Til andelseierne i Torshov Kvartal 3 Borettslag

Transkript

1 Til andelseierne i Torshov Kvartal 3 Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Torshov Kvartal 3 B/L det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Torshov Kvartal 3 B/L Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Torshov Kvartal 3 Borettslag avholdes torsdag 26 mai 2016 kl. 18:00 i fellesrommet, Trøndergate 7 (Kjeller). Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2015 A) Årsberetning og regnskap for 2015 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret A) Regulering av styrehonoraret. 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag om endring av husordensregler - Vaskeriene B) Forslag om endring av husordensregler - Støy C) Forslag om fornying av utslipsrørene (soil rørene) D) Forslag om utskifting av vinduene som ble satt inn i E) Forslag om låneopptak Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år Oslo, Styret i Torshov Kvartal 3 Borettslag Arne Klausen /s/ Petter Kurseth /s/ Mikkel Lehne /s/ Nina Ottosen /s/ Ragnhild Slettebakk /s/

3 3 Torshov Kvartal 3 B/L ÅRSBERETNING FOR 2015 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Arne Klausen Trøndergata 1 A Styremedlem Petter Kurseth Trøndergt 7 Styremedlem Mikkel Lehne Trøndergata 5 Styremedlem Nina Ottosen Trøndergata 1 B Styremedlem Ragnhild Slettebakk Trøndergt 1 B Varamedlem Inger Lise Gjerdebakken Trøndergata 9 A Varamedlem Per L. Lorentzen Trøndergata 9 B Varamedlem Ann Benedikte Oksrød Middelthuns Gate 19 Valgkomiteen Knut Ove Nygård Trøndergata 1 Petter Sørnæs Trøndergata 7 Kristine Salamonsen Trøndergt 9 B Styrets medlemmer består i dag av 3 menn og 2 kvinner. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Torshov Kvartal 3 B/L Borettslaget består av 56 andelsleiligheter. Torshov Kvartal 3 B/L er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 3 Sagene i Oslo kommune med følgende adresse: Trøndergata 1-9 Gårds- og bruksnummer: / 313 / 315 / 317 / 319 Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Torshov Kvartal 3 Borettslag har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er BDO AS.

4 4 Torshov Kvartal 3 B/L Styrets arbeid Styremøter Det har vært avholdt 11 styremøter hvor det har vært behandlet 51 saker. Styret diskuterer også en rekke saker som går over tid men ikke protokollføres før det eventuelt fattes vedtak. Protokollen fra styremøtene distribueres til alle beboerne. Vedlikeholdsarbeid Firmaet Vaktmester Andersen er engasjert for å utføre vaktmestertjenester, trappevask, matteservice, snørydding og vintertjenester. Styret følger utførelsen av tjenestene nøye og har grei kommunikasjon med firmaet. De faste tjenestene går stort sett greit. Snøryddingen fungerte også stort sett greit, og før denne vinteren hadde firmaet anskaffet en mindre maskin som passer bedre til vår bakgård enn de som er benyttet tidligere. Sandfeiingen etter vinteren ble utført greit. Styret fikk i 2010 utarbeidet en vedlikeholdsplan med forslag til prioriteringer og kostnadsanslag. Det er flere vedlikeholdsoppgaver som det er ønskelig å få utført, men videre vurderinger av dette har vært utsatt i påvente av at de pålagte brannsikkerhetstiltakene er gjennomført. Styret vil til Generalforsamlingen i 2016 legge fram forslag til gjennomføringsplan for de prioriterte tiltakene og forslag til låneopptak for å finansiere disse. Flere av tiltakene i planen er blitt gjennomført i forbindelse med piperehabiliteringen og i forbindelse med andre brannsikkerhetstiltak. Det er gjennomført utbedring av tak og en del småreparasjoner på fasaden og rensing av takrenner. Det ble kjøpt ny vaskemaskin i fellesvaskeriet i Trøndergata 1 b. Brannsikring Oslo Brann- og redningsetat (OBRE) hadde ny kontroll av brannsikkerheten i gården høsten Vi ble pålagt å få utarbeidet en Brannteknisk tilstandsvurdering. Den er utarbeidet sammen med en Tiltaksplan. Tiltakene ble anbefalt utført i hhv 2012, 2013 og Pga forsinkelsene med gjennomføringen av «pipeprosjektet» og at styret ønsket å bruke tid for å finne fram til de beste løsningene og leverandøren av de større tiltakene som skulle gjennomføres første året, godkjente OBRE at de større tiltakene blir gjennomført i 2013, 2014 og Et av tiltakene som styret er pålagt å følge opp, og som har vært en gjentagende utfordring også i 2015, har vært fjerning av brennbart materiale og ting som kan være i veien (snublefelle), f.eks. sko, sportsutstyr og søppelposer, ved evakuering dersom det er mørkt i oppgangen. OBRE følger opp med pålegg om tilbakemeldinger om framdrift og gjennomførte tiltak. Styret sendte tilbakemelding i juni. Det siste pålagte brannsikringstiltaket, de innvendige hjørnene Trøndergata 1 b og 9 a skulle vært gjennomført i Styret har søkt OBRE om utsettelse av gjennomføringen. OBRE har innvilget utsettelse, men ikke tidsfastsatt. Styret vi konkretisere utsettelsessøknaden etter behandlingen av finansieringsspørsmålet på Generalforsamlingen,

5 5 Torshov Kvartal 3 B/L Dugnad Det ble arrangert både vår og høstdugnad, begge over to dager. Det var varierende vær og deltakelse på dugnadene, men det ble utført tradisjonell vår- og høstrydding på utearealene og rydding i fellesarealene. Ved dugnadene blir det plassert konteiner i bakgården, slik at det kan kastes større gjenstander og ting, Sosiale tiltak Dugnaden er en sosial samling. I juni ble det arranger gårdsfest og 29. november ble det arrangert julegrantenning. Torshovkorpset spilte kjente julesanger. Julegrantenningen med gløgg, pepperkaker og pølser er blitt en tradisjon Sommerfesten med god grillmat, god stemning og quiz er også blitt en tradisjon. Det er god deltakelse på festen, men det er plass til fler. Husleien/fellesutgiftene I tillegg til de vanlige årsakene til utgiftsøkningene har borettslaget hatt store utgifter til pipeprosjektet og andre brannsikringstiltak de foregående årene. Som forberedelse til kommende utgifter, se forslag fra styret til Generalforsamlingen, vedtok styret en økning på 8% fra 1. januar Salg/utbygging Styret har godkjent 4 salg av leiligheter og 3 framleie. Det foreligger ferdigattest for de siste utbygde leilighetene, loft i Trøndergata 3 og kjeller i Trøndergata 9 a. Styret har behandlet temaet Utleie gjennom Air bnb eller lignende. Det foreligger en utredning fra OBOS som styret vil forholde seg til, og ber beboerne gjøre det samme. - Utgangspunktet er at boligen skal brukes som egen bolig. - Enkeltrom kan leies ut så lenge andelseier selv bor i leiligheten. - Leilighetsvis overlating av boligen til venner og familie godtas. - Også korttidsutleie mot vederlag godtas. - Slik utleie må ha et begrenset omfang, og være en form for næringsvirksomhet. - Dersom utleievirksomheten medfører ulempe for de andre beboerne i form av støy eller annen sjenanse kan den forbys. Informasjon Alle beboerne får i dag protokollene fra styremøtene på papir i postkassene. I tillegg til fyldig omtale av sakene styret behandler, omtales som hale til protokollen, temaer styret ønsker å formidle til beboerne. Styret håper derfor protokollene blir lest og at beboerne anser at dette er en grei måte å motta informasjon fra styret på. - borettslagets hjemmesiden oppdateres jevnlig. Beboere som søker faktisk og praktisk informasjon om forhold i borettslaget bør oppsøke hjemmesidene. Det meste finnes der. For å treffe beboerne på flere plattformer opprettet styret en facebookside for borettslaget Torshov kvartal 3 borettslag. Dette er en åpen side hvor styret vil legge ut relevant informasjon om hva som skjer. Annet Det flotte fellesrommet i kjelleren i Trøndergt. 7 ble ferdigstilt og møblert i løpet av Styret har vedtatt et reglement for utlån av rommet til selskapelige formål. Lån av rommet

6 6 Torshov Kvartal 3 B/L er gratis for beboerne. Det er kjøkken og toaletter i rommet, og disse kan benyttes av beboere/håndverkere ved arbeider i leilighetene som medfølger at man ikke har vann eller strøm på bad eller kjøkken. Rommet benyttes som spiserom når håndverkere utfører oppdrag i borettslaget. Rommet ble benyttet til 7 private arrangementer og benyttes til styremøtene og generalforsamlingen. Det er etablert en hagegruppe, og det er plass og behov for flere hageinteresserte beboere i gruppen. De som har interesse for å vedlikeholde og utvikle uteområdet oppfordres til å melde seg til tjeneste for hagegruppen. Dyrehold skal i henhold til borettslagets Husordensregler godkjennes av styret. Det er ikke gitt ny godkjenning i løpet av året. De er etablert samarbeidsmøter mellom gårdene på Torshov. Målsettingen er å samarbeide om felles vedlikeholds- og driftsoppgaver. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2015 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2015 er satt opp under denne forutsetning. Borettslaget har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Inntekter Driftsinntekter i 2015 var til sammen kr ,-. Kostnader Driftskostnadene i 2015 var til sammen kr ,-. Resultat Årets resultat på kr ,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var pr kr ,- og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

7 7 Torshov Kvartal 3 B/L KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2016 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften er redusert med 2 %, og renovasjonsavgiften øker med 7 %. Feieravgiften forblir uendret. Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2016 har økt med kr ,-. Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 3,3 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Torshov Kvartal 3 B/L. Lån Torshov Kvartal 3 Borettslag har 2 lån. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,90 % p.a Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Budsjettet er basert på 8 % økning i felleskostnadene fra For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, Styret i Torshov Kvartal 3 Borettslag Arne Klausen /s/ Petter Kurseth /s/ Mikkel Lehne /s/ Nina Ottosen /s/ Ragnhild Slettebakk /s/

8 Tlf : Fax: Munkedamsveien 45 Postboks 1704 Vika 0121 Oslo Til generalforsamlingen i Borettslaget Torshov Kvartal III Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Borettslaget Torshov Kvartal III, som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse pr 31. desember 2015, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av det internasjonale BDO-nettverket, som består av uavhengige selskaper i de enkelte land. Foretaksregisteret: NO MVA.

9 Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Borettslaget Torshov Kvartal III pr 31. desember 2015, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 29. april 2016 BDO AS Merete Otterstad Sandsnes Statsautorisert revisor BDO AS, et norsk aksjeselskap, er deltaker i BDO International Limited, et engelsk selskap med begrenset ansvar, og er en del av det internasjonale BDO-nettverket, som består av uavhengige selskaper i de enkelte land. Foretaksregisteret: NO MVA.

10 . 9 Torshov Kvartal 3 B/L 6047 TORSHOV KVARTAL 3 B/L INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tillegg for nye langsiktige lån Fradrag for avdrag på langs. lån Endring i depositum gjennom året B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

11 10 Torshov Kvartal 3 B/L RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Festeavgift Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Reduksjon udekket tap

12 11 Torshov Kvartal 3 B/L BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Bygninger SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Driftskonto OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 56 * Udekket tap SUM EGENKAPITAL

13 12 Torshov Kvartal 3 B/L GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Påløpte renter Påløpte avdrag 0 0 Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar Oslo, Styret i Torshov Kvartal 3 Borettslag Arne Klausen /s/ Petter Kurseth /s/ Mikkel Lehne /s/ Nina Ottosen /s/ Ragnhild Slettebakk /s/

14 Torshov Kvartal 3 B/L NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Fram til benyttet selskapet en felles skattetrekkskonto som OBOS-konsernet disponerte. Selskapet har nå opprettet en egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. Selskap som ikke har hatt lønnsutbetalinger i november eller desember har ikke tatt i bruk den nye kontoen. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Kabel-TV Balkonglån SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Korrigeringer på reskontro SUM ANDRE INNTEKTER 2 174

15 14 Torshov Kvartal 3 B/L NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2014/2015, og er på kr NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS Eiendomsforvaltning AS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold vaskerianlegg Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER

16 15 Torshov Kvartal 3 B/L NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Driftsmateriell -59 Lyspærer og sikringer Vaktmestertjenester Renhold ved firmaer Vintertjenester Domene, HMS modul, hjemmeside Kontor- og datarekvisita Trykksaker Møter, kurs, oppdateringer mv Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Porto Reisekostnader -632 Bankgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 414 Renter av sparekonto i OBOS-banken Renter av for sent innbetalte felleskostnader 774 Utbytte Gjensidige SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 12 FINANSKOSTNADER Renter oppgjør depositum OBOS-banken Eka Boligkreditt Handelsbanken SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 13 BYGNINGER Kostpris/bokført verdi SUM BYGNINGER Gnr.225/bnr.310 m. flere Tomten er festet av Oslo kommune i 70 år fra Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.

17 . 16 Torshov Kvartal 3 B/L NOTE: 14 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av selskapets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i selskapet. NOTE: 15 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 3,15 %. Løpetiden er 17 år. Hqndelsbanken Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,65 %. Løpetiden er 15 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år OBOS Banken Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,90 %. Løpetiden er 21 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN

18 Torshov Kvartal 3 B/L NOTE: 16 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig Øket tidligere SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 17 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger TOTALT

19 18 Torshov Kvartal 3 B/L INNKOMNE FARSLAG Sak 3 Godtgjørelser A) Regulering av styrehonoraret Bakgrunn: Generalforsamlingen 2011 vedtok følgende prinsipp for fastsettelsen av styrehonoraret: Dersom ikke spesielle forhold tilsier noe annet reguleres den årlige godtgjørelsen til styret lik den gjennomsnittlige lønnsveksten i Norge foregående år. Tallene hentes fra Det tekniske beregningsutvalget for inntektsoppgjørene (TBU). Konsekvens for godtgjørelsen til styret i år I hht rapporten fra beregningsutvalget er den gjennomsnittlige årslønnsveksten fra 2014 til 2015 for lønnstakere under ett 2,8%, som da godtgjørelsen til styret reguleres med. Generalforsamlingen i 2015 vedtok at styregodtgjørelsen skulle være kr ,-. Styrets forslag til vedtak: Styregodtgjørelsen settes til kr ,-. Sak 4 Innkomne forslag A) Forslag til endring i Husordensreglene - Vaskeriene Bakgrunn Da Husordensreglene ble endret 2009 var det nok "i tiden" å gjøre reglene mer liberale. Vasketidene i fellesvaskeriene ble satt til kl på søndager. Plakatene i vaskeriene har imidlertid i all ettertid opplyst om at vasketidene er kl på søndager, og disse tidene er i all hovedsk overholdt. Styrets forslag til vedtak: Første avsnitt under vaskeriene endres til: Det er fellesvaskerier i kjelleren i 1b og 9a. Disse er åpne 08:00-22:00 på hverdager og 12:00-22:00 søndager og helligdager. B) Forslag til endring i Husordensreglene - Støy Bakgrunn På Generalforsamlingen i 2009 ble borettslagets husordensregler endret (gjort mer generelle), Da husordensreglene ble endret ble det tatt inn regulering av støyende arbeid på ukedager og lørdager. Det var en underliggende forutsetning at støyende arbeid ikke skulle utføres på søndager. Det er nok ikke kjent for alle og styret finner det riktig å foreslå at søndager tas inn i reglementet igjen. Styrets forslag til vedtak: Siste avsnitt under Støy endres til: (Ny tekst i kursiv) "Oppussing og arbeid i leilighetene som medfører støy bør gjennomføres før klokken 21:00 på hverdager og før 18:00 på lørdager. Oppussing som medfører støy bør ikke gjennomføres på søn- og helligdager. Naboer skal varsles ved arbeid som forventes å medføre vesentlig støy eller annen ulempe.

20 19 Torshov Kvartal 3 B/L C) Forslag om fornying av utslipsrørene (soil rørene) Bakgrunn Soil rørene - rørene som fører kloakk fra toaletter og avløpsvann fra dusj og vaskeservant ut fra kjøkken og bad, er originale rør fra bygningene var nye 1918/20. På et tidspunkt vil rørene begynne å lekke, og må skiftes. Hvis rørene skal skiftes må det være tilgang gjennom gulv og vegger i kjøkken og bad. Dette er en dyr løsning, antydningsvis kr 300,000,- per leilighet. Da vil leiligheten få nytt bad. De som ønsker å beholde badet slik det er vil (erfaring fra annet borettslag) spare mellom kr ,-. Arbeidene vil pågå ca 5 uker for hver oppgang, og i den perioden kan avløpsrørene ikke benyttes. Styret vil ikke foreslå denne løsningen. Alternativet er å fornye/renovere de eksisterende rørene ved å legge en strømpe eller sprøyte en masse på rørenes innside. Disse metodene krever ikke tilgang til rørene gjennom gulv og vegger. Metodene krever imidlertid at rørene er i slik stand at innsiden kan rengjøres uten å bli ødelagt. Løsningene vil koste ca kr ,- per leilighet. Dette må gjøres mens rørene er i slik stand at de tåler å bli rengjort på en litt brutal måte. Metoden med å sprøyte en masse på rørenes innside er rimeligst (foreløpig pristilbud ca kr kr ,- pluss eventuelle ekstraarbeid) og til minst ulempe for beboerne. Arbeidene vil pågå ca en dag per leilighet i tiden I denne tiden vil avløpsrørene ikke kunne benyttes. Dette vil vare i en dag for leilighetene i første etasje og fire dager for leilighetene i fjerde etasje. Mellom kl og neste dag vil avløpsrørene kunne benyttes alle dager. Metoden med å legge en strømpe på rørenes innside er noe dyrere (foreløpig pristilbud ca kr kr ,- pluss eventuelle ekstraarbeid) og tar noe lenger tid. Arbeidene vil pågå på dagtid 5 arbeidsdager for hver leilighet. I disse dagene vil avløpsrørene ikke kunne benyttes Begge metodene har SINTEF godkjenning, og 10 års garanti, samme garantitiden som nye rør. Men firmaene som representerer begge metodene sier at de "kan garantere" at rørene holder i 50 år. Begge metodene krever at firmaet må inn i alle leiligheter for å ha tilgang til rørene fra kjøkken og bad/wc. Vannlås og ikke trykksatte rørkoblinger inkludert toalett demonteres/remonteres og sluk åpnes. Der det ikke er tilrådelig å remontere pga elde, funksjonssvikt og lignende, vil utstyr og koblinger bli erstattet med nytt. Styret foreslår at kostnader dekkes av beboer ved erstatninger i leilighetene og borettslaget ved feil på fellesanlegg. Ved en senere inngripen i rørene må rørlegger gjøres oppmerksom på at rørene er renovert etter den valgte metoden. Alle vil få en dokumentasjonen/instruks.

21 20 Torshov Kvartal 3 B/L Det kan bli behov for hulltaking og reparasjon av innkassede/flislagte rør. Erfaring tilsier at det ikke ofte er behov for dette. Styret foreslår at beboer dekker kostnadene dette vil påføre prosjektet og påser at material og sluttfinish på slikt arbeid tilfredsstiller beboer. Styret har tilsvarende ansvar i fellesarealene og eventuelle kostnader dekkes av borettslaget. De som har utbygde kjellerarealer hvor det er stake-/renseluker eller kummer må gi tilgang til disse. Styret foreslår at eventuelle kostnader pga bygningsmessige hinder for tilgang til stake-/renseluker eller kummer og eventuell reparasjon bekostes av beboer. Styret har innhentet informasjon og tilbud fra leverandører av begge disse løsningene og foreslår at soil rørene i borettslaget fornyes ved at det sprøyte en masse på rørenes innside etter Proline metoden. Styrets forslag til vedtak: Soil rørene fornyes ved at det sprøytes en masse på innsiden av rørene etter Proline metoden. Arbeidene gjennomføres i Der det ikke er tilrådelig å remontere f eks vannlås og ikke trykksatte rørkoblinger inkludert toalett pga elde, funksjonssvikt og lignende, vil utstyr og koblinger bli erstattet med nytt. Kostnader dekkes av beboer ved erstatninger i leilighetene og borettslaget ved feil på fellesanlegg. Der det blir nødvendig med hulltaking og reparasjon av innkassede/flislagte rør dekker beboer kostnadene dette vil påføre prosjektet og påser at material og sluttfinish på slikt arbeid tilfredsstiller beboer. Der det i utbygde kjellerarealer vil påløpe kostnader pga bygningsmessige hinder for tilgang til stake-/renseluker eller kummer og eventuell reparasjon bekostes av beboer.

22 21 Torshov Kvartal 3 B/L D) Forslag om utskifting av vinduene som ble satt inn i 1980 Bakgrunn De små vinduene i fasaden mot Krebs gate og kjøkkenvinduene i fasaden mot Trøndergata er vinduer fra bygningene var nye. I samsvar med vedtak på Generalforsamlingen 2015 er det satt inn varevinduer mot Krebs gate og til de som ønsket det (5 stk) mot Trøndergata. Vinduer som har behov for det vi bli rehabilitert. Balkongene ble rehabilitert i 1991, og da ble det satt inn balkongdører og -vinduer. Leilighetene i Trøndergata 1 a fikk nye baderomsvinduer i I 1995/-96 ble det satt inn nye kjellervinduer. Styret får en del klager på vinduene fra Utskifting av disse har det vært arbeidet med i flere omgager, men dette har blitt nedprioritert pga gjennomføring av de pålaget brannsikringstiltakene styret har vært nødt til å priorotere de siste årene. For å kunne se vedlikeholdstiltakene styret mener bør prioriteres og finansieringen av disse i sammenheng, ønsker styret nå et forpliktende vedtak om utskifting av disse vinduene i Altså prioritert i tid etter fornying av utslipsrørene i 2016 (se forslag C - Forslag om fornying av utslipsrørene (soil rørene)) og Brannsikring av vinduer i de innvendige hjørnene i 2017 (se sak 12/16 fra styremøtet i mars 2016). Forventet kostnad - ca kr ,-. Styret vil i samarbeid med Byantikvaren velge vinduer med mer fleksible åpningsmuligheter og langt bedre lyd- og luftisolasjon. Styret mener de vinduene som er satt inn etter 1980 har en restfunksjonstid, og vil anbefale kommende styrer å sjekke tilstanden til vinduene ca 35 år etter at de ble satt inn. Styrets forslag til vedtak: Vinduene i leilighetene fra 1980 skiftes. Dette omfatter de små vinduene inn mot bakgården i leilighetene Trøndergata 1 b, 3, 5, 7 og 9 a, noen andre små vinduer og de store vinduene i alle leilighetene, unntatt balkongdører og -vinduer. Vinduene i fellesarealene gjennomgås for å finne ut hvilke vinduer som må skiftes og hvilke som ikke behøver å skifres i denne omgang.

23 22 Torshov Kvartal 3 B/L E) Forslag om opptak av lån for å finansiere tiltakene: Bakgrunn - Brannsikring av vinduer i de innvendige hjørnene, sak 12/16 fra styremøtet i mars gjennomføres i C) Fornying av utslipsrørene (soil rørene) - gjennomføres i D) utskifting av vinduene som ble satt inn i gjennomføres i 2018 Borettslaget har i dag et lån. (Et lån i OBOS som ble nedbetalt av boligene som tok opp lån i forbindelse med at de fikk balkonger - lånet ble tatt opp i 1991 med 25 års nedbetaling. Ble nedbetalt i januar i år.) Lånet er i Handelsbanken og er en sammenslåing av et lån som ble tatt opp i forbindelse med totalrehabiliteringen av utomhusområdet i , lån som ble tatt opp sommeren 2011 for å finansiere piperehabiliteringen og lån som ble tatt opp 2013 for å finansiere andre brannsikringstiltak, dyrest var de nye inngangsdørene til leilighetene. Lånet har 15 års nedbetaling. Lånet er ved utgangen av 2015 på ca kr ,-. Borettslaget har ikke økonomi til å finansiere de ovennevnte tiltakene. - Brannsikring av de innvendige hjørnene - kostnad ca kr ,-. - Fornying av soil rørene - kostnad ca kr ,-. - Utskifting av vinduene som ble satt inn i kostnad ca kr ,-. Styret ber derfor om fullmakt til å utvide lånet/oppta nytt lån i Handelsbanken, eventuelt oppta lån i annen låneinstitusjon dersom det oppnås bedre betingelser. Uttak av lånebeløpene vil bli gjort når det er behov for å finansiere de enkelte tiltakene. Bankene har noe ulike tilbud vedrørende muligheten for å inngå avtale om rammelån hvor uttak kan tas ut ved behov innenfor rammen eller om det må inngår nye låneavtaler for hvert prosjekt Nedbetalingstiden blir et "forhandlingstema" med långiver, men styret vil søke en nedbetalingsløsning som ikke vil medføre stor økning i husleia/felleskostnadene. Styret vil ikke oppta større lån enn det som vurderes som nødvendig. Styrets forslag til vedtak: Styret får fullmakt til å utvide borettslagets eksisterende lån/oppta nytt/nye lån på inntil kr ,- for å finansiere tiltakene omtalt i saksframstillingen.

24 GENERALFORSAMLINGEN TORSHOV KVARTAL III BORETTSLAG VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som leder foreslås: Navn: Arne Klausen Adresse: Trøndergata 1a B. Styremedlemmer som ikke er på valg: Navn: Nina Ottosen Adresse: Trøndergata 1 b Navn: Mikkel Lehne Adresse: Trøndergata 5 Som styremedlemmer foreslås: Navn: Petter Kurseth Adresse: Trøndergata 7 Navn: Jeanette Sky Adresse: Trøndergata 5 C. Som varamedlemmer foreslås: 1. Navn: Per Lorentzen Adresse: Trøndergata 9b 2. Navn: Inger Lise Gjerdebakken Adresse: Trøndergata 9a 3. Navn: Kristine Salamonsen Adresse: Trøndergata 9b D. Som valgkomité foreslås: Navn:.. Navn:.. Navn:.. Adresse... Adresse... Adresse... Dato: I valgkomiteen for Borettslaget Torshov kvartal II Kristine Salamonsen Knut Ove Nygård Petter Sørnæs

25 24 Torshov Kvartal 3 B/L Orientering om borettslagets drift Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmester Vaktmester Andersen AS ivaretar den daglige drift og det løpende vedlikeholdet i borettslaget. Nøkler/skilt Nøkler bestilles hos styret ved nøkkelansvarlig. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebygging skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler i hver etasje, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Helse, miljø og sikkerhet Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å vurdere risiko, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS.

26 25 Torshov Kvartal 3 B/L Utleie av egen bolig (bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av selskapene forvaltet av OBOS. Torshov Kvartal 3 B/L er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til våre fellesanlegg. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Kabel-TV Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en avtale med Get som gir deg som beboer rabatt på bredbånd og digital-tv dersom borettslagets har inngått en kollektiv avtale. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside Større vedlikehold og rehabilitering 2013 Nye dører til leilighetene og kjeller og loft 2012 Maling av trappene Rehabilitering av pipeløpene og nye piper over tak Installert brannsikringsapparater med varslere i trappeoppgangen og leilighetene som gir varsling til alle leilighetene i oppgangen dersom en av varslingsenhetene reagerer på røyk eler varme Totalrehabilitering av utomhusområdet Drenering av kjeller og oppgradering av bakgård Oppussing av oppganger Rehabilitering av El-anlegg Porttelefoner installert Oppussing av oppganger Nye kjellervinduer og hovedutgangsdører Nytt tak på midtblokka nr 3, 5 og 7 Rehabilitering av fasader Nye baderomsvinduer i nr 1 a Nye balkonger, balkongdører og balkongvinduer Nye tak på endeblokkene nr. 1 og nr Nye vinduer

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44 BORETTSLAGET TORSHOV KVARTAL III Trøndergata 1-9 ORDENSREGLER VEDTATT PÅ GENERALFORSAMLING 1. JUNI 2010 Foto: Henrik Glette Borettslaget Torshov Kvartal III er en tradisjonsrik bygård fra 1918 og består av 56 leiligheter. I tilegg til leilighetene består borettslaget av bygningene, en flott bakgård og fellesarealer i kjellere og på loftet. Borettslaget er den juridiske enheten som eier bygningene, vinduer, dører og vegger. Beboerne eier sin andel av borettslaget og retten til å bo i sin leilighet. I det daglige forvaltes borettslagets drift av et styre. Styret er valgt av beboerne på den årlige generalforsamlingen, som er borettslagets øverste organ. For å sørge for at vi forvalter vår felles eiendom og for å sikre at alle beboerne trives, er det viktig at vi har et visst felles sett med regler for hvordan vi forholder oss til bygningene, fellesverdiene og hverandre. Disse ordensreglene ble vedtatt på generalforsamlingen 01. juni 2010 og supplerer borettslagets vedtekter. Ordensreglene gjelder for alle andelshavere, husstandsmedlemmer og andre som benytter andelshavers leilighet, inkludert leietakere. Disse reglene gir ikke et fullstendig bilde av hvordan det er å bo i Kvartal III, men hjelper oss et stykke på vei. Det aller viktigste er sunn fornuft. Alle beboere forventes å gjøre det beste for å sikre fellesverdiene og å ta hensyn til hverandre for å sikre trivselen. B O R E T T S L A G E T T O R S H O V K V A R T A L I I I O r d e n s r e g l e r

45 Bygningene Det skal ikke gjøres endringer på borettslagets eiendom uten forutgående tillatelse. Dette gjelder også vegger i leilighetene. Ved søknad om slik endring må det dokumenteres at planlagte endringer gjøre bygningsteknisk forsvarlig og fagmessig, samt i tråd med gjeldende forskrifter. Det samme gjelder for montering av ildsted. Styret har oversikt over hvilke pipeløp som er i bruk, hvilke det kan monteres nye ildsteder til og hvilke pipeløp som er tatt ut av bruk.. Vinduer og dører skiftes som hovedregel felles av borettslaget i tråd med vedlikeholdsplan. Eventuelle unntak gjøres etter søknad til og i samråd med styret. Det er ikke tillatt å montere noe på utvendig vegg (antenne e.l.). Det er heller ikke tillatt å endre utseende på balkonger eller male utvendig vegg eller vinduer uten styrets tillatelse. Den enkelte er ansvarlig for vedlikehold eller erstatning av balkonggulv. Beboere er pliktet til å varsle styret om skader på felleseiendom og bygninger. foto: Henrik Glette Sikkerhet Alle har et ansvar for å sørge for at ytterdører er låst og at ikke uvedkommende får adgang til borettslaget. Det er montert seriekoblede brannvarslingsanlegg i alle oppgangene. Alle har et ansvar for å forlate bygget dersom alarmen går. Den enkelte beboer er ansvarlig for å sørge for at varslings- og slukkeutstyr i leiligheten er fungerende. Dersom varslingsanlegget varsler falsk alarm, bør beboerne i den oppgangen sørge for å nullstille anlegget. Det er ikke tillatt med åpen ild (grilling eller fakler) på balkongene. Elektrisk eller gassgrill kan benyttes på balkongen såfremt dette er i tråd med brannforskrifter. Grilling på balkongene kan være til sjenanse for naboer. Vis derfor hensyn. På varme dager hvor det er ønskelig å kunne lufte, oppfordres det til å benytte de fine grillområdene vi har i bakgården. Den enkelte beboer har et ansvar for å sørge for at rømningsveier ikke blokkeres og for at øvrige brannforskrifter følges. Fellesarealene Det må ikke hensettes gjenstander i fellesarealene. Hensatte gjenstander kan fjernes uten varsel og for beboers regning. Det er ikke tillatt å koble seg på det elektriske anlegget i fellesarealene uten særskilt tillatelse. Vaskeriene Det er fellesvaskerier i kjelleren i 1b og 9a. Disse er åpne 08:00-22:00 på hverdager og 10:00-22:00 søndager og helligdager. For å bruke fellesvaskeriet, må man skrive seg på listen i vaskeriet. Det gjelder egne regler for bruk og vedlikehold av vaskeriet, se eget oppslag. B O R E T T S L A G E T T O R S H O V K V A R T A L I I I O r d e n s r e g l e r 2

46 Hagen Hageanlegget ble renovert i 2007 og inneholder flere benker, grillområder, lekeapparater og friarealer. Disse er til alment bruk for beboerne. For at alle skal trives, er det viktig å ta hensyn. Hunder skal holdes i bånd, det skal ryddes etter bruk, og sigarettstumper skal ikke kastes på bakken. Det blir ekstra hyggelig i hagen dersom vi sørger for at alle føler seg velkomne. Det er ikke tillatt å parkere i bakgården. Dersom det er nødvendig å kjøre inn i bakgården, må det vises hensyn og forsiktighet. Kjøretøyet må kjøres ut så snart ærendet er gjennomført. Parkerte biler vil bli tauet bort for eiers regning og risiko. Det er ikke tillatt å lagre avfall eller byggematerialer i bakgården. Det er ikke tillatt å riste tepper eller lignende fra balkong. Dette gjøres i bakgården. Bakgården skal ikke benyttes som toalett for kjæledyr. Det er ikke tillatt å mate dyr eller fugler i bakgården eller på balkonger. foto: Henrik Glette Støy Bygningene i borettslaget er gamle, og det er begrenset støyisolasjon. Det betyr at vi må ta hensyn til naboer ved bruk av stereoanlegg, TV eller lignende, spesielt etter klokken 23:00. Planlegger man å ha fest, bør naboer varsles god tid i forveien. Oppussing og arbeid i leilighetene som medfører støy bør gjennomføres før klokken 21:00 på hverdager og før 18:00 på lørdager. Naboer skal varsles ved arbeid som forventes å medføre vesentlig støy eller annen ulempe. Kjæledyr Det skal søkes styret om tillatelse til dyrehold, og naboer skal samtykke. Det gjelder båndtvang på eiendommen hele året. Avfall Det er beholdere for husholdningsavfall og papir/papp ved begge portene. Pappesker skal brettes før de kastes i beholderen. Merk at det ikke er kapasitet for avfall utover det ordinære husholdningsavfallet, og at enhver selv må sørge for å få levert spesialavfall, byggeavfall og lignende. Det må ikke hensettes gjenstander som er for store til avfallsbeholderne. Sanksjoner Den enkelte andelseier er ansvarlig for skader som påføres borettslaget eller øvrige andelseiere, av beboer selv eller besøkende i leilighet. Utgifter som påføres borettslaget som en konsekvens av brudd på ordensreglene eller husbråk kan belastes andelseier. Før eventuelle tiltak iverksettes, skal styret så langt det er rimelig varsle andelshaver og gi denne rimelig frist til å rette forholdet. Husordensregler ble endret på ordinær generalforsamling B O R E T T S L A G E T T O R S H O V K V A R T A L I I I O r d e n s r e g l e r 3