Saksnr Utval Type Dato 136/15 Plan- og kommunalteknisk utval PS /16 Plan- og kommunalteknisk utval PS

Transkript

1 SAKSPAPIR Saksnr Utval Type Dato 136/15 Plan- og kommunalteknisk utval PS /16 Plan- og kommunalteknisk utval PS Saksbehandlar ArkivsakID Viviann Kjøpstad 14/330 Tredje gongs handsaming - Plansak Detaljregulering Stuttåsen - Hauge Vedlegg: Stuttåsen, justering plankart (113302) Føresegner Planskildring_ P11057_Borge_VA_Rammeplan P11057_VA_Rammeplankart_ (47646) (50370) Borge illustrasjonsplan (50367) Stuttåsen vegetasjonskart Landskapsanalyse Borge Naturmangfaldsvurdering Borge Uttale til kunngjering av vedtak om 2. gangs høyring og offentleg ettersyn - Plansak Detaljsregulering Stuttåsen - Hauge Uttale - 2 gangs offentleg ettersyn av detaljregulering for Stuttåsen Uttale til forslag til detaljregulering for Stuttåsen - Hauge - PlanID Osterøy kommune sendt fra Statens vegvesen Fråsegn til 2.gangs høyring av reguleringsplan, Stuttåsen - Osterøy kommune Detaljregulering Stuttåsen - Merknad til 2. gangs behandling Merknad til 2. gangs høring og offentlig ettersyn av plansak Detaljregulering Stuttåsen Plan- og kommunalteknisk utval vedtek i medhald av plan- og bygningslova detaljregulering Stuttåsen Gnr 9 brn 1 m.fl planid Tilhøyrande og juridisk bindande dokument for detaljregulering Stuttåsen er føresegn (dagsett ) og plankart (dagsett ), planskildring og VA-rammeplan med tilhøyrande VA-plankart (dagsett ). Plan- og kommunalteknisk utval - 136/15 PL - behandling: Epost av frå adv.fa. Harris DA på vegner av Frida S. Borge vart delt ut i møtet Det vart halde pause i drøftingane frå kl kl med gruppemøte for FRP og AP

2 Siren Tyssebotn, FRP, gjorde på vegner av FRP og AP slikt framlegg: "Planforslaget vert sendt attende til administrasjonen for vidare utgreiing, samt for felles synfaring. I sitt vidare arbeid må administrasjonen sikre lik handsaming av grunneigarane i planområdet. Det skal ikkje leggjast strengare avgrensingar i planføresegnene enn det som er planfagleg nødvendig." Framlegget vart ikkje røysta over. Torunn Åsheim, AP, gjorde på vegner av AP og FRP slikt framlegg: "Saka vert utsett til neste møte med synfaring." AVRØYSTING - utsetjing Vedteke med 4 røyster (2AP/2FRP) mot 2 røyster (2H) PL - vedtak: "Saka vert utsett til neste møte med synfaring." Plan- og kommunalteknisk utval - 005/16 PL - behandling: Før møtet vart det halde for synfaring for utvalet. Skriv av med vedlegg frå adv.fa. Harris vart ettersend til utvalsmedlemmene. Annbjørg Bysheim Herland, KRF, bad om ei vurdering av sin gildskap grunna at ho tidlegare har vore i rettssak med ein av grunneigarane. Ho var ikkje til stades ved utvalet si handsaming av gildskapsspørsmålet - 6 medlemmer til stades. Annbjørg B. Herland, vart samrøystes kjend ugild i medhald av fvl. 6, 2. ledd.. Likeså er han ugild når andre særegne forhold foreligger som er egnet til å svekke tilliten til hans upartiskhet, blant annet skal legges vekt på om avgjørelsen i saken kan innebære særlig fordel, tap eller ulempe for ham selv eller noen som han har personlig tilknytning til.... Kari Laurhammer Mjøs, KRF, møtte som vara - 7 medlemmer/varamedlemmer til stades Det vart halde pause i drøftingane frå kl kl med gruppemøte for FRP og AP Ragnar J. Tyssebotn, FRP, gjorde slikt framlegg: "Klyngetun må plasserast likt på begge eigedomane slik at det vert 18 bueiningar hjå kvar." AVRØYSTING

3 Rådmannen sitt framlegg - 5 røyster (1H,2AP,1KRF,1SP) R. J. Tyssebotn sitt framleg - 2 røyster (2FRP) PL - vedtak: "Plan- og kommunalteknisk utval vedtek i medhald av plan- og bygningslova detaljregulering Stuttåsen Gnr 9 brn 1 m.fl planid Tilhøyrande og juridisk bindande dokument for detaljregulering Stuttåsen er føresegn (dagsett ) og plankart (dagsett ), planskildring og VA-rammeplan med tilhøyrande VA-plankart (dagsett )." Saksopplysningar: SAMANDRAG Framlegg til detaljregulering for Stuttåsen, plannummer er revidert og vert no lagt fram til 3.gongs handsaming. I forkant av planprosessesen vart det utarbeida ei landskapsanalyse for området i tråd med føresegn i Kommuneplanen sin arealdel. Landskapsanalysen vart handsama i møte PS sak 11/15. Jf KPA og landskapsanalysen er føremålet med planen å legge til rette for eine-og tomannsbustader i klyngetun, med tilhøyrande veg og grøntareal. Forslagsstillar er Borgeåsen Eiendom AS og plankonsulent er Opus AS. Arealet er på 120 dekar og omfattar gardsnr 1, bruknr 1 og 2 og gnr 10, bnr 1. Gnr 10, bnr 1 er føreslått regulert til LNF, landbruksføremål i tråd med merknad frå grunneigar. Området var avsett til LNF spreidd bustad i siste kommueplan med krav om landskapsanalyse og detaljregulering. Ved 1.gangs høyring vart det varsla motsegn frå Statens Vegvesen. Planen vart lagt ut på 2.gangs høyring Det kom inn 6 merknader til planen. Det føreligg ikkje lenger varsel om motsegn frå Statens vegvesen. SAKSOPPLYSNINGAR Detaljregulering legg til rette for utbygging av inntil 18 bygningskroppar med inntil 36 bueiningar. Det er 5 delfelt. Det kan byggjast eine- eller tomannsbustader i klyngetun. Planforslaget er regulert til føremål: 1. Bygningar og anlegg: Frittliggjande småhus, andre kommunaltekniske anlegg og anna uteopphaldsareal. 2. Samferdsle og teknisk infrastruktur: Køyreveg, fortau, anna veggrunn-tekniske anlegg, anna

4 veggrunn-grøntareal, kollektivanlegg og parkeringsplassar. 3. Landbruks-, natur og friluftsførmål: Landbruksføremål og friluftsføremål. 4. Omsynssone: Frisiktsone, faresone høgspenningsanlegg og bevaring naturmiljø. Planforslaget omfattar: 1. Plankart 2. Føresegner 3. Planskildring 4. VA-rammeplan 5. VA rammeplankart 6. Illustrasjonsplan 7. Vegetasjonskart 8. Landskapsanalyse 9. Naturmangfaldsvurdering Plankartet og føresegnene er juridisk bindande for framtidig arealbruk jf plan og bygningslova (pbl) Framlegget til detaljregulering vart lagt ut til 2.gangs høyring og offentleg ettersyn Det kom inn 6 merknader. Oppsummering av merknadane følgjer under: Nr Dagsett Offentleg instans Merknad BiR Kommenterer at det er stilt krav i føresegner til renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP). Handtering av avfall skal vere del av eventuell avtale om utbygging Fylkesmannen i Hordaland Statens Vegvesen Har ingen merknader til framlegget. Sjå vurdering i teksten under. ( SVV) Hordaland fylkeskommune ( HFK) Sjå vurdering i teksten under. Andre Advokatfirmaet Harris på vegne av eigar gnr 9, bnr 2 Frida Borge Sjå vurdering i teksten under Jørn Vad Sjå vurdering i teksten under. 1. Statens vegvesen SVV vurderer at planforslaget som er tilsendt i stor grad tilfredsstiller deira interesser. Gjennom konstruktiv dialog med kommunen har vi vorte samde om kva tiltak som er naudsynte av omsyn til mjuke trafikantar og til trafikktryggleiken på staden. Desse omsyna er no tilstrekkeleg ivaretekne gjennom plankart og føresegn. Tilknyting til fylkesveg: Ideelt sett

5 hadde det vore best om ein i slike krevjande terreng hadde utarbeida tekniske vegteikningar. Kravet til svingradius i avkøyrsla må markerast i kartet. Denne skal vere 9 meter i begge sider. Haldeplass og fortau: Løysingane er tilfredsstillande med tanke på planen sin storleik og lokalisering. Det er positivt at det vert lagt inn fortau i plankartet og at det er sett rekkefølgjekrav til opparbeiding av fortauet nord for fylkesveg. SVV rår til at fortauet sør for fylkesvegen også vert opparbeida når ein likevel opparbeider fortauet i nord. Rådmannen sin kommentar: Plankartet er endra i samsvar med tilbakemelding frå SVV. Merknaden er elles teken til vitande. 2. Hordaland fylkeskommune HFK hadde ved 1.gangs høyring innspel til planforslaget når det gjaldt utnyttingsgrad, ivaretaking av vegetasjon, vilt, innlandsfisk og elvemusling. Det er positivt at det er gjort presiseringar for ivaretaking av vegetasjon i det nye planforslaget. Når det gjeld utnyttingsgrad, vilt, innlandsfisk og elvemusling viser vi til fråsegn ved første gangs høyring. Skyss/samferdsleavd har sett på dei nye løysingane som er knytt til trafikktryggleik og kollektivhaldeplass og finn dei nye løysingane akseptable. Rådmannen sin kommentar: Teken til vitande. 3. Advokatfirmaet Harris på vegne av eigar gnr 9, bnr 2 Frida Borge 4. Fastheld merknader som kom til 1.gangs høyring. Meiner at kommunen si handsaming av forslaget er i strid med lova sine føresetnader og med alminnnelig forvaltningsrettslege prinsipp. 5. Bustadfelt BFS4 og BFS5 bør utvidast i nordleg retning, det bør tillatast fleire bueiningar og det bør tillatast andre typar større bygningskroppar td firemannsbustad. Det er ingenting i overordna plan som tilseier at det er naudsynt med ei bestemt utbyggingsrekkefølgje. 6. Nødvendigheitskriterie. Det er ikkje eit planfagleg behov for å avgrense tillaten utbygging på bnr.2 i større grad enn på bnr Usakleg forskjellsbehandling. Det er ikkje planfaglege omsyn som taler imot ei større utnyttelse av bnr.2. At det i planframlegget er opna for ei større utnytting av bnr 1 enn bnr.2 bryt med likhetsprinsippet. Borge si deltaking i prosjektet er ikkje eit sakleg omsyn i lova si forstand og planframlegget kan ikkje diskriminere når det er grunnlag for lik utnytting. 8. På bakgrunn av dette må forslagsstillar innarbeide desse merknadane i planen. Rådmannen sin kommentar: 1. Rådmannen vurderer at det er teke planfaglege vurderingar i samarbeid med forslagsstillar og forslagsstillar sin plankonsulent. Det er krav at reguleringsplaner som vert utarbeidd av private skal utarbeidast av fagkyndige. Rådmannen vurderer at dette kravet er oppfylt i denne planen. Private detaljplanar må følgje overordna rammer i kommuneplanen men det er rom for skjønn og forslagsstillar sine ønskjer. Rådmannen skal sikre at ålmenne interesser vert ivaretekne og dette gjeld også grunneigarar innanfor planområdet. Rådmannen vurderer at ålmenne interesser er tilstrekkeleg sikra. Rådmannen vurderer at det ikkje er teke utanforliggande omsyn og at grunneigar sine interesser er tilstrekkeleg sikra i planen. Rådmannen kan difor ikkje sjå at handsaminga bryt med lova sine føresetnader og med alminnelige forvaltningsrettslege prinsipp. 2. og 3: Detaljplanen byggjer på eit konsept med klyngetun som er skildra i planskildringa. Planen legg til rette for klyngetun med inngangsparti mot tunet og fellesområde i tun som legg til rette for ei sosial buform med forankring i nasjonal og lokal byggeskikk. Detaljregulering og utbygging av området med organisering i klynger ligg som føresetnad i kommuneplanen sin arealdel. Felt BFS4 og BFS5 følgjer i tilstrekkeleg grad tilråding som er gitt i landskapsanalysen og er tilstrekkeleg store til at tilpassingar kan bli gjort i høve til plasseringar av bustader, leik, infrastruktur m.m. Det er 5 felt på Stuttåsen. BFS1 har inntil 5 bygningskroppar, BFS2, BFS3 og BFS5 har inntil 3 bygningskroppar og

6 BFS4 har inntil 4 bygningskroppar. Rådmannen vurderer at kommuneplanen sin arealdel om bygging i klynger 3-5 hus, totalt hus er ivareteke. Rådmannen vurderer bruk av ordet hus i denne samanheng som frittliggjande bebyggelse. Rådmannen vurderer difor at annan type bebyggelse vil vere i strid med overordna plan. For å sikre at utbygging vil skje i klynger er det naudsynt at området vert utbygd felt for felt. Dette er sikra i føresegn Rådmannen vurderer det som ønskjeleg at ei utbygging skal skje først der det vert landskapsinngrep knytt til infrastruktur. Desse felta er også mest detaljert i planframlegget.rådmannen vurderer difor at dette er planfagleg og sakleg grunngjeving for krav om utbygging felt for felt. 4. Rådmannen vurderer at under punkt 2 og 3 er gjort greie for vurderingar i høve til dei ulike felta. Når det gjeld utnyttingsgrad har felt BFS1,BFS2, BFS4 og BFS5 BYA på 40 %. Felt BFS3 BYA på 50%. Rådmannen legg til grunn at 4 av 5 felt har lik utnyttingsgrad. Rådmannen vurderer at dei ulike felta i planen har tilstrekkeleg høg utnyttingsgrad til å kunne byggje til saman 18 bygningar med maksimum 36 bueiningar. Utnyttingsgraden er knytt til felt og ikkje vurdert i høve til eigedomsgrenser. Det er 3 grunneigarar i planområdet der to ønskjer bustader på sin eigedom og ein grunneigar ønskjer sin eigedom til LNF. Alle ønskjer er ivareteke. Rådmannen kan difor ikkje sjå at likskapsprinsippet er brote. Som vist i drøftingane over har forslagsstillar og plankonsulent høve til å påverke utforminga av detaljplanen ved å legge planframlegget fram til kommunen for handsaming. Rådmannen skal gjennom si handsaming sikre at ålmenne interesser vert ivaretekne. Rådmannen vurderer at dette er gjort i tilstrekkeleg grad og finn ikkje grunnlag for å hevde at nokon er diskriminert slik som planframlegget er utforma. 5. På bakgrunn av punkt 1-4 vurderer rådmannen at det ikkje er naudsynt å endre planframlegget slik det i dag ligg føre. 4. Jørn Vad Kommenterer at kjensla av å bli høyrt i planprosessen for å kunne delta og å bidra til best moglege løysingar er tilnærma lik null for naboar og bebuarar på Borge. Meiner at gjennom dialog kunne ein fått til planløysingar som i mindre grad ville påverka naturmangfaldet, dyrelivet og eksisterande friluftsmoglegheiter for naboar enn det som er tilfellet med eksisterande plan. Meiner at konsekvensanalyse i overordna plan er mangelfull og ikkje fulgt opp med førebyggande tiltak. Vil ha svar på kva planen Stuttåsen sine verknader for miljø og samfunn eigentleg vil bli. Viser til at hjorten vil måtte velje andre ferdselsårer i framtida med fare for trafikktryggleiken for menneske og dyr. Korleis vil kommunen gå fram for å hindre uønska hendingar på dette feltet i framtida? Når det gjeld naturverdiar, biologisk mangfald og friluftsliv er det spørsmål om kva som er gjort frå Osterøy kommune si side for å kartlegge det biologiske mangfaldet og viltførekomstar i området, kva resultat har ein kome fram til og kva førebyggjande tiltak vil bli iverksett for å kunne finne dei løysingane som i minst mogleg grad vil påverke omgjevnadane ved etablering av Stuttåsen bustadområde? Kva er gjort frå Osterøy kommune si side for å kartlegge bruken av området til jakt og fiske og kva konsekvensar bygging av bustader i Stuttåsen vil få på desse områda? Spør om kva betyding konsekvensanalysa ( i kommuneplanen sin arealdel ) har hatt for utviklinga av arealplanen for Stuttåsen og på kva måte ein tenkjer å førebyggje dei negative konsekvensane for skildra i den grad dette er mogleg på dette tidspunktet? På kva måte er det i tilfellet Stuttåsen teke omsyn til naturmangfaldet og fritidsmoglegheiter og kva ser ein føre seg av tiltak framover for å ivareta desse verdiane? Meiner at den generelle vurderinga av negativ påverknad på det biologiske mangfold, dyrelivet spesielt og området sin verdi som friluftsområde er bygd på altfor tynt faktagrunnlag. Rådmannen sin kommentar: Planprosessen som gjeld detaljregulering Stuttåsen har følgt vanleg prosess for medverknad og offentlege høyringar i samsvar med plan- og bygningslova. Rådmannen tek det til vitande at det har vore ønskje om meir dialog mellom forslagstillar og naboar. Rådmannen vurderer likevel at dei innspela som er kome fram i planprosessen er vurdert. Planskildringa har drøfta moglege og sannsynlege konsekvensar i høve til vassdrag, vegetasjon, vilt og fugleartar. I Naturmangfaldsvurderinga som ligg ved er det vurdert at kunnskapsgrunnlaget er tilfredsstillande i forhold til denne planen. Påkøyrslar frå vilt er vurdert i risiko og sårbaranalysen. Det er vurdert at

7 tilkomstvegen har låg fart og konsekvensane ved ei hending som moderat/liten. Dersom det vert auke i påkøyrslar på FV 567 vil ein kunne vurdere avbøtande tiltak i samråd med vegeigar. Osterøy kommune har ikkje kartlagt biologisk mangfald eller friluftsliv i samband med denne detaljplanen. Osterøy kommune er i gang med kartlegging og verdsetting av friluftslivområder på Osterøy som gjeld heile kommunen. Detaljplanar føreset at heile planområdet blir sett på i ein heilskap. I denne planen er det 120 dekar der ca 13 dekar er sett av til bustadføremål. Dette sikrar at området fortsatt skal ha store grøntområde. Planen legg til rette for klyngetun med eit fellestun og der inngangsparti er mot tunet. Ei etappevis utbygging sikrar klyngetun og at ikkje meir areal enn naudsynt vert teke til bustadføremål med tilhøyrande infrastruktur. I høve til landskapstilpassing var det stilt krav til landskapsanalyse som er gjennomført. Avbøtande tiltak er mellom anna krav om god terrengtilpassing, jordlege fargar på bustadane og matt taktekking. I tillegg er det sett av eit stort område til naturleikeplass. Det er i føresegn sett krav om at eksisterande vegetasjon skal haldast i hevd. Rådmannen vurderer på bakgrunn av dette at detaljplanen byggjer på tilstrekkeleg kunnskapsgrunnlag og at dei løysingane som er presentert har teke omsyn til naturmangfald i planområdet. RÅDMANNEN SI VURDERING: Innkomne merknader er vurdert og har ført til endring i plankart i samsvar med tilbakemelding frå Statens vegvesen. Det er gjort presiseringar i føresegn for å klargjere tilhøvet mellom Statens vegvesen og tiltakshaver når det gjeld FV 367 og avkøyrsle til feltet. Elles er planen slik den låg føre til 2.gangs høyring. Rådmannen viser til saksopplysningar og merknader med rådmannen sine kommentarar og rår til at reguleringsplanen vert vedteken slik den no ligg føre.