Årsrapport 2011 Etatbygg Holding I AS

Transkript

1 Årsrapport 2011 Etatbygg Holding I AS

2

3 Innhold Hovedpunkter Oversikt over Etatbygg Holding I AS... 6 Markedsoppdatering... 8 Fakta om de enkelte eiendomsprosjektene: Abel Meyersgt Søebergkvartalet Tollbugt Midtåsen Gjerpensgt Aslakveien Fjørevegen Njøsavegen Mariboesgt Styrets årsberetning Resultatregnskap Eiendeler Egenkapital og gjeld Kontantstrømoppstilling Regnskapsprinsipper Noter Revisjonsberetning Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS 3

4 Njøsavegen 4 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS

5 Hovedpunkter 2011 VERDIUTVIKLING Verdiutviklingen på de underliggende eiendommene har vært svakt stigende i 2011, med unntak av Mariboesgate som har falt ettersom bygget per i dag står ledig. Det er naturlig å forvente at reutleie av Mariboesgate vil påvirke verdien positivt. MARIBOESGATE NAV fl yttet ut av bygget i september 2011 og bygget står nå ledig. Mariboesgate har vært involvert i fl ere tilbudsprosesser og eiendommen synes med sin sentrale beliggenhet i Oslo å være et attraktivt leieobjekt, selv om utleieprosessene tar tid. Utleier må påregne investeringer i bygget i forbindelse med inngåelse av en lengre leiekontrakt. EBH I har satt av midler for å møte det forventede investeringsbehovet. UTLEIE Arbeidstilsynet samt ytterligere en leietaker har forlenget sine kontrakter i Gjerpensgate og bygget opprettholder med dette den gode kontantstrømmen. Som tidligere beskrevet er det diskusjoner med offentlig leietaker som leier ca kvm om forlengelse av dagens kontrakt. Grunnet endrede budsjettforutsetninger for den aktuelle leietakeren er partene enig om at videre diskusjoner avventes til 2013 / Dagens kontrakt løper til I Abel Meyersgate i Namsos er det inngått to nye kontrakter i 2011 og ledigheten er med dette redusert fra i overkant av 30 % til ca. 22 %. I tillegg ligger alt til rette for at kontrakter som løper ut i Søebergkvartalet i 2012 forlenges, med unntak av et mindre areal. Utleiearbeidet har med dette fungert bra i 2011 og eiendommene synes å være attraktive for eksisterende leietakere. REFINANSIERING En mindre del av EBH I sitt lån som hadde forfall i januar 2012 er forlenget til januar 2013, slik at forfallstidspunktet samsvarer med selskapets øvrige lån. Refi nansiering av lån i den størrelsesorden som EBH I har tar erfaringsmessig tid og arbeid med refi nansiering er derfor allerede i gang og forventer å være avklart i løpet av første halvår FREMTIDIG UTVIKLING Det ble initiert en salgsprosess av EBH I høsten 2010, som ble avsluttet våren Ingen av de mottatte budene var på ett nivå som styret ønsket å akseptere. Det er derfor nå fokus på å øke verdiene gjennom utleie av ledige lokaler generelt og Mariboesgate spesielt. Strategien vurderes opp mot utfallet av refi nansieringen. Blir nivået på refi nansiert lånebeløp lavere enn dagens lån vil styret vurdere om delsalg skal gjennomføres for å møte kapitalbehovet dette vil medføre. UTBETALING Selskapet har god likviditet men på grunn av forventet fremtidig likviditetsbehov knyttet til reutleie i Gjerpensgate og Mariboesgate, kombinert med latente forpliktelser knyttet til bokettersyn samt refi nansiering, foreslår styret å avvente utbetaling til disse prosessene er avklart. Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS 5

6 >1 300 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Etatbygg Holding I AS 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Abel Meyersgt Tollbugt ptmidtåsen Njøsavegen Søebergkvartalet Fjørevegen Gjerpensgt Aslakveien Mariboes gt Namsos kvm Leie MNOK 5,3 Investert 1999 Andel inv. kapital 8 % Sandefjord kvm Leie MNOK 13,8 Investert 1999 Andel inv. kapital 14 % Drammen kvm Leie MNOK 7,9 Investert 2002 Andel inv. kapital 11 % Nordstrand, Oslo kvm Leie MNOK 11,8 Investert 2002/2005 Andel inv. kapital 11 % Skien kvm Leie MNOK 21,3 Investert 2003 Andel inv. kapital 25 % Røa, Oslo kvm Leie MNOK 5,1 Investert 2003 Andel inv. kapital 7 % Sogndal kvm Leie MNOK 3,7 Investert 2004 Andel inv. kapital 5 % Leikanger kvm Leie MNOK 0 Investert 2004 Andel inv. kapital 7 % Sentrum, Oslo kvm Leie MNOK 0 Investert 2004 Andel inv. kapital 12 % Etatbygg Holding I AS Innledning I denne årsrapporten presenteres årsregnskapet for Etatbygg Holding I AS («EBH I») sammen med en kortfattet oppdatering om markedet og utviklingen i eiendomsporteføljen. Struktur og oversikt EBH I ble etablert i 1999 og er en eiendomsportefølje som består av eiendommer med statlige, fylkeskommunale og kommunale etater som dominerende leietagere. Samtlige eiendommer i porteføljen ligger i Norge. Den høye andelen av kredittsikre leietagere på relativt lange leiekontrakter gjør at leieinntektene er spesielt godt sikret. Gjenværende levetid på inngåtte kontrakter er ca. 9,5 år. EBH I har ni eiendommer hvorav tre er beliggende i Oslo, en i Sogndal, en i Leikanger og en eiendom i hvert av områdene Drammen, Sandefjord, Skien og Namsos. Den geografi ske og størrelsesmessige spredningen gir porteføljen en god diversifi sering. Totalt omfatter prosjektene et areal på ca kvm, hvorav ca. 94 % per i dag er utleid til offentlige etater. De resterende 6 % er kontor- og næringslokaler som er en integrert del av byggene og som leies ut til private virksomheter. Porteføljens budsjetterte inntekter for 2012 er MNOK 79. Eiendomsporteføljens utvikling Resultatet for 2011 er i henhold til budsjett og porteføljen har en stabil og forutsigbar kontantstrøm. Kontantstrømmen fra underliggende drift for 2012 er budsjettert lavere enn 2011 siden det av forsiktighetshensyn ikke er budsjettert med reutleie av Mariboesgate. Mariboesgate, Oslo 6 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS

7 2 Trondheim Ålesund 7 6 Bergen 4 OSLO 1 Stavanger 5 3 Fredrikstad Kristiansand Eiendommer 1. Mariboesgt. 6 8, Oslo 2. Abel Meyersgt. 10, Namsos 6. Fjørevegen 20, Sogndal Midtåsen 30, Oslo 3. Søebergkvartalet, Sandefjord 7. Njøsavegen 2, Leikanger Aslakveien 16 18, Oslo 4. Tollbugt. 2, Drammen 5. Gjerpensgt , Skien Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS 7

8 BNP-vekst i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Norge Sverige Finland Danmark Kilde: SEB/Newsec Transaksjonsvolum (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark 2011 Kilde: Newsec Markedsoppdatering Utvikling av eiendomsmarkedet i Norden Den nordiske økonomien har vist sterk vekst det siste året og synes å ha kommet bedre ut enn andre europeiske økonomier. Sterke eksportindustrier, sterk olje- og gass sektor (Norge), lav statlig gjeld, høyt utdanningsnivå, transparent økonomi og forbrukere med sunn privatøkonomi gir regionen stabilitet og grunnlag for videre positiv utvikling. Eiendomsmarkedet i Norden hadde en god utvikling i første halvår 2011, med økte transaksjonsvolum spesielt i det norske og svenske markedet. Til tross for uroen i de fi nansielle markedene i siste halvdel av 2011 har likviditeten holdt seg på et bra nivå også i andre halvår i Norge og Sverige, mens det var en noe svakere utvikling i Danmark og Finland. Transaksjonsvolumet i 2012 forventes å bli i samme størrelsesorden som i Med andre ord forventes det fortsatt et likvid transaksjonsmarked spesielt for attraktive eiendommer med god beliggenhet. Dette med bakgrunn i sterke fundamentale forhold i økonomien i de Nordiske landene, en stabil banksektor og høy grad av transparens i markedet. Avkastningskravene/yieldene 1 for kontorbygg falt i 2010, mens avkastningskravene for 2011 totalt sett har vært tilnærmet uendret. Avkastningskravene for attraktive eiendommer med god beliggenhet gikk ytterligere ned i For 2012 forventes en fl at utvikling i avkastningskravene i Norden, men fortsatt vekst i leieprisene forventes å bidra til positiv utvikling i eiendomsverdiene. Kilder: Newsec, JLL, Akershus Eiendom Makroøkonomisk utvikling i Norge Den europeiske statsgjeldskrisen har fått konsekvenser også for den norske økonomien. Tross god inntektsvekst i Norge, drevet av høy sysselsetting og gode lønnsoppgjør, er spareraten til norske husholdninger høyere enn tidligere. Det er imidlertid ingen krisestemning i norsk økonomi. I november 2011 rapporterte norske bedrifter om en forventet produksjonsvekst på 2,3 % i første halvdel av I tillegg meldte noen bedrifter om kapasitetsproblemer der de forventet å måtte øke sysselsettingen fremover. Det forventes at oljenæringen fortsatt vil være en viktig bidragsyter i norsk økonomi fremover. Det er gjort fl ere store funn på norsk sokkel i 2011 som vil være viktig for norsk økonomi i årene som kommer. Høy aktivitet i oljerelatert sektor kombinert med lave renter og reallønnsvekst legger grunnlag for forbruksvekst fremover. En sterk norsk krone kan imidlertid dempe veksten i konkurranseutsatt industri og blant annet som en følge av dette besluttet Sentralbanken å kutte styringsrenten med ytterligere 0,25 %, til 1,5 %, i mars Styringsrenten er dermed redusert med 0,75 % siden desember Oppsummert så skiller norsk økonomi seg positivt ut fra den generelle utviklingen i Europa på en rekke områder. BNP veksten var på 2,4 % i 2011 og arbeidsmarkedet er sterkt med økende sysselsetting og en arbeidsledighet i underkant av 3,5 %. Privat forbruk økte med ca. 2,3 % i 2011 og boligprisene stiger i takt med sterk befolkningsvekst, spesielt i de største byene. Disse forholdene, supplert med betydelige verdier i Statens pensjonsfond utland og fortsatt muligheter til å senke styringsrenten ytterligere, gjør at Norge har en unik fi nansiell handlingsfrihet sammenlignet med de fl este andre økonomier. Kilde: DNB 1 Direkteavkastning/yield defi neres som driftsnetto (leieinntekter fratrukket driftskostnader) dividert med eiendommens verdi. Gitt uendret driftsnetto vil en yield-økning gi lavere eiendomsverdi, mens en yield-reduksjon vil gi høyere eiendomsverdi. 8 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS

9 Kontorleiesyklus i Norden, Q112 Oslo Helsinki Stockholm Göteborg Leievekst avtar Akselererende leievekst Fallende leier Leiene bunner ut Kilde: Jones Lang Lasalle, Newsec Eiendomsmarkedet i Norge Det var usikkerhet rundt transaksjonsmarkedet gjennom 2011 og de løpende prognosene var preget av høy grad av usikkerhet. Dette gjenspeilet således den generelle økonomiske usikkerheten i Europa forøvrig. Forventningene til 2011 var store ved inngangen til året og estimerte transaksjonsvolum var NOK 50 milliarder. Den europeiske statsgjeldskrisen endret imidlertid markedet betydelig og usikkerheten fremsto som stor også i det norske eiendomsmarkedet. Transaksjonsvolumet ble NOK 35 milliarder, som likevel ble bedre enn mange enn stund fryktet. Det største transaksjonsvolumet er naturlig nok i Stor-Oslo og dette markedet utgjorde 65 % av det totale transaksjonsvolumet. Verdiutviklingen var generelt positiv i første halvår av 2011 med fallende yielder og økende verdier. Etter sommeren snudde denne trenden og markedet ble mer selektivt. Dyrere fi nansiering var hovedårsaken til dette, kombinert med høyere avkastningskrav for egenkapitalen. De beste eiendommene holdt seg imidlertid bra i pris, der de beste eiendommene ble solgt til yieldnivåer rundt 5,25 %. Så langt i 2012 er stemningen bedre enn den var ved utgangen av Risikopåslag og kredittspreader er blitt noe redusert fra fjoråret og internasjonale makrotall ser gjennomgående bedre ut enn ved utgangen av Estimert transaksjonsvolum i 2012 er NOK 40 milliarder. Imidlertid vil nøkkelfaktorer som renteutvikling og generell økonomisk utvikling både i Norge og internasjonalt være avgjørende for aktiviteten i markedet. Aktiviteten ved inngangen av året har vært høy, med blant annet salg av DNB sitt nye hovedkontor i Bjørvika. Pris var NOK 4,8 milliarder, som tilsvarer 5,1 % direkteavkastning. På utleiesiden er det generelle bildet at kontorleiemarkedet i Stor-Oslo holder seg bra. Den mest merkbare konsekvensen av de generelle økonomiske urolighetene er at beslutningene tar lenger tid. Det merkes imidlertid en to-deling i norsk økonomi, der det er tydelig at selskaper innen olje og offshore har et økende arealbehov og dermed skiller seg ut fra øvrige segmenter. Den samlede ledigheten i Stor-Oslo har økt fra kvm til kvm i løpet av det siste halvåret. Dette tilsvarer en ledighet på ca. 7 %, som forventes å være stabil i Trenden er at nye, moderne bygg i områder som CBD 2 og Skøyen blir fylt på bekostning av eldre bygg utenfor de mest sentrale kontorområdene. Den økte ledigheten i 2011 kom av tilførsel av nybygg. Leieprisene forventes å ha en fl at til svak positiv utvikling. For de beste objektene i Oslo forventes det at prisene fortsatt vil stige. For kontor har det i fjerde kvartal vært utleiepriser på ca. NOK per kvm for de beste eiendommene. Dette er høyere enn hva som forventes fremover, men det er uansett en indikator på at betalingsvilligheten for bygg med god beliggenhet er høy. Gjennomsnittlig utleiepris i Oslo forventes å ligge rundt per kvm for CBD. For kontorlokaler i Oslo med beliggenhet utenfor CBD ligger utleieprisen i området per kvm per kvm, avhengig av beliggenhet og standard. Kilder: DNB, Colliers 2 Central Business District (det mest attraktive forretningsområde i en by) Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS 9

10 Abel Meyersgt. 10 Namsos Abel Meyersgt. 10 er et kontorbygg beliggende i Namsos. Eiendommen ble kjøpt i 1999, og var den første investeringen i EBH I porteføljen. De største leietakerne er offentlige etater som Politiet i Namdal, Namdal Tingrett og BUF region Midt-Norge. Pete Gullvikvegen St. Olavs Gate Niels Bjørums Gate 769 Ffjellvege Kirkegata Namdalsvegen NAMSOS Det er inngått to leiekontrakter i 2011 og ledigheten i bygget er med dette redusert fra 32 % til 22 %. Leiemarkedet generelt i Namsos er utfordrende med høy ledighet og hard konkurranse om utleie av ledige arealer. Utleiestrategien vurderes løpende for å se om alternative tiltak kan gjøres for å redusere ledigheten ytterligere i Verftsgata Rollaugs Gate Herlaugs Gate Bråholms Gate Abel Meyers Gate Fjordgata Carl Gulbransons Gate Klingavegen Pinavegen Andel av årlige leieinntekter 7 % Nøkkeltall Areal kvm Budsjetterte inntekter 2012 MNOK 5,3 andel inntekter fra offentlige etater 95 % Vektet gjenværende leietid 6,0 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS

11 Søebergkvartalet Sandefjord Søebergkvartalet ligger sentralt i Sandefjord og er et sameie hvor EBH I eier ca 69 %. Eiendommen omfatter et helt kvartal og er et kombinasjonsbygg hvor hoveddelene består av kontor og leiligheter. Leietakerne består for det meste av offentlige etater hvor Sandefjord politikammer og Sandefjord kommune er de dominerende leietakerne. Selskapet er i positiv dialog med de leietakere som har kontrakter med utløp i Slik det ser ut per i dag forlenges alle avtaler, med unntak av et mindre areal på ca. 100 kvm. Ledigheten i Søebergkvartalet, som per i dag er 2 %, vil med dette være lav også i fortsettelsen. Det er foretatt betydelige utbedringer av fasader og heiser de siste årene og noe oppgraderinger er budsjettert også for Krokemoveien Skiringssalveien Kjellbergveien Sandefjordsveien 305 Landstads gate Sandef Dølebakken SANDEFJORD Kongensgate Torggata Hjertnespromenaden Dronningensgate Gokstadveien 260 Brygga 303 en Kilgata Vesterøyveien 264 Hegn Andel av årlige leieinntekter Nøkkeltall Areal kvm 18 % Budsjetterte inntekter 2012 MNOK 13,8 andel inntekter fra offentlige etater 91 % Vektet gjenværende leietid 6,8 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt 1999 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS 11

12 e Eikervei Tollbugt. 2 Drammen Tollbugt. 2 ble oppført i 1975 og senere påbygget i Eiendommen er et seks. etasjers kontorbygg som ligger sentralt ved Strømsø Torg i Drammen. Det er ingen ledighet i bygget. Største leietaker er Statens Vegvesen som leier ca. 95 % av bygget. - n Rosenkrantzgata DRAMMEN D r a m m e n s e l v a Bragernestunnelen Buskerud Sentralsykehus 283 Bergstien Eiendommen ligger like ved Strømsø Torg er, som er betydelig oppgradert det siste året og bidrar til at bygget har en beliggenhet som fremstår som attraktiv. Rehabilitering av fjernvarmeanlegg samt renovering av tak er de største budsjetterte investeringene for Drift forøvrig går som forventet. sor Smiths Allé Sundland Industripark Thygebakken Grønland Strøm Terrasse Øvre StrandgateStrandveien Bybrua Tollbugata 41 Drammenshallen Hauges gate Bjørnstj Strømsøbru Andel av årlige leieinntekter Nøkkeltall 10 % Areal kvm Budsjetterte inntekter 2012 MNOK 7,9 andel inntekter fra offentlige etater 95 % Vektet gjenværende leietid 6 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS

13 Midtåsen 30 Oslo Eiendommen ligger på Nordstrand i Oslo og består av eldreboliger. Leietaker er Oslo kommune som har en leiekontrakt som løper til Bygget ble ferdigstilt i 2005, og er således et moderne bygg med alle kvaliteter som forventes av en slik eiendom. Eiendommen fremstår som ny og er i god teknisk stand. Kontantstrømmen fra investeringen er derfor stabil og forutsigbar. Midtåsen blir brukt som eksempelbygg også for andre offentlige etater, der spesielt byggets tekniske installasjoner og løsninger blir trukket frem. Frogner E 18 Lysaker tabekk ornebu Vestre Aker 150 Oslofjorden Kirkeveien Nordre Aker OSLO Langøyene Ulvøya Malmøya Sagene 161 Gamle Oslo Mosseveien Ekebergveien E Alna Østensjø Skjetten Grorud Stovner Østre Aker vei Strømmen Lørenskog tveie 157 Nesodden 155 Søndre Nordstrand Klemetsrud Andel av årlige leieinntekter 15 % Nøkkeltall Areal kvm Budsjetterte inntekter 2012 MNOK 11,8 andel inntekter fra offentlige etater 100 % Vektet gjenværende leietid 12,8 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS 13

14 Gjerpensgt Skien I Gjerpensgt ligger Statens Hus i Telemark. Eiendommen er ett sentrum for statlige funksjoner i Skien. Her finner man store offentlige etater som Statens Vegvesen, Fylkesmannen i Telemark, Skien og Porsgrunn Tingrett, Agder Lagmannsrett, Arbeidstilsynet i Telemark samt noen andre offentlige etater. Eiendommen består av en relativt omfattende eiendomsmasse på nesten kvm. De ulike bygningsdelene er oppført i fl ere perioder og senere bygget sammen. Til tross for ulik alder på bygningskroppene fremstår eiendommen som godt vedlikeholdt og med god standard på kontorlokalene. Gjerpensgate 44 Mælagata Sundegata øst Slemdalsgata Liegata Risingvegen Alexander Kiellands Gate 32 SKIEN 31 Snellvedvegen Havundvegen 39 Arbeidstilsynet forlenget i 2011 sin kontrakt med 10 år. I tillegg har en privat leietaker forlenget kontrakten med 5 år. Det ses med dette en trend som viser at eksisterende leietakere ønsker å sitte i eiendommen, noe som er positivt i et utfordrende utleiemarked. Som beskrevet tidligere har det vært lange diskusjoner med offentlig leietaker som leier ca kvm, om forlengelse av avtalen med 15 år. Grunnet endrede budsjettbetingelser for denne leietakeren er forhandlingene foreløpig innstilt, men det forventes at diskusjonene tas opp igjen i 2013 / Dagens kontrakt løper til Gulsetvegen Hesselbergs Gate Bygget har lav ledighet og produserer god kontantstrøm. Bruene Andel av årlige leieinntekter Nøkkeltall Areal kvm 27 % Budsjetterte inntekter 2012 MNOK 21,3 andel inntekter fra offentlige etater 99 % Vektet gjenværende leietid 7,9 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS

15 Aslakveien Oslo Aslakveien ligger på Røa i Oslo. EBH I eier via et sameie 81 % av eiendommen, mens privatpersoner eier de resterende 19 %. Bygget består for det meste av leiligheter, hvorav de som eies av EBH I leies ut som boliger til Oslo kommune. I tillegg finnes en Rema 1000 butikk i kjeller etasjen. Investeringen ble gjennomført i 2003 og eiendommen var nyoppført ved overtagelsen. Oslo Kommune leier leilighetene i Aslakveien og de benyttes av beboere som har et visst oppfølgingsbehov. Kommunen er tilstede på Aslakveien på daglig basis, for oppfølging av de leietakere som har behov for dette. Driften av eiendommen går som planlagt og det er ikke forventet vesentlige vedlikeholdsbehov de nærmeste årene. Frogner E 18 Lysaker tabekk ornebu Vestre Aker 150 Oslofjorden 157 Nesodden Kirkeveien Nordre Aker OSLO Langøyene Ulvøya Malmøya Sagene 161 Gamle Oslo Mosseveien Ekebergveien E Søndre Nordstrand Alna Østensjø Klemetsrud Grorud Østre Aker vei Stovner Strømmen Lørenskog 159 Skjetten tveie Andel av årlige leieinntekter Nøkkeltall 6 % Areal kvm Budsjetterte inntekter 2012 MNOK 5,1 andel inntekter fra offentlige etater 77 % Vektet gjenværende leietid 9 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt 2003 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS 15

16 Fjørevegen 20 Sogndal Fjørevegen 20 ligger i Sogndal og har Politiet som største leietaker med en kontrakt som løper til I tillegg er ICA og Kriminalomsorgen i Sogn og Fjordane leietakere. Eiendommen ble oppført i 2001, og ble kjøpt av EBH I i Politiet er største leietaker i Fjørevegen, som ligger sentralt til i Sogndal. Politiet leier ca. 68 % av bygget, basert på inntekter, der leiekontrakten løper til Det er ledig 500 kvm i byggets 3. etasje. Dette er lokaler som Politiet tidligere leide, der de benyttet opsjon i leieavtalen som gjorde at de kunne fl ytte ut av lokalene dersom de ikke hadde behov for arealene. Det ligger ikke slike opsjoner på de arealene som Politiet leier per i dag. De ledige arealene har vært forsøkt utleid som kontorarealer. Markedet i Sogndal er imidlertid utfordrende og så langt har det ikke lykkes å få leid ut disse lokalene. Muligheten for utbygging av leiligheter i den ledige etasjen utredes som et alternativ til kontorlokaler. Elvetunet ndbakken Trolladalen Fossvegen Øvre Stedjeveg Stedjebakken Avsølevegen Kyrkjebakken 5 Dalavegen Plassen Gravensteinsgata Granden Prestedalen Elvebakken Sogndalsfjøra Almenningen SOGNDAL Stedjevegen Markavegen Hovevegen Fjørevegen Hegebyvegen Nav Helgheimsv Andel av årlige leieinntekter 5 % Nøkkeltall Areal kvm Budsjetterte inntekter 2012 MNOK 3,7 andel inntekter fra offentlige etater 71 % Vektet gjenværende leietid 11,6 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS

17 Njøsavegen 2 Leikanger Njøsavegen 2 ligger i Leikanger og ble kjøpt av EBH I i Bygget var nyoppført ved overtagelsen og er fullt utleid til Fylkesmannen i Sogn og Fjordane og Skatteetaten på henholdsvis 25 og 20 års leiekontrakter. Kleppavegen Seberg Lauvhaugane Bygget fremstår som nytt og leies ut på lange kontrakter til to offentlige leietakere. Inntektene og kostnadene i dette prosjektet er derfor forutsigbare. Hallandsvegen LEIKANGER Sognefjordvegen Ådnegarden Henjavegen 185 Hermannsverk Lundevegen Gjertrudbakken Njøsavegen Andel av årlige leieinntekter 13 % Nøkkeltall Areal kvm Budsjetterte inntekter 2012 MNOK 9,9 andel inntekter fra offentlige etater 100 % Vektet gjenværende leietid 16,5 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt 2004 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS 17

18 Mariboesgt. 6 8 Oslo Eiendommen ligger i Oslo sentrum og har tidligere vært utleid til NAV. NAV fl yttet ut av bygget per september 2011 og bygget har siden det stått ledig. Bygget ligger i Hausmannskvartalene i den nordlige delen av Oslo sentrum. Området er preget av mye handel med mindre forretninger samt service - og kulturtilbydere i umiddelbar nærhet. Regjeringskvartalet ligger også i umiddelbar nærhet. Vestre Aker 150 Frogner E 18 Lysaker tabekk Kirkeveien Nordre Aker Sagene OSLO 161 Gamle Oslo Alna 163 Skjetten Grorud Stovner Østre Aker vei Strømmen Lørenskog tveie ornebu E 6 Mariboesgate har stått ledig siden september 2011 og Akershus Eiendom er engasjert som utleiemegler av eiendommen. Bygget har vært involvert i fl ere tilbudsrunder, uten å ha nådd helt opp. Interessen underbygger imidlertid at bygget er attraktivt samt at byggets beliggenhet gjør at Mariboesgate kan være en aktuell salgskandidat også uten leietakere. Siden det ikke er inngått bindende kontrakt om utleie av bygget er det av forsiktighetshensyn ikke budsjettert med inntekter for Oslofjorden 157 Nesodden Langøyene Ulvøya Malmøya Mosseveien Ekebergveien 155 Søndre Nordstrand Østensjø Klemetsrud Andel av årlige leieinntekter Nøkkeltall 0 % Areal kvm Budsjetterte inntekter 2012 MNOK 0 andel inntekter fra offentlige etater 0 % Vektet gjenværende leietid 0 år Teknisk og økonomisk forvalter Basale AS Investeringstidspunkt Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS

19 Årsregnskap 2011 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS 19

20 Årsberetning 2011 Etatbygg Holding I AS Selskapets virksomhet Etatbygg Holding I AS har som formål å eie og drive eiendommer, enten direkte eller indirekte gjennom andre selskaper. Alle selskapets investeringer er foretatt i norske eiendommer og norske selskaper. Selskapet har pr ni investeringer. Pr. 31. desember 2011 har Etatbygg Holding I AS aksjonærer, som i hovedsak er private investorer. Konsernet har i løpet av året hatt en positiv kontantstrøm på TNOK Kontantstrøm fra fi nansieringsaktiviteter er negativ med TNOK Den operasjonelle kontantstrøm er TNOK i 2011, tilsvarende TNOK for Hendelser etter balansedagen MNOK 56 av selskapets lån forfalt i januar Lånet ble i januar 2012 forlenget med ett år, med forfall januar Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger selskapets prognoser for 2012 og årene fremover. Hendelser i regnskapsåret Underliggende drift har vært stabil også i Lange kontrakter med gode leietakere gjør at kontantstrømmen er forutsigbar fra år til år. Leiekontrakter med utløp i 2011 har i all hovedsak blitt forlenget og dette synes også å være tilfelle for kontrakter med utløp i Dette med unntak av Mariboesgate, som per i dag står ledig etter at NAV fl yttet ut i september Eiendommen har kvaliteter som gjør at bygget anses som attraktivt både som utleieobjekt samt at det også kan være en potensiell salgskandidat. Styret vurderer løpende strategien for dette bygget. Selskapets kontantbeholdning er slik at EBH I er i stand til å betjene løpende drifts og finanskostnader selv om bygget skulle stå tomt en periode. Av selskapets likviditetsbeholdning er MNOK 11 midler som er deponerte i forbindelse med brudd på betingelser i låneavtalen som stiller krav til forholdet mellom belåning og markedsverdi på eiendommen. Selskapet har inngått rammeavtale med Navigea Securities AS (tidligere Acta Markets). Navigea Securities skal under rammeavtalen følge opp selskapet, kartlegge muligheter og yte veiledning i forbindelse med blant annet mulig realisering av hele eller deler av eiendomsporteføljen. Eventuelle oppdrag for Navigea Securities vil bli regulert gjennom konkrete mandatavtaler og honorarer vil avtales i det enkelte tilfelle og i tråd med markedsmessige betingelser. Inngåelse av nevnte rammeavtale påfører ikke selskapet noen økonomiske forpliktelser. Rammeavtalen er løpende og kan sies opp umiddelbart og uten begrunnelse. Redegjørelse for årsregnskapet Konsernets driftsinntekter utgjorde i 2011 TNOK Konsernets resultat ble TNOK , mot TNOK for Konsernets likviditetsbeholdning var TNOK pr. 31. desember Tilsvarende tall pr. 31. desember 2010 var TNOK Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK mot TNOK i Egenkapitalandelen pr. 31. desember 2011 var 16,65 % mot 17,01 % pr. 31. desember Fremtidig utvikling Hovedfokus fremover er drift av eiendommene med et spesielt fokus på utleieprosessen i Mariboesgate. Selskapets likviditet gjør EBH I i stand til å møte løpende forpliktelser selv om Mariboesgate skulle stå tom en periode. Kontantstrømmen for øvrig er stabil og det er ikke vesentlige kontrakter som løper ut i Selskapets lån forfaller januar 2013 og refi nansiering av lånet vil ha høyeste prioritet i Et utvalg av banker er kontaktet og bedt om å gi tilbud på refi nansiering. Utfallet av denne prosessen vil også ha betydning for selskapets strategi med tanke på salg. Ved låneutmåling under eksisterende nivå vil styre vurdere om salg er nødvendig for å møte kapitalbehovet dette vil utløse. Konsernet har en kontantbeholdning på NOK 125 millioner, men disponibel likviditet reduseres blant annet av pågående bokettersyn. Det er mottatt varsel fra skattemyndighetene knyttet til skattemessig behandling av emisjonskostnader Endelig vedtak er ikke mottatt og den likviditetsmessige eksponeringen er derfor ikke kjent. Men basert på de estimatene som er gjort har selskapet likviditet til å møte denne forpliktelsen, som utgjør 21 MNOK pluss eventuelle renter og straffeskatt. Selskapet har som nevnt deponert MNOK 11 i forbindelse med brudd på låneavtale. Midlene frigis ikke før verdiene er i henhold til kravene i låneavtalene. Ytterlige midler kan måtte deponeres om markedsverdien på eiendommen faller ytterligere. Basert på dette er styrets oppfatning av utdeling til aksjonærene avventes til de nevnte forhold er avklart. Finansiell risiko Konsernets inntekter og gjeld er i NOK og dermed ikke utsatt for valutarisiko. Deler av EBH I sin låneportefølje er ikke sikret med fastrentavtale og er således eksponert mot rentesvingninger. Dette er imidlertid kun en mindre del av det totale lånet og per i dag er det ingen indikasjoner på at rentebildet skal endre seg vesentlig det nærmeste året. Selskapet har som nevnt deponert MNOK 11 i forbindelse med brudd på låneavtale. Om markedsverdien på eiendommen skulle falle ytterligere er selskapet eksponert mot å deponere ytterligere midler, eventuelt nedbetale på lånet. 20 Årsrapport 2011, Etatbygg Holding I AS