Eierforhold Statskog er grunneier i området og har et festeforhold til Rogaland Arboret.

Transkript

1 Detaljregulering for undervisnings og konferansesenter,, Sviland. Plan PLANBESKRIVELSE 1. SAKEN GJELDER ønsker å etablere et undervisnings og konferansesenter på Sviland i Sandnes kommune og har bedt Arkitekter utarbeide en reguleringsplan for prosjektet. Reguleringsplanen er basert på en bearbeiding av vinnerutkastet i en begrenset arkitektkonkurranse i Kort planhistorikk Søknad om fremleggelse av reguleringspørsmålet iht. pbl Vedtak om å tilrå utarbeidelse av reguleringsplan i utvalg for byutvikling Oppstartmøte : Varslet planoppstart Varslet planprogram Fastsetting av planprogram Kulturhistorisk registrering, Rogaland fylkeskommune, Kulturseksjonen Konsekvensutredning (KU) Konsekvensutredningen har vært til vurdering i Sandnes kommune, som har gitt en anbefaling om å gå videre med to av de mest aktuelle alternativene/anbefalingene i konsekvensutredningen. Planforslaget som nå oversendes er basert på ett av disse. 2. GJELDENDE PLANER Arboretet og tilstøtende arealerer uregulert. Gjeldende plan for området er Kommuneplan for Sandnes kommune , vedattt Tiltaket er vurdert å være i strid med arealbruken fastsatt i kommuneplanen der området er vist som natur og friluftsområde. Tiltaket omfattes av forskrift om konsekvensutredninger. Sandnes kommune Miljøplan omfatter arboretet i en del tema som er redegjort for under. 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Størrelse Planområdet ligger i, på sørsiden av Skittjørn. Opprinnelig varslet planavgrensning var 19 daa, planområdet er nå redusert til 2 daa. Planområdet er begrenset til de arealer som blir endret og opparbeidet som følge av tiltaket. Eierforhold Statskog er grunneier i området og har et festeforhold til. 3920_planbeskrivelse_ docx Side 1 av 7 Arkitekter AS

2 Topografi Området ligger i et område der nærmeste tilstøtende arealer er benyttet til landbruk/utmark. Nærmere beskrivelse av grunnforhold, topografi, vegetasjon, klima og solforhold er redegjort nærmere for i KU, i kapittelet Naturmiljø (Ecofact) pkt Eksisterende bebyggelse Eksisterende bebyggelse er dagens driftsbygninger, samt kafeen øst for Skittjørn. Eksisterende bygninger er utdatert og tilfredsstiller ikke dagens bruksmessige eller tekniske krav, hverken til energibruk eller til universell utforming. Det er tvilsomt om dagens arbeidsplasser for arboretets ansatte ville blitt godkjent av arbeidstilsynet i dag. Eksisterende bygningers tilstand er en av hovedårsakene til at det nå søkes etablert et nybygg i området. Kulturminner Arboretet er ikke avmerket som verdifullt kulturlandskap I Sandnes kommune Miljøplan Det er registrert flere fornminner I området, ingen av dem innenfor planområdet. Nærmeste er en gravhaug ca. 50 m sør for planområdet. Se vedlagt kopi av uttalelse fra Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen, Offentlig og privat service Arboretet ligger relativt avsides I forhold til boligområder, offentlig og privat service. Det går ikke rutebuss i Espelandveien. Barn og unges oppvekstvilkår Arboretet er definert som lekeområde for barn og som svært viktig lokalitet for utendørs undervisning i Sandnes kommune Miljøplan Natur og friluftsliv Arboretet er ikke avmerket som verdifullt naturlandskap i Sandnes kommune Miljøplan Området er et friområde og friluftstilbud for hele regionen og har i flere år vært inne blant topp 10 turistmål i Rogaland. Besøksantallet er fallende. Natur og friluftsliv er redegjort nærmere for i KU, i kapittelet Naturmiljø (Ecofact) pkt Trafikk Arboretet har kjøreadkomst fra Espelandveien som går fra E39 v/bråsteinvatnet til Sviland. Espelandveien er en 4,1 km landevei med 13 adresser. Veien har lite trafikk og ingen særskilte gang/sykkelveier. Trafikkforhold er redegjort nærmere for I KU pkt Spesielle miljøforhold Området er merket som mulig risikoområde for Radon i Sandnes kommune Miljøplan Det er ikke gjort målinger av Radon. Skittjørn inngår i et vassdrag i forvaltningsklasse 2 i samme plan. Miljøforhold er redegjort nærmere for i KU pkt Annet Tilstøtende arealer er stort sett landbruksareal, skogsområder og utmark. Det ligger ingen kjent kommunalteknisk infrastruktur I Espelandveien. Nærmeste VAanlegg er 1,7 km nordover, på Sviland. 3920_planbeskrivelse_ docx Side 2 av 7 Arkitekter AS

3 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Bærende idé i planforslaget har ønsket å videreutvikle virksomheten innenfor de oppgavene arboretet har i dag: forskning, undervisning, bevaring og rekreasjon. Arboretet har derfor hatt som mål å finne måter å utnytte kompetansen, anlegget og kapitalen som arboretet råder over slik at enda flere finner glede i å bruke området og at befolkningen i regionen får økt forståelse for nødvendigheten av å bevare det botaniske artsmangfoldet i naturen. Dette ønsker man å gjøre ved å tiltrekke seg flere og gjerne nye brukergrupper og ved å gi disse positive opplevelser knyttet til. Helt konkret har arboretet ønsket å finne ut hvilke muligheter man kan få ved å etablere et nytt konferanse og undervisningssenter i arboretet. Plassering Det er gjort en vurdering av 4 ulike plasseringsalternativer, hvorav ett er et 0alternativ, med utgangspunkt i dagens anlegg. I vurderingen av de tre øvrige alternativ for et nybygg er det konkludert med at det er svært små forskjeller mellom dem, det vesentligste vurderingspunktet synes å være om det skal bygges noe i arboretet eller ikke, jfr. 0alternativet. I grove trekk er det vektingen av ulike tema som er avgjørende for prioritering av plasseringsalternativene. Med hensyn til temaet naturmiljø varierer virkningsomfanget mellom intet til lite/middels negativt for alle 4 alternativ. Med hensyn til kulturmiljø er det to alternativer som skiller seg ut. Med hensyn til betingelser for fremtidig drift, er det to alternativer som er vurdert å ha middels positivt virkningsomfang. Arboretet har vedtatt å gå videre med det alternativ (Alternativ C) som best ivartar helheten for arboretet, der det både tas hensyn til eksisterende naturmiljø, kulturmiljø og fremtidig drift. Planområde Planområdet er begrenset til de arealer som blir endret og opparbeidet som følge av tiltaket. Det består av selve byggeområdet, et uteoppholdsareal og en ca. 90 m lang adkomstvei med snuplass som knytter senteret til eksisterende vei/parkeringpslass. Det er er ikke medtatt ytterligere arealer i planområdet av tre grunner: Det foreslås ingen endringer utenfor planområdet Eksisterende adkomst, internveier og parkeringsplass er allerede opparbeidet, fungerer godt i dag og er svært godt dimensjonert i forhold til fremtidig behov. Rekkefølgekrav i forbindelse med sikring av avkjørsel mot Espelandveien ivaretas i bestemmelsene. Arealbruk Formål Kode Rp Areal m2 Andre typer bebyggelse og anlegg ,4 Veg ,6 Uteoppholdsareal ,4 Sum 2017,4 Bebyggelse Program og arealbehov for nybygg fremkommer bl.a. av markedsvurdering utført av Hosaco AS v/dag Holmen, vedlagt planforslaget. Det har vært en grunnleggende premiss at et nybygg uansett plassering i arboretet 3920_planbeskrivelse_ docx Side 3 av 7 Arkitekter AS

4 både skulle gi aktivetene nødvendig rom og fleksibilitet, og samtidig legge et så beskjedent fotavtrykk i terrenget som mulig. Bygget er plassert langs og under en lav landskapsrygg ned mot Skittjørn slik at høydedragene i arboretet ikke forstyrres. Eksisterende vegetasjon skal bevares helt inn til bygget og biotopen rundt vannet fremheves, samtidig som nærheten til vannet gir et stedsspesifikt inntrykk på brukerne av anlegget. En allment tilgjengelig uteterrasse legges i forlengelse av bygget og kjøkkenseksjonen og i tilknytning til en ny urtehage. Eksisterende turveier og veier benyttes i størst mulig grad som adkomst og dagens parkeringsplass beholdes som en del av trafikksystemet. Alle deler av bygget og utearealene tilfredsstiller krav til universell utforming. Bygget skal dekke fire funksjoner, noe som også tilsier at det er gitt reguleringsformålet Annet anlegg : Bevertning Konferanse Undervisning Administrasjon Disse funksjonene innpasses i en bygningskropp som foreslås firedelt: (1) en kafeteria og kantinedel i tilknytning til utekjøkken, terrasse og urtehage som kan sambrukes med (2) en konferanseavdeling bestående av gruppe og møterom, samt (3) en undervisningsavdeling med klasserom og herbarium. I øverste etasje plasseres (4) en driftsavdeling med administrasjon, bibliotek og kontorer for anleggets ansatte. Konseptet for konferanse og undervisningssenteret skal kunne videreutvikles for undervisning av skoleklasser og eventuelt brukere av Vitenfabrikken. Det er lagt opp til at klasserom og herbarium har en egen inngang og kan fungere uavhengig av aktiviteter i andre deler av bygget. Utnyttelse Formålsgrenser er byggegrenser. Samlet utnyttelse er fordelt på to plan er 900 m2 BRA etter en slankeprosess utformingen av bygget siden de første skissene i Byggehøyder er regulert slik at maks møne over terreng i bakkant er 4 m. Bygget er gitt en takform som skrår ned mot terreng slik at gesims i hovedsak ligger 4 m over terreng i forkant, mot Skittjørn. Dette for å dempe byggets fasade mot landskapsrommet og tjernet. Byggets minste avstand til vannet er 37 m. Se vedlagte illustrasjoner. Trafikkarealer 4 m vei er lagt helt inn til bygget for servicetransport med en vendhammer dimensjonert iht. kommunalteknisk veinorm gor NordJæren. All annen trafikk parkerer og manøvrerer på eksisterende opparbeidet areal. Gangveier opprettholdes som i dag, og knyttes til det nye bygget med minimale inngrep. Det stilles rekkefølgekrav til opparbeidelse av siktutbedring i krysset Krysset er opparbeidet dimensjonert for buss med kjøremåte C og fungerer i dag for busser med skoleelever og andre besøkende til arboretet. Det er ikke lagt inn ytterligere kollektivløsninger i dette planforslaget. I dag er den største aktiviteten knyttet til helg og andre fridager. Et nytt undervisning og konferansesenter med utleie av møtelokaler vil medføre en økning i trafikk for de vanlige ukedagene. Maksutnyttelse av kapasiteten vil øke noe, men effekten vil hovedsak være en større utnyttelse i arbeids og skoletiden. Dette er redegjort for I KU, pkt Vurderingene gjentas ikke her, men det er forventet en gjennomsnitt utnyttelse av kapasiteten på 2 busser/1520 personbiler pr. dag. Parkeringsplassen har i dag en kapasitet på 200 personbiler. Friområder og friluftsområder Det er en grunnleggene premiss at et bedre fasiliteter i arboretet og større bredde i tilbudet vil kunne stimulere til økt besøk og bruk av området til friluftsliv. Arboretet er spesielt fordi det ikke er et naturlig 3920_planbeskrivelse_ docx Side 4 av 7 Arkitekter AS

5 naturområde, men et kultivert utsnitt av naturlandskapet. Et arboret har til formål å gi en opplevelse av og kunnskap om naturen med et pedagogisk formål knyttet til trær og busker i særdeleshet (derav Arboret ) og biologisk mangfold generelt. Det må derfor betraktes som en mellomting mellom natur, park og botanisk hage. Å vurdere byggetiltak i arboretet som et inngrep i naturen, må ses i lys av dette. Sandnes kommune og Rogaland er generøst tilgodesett med andre uberørte og naturlige natur og friluftsområder, der bl.a. naturvern er viktig. Det er også et tema for, men i arboretet er også det pedagogiske formålet grunnleggende, jfr. stiftelsens oppgaver: Forskning Undervisning Bevaring Rekreasjon. Formålet med planforslaget er å legge til rette for at arboretet kan få et driftsgrunnlag som gjør det mulig å løse disse oppgavene. Andre forhold Det er lagt inn som rekkefølgekrav at byggearbeidene ikke kan igangsettes før vann og avløpsanlegg er sikret bygd. Det er ikke detaljprosjektert løsninger for avfallshåndtering. Det er derfor lagt inn krav om renovasjonsteknisk plan i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Flomfare er aktuelt. Overkant gulv i nybygg vil ligge mellom 1,52,0 m over vannnivå i Skittjørn, og vi vil anta at tjernet og myrområdet rundt vil fungere som tilstrekkelig fordrøyning ved en eventuell flomsituasjon. Norges vassdrags og energidirektorat, NVE har ikke kartlagt dette vassdraget, men i flomberegning for Figgjo har en beregnet en stigning i Edlandsvatnet med på 51 cm ved 200års flom. Det må uansett foretas en hydrologisk vurdering før høyde på nybygg fastsettes, se KU pkt Ved valg av alternativ C har konsekvensutredningen avdekket risiko for avrenning til Skittjørn i en byggeperiode, se KU pkt. 10. Det er mulig å etablere avbøtende tiltak knyttet til slik avrenning og dette er sikret gjennom bestemmelser. Utover forhold som er beskrevet her, vises til konsekvensutredningen som er basert på metodikk/disposisjon av tema basert på håndbok 140 (Statens vegvesen 2006). 5. KUNNGJØRING AV PLANOPPSTART 1. Statens vegvesen, : Har ingen vesentlige merknader, men påpeker at kryss med Espelandveien dimensjoneres for buss iht håndbok 017, samt at krysset må siktutbedres. Det må være et rekkefølgekrav at krysset opparbeides før ny bebyggelse kan tas i bruk. Det må også utarbeides en utomhusplan som viser trafikkarealene inne på arboretets område. Rekkefølgekrav i forbindelse med siktutbedring av avkjørsel mot Espelandveien ivaretas i bestemmelsene. Krav til utomhusplan ivaretas i bestemmelsene. 2. Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen, og : Det er registrert en automatisk fredet gravhaug I grensen til planområdet og tett opp til alternativ D. Anbefaler at man ikke går videre med alternativ A (0alternativet) og D, slik at ikke opplevelsen av kulturminnet og utsynet fra kulturminnene forringes. Minner om at en først kan gi endelig uttale til planen når befaring, evt. også kulturhistoriske registreringer, er foretatt, og forholdet til automatisk freda kulturminner er avklart. Planforslaget er basert på alternativ C som er ett av to foretrukne alternativer med hensyn til avstand til fornminnene. Dette ligger 50 m fra nevnte gravhaug. Arboretet avventer et kostnadsoverslag på de kulturhistoriske registreringer og vil ettersende signert 3920_planbeskrivelse_ docx Side 5 av 7 Arkitekter AS

6 erklæring om dekning av kostnader til fornminneundersøkelser når dette foreligger. 3. Rogaland fylkeskommune, regionalplanseksjonen, : Utsnitt fra fylkeskommunens uttalelse: Forslagstiller har ikke funnet det nødvendig å utrede alternativ plassering da de viser til at dette er vurdert tidligere i forbindelse med en lukket arkitektkonkurranse. Fylkesrådmannen vil imidlertid vise til forskriftens 6 hvor det står at Relevante og realistiske alternativer skal beskrives og det skal framgå hvordan disse er tenkt behandlet i plan og utredningsarbeidet. Vi ser det som nødvendig å få belyst og å få innspill til alternative lokaliseringer gjennom KUprosessen. Dette har også tidligere vært poengtert fra vår side, da vi anser forslag til beliggenhet ved Skittjørn som grunnlag for innsigelse. (..) Fylkesrådmannen opprettholder dermed sine tidligere innvendinger mot forslaget som det nå foreligger. Vi varsler i denne omgang innsigelse mot forslag til lokalisering og mot den viste planavgrensning fordi dette utelukker alternative plasseringer. (..) Fylkesrådmannen ser gjerne at man supplerer med et tema som omhandler valg av alternativ energiløsning og bærekraftig materialbruk. Forslagstiller har utarbeidet KU etter henstilling fra Rogaland fylkeskommune, Regionalplanseksjonen og møte med samme Etter uttalelsen fra fylkeskommunen til varsel om planprogram, ble arealet i planprogrammet utvidet. Planprogrammet ble deretter fastsatt med et område som omfatter hele søndre halvdel av arboretet. I KU er 4 alternative plasseringer utredet, også et 0alternativ (Alternativ A). Arboretet har vært klar på at den aktuelle lokaliseringen av et senter med kombinert undervisning og konferansekonsept er mellom Skittjørn og parkeringsplassen. Andre plasseringer i arboretet er ikke aktuelle utifra driftshensyn og derfor hverken relevante eller realistiske, jfr. forskrift om konsekvensutredninger 6. En lokalisering lenger innover i arboretet vil nødvendigvis dra med seg mer trafikk inn i området enn nødvendig. Med en lokalisering lenger ut mot veien og ville senteret miste kontakten med den særegne kvaliteten som ligger i landskapsrommet rundt Skittjørn og senteret ville på mange måter kunne ligge mot en parkeringsplass hvorsomhelst. I begge tilfelle vil en måtte få større avstander for driftsmateriell og mer trafikk på turstiene. Det er av hensyn til logistikken i arboretet at en har valgt å utrede alternativer i området mellom parkeringsplassene og tjernet, ettersom eksisterende driftsbygninger og utelager må opprettholdes der de ligger i dag. Ved å utrede disse mener vi at vi har fulgt fylkesmannens tilrådning og ellers oppfylt forskriftens krav. Vi har valgt å ikke innta alternativ energiløsning eller bærekraftig materialbruk som egne utredningstema i konsekvensutredningen, da disse vil gjelde for alle alternativer og ikke skille mellom annet enn 0alternativet og øvrige alternativer. I stedet har vi valgt å legge inn dette innspillet som et krav i bestemmelsene. 4. Sandnes kommune, byplan, og : Sandnes kommunes, byplan sine egne merknader sammenfaller for en stor del med merknadene til Rogaland fylkeskommune, Regionalplanavdelingen, og har en rekke detaljerte kommentarer til punkter i planprogrammet slik det ble varslet og etterhvert revidert. Se vår kommentar til fylkeskommunens merknader, samt endelig fastsatt planprogram slik det ble vedtatt i utvalg for byutvikling. 5. Sandnes kommune, kommunalteknikk, Det fins ikke offentlige ledningsanlegg i planområdet. Dagens anlegg kan ikke godkjennes for et nytt undervisning og konferansesenter. Nytt anlegg må planlegges for og ivareta branndekning. I 3920_planbeskrivelse_ docx Side 6 av 7 Arkitekter AS

7 rekkefølgebestemmelsenes må det tas med at byggearbeidene ikke kan igangsettes før vann og avløpsanlegg er sikret bygd. Det er tatt med rekkefølgekrav om at byggearbeidene ikke kan igangsettes før vann og avløpsanlegg er sikret bygd. 6. KONKLUSJON Det er ønskelig at arboretet skal bli noe positivt for distriktet og for besøkende i alle aldre og som som også er profesjonelt og vitenskapelig rettet. Arboretet er i dag en attraksjon om enn med noe fallende besøkstall og det er ønskelig å styrke arboretes posisjon i Rogaland. Planforslaget legger til rette for en nødvendig viderutvikling av driftsgrunnlaget for arboretet. På vegne av henstilles Sandes kommune om å vedta planforslaget utlagt til offentlig ettersyn. 3920_planbeskrivelse_ docx Side 7 av 7 Arkitekter AS