Obligo RE Secondaries Invest II AS status per 31. desember 2014

Transkript

1 Obligo RE Secondaries Invest II AS status per 31. desember 2014 Beregnet verdijustert egenkapital ved årsslutt er NOK 6,11 som er ned 5,6 % fra 3. kvartal. Kursen er derimot opp ca. 9 % utbyttejustert i Det er totalt utbetalt NOK 6,00 i utbytter så langt, hvorav NOK 4,00 er utbetalt i Største kursoppgang i årets siste kvartal var i Aberdeen Norden/Baltikum som steg med 7,7 %. SveaReal falt med hele 35,5 % i kvartalet, men tidlig i januar 2015 ble et samlet porteføljesalg vedtatt av generalforsamlingen hvor det ventes utbetaling på over 50 % høyere enn sist omsatt per årsslutt. Som følge av fortsatt betydelige rabatter i forhold til underliggende verdier for investeringene anbefaler Styret og forvalter en forlengelse av Selskapets levetid. Kursutvikling 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 12,11 6,11 VEK Utbyttejustert VEK Utviklingen i kvartalet Verdijustert egenkapital gikk fra NOK 6,47 til NOK 6,11, noe som tilsvarer en nedgang på 5,6 %. Verdijustert egenkapital justert for akkumulerte utbytter (NOK 6,00) er på NOK 12,11 per aksje. Beregningen av verdijustert egenkapital er som alltid basert på sist omsatt hos Pareto Project Finance ved utgangen av kvartalet for de unoterte og siste omsetningskurs på Oslo Børs for investeringer i de børsnoterte eiendomsselskapene. Den investeringen som steg mest i kvartalet var Aberdeen Norden/Baltikum med en oppgang på 7,7 %. Også Realkapital European Opportunity Invest hadde en bra oppgang på 3,4 %. Storebrand Privat Investor var ned 3,6 % i kvartalet, men vi venter betydelig kursoppgang i løpet av 2015 siden flere internasjonale aktører nå vurderer oppkjøp av eiendomsporteføljen. Den eneste investeringen som hadde betydelig fall var SveaReal som falt med 35,5 % fra NOK til per aksje i kvartalet, men som nevnt innledningsvis ventes det en utbetaling på over 50 % høyere enn sist omsatt per årsslutt på bakgrunn av salg av hele porteføljen.

2 Porteføljegjennomgang Tabellen under viser utviklingen per investering i 4. kvartal, samt størrelsen på den enkelte investering. Oppstillingen tar ikke hensyn til eventuelle handler i løpet av kvartalet som kan påvirke den reelle avkastningen, og inkluderer heller ikke kontantbeholdningen. Selskap Sist omsatt Sist omsatt Kursendring utbyttejust. Andel portefølje Aberdeen Eiendomsfond Norge II 4,40 4,40 0,0 % 37,0 % Storebrand Privat Investor 5,50 5,30-3,6 % 16,8 % REOI 2,90 2,80 3,4%* 10,4 % SveaReal ,5 % 9,2 % Realkapital Aktiv Europa 0,75 0,75 0,0 % 9,1 % Aberdeen Norden/Baltikum 0,65 0,70 7,7 % 7,8 % Selvaag Bolig 20,90 20,10-3,8 % 7,1 % *Utbyttejustert Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Fondet har solgt mye eiendom den siste tiden, og har avgitt en rekke bud-aksepter på ytterligere salg. Det forventes at fondet vil kunne utbetale betydelige beløp frem mot sommeren. Gitt størrelsen på Selskapets investering i dette fondet, og størrelsen på rabatten, anser vi oppsiden av vente på utbyttene fremfor å selge i dag med stor rabatt som betydelig for Selskapets verdier. Fondet er planlagt avviklet , og Styret har engasjert Arctic Securities til å bistå selskapet med en strukturert salgsprosess av eiendomsporteføljen. Storebrand Privat Investor AS Selskapet er i avviklingsfasen og planlegger å selge ut minimum 75 % av porteføljen innen utgangen Det har i fjerde kvartal 2014 vært en salgsprosess av alle fondets investeringer, og vi anser det som sannsynlig at dette salget konkluderes i løpet av 1. kvartal 2015 med oppgjør (muligens vil noe tilbakeholdes som garantier og for avvikling) senest innen utgangen av 2. kvartal. Skulle allikevel ikke salget lykkes er det uansett ventet at det vil bli mye salg av eiendom og betydelig utbetalinger i løpet av 2015 Realkapital European Opportunity Invest AS Fondet er i en avviklingsfase. Det er nå kun ett lån igjen i porteføljen, så fremtidige salg vil kunne gi betydelige utbetalinger. Det forventes at man vil få ut betydelig mer verdier ved å avvente store deler av disse utbetalingene sammenlignet med å selge i

3 forkant. Til tross for veldig lav belåning omsettes aksjen til betydelig rabatt. Mesteparten av utbetalingene forventes imidlertid å komme etter 1H2015. SveaReal AS Porteføljen ble 12. januar formelt vedtatt solgt. Det ventes at aksjonærene vil motta omtrent NOK per aksje, hvorav ca NOK kommer i april og resterende mot slutten av året. Siste omsetning i annenhåndsmarkedet er NOK per aksje. Realkapital Aktiv Europa AS Fondet gjennomførte sommeren 2014 en kriseemisjon for å gjennomføre en renovering av bygget for utleie/salg. Selskapet deltok på emisjon for å opprettholde sin eierandel og unngå utvanning. Det jobbes aktivt med salg av kontorseksjonen i Paris som er fondets eneste eierandel og forvalter har innledet konkrete forhandlinger med to potensielle kjøpere for deler av bygget. Budindikasjonene priser andelene betydelig høyere enn både emisjonskursen fra i sommer og sist omsatt kurs i annenhåndsmarkedet. Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Fondet er et feeder-fond, og både dette og det underliggende fondet har en levetid ut Det forventes derfor at fondet fremover endelig vil begynne å gjennomføre hyppige utbetalinger som et ledd i avviklingen. Selskapet handles i dag med en rabatt på over 50 %, noe som gjør at verdien av å vente på utbytter fremfor salg anses som betydelig. Mye av verdiene ventes imidlertid å bli utbetalt etter 1H2015. Selvaag Bolig ASA Selskapet handles til enorm rabatt i forhold til lignende selskaper i Norden, men har siden nyttår steget med ca. 19 %. Vi har benyttet kursoppgangen til å selge resten av beholdningen. Forslag om forlengelse Styret og forvalter anbefaler en forlengelse av Selskapets levetid. Det er betydelig rabatter i forhold til underliggende verdier for investeringene og det er identifisert en rekke klare "triggere" for Disse triggerne er i hovedsak betydelige utbytter i forbindelse med planlagte nedbygninger av underliggende selskaper, samt fullstendig avvikling av enkelte av dem. En forlengelse gir også noe mer fleksibilitet til å tilpasse salgstidspunktet til spesifikk etterspørsel i markedet. Uavhengig av en forlengelse ventes betydelige deler av porteføljen enten å realiseres gjennom salg eller frigjøres gjennom mottatte utbytter før utløpet av den vedtatte levetiden frem til juli Vi anser det som sannsynlig at innen utgangen av juli 2015 vil omtrent NOK 10,00 per aksje være utbetalt siden oppstart. Dette tilsvarer opprinnelig tegningskurs i første emisjonen. Det er så langt utbetalt NOK 6,00 per aksje.

4 Obligo RE Secondaries Invest II AS ÅRSBERETNING 2014 Virksomhetens art Selskapet ble stiftet i november 2009 for å gi investorer mulighet til å delta i investeringer med eksponering mot nordisk eiendom som kjøpes via annenhåndsmarkedet. Ved utgangen av siste kommitteringsperiode i oktober 2010 hadde 75 investorer tegnet seg for investeringer i fondet. Selskapet skal realisere alle sine investeringer innen mai Selskapets hovedkontor ligger i Oslo. Ved årsslutt 2014 har selskapet eierandel i totalt syv eiendomsfond / selskaper via sin eierandel i det indre selskapet Obligo RE Secondaries Il IS Utvikling og Resultat 2014 var et år hvor fokuset var på å utnytte de salgsmulighetene som oppstod. Siden selskapet ikke lenger har reinvesteringsrett har hovedfokuset utover å følge opp investeringene vært å forsøke å optimalisere salgene av eierandelene, for så å utbetale frigjorte midler til investorene i selskapet. I tillegg til salg av eiendeler har også selskapet mottatt utbytter fra en rekke av investeringene. Dette har muliggjort fire utbetalinger i 2014 NOK 1,00 per aksje i juni, NOK 1,50 august og to utbetalinger på hhv NOK 1,00 og NOK 0,50 i september. Utbetalingene ble gjort som tilbakebetaling av innskutt egenkapital. Finansiell risiko Styret vurderer likviditeten i konsernet som tilfredsstillende, og eksponeringen mot markeds- og kredittrisiko som akseptabel. Selskapet har selv ingen belåning, men de fondene og selskapene man har investert i har belåning. Selskapet er primært eksponert mot NOK, men har også en liten indirekte eksponering mot SEK, DKK, EUR og PLN. Fortsatt drift og årsregnskapets rettvisende bilde Styret bekrefter at forutsetningen for fortsatt drift er til stede og lagt til grunn ved utarbeidelsen av årsregnskapet. Styret anser selskapets og tilhørende IS' økonomiske og finansielle stilling som god. Etter styrets oppfatning gir årsregnskapet med tilhørende noter et rettvisende bilde av selskapenes utvikling og resultatet av virksomheten. Det har ikke inntruffet forhold etter regnskapsårets utgang som er av betydning ved bedømmelse av selskapenes stilling. Fremtidsutsikter Det ble på ordinær generalforsamling i februar 2014 vedtatt forlengelse av selskapets levetid med ett år. Strukturen er planlagt avviklet i juli 2015, med mindre aksjonærene velger ytterligere forlengelse. Dette vil bli tatt stilling til i forbindelse med selskapets ordinære generalforsamling. Selskapets resultat og finansielle stilling svinger i takt med Obligo RE Secondaries II IS hvor det får tildelt 98,5 Å av årets resultat. Resultatandelen blir ført under finansposter i årsregnskapet. Årsregnskapet til IS'et viser en resultatforbedring fra TNOK i 2013 til TNOK i 2014 og skyldes i hovedsak høyere markedsverdier på selskapets beholdning av aksjer og andeler. I 2013 ble verdiene nedskrevet med TNOK mens det i 2014 er reversert nedskrivninger med TNOK Beholdningen er ved årsslutt bokført til TNOK mens virkelig verdi er NOK Det betyr at selskapet har en merverdi på TNOK i forhold til bokført egenkapital. Rabattene i annenhåndsmarkedet er fortsatt betydelige, til tross for at mange av de underliggende fondsstrukturene nærmer seg avvikling. Det forventes betydelig utbetalinger fra flere av selskapets investeringer i løpet av Utbetalingene vil frigjøre midler til full verdi (dvs, uten rabatt). Det forventes også at utbetalingene reduserer rabatten på gjenstående verdier siden fremtidig utbetalingsstrøm synliggjøres tydeligere for investor. Det er imidlertid usikkert hvor stor andel av dette potensialet selskapet får med seg om det ikke forlenges, men awikles i juli Uavhengig av forlengelse eller ikke, forventer styret at det vil være flere større utbetalinger til aksjonærene i selskapet i løpet av 2015.

5 Arbeidsmiljø og personale Forvaltning og daglig ledelse er utkontraktert til Obligo Investment Management AS i henhold til forvaltningsavtale. Selskapet har dermed ingen ansatte. Miljørapport Gjennom investeringer i verdipapirer forurenser konsernet i liten grad det ytre miljø direkte med sin virksomhet. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår at selskapets resultat på NOK føres mot annen EK. Oslo, 26. januar 2015 Tor Aarnes Pedersen Styreformann Mort n K Styremedlem Per Rickard Olander Styremedlem

6 Alle tall i NOK Resultatregnskap Noter DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Driftsinntekter Annen driftsinntekt 0 0 Sum driftsinntekter 0 0 Driftskostnader Annen driftskostnad Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Resultatandel fra indre selskap Renteinntekt Sum finansinntekter Resultatandel fra indre selskap Sum finanskostnader NETTO FINANSPOSTER RESULTAT FØR SKATT Skattekostnad RESULTAT Obligo RE Secondaries Invest Il AS

7 Alle tall/nok Balanse Noter EIENDELER ANLEGGSMIDLER Investering i aksjer og andeler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Bankinnskudd SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 4, Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD KORTSIKTIG GJELD Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 26. januar 2015 Tor arnes Pedersen Styreformann Per Rickard Ola nder Styremedlem Morten Kampli Styremedlem Obligo RE Secondaries In vest II AS

8 Regnskapsprinsipper Regnskapet er avlagt etter regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak. Valuta Årsregnskapet for selskapet er presentert i Norske Kroner (NOK). Anleggsmidler Andeler i indre selskap er bokført etter egenkapitalmetoden. Selskapets andel av resultat etter opprinnelig investering blir registrert i resultatregnskapet under finansposter. Tilsvarende registreres på investeringens balanseverdi. Investeringens balanseverdi nedskrives til virkelig verdi dersom denne er lavere enn bokført verdi. Nedskrivninger kan reverseres i etterfølgende perioder dersom virkelig verdi er lik eller høyere enn bokført verdi. Anleggsmidler med en virkelig verdi høyere enn bokført verdi før nedskrivninger blir ikke oppskrevet. Øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris med individuell nedskrivning når virkelig verdi er lavere enn bokført verdi. Nedskrivninger kan reverseres i etterfølgende perioder dersom virkelig verdi er lik eller høyere enn bokført verdi. Anleggsmidler med en virkelig verdi høyere enn bokført verdi før nedskrivninger blir ikke oppskrevet. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen et år etter siste dag i regnskapsåret. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i selskapsregnskapet er beregnet med 27% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til framføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode blir utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres kun i den grad det er sannsynlig at den blir nyttegjort. Obligo RE Secondaries Invest II AS

9 Note 1 - Investering i aksjer og andeler Investeringer i aksjer og andeler pr Selskap Valuta Eierandel Innsk. kapital Bokført verdi Obligo RE Secondaries Il IS NOK 98,5 % Totalt Selskapet er eneste stille deltaker i det indre selskapet Obligo RE Secondaries Il IS. Eierandelen er 98,5%. Hovedmann i det indre selskapet er Obligo RE Secondaries II AS med eierandel på 1,5% Det er vedtatt forlengelse av selskapets levetid med ett år. Strukturen er planlagt avviklet i juli 2015, med mindre aksjonærene velger ytterligere forlengelse. Resultatandel fra Obligo RE Secondaries Il IS er pr registrert under finansinntekter med kr Tilsvarende for fjoråret er registrert under finanskostnader med kr Note 2 - Annen driftskostnad Spesifisering av honorarer til nærstående parter: 1-lonorartype Mottaker Forvaltningshonorar - fast Obligo Investment Management AS Forvaltningshonorar - variabelt Obligo Investment Management AS Honorarene over er inkludert i annen driftskostnad Note 3 - Lønninger, honorarer m.m. Selskapets daglige drift er utkontraktert til Obligo Investment Management AS. Selskapet har ikke og er ikke pliktig til å ha tjenestepensjons-ordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det finnes ikke avtaler om bonus eller aksjebasert avlønning. Det er ikke utbetalt styrehonorar i Det er i 2014 resultatført honorar til revisor med kr inkl. mva. Hele beløpet er lovpålagt revisjonshonorar. For 2013 var samme honorar kr inkl. mva. Note 4 - Aksjer, aksjonærer m.m. Selskapet har aksjer hver pålydende kr 1. Selskapets aksjekapital utgjør kr ,- Morten Kampli har gjennom selskapet Disen Invest AS aksjer i Obligo RE Secondaries Invest Il AS Utover dette er det ingen av selskapets tillitsmenn som eier aksjer eller har andre rettigheter i selskapet. Følgende aksjonærer eier mer enn 5% av selskapets aksjer: Andel Antall aksjer Victory Life 11 Å Gunnar Horten 7% Toril Haraldsen 7% Coruna AS 6% Rimstad Holding AS 5% Obligo RE Secondaries Invest II AS

10 Note 5 - Bundne bankmidler Selskapet har ingen bundne bankmidler pr Note 6 - Egenkapital Endringer i egenkapital Annen innskutt Annen EK/ Aksjekapital EK udekket tap Total EK lnng. bal Tilbakebetalt kapital Tilbakebetalt kapital Tilbakebetalt kapital Tilbakebetalt kapital /krets resultat Sum EK Note 7 - Skattekostnad Grunnlag Betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller 0 0 Skattepliktig inntekt Betalbar skatt 0 0 Endring i utsatt skattefordel 0 0 Skattekostnad 0 0 Spesifikasjon av utsatt skattefordel i balansen Midlertidige forskjeller 0 0 Skattemessig fremførbart underskudd Grunnlag utsatt skattefordel Utsatt skattefordel bokført Selskapet har ikke bokført utsatt skattefordel grunnet usikkerhet om utnyttelse i senere regnskapsår. Obligo RE Secondaties Invest II AS

11

12