene ligger i Osloområdet. (Figur 5.) Markedsmessig risiko Konsernets viktigste markedsmessige risiko er reduksjon i leieinntektene som følge av lavere leiepriser og/eller økt ledighet i eiendomsporteføljen. Denne risikoen begrenses ved å investere i eiendommer med attraktiv beliggenhet, hvor ledige lokaler normalt har større marked og anvendelsesområde. Etterspørselen etter eiendom med attraktiv beliggenhet antas å være mindre utsatt for konjunktursvingninger i enkeltbransjer. Ledighetsrisiko begrenses videre ved at konsernet besitter en differensiert eiendomsportefølje som er utleid til et stort antall leietakere innenfor ulike bransjer. Konsernet arbeider aktivt med å tilpasse eiendomsmassen etter løpende markedsvurderinger, men ensidig eksponering mot enkeltbransjer i utleiemarkedet søkes unngått. Videre legges det vekt på å spre leiekontraktenes forfallstidspunkt for å redusere risikoen for ledighet som skyldes ugunstige markedsforhold når kontraktene utløper. Omsetningsbaserte leiekontrakter Leiekontraktene for konsernets kjøpesentre avviker fra ordinære leiekontrakter for næringseiendom ved at leien, utover en avtalt minimumsleie, er knyttet til leietakernes omsetning. Omsetningsbaserte leiekontrakter innebærer at omsetning utover et avtalt minimumsnivå fører til proporsjonal stigning i leien. Økning i leietakers omsetning vil følgelig medføre leieøkning. Satsen for omsetningsbasert leie varierer betydelig og er avhengig av bransje. For butikklokaler vil satsen normalt variere fra 3 % til 12 %, med relativt lave satser for dagligvareforretninger og høye satser for serverings- og nisjeforretninger. Tabell 1 Satser for omsetningsbasert leie Bransje Vanlig prosentsats Servering 8 12 % Hud, hår, service 7 9 % Klær, Sko 6 8 % Gaver, Hobby, Interiør 5 9 % Annen detaljhandel 5 9 % Dagligvare 2 4 % Figur 1 Leieinntekstnivå Mill kr Figur 2 Utleiegrad 100,0 % 97,5 % 95,0 % 92,5 % 90,0 % Figur 3 Forfallsstruktur leiekontrakter 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Senere Kontor/Undervisning Butikk/Restaurant

47 Figur 4 Leieinntektsfordeling Kjøpesenter 75 % Næringseiendom 25 % Figur 5 Geografisk leieinntektsfordeling Kjøpesenter Konsernet befestet i 2005 posisjonen som Norges ledende kjøpesenteraktør, blant annet ved å øke eierandelen i kjøpesenterselskapet Amfi Eiendom ASA fra 31 % til 58 %. Leieinntekter fra kjøpesentereiendom utgjør nå kr 917 mill., det vil si 75 % av konsernets leieinntekter. Konsernets vellykkede kjøpesentersatsning startet med byggingen av Sandvika Storsenter i 1992, og har vært med på å øke andelen eiendommer utenfor Oslo-området. Ved inngangen til 2005 hadde konsernet eierinteresser i 11 kjøpesentre, hvorav 5 er blant Norges 16 største. Etter inkonsollideringen av Amfi Eiendom som datterselskap, har konsernet ved utgangen av året eierinteresser i 45 sentre og forvalter 11 for andre eiere. torlokaler, og gjennom 2005 er ledigheten i markedet for kontoreiendommer i Stor-Oslo redusert, samtidig som leieprisene er svakt stigende. På tross av nedgang i ledige arealer i Osloområdet, er ledigheten i kontormarkedet fremdeles på et relativt høyt nivå, flere nye større prosjekter planlegges og på den bakgrunn er det grunn til å forvente et fortsatt krevende utleiemarked i årene som kommer. Konsernets næringseiendommer er imidlertid leid ut til et stort antall leietakere innenfor ulike bransjer og med leiekontrakter med en balansert forfallstruktur. Muligheten fremover for å opprettholde kapasitetsutnyttelsen innen dette eiendomssegmentet vurderes derfor som god. SIDE 49 Utleiemarkedet for kjøpesentre har vist en meget god utvikling, med generelt høy omsetningsvekst for leietakerne og stigende leiepriser som følge. Markedet for butikklokaler i godt posisjonerte kjøpesentre er meget stramt, og kapasitetsutnyttelsen er høyere i konsernets kjøpesentre enn i eiendomsporteføljen generelt. Oslo-regionen 51 % Bergen-regionen 11 % Stavanger-regionen 6 % Tromsø-regionen 1 % Kristiansand-regionen 1 % Øvrige regioner 30 % Omsetningen i konsernets 56 kjøpesentre utgjorde i 2005 kr 22,8 mrd. Totalt var omsetningen 8 % høyere enn i 2004, mens økningen på sammenlignbart areal var ca. 4 %. Den totale omsetningen i konsernets kjøpesentre i 2005 fordeler seg på ulike bransjer som vist i figur 6. Figur 6 Omsetningsfordeling kjøpesentre Næringseiendom 25 % av konsernets leieinntekter kommer fra næringseiendom i Oslo-området. Høy konsumentetterspørsel har ført til en tilfredsstillende utvikling også for butikker og restauranter beliggende utenfor kjøpesentrene. I dette segmentet er beliggenhet helt avgjørende og for lokaler i de best etablerte handlegater har det også i 2005 vært et godt utleiemarked. Klær og sko 25 % Dagligvare, kiosk og helsekost 22 % Annen detaljhandel 20 % Gaver, hobby og interiør 20 % Hud, hår og service 9 % Servering 4 % Leiemarkedet for kontorlokaler er i betydelig større grad enn markedet for butikk- og restaurantlokaler påvirket av den makroøkonomiske utvikling. Den høye veksten i norsk økonomi i 2005 bidro til økt sysselsetting, spesielt innenfor tjenesteytende sektorer. Dette har medført økt etterspørsel etter kon- 1) Årlig leie for løpende kontrakter tillagt antatt leieverdi av ledige lokaler og omsetningsbaserte leiekontrakter

48 SIDE 50 Omsetningsoversikt pr. kjøpesenter Kjøpesenter Kommune Fylke Antall butikker Omsetning 2004 Omsetning 2005 Endring 04/05 Lagunen Storsenter (42 %) Bergen Hordaland % Sandvika Storsenter Bærum Akershus % StorMoa Ålesund Møre og Romsdal % Storo Storsenter Oslo Oslo % Sartor Senter (25 %) Fjell Hordaland % Bergen Storsenter Bergen Hordaland % Jessheim Storsenter Ullensaker Akershus % Oasen Storsenter Karmøy Rogaland % Amfi Borg Sarpsborg Østfold % Amfi Vågen Sandnes Rogaland % Madlatorget Stavanger Rogaland % Amfi Moagård Ålesund Møre og Romsdal % Amfi Pyramiden Tromsø Troms % Roseby Molde Møre og Romsdal % Info-Rama 1) Bærum Akershus % Amfi Drøbak City Frogn Akershus % Amfi Moss 2) Moss Østfold % Namsos Storsenter Namsos Nord Trøndelag Amfi Narvik Narvik Nordland % Amfi Zebra Steinkjer Nord Trøndelag % Amfi Sunndal 3) Sunndal Møre og Romsdal % Gunerius Shoppingsenter Oslo Oslo % Amfi Futura Kristiansund N Møre og Romsdal % Romerikssenteret Ullensaker Akershus % Senter Syd Oslo Oslo % Amfi Kanebogen Harstad Troms % Amfi Stord Stord Hordaland % Amfi Verdal Verdal Nord Trøndelag % Amfi Meyer Rana Nordland % Amfi Os Os Hordaland % Amfi Namsos Namsos Nord Trøndelag % Moldetorget, Molde (50 %) Molde Møre og Romsdal % Amfi Surnadal Surnadal Møre og Romsdal % Amfi Voss (15 %) Voss Hordaland % Amfi Eurosenteret Nes Akershus % Amfi Mandal Mandal Vest Agder % Amfi Åkrehamn Karmøy Rogaland % Amfi Vågsbygd Kristiansand S Vest Agder % Amfi Florø Flora Sogn og Fjordane % Amfi Stryn (20 %) Stryn Sogn og Fjordane % Amfi Nærbø Hå Rogaland % Amfi Storkaia Brygge (75 %) 4) Kristiansund N Møre og Romsdal Amfi Finnsnes 5) Lenvik Troms Amfi Svolvær (33 %) 6) Vågan Nordland Sum % Forvaltede sentre Allèen Senter Lyngdal Vest Agder % Amfi Arena 7) Arendal Øst Agder Amfi Bertheus & Borthner Harstad Troms % Amfi Ulsteinvik 8) Ulsteinvik Møre og Romsdal Amfi Veita Tromsø Troms % Byhaven Trondheim Sør Trøndelag % Gønlands Torg Oslo Oslo Mart n Senteret Elverum Hedmark % Mercursenteret Trondheim Sør Trøndelag % Sogningen Storsenter Sogndal Sogn og Fjordane % Valdres Storsenter Aurdal Oppland % Sum forvaltede sentre % Sum totalt % 1) Under utvikling fra september ) Åpnet 3. mars ) F.o.m 2005 også inkl. Ticogården (omsetning ca. 70 mill.). 4) Åpnet 11. november ) Åpnet 20. oktober ) Åpnet 6. oktober ) Åpnet 3. november ) Åpnet 3. november 2005.

49 Foto: Øyvind Haug SIDE 51

50 Større kontor- og forretningsbygg SIDE 52 Oslo 1. Munkedamsveien 45 Vika Atrium Vika Atrium er et moderne kontor- og forretningsbygg på kvm som ble ferdigstilt høsten I tillegg til kvm kontorer inneholder bygget hotell med restaurant og konferansesenter, undervisningslokaler, kiosk, legeklinikk og parkering for ca. 250 biler. 2. Pilestredet 54/56/Dalsbergstien 19 Pilestredet 56 er utleid til kontorer og undervisning. På deler av tomten er det igangsatt bygging av 224 leiligheter og kvm butikklokaler, se prosjektbeskrivelse på side Karl Johans gate 25 Tostrupgården Tostrupgården ble bygget i 1898, og med sin monumentale stil og sentrale plassering visà-vis Stortinget er den et unikt utleieobjekt. Av leieinntektene fra eiendommen kommer 68 % fra butikk og servering og 32 % fra kontor. 4. Torggata 2/4/6 Eiendommen har meget sentral beliggenhet ved Glasmagasinet, Stortorvet og Oslo Domkirke. Bygget, som ble oppført i 1931/1941, er et kombinert kontor- og forretningsbygg på kvm. 5. Universitetsgata 22/24/26 Universitetsgata 22/24 omfatter kvm og er i hovedsak utleid til butikker og kontorer. Universitetsgata 26 er på kvm og er utleid til revyscene og restaurant. Eiendommenes leieinntekter fordeles på butikk/ restaurant med 68 % og kontor med 32 %. 6. Stortorvet 2 Stortorvet 2 ble oppført i 1879/80 i tysk renessansestil. Eiendommen har en meget god beliggenhet med fasade mot tre sider; Karl Johans gate, Kirkegaten og Stortorvet. Dette gjør at eiendommen er særlig attraktiv for butikker og restauranter som står for ca. 60 % av leieinntektene. 1 Parkveien Drammensveien Munkedamsveien 2 Dalsbergstien Pilestredet 5 Universitetsgata Karl Johans gate 3 Kirkegata Utvalg av adresser i Oslo sentrum Bernt Ankers gate 6/Calmeyers gate 6 Grensen 9 A Hausmanns gate 31 Karl Johans gate 1 Karl Johans gate 25 Kristian IVs gate 12 Munchs gate 5 Munkedamsveien 45 Vika Atrium Osterhausgata 9/11 Peder Claussøns gate 4 Pilestredet 54/56 og Dalsbergstien 19 Pløens gate 4/Youngstorget 4 Rådhusgata 7b Stortorvet 2 Torggata 2/4/6 Torggata 7 Torggata 9 Torggata 11/Storgata 13 Strøget Torggata 17b Torggata 22 Torggata 23 Torggata 25 Torggata 26/28 Torggata 35 Universitetsgata 22/24/26 Valkyriegate 9 Grensen 6 Ring 1 4 Torggata 7 Storgata 7. Torggata 11 / Storgata 13 - Strøget Eiendommene ble utviklet i 1970 da bakgårdene ble ombygget til å danne et handlestrøk og en passasje mellom to av Oslos handlegater. I tillegg til kvm butikklokaler rommer eiendommene restauranter og kontorer.

51 SIDE 53 Stortorvet 2 - Koppgården Eiendommen ble oppført av kjøpmann Hermann Kopp i 1879/80 og er tegnet av den tyske arkitekten Wilhelm von Hanno. Bygningen, som i dag utelukkende er en forretningsgård, inneholdt opprinnelig bodega og vinhandel, kontor og herskapsleiligheter. Karl Johans gate 25 Tostrupgården Gården ble bygget i 1898, tegnet av arkitektene Christian Fürst, Torolf Prytz og Waldemar Hansteen. Ferdig bygget var Tostrupgården en av Nordens flotteste forretningsgårder og Christianias første eiendom med elektrisk lys og heis. Bygningen, som har bærende stålkonstruksjon, er kledd med polert svart labrador i de to første etasjene og Fauskemarmor i de øvrige. Vika Atrium Vika Atrium er et moderne kontorbygg, bygd av Olav Thon Eiendomsselskap i 1987/88. Eiendommen ligger rett ved Aker Brygge, og inneholder i tillegg til kontorer også et Thon Conference hotell.

52 Kjøpesentre SIDE 54 Oslo Storo Storsenter Oslo Byggeår: 1995 Antall butikker: 60 Kvm: parkering Omsetning i 2005: Kr mill. Gunerius Shoppingsenter Oslo Antall butikker: 33 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 306 mill. Senter Syd Mortensrud Oslo Kjøpt av Olav Thon Eiendomsselskap i 1998, utvidet og nyåpnet i 1999 Antall butikker: 33 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 300 mill. Akershus Sandvika Storsenter Bærum Åpnet i 1993, utvidet i 1996/97 Antall butikker: 111 Kvm: , hvorav handlearealet er kvm Omsetning i 2005: Kr mill. Romerikssenteret Ullensaker Byggeår: Antall butikker: 30 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 295 mill. Jessheim Storsenter Ullensaker Ombygd og utvidet i 2003 Antall butikker: 86 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 876 mill. Amfi Drøbak City Frogn Kjøpt av Amfi Eiendom i 1998 Antall butikker: 45 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 378 mill.

53 Amfi Eurosenteret Nes Kjøpt av Amfi Eiendom i 1996 Antall butikker: 30 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 175 mill. Madlatorget Stavanger Kjøpt av Amfi Eiendom i 1998 Antall butikker: 26 Kvm: , inkl kvm parkering Omsetning i 2005: Kr 520 mill. SIDE 55 Østfold Amfi Borg Sarpsborg Antall butikker: 67 Kvm Omsetning i 2005: Kr 543 mill. Amfi Moss Moss Kjøpt av Amfi Eiendom i Nå under ombygging. Antall butikker: 45 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 364 mill. Vest Agder Amfi Mandal Mandal Åpnet i 1988, kjøpt av Amfi Eiendom i 2000 Antall butikker: 19 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 167 mill. Amfi Vågsbygd Kristiansand Antall butikker: 25 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 156 mill. Rogaland Oasen Storsenter Karmøy Kjøpt av Olav Thon Eiendomsselskap i 1998 Antall butikker: 73 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 578 mill. Amfi Vågen Sandnes Kjøpt av Amfi Eiendom i 1998 Antall butikker: 56 Kvm: , inkl kvm parkering. Omsetning i 2005: Kr 527 mill. Amfi Åkrehamn Karmøy Kjøpt av Amfi Eiendom i 1996 Antall butikker: 18 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 160 mill. Amfi Nærbø Hå Utvidet og reåpnet i mars 1998 Antall butikker: 15 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 93 mill. Hordaland Lagunen Storsenter/Laguneparken (42 %) Bergen Betydelig utvidet i 2002 og 2003 Antall butikker: 120 Omsetning i 2005: Kr mill. Bergen Storsenter Bergen Byggeår: 1999 Antall butikker: 69 Kvm: Omsetning i 2005: Kr mill. Sartor Senter (25 %) Fjell Konsernets eierandel ble ervervet i 2004 Kvm: Omsetning i 2005: Kr mill. Amfi Stord Stord Kjøpt av Amfi Eiendom i 1999, utvidet og reåpnet i 2003 Antall butikker: 37 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 298 mill. Amfi Os Os Kjøpt av Amfi Eiendom i 1996 Antall butikker: 29 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 251 mill. Bergen Storsenter Bergen Storsenter er resultatet av påbyggingen og sammenbyggingen av kjøpesentrene Bystasjonen og KIM-huset, som ble ferdigstilt i våren Kjøpesenteret omfatter totalt kvm og rommer ca. 70 butikker og kvm kontorlokaler. Senteret har gunstig beliggenhet ved jernbanestasjonen i Bergen sentrum, med direkte tilknytning til byens bussterminal og parkeringshus med parkeringsplasser. Omsetningen for senteret i 2005 var kr mill. Lagunen Storsenter Lagunen Storsenter inkludert Laguneparken er Norges største kjøpesenter og omsatte i 2005 for kr mill. i sine 120 butikker.

54 SIDE 56 Amfi Voss (15 %) Voss Åpnet i november 2002 Antall butikker: 25 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 187 mill. Amfi Futura Kristiansund Byggeår: 1989 Antall butikker: 37 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 310 mill. Sogn og Fjordane Amfi Florø Florø Kjøpt av Amfi Eiendom i 1996 Antall butikker: 21 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 127 mill. Amfi Stryn (20 %) Florø Åpnet i september 2003 Antall butikker: 15 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 108 mill. Møre og Romsdal StorMoa (80 %) Ålesund Byggeår: 1972, utvidet flere ganger Antall butikker: 110 Kvm: Omsetning i 2005: Kr mill. Amfi Moagård Ålesund Byggeår: 1972, utvidet flere ganger Antall butikker: 46 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 482 mill. Roseby Molde Åpnet i 1987, kom inn i Amfi Eiendom i.f.m. en fusjon i 2003 Antall butikker:46 Kvm: , inkl kvm parkering. Omsetning i 2005: Kr 404 mill. MoldeTorget (50 %), Molde Åpnet i oktober 2004 Antall butikker: 41 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 231 mill. Amfi Storkaia Brygge (75 %) Kristiansund Åpnet 11. november 2005 Antall butikker: 52 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 91 mill. Amfi Sunndal Sunndalsøra Senteret ble ombygd og revitalisert i 2002 Antall butikker: 37 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 326 mill. Amfi Surnadal Surnadal Antall butikker: 26 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 188 mill. Nord Trøndelag Amfi Zebra Steinkjer Antall butikker: 44 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 352 mill. Globus Storsenter Steinkjer Kjøpt av Amfi Eiendom Antall butikker: 45 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 430 mill. Amfi Namsos Namsos Kjøpt av Amfi Eiendom i 1995 Antall butikker: 23 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 235 mill. Namsos Storsenter Namsos Antall butikker: 41 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 364 mill. Sandvika Storsenter Sandvika Storsenter har siden åpningen i 1993 vært landets største senter på klær og sko, og hadde i 2005 en brutto omsetning på kr mill. Senteret inneholder 111 butikker og serveringssteder og har et totalt handleareal på omkring kvm. Senteret er nå under utvidelse, se prosjektbeskrivelse på side 58. Storo Storsenter Storo Storsenter ligger ved krysset mellom Store Ringvei og Grefsenveien i Oslo. Senteret har et handleareal på kvm, kvm kontorlokaler og parkeringsplass for 600 biler. I 2005 omsatte senterets 61 butikker for kr mill. og det arbeides for tiden med planer om utvidelse av senteret.

55 Amfi Verdal Verdal Kjøpt av Amfi Eiendom i 1995 Antall butikker: 33 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 293 mill. SIDE 57 Nordland Amfi Meyer Mo i Rana Antall butikker: 30 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 274 mill. Amfi Svolvær (33 %) Svolvær Åpnet 6. oktober 2005 Antall butikker: 27 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 74 mill. Amfi Narvik Narvik Byggeår: 2000 Antall butikker: 41 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 361 mill. Troms Amfi Kanebogen Harstad Åpnet i 1985, kjøpt av Amfi Eiendom ASA i 2002 Antall butikker: 40 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 298 mill. Amfi Finnsnes Finnsnes Åpnet 20. oktober 2005 Antall butikker: 38 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 451 mill. Amfi Pyramiden Tromsø Kjøpt av Amfi Eiendom ASA i 1999 Antall butikker: 36 Kvm: Omsetning i 2005: Kr 474 mill. Gunerius Shoppingsenter Gunerius Shoppingsenter ligger i kvartalet mellom Brugata, Stenersgata og Lybekkergata i Oslo sentrum, hvor konsernet eier samtlige eiendommer. Senteret har 34 butikker og omsatte i 2005 for kr 312 mill. en økning på 6 % fra året før. Foruten Gunerius består kvartalet av flere næringseiendommer, og på sikt vurderes en større utvikling av eiendommene.

56 Eiendomsoversikt pr ) SIDE 58 Kjøpesentre Note Tomteareal Brutto areal Leieinntektsnivå (2) Ledig av leieinntektsnivå Sandvika Storsenter Bærum ,0 0,8 % Bergen Storsenter Bergen ,2 0,0 % Storo Storsenter Oslo ,7 0,0 % Lagunen Storsenter (42 %) Bergen ,3 0,0 % AMFI Vågen Sandnes ,4 5,2 % Gunerius Shoppingsenter Oslo ,5 0,0 % Jessheim Storsenter Ullensaker ,8 0,0 % Stormoa (80 %) Ålesund ,9 0,0 % Oasen Storsenter Karmøy ,2 1,5 % Roseby Molde ,4 0,0 % AMFI Borg Sarpsborg ,8 0,3 % AMFI Moagård Ålesund ,6 0,0 % Info -Rama Bærum ,6 0,0 % AMFI Moss Moss ,8 4,0 % Globus Storsenter Steinkjer ,1 0,0 % AMFI Narvik Narvik ,4 3,0 % AMFI Pyramiden Tromsø ,9 0,1 % Madlatorget Stavanger ,6 0,9 % Senter Syd Oslo ,6 0,0 % AMFI Finnsnes Lenvik ,9 3,6 % AMFI Futura Kristiansund N ,0 0,7 % Namsos Storsenter Namsos ,7 0,0 % AMFI Zebra Steinkjer ,3 0,1 % AMFI Storkaia Brygge (75 %) Kristiansund N ,0 0,0 % AMFI Meyer Rana ,9 0,0 % Romeriksenteret Ullensaker ,9 2,7 % AMFI Kanebogen Harstad ,6 0,5 % AMFI Drøbak City Frogn ,6 1,4 % Sartor Senter (25 %) Fjell ,6 2,1 % AMFI Stord Stord ,4 0,0 % AMFI Sunndal Sunndal ,1 9,3 % AMFI Mandal Mandal ,7 1,8 % AMFI Os Os ,7 1,8 % AMFI Eurosenteret Nes ,3 18,6 % AMFI Verdal Verdal ,7 0,4 % MoldeTorget (50 %) Molde ,5 3,0 % AMFI Vågsbygd Kristiansand ,2 1,0 % AMFI Namsos Namsos ,6 7,5 % AMFI Surnadal Surnadal ,4 9,2 % AMFI Florø Flora ,3 5,7 % AMFI Nærbø Hå ,2 2,9 % AMFI Åkrehamn Karmøy ,2 2,5 % AMFI Svolvær (33 %) Vågan ,4 14,1 % AMFI Voss (15 %) Voss ,3 0,0 % AMFI Stryn (20 %) Stryn ,0 9,0 % ,3 1,5 % Bransjesentre Note Tomteareal Bruttoareal Leieinntektsnivå (2) Ledig av leieinntektnivå Alcaden Namsos ,2 1,0 % Nordmørsenteret Kristiansund ,8 4,3 % Verkstedsveien Kristiansund 0,6 0,0 % Smibakken Ålesund ,1 2,0 % Hangaren Lade Trondheim ,6 0,0 % ,3 1,9 % 1) Oversikten omfatter eiendommer som pr er i konsernets eie, enten ved direkte eierskap eller indirekte via eierandel i selskap. I den grad det foreligger delt eierskap, er kun medtatt eiendommer hvor konsernet har majoritetsinteresse eller lik innflytelse med øvrige eiere. For slike eiendommer er arealangivelsene vist på 100 % basis, mens størrelsene for leieinntektsnivå og ledighetsgrad kun reflekterer konsernets eierandel. 2) I mill. kr. Beregnet utleieverdi av eiendommene, dvs. utleieverdi i henhold til eksisterende leiekontrakter tillagt antatt leieverdi av omsetningsbaserte leiekontrakter og ledige arealer i den stand de var pr ) I tillegg til oppgitt areal kommer kvm parkeringshus for senterets kunder. 4) kvm av tomten er festet. 5) kvm av tomten er festet. I tillegg til oppgitt areal kommer kvm parkeringshus for senterets kunder. 6) Oppgitte areal omfatter de eiendommer/seksjoner tilknyttet Lagunen Kjøpesenter som selskapet eier, enten i sin helhet eller ved ideell andel. I henhold til avtale skal inntekter og kostnader fra selskapets eiendommer inngå i felles drift med øvrige eiendommer tilknyttet Lagunen Næringspark. Selskapets andel av fellesskapets resultat utgjør 42 %. 7) Oppgitte areal omfatter de eiendommer som konsernet i sin helhet eier. Leieinntektsnivået inkluderer i tillegg ideell andel av leieinntekter

57 Øvrige eiendommer Note Tomteareal Bruttoareal Leieinntektsnivå (2) Ledig av leieinntektsnivå Munkedamsveien 45 - Vika Atrium Oslo ,1 6,0 % Sandviksveien hotell Bærum ,1 0,0 % Pilestredet 54/56 og Dalsbergstien 19 Oslo ,1 10,2 % Karl Johans gate 25 Oslo ,3 5,6 % Torggata 2/4/6 Oslo ,2 27,3 % Gardemoen Park Ullensaker ,5 8,4 % Universitetsgata 22/24/26 Oslo ,3 0,0 % Vitaminveien 11 og Sandakerveien 109/111 Oslo ,7 0,0 % Stortorvet 2 Oslo ,4 0,0 % Torggata 11/Storgata 13 - Strøget Oslo ,5 0,7 % Jongsåsveien 4/6 Bærum ,4 19,6 % Torggata 7 Oslo ,2 0,0 % Torggata 26/28 Oslo ,0 0,0 % Industriveien 33 Bærum ,8 34,7 % Pløens gate 4 /Youngstorget 4 Oslo ,2 9,6 % Chr. Michelsens gate 63/65 Oslo ,2 0,0 % Claude Monets allé Bærum ,2 0,0 % Grensen 9 A Oslo ,8 0,0 % Rådhusgata 7b Oslo ,7 0,0 % Munchs gate 5 Oslo ,1 0,0 % Brugata 14 Oslo ,8 0,0 % Karlsenbygget Fjell ,6 5,6 % Peder Claussøns gate 4 Oslo ,0 43,6 % Karl Johans gate 1 Oslo ,8 0,0 % Torggata 9 Oslo ,7 0,0 % Bernt Ankers gate 6/Calmeyers gate 6 Oslo ,3 0,0 % Hausmanns gate 31 Oslo ,1 0,0 % Osterhausgata 9/11 Oslo ,1 0,0 % Grønnegata 50 Tromsø ,1 0,0 % Kristian IVs gate 12 Oslo ,1 0,0 % Torggata 25 Oslo ,8 0,0 % Brugata 8 Oslo ,7 0,0 % Torggata 17b Oslo ,3 0,0 % Elveveien 65, 71, Bærum ,3 0,0 % Brugata 12 Oslo ,2 0,0 % Stenersgata 22/24 Oslo ,2 0,0 % Torggata 22 Oslo ,2 0,0 % Brugata 10 Oslo ,2 0,0 % Torggata 35 Oslo ,8 0,0 % Torggata 23 Oslo ,8 0,0 % Storgata 14/16 - Jessheim Ullensaker ,6 0,0 % Storgata 20 - Jessheim Ullensaker ,6 0,0 % Vakåsveien 4 Asker ,4 0,0 % Valkyriegate 9 Oslo ,4 0,0 % Th. Petersons gate 7 Moss ,3 0,0 % Arnljot Gellines vei 1 Oslo ,2 0,0 % Vakåsveien 12 Asker ,1 0,0 % Tomt Mortensrud (felt 9) Oslo ,0 0,0 % Tomt Vinterbro Ås ,0 0,0 % Underlandsveien 6-8 Asker ,0 0,0 % Sum ,5 6,2 % SIDE 59 fra HK-senteret, hvor konsernet eier 34 %. 8) I tillegg til oppgitte arealer kommer kvm parkering for senterets kunder. 9) Oppgitte areal omfatter de seksjoner som selskapet eier, enten i sin helhet eller ved ideell andel. 10) Tomteareal er ideell andel.

58 Prosjekter SIDE 60 Etablering av Norges største kjøpesenter Sandvika Storsenter, Bærum Byggherre: Olav Thon Eiendomsselskap Arkitekt: Hille Melbye Arkitekter AS Entreprenør: Øie AS Areal: kvm Byggestart: 12. september 2005 Ferdigstillelse: Oktober 2007 Eiendomsprosjektet utgjør kvm (ekskl. parkering), og vil tilføre Storsenteret kvm nye butikk- og serveringslokaler, kvm kontor/allmennyttige formål og 600 nye parkeringsplasser. Handlegate og bro i glass Konsernet fikk i juni 2005 godkjent planene om å utvide og bygge sammen Info- Rama eiendommen og Sandvika Storsenter i Bærum kommune. De to eiendommene bygges sammen ved at det bygges en handlegate langs Kjørbokollen med en 20 meter bred glassbro over Sandviksveien til Info- Rama. På den gamle parkeringsplassen foran Info-Rama er utvidelsen allerede i full gang. Norges største senter Ved åpningen av «Nye Sandvika Storsenter» høsten 2007, vil senteret bli Norges klart største kjøpesenter. I dag omsetter senteret alene for kr 1,7 milliard, og med omsetningen fra dagens Info-Rama og nybygget vil årlig omsetning bli rundt kr 3 milliarder. Men senteret skal også by på mer enn nye og spennende butikker. En del av det nye senteret vil inneholde tilbud for kundene som bidrar til at Sandvika Storsenter i fremtiden også vil bli oppfattet som et opplevelsessenter. Hvilke tilbud det her siktes til er foreløpig en hemmelighet!

59 Oppføring av stilfulle leiligheter sentralt i Oslo Lille Bislett, Oslo Byggherre: Olav Thon Eiendomsselskap Arkitekt: Dyrvik Arkitekter AS Entreprenør: Veidekke Entreprenør AS Areal: kvm Byggestart: Desember 2005 Ferdigstillelse: April 2008 Eiendomsprosjektet på totalt kvm, består av i alt 224 leiligheter og rundt kvm næringsareal, fordelt på tre blokker. Prosjektet har to parkeringsetasjer under terreng, næringsarealer i 1. etasje og boliger i opptil syv etasjer. Byggene utføres i plasstøpt betong med fasader i tegl, glass og trepanel. Lyse leiligheter Lille Bislett er et boligprosjekt med moderne og stilrent uttrykk og med komfortable løsninger. De fleste leielighetene vil få egen balkong, samtidig som det bygges større felles terrasser og en trivelig bakgårdshage. Med en takhøyde på ca. 2,6 m i tillegg til store vindusflater vil leiligheter bli lyse og med god romfølelse. Andre fasiliteter som callinganlegg med bildetelefon og automatisk døråpner ved hovedinngangsdøren er standard i alle leilighetene. Bygget vil få en moderne fasade i hvit tegl med elementer av glass og tre. I første etasje, ut mot Dalsbergstien, vil det bli næringslokaler og innkjøring til parkeringskjeller. Sentralt i Oslo Lille Bislett er stedet for de som ønsker å bo sentralt i Oslo, herfra er det gangavstand til mye av det Oslo har å by på av handel, kultur og uteliv. Og rett rundt hjørnet for Lille Bislett ligger nye Bislett Stadion som stod ferdig sommeren SIDE 61 Andre prosjekter Amfi Moss Utvidelse av kjøpesenteret Amfi Moss og nybygg i det tilliggende Bjørnsonkvartalet på kvm er påbegynt og planlagt ferdigstillelse er oktober Amfi Ørsta Kjøpesenteret Amfi Ørsta (40 % eierandel) på ca kvm hadde byggestart i september 2005 og planlagt ferdigstillelse er november Amfi Madlatorget Kjøpesenteret Amfi Madlatorget i Stavanger skal utvides fra kvm til kvm. Prosjektet startet våren 2005 og vil ferdigstilles i april 2007.