Planbeskrivelse Planens navn Detaljregulering for Gnr. 45 bnr. 19- Mortensnes Arkivsak 10/4333 Arkivkode PLNID Vedtatt Forslag ved

Transkript

1 Planbeskrivelse Planens navn Detaljregulering for Gnr. 45 bnr. 19- Mortensnes Arkivsak 10/4333 Arkivkode PLNID Vedtatt Forslag ved Arbeidsutkast datert Offentlig ettersyn datert Sluttbehandling datert

2 Innholdsfortegnelse 1 BAKGRUNN Hensikten med planen Om forslagsstiller PLANOMRÅDET Oversiktskart for Årøya Dagens bruk Planstatus Eiendomsforhold PLANFORSLAGET Planens delområder Planens intensjon Planens dokumenter Planavgrensning Reguleringsformål PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Om planprosessen Oppsummering av innspill KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Krav til KU Barns interesser Byggeskikk og estetikk Demografiske forhold Friluftsliv Landskap og lokalklima

3 5.7 Biologisk mangfold Risiko- og sårbarhet Teknisk infrastruktur Trafikkforhold Universell utforming Kulturminner/ Verneverdier Økonomi/gjennomføring BEGRUNNELSE FOR VALGTE LØSNINGER VEDLEGG Referat fra oppstartsmøte Innspill under varsling og offentlig ettersyn Forenklet ROS-analyse VA-plan

4 1 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Formålet med detaljplanen Detaljregulering for Gnr. 45 bnr. 19- Mortensnes med tilhørende bestemmelser og retningslinjer, er å tilrettelegge for 4 fritidsboliger (1 eksisterende og 3 nye) med naust, parkeringsplass, avkjørsel, gangsti, flytebrygge og nødvendig infrastruktur som strøm, vann og avløp. Detaljplanen inneholder også område avsatt til landbruksformål og friluftsformål. Området er i Kommuneplanens arealdel, vedtatt , satt av til fritidsbebyggelse med krav om detaljplan, med områdenavn Årøya- Mortensnes. 1.2 Om forslagsstiller Tiltakshaver: Roger Olsen, grunneier eiendom 45/19. Konsulent: Haldde arkitekter AS v/sivilarkitekt MNAL Magnus Langli Fagkyndig prosjekterende foretak, tiltaksklasse 3. 4

5 2 Planområdet 2.1 Oversiktskart for Årøya Figur 1: Oversiktskart som viser planområdets plassering på Årøya i Alta kommune. Kartutsnittet (Figur 1) viser planområdets plassering på Årøya i Alta kommune, med nord orientert oppover på kartet. Planområdets umiddelbare kvaliteter er nærhet til rekreasjonsområder, tilgang på strandsone og sjøutsikt. Nærmeste handelssted er i Kviby, cirka 9 km unna, via fergeleiet ved Mikkelsby i Kviby. 5

6 2.2 Dagens bruk Området brukes i dag hovedsakelig som naturområde og i tilknytning til eksisterende fritidsbolig med låve og naust. Deler av området er dyrket mark, se figur Planstatus Gjeldende plan for området: Kommuneplanens arealdel for Alta (KPA) vedtatt , der området delvis er avsatt til fritidsbebyggelse og delvis til LNFR- område (Landbruks-, Natur og friluftsområder samt reindrift) (Figur 2). Området berøres også av følgende plan: Gjeldende Fylkesplan for Finnmark. Andre nærliggende planer: Andre planer i nærområdet er Bebyggelsesplan for Sjursnes og Hansbukthaugen hytteområde, plan ID og Reguleringsplan for Skjåberget hytteområdet Årøya, plan ID Figur 2: Kartutsnittet viser gjeldende planstatus for planområdet, tilgrensende eiendommer og planavgrensningen for planområdet. 6

7 2.4 Eiendomsforhold Planområdets landområde ligger innenfor eiendom Gnr. 45 bnr. 19, eid av forslagsstiller. Område avsatt til flytebrygge og strandsone ligger delvis i sjø, og delvis på kommunal landeiendom. Ikke berørte naboeiendommer i vest og nord er Gnr. 45 bnr. 1 og Gnr. 45 bnr. 21 (Figur 3). Figur 3: Kartutsnittet viser detaljplanens avgrensning (tegnet i svart), og eiendomsgrenser og Gnr/bnr (tegnet i rødt) med ortofoto som bakgrunn Hjemmelsforhold Tabellen nedenfor viser hjemmelshavere av direkte berørte eiendommer og naboeiendommer. Tabell 1: Viser hjemmelsforhold for direkte berørte eiendommer og naboeiendommer. Eiendom Hjemmelshaver Areal m 2 Direkte berørte eiendommer Gnr/bnr 45/19 Roger Olsen, Elin Nilsen Naboeiendommer Gnr/bnr 45/21 Torulf Thomassen 5719 Gnr/bnr 45/1 Finnmarkseiendommen

8 3 Planforslaget 3.1 Planens delområder Figur 4: Viser planens delområder. Planforslaget baserer seg på en inndeling i 9 områder (Figur 4): B1 og B2 er områder for fritidsbebyggelse. A1 og A2 er områder for adkomst til fritidsbebyggelsen. F er Friluftsområde og klimavernsone for område B1. K er område for kai/ flytebrygge. N er område for naust. P er felles parkering for område B1. L er område for landbruksformål. 8

9 3.2 Planens intensjon Formålet med Detaljregulering for Gnr. 45 bnr.19 - Mortensnes med tilhørende bestemmelser og retningslinjer er å legge til rette for fritidsbebyggelse ved område som i kommuneplanens arealdel for Alta, vedtatt , er avsatt til fritidsbebyggelse. Detaljplanen skal også tilrettelegge for naust, flytebrygge, adkomst, parkeringsplass og nødvendig teknisk infrastruktur for planområdet. 3.3 Planens dokumenter Planforslaget består av følgende dokumenter: 1. Plankart m/tegnforklaring Datert Bestemmelser og retningslinjer Datert Planbeskrivelse Datert Plankartet er utarbeidet etter Sosi- standard. Bestemmelser og planbeskrivelse er utarbeidet etter Alta kommunes maler. 3.4 Planavgrensning Plangrensen er i helhet trukket rundt eiendom Gnr. 45 bnr. 19. Planområdet er noe utvidet i forhold til område avsatt i Kommuneplanens arealdel (Figur 2). Utvidelsen er gjort for å inkludere eksisterende fritidsbolig (B2) og kai/ flytebrygge (K) i denne planens bestemmelser. 3.5 Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg (Jfr. PBL 12-5 nr. 1) Det settes av to områder for fritidsbebyggelse. På område B1 tillates etablering av 3 nye tomter for fritidsbebyggelse. Område B2 består av eksisterende fritidsbebyggelse. Se arealformål i plankart og 4 i planbestemmelsen. Det settes også av et område for naust (N), der det er tillatt med til sammen 5 naust (3 nye og 2 eksisterende). Se arealformål i plankart og 4 i planbestemmelsen Samferdsel og teknisk infrastruktur (Jfr. PBL 12-5 nr.2) Det settes av område for felles parkeringsplass (P) i tilknytning til kommunal vei, med adkomst via gangvei (A2) til område for fritidsbebyggelse B1. Område A1 er privat adkomstvei til fritidsbebyggelse B2. Område A1 skal også benyttes som adkomstvei til bakenforliggende dyrket mark som videreføres som LNFR- område. Innenfor område K tillates etablert kaianlegg/ flytebrygge i tilknytning til planområdets fritidsbebyggelse. Se arealformål i plankart og 5 i planbestemmelsen. 9

10 3.5.3 Landbruks-, natur- og friluftsformål (Jfr. PBL 12-5 nr.5) Eksisterende dyrket mark i planområdet vil bestå som i dag og området settes av til landbruksformål (L). I området tillates det inngrep i marka for etablering av VA-anlegg og strøm mellom byggeområdene, men dette forutsetter revegetering etter utbygging. Se arealformål i plankartet og 6 i planbestemmelsen. Område F vil være friluftsområde som sikrer allmenn ferdsel i strandsonen. I tillegg fungerer området som klimavernsone for fritidsboligene i område B1. Det tillates ikke oppført anlegg som er til hinder for områdets bruk som friluftsområde. Det kan innenfor området etableres rør for VA- anlegg, men anlegget må settes på et egnet sted som fører til minst mulig terrenginngrep og som ikke er til skjensel for utfart i friluftsområdet. Se arealformål i plankart og 6 i planbestemmelsen. 10

11 4 Planprosess og medvirkning 4.1 Om planprosessen Viktige milepæler i planprosessen har vært: Oppstartsmøte med Alta kommune (Vedlegg 7.1) Varsling om oppstart av planarbeidet Finnmark fylkeskommune befarer planområdet Offentlig ettersyn Det har i tillegg til overstående prosess vært dialog mellom planadministrasjonen, og forslagsstiller / konsulent angående planforslaget. 4.2 Oppsummering av innspill Det er i forbindelse med varsling og offentlig ettersyn kommet inn 15 innspill. Alle innspill er referert og gitt en individuell kommentar fra henholdsvis forslagsstiller og administrasjon i vedlegg 7.2. Nedenfor følger en kort oppsummering av de viktigste innspillene: Statlige- og fylkeskommunale myndigheter: Fylkesmannen i Finnmark v/miljøvernavdelingen gir miljøfaglige og beredskapsfaglige innspill angående utforming av naust, naturmangfold og framtidige klimaendringer. I forhold til at planforslaget tilrettelegger for kai/ flytebrygge uttaler Fylkesmannen at et hvert tiltak som omfatter utfylling av løsmasser i sjø må før oppstart avklares med Fylkesmannen i forhold til forurensningsloven. Kystverket uttaler at planområdet med fordel kan utvides også til å gjelde stranden (fjæra) og ut i sjøen og opplyser om at tiltak i sjøen må behandles etter Havne- og farvannsloven. Sametinget og Finnmark fylkeskommune v/areal- og kulturvernavdelingen varsler om befaring etter Kulturminneloven med tanke på tidligere funn i området. Det ble avholdt befaring med Finnmark fylkeskommune. Kommunale myndigheter: Alta kommune, Avd. for kommunalteknikk uttaler at hyttene i planområdet kan kobles på kommunalt vann og at det bør lages en samlet avløpsplan for området. Innspillene er tatt til følge i planforslaget. Alta kommune, Avd. for samfunnsutvikling, Landbruk har ingen merknader til detaljplanen. Alta Havn KF har på generelt grunnlag ingen merknader til reguleringsplanforslaget. 11

12 Det foreslås etablering av privat flytebrygge for planområdets bebyggelse. I forbindelse med søknad om byggetillatelse, skal anlegg i tillegg til behandling etter plan- og bygningsloven behandles etter havne- og farvannsloven av 17. april 2009 nr. 19. Organisasjoner: Ingen organisasjoner har fremmet merknader eller innspill til planforslaget. Private parter: Ingen naboer har fremmet innspill til planforslaget og det forutsettes at de ikke har merknader. De fleste av innspillene er innarbeidet i planforslaget. 12

13 5 Konsekvenser av planforslaget 5.1 Krav til KU Ettersom planområdet er avsatt til fritidsbebyggelse i Kommuneplanens arealdel (KPA), at det ikke kom inn innsigelser fra offentlige instanser i perioden KPA lå ute til offentlig ettersyn, og at det vurderes at detaljplanen ikke vil føre til vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn er det vurdert at planen ikke faller under forskrift om konsekvensutredning (KU). 5.2 Barns interesser Det planlegges ikke etablert lekeplasser innenfor planområdet, men plasseringen av fritidsboligene er valgt med tanke på å muliggjøre både sjø- og landrettede aktiviteter. Det legges til rette for å beholde et trygt og oversiktlig område mellom fritidsboligene og sjøen. 5.3 Byggeskikk og estetikk I område B1 tilrettelegges det for fritidsboliger på 1 etasje. Plasseringen av hyttene er valgt på de flateste områdene av eiendommene og med byggegrunn på fjell. Bebyggelsesmønsteret er valgt med bakgrunn i områdets naturlige topografi og hovedhenvendelser på bakgrunn av bergknauser og lokal vegetasjon. 5.4 Demografiske forhold Siden området kun gjelder fritidsboliger beregnes det ikke noen endringer i demografiske eller sosialpolitiske forhold etter utbyggingen. 5.5 Friluftsliv I planforslaget er det lagt opp til allmenn ferdsel langs strandsonen og videre rundt på Årøya. Området innehar gode muligheter for fysisk helsefremmende aktivitet og bærekraftig bruk av naturressursene, så som jakt, fiske, bærplukking. 5.6 Landskap og lokalklima Området er en frodig lokalitet som består av flere mindre områder med innslag av kulturmark, og avgrenses av den marine strandlinjen. Tresjiktet består mest av bjørk. Det finnes mange dyrearter i området, og enkelte arter finnes periodevis i stort antall. Området har lokalt og regionalt særpreg. Fremtredende vindretning er om vinteren fra sørvest, og om sommeren fra nord, noe som tilfaller eiendommene en god klimatisk orientering. 13

14 5.7 Biologisk mangfold I følge Direktoratet for naturforvaltningens karttjeneste Naturbase ligger planområdet innenfor artsområder BA , Årøya og BA , Årøya og Lille Årøya. Innenfor områdene er det påvist rasteområde for Grågås (vår) og yngleområde for Grågås, Ærfugl og teist (vår/sommer). I følge Direktoratet for naturforvaltningens karttjeneste Artsdatabanken er det ikke gjort noen artsregistreringer i eller i nærheten av planområdet. I følge naturbasen er Årøya en frodig lokalitet som består av et småkupert terreng med lyngmark og fjell, en del bjørkeskog, dyrka mark, og noen myrer og tjern. Det finnes mange fuglearter i området, og enkelte av artene finnes periodevis i stort antall. Ærfuglbestanden er ganske stor, av andre sjøfuglarter hekker gråmåse, svartbak og rødnebbterne. Grågås hekker også på øya og Hubro har tilhold der. Ellers finnes en rekke andre fuglearter hekkende eller mer tilfeldig på øya, for eksempel fuglearten Teist er også observert der. En har ikke nærmere opplysninger om hvilke deler av Årøya som har størst verneverdi, det vil si hvor lokalisering av de viktigste forekomstene av hekkende sjøfugl og enkelte andre arter er. Årøya er også leveområde for oter jfr. Naturbase dokumentasjon hos Direktoratet for Naturforvaltning. Forslagsstiller ønsker å ta hensyn til naturmangfoldet på øya ved å redusere motorisert ferdsel på land til et minimum. Det ønskes derfor etablert felles parkeringsplass ved kommunal vei slik at man unngår biltrafikk til hyttene, og innlagt strøm slik at det ikke vil være behov for aggregat eller støyende generatorer i området. I tillegg er det i de generelle bestemmelsene for reguleringsområdet satt krav om at stedlig representativ og livskraftig vegetasjon skal bevares i størst mulig grad og fremstå i mest mulig opprinnelig stand etter utbyggingen. Kantsone mot dyrket mark må også i størst mulig grad bevares. Vurdering etter naturmangfoldloven: I henhold til Naturmangfoldloven (Nml.) 7 skal prinsippene i Nml legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er tatt hensyn til og vektlagt i vurderingen av saken. På bakgrunn av opplysninger fra Naturbasen og Artsdatabanken anser vi at det nåværende kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig til å oppfylle krav som følger av Nml. 8. Føre- varprinsippet i Nml. 9 er vurdert og kunnskapsgrunnlaget vurderes å være god i saken, og ettersom planområdet også ligger i umiddelbar nærhet til eksisterende bebyggelse anses oppføring av tre nye hytter og naust som forsvarlig i forhold til konsekvenser for naturmangfoldet. Prinsippet i Nml. 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning er vurdert og planadministrasjonen vurderer at realisering av detaljplanen vil være forsvarlig i forhold til naturmangfoldet og ikke påføre en vesentlig belastning for økosystemet. Det vurderes dermed at Nml ikke har noen relevans for saken. 14

15 5.8 Risiko- og sårbarhet Fritidsboligene i område B1 vil etableres høyt nok over havet til ikke å bli berørt av fremtidig havstigning eller springflo etter de prognoser som foreligger for dette (Jfr.«Havnivåstigning- Estimater av framtidig havnivåstigning i norske kystkommuner» tabell for Finnmark). Plassering på en øy gjør at eiendommene er avhengig av båttransport for adkomst til området. Bilferga er et strategisk viktig og sårbart punkt for tilgang til hyttefeltet. Risiko og sårbarhets skjema finnes i vedlegg Teknisk infrastruktur Det ønskes etablert tilknytning til kommunalt vann til fritidsbebyggelse i område B1 fra eksisterende fritidsbolig i område B2. Det ønskes etablert tilknytning til elektrisk strøm videre fra eksisterende naust i område N. Det ønskes etablert avløpsledning iht. vedlagte VA-plan (Vedlegg 7.4) Trafikkforhold Tilgang til området går via ferge fra fastlandet. Det beregnes lav trafikk til- og fra området, og det er ikke kjente trafikale utfordringer i området. Den kommunale veien som går ut til planområdet brøytes ikke vinterstid. Forslagsstiller/ fremtidige hytteeiere står selv for brøyting av veien ut til planområdet, noe som for øvrig er blitt gjort de senere år Universell utforming Siden området i dag er et utpreget naturområde, og adkomst til fritidsboligene går via eksisterende kjerreveg, er det ikke laget egne bestemmelser om universell utforming i planforslaget Kulturminner/ Verneverdier Det er registrert 2 funn innenfor planens LNFR-område. Disse er ikke automatisk fredet. Det finnes også opplysninger som tilsier at det har vært gammetufter på den aktuelle eiendommen, og at det fortsatt kan være samiske kulturminner i det aktuelle området. Det har likevel ikke fremkommet noen funn under befaring, og man anser at aktsomhetsplikten vil være tilstrekkelig for beskyttelse av eventuelle funn i utbyggingsfasen, se planbestemmelsen

16 5.13 Økonomi/gjennomføring Detaljplanen anses ikke å medføre noen kostnader for Alta kommune Rekkefølgebestemmelser Parkeringsplass P skal oppføres i takt med utbyggingen av fritidsboliger på område B Tidsplan for gjennomføring Bygging av hytte på Tomt 1 vil bli i gangstartet tidligst mulig etter at detaljplanen er vedtatt. Oppstart av bygging på de øvrige tomtene er foreløpig ikke avgjort. Ny plan- og bygningslov (PBL) tredde i kraft Der er det i 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan satt en tidsfrist på 5 år for gjennomføring av bygge- og anleggstiltak som hjemles i plan med bakgrunn i privat reguleringsforslag etter PBL Gjennomføres ikke tiltaket i løpet av de 5 årene kan tillatelsen til gjennomføring etter planen ikke gis uten nytt planvedtak. Tiltakshaver kan søke om at planvedtaket forlenges med inntil 2 år av gangen. Der det innenfor fristen på fem år med eventuell(e) forlengelse(r) er gitt rammetillatelse for et tiltak, gjelder fristen på tre år etter 21-9 for tiltaket. 16

17 6 Begrunnelse for valgte løsninger Plassering av fritidsboligeiendommene er forsøkt innpasset naturlig til landskapet, og plasseringen er den mest logiske i forhold til eiendommens topografi. Fritidsboligene i område B1 vil etableres på solid fjellgrunn, og høyt nok over havet til ikke å bli berørt av havstigning eller springflo etter de prognoser som foreligger for dette. Landbruksjorda berøres i svært liten grad. Plassering av uteområde mot sør og hovedhenvendelse mot sør og øst anses som ideelt i forhold til lokalklimaet med fremtredende vindretning fra sørvest om vinteren og fra nord om sommeren. Klimavern/naturområde F vil sørge for beskyttelse mot sjøsprøyt under sterke vinterstormer. Tomt 1 ligger skjermet til, med hovedhenvendelsesretning mot øst. Tomt 2 og 3 vil ha en naturlig hovedhenvendelsesretning mot sør. Tomt 4 avsettes som eiendom for fradeling rundt eksisterende fritidsbolig, slik at denne bygningen medtas som egen eiendom i planen og underlegges planens bestemmelser. Område for naust er plassert i forbindelse med eksisterende naustanlegg, og tilpasses krav i Kommuneplanens arealdel for Alta og retningslinjer fra Fylkesmannen i Finnmark. I følge Direktoratet for Naturforvaltnings karttjeneste «Naturbase» er Årøya en frodig lokalitet som består av et småkupert terreng med lyngmark og fjell, en del bjørkeskog, dyrka mark, og noen myrer og tjern. Det finnes mange fuglearter i området, og enkelte av artene finnes periodevis i stort antall. Ærfuglbestanden er ganske stor, av andre sjøfuglarter hekker gråmåse, svartbak og rødnebbterne. Grågås hekker også på øya og Hubro har tilhold der. Ellers finnes en rekke andre fuglearter hekkende eller mer tilfeldig på øya. En har ikke nærmere opplysninger om hvilke deler av Årøya som har størst verneverdi, det vil si hvor lokalisering av de viktigste forekomstene av hekkende sjøfugl og enkelte andre arter er. Årøya er også leveområde for oter jfr. «Naturbasen». Forslagsstiller ønsker å ta hensyn til naturmangfoldet på øya ved å redusere motorisert ferdsel på land til et minimum. Det ønskes derfor etablert felles parkeringsplass ved kommunal vei slik at man unngår biltrafikk til hyttene og innlagt strøm slik at det ikke vil være behov for aggregat eller støyende generatorer i området. I tillegg er det i de generelle bestemmelsene for reguleringsområdet satt krav om at stedlig representativ og livskraftig vegetasjon skal bevares i størst mulig grad og fremstå i mest mulig opprinnelig stand etter utbyggingen. Kantsone mot dyrket mark må også i størst mulig grad bevares. Det er ellers ikke tillat med store terrenginngrep i planområdet. Forslagsstiller mener også at foreslåtte løsning plasserer ny bebyggelse på de mest gunstige steder i forhold til sikker byggegrunn. Nedenfor følger bilder som viser byggegrunn med synlig fjellgrunn på område B1, eksisterende fritidsbolig på område B2 og adkomst til planområdet (Figur 5, 6 og 7). 17

18 Figur 5: Viser byggegrunn på område B1 med synlig fjell på alle tomter. Figur 6: Viser adkomst til tomt 3 (B1) med synlig fjellgrunn. 18

19 Figur 7: Viser adkomst til planområdet via kommunal veg og område B2 som omfatter bolig til venstre i bildet. 19

20 7 VEDLEGG 20

21 7.1 Referat fra oppstartsmøte 1. Om planinitiativet og forslagsstiller Arbeidstittel Initiativet gjelder Fritidsboliger Mortensnes (Årøya) gnr.45 bnr.19 Plan med krav om KU Områdeplan Detaljplan Mindre endring av:. Tiltakets adresse Mortensnes, Årøya Berørte eiendommer Gnr/Bnr 45/19 Planens formål/hensikt Etablering av hyttebebyggelse Tiltakshaver Roger Olsen Planfaglig ansvar Firma: Haldde arkitekter AS, Tlf: / Prosjektansvarlig: Magnus Langli 2. Om oppstartsmøtet Møtested Alta rådhus Møtetidspunkt/ramme kl Deltakere Fra kommunen: Daniel Holm, Renate M. Olsen Fra Forslagsstiller: Magnus Langli, Roger Olsen Referent Saksbehandler: Renate M. Olsen 3. Saksopplysninger Arkivsaksnr. 10/4333 Planident Saksbehandler Reg. som. behandlet etter PBL 30 Navn: Renate M. Olsen Kontaktinfo: Positiv anbefaling Negativ anbefaling Ikke behandlet 21

22 4. Gjeldende planer Planstatus Gjelder Plan Formål Vedtaksdato Fylkes(del)plan Kommuneplanens arealdel Rent LNF- område KDP for Alta by Reguleringsplan Bebyggelsesplan Planer, mve., dispensasjonssøknader under utarbeidelse i og inntil planområdet Status Plan Formål Forslagsstiller Kommuneplanens arealdel Delvis område for fritidsbebyggelse og delvis rent LNF- område Andre kommunale planer, vedtekter, utredninger mm som er relevant Aktuell Dokument Merknader KP samfunnsdel Biologisk mangfold Gjøre vurderinger etter Naturmangfoldloven 8-12 Parkeringsvedtekter Kdp. for boligsosiale forhold Kdp. Vann og avløp Byggeskikkveileder Skiltvedtekter Raskart Flomsonekart Geotekniske rapporter Kommunale enkeltvedtak Energi og miljøplan Andre Ingen geotekniske rapporter for området. Byggegrunnen er for det meste berggrunn opp i dagen. Rikspolitiske retningslinjer, bestemmelser mm som er relevant for planarbeidet Aktuell Merknad Samordn. areal/transport Barn og planlegging Kommenteres (Rikspolitiske retningslinjer) Verna vassdrag Riks- og fylkesveier Arealbruk i flystøysoner RPB Kjøpesentre 22

23 5. Viktige tema i planarbeidet Tabellen under angir viktige, planfaglige tema som må vurderes i det videre planarbeidet, og som skal kommenteres nærmere i planbeskrivelsens kapittel 5. Forslagsstiller må selv på bakgrunn av bla innspill i forvarslingen vurdere om det er flere forhold som er relevant å vurdere i saken. Relevant Tema Merknad 1. Konsekvensutredning Vurderes etter forskrift om KU- i planbeskrivelse og planbestemmelser 2. By- og stedsutvikling 3. Barns interesser 4. Byggeskikk og estetikk Estetikk (Terrengtilpasning- mønehøydeog retning, høyde på grunnmur/ påler, fargebruk etc.) viktig i forhold til at området er synlig fra sjøside inn og utfart i Altafjorden. 5. Demografiske forhold 6. Folkehelse 7. Friluftsliv Allmenn tilgang til strandsone må sikres i planprosessen med sti gjennom området. 8. Landskap Fokus på å ta vare på landskapet i og rundt hytteområdet er svært viktig. 9. Lokalklima 10. Miljøvennlig/alt. energiforsyning 11. Naturressurser 12. Risiko- og sårbarhet ROS- analyse, lovpålagt (Forenklet skjema i planbeskrivelsesmalen) 13. Samiske interesser ved endret bruk av utmark 14. Sosial infrastruktur 15. Teknisk infrastruktur Vann og avløp: Det må utarbeides en V/A- plan som en del av planarbeidet. Alta kommune, avd. for kommunalteknikk har regnet ut at det er kapasitet for 4 hytter på det kommunale vannledningsnettet innefor reguleringsområdet. Det er ikke kommunal avløpsledning i området og det vil dermed være behov for septikanlegg. Kommunalteknisk avdeling ønsker felles septikanlegg. Vei: 23

24 16. Trafikkforhold 17. Universell utforming 18. Verneverdier 19. Gjennomførin Veien ut til området er kommunal og brøytes ikke på vinteren, men blir tatt opp til påsken. Forslagsstiller har privat brøyter om vinteren. Strøm: Forslagsstiller ønsker å koble hyttene på Kraftlagets nett i området. g Forslagsstiller ønsker å legge frem reguleringsplan og byggesak samtidig (PBL 12-15) når Kommuneplanens arealdel er vedtatt. 6. Varsel om oppstart - krav til materiale: Forslagsstiller skal varsle oppstart av planarbeidet, og er gjort kjent med maler, standardtekster og adresseliste. Merknad Annonse i to lokalaviser og Finnmark Dagblad og Altaposten gjennom elektroniske medier Alle berørte parter skal tilskrives Naboer, myndigheter, foreninger etc. Varselet skal inneholde: I varsel må det komme frem at Oversiktskart reguleringsplanen er i strid med Kart med planavgrensning nåværende plan og delvis i strid med Redegjørelse for planens hensikt ny kommuneplan Kart med dagens planstatus Viktig å få frem i varsel at selv om Angivelse av framtidig plans tatus hele eiendommen blir innlemmet i Er det behov for reguleringsplanen, vil ikke hele konsekvensutredning (KU)? eiendommen bli benyttet til fritidsbebyggelse, dyrket mark skal fremdeles være LNFR område. Det må komme frem i varsel om planen faller under forskrift for konsekvensutredning (KU). Hvis det er vurdert at planen ikke faller under KU må det komme frem hvorfor det er vurdert slik. Forslagstiller og planadministrasjon har konkludert at reguleringsplanen ikke faller under krav for KU ettersom planen delvis er i samsvar med forslag til ny kommuneplan og at det ikke er kommet inn innsigelser fra offentlige 24

25 Evt. informasjonsmøte/andre info-tiltak? Planprogram (ved KU) instanser mot fritidsbebyggelse i området i perioden den lå ute til offentlig ettersyn. 7. Innlevering av planforslag krav til materiale Merknad 1. Plankart Leveres på SOSI-format Evt. i alternativer 2. Bestemmelser/retningslinjer Alta kommunes mal benyttes 3. Planbeskrivelse Alta kommunes mal benyttes 4. Kopi av innspill under varslingen Skal oversendes saksbehandler 5. Kopi av annonser Skal oversendes saksbehandler Forslagsstiller er gjort kjent med krav til innhold og utforming av planforslaget. Planforslaget blir ikke behandlet før materialet er komplett og iht. maler og avtale med kommunen på oppstartsmøtet. 8. Foreløpig oppsummering/konklusjon fra kommunen Planstatus Kreves KU Plankrav Anbefaling Planavgrensning Annet Planinitiativet SAMSVARER med overordnet/gjeldende plan Planinitiativet strider med overordnet/gjeldende plan, men er delvis i samsvar med forslag til ny kommuneplan. Ja Nei Områdeplan Detaljplan Mindre vesentlig endring av plan Anbefaler oppstart av planarbeid Anbefaler ikke oppstart av planarbeid Anbefaler at reguleringsspørsmålet fremmes som 30-forespørsel Vann og avløp: Det må utarbeides en V/A- plan som en del av planarbeidet. Alta kommune, avd. for kommunalteknikk har regnet ut at det er kapasitet for 4 hytter på det kommunale vannledningsnettet innefor reguleringsområdet. Det er ikke kommunal avløpsledning i området og det vil dermed være behov for septikanlegg. Kommunalteknisk avdeling ønsker felles septikanlegg. Dette utløser krav til utslippstillatelse. Vinterparkering: Å avklare parkering for hyttene både sommerstid og vinterstid i reguleringsplanen vil gjøre parkeringsforholdene 25

26 forutsigbar i fremtiden. Planadministrasjonen har derimot diskutert saken og kommet frem til at forslagsstiller/ fremtidige hytteeiere selv står for brøyting av veien ut til reguleringsområdet, noe som for øvrig er blitt gjort de senere år. Allmenn tilgang til strandsone: Allmenn tilgang til strandsone må sikres i planprosessen med sti gjennom området. A nnet: I forslag til ny kommuneplan er reguleringsområdet satt av til fritidsbebyggelse i standardklasse 2 (Vei: kun til felles parkeringsplass). Vann: innlagt etter særskilt vurdering/ tillatelse. Avløp: utslipp av gråvann, avløp vurderes. Kraftforsyning: vurderes, arealkrav/bra: 125 m². Naust: samlokalisert, ikke helt i sjøkant, ikke over 30 m², saltak, takvinkel 45 grader. Se mer i kap. 6 i bestemmelser for forslag til ny kommuneplan). Forslagsstiller ønsker ikke mindre BRA enn 125 m² på hver tomt innenfor reguleringsområdet. Planadministrasjonen kom med forslag om å sette hyttefeltet som Standardklasse 1 i planbeskrivelsen og få eventuelle innspill på det. Hvis BRA ikke blir endret, er det vel mest hensiktsmessig at standardklasse 2 legges til grunn for reguleringsområdet. Forslagsstiller vurderer også å endre arealet på hyttetomtene slik at de kommer utenfor 50 meters grensen til sjø. Planadministrasjonen anbefaler også dette fordi det er en løsning som bedrer eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til strandsone. Vegetasjon: Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad beholdes. Det ble snakket om å innlemme hele eiendommen i reguleringsplanen. Saksbehandler har snakket med Landbruk om saken og det er ingenting i veien for å gjøre det, bare den dyrkbare marken blir satt av til rent LNFR område. Dette er også viktig å få med i varselet. Planen og byggesak legges frem når kommuneplanens arealdel vedtas. Forslagsstiller ønsket å vite hvordan han forholder seg til fem års fristen på reguleringsplaner (PBL.) 12-4). 26

27 9. Framdrift Planadministrasjonen opplyste at planvedtaket kan forlenges med 2 år av gangen etter søknad fra tiltakshaver. Alta kommune har informert om saksgangen etter plan- og bygningsloven. Saksbehandlingstid fra komplett planforslag er mottatt til første gangs vedtak i saken er 12 uker. Framdriften er bla. avhengig av hvilke innspill som kommer inn under offentlig ettersyn. Foreløpig tas det utgangspunkt i følgende framdriftsplan: 1. Forslagsstiller planlegger å varsle planarbeidet umiddelbart, uke Forslagsstiller planlegger å sende inn planforslag til kommunen i uke Alta kommune anslår at første gangs behandling i planutvalget kan skje.. uker etter mottak av komplett planforslag. 4. Alta kommune anslår at vedtak kan fattes.. uker etter at offentlig ettersyn er over. 10. Gebyr Saksbehandlingen er gebyrbelagt. Gjeldende gebyrregulativ er tilgjengelig på kommunens hjemmeside: Merknad 11. Godkjenning av referat Referatet og Alta kommunes merknader og innspill bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunktet oppstartsmøtet fant sted. Konklusjonene er derfor foreløpige, og verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Nye opplysninger, endrede rammebetingelser, rutiner og politikk kan føre til endrede planfaglige vurderinger. Innspill fra berørte parter, herunder naboer, offentlige myndigheter, interesseorganisasjoner med mer kan føre til krav om endring av prosjektet, og/eller framdriften av det. Referat datert Referent: Saksbehandler Referatet er godkjent av forslagsstiller. 27

28 7.2 Innspill under varsling og offentlig ettersyn Underrettede parter under varsling og offentlig ettersyn Kommunale instanser: Alta kommune, Miljøavdelingen, Postboks 1403, 9506 Alta Alta kommune, Avd. Kommunalteknikk, Postboks 1403, 9506 Alta Alta kommune, Avd. for oppmåling og byggesak, Postboks 1403, 9506 Alta Alta kommune, Jordbruksseksjonen, Postboks. 1403, 9506 Alta Alta kommune, Barn- og unges representant v/aase Kristin Abrahamsen, Kultursektoren, Postboks 1403, 9506 Alta A ndre: Alta Havn KF, Postboks 2237, 9508 Alta Alta kraftlag A/L, Markveien 46, 9509 Alta. S tatlige og fylkeskommunale instanser: Fylkesmannen i Finnmark, Miljøvernavdelingen, Damsveien 1, 9815 Vadsø Finnmark fylkeskommune, Areal- og kulturvernavdelingen, Fylkeshuset 9815 Vadsø Sametinget, Avjovàrgeaidnu 50, 9730 Karasjok Kystverket Troms og Finnmark, Serviceboks 2, 6025 Ålesund N aboer og andre berørte interesser: Elin Nilsen, Kobbeveien 4, 9512 Alta Torulf Thomassen, Bugården Nord 3 A, 3140 Nøtterøy Finnmarkseiendommen, Postboks 133, 9811 Vadsø NRS Finnmark AS, Markedsgata 3, 9510 Alta J eger- og fiskeforeninger: Kviby Jeger- og fiskeforening v/ Per Christian Strand, 9519 Kviby Fjordfiskernes forening, 9531 Kvalfjord B ygdelag Årøy Bygdelag v/karl R. Rødberg, Årøyveien, 9533 Kongshus 28

29 7.2.2 Referat av innspill i varslingsperioden I varslingsperioden av detaljplanen kom det inn 8 innspill. Alle innspill er referert og gitt en individuell kommentar fra forslagsstiller nedenfor: Statlige- og fylkeskommunale myndigheter: Kystverket Troms og Finnmark : Gjør oppmerksom på at alle tiltak/byggearbeider langs land og ut i sjøen i tillegg til behandling etter Plan- og bygningsloven også må behandles etter Havne- og farvannsloven. Anbefaler at det i planleggingsfasen benyttes Kystverkets karttjeneste. Informerer om ny havne- og farvannslov av Ønsker at planområdet utvides et stykke ut i sjøen, slik at hele eiendommen medtas innenfor planområdet. Merknad om at planen bør inneholde opplysninger om gjeldende regelverk utover planbestemmelsene. Forslagsstillers kommentar: Planområdet medtas ut til eiendomsgrensen (vannkanten), gjeldende regelverk medtatt. Fylkesmannen i Finnmark : Ønsker at landbruksinteressene vurderes i planarbeidet, ber kommunen om å stille krav om at naust ikke skal overstige 30m 2. Ber forslagsstiller synliggjøre beslutningsgrunnlaget i forhold til naturmangfoldloven og nevner fremtidig fare knyttet til havstigning og stormflo. Forslagsstillers kommentar: Nauststørrelse, naturhensyn, og sikring mot havstigning og stormflo tas med i utformingen av planen. Finnmark fylkeskommune : Ønsker å befare området før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Nevner Regjeringens handlingsplan for økt tilgjengelighet gjennom universell utforming. Forslagsstillers kommentar: Befaring er avholdt. Det er av forslagsstiller ikke medtatt egne bestemmelser om universell utforming, siden området ønskes planlagt med stor grad av naturmessig karakter også etter utbyggingen. Finnmark fylkeskommune : Har befart området og ikke registrert automatisk fredede kulturminner. Har derfor ingen merknader til søknaden. Minner om aktsomhetsplikten. 29

30 Sametinget : Ønsker å befare området før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Forslagsstillers kommentar: Befaring er avholdt. Sametinget : Kjenner til utført befaring av området og støtter seg til Finnmark fylkeskommune sitt innspill. Minner om aktsomhetsplikten. Forslagsstillers kommentar: Aktsomhetsplikten er medtatt i planens bestemmelser. Kommunale myndigheter: Alta kommune v/drift- og utbyggingssektoren Kommunalteknikk : Nevner at hyttene i planområdet kan kobles på kommunalt vann dersom ønskelig. Det bør lages en VA-plan for området. Det går kommunalvei helt fram til planområdet. Forslagsstillers kommentar: Hyttene vil kobles på kommunalt vann. Det utarbeides VA-plan for området. Organisasjoner: Ingen organisasjoner har kommet med innspill i varslingsperioden og det forutsettes at de ikke har merknader til detaljplanen. Hjemmelshavere og private parter: Finnmarkseiendommen : Har ingen merknader og ser positivt på oppstart av planarbeid for fritidsbebyggelsen, fordi dette vil minske presset på FeFos eiendom i området. Gjør oppmerksom på usikkerhet rundt eiendomsgrense mot vest, og leverer kartkopi hvor usikker grense er merket med gul farge. Forslagsstillers kommentar: Eiendomsgrensen i gjeldende kartverk er benyttet som grunnlag i det videre planarbeidet. Ingen privatpersoner/ naboer har kommet med innspill i varslingsperioden og det forutsettes at de ikke har merknader til detaljplanen. 30

31 7.2.3 Innspill under offentlig ettersyn Detaljplanen ble sendt på offentlig ettersyn den Under høringsperioden (6 uker) kom det inn 8 innspill. Innspillene er referert og gitt en kommentar nedenfor: Statlige- og fylkeskommunale myndigheter Kystverket, Troms og Finnmark : Viser til tidligere uttalelse i saken til Haldde arkitekter AS datert og har følgende merknader til planarbeidet: Planen bør inneholde opplysninger om gjeldende regelverk utover planbestemmelsene alene. Dette vil gjøre planen mer informativ og hensiktsmessig for brukere og eventuelle utbyggere. Det bør blant annet opplyses om at alle tiltak/ byggearbeider langs land og ut i sjøen må i tillegg til behandling etter plan- og bygningsloven behandles etter havne- og farvannsloven av 17. april 2009 nr. 19. Planområdet kan med fordel utvides til også å gjelde stranden (fjæra) og ut i sjøen slik at hele eiendommens areal inngår. Sjøområdet utenfor eiendommen er utenfor Kystverkets forvaltningsområde. Med mindre eventuelle tiltak langs land og ut i sjøen faller inn under tiltaksforskriften, er det kommunen som skal behandle tiltaket etter havne- og farvannsloven. Utover dette har ikke Kystverket noen merknader. Administrasjonens kommentar: Merknader angående tilføying av opplysninger om gjeldende regelverk utover planbestemmelsene er tatt med i bestemmelsen Merknaden angående utvidelse av planområdet til også å gjelde stranden/ fjæra og ut i sjøen slik at hele eiendommens areal inngår medtas ikke med i detaljplanen ettersom planadministrasjonen vurderer at området er godt ivaretatt gjennom arealformål og bestemmelser i gjeldende plan for området, Kommuneplanens arealdel for Alta. Fylkesmannen i Finnmark : Har følgende merknader til detaljplanen: Forholdet til jordvern: Når det gjelder detaljplanforslaget, registreres det at all fritidsbebyggelse er holdt unna dyrket jord. Det er lagt opp til en minimal omdisponering av dyrket jord, noe som er veldig positivt og i henhold til nasjonale føringer om jordvern. 5 Samferdsel og teknisk infrastruktur, 5.4 Kai K: Utfylling av løsmasser i sjø fra land blir berørt av forurensningsloven dersom utfylling skal skje i et område med forurenset sjøbunn. Det kan føre til oppvirvling av forurenset bunnslam som utgjør fare for skade på miljøet. Forurensningsfaren øker betydelig i forhold til bunnslam som får ligge i ro. Aktiviteter som fører til oppvirvling av forurenset sjøbunn krever tillatelse etter forurensningsloven fra Fylkesmannen. Det bes om at følgende punkt blir tatt inn i reguleringsplanens bestemmelser: Ethvert tiltak som omfatter utfylling av løsmasser i sjø, må før oppstart avklares med Fylkesmannen i forhold til forurensningsloven. 31

32 Biologisk mangfold: Fylkesmannen vurderer omfang og lokalisering av planlagt tiltak som forsvarlig ut fra kjent kunnskap om naturverdier i området, herunder rødlista arter som m.a. hubro. Området som søkes regulert til fritidsbebyggelse ligger i umiddelbar nærhet til annen bebyggelse og det er her snakk om bygging av tre nye hytter, samt naust. Fylkesmannen bes om å bli orientert om kommunens vedtak i saken. Administrasjonens kommentar: Merknadene medtas i detaljplanen. Sametinget : Når det gjelder Sametingets tidligere innspill til tiltakshaver/ forslagsstiller om aktsomhetsplikten etter kulturminnelovens bestemmelser, jf. 8 andre ledd, er dette ivaretatt gjennom 3.5 i reguleringsbestemmelsene. Dette er Sametinget fornøyd med og har ingen ytterligere merknader til planforslaget. Administrasjonens kommentar: Merknadene medtatt i detaljplanen Finnmark Fylkeskommune : Viser til offentlig ettersyn av detaljplanforslag for Mortensnes av Areal og kulturvernavdelingen registrerer at vårt innspill om aktsomhetsplikten i forhold til kulturminner er tatt med i detaljplanens bestemmelser, det er også listet opp tidligere funn som er eksempler på hva man kan finne i området. Vi har ingen ytterligere merknader til planen. Administrasjonens kommentar: Merknadene er medtatt i detaljplanen. Kommunale myndigheter: Alta Havn KF : Alta Havn KF har på generelt grunnlag ingen merknader til reguleringsplanforslaget. Det foreslås etablering av privat flytebrygge i tilknytning til eksisterende kaianlegg og område for naust for planområdets bebyggelse. I forbindelse med søknad om byggetillatelse, skal anlegg i tillegg til behandling etter plan- og bygningsloven behandles etter havne- og farvannsloven av 17. april 2009 nr. 19. I lov om havner og farvann 27 heter det: Bygging, graving, utfylling og andre tiltak som kan påvirke sikkerheten eller fremkommeligheten i kommunens sjøområde, krever tillatelse av kommunen hvor tiltaket skal settes i verk. Som tiltak regnes bl.a. fortøyningsinstallasjoner, kaier, brygger, broer, luftspenn, utdypning, dumping, akvakulturanlegg, opplag av fartøy, lyskilder, kabler og rør. Kommunen kan ikke gi tillatelse til tiltak som vil stride mot bestemmelser gitt i eller medhold av loven her. Da Alta kommune er eget havnedistrikt er det Alta Havn KF som gir tillatelse etter denne paragrafen. Dette gjelder både innenfor og utenfor planområdet. 32

33 Administrasjonens kommentar: Merknaden tatt til følge i planbestemmelsens 5.4 b. Alta kommune Avdeling for samfunnsutvikling, Landbruk : Har ingen merknader til saken. Administrasjonens kommentar: Alta kommune, Drift- og utbyggingssektoren, Kommunalteknikk : Har følgende merknad: I planbestemmelse, pkt. 3.2 Rekkefølgekrav b) anbefales det at bestemmelsens ordlyd endres Utslippstillatelse må være gitt før byggetillatelse gis. Vi ser av søkers VA- plan at de planlegger slamavskiller med utslipp til sjø. Av ortofoto på kartsystemet GISline ser vi at det er fjell i dagen mellom tenkt plassering av hytter og sjøen. Noe som kan gi utfordringer for en slik løsning. Utover dette har Kommunalteknikk ingen merknader. Administrasjonens kommentar: Merknaden angående ordlyd i planbestemmelsen tas til følge, men settes i bestemmelsen b. Når det gjelder VA-planen for tomt 2 og 3 bør slamavskilleren med utslipp til sjø settes på egnet sted i terrenget som medfører minst mulig inngrep og som ikke er til skjensel for utfart i friområdet, muligens i bakkant av hyttene. Organisasjoner: Ingen organisasjoner har kommet med innspill i varslingsperioden og det forutsettes at de ikke har merknader til detaljplanen. Private parter: Ingen organisasjoner har kommet med innspill i varslingsperioden og det forutsettes at de ikke har merknader til detaljplanen. 33

34 7.3 Forenklet ROS-analyse 3.1 Naturbasert sårbarhet Uønsket hendelse/forhold Potensiell risiko Merknad Ja Nei Ekstremvær Sterk vind Ja, men ikke utover normalen. Store nedbørsmengder Store snømengder Annet? Flomfare Flom i elver/bekker Springflo Fritidsboligene i område B1 vil etableres høyt nok over havet til ikke å bli berørt av fremtidig havstigning eller springflo etter de prognoser som foreligger for dette Jfr. Havnivåstigning - Estimater av framtidig havnivåstigning i norske kystkommuner» tabell for Finnmark). Historisk flomnivå Annet? Strålefare Radon Skredfare Jord- og leirskred Kvikkleireskred Løsmasseskred Snø- og isskred Steinras, steinsprang Historisk rasfare? Annet? Dårlig byggegrunn Setninger God byggegrunn i område B1. Ved nye tiltak i område B2 er det satt krav om vurdering av stabilitet. I område N er det ikke tillat med utfyllinger, skjæringer eller andre inngrep. Utglidninger Annet? Skadedyr? Annet? 34

35 3.2 Virksomhetsbasert sårbarhet Potensiell risiko Uønsket hendelse/forhold Ja Nei Merknad Brann/eksplosjon Brannfare Eksplosjonsfare Forurenset vann Drikkevannkilde Badevann, fiskevann, elver oa Nedbørsfelt Grunnvannsnivået Annet? Forurensning grunn Kjemikalieutslipp Annet? Forurensning luft Støy Støv/partikler/røyk Lukt Annet? Lagringsplass farlige stoffer? Skytefelt (militært/sivilt) Støy Annen fare Smittefare Strålefare/elektromagnetisk felt Høyspentlinje Trafo Andre installasjoner? Fare i fht tidligere bruk Gruver, åpne sjakter, tipper? Militære anlegg Tidligere avfallsdeponi Annet? 35

36 3.3 Sårbarhet pga infrastruktur Potensiell risiko Uønsket hendelse/forhold Ja Nei Merknad Forurensning Støy Støv/partikler Lukt Annet? Trafikkfare Trafikkulykker på vei Annet? Ulykker på nærliggende transportåre Vann/sjø Luft Vei Damanlegg Bru Annet? Strategisk sårbare enheter Sykehus/helseinstitusjon Sykehjem/omsorgsinstitusjon Skole/barnehage Flyplass Viktig vei Bussterminal Havn Vannverk/kraftverk Undervannsledninger/kabler Bru/Demning Sykehus/helseinstitusjon Annet? Avhengig av båttransport til området. Sårbarhet ved isolasjon. 3.4 Annet Potensiell risiko Uønsket hendelse/forhold Ja Nei Merknad Kriminalitet Fare for kriminalitet Frykt for kriminalitet 36

37 7.4 VA-plan Tegning nedenfor viser VA- plan for fritidsbebyggelse B1 og B2. 37