2. gangsbehandling - Plan Detaljregulering for undervisnings- og konferansesenter - Rogaland Arboret, Sviland

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok Saksbehandler Silje Dons Ranhoff Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling Bystyret gangsbehandling - Plan Detaljregulering for undervisnings- og konferansesenter - Rogaland Arboret, Sviland SAKEN GJELDER Brandsberg-Dahls Arkitekter AS fremmer på vegne av Rogaland Arboret et forslag til detaljregulering av gnr. 26, bnr. 15 og 17. Planen legger til rette for utbygging av et nytt undervisnings- og konferansesenter sørøst for Skittjørn inne i arboretet. Planområdet er på cirka 14 dekar og planen inneholder ett nytt bygg, adkomstvei og regulering av eksisterende parkeringsplasser og friluftsområder. Området er satt av til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i forrige og gjeldende kommuneplan og regional grønnstruktur innenfor Sandnesmarkå i miljøplanen. Tiltaket er derfor i strid med vedtatte planer. På tross av dette anbefalte utvalg for byutvikling i 2009 igangsettelse av detaljregulering, siden tiltaket kan bedre friluftslivtilbudet i regionen. Saken legges frem for 2. gangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Vedtak om igangsetting av detaljregulering Varsling av planoppstart og Vedtak av planprogram Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Offentlig ettersyn gangsbehandling i utvalg for byutvikling Videre behandling: Endelig vedtak i bystyret

2 PLANPROSESS OG TIDLIGERE VEDTAK Tidligere planprosess er beskrevet i vedlagt saksfremlegg til 1. gangsbehandling. Utvalg for byutvikling vedtok å legge planen ut til offentlig ettersyn med tolv tilleggspunkter. Disse kan leses i vedlagt dokument, «Vedtak». Oppfølgingen av disse punktene vil gjennomgås i saksfremleggets kapittel «Plansjefens vurdering av planforslaget». GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Regionalplan for Jæren Planområdet er i regionalplanen markert som regional grønnstruktur. Kommuneplan for Sandnes kommune Området er i forrige og gjeldende kommuneplan avsatt til LNF-område. Det er også plassert hensynssoner for H540 - Regional grønnstruktur og H350 - Brann-/eksplosjonsfare over området. 20a i kommuneplanens retningslinjer sier at det ikke er tillatt å etablere tiltak, som ikke er tilknyttet stedbunden næring innenfor LNF-områder. Miljøplan for Sandnes Biologisk mangfold: Planområdet ligger innenfor kjerneområde for beiting/yngling av elg, og det er registrert stor tetthet av spurvefugler i området. Opplevelse, rekreasjon og fysisk aktivitet: Planområdet ligger innenfor regional grønnstruktur, markagrensen, eksisterende turområde med turveier og -stier, samt har et eksisterende parkeringsområde. Siden Rogaland Arboret ligger innenfor miljøplanens markagrense, er det en del av Sandnesmarkå. Markagrensen skal være en langsiktig grense mot utbyggingsinteresser, det vil si ut over kommuneplanens tidsperspektiv. Reglene for bygge- og anleggstiltak i Sandnesmarkå er som for andre LNF-områder. Dette innebærer at bygge- og anleggsarbeider i utgangspunktet er forbudt i markaområdene. Samfunnssikkerhet/risikoområder: Planområdet ligger innenfor en sikkerhetssone for brann- og eksplosjonsfare. 2

3 Grøntområder til undervisningsbruk: Rogaland Arboret er registrert som et svært viktig undervisningsområde. BAKGRUNNEN FOR TILTAKET Rogaland Arboret drives i dag som en ikke-kommersiell stiftelse, som har som formål å skape og spre kunnskap om planter, samt ta vare på plantemangfoldet og genetiske ressurser. Videre skal arboretet bidra til økt naturforståelse, og stimulere til økt interesse for naturmiljøet generelt. Hovedinteressentene bak dette er fylkeskommunen og kommunene i Jærregionen. Cirka 50 % av kostnadene ved drift dekkes av offentlige midler, den resterende delen må finansieres gjennom driftsinntekter og sponsorbidrag. Arboretet ønsker derfor å videreutvikle virksomheten innenfor grunnpilarene: forskning, undervisning, bevaring og rekreasjon. Dette ønsker de å gjøre ved å bygge et undervisnings- og konferansesenter, som kan utnytte kompetansen, anlegget og kapitalen arboretet råder over. På dette vis kan de skaffe nye driftsmidler, samtidig som de kan nå ut til nye brukergrupper som kan finne glede i å bruke området. I tillegg kan brukerne få en økt forståelse av å bevare det botaniske artsmangfoldet i naturen. Eksisterende bebyggelse er driftsbygninger, samt kafébygningen og en tømmerhytte, som leies ut til arrangementer. Disse bygningene er ifølge søker utdaterte. Søker viser til at arboretet mangler en rekke fasiliteter, for å kunne gjennomføre stiftelsens oppgaver på det nivået de ønsker. Dette innebefatter: Kontor og garderober for de ansatte Bedre lokaler for undervisning og bibliotek Lokaler til å utvikle frøbank, genbank og herbarium Kapasitet til å utvide kafédriften Økt toalettkapasitet Universell utformet bygningsmasse De ønsker å legge disse funksjonene inn i et nytt bygg, som også skal inneholde en konferansedel. Intensjonen er at næringslivet skal kjøpe seg fast plass i bygget, samtidig som de er sponsorer for skoleaktivitet. Med denne modellen håper styret at det kan genereres inntekter, som kan styrke driften og utviklingen av arboretet. Søker peker på at dette bygget 3

4 både skal kunne benyttes av folk flest og skoleklasser, i tillegg til kommersiell drift rettet mot næringslivet. Rogaland Arboret Planområdet 4

5 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Tekst skrevet i kursiv er hentet fra fastsatt planprogram. Arboretet er i sin helhet på ca. 700 daa. Arboretet ligger langs Espelandsveien og grenser til turområdene i Melsheia mot nordvest. Det er allerede etablert parkering i tilknytning til avkjørselen i sydvestre del av området. Parkeringen er delt opp i mindre flater adskilt ved hjelp av tett barskog. Arboretets driftsbygninger er lagt i sydøst skjermet fra parkeringsområdet med et skogbelte. Bygningsmassen er sammensatt og tilsynelatende bygget på ulike tidspunkt. Den består hovedsakelig av garasjer, drivhus og verksted med tilhørende fasiliteter for ansatte i mindre én etasjes bygninger. På kollen, nordøst for det sentrale vannet Skittjørn, ligger det i dag en kafé. Kaféen har utsikt over vannet, men er for liten til å kunne ta arrangementer av noen størrelse. Det er plass til maksimalt en skoleklasse ved kafébordene. Kafébygget inneholder også et lite kontor som i dag deles av de ansatte. Et arboret er en systematisert samling av trær, busker og planter, som kan brukes til studier, forskning og demonstrasjon. Det er ikke en park i klassisk forstand men et sted du kan komme for å se hvordan ulike arter vokser og trives i Rogalandsklimaet. Arboretet har et stort nettverk av smale grusveier i det småkuperte landskapet. Veiene brukes delvis til driftsbiler og traktorer, men også som turveier igjennom anlegget. Området er opparbeidet med benker og bord til allmenn benyttelse og rekreasjon. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Tekst skrevet i kursiv er hentet fra forslagsstillers planbeskrivelse. Naturmiljø Uteoppholdsområdet til den valgte lokasjonen vil på det nærmeste ligge litt over 50 meter fra vannkanten til Skittjørn. Skittjørn er leveområde for ål som er en kritisk truet art. Det hekker andefugler ved tjernet, og rødlistede stær i rugekasser i nærliggende områder. Området blir også brukt av andre rødlistede fuglearter, som fiskemåke og tårnseiler, arter som begge er nær truet. Bygging i nærheten av disse områdene, vil trolig føre til forstyrrelser for hekkefugler og andre arter. Det vil derfor være viktig å flytte oppsatte rugekasser fra områdene, som berøres direkte av tiltaket. 5

6 Ved en utbygging i nærheten av Skittjørn er det en risiko for avrenning til tjernet i anleggsperioden og i etterkant. Dette kan gi lokale negative effekter på vannlevende innsekter i den sørlige delen av tjernet, og ulike arter knyttet til myrområdet og vannkanten. Det kan også få negative effekter lenger nede i bekken ved større avrenninger. Disse negative effektene kan også påvirke kvaliteten av ålens leveområde. Utsnitt av flyfoto av arboretet, eksisterende bebyggelse og reguleringsplanen rett sør for Skittjørn. Undervisnings- og konferansesenter Planen inneholder ett nytt bygg, adkomstvei og regulering av eksisterende parkeringsplasser og omkransende friluftsområder. Det nye bygget er plassert delvis bak en kolle og er trukket tilbake fra Skittjørn. Bygget vil 6

7 gå over to plan og ha en samlet utnyttelse på maks 900 m 2 BRA. Bygget var ved 1. gangsbehandlingen plassert lenger mot nordøst, og dermed nærmere Skittjørn. På grunn av innsigelse fra fylkesmannen og faglig råd fra fylkeskommunen, ble byggets plassering trukket lenger vekk fra tjernet. Dette for å minimere de negative effektene oppføringen og bruken av bygget vil kunne ha på det biologiske mangfoldet i tjernet. Eksisterende vegetasjon skal bevares helt inn til bygget og biotopen rundt vannet fremheves, samtidig som nærheten til vannet gir et stedsspesifikt inntrykk på brukerne av anlegget. En allment tilgjengelig uteterrasse legges i forlengelse av bygget og kjøkkenseksjonen og i tilknytning til en ny urtehage. Eksisterende turveier og veier benyttes i størst mulig grad som adkomst og dagens parkeringsplass beholdes som en del av trafikksystemet. Alle deler av bygget og utearealene tilfredsstiller krav til universell utforming. Bygget skal dekke fire funksjoner, noe som også tilsier at det er gitt reguleringsformålet «Annet anlegg»: - Bevertning - Konferanse - Undervisning - Administrasjon Disse funksjonene innpasses i en bygningskropp som foreslås firedelt: (1) en kafeteria- og kantinedel i tilknytning til utekjøkken, terrasse og urtehage som kan sambrukes med (2) en konferanseavdeling bestående av gruppe- og møterom, samt (3) en undervisningsavdeling med klasserom og herbarium. I øverste etasje plasseres (4) en driftsavdeling med administrasjon, bibliotek og kontorer for anleggets ansatte. Konseptet for konferanse- og undervisningssenteret skal kunne videreutvikles for undervisning av skoleklasser og eventuelt brukere av Vitenfabrikken. Det er lagt opp til at klasserom og herbarium har en egen inngang og kan fungere uavhengig av aktiviteter i andre deler av bygget. Trafikale forhold Adkomstveien til arboretet er utbedret og tekniske planer for nytt adkomstkryss skal dokumenteres og sendes til gjennomsyn hos Statens Vegvesen ved rammesøknad. 7

8 Renovasjon Renovasjonsdunkene vil bli oppbevart inne i nybygget, og plasseres ut på byggets vestside innenfor plankartets bestemmelsesområde #1 når de skal hentes av renovasjonsbil. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn syv uttalelser. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i vedlagt dokument «Kommentarer til merknader etter offentlig ettersyn». Merknadene er tatt til etterretning og planen er bearbeidet for å imøtekomme de fleste merknadene. Plansjefens kommentarer: Statens Vegvesen, brev datert Statens vegvesen informerte om at det planlegges en ny gang- og sykkelvei på nordsiden av fylkesveien som går forbi arboretet. De ba planmyndigheten om å vurdere hvordan dette kan ivaretas i denne detaljreguleringen. Plansjefen vurderer det som vanskelig å ivareta hensynene til en vei, som man ikke vet utformingen av. Frisiktskravene til eksisterende adkomstvei er ivaretatt i planen. Eventuelle endringer av denne eller adkomsten, må i så fall revideres når gang- og sykkelveien skal detaljreguleres. Fylkesmannen i Rogaland, brev datert og Rogaland fylkeskommune, brev datert Fylkesmannen i Rogaland fremmet innsigelse og Rogaland fylkeskommune kom med faglig råd om byggets plassering og nærhet til det biologiske mangfoldet i Skittjørn. Dette ble diskutert med fylkesmannen på møte og befaring, og bygget og adkomstveier ble flyttet for å ta hensyn til grunnlaget for innsigelsen. Fylkesmannen trakk så innsigelsen. Plansjefen har ingen ytterligere kommentarer til de innkomne merknadene. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Tekst som er skrevet i kursiv er hentet fra vedlagt saksfremlegg ved fastsetting av planprogram, datert Søker viser til at tiltaket vil bidra til økt bruk av arboretet som turområde og at konferansevirksomheten vil generere inntekter som vil komme 8

9 anlegget og allmennheten til gode. Ut fra dette blir det pekt på at tiltaket bygger opp under det formålet arboretet har og skal ha. Etter plansjefens vurdering vil bruken av bygget og allmennhetens reelle tilgang til dette være avgjørende for om tiltaket vil være i strid med den arealbruken som er fastsatt for arboretet. Det vil kunne bli vanskelig å kombinere utleie til næringslivet med målsettingen om å tilrettelegge bygget for skoleklasser og for allmennheten. I henhold til den størrelsen som ble vist i skisseprosjektet, vil dette også være et stort økonomisk prosjekt, både å etablere og å drifte. Det vil dermed være usikkert når og i hvor stor grad dette tiltaket vil generere økonomiske midler tilbake til generell drift av arboretet. I henhold til plan- og bygningsloven er det ikke hjemmel til å fastsette hvem som skal bruke et bygg. Det er dermed ikke hjemmel til å fastsette i hvor stor grad allmennheten skal ha tilgang til bygget i forhold til den kommersielle virksomheten som tillates. Det vil heller ikke være mulig å fastsette bruken av et eventuelt overskudd. Etter plansjefens vurdering er det dermed vanskelig å avklare i hvor stor grad tiltaket vil bygge opp under eller komme i konflikt med det allmenne friluftslivet PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET I Utvalg for byutvikling sitt vedtak datert ble det satt opp tolv punkter med føringer for videre planarbeid (se vedlagt dokument «Vedtak»). Disse punktene blir gjennomgått i temaene under. Lokalisering, landskapsbilde og arkitektur Forslagsstiller har lagt nybygget så lavt som mulig i terrenget for å ikke bryte den eksisterende silhuetten, og redusere fjernvirkningene fra den andre siden av Skittjørn. Denne plasseringen medfører nærhet til turveinettet. Samtidig glir bygget inn i det nærliggende landskapet, ved at den bakre delen av første etasje er plassert under bakken (se vedlagt snitt). Forslaget legger opp til høy arkitektonisk kvalitet, og forsøker å gjøre minst mulig inngrep i terrenget. Den nye plasseringen ligger 3,5 meter lavere i terrenget og litt over 15 meter lenger vekk fra vannkanten til Skittjørn enn forslaget det kom innsigelse mot. Plansjefen synes den nye plasseringen av bygget både øker nærheten til eksisterende stinett, samtidig som det ligger mer skjult bak en kolle. Dette fjerner deler av den privatiserende effekten som ble problematisert 9

10 ved 1. gangsbehandlingen av planen. Plansjefen er dermed positiv til den nye plasseringen av bygget. Universell utforming Parkeringsplasser for bevegelseshemmede er sikret både på plankart og i reguleringsbestemmelsene, cirka meter unna nybygget. Dette kan anses som for lang avstand for bevegelseshemmede, men det vil være mulig å kjøre frem til bygget for å slippe av passasjerer. Det er ikke satt av plass til parkering ved bygget. Utvalg for byutvikling sine vedtakspunkt om sikring av universell utforming for alle brukergrupper er ivaretatt. Snittene viser universell adkomst til alle sider av det nye bygget, ned til stinettet langs Skittjørn og til parkeringsplassene. Reguleringsbestemmelsene sikrer også at gangveiene må ha en maksimal stigning på 1:20. Tilrettelegging for allmennheten og eksisterende bebyggelse Det foreslåtte nybygget er plassert nært opp til Skittjørn, og eksisterende turvei som går rundt tjernet. Dette tjernet vurderes å være en svært viktig og sentral del av arboretet sitt friluftstilbud, sammen med den eksisterende søndagsåpne kaféen med tilhørende overbygg. En blanding av kommersiell drift og offentlig tilgjengelighet, kan ofte være vanskelig å kombinere på en måte som kommer allmennheten til gode. Arboretet er mest brukt av turgåere på ettermiddagstid og i helgene. Undervisnings- og konferansevirksomhet foregår i hovedsak på dagtid i ukedagene. Private arrangementer som vil leie nybygget i helgene kan dermed midlertidig privatiserer uteoppholdsarealene og spiseområdene innendørs. Noe som vil kunne komme i konflikt med allmennhetens tilgang og bruk. Det er derfor viktig at det nye bygget ikke svekker dagens tilgang til turområdene, den nye kaféen og det overbygde sitteområde utenfor. Utvalg for byutvikling sine vedtakspunkt om bevaring av allmennhetens tilgang til friluftsområdene, kafé og toalettfasiliteter, er ivaretatt i de reviderte reguleringsbestemmelsene. Vedtakspunktet om avklaring av bruk av eksisterende bebyggelse er kommentert tilfredsstillende på side fem i vedlagt dokument «Kommentarer til merknader etter offentlig ettersyn». 10

11 Utvalg for byutvikling sitt vedtakspunkt om endring av reguleringsbestemmelsen vedrørende at halvtak for utendørs bespisning, er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Disse sikrer at uteoppholdsarealet skal overbygges med m 2 halvtak integrert med hovedbygg. Dette kan brukes i forbindelse med utendørs bespisning eller undervisning. Naturmiljø På grunn av flere truede dyre- og fuglearter i nærområdet, må det tas ekstra hensyn til avbøtende tiltak for forhindre forstyrrelser for hekkende fugler og andre arter, avrenning til Skittjørn og nærliggende bekk, samt forhindre bruk av byggematerialer og -masser som kan skade de vannlevende organismene. Utvalg for byutvikling sine vedtakspunkt om bestemmelser som måtte tas inn/endres i 2.5 for å skåne naturmiljøet i området, er ivaretatt. Overvannshåndtering og vann- og avløp Utvalg for byutvikling sine vedtakspunkt om plassering av vann- og avløpsanlegg er ikke vist på plankartet. Men Bymiljø har fått oversendt vann- og avløpsplan for saken og har ingen negative kommentarer til denne. De har gitt tilbakemelding om at arboretets private brannvannforsyning ikke kan kobles mot den kommunale vannforsyningen, for å unngå forurensning på ledningsnettet. De ønsker også å få klarhet i hvilke deler av ledningsnettet som vil være privat, og hva som vil være kommunalt. Dette er temaer som ikke kan løses i detaljreguleringen, men som må tas opp ved teknisk plan og eventuell utbyggingsavtale. Annet Utvalg for byutvikling sine vedtakspunkt om avklaring av trafikale adkomstforhold og veienes eierform, har blitt ivaretatt. Utvalg for byutvikling sitt vedtakspunkt om plassering av renovasjonshåndtering er ivaretatt både på plankartet og i reguleringsbestemmelsene. 11

12 OPPSUMMERING Planen oppfyller alle vedtakspunktene fra utvalgsbehandling Innsigelsen fra Fylkesmannen i Rogaland og faglig råd fra Rogaland fylkeskommune er diskutert ved mekling, og partene kom frem til en omforent løsning. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, Detaljregulering for undervisnings- og konferansesenter - Rogaland Arboret, Sviland - plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert Rådmannen i Sandnes, Bodil Sivertsen rådmann Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: Plankart pdf Reguleringsbestemmelser pdf Planbeskrivelse pdf Konsekvensutredning pdf Planprogram pdf Saksfremlegg for fastsetting av planprogram pdf Perspektiv A pdf Vedtak Oversiktskart.pdf Plankart pdf Bestemmelser docx Kommentarer til merknader etter offentlig ettersyn.pdf Illustrasjonsplan pdf Snitt pdf Renovasjonsteknisk kart pdf Notat om tilknytning til offentlig infrastruktur.pdf Saksfremlegg til 1. gangsbehandling pdf 12

13 Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning. 13