Obligo RE Secondaries Invest III AS status per 31. desember 2014

Transkript

1 Obligo RE Secondaries Invest III AS status per 31. desember 2014 Beregnet verdijustert egenkapital ved årsslutt er NOK 11,09, ned 0,9 % i 4. kvartal. Kursen er derimot opp ca. 14 % samlet for Største kursoppgang i årets siste kvartal var i Aberdeen Eiendomsfond Asia og Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum som steg med hhv. 28,6 % og 7,7 %. SveaReal falt med hele 35,5 % i kvartalet, men tidlig i januar 2015 ble et samlet porteføljesalg godkjent av generalforsamlingen hvor det ventes utbetaling på over 50 % høyere enn sist omsatt per årsslutt. Kursutvikling 11,50 11,00 10,50 11,09 10,00 9,50 9,00 8,50 Utviklingen i kvartalet Verdijustert egenkapital gikk fra NOK 11,19 til NOK 11,09 per aksje, noe som tilsvarer en nedgang på 0,9 % i 4. kvartal. Beregningen av verdijustert egenkapital er som alltid basert på sist omsatt hos Pareto Project Finance ved utgangen av kvartalet for de unoterte og siste omsetningskurs på Oslo Børs for investeringer i de børsnoterte eiendomsselskapene. Den investeringen som steg mest i kvartalet var Aberdeen Eiendomsfond Asia med en oppgang på 28,6 %. Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum og Norwegian Property hadde også en positiv utvikling med en oppgang på hhv. 7,7 % og 5,1 %. Med unntak av det kunstige fallet i SveaReal (Generalforsamlingen vedtok salg av hele porteføljen til en amerikansk kjøper tidlig januar med en forventet utdeling på NOK per aksje) var det en mindre negativ trend i flere av investeringene i kvartalet. Storebrand Privat Investor var ned 3,6 % i kvartalet, men vi venter betydelig kursoppgang i løpet av 2015 siden flere internasjonale aktører nå vurderer oppkjøp av eiendomsporteføljen. Kursnedgangen i flere av investeringene er antageligvis mer et resultat av lav likviditet hvor en må påregne kortsiktige svingninger i kursen. Det er ingen store hendelser som tilsier nedgang i kursene, spesielt med tanke på at det er kortere tid til avvikling. Etter flere realiseringer i 4. kvartal har selskapet en relativt stor kontantbeholdning som vil bli benyttet til nye investeringer i 1. kvartal.

2 Porteføljegjennomgang Tabellen under viser utviklingen per investering i 4. kvartal, samt størrelsen på den enkelte investering. Oppstillingen tar ikke hensyn til eventuelle handler i løpet av kvartalet som kan påvirke den reelle avkastningen, og inkluderer heller ikke kontantbeholdningen. Sist omsatt Sist omsatt Kursendring Andel portefølje Selskap utbyttejust Aberdeen Eiendomsfond Norge II 4,40 4,40 0,0 % 37,7 % Storebrand Privat Investor 5,50 5,30-3,6 % 9,4 % Realkapital European Opp. Invest 2,90 2,80 3,4%* 8,9 % Selvaag Bolig 20,90 20,10-3,8 % 8,2 % Realkapital European Opportunity 2,90 2,80-3,4 % 5,3 % Aberdeen Eiendomsfond Asia 2,80 1,60 28,6%* 3,1 % Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum 0,65 0,70 7,7 % 2,7 % Boligutleie Holding II N/A 6,90 N/A 2,7 % SveaReal ,5 % 2,4 % Realkapital Aktiv Europa 0,75 0,75 0,0 % 2,3 % Norwegian Property 9,61 10,10 5,1 % 2,2 % Obligo RE Secondaries Invest II AS 6,47 6,11-5,6 % 0,3 % Kontanter 14,9 % *Utbyttejustert Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA Fondet har solgt mye eiendom den siste tiden, og har avgitt en rekke bud-aksepter på ytterligere salg. Det forventes at fondet vil kunne utbetale betydelige beløp frem mot sommeren. Fondet er planlagt avviklet , og Styret har engasjert Arctic Securities til å bistå selskapet med en strukturert salgsprosess av eiendomsporteføljen. Storebrand Privat Investor AS Selskapet er i avviklingsfasen og planlegger å selge ut minimum 75 % av porteføljen innen utgangen Det har i fjerde kvartal 2014 vært en salgsprosess av alle fondets investeringer, og vi anser det som sannsynlig at dette salget konkluderes i løpet av 1. kvartal 2015 med oppgjør (muligens vil noe tilbakeholdes som garantier og for avvikling) senest innen utgangen av 2. kvartal. Skulle allikevel ikke salget lykkes er det uansett ventet at det vil bli mye salg av eiendom og betydelig utbetalinger i løpet av 2015 Realkapital European Opportunity Invest AS Fondet er i en avviklingsfase. Det er nå kun ett lån igjen i porteføljen, så fremtidige salg vil kunne gi betydelige utbetalinger. Til tross for veldig lav belåning omsettes aksjen til betydelig rabatt. Det første utbytte fra selskapet ble utbetalt rett før nyttår. Selvaag Bolig ASA Selskapet handles til enorm rabatt i forhold til lignende selskaper i Norden, men har siden nyttår steget med ca. 19 %. Vi har benyttet kursoppgangen til å ta gevinst, men har fortsatt tro på selskapet og har beholdt en mindre post i selskapet.

3 Realkapital European Opportunity AS er det institusjonelle underliggende fondet til Realkapital European Opportunity Invest AS. Aberdeen Eiendomsfond Asia har utviklet seg positivt kursmessig de siste kvartalene og har også begynt å betale hyppige utbytter. Selskapet er et feeder-fond til et fond-i-fond noe som gjør at man på flere måter er relativt langt unna det direkte eierskapet. Dette medfører også at rapporteringen skjer med et kvartals forsinkelse. Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA Fondet er et feeder-fond, og både dette og det underliggende fondet har en levetid ut Det forventes derfor at fondet fremover endelig vil begynne å gjennomføre hyppige utbetalinger som et ledd i avviklingen. Boligutleie Holding II Fondet ble etablert i 2004, og forvaltes av Obligo Investment Management. Fondet har en eierandel i D. Carnegie & CO AS som er et svensk børsnotert eiendomsselskap som eier og forvalter boligeiendom i Stockholmsregionen. Selskapet er Sveriges største børsnoterte boligselskap og eier i underkant av m² med brutto leie på ca. 1 mrd SEK. Forvalter har annonsert et tilbakekjøp tilnærmet lik verdijustert egenkapital per Det er sannsynlig at man vil bli avkortet, men tilbakekjøpsprisen ligger ca. 100 % over kostprisen. SveaReal AS Porteføljen ble 12. januar formelt vedtatt solgt. Det ventes at aksjonærene vil motta omtrent NOK per aksje, hvorav ca NOK kommer i april og resterende mot slutten av året. Siste omsetning i annenhåndsmarkedet er NOK per aksje. Selv om denne kursen ikke reflekterer en relativ sikker og betydelig større utbetaling om kort tid er det vanlige prinsippet for verdsettelse benyttet. Realkapital Aktiv Europa AS Fondet gjennomførte sommeren 2014 en kriseemisjon for å gjennomføre en renovering av bygget for utleie/salg. Selskapet deltok på emisjon for å opprettholde sin eierandel og unngå utvanning. Det jobbes aktivt med salg av kontorseksjonen i Paris som er fondets eneste eierandel og forvalter har innledet konkrete forhandlinger med to potensielle kjøpere for deler av bygget. Budindikasjonene priser andelene betydelig høyere enn både emisjonskursen fra i sommer og sist omsatt kurs i annenhåndsmarkedet. Norwegian Property ASA har blitt kraftig repriset i 3. og 4. kvartal som følge av Fredriksens (Geveran) og Hagens (Canica) sine kraftige kjøp i selskapet. I starten av januar solgte Hagen (Canica) seg helt ut, mens Folketrygdfondet og et eiendomsfond forvaltet av NIAM ( ) har kjøpt seg opp betydelig. Vi har gradvis vektet oss ned i selskapet for å ta gevinst, men har fortsatt tro på selskapet fremover og har beholdt en mindre post (ca. 2 % av porteføljen) i selskapet. Obligo RE Secondaries Invest II består av investeringer i Aberdeen Eiendomsfond Norge II (37 %), Storebrand Privat Investor (17 %), Realkapital European Opportunity Invest (10 %), SveaReal (9 %) Realkapital Aktiv Europa (9 %), Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum (7 %) og Selvaag Bolig (7 %).

4 Obligo RE Secondaries Invest III AS ÅRSBERETNING 2014 Virksomhetens art Selskapet ble etablert i april 2012 for å gi investorer mulighet til å delta i investeringer med eksponering mot nordisk eiendom som kjøpes via annenhåndsmarkedet. Selskapet planlegger å realisere alle sine investeringer innen utgangen av Selskapets hovedkontor ligger i Oslo. Ved årsslutt 2014 har selskapet investert i totalt tolv eiendomsfond/-selskaper via sin eierandel i det indre selskapet Obligo RE Secondaries III IS (RS Platou Secondaries IS). Utvikling og Resultat Det har vært stor aktivitet i løpet av året. Selskapet har investert i fire nye selskaper Boligutleie Holding Il, Aberdeen Eiendomsfond Asia, Realkapital Aktiv Europa og Obligo RE Secondaries Invest Il. Selskapet er nå midlertidig ute av Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS, men har hatt stor aktivitet i det selskapet i løpet av året hvor man basert på handler gjennomført i 2014 har realisert en IRR på i overkant av 40 /0. Verdien av porteføljen er verdsatt som vanlig basert på sist omsatt, justert for utbytter mottatt etter det. For enkelte av fondene innebærer det ved årsslutt en meget konservativ verdsettelse. Både Realkapital European Opportunity Invest og Aberdeen Eiendomsfond Asia betalte utbytter helt i slutten av året, og prisen i annenhåndsmarkedet har ikke fått justert seg etter det. Spesielt for Aberdeen Asia innebærer det at vår justerte verdsettelse (sist omsatt minus mottatt utbytte 30. des) innebærer en ekstremt høy rabatt i forhold til siste rapporterte VEK (justert for utbytte). SveaReal er verdsatt til NOK selv om det nå er besluttet at selskapet skal selges til en verd på i overkant av 50 % høyere. Dette ble formelt vedtatt 12. januar, men var alt gitt før nyttår. Det pågår også en salgsprosess i Storebrand Privat Investor som venter å gi en betydelig oppside for verdsettelsen vi har benyttet i løpet av 1. kvartal Styret anser derfor at verdsettelsen ved nyttår for flere av investeringene er kunstig lav, men velger likevel å beholde de samme verdsettelsesprinsippene som tidligere. Styret fokus er uansett ikke på løpende verdsettelse, men hva investor vil kunne oppnå i samlede utbetalinger i løpet av selskapets levetid. Finansiell risiko Styret vurderer likviditeten i konsernet som tilfredsstillende, og eksponeringen mot markeds- og kredittrisiko som akseptabel. Selskapet har selv ingen belåning, men de fondene og selskapene man har investert i har belåning. Selskapet er primært eksponert mot NOK, men har også en mindre eksponering mot SEK, DKK, EUR og PLN. Fortsatt drift og årsregnskapets rettvisende bilde Styret bekrefter at forutsetningen for fortsatt drift er til stede og lagt til grunn ved utarbeidelsen av årsregnskapet. Styret anser selskapets og tilhørende IS' økonomiske og finansielle stilling som god. Etter styrets oppfatning gir årsregnskapet med tilhørende noter et rettvisende bilde av selskapenes utvikling og stilling, samt resultatet av virksomheten. Det har ikke inntruffet forhold etter regnskapsårets utgang som er av betydning ved bedømmelse av selskapenes stilling. Fremtidsutsikter Det er fortsatt store rabatter i annenhåndsmarkedet, til tross for at det er relativt kort gjenværende tid til avvikling av en del av fondene. Det forventes store utbytter i 2015 fra flere av fondene som er under gradvis avvikling, Samt at en del fond vil helt avvikles. Vi tror dette vil være positive "triggere" for prisingen i annenhåndsmarkedet. I tillegg til å få ut frigitte midler uten rabatt, er det også sannsynlig at rabatten på gjenværende går noe ned når investorene får større komfort på forventningene om fremtidige utbetalinger. Utsiktene for den underliggende avkastningen i de ulike fondene er mer moderate, grunnet noe svakere makroutsikter i Norge. Imidlertid forventes en svak positiv avkastning i 2015, som for selskapet vil komme på toppen av en eventuell reprising i annenhåndsmarkedet.

5 Selskapets resultat og finansielle stilling svinger i takt med Obligo RE Secondaries III IS hvor det får tildelt 77,2 Å av årets resultat. Resultatandelen blir ført under finansposter i årsregnskapet. Årsregnskapet til IS'et viser en resultatforbedring fra TNOK i 2013 til TNOK i 2014 og skyldes i hovedsak høyere markedsverdier på selskapets beholdning av aksjer og andeler. I 2013 ble verdiene nedskrevet med TNOK 940 mens det i 2014 er reversert nedskrivninger med TNOK 478. Gevinst på overnevnte salg er på TNOK i 2014 mot TNOK 449 i Beholdningen er ved årsslutt bokført til TNOK mens virkelig verdi er NOK Det betyr at selskapet har en merverdi på TNOK i forhold til bokført egenkapital. Det forventes en del reallokeringer i porteføljen gjennom 2015, samt at selskapet forventer å motta til dels betydelige utbytter som vil bli reinvestert. I tillegg har selskapet en del fri likviditet fra utbytter og salg alt ved inngangen av året som vil investeres opp. Det forventes at Obligo RE Secondaries Invest Ill AS vil begynne å utbetale utbytter i løpet av året, mest sannsynligvis i løpet av tredje kvartal. Arbeidsmiljø og personale Forvaltning og daglig ledelse er utkontraktert til Obligo Investment Management AS i henhold til forvaltningsavtale. Selskapet har dermed ingen ansatte. Miljørapport Gjennom investeringer i verdipapirer forurenser konsernet i liten grad det ytre miljø direkte med sin virksomhet. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår at selskapets resultat på NOK overføres til overkurs. Oslo, 26. januar 2015 Tor Aarnes Pedersen Styreformann Morten Kam Styremedle Per Rickard Olander Styremedlem

6 Alle tall i NOK Res u ltatre ns ka p Noter DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Driftsinntekter Annen driftsinntekt 0 0 Sum driftsinntekter 0 0 Driftskostnader Annen driftskostnad 2, Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Resultatandel fra indre selskap Renteinntekt Sum finansinntekter Resultatandel fra indre selskap Sum finanskostnader NETTO FINANSPOSTER RESULTAT FØR SKATT Skattekostnad RESULTAT Obligo RE Secondaries Invest III AS

7 Alle tall i NOK Balanse EIENDELER ANLEGGSMIDLER Investering i aksjer og andeler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Bankinnskudd SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Udekket tap Sum opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD KORTSIKTIG GJELD Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Noter , Oslo, 26. januar 2015 To rnes Pedersen Per Rickard Olander Morten Kam s i Styreformann(hovedmann) Styremedlem(hovedmann) Styremedlem(hovedmann) Obligo RE Secondaries Invest III AS

8 Regnskapsprinsipper Regnskapet er avlagt etter regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak. Valuta Årsregnskapet for selskapet er presentert i Norske Kroner (NOK). Anleggsmidler Andeler i indre selskap er bokført etter egenkapitalmetoden. Selskapets andel av resultat etter opprinnelig investering blir registrert i resultatregnskapet under finansposter. Tilsvarende registreres på investeringens balanseverdi. Investeringens balanseverdi nedskrives til virkelig verdi dersom denne er lavere enn bokført verdi. Nedskrivninger kan reverseres i etterfølgende perioder dersom virkelig verdi er lik eller høyere enn bokført verdi. Anleggsmidler med en virkelig verdi høyere enn bokført verdi før nedskrivninger blir ikke oppskrevet. Øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris med individuell nedskrivning når virkelig verdi er lavere enn bokført verdi. Nedskrivninger kan reverseres i etterfølgende perioder dersom virkelig verdi er lik eller høyere enn bokført verdi. Anleggsmidler med en virkelig verdi høyere enn bokført verdi før nedskrivninger blir ikke oppskrevet. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen et år etter siste dag i regnskapsåret. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i selskapsregnskapet er beregnet med 27% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til framføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode blir utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres kun i den grad det er sannsynlig at den blir nyttegjort. Obligo RE Secondaries Invest Ill AS

9 Note 1 - Investering i aksjer og andeler Investeringer i aksjer og andeler pr Bokført Selskap Valuta Eierandel Innskutt kapital verdi Obligo RE Secondaries III IS NOK 77,2 Å Totalt Selskapet er stille deltaker i det indre selskapet Obligo RE Secondaries Ill IS. Eierandelen er 77,2%. Hovedmann i det indre selskapet er Obligo RE Secondaries III AS med en eierandel på 1,5%. Resterende eierandel er fordelt på Alcides Eiendom AS (10%), Kewa Invest AS (3,8%), Truls AS (2,5%), Fermin AS (2,5%) og Geitholmen AS (2,5%). Resultatandel fra Obligo RE Secondaries III IS er registrert under finansinntekter med kr Tilsvarende for fjoråret er registrert under finanskostnader med kr Note 2 - Annen driftskostnad Spesifisering av honorarer til nærstående parter: Honorartype Mottaker Forvaltningshonorar Obligo Investment Management AS Honorarene over er inkludert i annen driftskostnad. Note 3 - Lønninger, honorarer m.m. Selskapets daglige drift er utkontraktert til Obligo Investment Management AS. Selskapet har ikke og er ikke pliktig til å ha tjenestepensjons-ordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Det finnes ikke avtaler om bonus eller aksjebasert avlønning. Det er ikke utbetalt styrehonorar i Det er i 2014 resultatført honorarer til revisor for revisjonstjenester med kr inkl. mva. Hele beløpet er lovpålagt revisjonshonorar. Tilsvarende for fjoråret var kr Note 4 - Aksjer, aksjonærer m.m. Selskapet har aksjer hver pålydende kr 1. Selskapets aksjekapital utgjør kr ,- Morten Kampli har gjennom selskapet Disen Invest AS aksjer i Obligo RE Secondaries Invest III AS Utover dette er det ingen av selskapets tillitsmenn som eier aksjer eller har andre rettigheter i selskapet. Følgende aksjonærer eier mer enn 5% av selskapets aksjer: Andel Antall aksjer Fellesforlaget AS 12,5% Coruna AS 7,8 Å Gunnar Horten 6,1% Obligo RE Secondaries Invest Ill AS

10 Note 5 - Bundne bankmidler Selskapet har ingen bundne bankmidler pr Note 6 - Egenkapital Endringer i egenkapital Annen Annen EK/ Aksjekapital Overkurs innskutt EK udekket tap Total EK Inng. bal Overført til overkurs Overført til overkurs Årets resultat Sum EK Note 7 - Skattekostnad Grunnlag Betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Skattepliktig inntekt Betalbar skatt 0 0 Endring i utsatt skattefordel 0 0 Skattekostnad 0 0 Spesifikasjon av utsatt skattefordel i balansen Midlertidige forskjeller 0 0 Skattemessig fremførbart underskudd Grunnlag utsatt skattefordel Utsatt skattefordel bokført 0 0 Selskapet har ikke bokført utsatt skattefordel grunnet usikkerhet om utnyttelse i senere regnskapsår. Obligo RE Secondaries Invest III AS

11

12