Verditakst. Småbruk med verksted Selteveien HØNEFOSS. Gnr. Bnr HOLE KOMMUNE

Transkript

1 Verditakst Småbruk med verksted Selteveien HØNEFOSS Gnr. Bnr HOLE KOMMUNE Utført av: Ingeniør Tor Gunnar Sand Takstmann MNTF Oppdrag Befaringsdato:

2 Verditakst Takstmann AS Småbruk med verksted Selteveien HØNEFOSS Gnr. Bnr HOLE KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Andre forutsetninger/opplysninger Opplysninger om eiendommen er gitt av eier, og er ikke sjekket med kommunen eller grunnboka. Alle arealene er målt innvendig og beregnet utvendig på bygget Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til de gjeldende instruks og retningslinjer. Takstmannen har ikke undersøkt/vurdert regulering, byggetillatelse eller andre forhold ift bygningsetaten, forøvrig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befaringsdagen. Mandat Oppdraget er gitt av Tore Adelsten Klever i forbindelse med salg av eiendommen Oppdragsgiver ønsker en takst over eiendommen slik den fremstår i dag. Verdien skal baseres på en normal markedspris for eiendommen solgt i dagens eiendomsmarked. Normal markedspris er den pris flere sansynlige invenstorer kan være villige til å betale for eiendommen. Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Eiendommen ligger vest for Steinsletta i landbruksområde. Dårlige profileringsmuligheter. Verkstedbygget har en høy teknisk standard. Bygget har vært brukt som bilverksted og kontorer. De store verkstedene er enkle å gjøre om til annen bruk. Kontorene har høy standard. Det er lager- og parkeringsplass rundt bygget. Det er et stort sprik mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Dette forklares med at 3. etasjen har et stort uutnyttet areal, som er enkelt å innrede og bruke ved opparbeidelse av låvebru til 2. etasje. I tillegg har bygget en høy teknisk Takstmann AS Org.nr av 13

3 Eiendom: Gnr. 189 Bnr. 27 m.fl. KOMMUNE HOLE standard som ikke fremkommer i markedsleiene. Boligen er også inkl. i markedsverdien. Med event. ny E16 og ny jernbane vil dette området bli betydelig mer attraktivt. Boligen er med i markedsverdi, men ikke med i leieberegninger, da den ikke har soverom og er under ombygging/innredning. Annet: Eiendommen 189/70 eies av Tore Adelsten Sudigard Gvåla og Elisabeth Klever. Det er en annan person (født 1900) som har hjemmel til eiendommen. Hjemmelsforholdet vil bli ordnet før salg. Markedsverdi Konklusjon markedsverdi: Kr Hønefoss, Ingeniør Tor Gunnar Sand Takstmann MNTF Takstmann AS Org.nr av 13

4 Eiendom: Gnr. 189 Bnr. 27 m.fl. KOMMUNE HOLE Takstmann AS Rekvirent Rekvirert av: Elisabeth Klever Besiktigelse, tilstede Dato: Elisabeth Klever Eier - Ingeniør Tor Gunnar Sand Takstmann Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart Dato Tidligere takst Dato Andre dok./kilder: Eier Eiendomsdata.no Dato Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 189 Bnr. 27 Gnr. 189 Bnr. 70 Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Tore Adelsten Sudigard Gvåla 1/2-part Elisabeth Klever 1/2-part Eiet tomt. Areal ,7 m² Opplyst i Eiendomsdata.no. Gjelder begge bruksnr. Konsesjonsfritt Privat vei Kommunalt vann Kommunalt avløp Ikke regulert område Kommuneplan for Hole. LNF-område uten bestemmelser om spredt bebyggelse Forsikringsforhold Kommentar: Lignings/skattetakst Ligningstakst: Skattetakst: Andre opplysninger Tomtens anvendelse: Grunnforhold og fundamentering: Forsikringspapirer er ikke fremvist, forsikringspremie er stipulert. Forsikringsforhold er ikke sjekket. Ligningsverdi ikke opplyst Eiendomsskatt ikke opplyst Det er ikke sjekket med kommunen om videre utnyttelse av eiendommen. Det er planert ut en del parkering på dyrket mark. Kommunen krever at dette området tilbakestilles til landbruksområde. Kommunen krever også at dyrket mark må tas i bruk som dyrket mark. Tomten er flat. Det er foretatt betydelige masseutskiftinger der bygget står. Samtidig er det foretatt en del planering av eiendommen som må tilbakestilles Takstmann AS Org.nr av 13

5 Eiendom: Gnr. 189 Bnr. 27 m.fl. KOMMUNE HOLE Takstmann AS Parkering: Miljø/forurensning: til dyrket mark. Parkeringsmuligheter på egen eiendom. Det er ikke foretatt grunnundersøkelser med hensyn på forurensning i grunnen. Det forutsettes i taksten at det ikke er noen slik forurensning. Avløp fra sluk i verksted har gått til grunn. Bygninger på eiendommen Verksted Byggeår: Bolig Byggeår: Opplyst av eier Opplyst av eier Arealer og anvendelse Verksted - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje verksteder med porter (romhøyde ca 4,5 meter), diverse lager, sanitærrom, kantine/spiserom med dør ut Kantine/spiserom og sanitærrom utgjør ca 30 kvm BTA Verksted og lagerrom utgjør ca 391 kvm BTA 2. etasje Gang med trapp ned, lager (fremtidig hovedinngang) med dør ut, kontorer, møterom, bad Innreda rom (kontorer, møterom, bad og gang) utgjør ca 58 kvm BTA Lager med dør ut utgjør ca 27 kvm BTA 3. etasje Uinnredet etasje Sum bygning Kun adkomst via stige. Gulvareal som 1. etasje, men noe skråtak og bærende konstruksjoner. Bolig - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje Gang, stue, kjøkken, bad/wc/vaskerom, trapperom med trapp loft. Romhøyde i 1. etasje er ca 2,1 meter, varierer noe. Takstmann AS Org.nr av 13

6 Eiendom: Gnr. 189 Bnr. 27 m.fl. KOMMUNE HOLE Takstmann AS Loft Kaldt uinnredet loft Sum bygning Gjenstående arbeider/vedlikehold Gjenstående arbeider: Loft er det trapp ned og skråtak. Arealene er målt i hht. NS 3940 Det som gjenstår på bygget er låvebru opp til hovedinngang i 2. etasje, og innredning av 3. etasje. KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Verksted Lokalisering Verksted Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Bygget har en høy teknisk standard. Er generelt bra vedlikeholdt med lite slitasje. Gjenstående arbeider er låvebru opp til 2. etasje og innredning av 3. etasje. 210 Grunn og fundamenter, generelt Tomten er flat. Grunnen er løsmasser. Fundamentert på støpte såler med støpt plate på mark. I følge eier er det markisolert ca 3 meter ut fra støpte såler, ikke sjekket. 220 Primære bygningsdeler, generelt Hele bygget er i stålkonstruksjon med c/c ca 5 meter. 225 Yttervegger Yttervegger er kledd med ca 22 cm sandwich-elementer. Profilerte stålplater utvendig. 227 Takkonstruksjoner Takkonstruksjon er samme stålkonstruksjon som vegger med c/c ca 5 meter. Over stålkonstruksjon er det sandwich-elemter med profilerte stålplater utvendig. Snøfangere. Stål takrenner. Deler av yttertak er kun besiktiget fra bakken. Takstmann AS Org.nr av 13

7 Eiendom: Gnr. 189 Bnr. 27 m.fl. KOMMUNE HOLE 233 Vinduer Vinduer er plastbelagte karmer og rammer med 2-lags glass. 235 Ytterdører og porter Stål ytterdører. Fra 2. etasje er det stor toflyet malt tredør til fremtidig låvebru. 2 stk leddporter med høyde ca 4 meter og bredde ca 4 meter. Dør fra 2. etasje går ut i løse lufta. Må sperres, ikke åpnes. 240 Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Innvendig på yttervegger er det stålplater. En del lettvegger med malte MDF-plater. Teknisk rom, garderobe, oljerom og bad er det fliser. 245 Himlinger inklusive taklister En del himlinger er profilerte stålplater som er etasjeskiller. Mellom 1. etasje og 2. etasje er det trebjelkelag. Himlinger er profilerte stålplater og malt MDF-panel. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister 1. etasje er det stålglatta og slipte betonggulv. 2. etasje parkett, fliser på bad og sponplater på lager. 3. etasje sponplater. 261 Trapper og ramper Mellom 1. etasje og 2. etasje ståltrapp med rekkverk kun en side. Til 3. etasje stige. 270 Fast inventar, generelt På kantine og møterom er det kjøkkeninnredninger med høyglans fronter og integrert sanitærutstyr. 300 VVS-installasjoner, generelt Kommunalt vann og avløp med vannmåler i bolighuset. Begge kjøkkeninnredninger er det kummer, kraner og opplegg for oppvaskmaskin. Teknisk rom er det 300 liters varmtvannsbereder. Garderobe med dusj, klosett, servant med underskap, opplegg for vaskemaskin og sluk. Bad 2. etasje dusj, servant med underskap, klosett og sluk. I verksted er det sluk. Felles vann og avløp med bolighuset, forgrening utenfor bolighuset, vannmåler sitter i krypkjeller bolighuset. Garderobe og bad har ikke ventilasjon. Avløp fra sluk i verksted går ut i grunn utenfor bygget, det må instaleres oljeutskillere. Takstmann AS Org.nr av 13

8 Eiendom: Gnr. 189 Bnr. 27 m.fl. KOMMUNE HOLE Takstmann AS 320 Varme, generelt Bygget har vannbåren gulvvarme som oppvarmes med renset spillolje eller el.oppvarmet vann fra dobbelmantlet varmtvannsbereder. Avansert og påkostet oppvarmingsanlegg. 330 Brannslokking, generelt Håndholdt brannslukkingsutstyr. 360 Luftbehandling, generelt Ikke noe ventilasjonsanlegg. 400 Elkraft, generelt Skjult / åpent elektrisk opplegg. I følge eier er det god kapasitet for dagens verkstedbruk. El.anlegg er ikke vurdert da dette er utenfor takstmannens fagområde. 442 Belysningsutstyr Noe takbelysning. På tre områder i verksted er det nedstøpte LED-lamper i betonggulv. 621 Heiser Ikke heiser. Bygget har ikke universell utforming. Kan få universell utforming i 1. etasje og 2. etasje ved bygging av låvebru. 710 Bearbeidet terreng, generelt Utvendig rundt bygget er det stor oppgruset gårdsplass med mye parkering. En del av gårdsplass må graves opp, da den er anlagt på dyrket mark. 729 Andre konstruksjoner I 1. etasje er det opplegg for trykkluft. Bolig Lokalisering Bolig Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Boligen har i dag ikke soverom, må event. bruke stua som soverom. Boligen er en del pusset opp 2009, ikke vedlikeholdt etter det, en del slitasje og elde. Loft er det startet oppussing, ikke ferdigstillet. Bygget må inspiseres nøye før kjøp. 210 Grunn og fundamenter Tomten er flat. Grunnen er løsmasser. Fundamentert på støpte såler. Takstmann AS Org.nr av 13

9 Eiendom: Gnr. 189 Bnr. 27 m.fl. KOMMUNE HOLE Event. krypkjeller er ikke besiktiget. 230 Yttervegger Yttervegger er bindingsverk med utvendig stående profilert panel. Panel fra ca Vinduer og dører i yttervegg Plastbelagte vinduer med 2-lags glass Lakkert ytterdør. Vinduer og dører fra ca Innervegger Bad/vaskerom fliser. Loft kun delvis kledd. Resten er malt og malte MDF-plater. En del er pusset opp ca Dekker Mot krypkjeller er det trebjelkelag. Bjelkelag er ikke besiktiget i krypkjeller. I gang er det betydelig svikt i gulvet, må sjekkes. 254 Gulv og overflate 1. etasje er det fliser. Loft er det sponplater. Bad/vaskerom er det sprekte fliser og betydelig fuktindikasjoner i dusjsone. Gang har fliser løsnet og knust. Stue er det skåret ut i fliser for beina til ovn. Antar at flisegulvene er fra ca Himling og overflate 1. etasje malt og malt panel. Loft delvis himlet. 260 Yttertak Saltak med sperrer (c/c ca 1,05 meter), bordtak og tekket med profilerte stålplater. Stål takrenner uten nedløp. Enkel takkonstruksjon. Opprinnelig hanebjelke er fjernet og løftet en del. Deler av yttertak er besiktiget fra bakken. Takstmann AS Org.nr av 13

10 Eiendom: Gnr. 189 Bnr. 27 m.fl. KOMMUNE HOLE 271 Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning med lakkerte fronter. Integrert platetopp og steikeovn. Ventilator blåser ut. Innredning med utstyr fra ca Trapper Mellom etasjene er det malt plassbygget repotrapp uten rekkverk. 285 Verandaer og terrasser Ved inngang er det en overbygget liten terrasse med tregulv og rekkverk. 300 VVS Kommunalt vann og avløp med vannmåler. Ved befaringen var vannet avstengt. Vannmåler sitter i krypkjeller. Der er det også vannmåler for verksted. Kapasitet og standard på vann og avløp er ikke sjekket. 315 Sanitærutstyr Kjøkken med kummer, kraner og opplegg for oppvaskmaskin. Bad/vaskerom er det servant med underskap, dusj med dusjdører (ei mangler), klosett, opplegg for vaskemaskin og sluk. Motorvifte i vegg. I trapperom til loft er det 200 liters varmtvannsbereder fra Antar at utstyr untatt varmtvannsbereder er fra ca Elkraft Åpent elektrisk opplegg. Trappa er det sikringsskap med smeltesikringer og 20 A hovedsikring. El.anlegg er ikke vurdert da dette er utenfor takstmannens fagområde. I gang er det åpen amatørmessig utført kobling. Loft løse ledninger. El.anlegg MÅ sjekkes. 450 Elvarme Antar varmekabler på bad. Muligheter for litt el.oppvarming. El.oppvarming er ikke sjekket. 660 Piper, ildsteder og fyranlegg Ettløps teglsteinspipe. Stua er det peisovn. Peisovn er av nyere dato. Pipe og ildsted kontrolleres av feier. Trekkforhold er ikke sjekket. Takstmann AS Org.nr av 13

11 Eiendom: Gnr. 189 Bnr. 27 m.fl. KOMMUNE HOLE KONTRAKTER/AREALER Oversikt over leiekontrakter Bygning/areal Etg. m² Leie pr år Kr/m² Opphør mnd/år Reg. % Verksted - Kontorer Ikke utleid / Lager Ikke utleid / Verksted og kontorer. Ikke utleid / Sum: 927 Bolig - Bolig Leieboer / Sum: Total: Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk Kr/m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % Verksted - Kontorer Ikke utleid / Lager Ikke utleid / Verksted og kontorer. Ikke utleid / Sum: Bolig - Bolig Leieboer /0 100 Sum: Total: Kommentar kontrakt/arealer Kommentar leiekontrakter: Kommentar arealavvik: Verkstedbygget er i dag uten leieforhold. Det er brukt generelle markedsleier for tilsvarende bygg i området. Boligen er ikke utleid. Arealene er målt innvendig med lasermåler. Avik kan forekomme. Takstmann AS Org.nr av 13

12 Eiendom: Gnr. 189 Bnr. 27 m.fl. KOMMUNE HOLE TOMTEVERDI Tomteareal: Tomteareal: m² Tomteverdi: Tomteverdi: Kr VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Teknisk verdi Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Verksted Kr Bolig Kr Sum normale byggekostnader: Kr Grunnlag: Sum normale byggekostnader: Kr Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: Kr Teknisk verdi uten tomt: Kr Tillegg for normal tomteverdi: Kr Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet: Kr VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: 1,60 % - Inflasjon: -2,30 % Forutsetninger nettokapitalisering Realrente: kalkulert -0,68 %, avrundet: -0,70 % Risiko 2,50 % Beliggenhet 3,50 % Bruksvennlighet 1,50 % Standard 1,00 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 7,80 % Det er brukt ei kapitaliseringsrente på ca 7,8%. Denne gjenspeiler byggets høye standard og fleksibilitete, samtidig som eiendommen ligger litt tilbaketrekt i landbruksområde med dårlige profileringsmuligheter. Takstmann AS Org.nr av 13

13 Eiendom: Gnr. 189 Bnr. 27 m.fl. KOMMUNE HOLE Takstmann AS Brutto leieinntekter Arealtype Leiekontrakter Markedsleie/ledige lokaler Eiendommens arealtyper m² Kr/m² Leie pr år m² faktisk Kr/m² ansatt Leie pr år beregnet Bolig Kontorer Lager Verksted og kontorer Sum: Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Kr Fradrag: Forsikringspremie: Driftskostnader: Avsetninger til løpende vedlikehold pr år: Sum normale eierkostnader: Tap ved ledighet, 5 % av markedsleie: Sum: Inntektsoverskudd: Eiendommens inntektsoverskudd: Kr Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd Kr kapitalisert med 7,8 % gir (avrundet) Kr KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for verdifastsettelsen: Tomteverdi: Kr Normale byggekostnader: Kr Teknisk verdi: Kr Kapitalisert verdi: Kr Yield: % 6,3 Markedsverdi: På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: Kr Takstmann AS Org.nr av 13