Saksbehandler: tjenesteleder areal og samfunn Gunn Elin Rudi DETALJREGULERING FOR NORDSTRAND SKIDESTINASJON OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 13/1446 Lnr.: 4793/16 Ark.: PLAN 13/1446 Saksbehandler: tjenesteleder areal og samfunn Gunn Elin Rudi DETALJREGULERING FOR NORDSTRAND SKIDESTINASJON OFFENTLIG ETTERSYN Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Forslag til detaljreguleringsplan for Nordstrand skidestinasjon legges ut til offentlig ettersyn når følgende er rettet av forslagsstiller: Setning om at illustrasjonsplan er juridisk bindende strykes fra planbeskrivelsen (kap. 4.1). 3D-illustrasjoner rettes slik at høyden på baksiden av terrasseblokkene ikke er høyere enn 7 meter fra terreng til topp møne, jfr. planbestemmelsene 3.1. Illustrasjonene skal også rettes slik at det bare er to synlige etasjer i byggenes bakkant. Planbestemmelsene 3.1 og 3.2 om estetiske forhold rettes slik at kravet til takform blir: Bygninger i BFB1 og BFK1-2 skal ha takform som harmoniserer med hverandre. I medhold av plan- og bygningsloven legges oppheving av berørt del av reguleringsplan for Nordstrandkollen hyttefelt (vedtatt i 2001) ut til offentlig ettersyn. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 18

2 ... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Kommunen har mottatt forslag til reguleringsplan for Nordstrand skidestinasjon i nordøstenden av Sveavannet. Planen foreslår å legge til rette for ca. 62 fritidsleiligheter. Disse er fordelt på tre terrasseblokker hver med 10 leiligheter og fire frittstående leilighetsbygg. I tillegg er det planlagt et servicebygg, parkeringsplass og grønnstruktur. Rådmannen foreslår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn med noen justeringer. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn for saken Lunner kommune har mottatt forslag til reguleringsplan for Nordstrand skidestinasjon fra Sivilingeniør Bjørn Leifsen AS. Planen er utarbeidet på vegne av grunneier Kjell Kjørven. Geografisk lokalisering vises i oversiktskart her: Nordstrand skidestinasjon Planen legger til rette for tre terrasseblokker, fire frittstående leilighetsbygg og et servicebygg. Til sammen er det lagt til rette for ca. 62 leiligheter. 1.2 Formell prosess og medvirkning Det ble holdt oppstartmøte mellom utbygger, konsulent og Lunner kommune den Møtet omhandlet både detaljregulering for Nordstrand skidestinasjon og detaljregulering for Nye Nordstrandkollen hyttefelt. Planoppstart for begge reguleringsplanene ble sendt fra plankonsulent og annonsert i avisen Hadeland Frist for innspill var satt til Det kom innspill fra 12 personer/organisasjoner/ fagmyndigheter til oppstartvarselet. Disse er referert og kommentert i kapittel 3 i saksutredningen. Første planforslag for Nordstrand skidestinasjon ble avvist i kommunestyret den (sak 86/15). Det ble anbefalt at forslagsstiller skulle justere planen til å være i samsvar kommuneplanens arealdel. I tillegg måtte det nye forslaget ha i seg vurderinger som ble gjort i saksutredningen den gangen om risiko- og sårbarhetsanalyse, planbeskrivelse, planbestemmelser og plankart. 1.3 Planstatus Kommuneplanens arealdel Kommuneplanen arealdel ble vedtatt av kommunestyret den Her er området ved Nordstrand avsatt til framtidig byggeområde for fritids- og turistformål. Området er merket som 1B (lilla farge) på kommuneplanutsnittet til høyre. Mot fylkesveg 13 i nordøst ligger en hensynsone med støy knyttet til vegtrafikk. I konsekvensutredningen til Side 2 av 18

3 kommuneplanen er det konkludert med at: Området anbefales bygd ut til parkering/servering/leiligheter pga. positive konsekvenser for temaene sysselsetting, utfartsparkering, serveringssted og friluftsliv forutsatt at infrastruktur løses slik at utbyggingen ikke bidrar til forurensing innenfor nedbørfeltet til to kalksjøer. Ved regulering av området må en ha fokus på å begrense avrenning til utvalgt naturtype kalksjø, jfr. naturmangfoldloven 10. I planbestemmelsene 6 til kommuneplanen er det satt krav til hva som skal avklares i reguleringsplanarbeidet. Under er relevante punkter for Nordstrand skidestinasjon: Krav til risiko- og sårbarhetsanalyse o Flom/flomskred o Skred o Overvann o Støy o Grunnforurensing o Radon o Geotekniske vurderinger Kartlegging av naturmangfold der dette er satt som krav i konsekvensutredningen Sikring av avkjørsler og kryss Krav til 3D-modell Utarbeide bestemmelser for bl.a. terrengtilpasning, utforming, og farge- og materialbruk Kommuneplanens samfunnsdel I samfunnsdelen til kommuneplanen, som ble vedtatt av kommunestyret 20. juni 2013 (sak 47/13), er det nedfelt flere målsettinger som skal ha betydning for reguleringsplanarbeidet på skidestinasjonen: Lunner kommune skal legge til rette for bærekraftig energibruk som bidrar til naturlig utvikling av klima og miljø ved å: o Selv vise vilje og gå i front for å redusere klimagassutslipp og energiforbruk o Bevisstgjøre kommunen innbyggere og næringsliv i forhold til klima og miljø o Arealplanlegging skal legge til rette for økt bruk av kollektivtransport Arealplanleggingen skal fremme løsninger som legger til rette for aktivitet hos innbyggerne. Det skal prioriteres tiltak som fremmer god helse i befolkningen og hos medarbeiderne, med spesielt fokus på forebyggende tiltak, jfr. samhandlingsreformen. Det skal etableres nye arbeidsplasser i kommunen (dobbelt av befolkningsveksten i prosent). Kommunedelplan for samfunnsutvikling Kommunedelplan for samfunnsutvikling ble vedtatt av kommunestyret Her er det fastsatt en rekke strategier av betydning for reguleringsarbeidet: Planavklarte områder skal realiseres i planperioden. Areal- og transportplanlegging skal bidra til bedre folkehelse, redusert bilbruk og økt bruk av kollektivtransport og aktiv transport (gå/sykle). Kommunen skal som planmyndighet sette krav til grønne lunger, byggeavstand til vassdrag og fornuftig overvannshåndtering. Legge til rette for fysisk aktivitet (eks. tilgjengelighet til utmark og badeplasser etablere parkeringsplasser). Sørge for at krav til tilrettelegging for vannbåren varme tas inn i reguleringsplanbestemmelser. Risiko- og sårbarhet skal vurderes i all planlegging, drift og forvaltning. Side 3 av 18

4 Lunner kommune skal fokusere på næringsutvikling og sysselsetting, herunder sørge for utvikling av turist- og opplevelsesnæringen. 2. PLANFORSLAGET 2.1 Plankartet Nedenfor vises planforslaget som er lokalisert i kryssområdet på Nordstrand Svea. Fylkesveg 13, Sveavegen, avgrenser området i nord/nordøst, kommunal veg i nord/nordvest og Nordstrandkollen hyttefelt i sør. Reguleringsplankartet viser områder for etablering av fritidsbebyggelse (blokk/konsentrert), fritids- og turistformål, veg, parkering, gang- og sykkelveg, grønnstruktur, landbruk og frisiktsoner. Området for terrassert blokkbebyggelse er på noe over 4 dekar og er lagt inn mot skråning i den nordvestre delen av planområdet (delområde BFB1). Planen legger til rette for tre like terrasseblokker hver med ti leiligheter. Byggene er planlagt i fem etasjer. Byggene skal ha en høyde på inntil sju meter over ferdig planert terreng i byggenes bakkant, jfr. planbestemmelsene 3.1. Det er gitt bestemmelser om flatt tak og at dette skal være i mørk, matt farge eller ha torvtekking. Det kan være parkeringskjeller i hvert bygg. For de frittliggende leilighetsbyggene i delområde BFK1-2 er det gitt bestemmelser om a de skal ha saltak i mørkt, matt materiale eller ha torv. Byggenes mønehøyde skal ikke overstige 9 meter innenfor delområde BFK1 og 12 meter innenfor BFK2. Side 4 av 18

5 Et servicebygg planlegges i nordvest. Dette skal ha saltak med takvinkel mellom 21 og 45 grader. Taket skal være i mørkt, matt materiale eller ha torv. Bygget skal ha høyde på maksimalt 8 meter. 2.2 Visualisering/3D-modell Konsekvenser av nye reguleringsplaner med mer enn 10 nye bolig- eller fritidsboliger skal belyses ved bruk av 3D-modell. Illustrasjonene nedenfor viser Nordstrand skidestinasjon med de tre terrasseblokkene, fire frittstående leilighetsbygg, servicebygget og parkeringsplass. Side 5 av 18

6 Kartet nedenfor viser hvor snittene gjennom terreng og bygg er tatt ut. Snitt-tegningene vises på neste side. Side 6 av 18

7 Snitt-tegningene samsvarer ikke med 3D-illustrasjonene. 3D-tegningene viser at terrenget er tatt opp i en mur fra golvplan i tredje etasje. Spesielt i snitt 3 vil muren i bakkant av blokkbygget bli høg for å komme ned til golvplan i tredje etasje. Den viste 3D-løsningen vil innebære at byggets mønehøyde trolig vil overstige grensen på sju meter fra terreng til topp møne (bakkant blokk) som er satt i bestemmelsene Risiko- og sårbarhetsanalyse Ved utarbeidelse av reguleringsplan for utbyggingsformål, kreves det risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse), jfr. plan- og bygningsloven 4-3. ROS-analysen skal avdekke og dokumentere eventuelle risiko- og sårbarhetsforhold som ikke er avklart på overordnet nivå. ROS-analysen skal utføres i henhold til sjekkliste for Lunner kommune som er vedlagt kommuneplanen. Avbøtende tiltak skal inngå i ROS-analysen. Aktuelle avbøtende tiltak skal være gjennomført før det gis tillatelse til bygging. Ved ny bebyggelse og/eller større ombygging/rehabiliteringer (fortetting eller nye områder) gjelder følgende hovedprinsipper: Overvann skal håndteres lokalt, dvs. på egen grunn ved infiltrasjon og fordrøyning eller på annen måte. Ved fortetting, planlegging av nye bebyggelsesområder, gater/veger, eller endringer av eksisterende forhold skal overvannshåndtering vies ekstra Side 7 av 18

8 oppmerksomhet. Bruk av gater/veger/p-plasser/grøntanlegg/overflatebassenger til fordrøyning på overflate skal utredes. Det må i denne sammenheng vurderes evakueringsløp (vannveger) på overflaten slik at vannet i ekstreme situasjoner kan ledes videre til resipient eller annet uten at skade oppstår. For utbyggingsområder beliggende i eksponerte lisider kreves bestemmelser til blant annet terrengtilpasning, utforming og farge- og materialbruk. I tillegg kreves egne geotekniske vurderinger relatert til risiko- og sårbarhetshensyn. 2.5 Parkering og adkomst Parkeringsbehovet ivaretas ved at det avsettes minst èn biloppstillingsplass pr. fritidsleilighet, en større parkeringsplass på ca. 1,1 daa i det nordlige området, i tillegg til at det kan etableres frittstående garasje/carport for betjening innenfor området for servicebygget. Adkomst til skidestinasjonen er via etablering av ny avkjørsel fra kommunal veg i nord Sveavegen. Frisiktsoner er sikret i denne avkjørselen og i fylkesvegkrysset mellom Sveavegen og Oppenvegen. 2.6 Krav til vannbåren varme For nybygg og tilbygg med bruksareal (BRA) over 250 m 2 og nye boligprosjekter med flere enn seks boenheter krever kommunen at det tilrettelegges for vannbåren varme. Kommuneplanens krav om vannbåren varme er oppfylt i planforslaget, da det er satt krav om dette i fellesbestemmelsene Oversikt og vurdering av innspill til planarbeidet Forslagsstiller har kommentert innspillene som kom fra offentlige instanser, organisasjoner og privatpersoner i forbindelse med planoppstart. Innspillene er kort referert nedenfor og vurdert av kommunen nedenfor. Alle innspillene er vedlagt saken. 3.1 Innspill fra Oppland fylkeskommune datert 12.9 og Fylkeskommunen (OFK) uttaler at store deler av området tidligere er befart i forhold til kulturminner i forbindelse med utarbeiding av gjeldende reguleringsplan for Nordstrandkollen. For arealer utover den gamle planen, vurderes potensialet for nyregistreringer som begrenset og det er derfor ikke behov for ny befaring. Dersom det i løpet av planprosessen gjøres endringer i planens omfang, bes det om at justert plangrense sendes fylkeskommunen slik at evt. behov for kulturminneregistreringer kan vurderes. De minner ellers om meldeplikten jf. kulturminneloven 8, og ber om at konkret tekst innarbeides som retningslinje i planen. OFK viser til konsekvensutredningen i kommuneplanen som påpeker behov for avløpssystem og en begrensning av avrenning til omkringliggende vassdrag, og forutsetter at dette blir ivaretatt i planen. Av tekniske tilbakemeldinger anbefales forslagsstiller at SOSI-fil og pdf-fil kontrolleres av kartverket før offentlig ettersyn, slik at evt. rettinger kan utføres før innlegging i InnlandsGIS (regional høringsbase). Videre forventes det et at planskjema ligger ved saken når planforslaget sendes regionale myndigheter ved offentlig ettersyn og at planens Plan- ID blir påført alle dokumenter i saken. OFK minner om økt vektlegging av aktiv medvirkning for grupper med spesielle behov i planprosesser (pbl 5-1). Side 8 av 18

9 : Tekst vedrørende meldeplikt for kulturminner er innarbeidet i planbestemmelsene. Det vil bli forutsatt tilknytning til kommunalt VA-nett før brukstillatelse på byggene kan gis gjennom rekkefølgebestemmelser, i tillegg til krav om lokal overvannshåndtering Når det gjelder medvirkning, er naboer til planområdet varslet direkte, oppstart er varslet i lokalavisa og på kommunens hjemmeside og grunneier har i lengre tid hatt et informasjonsskilt stående i planområdet. Opplegg for medvirkning er omtalt i planbeskrivelsen. 3.2 Innspill fra Statens vegvesen datert Statens vegvesen (SVV) opplyser at fylkesveg 13 (Sveavegen) har en trafikkmengde på 328 i årsdøgntrafikk (ÅDT) og skiltet fartsgrense 60 km/t. SVV forventer at avkjørsel til skidestinasjonen blir fra kommunal veg, da det er lite ønskelig med flere avkjørsler fra fylkesvegen. Videre forventer SVV at krysset med fv13 inkl. frisiktsoner inngår i planen og at bestemmelser sikrer frisiktsonen. Fv 13 har byggegrense 15 meter fra midlinje veg. Byggegrense må vises i plankart og framgå av bestemmelsene. Avkjørselen inn til skidestinasjonen blir fra kommunal veg, Sveavegen. Hele kryssområdet mellom kommunal veg og fylkesveg inngår i planen og frisiktsoner er vist som hensynssoner i plankartet både i dette krysset og i avkjørselen til skidestinasjonen. Det settes rekkefølgekrav til etablering av frisiktsonene før anleggsarbeid inne på skidestinasjonen kan igangsettes. Dette gjelder begge kryssområdene. Byggegrense langs fylkesveg og kommunal veg er lagt inn i plankartet 15 meter fra midtlinja på vegen og er målsatt. 3.3 Innspill fra Jane Mysen datert Jane Mysen er gjenboer til planområdet i nordøst. Hun understreker at hun ikke er imot utbygging av fritidseiendommer i området, men at omfanget dette planforslaget medfører gjør situasjonen annerledes. Mysen stiller spørsmål ved om ikke planlagt utbygging utløser krav om ny reguleringsplan og/eller konsekvensutredning, og viser til rapporten «Fritidsbebyggelse i Lunner kommune ». Dette dokumentet står i sterk kontrast til denne omfattende planen. Mysen er bekymret i form av en framtidig omregulering til f.eks. behandlingssenter, flyktningmottak e.l. dersom skidestinasjonen ikke går som planlagt. Hun ønsker også å få avdekket at det ikke foreligger økonomiske eller framtidige økonomiske interesser fra enkeltpersoner som er involvert i behandlingen av saken i kommunen (byråkratisk og/eller politisk), og at dette gjelder både direkte personlige og indirekte interesser. Videre tas problemstillinger knyttet til beiteinteresser både i anleggsperioden og når anlegget er ferdig. Og det påpekes at det er spesielt mye beitedyr i dette området. Side 9 av 18

10 Det spørres om hvilke hensyn og påvirkning utbyggingen får for trafikken på vegen generelt og i området spesielt. Vegene i området blir brukt både sommer- og vintertid, og de blir brukt mye av barn og unge pga. badeplassen ved Sveavannet og også til ridning. Tryggheten til disse etterspørres. Mysen har vært fastboende i 25 år og kan opplyse om at røyk fra vedfyring blir liggende lenge i dette fuktige området når det er kaldt. Huset hennes ligger i et gammelt elveleie og på eiendommen lå det før et lite tjern og et kalkverk. Hvorvidt fukt og grunnforhold er årsak i at det blir et «eksos- og forurensingslokk» over området, vites ikke, men planområdet er en liten dal med åssider på alle kanter. Mysen mener økt trafikk og fyring fra peiser/ovner i leilighetene vil føre til betydelig økt forurensing og at dette vil påvirke luftkvaliteten i området og henne spesielt. Og tilsvarende forurensingsproblem blir det fra parkeringsplassen når inntil 150 biler både starter opp og går på tomgang. Det stilles spørsmål ved om floraen i området er utredet og hensyntatt. Det stilles spørsmål ved markedet for en stor utbygging på Nordstrand sett i lys av at bare 10 av 30 tomter er solgt på et bedre beliggende område ved Mylla. 1. Hvordan er det hensyntatt at slik utbygging vil påvirke verdien av egen eiendom negativt? 2. Undres på om det foreligger eller planlegges en alternativ plan/omregulering seinere? Krav å få avklart dette før utbygging godkjennes. 3. Mener dette prosjektet framstår som et brudd på de paragrafer det henvises til for prosjektet og andre paragrafer. 4. Viser til at eiendommen er både bolig og arbeidsplass og at omgivelsene er viktige for å produsere bøker, og at planene her kan komme til å prege hennes framtid både som forfatter og menneske. 5. Krever prosjektet stoppet, alternativt erstatning/kompensasjon/garanti/avtale med grunneier el. Kommunen for forhold som her beskrevet. Utbyggingsområdet for Nordstrand skidestinasjon er avklart i kommunedelplanprosessen med tilhørende konsekvensutredning. Som nevnt i saksutredning kap. 2 ligger vestre blokk i hovedsak utenfor dette området. Bygging og senere bruk av byggene må være i h.h.t. den planen som til enhver tid gjelder. Grunneier her, som på alle andre arealer i kommunen, står likevel fritt til å fremme forslag til endring av plan eller søke om dispensasjon fra den planen som gjelder. I så tilfelle blir dette gjenstand for nabovarsling og saksbehandling etter plan- og bygningsloven før vedtak. Evt. omreguleringer har egne krav til involvering av naboer tilsvarende det som er kravet for utarbeidelse av nye planer. Evt. mindre endringer av plan skal også forelegges naboer før vedtak kan fattes. Alle enkeltvedtak, også vedtak om reguleringsplan, kan påklages av parter. Klageinstans på disse typene vedtak er Fylkesmannen, etter forutgående behandling i kommunen. Areal og Samfunn har ikke kjennskap til at enkeltpersoner i kommunen har økonomiske interesser i saken, slik Mysen antyder. Det er satt krav til planbestemmelsene 2 at områder for bebyggelse og parkeringsanlegg med tilhørende internveger skal gjerdes mot beitedyr. Det settes krav til rekkefølgebestemmelsene om at inngjerding skal skje før anleggsstart. Side 10 av 18

11 Statens vegvesen og Oppland fylkeskommune forvalter fylkesvegnettet og har ikke kommentert noe krav eller bekymring knyttet til trafikksikkerhet utover sikring av sikt i kryssområdene. I ROS-analysen er trafikksikkerhet vurderingstema og kommunen vil stille krav til at frisikt i kryssene er sikret før anleggsarbeid kan igangsettes. Forurensing er ikke vurdert som problematisk i ROS-analysen. Det er satt krav om tilrettelegging for vannbåren varme, noe som reduserer behovet for vedfyring. Kommunen har ikke hørt om forurensingsproblemer i form av eksos i tilsvarende utfartsparkeringsområder ved Mylla dam eller Svartbekken på dager med høg utfart, Det er gjort en egen fagvurdering av biologisk mangfold av SWECO datert Her konkluderes det med at området har liten verdi for biologisk mangfold. Det stilles spørsmål ved markedet for en stor utbygging på Nordstrand sett i lys av at bare 10 av 30 tomter er solgt på et bedre beliggende område ved Mylla. For kommunen er det slik at områder som er avklart til utbyggingsformål i kommuneplanen kan realiseres til formålet. Det må sikres at planene gir rammer for en utbygging som kan passes inn i dette konkrete området. Det er et poeng at planene er av en slik karakter at det ferdige produktet er noe markedet etterspør. 3.4 Innspill fra Helene Enger datert Enger stiller følgende spørsmål: 1. Skal Lunner kommune del-/helfinansiere vann og kloakk til begge prosjektene? 2. Skal det bygges gangveg til Grua og hvem skal finansiere det prosjektet? 3. Hva er tanken bak dette prosjektet? Ved utbygging av Bislingen kan det umulig være behov for flere overnattingsplasser i Lunner kommune. 4. Hva vil skje med disse byggene hvis prosjektet ikke fungerer som planlagt? 5. Det skal bygges 5 nye hytter på Nordstrandkollen. En av de nærmeste hytteeierne har ikke fått nabovarsel. Skal ikke alle som ligger helt inntil ha dette? 6. Hva med beitedyras sikkerhet og miljø? 7. Hvilke hensyn vedr. trafikksikkerhet for rideelever og andre innbyggere? 8. Hvordan blir estetikken i byggeriet ivaretatt i forhold til omgivelsene? 1. Tiltakshaver må bekoste sin forholdsmessige del av kostnader for framføring av VAnett til planområdet. Dette fastsettes i egen utbyggingsavtale mellom utbygger og kommune. 2. Fylkesvegen mellom Svea og Nordstrand har lav trafikkmengde (årsdøgntrafikk på 328 i følge Statens vegvesen). Det er sikret areal til en framtidig gang- og sykkelveg langs fylkesveg Formålet med dette planforslaget er å legge til rette for fritidsleiligheter, skistue og utfartsparkeringsplass. Det finnes ikke fritidsleiligheter innen Lunner kommune i dag. Bislingen er et hotellkonsept og har en annen brukergruppe. I tillegg mener vi det er behov for ordnede forhold for utfartsparkering i et område med tilgang til løypenettet i Svea-Mylla-området, og at det er et positivt bidrag til å få innbyggerne og andre til å bruke friluftsområdene mer aktivt (folkehelse). 4. Annen bruk enn hva som er planavklart, må gis særskilt godkjenning gjennom planendring eller dispensasjon. 5. I plan- og bygningsloven er det krav om at forslagsstiller skal kunngjøre melding om oppstart av planarbeid i minst en avis som er alminnelig lest på stedet. I dette tilfellet er oppstartsvarsling gjort i avisen Hadeland. I tillegg er det krav om at naboer som blir direkte berørt på hensiktsmessig måte skal underrettes om at planarbeidet tas opp. Enger gir ingen tilbakemelding om hvilken nabo som ikke skal være varslet, Side 11 av 18

12 men vi antar at denne naboen har fått med seg at planarbeid er igangsatt og dermed hatt anledning til å komme med sine innspill til planarbeidet hvis dette har vært ønsket. 6. Det er satt krav til gjerding i området, jfr. planbestemmelsene 2 i tillegg til at det settes rekkefølgebestemmelse som sikrer at dette er gjort før anleggsstart. 7. Trafikksikkerhet er vurdert i ROS-analysen i tillegg til de merknader Statens vegvesen har kommet med i oppstartsfasen. 8. Byggenes utforming er vist ved 3D-illustrasjoner. Det er satt krav i bestemmelsene om høyder, takutforming og taktekking. 3.5 Innspill fra Nordstrandskollen Grendelag datert Nordstrandkollen grendelag består av eierne av hytter på Nordstrandkollen hyttefelt. Grendelaget protesterer mot planforslaget da det innehar arealer som i dag ligger innenfor gjeldende reguleringsplan for Nordstrandskollen. De informerer også at det foreligger privat avtale mellom hytteeierne og grunneier om rettigheter i eksisterende avløpsanlegg og om muligheten for etablering av ny hyttetomt innenfor hyttefeltet. Innspillet omhandler hovedsakelig forhold innenfor Nordstrandkollen hyttefelt, noe som tilhører reguleringsplan for Nye Nordstrandkollen som ble vedtatt av kommunestyret Vedtaket er påklaget av grendelaget. Den privatrettslige avtalen regulerer forholdet mellom grendelaget og grunneier. Dersom det fremmes et planforslag i strid med avtalen, er dette et forhold som grunneier og grendelag må avklare seg imellom. Det kommunen i hovedsak skal mene noe om, er de forhold vi er satt til å vurdere etter planog bygningsloven. 3.6 Innspill fra Mattilsynet datert Mattilsynet har gitt innspill om at det må tas hensyn til eksisterende private vannforsyninger. I ROS-analysen er det vurdert at planen skal ha konsekvenser for vannforsyning. Vi forutsetter at forslagsstiller har undersøkt at det ikke foreligger private brønner i planområdet tilhørende med rettigheter hos naboeiendommer. 3.7 Innspill fra Nordmarka beitelag datert Nordmarka beitelag informerer om at de har ca. 400 storfe på beite i området, og i den forbindelse påpeker de følgende forhold: Adkomstveger for tilsyn og trekkruter for storfe må holdes åpne i beitesesongen. Leiligheter, hytter og p-plasser må gjerdes inn for å unngå skader. Beitelaget har ikke erstatningsplikt for skader forårsaket av storfe. Kjøpere/brukere må informeres om støy fra bjeller og møkk fra dyr som beiter i området. Båndtvang må overholdes. Det er satt krav til gjerding i området, jfr. planbestemmelsene 2 i tillegg til at det settes rekkefølgebestemmelse som sikrer at dette er gjort før anleggsstart. For øvrig er det offentlige veger inntil planområdet på flere kanter, noe som gjør tilgangen til utmarka god ved tilsyn etc. Informasjon om erstatningsplikt ved skader forårsaket av Side 12 av 18

13 storfe og informasjon om støy, husdyrmøkk etc. er opp til selger å ta opp med kjøpere. Båndtvang er eget regelverk. 3.8 Innspill fra Arild Bernstrøm datert Ønsker skidestinasjonen velkommen. Det er fint at også dette perspektivet kommer fram i saken. 3.9 Innspill fra Fylkesmannen i Oppland datert Forutsetter at et mindre område som i kommuneplanen er avsatt til LNF, reguleres til formål i samsvar med overordnet plan. Det er et nasjonalt mål at fritidsbebyggelse skal lokaliseres og utformes med vekt på landskap, miljøverdier, ressursbruk og estetikk jf. St.meld.nr 26 ( ) og at landskapshensyn er vektlagt gjennom Norges ratifisering av den europeiske landskapskonvensjonen. Anbefaler at Miljøverndepartementets veileder Planlegging av fritidsbebyggelse (T-1450), legges til grunn for arbeidet. Denne veilederen anbefaler at områder med terreng brattere enn 1:4 ikke bygges ut da en utbygging vil kunne bli svært eksponert og gi store terreng- og vegetasjonsinngrep. I områder med fall mellom 1:4 og 1:6 må det tas spesielle hensyn til terrengtilpasning. Fylkesmannen ber om at disse rådene følges opp ved utforming av planen, og viser til utdypende anbefalinger i veilederen. Anbefaler at det settes krav om visualiseringer som viser nær- og fjernvirkning av planlagt utbygging og forventer at vurdering av landskapsvirkning og miljøhensyn innarbeides i planbeskrivelsen. Fylkesmannen ber om at energiløsninger for området blir vurdert ut fra hensyn til klima og energieffektivitet. Tilrettelegging for vannbåren varme, lavenergibygg eller bygg med passivhusstandard bør vurderes. Videre at transportløsninger blir vurdert, bl.a. mulighet for redusert transportbehov internt i området og betjening av med kollektivtransport. Naturmangfoldlovens prinsipper 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved offentlig beslutningstaking, og vurderingen skal framgå av beslutningen/inngå i planbeskrivelsen. Plan-området grenser til Svea som er en kalksjø, utvalgt naturtype, og det er registrert flere rødlistearter i denne naturtypen. Det er viktig at VA-løsninger ikke medfører skadelig utslipp til vassdraget. Planområdet ligger innenfor nedslagsfeltet til Oslomarkavassdragene som er varig vernet. Det bør utformes bestemmelser og retningslinjer som sikrer forvaltning i tråd med Rikspolitiske retningslinjer for verna vassdrag. Retningslinjene sier bla at det skal legges vekt på å unngå inngrep som reduserer verdien for landskapsbilde, naturvern, friluftsliv, vilt, fisk, kulturminner og kulturmiljø. Fylkesmannen forutsetter at VA-løsninger avklares gjennom planarbeidet og at det settes krav om felles VA-plan for området. Dette for å unngå fare for forurensing og redusert vannkvalitet. Planområdet grenser til Sveavegen og ligger delvis i gul støysone. Anbefaler at støyforholdene for hytter og uteområder blir vurdert i.h.h.t støyretningslinjen T-1442 (2012), og at evt. behov for støytiltak innarbeides i planen. Side 13 av 18

14 Ber om at SOSI-fil og pdf-fil sendes Statens kartverk i forbindelse med offentlig ettersyn og at utfylt planskjema og sjekkliste vedlegges ved oversending av planforslag til regionale myndigheter. Planforslaget legger ikke opp til å benytte områder som er avsatt til landbruks- natur- og friluftformål i kommuneplanen til utbygging. Konsekvensene av planen er visualisert i.h.h.t. kravene til 3D satt i den nye kommuneplanen. Noen bratter terrengpartier er brukt til å legge den nye bebyggelsen inn i. I planbestemmelsene 2 er det satt krav til vannbåren varme til alle bygg innen planen. Hva gjelder transportløsninger er det parkeringsarealer innenfor planområdet. Det er ikke lagt opp til betjening via kollektivtransport. Dette er heller ikke realistisk å få til i et område med helge- og ferieutfart hovedsakelig vinterstid og som vil være krevende å koordinere med hverdagsbehovet til kollektivtransporten. Vurdering etter naturmangfoldloven er gjort i planbeskrivelsen og biologisk mangold er vurdert i egen fagrapport (SWECO). Når det gjelder Sveavannet (kalksjø) er denne hensyntatt ved at området skal koples til offentlig avløpsnett på Grua. På grunn av lav ÅDT er det ikke gjort egne støyvurderinger inn i planområdet utover de grensene som Statens vegvesen har beregnet for nåværende situasjon Innspill fra Lunner og Jevnaker sauebeitelag datert Sauebeitelaget opplyser at det fleste av medlemmene har beiterett gjennom almenningsrett enten i Jevnaker eller Lunner almenning. Det slippes ca sau i tillegg til flere hundre storfe. Dette medfører streifbeiting i området. Beitelaget oppfordrer utbygger til å sørge for nødvendig gjerdehold med ferister og at dette framkommer i planen. Videre at utbygger, entreprenører, nye eiere og brukere gjøres kjent med streifbeiting som nevnt i innspillet. Beitelaget har som formål å redusere tap av dyr og sikre dyras velferd. Ved en så stor økning av fritidsenheter vil dette medføre økt biltrafikk og større aktivitet i beiteområdene. Beitelaget er bekymret for at økt ferdsel kan medføre økt risiko for skader på dyra som følge av bl.a. bilpåkjørsler, løse hunder m.m. og oppfordrer utbygger og grunneier til å bidra til å redusere risiko for skader og tap av beitedyr under planlegging, utbygging og drift. Det er satt krav til gjerding i området, jfr. planbestemmelsene 2 i tillegg til at det settes rekkefølgebestemmelse som sikrer at dette er gjort før anleggsstart. Informasjon om streifbeiting, støy, husdyrmøkk etc. er opp til selger å ta opp med kjøpere. Båndtvang er eget regelverk Innspill fra Norges Vassdrags- og energidirektorat datert Minner om at sikkerhetskravet til flom må være ivaretatt jf. TEK Flomutsatt areal skal vises som hensynssone og gis bestemmelser som ivaretar hensynet sonen er ment å vise (jf. pbl 12-7). Dokumentasjon knyttet til sikkerhet mot flom må framgå av planen. Dokumentasjon knyttet til sikkerhet mot flom må framgå av planbeskrivelsen. Side 14 av 18

15 3.12 Innspill fra Reidar Selvig datert Selvig har innspill som gjelder adkomstveg til egen hytteeiendom Innspillet gjelder forhold innenfor reguleringsplan for Nye Nordstrand hyttefelt som er vedtatt. Adkomst til Selvigs eiendom er håndtert der. 4. VURDERING/DRØFTING 4.1 Risiko- og sårbarhetsanalyse Risiko- og sårbarhetsanalysen er fortsatt enkelt utformet, men temaene som er relevante for dette spesifikke prosjektet er tatt inn. Det er også beskrevet hvordan risikovurderingen er ivaretatt juridisk. 4.2 Planbestemmelser/plankart/illustrasjonsplan Planbeskrivelsen har fått en logisk struktur og nummerert kapittelinndeling som gjør det enkelt å finne fram i dokumentet. Det må ryddes i følgende forhold for at det skal være samsvar plandokumentene imellom: I planbeskrivelsen er det opplyst at illustrasjonsplanen er juridisk bindende. Disse er ikke bearbeidet nok på dette planstadiet til å gjøres bindende. Høyden på terrasseblokkene skal være maks sju meter fra bakkenivå til topp møne i byggenes bakkant. 3D-illustrasjonene viser en høyere løsning. Illustrasjonene må rettes før offentlig ettersyn Terrasseblokkene har tre synlige etasjer i bakkant av bygg på illustrasjonsplanen, planbeskrivelsen oppgir at to etasjer kan være synlige. Illustrasjonene må rettes før offentlig ettersyn. Snitt gjennom bygg og terreng viser at terrasseblokkene er lagt inn mot terreng i bakkant av byggene. 3D-illustrasjoner viser en murkonstruksjon. Illustrasjonene må rettes før offentlig ettersyn. 3D-illustrasjonene viser at terrasseblokkene har saltak, mens planbestemmelsene 3.1 sier at taket skal være flatt på disse byggene. Samtidig er det gitt bestemmelser om saltaksløsninger på de frittliggende leilighetsbyggene. Takformene for disse byggeområdene må harmoniseres slik at de får et enhetlig preg. Det er vist 62 enheter i illustrasjonsmaterialet. Planbeskrivelsen oppgir ca. 62. Dette blir gjort for å ha noe fleksibilitet for oppdeling av enhetene når det kommer til prosjektering med påfølgende salg. 5. Konklusjon med begrunnelse Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn Forslag til detaljreguleringsplan for Nordstrand skidestinasjon legges ut til offentlig ettersyn når følgende er rettet av forslagsstiller: Setning om at illustrasjonsplan er juridisk bindende strykes fra planbeskrivelsen (kap. 4.1). 3D-illustrasjoner rettes slik at høyden på baksiden av terrasseblokkene ikke er høyere enn 7 meter fra terreng til topp møne, jfr. planbestemmelsene 3.1. Illustrasjonene skal også rettes slik at det bare er to synlige etasjer i byggenes bakkant. Planbestemmelsene 3.1 og 3.2 om estetiske forhold rettes slik at kravet til takform blir: Bygninger i BFB1 og BFK1-2 skal ha takform som harmoniserer med hverandre. Side 15 av 18

16 I medhold av plan- og bygningsloven legges oppheving av berørt del av reguleringsplan for Nordstrandkollen hyttefelt (vedtatt i 2001) ut til offentlig ettersyn. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Planbeskrivelse Reguleringsbestemmelser Plankart Snitt-tegninger Plantegning ROS-analyse 3D-illustrasjoner Innspill ved oppstart av planarbeid Rapport Biologisk mangfold Øvrige dokument: 14/78 Forespørsel vedrørende oppstart - Plakater. Avsender:Tor Henning Olsen 14/3718 Svar vedrørende brannvann og redning. Avsender:Lunner - Gran brann og redning 14/2752 Planforslag. Avsender:Bjørn Leifsen 13/13156 Uttalelse til forespørsel om behov for kulturminneregistreringer i forbindelse medframtidig reguleringsplan for Svea, Lunner kommune. 13/14510 Kommentarer og spørsmål til nye Nordstrandskollen hyttefelt og Nordstrand skidestinasjon. Avsender:Oppland fylkeskommune Avsender:Helene Enger 13/11773 Referat fra oppstartsmøte. Avsender:Kjell Kjørven 14/2744 Plankart og illustrasjoner. Avsender:Sivilingeniør Bjørn Leifsen AS 14/3653 Detaljregulering for Nordstrand skidestinasjon og for Nordstrandkollen hyttefelt - Tilbakemelding på planforslag. Avsender:Bjørn Leifsen 13/14415 Uttalelse - Oppland fylkeskommune. Avsender:Avisa Hadeland 14/4919 Rapport om biologisk mangfold. Avsender:Bjørn Leifsen 13/13256 Varsel om oppstart - Detaljregulering Nordstrand Skidestinasjon - Mylla. Avsender:Sivilingeniør Bjørn Leifsen 13/14350 Klage utbygging Nordstrandkollen - Jane Mysen. Avsender:Avisa Hadeland 14/5740 Samlede innspill. Avsender:Bjørn Leifsen 14/3719 Brannvann detaljregulering Norstrand skidestinasjon. Avsender:Eiendom og Infrastruktur 14/3441 Skrå bygg m.m.. Avsender:Bjørn Leifsen 14/4219 Oppfølging av tilbakemeldinger på forslag til Avsender:Bjørn Leifsen reguleringsplaner på Nordstrand. 13/14698 Uttalelse - Fylkesmannen i Oppland. Avsender:Avisa Hadeland 14/5884 Referat fra møte 28. mars Avsender:Adresseliste 13/14410 Fra Nordstrandskollen grendelag. uttalelse til Avsender:Geraldine Sletten varsel om planoppstart. 13/14412 Fra Nordmarka beitelag til oppstartsvarsel. Avsender:Avisa Hadeland 15/5397 Oversendelse av planmateriale for Nordstrand skidestinasjon minus illustrasjoner. Avsender:Sivilingeniør Bjørn Leifsen 16/1760 Brannvann detaljregulering Norstrand skidestinasjon. Avsender:Lunner - Gran brann og redning 16/2116 Tilbakemelding Renovasjon. Avsender:Gunn M. Johannessen Side 16 av 18

17 15/ D illustrasjoner. Avsender:Bjørn Leifsen 15/12254 Vedrørende terrengtegninger og høydeprofil. Avsender:Geraldine Sletten 15/12386 Kommentarer til planen for Skidestinasjon. Avsender:Geraldine Sletten 15/12387 Ytterligere kommentarer til planen for Avsender:Geraldine Sletten Skidestinasjon. 16/1107 Oversending av revidert reguleringsplan for Nordstrand Skidestinasjon. Avsender:Bjørn Leifsen 15/18301 Detaljregulering for Nordstrand skidestinasjon. Avsender:Kjell Kjørven 16/1758 Detaljregulering Nordstrand skidestinasjon og detaljregulering Nordstrandkollen hyttefelt. Brannvann og redning.. Avsender:Lunner - Gran brann og redning 16/1759 Norstrand skidestinasjon. Avsender:Lunner - Gran brann og redning 16/1110 Foreløpig svar på forslag til revidert Avsender:Bjørn Leifsen reguleringsplan for Nordstrand Skidestinasjon. 16/2124 Norstrandskollen skidestinasjon - foreløpig notat, Avsender:Bjørn Arild Gravrok revidert. 16/2127 Kart VA. Avsender:Bjørn Arild Gravrok 16/2174 Tilbakemelding på planforslag for Nordstrand Avsender:Bjørn Leifsen skidestinasjon. 16/4791 Detaljregulering for Nordstrand skidestinasjonoversending av nytt planforslag. Avsender:Sivilingeniør Bjørn Leifsen AS Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Kjell Kjørven, Kjørkevegen LUNNER, kjell.kjorven@veidekke.no Sivilingeniør Bjørn Leifsen AS, Vågårdsveien HØNEFOSS, bleifsen@online.no Arild Bernstrøm, Vollavegen ROA, Nina Kathrine og Knut Gudmund Aass/Loten, Ullernveien OSLO, Hilde Marie og Nils A Langballe/Johansen, Gaustadveien OSLO, Terje Berntzen, Snarefjellet HAGAN, Nordstrand Utvikling AS, Postboks LUNNER, Lars Erik Hauer, Midtstugrenda OSLO, Tove og Fred Andre Gehrken/Schraffenberg, Grevlingveien 62 A 0595 OSLO, Johan F Scharffenberg, Olaus Fjørtofts vei OSLO, John Baastad, Ukjent, Inger Margrethe og Øistein Høyde, Ragnhild Schibbyes vei OSLO, Jane Mysen, Sveavegen ROA, Hanne og Lars Petter Gundersen/Fjeld, Kongsstien OSLO, Berit Robsahm Berg, Kjonejordet KOLSÅS, Gerd Robsahm Kjørven, Øvre Frydendal 20 C 1384 ASKER, Nina Husom, Maridalsveien 71 B 0458 OSLO, Reidar Onarheim Selvig, Grefsenkollveien 14 D 0490 OSLO, Tom Erik Klaveness, Bjørnveien 101 B 0773 OSLO, Anne og Rolf Arnfred Dahl/Berg, Sømveien 15 B 0493 OSLO, Geraldine og John Sletten, Rødbergveien 76 C 0593 OSLO, geraldin@online.no Ellen og Tor Henning Olsen, Tidemands gate OSLO, Tone og Børge Rostrup/Hofset, Nydalen Alle OSLO, Unn Bente og Jostein Albert Refsnes, Melumveien 46 C 0760 OSLO, Cedric Jucker, Gullbakkveien 11A 1363 HØVIK, Ellen-Christine Røøk, Fjørtofts gate OSLO, Liv og Øivind Holum, Kurveien OSLO, John Arff-Pettersen, Halvor Torgersens vei OSLO, Anniken Qvale, Fagertunveien JAR, Anne Næss og Harald Bjørn Gløersen, Bruksveien VOLLEN, Paul Juul-Hansen, Vestaveien 4 A 1476 RASTA, Bente Lie, c/o Juul-Hansen, Vestaveien 4A 1476 RASTA, Carsten og Rigmor Horn Hanssen, Risbakken OSLO, Hadeland Energi, Jarenvegen JAREN, firmapost@henett.no Side 17 av 18

18 Lunner og Jevnaker Sauebeitelag, Geir Midtmoen, Nordmarka beitelag v/trond Henriksen, Storetjernsveien JEVNAKER, Norges vassdrags- og energidirektorat Region Øst, Postboks HAMAR, Lunner almenning, Hadelandsvegen HARESTUA, Åse Muurinenn, Axel Oxenstiernas gata 6, Gyro og Arild Lund, Idas vei OSLO, Bjørn Hansen, Blåsbortvegen ROA, Oppland fylkeskommune, Postboks LILLEHAMMER, Hellestveit/Hannemann, Rathkes gate 16B 0558 OSLO, Randi Marie Nordengen, Stjerneblokkvein OSLO, Kari og Kim Erik Zimmer, Lysaker Brygge LYSAKER, Liv Toril Engebrigtsen, Niels Juels gate OSLO, Helene Enger, Oppenvegen ROA, Statens Vegvesen, Postboks LILLEHAMMER, firmapost-ost@vegvesen.no Nordstrandkollen grendelag v/geraldine Sletten, Rødbergveien 76C 0593 OSLO, geraldin@online.no Mattilsynet Distriktskontoret for Hadeland og Ringerike, Felles postmottak, Postboks BRUMUNDDAL, postmottak@mattilsynet.no Amund Wøien, Kjørkvegen LUNNER, Anne Elisabeth og Christian Vold, Breivikveien 59A 1394 NESBRU, Halvor Oppen, Korsrudlinna LUNNER, Fylkesmannen i Oppland, Postboks LILLEHAMMER, fmoppost@fylkesmannen.no Mette Nordstrand, Ringhusveien 22D 1176 OSLO, Eva Kirkeby, Frøisligutua ROA, Berit Asphjell, Grefsenveien OSLO, Gunnar Guttulsrød, Frognerseterveien 34B 0776 OSLO, Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 18 av 18