Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell

Transkript

1 PlanID: ØYER KOMMUNE Reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell Planbeskrivelse Steintjønnlia - Ilsetra

2 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Øyer Invest AS. Rapportnavn: Planbeskrivelse for Steintjønnlia - Ilsetra. Datering: Sist revidert: Oppdrags ID: Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Kvalitetskontroll: Planråd AS Steintjønnlia - Ilsetra Detaljregulere tidligere regulerte og uregulerte arealer til fritids-/ og turistformål. Ole Jakob Reichelt Jakob Nordstad Forord av forslagsstiller Vi er interessert i å skape utvikling og vekst i Øyer kommune generelt og i Hafjell spesielt. Vi er opptatt av høy bygningsmessig kvalitet og uttrykk, av materialbruk og fargesetting med forankring i Gudbrandsdalen og tilpassing til kulturlandskapet. Med bakgrunn i dette ønsker vi å regulere området Steintjønnlia - Ilsetra i hht vedlagte planer. Vårt mål er sammen med Hafjell Alpinsenter AS å utvikle dette til en helårsportal med handel, servering og senger for helårsbruk. Lokaliseringen har sin forankring i hovedveien fra dalen til fjellet. Her ønsker vi å lage en møteplass for alle typer aktiviteter i fjellet; langrenn, alpint, sykling, turgåing. Parkeringsplasser langs Hundersetervegen er et viktig element i områdets utvikling. Denne plan vil styrke Hafjell-området som helårsdestinasjon og skape senger som øker trafikken i alpinsenteret og i fjellet. Arthur Buchardt Øyer Planutvalg den 25. mars 2011

3 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 3 INNHOLDSFORTEGNELSE Forord av forslagsstiller... 2 INNHOLDSFORTEGNELSE... 3 BAKGRUNN... 4 Planens formål... 4 Planområdets beliggenhet... 5 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING... 6 Varsel om oppstart av planarbeid... 6 PLANSTATUS...10 Overordnet plan...10 Reguleringsmessig status i influensområdet...11 Følgende reguleringsplaner ligger i det naturlige influensområdet til planforslaget:...11 PLANFORSLAGET...13 Arealoversikt:...19 VIRKNINGER FOR MILJØ OG SAMFUNN:...20 Drøftinger fra møte mellom fylkesmannen, forslagsstiller og Øyer kommune:...21 Konklusjon på virkninger for miljø og samfunn:...27

4 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 4 BAKGRUNN Planens formål Planråd AS har vært engasjert av Øyer Invest AS for å utarbeide en detaljert reguleringsplan for fritids- og turistformål i Hafjell i Øyer kommune. Hensikten med planarbeidet er å detaljregulere tidligere regulerte og uregulerte arealer på og rundt Ilsetra og Steintjønnlia til fritidsformål og kombinert fritids- og turistformål. En viktig del av planarbeidet har vært å gjøre vurderinger av konsekvenser for miljø og samfunn ved å åpne for muligheten til endring av reguleringsformålet fra utleieleiligheter/ hytter til fritidsleiligheter/hytter. Bakgrunnen for dette er at erfaringer fra de siste årene viser at markedet ikke ønsker utleieforpliktelser når de kjøper eiendom. Mange ønsker fortsatt å leie ut sine fritidseiendommer, men i de fleste tilfeller uten pålagt tvang til utleie. Siden driften på Ilsetra hotell har sitt grunnlag i fremtidig drift i arealene som er tenkt utnyttet rundt Ilsetra, er det et viktig moment for hotellet at potensialet av omkringliggende bebyggelse realiseres. Fleksibiliteten som ligger i dette planforslaget vil kunne sikre den fremtidige driften av Ilsetra hotell.

5 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 5 Planområdets beliggenhet Planområdet ligger på sørsiden av Hafjell alpinanlegg, ved krysset mellom Nysetervegen og Hundersetervegen. E6 Øyer sentrum Fv 312 Hafjell alpinsenter Hafjelltoppen Nysetervegen Fv 361 Hafjelltoppen hyttegrend Steintjønnlia Ilsetra Lunnstaden Planområde Hundersetervegen Oversiktskart som viser planområdets beliggenhet med rød ring. NORD Området har adkomst fra fylkesveg 312 og 361 via Hundersetervegen. Hundersetervegen driftes av eget privat veiselskap som finansierer drift og vedlikehold med bompengefinansiering.

6 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 6 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Varsel om oppstart av planarbeid Kunngjøring om oppstart av planarbeidet ble annonsert i GD og varslet med brev til berørte parter , samt gjort tilgjengelig elektronisk på Planråd og Øyer kommune sine hjemmesider. Frist for merknader ble satt til Det kom inn 5 merknader til varsel om oppstart. Kopi av varslingsbrev med adresseliste og trykte vedlegg, kunngjort annonse og de innkomne merknadene følger som egne vedlegg til planbeskrivelsen. Under følger et sammendrag av merknadene med forslagsstillers kommentar: 1. Statens vegvesen, datert : Statens vegvesen har ingen merknader til varsel om oppstart siden det fremgår av oversendelsen at forholdene til trafikk er konsekvensutredet i overordnet kommunedelplan for Øyer sør. Siden tiltaket vil få atkomst via lokalt vegnett vil ikke riksveger eller fylkesveger bli berørt. Vegvesenet har derfor ingen spesielle merknader til oppstartsvarselet, men anbefaler at avkjørsler planlegges i henhold til statens vegvesens håndbok 017 veg og gateutforming og at siktlinjer og byggegrenser påføres plankartet. Forslagsstiller viser til at trafikk er vurdert som eget tema i kommunedelplanen for Øyer sør, og at forslaget i reguleringsplanen ikke endrer disse forutsetningene. Standardiserte krav til avkjøring er lagt inn i planforslaget og hensyntatt i planforslaget. 2. Oppland fylkeskommune v/fagenhet for kulturvern og Regionalenheten, datert : Regionalenheten: I forbindelse med varsel om oppstart ble det innledet en dialog med Øyer kommune og Regionalenheten for å klargjøre reguleringsformål, og definisjoner som ville kunne følge for krav til utleie/bruk versus utleie/fritidsformål. I denne sammenhengen ble det avholdt møte der Øyer kommune, Regionalenheten og konsulent stilte for å klargjørekrav til utleiegrad for at planforslaget skulle være i henhold til kommunedelplanen for Øyer sør. Konklusjonen i møte ble at Regionalenheten skulle sende en forespørsel til Miljøverndepartementet for å klargjøre grensesnittet mellom de aktuelle formålskategoriene. Etter at svaret fra Miljøverndepartementet var mottatt ble konsulent tilsendt mail med MD sine betraktninger rundt dette forholdet. Kulturarvenheten: Store deler av planområdet har tidligere vært befart i forbindelse med gjeldende reguleringsplan for Steintjønnlia (vedtatt ) og reguleringsplan for Hafjell media IV (vedtatt ). Potensialet for nyregistreringer av automatisk fredete kulturminner i de delene av planområdet som ikke tidligere har vært befart, ble i forbindelse med planarbeidet for forretningsområde Nysetervegen/Hundsetervegen (vedtatt ) vurdert som så lavt at det ikke var behov for ytterligere kulturminneregistreringer innenfor planområdet. Ut i fra våre arkiv har vi heller ikke kjennskap til at den foreslåtte planen vil komme i konflikt med kulturminner. Vi vil imidlertid minne om meldeplikten jf kulturminnelovens 8, og ber om at følgende tekst innarbeides som en retningslinje til planen: Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf lov om kulturminner 8.

7 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 7 Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. Forslagsstiller viser til at meldeplikten er lagt til planbestemmelsene som et tillegg til de øvrige bestemmelsene slik fagenheten anbefaler. Når det gjelder forholdet til reguleringsformål, krav til utleie, vilkår for bruk av fristidsbebyggelse også videre ble det konkludert med at det ikke ville være hensiktsmessig å fremme en plan med formålskategorier som stilte krav til utleie og utleieklausuler. Det vises til vurderingen av konsekvenser for planen i eget kapittel i planbeskrivelsen. 3. Fylkesmannen i Oppland, datert : Fylkesmannen viser til at den foreslåtte arealbruken ikke er i tråd med kommunedelplanen slik det opplyses i varsel om oppstart. Fylkesmannen viser til plangrunnlaget med to reguleringsplaner, og forutsetter at potensialet innen reguleringsplanen for Hundersetervegen/ Nysetervegen er ferdig utbygget slik det er vist i planen, med unntak av Felt F2 og F3. Fylkesmannen presiserer videre at det ikke er en kurant endring at det skal foreslås å endre forretningsformål til turist- og fritidsformål uten utleiekrav til ny fritidsbebyggelse. På grunnlag av dette varsler Fylkesmannen at det kan bli aktuelt å fremme innsigelse til en omregulering i området som legger til rette for privat fritidsbebyggelse og som ikke er i samsvar med kommunedelplanen for Øyer sør. Fylkesmannen ser dette området i sammenheng med arbeidet i Fylkesdelplanen for Rondane. Forslagsstiller viser til at alle forholdene som Fylkesmannen viser til i all hovedsak er hensyntatt i planforslaget. Når det gjelder forholdet til Fylkesdelplanen så vil foreslått planløsning ikke generere mer aktivitet, enn det som er lagt til grunn i kommunedelplan Øyer sør. Fylkesmannen, forslagsstiller og Øyer kommune hadde et møte der Fylkesmannen ga en åpning for å søke om å endre formål fra utleie- til fritidsbebyggelse forutsatt at det ble gjort vurderinger etter forskrift om konsekvensutredninger (se nærmere rundt dette forholdet under vurderingen side 16). Dette fremgår av brev fra Øyer kommune til konsulent, datert Dette brevet følger som eget vedlegg. 4. NVE, datert : NVE skal fremme en samfunnsmessig forsvarlig utnytting av vassdragene og grunnvannet. Videre skal NVE ivareta miljøkvalitetene i og langs vassdragene, samt formidle kunnskap om vann, vassdrag, snø, is og breer. NVE har også et ansvar for å sikre samfunnet mot tap og skader som skyldes flom, erosjon og skred, og sørge for en god flomberedskap. I tillegg er energiøkonomisering og ivaretakelse av interesser knyttet til energianlegg viktige sider av NVE sitt forvaltningsansvar. Slik planområdet er skissert i oppstartsvarselet er det hensynet til vassdrag ved Ilsetra og det generelle hensynet til overvannsproblematikken som er de mest sentrale temaene knytta til NVE sitt ansvarsområde. Det bør således redegjøres for en helhetlig løsning for håndtering av overvann slik at en unngår uønskede erosjons- og skredhendelser. Forslagsstiller viser til at store deler av området er omgitt av både steinur og myrlendte arealer som har gode drenerende egenskaper for å både drenere og holde på vann. Det har historisk sett vært lite utfordringer knyttet opp mot overvannsproblematikk, men det må legges til grunn at det ved ekstremnedbør eller uvanlig mye nedbør som også eventuelt

8 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 8 kombineres med snøsmelting kan medføre noe erosjon av overflatemasser i forbindelse med utbygging. I forbindelse med utbygging vil det blir bygget grøfter som utformes for å dempe vannhastighet og samle vann uten å drenere og etablere store vannansamlinger. Det vil også legges vekt på å revegetere og tilså arealer omkring bebyggelsen snarlig etter at bebyggelsen er oppført slik at en unngår avrenning og erosjon av overflatemasser. 5. Johs Lysbakken, Astrid og Kjell Østad, datert : Lysbakken og Østad kommer med innspill som grunneiere for å få muligheter for vinterbrøyting av Nyseterveien opp til seter 155/1/696/0, hytte 155/1/55/0, hytte 155/1/662/0 og samt en hytte til som har atkomst via Nysetervegen. For å muliggjøre vinterbrøyting viser de til reguleringsplan for Steintjønnlia vedtatt i Her er det vedtatt et punkt i bestemmelsene som følger: rekkfølgebestemmelser: Før Nyseterveien kan vinteråpnes må skiløyper langs Nyseterveien være opparbeidet. Det må også være opparbeid trafikksikker kryssing mellom skiløypen fra Gaiastova til Pellestova og Nyseterveien. Det er i dag ikke mulig å inngå avtale med vaktselskap for tilsyn av hyttene pga at det ikke er vinterbrøytet. Det har vært og kan bli behov for ambulanse og biler til tekniske reparasjoner ved hyttene. Lysbaken og Østad viser til at det er vanlig med vinterbrøytet veg til hytter i dag, og de ønsker en slik endring i nytt planforslag. Forslagsstiller viser til at planforslaget ivaretar flytting av skiløypa bort fra Nysetervegen parallelt med Ilsetergata og at det er sikret trafikksikre kryssinger for skiløypene. Det ligger således mulighet for vinterbrøyting parallelt med Ilsetergata. Denne planen åpner imidlertid ikke for videre brøyting innover Nysetervegen siden vegen her ligger i tilgrensende reguleringsplan for Hafjelltoppen hyttegrend.

9 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 9

10 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 10 PLANSTATUS Overordnet plan Gjeldende overordnede plan for den sørvestligste delen av Øyer kommune inkludert hele Hafjell-området er komunedelplanen for Øyer sør. Denne kommunedelplanen ble vedtatt i Øyer kommunestyre den Denne planen bygger på masterplanleggingen fra Hafjell-Hunderfossen og de utredningene som ble gjort i forbindelse med forarbeidene til kommunedelplanen. Blant annet ble det gjennomført viktige utredninger knyttet opp mot natur- og kulturlandskapet og veg- og trafikk. Under følger et utsnitt av kommunedelplanen som viser de planområdet i ved Steintjønnlia og Ilsetra, samt tilgrensende områder: Utsnittet av kommunedelplanen for Øyer sør viser beliggenheten til Steintjønnlia/Ilsetra NORD Områdene som tidligere ikke er regulert er benevnt T4a og T4b (lys blå farge). Disse grenser til tidligere regulerte arealer på Ilsetra (mørk blå farge). På nordsiden av Hundersetervegen i Steintjønnlia er det avsatt areal til heis og nedfartsløyper til alpint formål, foruten areal til Ilsetergata som tidligere er regulert. Det er også vedtatt en bebyggelsesplan for dette arealet (mørk bla farge).

11 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 11 Reguleringsmessig status i influensområdet Det er flere reguleringsplaner som ligger i nærheten av Ilsetra og Steintjønnlia som ligger i influensområdet til planforslaget. Reguleringsplanene som nevnes her i denne sammenhengen er i stor grad utbygget, og det er få ledige tomter i disse planene. Under følger et utsnitt av influensområdet til planforslaget som viser vedtatt reguleringsplaner med planavgrensning: Hafjell alpinanlegg øvre del Steintjønnlia Pellestova Hafjell Panorama Hafjelltoppen hyttegrend Ilsetergata Sandstultoppen Ilsetra Lunnstaden Ilseterura Sammensatt kart som viser sammenhengen av reguleringsplanene rundt planområdet. NORD Følgende reguleringsplaner ligger i det naturlige influensområdet til planforslaget: 1. Reguleringsplanen for Forretningsområdet Nyseterveien/Hunderseterveien (Ilsetra). Denne reguleringsplanen ble første gang vedtatt i Øyer kommunestyre den Planen har vært endret og justert flere ganger senere med siste vedtak i kommunestyret den Planen legger til rette for Hotell med tilhørende anlegg av utleiehytter/leiligheter. Det er varslet omregulering av denne planen i april Planforslaget som fremmes er en endring av denne planen. 2. Reguleringsplanen for Steintjønnlia. Reguleringsplanen ble første gang vedtatt i Øyer kommunestyre den Planen omfatter enkelte hytter, Steintjønnliaheisen og et forretningsområde avsatt til næringsformål (Ilsetergata). Det er varslet omregulering av denne planen i april Planforslaget som fremmes er en endring av denne planen. 3. Bebyggelsesplanen for Ilsetergata. Planen ble vedtatt i Øyer Planutvalg den Planen detaljerer bebyggelse i form av en handlegate til næringsformål. Det er varslet omregulering av dette arealet i samme oppstartsvarsel som for Ilsetraplanen og Steintjønnliaplanen. Planforslaget som fremmes er en endring av denne planen.

12 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell Reguleringsplanen for Ilseterura. Planen ble vedtatt i Øyer kommunestyre den Planen regulerer en parkeringsplass, alpinnedfart/skiløyper og heisanlegg foruten omkringliggende arealer som skal ivareta kulturlandskapet og steinura. 5. Reguleringsplanen for Hafjell alpinanlegg, øvre del. Planen ble første gang vedtatt i Øyer kommunestyre den Planen er av eldre dato og flateregulerer hele øvre del av alpinarealene i Hafjell. 6. Reguleringsplanen for Lunnstanden. Planen ble vedtatt i Øyer kommunestyre den Reguleringsplanen legger til rette for fritidsbebyggelse i form av hytter og leilighetsbebyggelse. Planen innebefatter også skli- og skiløypetrase ned fra området oppe ved Ilsetra. Denne løypa er viktig for det foreslåtte planforslaget siden denne gir forbindelse til skiløyper i fjellet og skliløype til alpinbakkene. 7. Reguleringsplanen for Hafjelltoppen hyttegrend ble siste gang vedtatt i Øyer kommunestyre den xx.xx.xxxx. Reguleringsplanen legger til rette for fritidsbebyggelse i form av hytter og leilighetsbebyggelse og noe næringsbebyggelse. Planområdet består av om lag 300 hytteeiendommer, flere leilighetsbygg samt bebyggelse for service, servering og forretning ved Gaiastova. Under vises et utsitt av denne planen: Utsnitt av reguleringsplanen for Hafjelltoppen hyttegrend. Reguleringsplanen for Pellestova nevnes også her i denne sammenhengen. Pellestova-planen ligger ikke innen influensområdet til Ilsetra, men det er av en overordnet planmessig betydning at det også er åpnet for utbygging av lenger inn i fjellet. Pellestova-planen har åpnet for hotell med overnatting og serveringssteder, samt leiligheter til fritids og turistformål.

13 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 13 PLANFORSLAGET Plankartet viser foreslått arealbruk og juridisk avgrensning av planområdet. Nord

14 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 14 Forretninger: Innen de regulerte arealene til forretningsformål tillates det oppført forretningsbygg for varehandel. Bebyggelsen her skal tilpasses bygningsuttrykket på den øvrige bebyggelsen som ligger innen planområdet. Takets hovedform skal være saltak med mønevinkel mellom 20 og 35 grader. Yttertaket skal tekkes med torv, tre eller skifer. Fasader skal kles med tømmer, stein eller trepanel, og det skal benyttes matte og mørke jordfarger på fasadene. Det er regulert to tomter til slikt formål som har fått benevnelsen Fo1 og Fo2. Innen Fo1 og F02 tillates en maksimal BYA lik 50 %. For bebyggelsen tillates en maksimal gesimshøyde over gjennomsnittlig planert terreng på 8,5 meter og en mønehøyde på 12,5. Forsamlingslokale: Innen disse regulerte områdene tillates det oppført bebyggelse som forsamlingslokale, herunder bebyggelse tilhørende Røde Kors. Det reguelrte arealet består i dag av bebyggelse tilhørende Røde kors. Innen dette området tillates det en maksimal BYA lik 25 %. Maksimal gesimshøyde over gjennomsnittlig planert terreng skal ikke overstige 4,5 meter og mønehøyden skal ikke være over 6,5 meter. Fritids- og turistformål: Innen disse regulerte områdene tillates det oppført hotell, utleiehytter/leiligheter og fritidsboliger/leiligheter som drives i kommersiell sammenheng. Innen de regulerte områdene til fritids- og turistformål skal bebyggelsen ha saltak mellom 20 og 35 grader. Fasader skal kles med tømmer elle trepanel, og det skal benyttes matte og mørke jordfarger på fasadene. Yttertak skal tekkes med torv, tre eller skifer. Bildet viser bebyggelsen som er oppført på Ilsetra. Ny bebyggelse skal videreføre dette bygningsuttrykket, både for fritidsbebyggelse og bebyggelse iht fritids- og turistformålet. På området benevnt F1a er det i dag oppført hotell med tilhørende bebyggelse som er seksjonert og solgt med tilbakeleieavtaler (Ilsetra hotell vises på bilde over).

15 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 15 På områdene F2a og F3 er det bygd leilighetsbygg som er seksjonerte og solgt. På tomten F1b er det bygd en hytte. På F2b er det regulert inn en tomt på 6 daa som legger til rette for fritidsog turistformål i form av hytter eller leilighetsbygg som på tilgrensende arealer. Gesimshøyde over gjennomsnittlig planert terreng skal ikke overstige 8,5 meter og mønehøyden over gjennomsnittlig planert terreng skal ikke være over 12,5 meter for all bebyggelsen som er regulert til slikt formål. Videre kan eiendommene utnyttes med følgende grad av utnytting: Innen F1b tillates en maksimal BYA lik 25 %. Innen F2a, F2b og F3 tillates en maksimal BYA lik 30 %. Innen F1a tillates en maksimal BYA lik 35 %. Bildet viser bebyggelsen på F2a og F3 sett fra øst mot vest. Fritidsbebyggelse: Fr1-Fr8 Innen disse regulerte områdene tillates det oppført fritidsbebyggelse i form av mindre leilighetsbygg eller som enkeltvise fritidshytter. Felles for all bebyggelse her er at bygningene skal ha saltak mellom 22 og 35 grader, helst 26,5 grader (1:2). Materialbruk og fargevalg skal harmonere med miljøet i området naturstein, skifer, treverk og mørke jordfarger. Lyse eller skarpe farger som gir stor kontrastvirkning mot omgivelsene, vil ikke bli tillatt heller ikke som staffasjefarger. Torv, tre eller skifer skal nyttes som taktekking på alle bygg. Innen Fr1 er det regulert inn 6 tomter til hyttebebyggelse. Dette området er ikke tidligere utbygget. I reguleringsbestemmelsene fremgår det at det her er gitt tillatelse til en maksimal BYA lik 25 %. Her tillates oppført frittliggende hytter, kun én bygning pr. tomt. Bygningene kan maksimalt ha en mønehøyde på 7,50 m og maksimalt en gesimshøyde på 4,85 m over ferdig grunnmur. Maksimalt tillatt bruksareal pr. tomt skal ikke overstige 240 m 2 (TBRA). Innen Fr2 er det planlagt å bygge fritidsbebyggelse i form av leiligheter i 4 bygg. Her tillates en maksimal BYA lik 35 %. I reguleringsbestemmelsene er det vist til at det tillates oppført frittliggende hytter eller leilighetsbygg. Bygningene kan maksimalt ha en mønehøyde på 12,50 m og maksimalt en gesimshøyde på 8,5 m over ferdig grunnmur. Innen området som er benevnt Fr3 er det planlagt 5 leilighetsbygg. Dette arealet har tidligere vært regulert og detaljert i en vedtatt bebyggelsesplan for Ilsetergata. Hensikten er å skape solide bygninger for fritidsleiligheter med en volumskala som føyer seg inn i omgivelsene. Det er tenkt videreført en karakter som skaper helhet med Ilsetra og arkitekturen vil bære preg

16 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 16 av uttrykk som er forankret i den tradisjonelle byggeskikken. Materialer som brukes vil være tre, stein og torv. Det er planlagt en trinnvis utbygging slik situasjonsplan herunder viser (trinn 1-5). Under trinn 1-3 vil parkering ivaretas på bakkeplan. Når området er fullført vil all parkering legges i underjordisk parkeringsanlegg under bygg 4 og 5. (Se stiplet område under bygg 4 og 5 og snitt A.) Under vises en skisse av arkitektonisk uttrykk og materialbruk mot vest slik den er planlagt:

17 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 17 Under vises snitt A gjennom hus 2 og 5: Bygningene er tegnet med en mønehøyde på 9, 0 m og en gesimshøyde på 6,5 m over ferdig grunnmur. Takvinkelen er her vist på 25 grader. Under vises en 3D-illustrasjon over tenkt utforming og uttrykk på hele det planlagte Fr3: I reguleringsbestemmelsene fremgår det at det maksimalt kan bygges BYA lik 35 % for denne tomten.

18 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 18 Innen Fr4 - Fr8 er det i dag oppført totalt 5 fritidseiendommer oppe ved Steintjønnlia. I reguleringsbestemmelsene er det åpnet for at det skal tillates en maksimal BYA lik 25 %. På den enkelte hyttetomt kan det maksimalt oppføres 3 bygninger; hytte, anneks og uthus/garasje. Maksimalt tillatt bruksareal (TBRA) for hytte, anneks og uthus skal ikke overstige 180 m 2. Størrelsen på anneks skal ikke overstige 30 m 2. I tillegg kan det oppføres inntil 18 m 2 åpent areal (OPA). Bildet viser bebyggelsen på og rundt Ilsetra fra sør mot nord.

19 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 19 Arealoversikt: Under følger en detaljert oversikt over arealene som er regulert innen planområdet. 0,1 Arealtabell dom viser størrelsen på de ulike arealkategoriene innen planområdet.

20 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 20 VIRKNINGER FOR MILJØ OG SAMFUNN: En reguleringsplan som legger til rette for utbygging vil ha enkelte miljømessige og samfunnsmessige virkninger. De miljø- og samfunnsmessige virkningene følger av at flere parter, interesser og hensyn vil berøres av endringene som følger av planen. Selv om virkningene av planen ikke skal konsekvensutredes ved denne reguleringsendringen, skal virkninger som følger av planen vurderes i henhold til gjeldende forskrift. De miljømessige virkningene for en naturressurs, f.eks. forurensning av jord eller vann, hører inn under miljø, mens andre konsekvenser, som f.eks. økonomiske konsekvenser knyttet til reduserte muligheter for uttak eller utvinning av ressurser, faller inn under begrepet samfunn. Arealene som er avsatt til utbyggingsformål i Steintjønnlia og på Ilsetra er tidligere konsekvensutredet i forbindelse med forarbeidene og planprogrammet til kommunedelplanen for Øyer sør. Forarbeidene bygget på tidligere planprosess med masterplanlegging av Hafjell Hunderfossen. Forarbeidene dannes så grunnlaget for planprogrammet og konsekvensutredningen til kommunedelplanen. Konsekvensutredningen ble delt i 5 hovedtemaer, som sammen utgjorde de viktigste temaene i konsekvensutredningen: 1. Fagtema Transportvegsystem. 2. Fagtema Biologisk mangfold. 3. Fagtema Friluftsliv. 4. Fagtema Landskap og kulturlandskap. 5. Fagtema Landbruk. Som grunnlag for konsekvensutredningene ble det også utarbeidet en samlerapport som vurderte alle disse temaene i sammenheng. Denne fikk navnet Samlerapport med hovedkonklusjoner fra temarapportene datert I 4-2 andre ledd står det at reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal særskilt i planbeskrivelsen gi en vurdering og beskrivelse konsekvensvurdering av planens virkninger for miljø og samfunn. For å undersøke om reguleringsplanen vil kunne få vesentlige virkninger for miljø og samfunn må planen utredes i henhold til Forskrift om konsekvensutredninger. Forskriftens 2 omtaler tiltak som direkte medfører plikt tilkonsekvensutredning jfr. forskriftens Vedlegg I. Planen omfattes ikke automatisk av 2d eller andre forhold som er nevnt i Vedlegg I, siden avviket fra overordnet plan ikke innebærer utlegging av nye utbyggingsområder eller en økning i utbyggingsvolum. I forslaget til reguleringsplan som nå fremmes til behandling er det kun endringen av reguleringsformål fra fritids- og turistformål til rent fritidsformål på arealene benevnt Fr1, Fr2 og Fr3 som er en endring av kommunedelplanen for Øyer sør. Tidligere utredninger i forbindelse med kommunedelplanen for Øyer sør vil derfor kunne legges til grunn, siden endringen verken beslaglegger mer areal, ikke øker utbyggingsvolum i bakkeareal eller høyder, samtidig som det heller ikke genereres mer trafikk, verken på vegsystem, eller i form av øvrig belastning for fjellområder, fritids eller for annen sårbar flora, fauna eller viltinteresser. Sistnevnte baserer seg på undersøkelser som viser at fritidsbebyggelse med kalde senger benyttes mindre enn hva kommersielle varme senger benyttes i løpet av et gjennomsnittlig år. Det legges derfor til grunn at belastningen for omkringliggende omgivelser vil bli mindre som følge av de endringene som ligger inne i forslaget til reguleringsplan:

21 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 21 Under vises utsnitt av kommunedelplanen og forslaget til reguleringsplan for disse områdene: Utsnitt av reguleringsplanen og kommunedelplanen som viser avvikene i formålskategoriene. Drøftinger fra møte mellom fylkesmannen, forslagsstiller og Øyer kommune: Som vist til tidligere hadde fylkesmannen, forslagsstiller og Øyer kommune et møte Utgangspunktet for dette møtet var at forslagsstiller ønsket å diskutere muligheten for å endre formålet fra utleie til fritidsbebyggelse som nevnt over. Bakgrunnen for dette var at markedet ikke lenger ønsket utleieplikt. Mange ønsker fortsatt å leie ut sine fritidseiendommer, men i de fleste tilfeller uten pålagt tvang til utleie. Siden driften på Ilsetra hotell baserer seg på økt aktivitet på arealene som er tenkt utnyttet rundt Ilsetra i sin fremtidige drift, er det et viktig moment for hotellet at potensialet av omkringliggende bebyggelse realiseres. I møtet ga fylkesmannen en åpning for å søke om å endre formål fra utleie- til fritidsbebyggelse forutsatt at det ble gjort vurderinger etter forskrift om konsekvensutredninger. Dette fremgår av brev fra Øyer kommune til konsulent, datert I dette brevet fremgår det videre at kommunens foreløpige vurdering er at tiltaket ikke medfører vesentlige virkninger for miljø og samfunn og at det ikke stilles krav til konsekvensutredning. Det må imidlertid gjøres vurderinger i henhold til endringsforslaget etter gjeldende forskrift, og planbeskrivelsen må beskrive endringen i forhold til overordnet plan og hvilke konsekvenser dette vil ha for området. Under følger denne vurderingen. Vurdering av konsekvenser etter gjeldende forskrift: For å undersøke om reguleringsplanen ville kunne få vesentlige virkninger for miljø og samfunn må planen vurderes i henhold til Forskrift om konsekvensutredninger. Forskriftens 2 omtaler tiltak som direkte medfører plikt til konsekvensutredning jfr. forskriftens Vedlegg I. En regulering av disse arealene vil ikke omfattes av 2 eller vedlegg 1, men en endring

22 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 22 som foreslått er omfattet av forskriftens 3d): Detaljreguleringer som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering. I henhold til forskriftens 3 skal planen derfor vurderes jfr. 4: kriterier for vurderinger av vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Forskriftens 4 har ulike kriterier gjengitt i bokstav a til og med k for vurderinger som alle skal vurderes ut i fra virkningene av endringen. Under følger lovteksten i forskriftens 4 som gjengitt i kursiv, med kommentar til den enkelte bokstav: Forskriftens 4: Kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn Planer og tiltak etter 3 skal behandles etter forskriften dersom de a) er lokalisert i eller kommer i konflikt med områder med særlig verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø som er vernet eller fredet, midlertidig vernet eller fredet eller foreslått vernet eller fredet, eller hvor det finnes eller er stor sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner som inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde. Det beslaglegges ikke nye arealer enn det som tidligere av avsatt. Egen konsekvensutredning for dette er gjort i forbindelse med overordnet plan som vist til innledningsvis. b) er lokalisert i eller kommer i konflikt med viktige inngrepsfrie naturområder eller utgjør en trussel mot truede naturtyper, truede arter eller deres leveområder, mot prioriterte arter eller deres funksjonsområder, mot utvalgte naturtyper, eller mot andre områder som er særlig viktige for naturens mangfold, Dette forholdet er også utredet i overordnet plan. I forbindelse med revidering av fylkesdelplanen for Rondane og villreininteressene er dette kommentert i eget punkt senere. c) er lokalisert i større naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv, herunder markaområder, eller i viktige vassdragsnære områder som ikke er avsatt til utbyggingsformål eller i overordnede grønnstrukturer og viktige friområder i byer og tettsteder, og hvor planen eller tiltaket kommer i konflikt med friluftslivsinteresser, Arealene er utredet i overordnet plan. d) kommer i konflikt med gjeldende rikspolitiske bestemmelser eller rikspolitiske retningslinjer gitt i medhold plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 nr. 77 eller statlige planretningslinjer, statlige planbestemmelser eller regionale planbestemmelser gitt i medhold av lov 27. juni 2008 nr. 71, Arealene er utredet i overordnet plan etter gjeldende retningslinjer og bestemmelser. Forholdet til villrein er gjengitt i eget punkt avslutningsvis.

23 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 23 e) kan komme i konflikt med utøvelsen av samiske utmarksnæringer, eller er lokalisert i reindriftens særverdiområder eller minimumsbeiter og kan komme i konflikt med reindriftsinteresser, eller på annen måte kan komme i konflikt med reindriftens arealbehov, Ikke aktuelt. f) innebærer større omdisponering av landbruks-, natur- og friluftslivsområder eller områder som er regulert til landbruk og som er av stor betydning for landbruksvirksomhet, g) gir vesentlig økning i antall personer som utsettes for høy belastning av luftforurensning, støy eller lukt, eller kan føre til vesentlig forurensning til jord, vann eller sedimenter, eller kan føre til vesentlig økning av utslipp av klimagasser, eller kan føre til vesentlig stråling, Ikke aktuelt. h) medfører risiko for alvorlige ulykker, ras, skred og flom, Ikke aktuelt, forholdet er utredet tidligere. Det vil ikke bli mer utbyggingsvolum. i) kan få konsekvenser for befolkningens helse eller helsens fordeling i befolkningen, Ikke aktuelt. j) kan få vesentlige konsekvenser for befolkningens tilgjengelighet til uteområder, bygninger og tjenester, Ikke aktuelt da det ikke blir bygget mer. Det tilrettelegges for tilgjengelighet på lik måte som ved regulering av utleieformål. k) kan få vesentlige miljøvirkninger i en annen stat. Ikke aktuelt. Samlet vurdering av 4: Av de 11 kriteriene som skal legges til grunn er 9 kriterier ikke aktuelle på bakgrunn av at utbyggingsarealet tidligere er konsekvensutredet i overordnet plan kommunedelplanen for Øyer sør. Arealet som ligger på nordsiden av Hundersetervegen er også tidligere regulert, og det er også fremmet en bebyggelsesplan her som tillater utbygging slik den er fremmet i planforslaget. Når det gjelder bokstav b) og d), er det ett felles kriterium som er relevant å belyse med hensyn til konsekvensen av endringsforslaget. Bakgrunnen for dette er at det i etterkant av forarbeidene og konsekvensutredningene til kommunedelplanen har kommet nye føringer for å sikre villreinens leveområder og i denne forbindelse er det også igangsatt arbeid med revisjon av fylkesdelplanen for Rondane - Sølnkletten.

24 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 24 Villreininteresser: Det er i sjekklisten til oppstartsvarselet vist til at det ikke vil være konflikt med villreinens leveområder å endre planbestemmelsene slik som vist i vedlagte forslag. Det er likevel gjort vurderinger av endringene i planforslaget versus nasjonale målsettinger og retningslinjene i Fylkesdelplanen for Rondane om å sikre villreinens leveområder. I St.meld. nr. 21 ( ): Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand, er sikring av villreinens leveområder uttrykt som et nasjonalt mål. Miljøverndepartementet fulgte opp stortingsmeldingen gjennom et bestillingsbrev til de berørte fylkeskommunene i april 2007, hvor det ble bedt om at det utarbeides fylkesdelplaner for fjellområder som er utpekt som nasjonale villreinområder, deriblant for Rondane som også inkluderer Øyerfjellet. Arbeidet med denne planen har tatt lang tid og det er en rekke interesser som har vært involvert. Planen har vært ute til høring to ganger og det har vært til dels store interessekonflikter mellom næringsinteresser, friluftsinteresser og villreininteressene. Fylkesdelplanen for Rondane og Sølnkletten ble endelig vedtatt i felles fylkesting den Fylkesmennene i Hedmark og Oppland har imidlertid ment at planen innebærer en svekkelse av villreininteressene i forhold til gjeldende plan og de har derfor bedt om at planen bringes inn for Miljøverndepartementet til endelig vurdering. Utsnitt av kartforslag som vedtatt i fylkestinget På kartutsnittet over ser en at det ikke vil være utfordringer for villreininteresser i området ved Ilsetra. Området ligger langt unna både nasjonalt villreinområde (sone 1), buffersonen (sone 2), og det er i praksis kun de indre områdene i Øyer fjellet som er berørt. I forarbeidene og vurderingene til planen er det konkludert med at villreininteressene ikke vil bli negativt berørt, forutsatt at ferdselen kanaliseres etter geografi og kalender.

25 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 25 Geografisk er det vist til at Trolløypa vil være viktig for å kanalisere ferdsel og begrense aktivitet inn i de indre fjellområdene. Når det gjelder kalender er det vist til at det er ulike arealer om benyttes av villreinen i ulike årstider. Reinen er mest sårbar tidlig i mai når det er kalving og kalvingsområdene er derfor viktige å skjerme. For Øyer kommune er det i vurderingene vist til at det både er lite aktivitet i fjellet på dette tidspunktet, samtidig som kalvingsområdene er begrenset i Øyer kommune. Det er i arbeidet med fylkesdelplanen vurdert og konkludert med at det ikke er særlige negative konsekvenser forbundet med villreinen i de regulerte arealene i Hafjellområdet forutsatt tiltakene som nevnt over. Med bakgrunn i at det i endringsforslaget ikke åpnes for flere enheter eller større bygningsvolumer enn det som er godkjent og avsatt i kommunedelplanen, som igjen kunne generert mer aktivitet inn i fjellet, vurderes planen ikke å være i konflikt med nasjonale bestemmelser eller retningslinjer hva gjelder villreininteresser. Beredskap og ulykkesrisiko - Risiko og sårbarhetsanalyse Det er gjennomført en egen risiko- og sårbarhetsanalyse datert som eget vedlegg til planen. Under følger en kort oppsummering av vurderingen og konklusjonen i analysen som bygger på en risikomatrise som følger av sannsynlighet for hendelse og konsekvens av hendelse (se ROS-analysen for utdypende forklaring). Følgende hendelser er vurdert å være lite sannsynlige til svært sannsynlige og ha ubetydelige til svært alvorlige konsekvenser i planen: Sannsynlighet: Konsekvens: 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig 4. Svært sannsynlig 3. Sannsynlig 5 2. Mindre sannsynlig 1. Lite sannsynlig 44, 45 Sammenstiling på risikovurdering Ut fra sammenhengen mellom sannsynlighet og konsekvens er det i matrisen over konkludert med at det er en risiko knyttet til tre aktuelle hendelser. Risikonivået er middels (gul rubrikk) for en type hendelse og svært lavt (grønn rubrikk i matrisen) for de to siste aktuelle hendelsene. Det vil derfor kun bli krevd tiltak i forbindelse med planen for hendelse nummer 5 siden det kun er denne hendelsen som er sannsynlig og kan ha en mindre alvorlig til alvorlig konsekvens uten at det gjøres tiltak. For de to siste hendelsene vil det ikke bli krevd tiltak i forbindles med reguleringsplanen. Dette følger av at det er lite til mindre sannsynlig at hendelse vil inntreffe samtidig som konsekvensen av en slik hendelse er mindre alvorlig dersom den skulle inntreffe. De tre aktuelle hendelsene er:

26 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 26 Hendelse hvor tiltak bør vurderes: Hendelse nummer 5 radon; Det er ikke gjennomført eller registrert målinger med radon innen planområdet, men det er gjennomført sporadiske målinger og registreringer i Øyer kommune som viser til dels store konsentrasjoner av radon. Ut ifra grunnforholdene synes det ikke å være høy permeabilitet i grunnen, men en kan ikke utelukke at berggrunnen består alunskifer. Det vurderes derfor som sannsynlig at det kan være fare for at bygninger tar inn radon dersom det er radon i grunnen. Teknisk forskrift stiller krav til sikring av tiltak jfr. forskriftens Bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Radonkonsentrasjon i inneluft skal ikke overstige 200 Bq/m 3. For å sikre at nye bygninger ikke utsettes for radon kreves det at det legges radonduk og tilrettelegges for avbøtende tiltak under bygninger som oppføres for varig opphold. Det vil ikke være fare for alvorlig konsekvens for innemiljøet i nye bygninger dersom det legges duk og/eller etableres eksempelvis radonbrønn. Krav til å følge opp de krav som følger i teknisk forskrift legges inn i reguleringsbestemmelsene til reguleringsplanen for å sikre forsvarlig risikonivå. Risikoen for en uønsket hendelse vil med tiltak som nevnt være minimert. Hendelser som ikke krever tiltak: Risikoen for hendelse av punkt 44 ulykke i av-/påkjørsler er vurdert som liten i kryssene for av-/påkjøring inn til planområdet. Sannsynligheten for uønsket hendelse er derfor liten. Konsekvensen vil trolig være mindre alvorlig grunnet lav fart og liten sannsynlighet for en fatal ulykke dersom hendelse skulle inntreffe. Tiltak for å minimere sannsynligheten for slik hendelse vil kunne være rydding av frisiktsoner og skilting. Risikoen for at hendelse av punkt 45 ulykke med gående / syklende skal inntreffe vil trolig være liten. Med lav hastighet, god oversikt på internvegene og god oversikt på krysningspunktene vil trolig både sannsynligheten for at hendelsen inntreffer være liten, samtidig som konsekvensen vil bli mindre alvorlig. En kan likevel ikke utelukke en mindre alvorlig konsekvens dersom en uheldig hendelse vil inntreffe. Utbedring og sikring i form av skilting og markering av overganger ved kryss er tiltak som kan bedre trafikksikkerheten og minimere risikoen for sannsynlighet og konsekvens. Barn og unges interesser I henhold til plan- og bygningsloven skal planbeskrivelsen vise hvordan hensynet til barn- og unge er ivaretatt og hvordan medvirkningsprosessen er lagt til rette. For denne reguleringsendringen har representanten for barn og unge i kommunen mottatt varsel om oppstart. Siden denne reguleringen regulerer arealer som tidligere ikke har vært i bruk av barn og unge, vil ikke utbyggingen forringe barn- og unges interesser. Reguleringsplanforslaget vil imidlertid tilrettelegge for en bedre tilgjengelighet til de grønne kvalitetene i området både sommer og vinter med blant annet skiløyper og turveger. Reguleringsplanen har også åpnet for at det kan tilrettelegges for barnelek med lekeapparater og ulike innretninger tilknyttet friluftsområdet som omkranser hyttetomtene. Her vil det være aktiviteter for skilek, aking og lignende. Dette er aktivitetstilbud som vil stimulere barn og unge til fysisk aktivitet.

27 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 27 Energiforbruk Det er ikke lagt inn krav i reguleringsplanen som krever tiltak i form av nærvarmeanlegg eller tilrettelegging for tilkobling mot fjernvarmeanlegg siden det ikke er nedfelt konsesjonsgrense for å kreve tilknytning. I forbindelse med prosjektering av fritidshusene og øvrig bebyggelse som det legges til rette for i planforslaget vil det bli vurdert og lagt til grunn at det skal etableres energieffektive løsninger og det skal etableres bygninger som tilrettelegger for miljøeffektivitet. Trolig vil den mest miljøeffektive oppvarmingen kunne tilrettelegges ved at det etableres varmepumper i kombinasjon med at det bores etter jordvarme. Universell utforming Ved nybygging og ombygging skal det vektlegges at all bebyggelse, fellesområder og utearealer skal få en funksjonell utforming for alle befolkningsgrupper. Planer og tiltak skal tilrettelegges for universell utforming, i samsvar med anbefalte løsninger i til en hver tid gjeldende veiledninger og forskrifter. Det skal særlig legges vekt på at bygninger og arealer som skal tilrettelegges for allmenn tilgjengelighet får universell utforming og tilrettelegges for alle befolkningsgrupper. Naturmangfold I henhold til naturmangfoldslovens 7 er virkningene for naturmangfoldet vurdert etter lovens Det eksisterende kunnskapsgrunnlag er vurdert til å være tilfredsstillende jfr. kriteriene etter loven basert på tidligere registreringer og konsekvensutredning i overordnet plan. Det vurderes slik at tiltaket ikke vil medføre risiko for skade på naturmangfoldet. Gjennomføring av omsøkt tiltak vil med andre ord ikke være i strid med bestemmelsene i Naturmangfoldsloven. Det er ikke synliggjort egne vurderinger som er vektet etter Naturmangfoldslovens 8-12, men forholdet til naturtyper og naturmiljø, samt landskapstilpasning, landbruk og friluftsinteresser er vurdert som egne temaer i forbindelse med konsekvensutredningen i kommunedelplanen, vurderingen av virkningene for miljø og samfunn til reguleringsplanen, samt ved ROS-analysen. Kunnskapsgrunnlaget for å vurdere prinsippene for offentlig beslutningstaking etter naturmangfoldlovens 8-12 synes derfor tilstrekkelig ivaretatt. For naturmangfoldlovens del vises det til at vurderingen og vektleggingen av prinsippene i 8-12 er ivaretatt og at forholdet til bærekraftig bruk er vurdert tilstrekkelig jfr. 7. Konklusjon på virkninger for miljø og samfunn: Forslaget til endring av reguleringsplanen vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn jfr. Forskrift om konsekvensvurderinger. Det er derfor ikke utarbeidet eget planprogram eller egne konsekvensutredninger for planen. Risiko- og sårbarhetsanalysen viser at planen ikke har betydelige eller avgjørende risiko- og sårbarhetsforhold som er knyttet til planområdet, eventuelle endringer som følger av planen eller tiltak som er hjemlet i den. Planen vil i all hovedsak medføre positive konsekvenser for berørte parter, interesser og hensyn. Hensynene bak planen er som beskrevet som de miljømessige og samfunnsmessige virkninger viser i all hovedsak positive konsekvenser for miljø og samfunn.

28 Planbeskrivelse - reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra i Hafjell 28 Bildet viser Ilsetra sett fra øst, med Gaiastova og Fakkelmannen i øvre høyre hjørne.