Påvirker den generelle samfunnsøkonomien dine boutgifter? Hva skjer når man søker om lån? Pant, tinglysingsgebyr og dokumentavgift

Transkript

1 Boligøkonomen

2 Boligøkonomen Det å kjøpe bolig er en stor avgjørelse, og sikkert noe du vil gjøre flere ganger i løpet av livet. De fleste av oss rekker å ha flere hjem; alt fra barndomshjemmet, studenthybelen, leie av første leilighet, og så kjøp av egen leilighet eller hus. Senere i livet flytter vi kanskje inn i en seniorbolig. Det å kjøpe bolig krever tid og god planlegging. Du bør tenke nøye igjennom hva du ønsker og virkelig har behov for, samt gjøre en økonomisk analyse av hva du har råd til. I Boligøkonomen har vi forsøkt å tenke på det meste for deg, samt å hjelpe deg å få et så bredt perspektiv som mulig på det meste som skjer i boligmarkedet. Det viktigste er at du lærer bolig markedet å kjenne, slik at du enklere kan bedømme boligenes markedsverdi. Det er viktig å ta avgjørelser på et så korrekt beslutningsgrunnlag som mulig.

3 Innehold Påvirker den generelle samfunnsøkonomien dine boutgifter?...6 Inflasjon...6 Høy og lavkonjunktur...6 Rentemarkedet...6 Hva skjer når man søker om lån?...7 Kredittvurdering...7 Verdivurdering av bolig...7 Finansieringsbevis...7 Egenkapital...7 Håndpenger/betaling ved kontraktsinngåelse...7 Utbetaling av lån...7 Viktig å tenke på at renten svinger...7 Skattefradag for betalte renter...8 Avdrag...8 Serie eller annuitetslån?...8 Pant, tinglysingsgebyr og dokumentavgift...9 Pant...9 Tinglysingsgebyr...9 Dokumentavgift...9 Har jeg råd?...9 Gjør en boligkalkyle...10 Strømkostnader tenk miljø!...12 Tips for å redusere strømkostnaden samt spare miljøet...12 Rentefradag...12 Vedlikehold...12 Forsikring...12 Eiendomsskatt...12 Noen råd til deg som skal kjøpe bolig...13 Sett deg inn i boligmarkedet!...13 Undersøk før du kjøper!...13 Kontrollere borettslagets økonomi!...13 Budgivning...13 Kjøpekontrakt...13 Skjøte...13 Skal du selge din bolig?...14 Opplysningsplikt...14 Skjulte feil og mangler...14 Salgstips...14 Skatteregler ved salg av bolig...14

4 Påvirker den generelle samfunnsøkonomien dine boutgifter? Når du skal skaffe deg en bolig kan det være nyttig å vite litt om hvordan inflasjonen, konjunkturene og renten vil kunne påvirke dine bo kostnader. Inflasjon I dag har vi lav inflasjon i Norge. Det innebærer at pengenes verdi ikke forringes så fort. Den som låner penger når inflasjonen er lav kan derfor regne med at låneverdien ikke endrer seg i større grad under årenes løp, men man får heller ikke den automatiske drahjelpen dersom inflasjonen hadde vært høy. Det er Norges Bank som styrer pengepolitikken, og har som mål at inflasjonen over tid er nær 2,5 %. Pengepolitikken skal samtidig bidra til å stabilisere utviklingen i produksjon og sysselsetting. En situasjon med høy inflasjon derimot kan bidra til at den som låner penger vil kunne tjene på det. Når lønn og boligpriser stiger vil lånets verdi synke raskt. Hvor høy renten til en hver tid er, avhenger av hvor høy inflasjonen forventes å bli. Ettersom rentens verdi avhenger av hvor høy inflasjonen til enhver tid er, innebærer dette at rentesatsene vil være lavere (nominelt) enn om det hadde vært høy inflasjon. Høy og lavkonjunktur Konjunkturene i Norge kan påvirke din bo kostnad. Det lyder kanskje merkelig, men markedsrenten påvirkes, og svinger opp eller ned, avhengig av om det er lav eller høykonjunktur. Når vi er inne i en lavkonjunktur trenger landets økonomi å stimuleres. Da kan Norges Bank senke renten slik at det blir billigere å låne, og samtidig mer penger til generelt forbruk. Når så økonomien beveger seg oppover igjen behøver den ikke samme stimulans. Da kan renten igjen heves slik at prisstigningen ikke blir så høy. En renteheving innebærer at en husstand med boliglån vil få mindre penger til generelt forbruk når selve boliglånet er betalt. Mindre penger innebærer at kjøpekraften minsker og at aktiviteten i samfunnet avtar. Dette høres kanskje negativt ut, men det holder faktisk den generelle prisstigningen under kontroll. Rentemarkedet Renten er den pris som banker, finansieringsselskap og lignende tar betalt for å låne ut penger til blant annet boligkjøp. I rentemarkedet finnes både korte - og langsiktige renter. Den kortsiktige styres av Norges Bank gjennom kontinuerlig regulering ut i fra den generelle økonomiske situasjonen i Norge. Det er denne som direkte påvirker din og min boligrente. Den langsiktige renten settes i obligasjonsmarkedet som har ulike løpetider, alt fra 2 til 5 år. Denne renten påvirkes mer av de økonomiske svingningene i det internasjonale markedet. Hva skjer når man søker om lån? Kredittvurdering Før banken kan innvilge deg et boliglån foretas alltid en kredittvurdering av deg som kunde. Dette gjøres for at banken skal kunne danne seg et bilde av hvor stort lån du klarer å betjene ut i fra dine inntekter og kostnader. Selve kredittvurderingen foretas hos et kredittopplysningsbyrå som har opplysninger om din inntekt, formue og tidligere betalingshistorikk. Denne informasjonen vil være fra foregående år, så banken vil i tillegg ofte be om kopi av din siste lønnsslipp for å forsikre seg om at din økonomi ikke har endret seg den siste tiden. Verdivurdering av bolig For at banken skal kunne vurdere boligen du planlegger å kjøpe, må det fremvises en verdivurdering av boligen. Denne skal være gjort av takstmann eller eiendomsmegler, og ikke være eldre enn ett år. Denne vil også ligge til grunn for bankens egen vurdering. Ut i fra denne verdien beregner banken sikkerheten for lånet. Finansieringsbevis Allerede når du begynner å se deg om etter en bolig kan du søke om det man kaller et finansieringsbevis. Har du dette er din forhandlingsevne bedre ute i markedet. Dette beviset er gyldig i 6 måneder. Finansieringsbeviset er gratis, og samme krav gjelder her som for et vanlig banklån. For at det skal være gyldig den dagen du faktisk trenger lånet, må forutsetningene være de samme, det vil si din inntekt, sikkerhet etc. Finansieringsbeviset vil også kunne hjelpe deg slik at du ikke lar deg rive med i en eventuell budrunde. Du vet hvor mye du kan få låne slik at du samtidig klarer å håndtere alle dine andre utgifter. Eksempel: Egenkapital Normalt må du betale 20 % av den totale kjøpesummen med egne midler, det vil si oppspart egenkapital. Høyere andel egenkapital vil selvsagt bety lavere lånekostnad per måned. Risikoen for å sitte igjen med et stort lån, dersom du må selge boligen med tap på grunn av uforutsette hendelser, som for eksempel et samlivsbrudd, reduseres betraktelig. Håndpenger/betaling ved kontraktsinngåelse Når du har bestemt deg for å kjøpe en bolig og kjøpekontrakten skal undertegnes, skal det ofte også betales håndpenger. Som regel utgjør dette 10 prosent av kjøpesummen og betraktes som en delbetaling. En del meglere vil ikke godta at lånet med pant i kjøpsobjektet benyttes til denne betalingen. Håndpengene bør derfor gjøres med penger som er finansiert på annen måte. På overtagelsesdagen betaler du resterende beløp. Utbetaling av lån Ved utbetalingen av lånet vil banken fordele pengene etter den utbetalingsfullmakten som du har fyllt ut sammen med lånedokumentene. De pengene du har lånt er jo dine penger så det er viktig å gi banken utrykkelig beskjed om hvor de skal sendes. Ved bytte av bank skal vanligvis mesteparten av pengene brukes til å innfri lånet i den forrige banken. Ved kjøp av eiendom overføres pengene normalt til en eiendomsmegler. Viktig å tenke på at renten svinger Hvis renten er lav, betyr det da at du kan låne mer? Ja, om du går ut i fra at du skal ha en bestemt månedskostnad så har rentens størrelse betydning for hvor mye du kan låne. En rente på 6 % på et lån på kr innbærer at din månedlige utgift blir ca kr Skulle renten gå ned til 4 % vil det bety at du kan låne kr og allikevel ha samme månedlige utgift. Øker renten derimot til 6 % igjen, vil din månedlige utgift øke til kr Det er en økning på kr per måned, og kr per år. Det at renten svinger 2 % eller mer i perioder er ikke usannsynlig, du bør derfor ha dette med i regnestykket når du vurderer hvor mye du kan låne.

5 Skattefradag for betalte renter Du som har lån i bank har mulighet for å få rentefradrag på 28 prosent for dine renteutgifter. Har du renteutgifter på kr innebærer dette at du i realiteten bare betaler kr 720. Avdraget inkluderer renter betalt på innenlandske og utenlandske lån, banklån, private lån, og lån til arbeidsgiver. Ved private lån, utenlandske lån og lån til arbeidsgiver må man selv føre opp fradraget i selvangivelsen. For øvrige lån rapporterer banken direkte til ligningsmyndighetene. Avdrag I og med at vi i dag har lav inflasjon får du i dag ikke noe gratis hjelp av inflasjonen til å minske dine lån. Samtidig som du betaler rente på lånet er det også viktig at du nedbetaler selve lånet. Når du betaler avdrag på selve lånet, skaper du samtidig mulighet for å kunne øke lånet dersom du senere skulle få behov for dette, for eksempel i sammenheng med større vedlikeholdskostnader på boligen. Serie eller annuitetslån? Det finnes to måter å nedbetale lån på. Velger du serielån betyr det at du betaler et høyere terminbeløp (avdrag + renter) i starten. Avdragene er like store gjennom hele låneperioden, mens terminbeløpet reduseres etter hvert som du betaler mindre renter. Velger du i stedet annuitetslån betyr det at du betaler det samme terminbeløpet (avdrag + renter) gjennom hele lånets løpetid dersom renten er uforandret. Etter hvert som lånet nedbetales, utgjør avdragene en større andel av totalbeløpet. Pant, tinglysingsgebyr og dokumentavgift Pant For at banken skal låne ut penger vil den normalt ønske sikkerhet for at lånet betales tilbake. Kjøper du en eiendom kan du pantsette denne til banken som sikkerhet for at lånet tilbakebetales. Et gjeldsbrev sammen med et pantedokument er altså bevis på at låntager A skylder långiver B en viss sum penger, og som spesifiserer at banken har pant i eiendommen som sikkerhet for lånet. Det er ingen større forskjell i reglene om pantsetting av fast eiendom og borettslagsleiligheter. Tinglysingsgebyr Tinglysingsgebyr er et gebyr til Statens Kartverk som må betales ved pantsettelse av eiendom. Pantsettelsen foregår ved at banken lager et pantedokument som undertegnes av eiendommens eier(e). Gebyrsatsen varier med pantedokumentets pålydende og hvilken type eiendom som pantsettes: Fast eiendom: Dersom formålet med pantsettelsen kun er å bytte bank, uten å øke lånebeløpet (refinansiering), beregnes det et lavt tinglysingsgebyr. Gebyret for slik tinglysing er for tiden kr 215. Dersom man kjøper ny bolig eller ønsker å øke pålydende på pantedokumentet for å låne mer på en bolig man allerede eier, må man betale et høyere gebyr. For en slik tinglysing må man for tiden betale kr Andeler i Borettslag: Tinglysingsgebyr for pant i borettslag er kr 430. Dette gebyret er det samme uansett om formålet er bytte av bank eller ønske om å låne mer. Dokumentavgift Når du kjøper en fast eiendom må du betale en avgift til staten når eierskiftet (skjøtet) blir tinglyst. Avgiften utgjør 2,5 % av kjøpesummen ved kjøp av selveierboliger. Når du kjøper en andel i et borettslag slipper du dokumentavgiften. Her betaler du i stedet normalt et gebyr til forretningsfører for å få boligens adkomstdokumenter overført til kjøper. Størrelsen på dette gebyr varierer, men vil normalt kun være på noen tusen kroner. Har jeg råd? Det koster å bo. Boligen er det vi nordmenn bruker mest penger på, ca 1/3 av vår lønn går med til dette. På bakgrunn av dette er det viktig å gjøre en god kostnadsanalyse før du kjøper. Gjør en god analyse som innbefatter alle kostnadene kjøpet kommer til å føre med seg. Regn ut hvor mye du tror du må låne, og hva dette kommer til å koste. Glem ikke at du skal betale både renter og avdrag. Du kan godt se på nedbetaling via avdrag som en form for sparing, men det skal allikevel betales. Uavhengig av hvordan du bor så har du også andre kostnader som påvirker dine boutgifter. Det kan lønne seg å beregne hvor store de kan kommet til å bli. På bakgrunn av dette er det viktig å gjøre en god kostnadsanalyse før du kjøper. Gjør en god analyse som innbefatter alle kostnadene kjøpet kommer til å føre med seg. Regn ut hvor mye du tror du må låne, og hva dette kommer til å koste. Glem ikke at du skal betale både renter og avdrag. Du kan godt se på nedbetaling via avdrag som en form for sparing, men det skal allikevel betales. Uavhengig av hvordan du bor så har du også andre kostnader som påvirker dine boutgifter. Det kan lønne seg å beregne hvor store de kan kommet til å bli. Dette er eksempler som kan påvirke dine boligkostnader: Leilighet Renter og avdrag Husleie/felleskostnader Elektrisitet Reparasjon, vedlikehold Innboforsikring Eiendomsskatt Småhus Renter og avdrag Varme og elektrisitet Vann, renovasjon o l Hus - og innboforsikring Eiendomsskatt

6 Gjør en boligkalkyle Nedan kan du regne ut dine nåværende bolig utgifter, og hvordan bytte av bolig kan påvirke disse. Om du flytter til annen kommune kan det være lurt å finne ut om de har andre priser på utgifter som kommuneskatt, barnehageutgifter etc. Når du gjør en boligkalkyle ikke glem å sette av penger til uforutsette utgifter som økte strøm priser, eller for eksempel hvitevarer som kan gå i stykker. Boligkalkyle Planlagt bolig Nåværende bolig Husleie Avdrag + + Renter (brutto) + + Elektrisitet/oppvarming + + Vann, renovasjon + + Hus- og innboforsikring + + Vedlikehold bolig + + Eiendomsskatt + + Rentefradrag: (renteutgifter X 28 %) - Sum = = Om din fremtidige bolig blir dyrere enn din nåværende så kan du teste om du allikevel har råd til det om du klarer å spare inn forskjellen i løpet av noen måneder. Da har du samtidig klart å spare opp litt egenkapital.

7 Strømkostnader tenk miljø! En måte å sikre at du betaler riktig pris for din elektrisitet er å sjekke markedet her råder konkurransen. Sammenlign de ulike selskapenes priser. Tenk også miljø når du skal kjøpe hvitevarer. Tips for å redusere strømkostnaden samt spare miljøet: bruk kortere tid i dusjen du sparer både vann og elektrisitet slå av lyset i de rom du ikke oppholder deg i bytt ut lyspærene til de som er energibesparende slå av elektriske artikler HELT, ikke la de stå i hvilemodus økonomiser tøyvasken sørg for å ha full maskin hold korrekt temperatur i kjøleskap og fryser møblere fornuftig f eks ikke sett en sofa foran en varmeovn senk innetemperaturen Rentefradag Dersom du betaler renter på et lån har du anledning til å få fradrag for disse. Det kan være renter betalt på innenlandske og utenlandske lån, vanlige banklån, private lån, og lån til arbeidsgiver. Banklån blir rapportert direkte til myndighetene, men andre type lån må du føre opp på selvangivelsen selv. Rentefradraget er på 28 %. Vedlikehold Kjøper du en leilighet så er du som eier ansvarlig for det innvendige vedlikehold som f eks tapeter, gulv, hvitevarer. Det kan derfor være viktig å ha lagt til side en liten buffer slik at kostnader som dette ikke gjør for dype innhugg i lommeboken. Dersom du tenker på å kjøpe hus er det ennå viktigere å ha litt oppsparte midler. Forsikring Husk å sikre at du forsikrer huset ditt godt. Om ulykken skulle være ute og du får en eller annen form for skade, utsettes for innbrudd, eller brann kan det koste deg dyrt om forsikringen ikke er tilstrekkelig. For en hver type forsikring gjelder regelen om at du må ha opptrådt med normal aktsomhet. Når du skal tegne innboforsikring er det viktig at du tenker nøye igjennom hva du faktisk har av verdi i huset ditt. Dette er noe du bør sjekke og vurdere med jevne mellomrom. Kontakt de forskjellige forsikringsselskapene for å finne den beste mulige avtalen for deg. Medlemskap i forskjellige fagforbund kan ofte gi deg gunstigere betingelser i flere forsikringsselskap. Eiendomsskatt Flere norske kommuner har eiendomsskatt. Denne beregnes ut i fra boligens takst samt en prosentsats, fastsatt av den enkelte kommune. Undersøk derfor i den kommunen du vurderer å bosette deg for å finne ut om, og eventuelt hvor høy eiendomsskatten er i den aktuelle kommunen, og hva dette kan bety for deg og din økonomi. Noen råd til deg som skal kjøpe bolig Når du har bestemt deg for at du vil flytte, bør du tenke nøye gjennom hvordan du ønsker å bo i framtiden. Når du vet hvor mye du kan og vil betale for din nye bolig kan du sette opp en liste over ønsker, og hva du prioriterer høyest. Er det f.eks. planløsningen og standarden på boligen som er viktigst? Avstand til offentlig kommunikasjon? Nærhet til skole og barnehage? Kommunens avgifter? Sett deg inn i boligmarkedet! Følg med på boligannonser i aviser og på internett. Gå på visninger slik at du får oversikt over markedet og prisene i ulike områder. Du kan også henvende deg direkte til en eiendomsmegler for å se hva de kan tilby. Undersøk før du kjøper! Brukte boliger selges normalt som den er. Så hvis du vurderer å kjøpe en bolig må du undersøke grundig først, gjerne sammen med eier og/eller takstmann. Hvis huset er gammelt, dårlig vedlikeholdt, eller du av andre grunner er i tvil om tilstanden, kan du få en takstmann til å utarbeide en tilstandsrapport. Dette koster noen tusen, men kan fort lønne seg i det lange løp. Man kan ikke klage på ting i ettertid som man kunne eller burde ha oppdaget ved en fornuftig undersøkelse av boligen. Du bør kontrollere at boligen holder den standard du kan forvente. Går det an å lukke alle vinduer og dører? Er taket tett? Er det fukt i våtrom eller kjeller? Kontrollere borettslagets økonomi! Hvis du skal kjøpe en borettslagsleilighet bør du sette deg inn i vedtektene og regnskap. Se om det er planlagt eller vedtatt noe som vil medføre en økning i husleien. Utbedringer i nær framtid vil kunne påvirke husleien og dermed dine bokostnader, derfor bør du danne deg et inntrykk av den generelle tilstanden til borettslagets bygninger. De seneste årene har det kommet en del nye såkalte frittstående borettslag, som ikke er bygget av, eller knyttet til noe boligbyggelag. Det er ikke noe grunnleggende i veien med slike borettslag, men man bør være spesielt nøye med å sette seg inn i lagets økonomi og fellesgjeld. Er det avdragsfrihet på fellesgjelden? Når må man i så fall begynne å betale avdrag, og hva vil dette medføre for husleien? Budgivning Ønsker man å kjøpe en eiendom, henvender man seg til eiendomsmegleren og legger inn et bud. Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer regnet fra siste annonserte visning. Normalt kreves det at budet er skriftlig og det er bindende for kjøperen. I en budrunde trenger ikke alle økningene å gjøres skriftlig. Å ha lagt inn det høyeste budet er ikke ensbetydende med at man har rett til kjøpe boligen. Det er opp til selgeren å bestemme hvem man vil selge til, og til hvilken pris. Hvis det blir en budrunde er det en fordel å ha gjort en beregning av boligkostnader så vet man hvor høyt bud man kan legge inn. Et finansieringsbevis hjelper deg også til å ikke bli revet med i budrunden. Hvilke dokumenter brukes ved boligkjøp? Kjøpekontrakt Kjøpekontrakt er en bindende avtale mellom kjøper og selger og inneholder opplysninger som salgssum, detaljer om eiendommen samt overtagelsesdato. I forbindelse med kjøpekontrakten gis det vanligvis også instruks om oppgjøret for kjøpet. Kontrollér at summene og opplysningene i kjøpekontrakten stemmer. Skjøte Ved kjøp av fast eiendom, skal det tinglyses et dokument som viser at eiendommen skifter eier. Dokumentet kalles skjøte og for å tinglyse det må man betale dokumentavgift til staten. Dokumentavgiften tilsvarer 2,5 % av kjøpesummen.

8 Skal du selge din bolig? Skal du selge din bolig må du sikre deg at du får riktig pris for boligen. Selv om du personlig har undersøkt i det boligmarkedet du befinner deg, vil en eiendomsmegler ofte ha en bedre innsikt i markedet. Opplysningsplikt Du har alt å tjene på å opplyse om de feil og mangler du kjenner til ved boligen. Dette gjelder selv om kjøperen også har undersøkelsesplikt. På denne måten vet kjøperen hva han/hun kjøper, og unødige diskusjoner i ettertid, eller i verste fall en rettstvist, kan unngås. Skjulte feil og mangler Om en kjøper skulle oppdage en feil eller mangel etter overtagelse, må han/hun spørre seg om selger burde ha kjent til dette, eller om det dreier seg om normal slitasje. Dersom kjøper mener selger burde ha visst om dette, kan det ende opp i en rettslig tvist. Det kan være lurt, som selger av bolig, å tegne en eierskifte- /ansvarsforsikring. På denne måten stiller du sterkere ved en eventuell erstatningstvist, som beskrevet ovenfor. Spør din eiendomsmegler om hvilke type av forsikringsalternativ de kan tilby deg. Det finnes flere varianter å velge i. Salgstips Et rent, og velholdt hjem vil alltid lokke frem høyere priser. Husk derfor at på selve visningsdagen er det ryddig og rent. Det er derimot ikke sikkert at større kostnadskrevende renoveringsprosjekt bør gjøres, da de nye eierne kanskje har forskjellig smak fra din. Bruk i stedet penger på å rette opp små skavanker som ikke koster all verden. Skatteregler ved salg av bolig Dersom man har eiet en eiendom i minst et år og brukt den som sin faste bolig er eventuell gevinst ved salg skattefri, men på den annen side kan man ikke trekke fra et eventuelt tap. Dersom man har eiet eiendommen i kortere tid har man i utgangspunktet skatteplikt/fradragsrett. Reglene rundt dette er detaljerte og noe komplekse så for å være sikker på hvordan skattereglene slår ut i det enkelte tilfelle bør man sjekke det ut på forhånd.