- PDF Free Download

Transkript

1 1 Torshov Kvartal 3 B/L Protokoll fra ordinær generalforsamling i Torshov Kvartal 3 B/L Møtedato: Møtetidspunkt: 18:00 Møtested: Fellesrommet, Trøndergate 7 (Kjeller). Til stede: 13 andelseiere, 2 representert ved fullmakt, totalt 15 stemmeberettigede. Forretningsfører OBOS Eiendomsforvaltning AS, ble representert ved Said Bitta. Møtet ble åpnet av Arne Klausen Konstituering A Valg av møteleder Som møteleder ble Arne Klausen foreslått. Vedtak: Valgt B Godkjenning av de stemmeberettigede Det ble foreslått å anse de innleverte registreringsblankettene og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede. C Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne Som referent ble Said Bitta foreslått, og som protokollvitne Kristine Bergan foreslått. Vedtak: Valgt D Godkjenning av møteinnkallingen Det ble foreslått å godkjenne den måten generalforsamlingen var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. 2. Behandling av årsberetning og årsregnskap for 2015 A Behandling av årsberetning og regnskap Korrigering under årsberetningen, avsnittet om Air bnb, 5 strek punkt endret til: - Slik utleie må ha et begrenset omfang, og ikke være en form for næringsvirksomhet. Styrets årsberetning, resultatregnskap og balanse for 2015 ble gjennomgått og foreslått godkjent. B Overføring av årets resultat til balansen Årets resultat foreslås overført til egenkapitalen.

2 2 Torshov Kvartal 3 B/L 3. Fastsettelse av styrets godtgjørelse A) Regulering av styrehonoraret : Generalforsamlingen 2011 vedtok følgende prinsipp for fastsettelsen av styrehonoraret: Dersom ikke spesielle forhold tilsier noe annet reguleres den årlige godtgjørelsen til styret lik den gjennomsnittlige lønnsveksten i Norge foregående år. Tallene hentes fra Det tekniske beregningsutvalget for inntektsoppgjørene (TBU). Konsekvens for godtgjørelsen til styret i år I hht rapporten fra beregningsutvalget er den gjennomsnittlige årslønnsveksten fra 2014 til 2015 for lønnstakere under ett 2,8%, som da godtgjørelsen til styret reguleres med. Generalforsamlingen i 2015 vedtok at styregodtgjørelsen skulle være kr ,-. Styregodtgjørelsen settes til kr ,-. Vedtak: Vedtatt Behandling av innkomne forslag og saker A) Forslag til endring i Husordensreglene - Vaskeriene Da Husordensreglene ble endret 2009 var det nok "i tiden" å gjøre reglene mer liberale. Vasketidene i fellesvaskeriene ble satt til kl på søndager. Plakatene i vaskeriene har imidlertid i all ettertid opplyst om at vasketidene er kl på søndager, og disse tidene er i all hovedsak overholdt. Første avsnitt under vaskeriene endres til: Det er fellesvaskerier i kjelleren i 1b og 9a. Disse er åpne 08:00-22:00 på hverdager og 12:00-22:00 søndager og helligdager. Vedtak: Enstemmig vedtatt B) Forslag til endring i Husordensreglene - Støy På Generalforsamlingen i 2009 ble borettslagets husordensregler endret (gjort mer generelle), Da husordensreglene ble endret ble det tatt inn regulering av støyende arbeid på ukedager og lørdager. Det var en underliggende forutsetning at støyende arbeid ikke skulle utføres på søndager. Det er nok ikke kjent for alle og styret finner det riktig å foreslå at søndager tas inn i reglementet igjen. Siste avsnitt under Støy endres til: (Ny tekst i kursiv) "Oppussing og arbeid i leilighetene som medfører støy bør gjennomføres før klokken 21:00 på hverdager og før 18:00 på lørdager. Oppussing som medfører støy bør ikke gjennomføres på søn- og helligdager. Naboer skal varsles ved arbeid som forventes å medføre vesentlig støy eller annen ulempe. Vedtak: Enstemmig vedtatt

3 C) Forslag om fornying av utslipsrørene (soil rørene) 3 Torshov Kvartal 3 B/L Soil rørene - rørene som fører kloakk fra toaletter og avløpsvann fra dusj og vaskeservant ut fra kjøkken og bad, er originale rør fra bygningene var nye 1918/20. På et tidspunkt vil rørene begynne å lekke, og må skiftes. Hvis rørene skal skiftes må det være tilgang gjennom gulv og vegger i kjøkken og bad. Dette er en dyr løsning, antydningsvis kr 300,000,- per leilighet. Da vil leiligheten få nytt bad. De som ønsker å beholde badet slik det er vil (erfaring fra annet borettslag) spare mellom kr ,-. Arbeidene vil pågå ca 5 uker for hver oppgang, og i den perioden kan avløpsrørene ikke benyttes. Styret vil ikke foreslå denne løsningen. Alternativet er å fornye/renovere de eksisterende rørene ved å legge en strømpe eller sprøyte en masse på rørenes innside. Disse metodene krever ikke tilgang til rørene gjennom gulv og vegger. Metodene krever imidlertid at rørene er i slik stand at innsiden kan rengjøres uten å bli ødelagt. Løsningene vil koste ca kr ,- per leilighet. Dette må gjøres mens rørene er i slik stand at de tåler å bli rengjort på en litt brutal måte. Metoden med å sprøyte en masse på rørenes innside er rimeligst (foreløpig pristilbud ca Kr ,- pluss eventuelle ekstraarbeid) og til minst ulempe for beboerne. Arbeidene vil pågå ca en dag per leilighet i tiden I denne tiden vil avløpsrørene ikke kunne benyttes. Dette vil vare i en dag for leilighetene i første etasje og fire dager for leilighetene i fjerde etasje. Mellom kl og neste dag vil avløpsrørene kunne benyttes alle dager. Metoden med å legge en strømpe på rørenes innside er noe dyrere (foreløpig pristilbud ca kr ,- pluss eventuelle ekstraarbeid) og tar noe lenger tid. Arbeidene vil pågå på dagtid 5 arbeidsdager for hver leilighet. I disse dagene vil avløpsrørene ikke kunne benyttes Begge metodene har SINTEF godkjenning, og 10 års garanti, samme garantitiden som nye rør. Men firmaene som representerer begge metodene sier at de "kan garantere" at rørene holder i 50 år. Begge metodene krever at firmaet må inn i alle leiligheter for å ha tilgang til rørene fra kjøkken og bad/wc. Vannlås og ikke trykksatte rørkoblinger inkludert toalett demonteres/remonteres og sluk åpnes. Der det ikke er tilrådelig å remontere pga elde, funksjonssvikt og lignende, vil utstyr og koblinger bli erstattet med nytt. Styret foreslår at kostnader dekkes av beboer ved erstatninger i leilighetene og borettslaget ved feil på fellesanlegg. Ved en senere inngripen i rørene må rørlegger gjøres oppmerksom på at rørene er renovert etter den valgte metoden. Alle vil få en dokumentasjonen/instruks. Det kan bli behov for hulltaking og reparasjon av innkassede/flislagte rør. Erfaring tilsier at det ikke ofte er behov for dette. Styret foreslår at beboer dekker kostnadene dette vil påføre prosjektet og påser at material og sluttfinish på slikt arbeid tilfredsstiller beboer. Styret har tilsvarende ansvar i fellesarealene og eventuelle kostnader dekkes av borettslaget. De som har utbygde kjellerarealer hvor det er stake-/renseluker eller kummer må gi tilgang til disse. Styret foreslår at eventuelle kostnader pga bygningsmessige hinder for tilgang til stake- /renseluker eller kummer og eventuell reparasjon bekostes av beboer. Styret har innhentet informasjon og tilbud fra leverandører av begge disse løsningene og foreslår at soil rørene i borettslaget fornyes ved at det sprøyte en masse på rørenes innside etter Proline metoden.

4 4 Torshov Kvartal 3 B/L Soil rørene fornyes ved at det sprøytes en masse på innsiden av rørene etter Proline metoden. Arbeidene gjennomføres i Der det ikke er tilrådelig å remontere f.eks. vannlås og ikke trykksatte rørkoblinger inkludert toalett pga elde, funksjonssvikt og lignende, vil utstyr og koblinger bli erstattet med nytt. Kostnader dekkes av beboer ved erstatninger i leilighetene og borettslaget ved feil på fellesanlegg. Der det blir nødvendig med hulltaking og reparasjon av innkassede / flislagte rør dekker beboer kostnadene dette vil påføre prosjektet og påser at material og sluttfinish på slikt arbeid tilfredsstiller beboer. Der det i utbygde kjellerarealer vil påløpe kostnader pga bygningsmessige hinder for tilgang til stake-/renseluker eller kummer og eventuell reparasjon bekostes av beboer. Benkeforslag fra Kristine Bergan Første avsnitt uendret Der det ikke er tilrådelig å remontere f.eks. vannlås og ikke trykksatte rørkoblinger inkludert toalett pga elde, funksjonssvikt og lignende, vil utstyr og koblinger bli erstattet med nytt. Kostnader dekkes av borettslaget. Der det blir nødvendig med hulltaking og reparasjon av innkassede /flislagte rør som følge av forskriftsmessige feil, dekker beboer kostnadene dette vil påføre prosjektet og påser at materiale og sluttfinish på slikt arbeid tilfredsstiller beboer. Der det i utbygde kjellerarealer vil påløpe kostnader pga bygningsmessige hinder for tilgang til stake-/renseluker eller kummer og eventuell reparasjon som følge av forskriftsmessige feil, bekostes av beboer. Vedtak: forslagene ble satt opp mot hverandre og det ble stemt over avsnitt for avsnitt Første avsnitt: Styrets forslag vedtatt Andre avsnitt: Styrets forslag vedtatt Tredje avsnitt: Benkeforslag vedtatt Fjerde avsnitt: Benkeforslag vedtatt Endelig vedtak: Soil rørene fornyes ved at det sprøytes en masse på innsiden av rørene etter Proline metoden. Arbeidene gjennomføres i Der det ikke er tilrådelig å remontere f.eks. vannlås og ikke trykksatte rørkoblinger inkludert toalett pga elde, funksjonssvikt og lignende, vil utstyr og koblinger bli erstattet med nytt. Kostnader dekkes av beboer ved erstatninger i leilighetene og borettslaget ved feil på fellesanlegg. Der det blir nødvendig med hulltaking og reparasjon av innkassede/flislagte rør som følge av forskriftsmessige feil, dekker beboer kostnadene dette vil påføre prosjektet og påser at materiale og sluttfinish på slikt arbeid tilfredsstiller beboer.

5 5 Torshov Kvartal 3 B/L Der det i utbygde kjellerarealer vil påløpe kostnader pga bygningsmessige hinder for tilgang til stake-/renseluker eller kummer og eventuell reparasjon som følge av forskriftsmessige feil, bekostes av beboer. D) Forslag om utskifting av vinduene som ble satt inn i 1980 De små vinduene i fasaden mot Krebs gate og kjøkkenvinduene i fasaden mot Trøndergata er vinduer fra bygningene var nye. I samsvar med vedtak på Generalforsamlingen 2015 er det satt inn varevinduer mot Krebs gate. Vinduer som har behov for det vi bli rehabilitert. Balkongene ble rehabilitert i 1991, og da ble det satt inn balkongdører og -vinduer. Leilighetene i Trøndergata 1 a fikk nye baderomsvinduer i I 1995/-96 ble det satt inn nye kjellervinduer. Styret får en del klager på vinduene fra Utskifting av disse har det vært arbeidet med i flere omganger, men dette har blitt nedprioritert pga gjennomføring av de pålaget brannsikringstiltakene styret har vært nødt til å priorotere de siste årene. For å kunne se vedlikeholdstiltakene styret mener bør prioriteres og finansieringen av disse i sammenheng, ønsker styret nå et forpliktende vedtak om utskifting av disse vinduene i Altså prioritert i tid etter fornying av utslipsrørene i 2016 (se forslag C - Forslag om fornying av utslipsrørene (soil rørene)) og Brannsikring av vinduer i de innvendige hjørnene i 2017 (se sak 12/16 fra styremøtet i mars 2016). Forventet kostnad - ca kr ,-. Styret vil i samarbeid med Byantikvaren velge vinduer med mer fleksible åpningsmuligheter og langt bedre lyd- og luftisolasjon. Styret mener de vinduene som er satt inn etter 1980 har en restfunksjonstid, og vil anbefale kommende styrer å sjekke tilstanden til vinduene ca 35 år etter at de ble satt inn. Vinduene i leilighetene fra 1980 skiftes. Dette omfatter de små vinduene inn mot bakgården i leilighetene Trøndergata 1 b, 3, 5, 7 og 9 a, noen andre små vinduer og de store vinduene i alle leilighetene, unntatt balkongdører og -vinduer. Vinduene i fellesarealene gjennomgås for å finne ut hvilke vinduer som må skiftes og hvilke som ikke behøver å skifres i denne omgang. Benkeforslag fra Kirstine Bergan Til erstatning for avsnitt 1: Styret innhenter to anbud på utskifting av vinduer for gjennomføring i Generalforsamling i 2017 tar stilling til anbudene og fatter vedtak om utskifting. Anbud 1 omfatter de små vinduene inn mot bakgården i leilighetene i Trøndergata 1b, 3, 5, 7 og 9a, noen andre små vinduer og de store vinduene i alle leilighetene. Anbud 2 inkluderer også balkongdører og vinduer. Avsnittet ble satt opp mot hverandre, Første avsnitt: Styrets forslag vedtatt Andre avsnitt: Styrets forslag vedtatt Vedtak: Styrets forslag ble vedtatt

6 E) Forslag om opptak av lån for å finansiere tiltakene: 6 Torshov Kvartal 3 B/L - Brannsikring av vinduer i de innvendige hjørnene, sak 12/16 fra styremøtet i mars gjennomføres i C) Fornying av utslipsrørene (soil rørene) - gjennomføres i D) utskifting av vinduene som ble satt inn i gjennomføres i 2018 Borettslaget har i dag et lån. (Et lån i OBOS som ble nedbetalt av boligene som tok opp lån i forbindelse med at de fikk balkonger - lånet ble tatt opp i 1991 med 25 års nedbetaling. Ble nedbetalt i januar i år.) Lånet er i Handelsbanken og er en sammenslåing av et lån som ble tatt opp i forbindelse med totalrehabiliteringen av utomhusområdet i , lån som ble tatt opp sommeren 2011 for å finansiere piperehabiliteringen og lån som ble tatt opp 2013 for å finansiere andre brannsikringstiltak, dyrest var de nye inngangsdørene til leilighetene. Lånet har 15 års nedbetaling. Lånet er ved utgangen av 2015 på ca kr ,-. Borettslaget har ikke økonomi til å finansiere de ovennevnte tiltakene. - Brannsikring av de innvendige hjørnene - kostnad ca kr ,-. - Fornying av soil rørene - kostnad ca kr ,-. - Utskifting av vinduene som ble satt inn i kostnad ca kr ,-. Styret ber derfor om fullmakt til å utvide lånet/oppta nytt lån i Handelsbanken, eventuelt oppta lån i annen låneinstitusjon dersom det oppnås bedre betingelser. Uttak av lånebeløpene vil bli gjort når det er behov for å finansiere de enkelte tiltakene. Bankene har noe ulike tilbud vedrørende muligheten for å inngå avtale om rammelån hvor uttak kan tas ut ved behov innenfor rammen eller om det må inngår nye låneavtaler for hvert prosjekt Nedbetalingstiden blir et "forhandlingstema" med långiver, men styret vil søke en nedbetalingsløsning som ikke vil medføre stor økning i husleia/felleskostnadene. Styret vil ikke oppta større lån enn det som vurderes som nødvendig. Styret får fullmakt til å utvide borettslagets eksisterende lån/oppta nytt/nye lån på inntil kr ,- for å finansiere tiltakene omtalt i saksframstillingen. Vedtak: Enstemmig vedtatt

7 7 Torshov Kvartal 3 B/L 5. Valg av tillitsvalgte A Som styreleder for 1 år, ble Arne Klausen foreslått. Vedtak: Valgt ved akklamasjon B Som styremedlem for 2 år, ble Petter Kurseth foreslått. Som styremedlem for 2 år, ble Jeanette Sky foreslått. Vedtak: Valgt ved akklamasjon C Som varamedlem for 1 år, ble Per Lorentzen foreslått. Som varamedlem for 1 år, ble Inger Lise Gjerdebakken foreslått Som varamedlem for 1 år, ble Kristine Salamonsen foreslått. Vedtak: Valgt ved akklamasjon D Som representant(er) i valgkomitéen for 1 år, ble foreslått Øyvind Flengsli Pedersen, Henrik Tveit og Sondre Hermann Graasvoll Vedtak: valgt ved akklamasjon Møtet ble hevet kl.: 21:15. Protokollen signeres av Møteleder Arne Klausen /s/ Referent Said Bitta /s/ Protokollvitne Kristine Bergan /s/