Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift 2010/ Kommunestyret 2010/

Transkript

1 Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: L / Håvard Tafjord Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift 2010/ Kommunestyret 2010/ Utsendte vedlegg 1 Kart 2 Uttalelse H.pdf 4 Uttalelse 5 Uttalelse 6 merknader til høringsuttalelser 7 "Reguleringsplan for Hovsfjellet" endring av reguleringsplan, offentlig ettersyn etter 1. gangsbehandling 8 "Reguleringsplan for Hovsfjellet" endring av reguleringsplan, 1. gangsbehandling 9 "Reguleringsplan for Hovsfjellet" endring av reguleringsplan, 1. gangsbehandling Ikke utsendte vedlegg "Reguleringsplan for Hovsfjellet" endring av reguleringsplan - 2. gangsbehandling Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Sammendrag av saken: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift fattet 7. april 2009 vedtak om dele - og byggeforbud med hjemmel i plan- og bygningsloven 33 for deler av reguleringsplanen for Hovsfjellet. Formålet med dele- og byggeforbudet ble i varsel om dele- og byggeforbud av oppgitt å være vurdere om fjerningen av vegetasjonsvernet bør få konsekvenser for gjennomføringen av planen. Vedtaket ble påklaget og senere stadfestet av oppnevnt settefylkesmann, Fylkesmannen i Vestfold den Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift godkjenner vedlagte forslag til endring av reguleringsplan for Hovsfjellet med t ilhørende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse. Side 85

2 Saken oversendes til kommunestyret for vedtak om reguleringsendring etter plan- og bygningsloven Saksutredning: Bakgrunn For beskrivelse av faktum og kommunens vurderinger i forho ld til behov for vurderinger vises det til administrasjonens saksfremlegg av Arbeidene med reguleringsendring av Reguleringsplan for Hovsfjellet ble varslet igangsatt Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift vedtok å legge forslaget til endring av reguleringsplanen for Hovsfjellet med tilhørende planbeskrivelse og bestemmelser ut til offentlig ettersyn. Forslag til reguleringsendring av Reguleringsplan for Hovsfjellet med tilhørende planbeskrivelse og bestemmelser ble behandlet 1. gang av Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift i sak nr PS 2010/49, følgende ble vedtatt: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-14, jf å legge forslaget til endring av reguleringsplan for Hovsfjellet med tilhørende planbeskrivelse og bestemmelser ut til offentlig ettersyn Kunngjøring om offentlig ettersyn ble gjort 22. april 2010 i Halden Arbeiderblad og på kommunens hjemmeside. Planforlaget lå ute til offentlig ettersyn til Etter fristens utløp var det kommet inn merknader fra følgende: Fylkesmannen i Østfold, miljøvernavdelingen, datert Fylkesmannens miljøvernavdeling har følgende merknader: 1. Fylkesmannen viser til sine innspill i sitt brev av hvor det vises til at Fylkesmannens miljøvernavdeling også tidligere har vist stor interesse for dette området. De har tidligere fremmet innsigelse til både kommuneplan og reguleringsplanfors lag. Årsaken til dette oppgis blant annet å være områdets eksponering mot Iddefjorden og viktige svenske naturområder på andre siden av fjo rden. 2. Miljøvernavdelingen mener det er viktig at bebyggelsen ikke blir mer eksponert enn det som var forutsetningene ved opprinnelig reguleringsplan. De viser til at de i sitt innspill ba kommunen vurdere å fjerne tomter/tomterekker og eller etablere strengere bestemmelser om grad av utnytting, gesims- og mønehøyde, fargesetting om materialbruk. 3. Miljøvernavdelingen finner at kommunens forslag til løsning er akseptabel med hensyn t il de interesser de skal ivareta og støtter de vurderingene so m er gjort av kommunen i saksfremlegg datert Det vises i den forbindelse til at kommunen har vurdert ulike løsninger på tematikken og foreslår endringer for 10 av tomtene, hvor det legges inn en byggegrense på 10 meter på tomtene mot vest og bebyggelsen tillates oppført med 6 m mønehøyde mot tidligere 8 meter. Det vises videre til at det er tatt inn bestemmelser om gesimshøyder, arker/takoppløft, fargesetting m.m. og at det er gjort en tydeliggjøring av området vest for bebyggelsen ved at det nå er foreslått regulert til vegetasjonsskjerm i stedet for friluftsområde. 4. Miljøvernavdelingen ser det som viktig at de foreslåtte endringene vedtas som de er foreslått og at det ikke lempes på disse i den videre behandlingen. Kommentarer: Side 86

3 Det fremgår av Fylkesmannens miljøvernavdelings uttalelse at Fylkesmannen deler kommunens vurdering med hensyn t il behov for tiltak for å redusere eksponeringen av bebyggelsen på Hovsfjellet etter fjerningen av vegetasjon i området vest for bebyggelsen. Det fremgår videre at Fylkesmannen finner kommunens forslag akseptabelt, og at det er vikt ig at det ikke lempes på de foreslåtte endringene. Østfold fylkeskommune, uttalelse, datert Østfold fylkeskommune skriver at det er positivt at kommunen tar konsekvensene av de endrede forutsetningene som følge av hogsten, og justerer planen i forho ld til dette. De foreslåtte endringene imøtekommer etter Fylkeskommunens syn i rimelig grad ønsket om redusert eksponering mot Iddefjorden. Det vises også til deres innspill av Det anbefales at endringene innarbeides i den samlede reguleringsplanen for Hovsfjellet. Kommentarer: Østfold fylkeskommune viser til sitt innspill av hvor det tas opp flere sentrale vurderingstemaer i planarbeidet. Hensynet til natur- og landskapsverdier er fyldig redegjort for i kommunens saksfremlegg til 1. gangsbehandling av dette forslaget til reguleringsendring. Likeså er friluftsinteressene vurdert. Forhold knyttet til trafikkforhold, kollektivtrafikk, leke- og uteoppholdsarealer og universell utforming er ikke blitt berørt av de endrede forho ldene som følge av hogsten. Administrasjonen har utarbeidet et forslag til endring som skal avhjelpe de skader som oppsto som følge av hogsten. Man har derfor ikke funnet grunn til å foreslå andre endringer av planen so m ikke er begrunnet i det mandatet som er gitt administrasjonen i vedtaket av Det er derfor foreslått endringer av reguleringsplanen og dens bestemmelser som er knyttet til vegetasjonsbeltet og den bakenforliggende bebyggelsen. Reguleringsendringen vil bli innarbeidet i reguleringsplanen for Hovsfjellet, dette fremgår av forslag til endring av bestemmelser og kart, som kun viser det området som foreslås endret. Hovsfjellet velforening kommentar, datert Hovsfjellet velforening mener at de foreslåtte endringene ikke svarer til den gevinsten utbygger har ved å fjerne skogen. Det opplyses også om at stien som går gjennom dagens frliftsområde er delvis sprengt bort. Inngangen i den nordlige enden er ødelagt. Velforeningen mener at det er riktig med et byggeforbud på de ytterste tomtene er riktig. 2. Velforeningen stiller spørsmål om hvem som er ansvarlig for at den nye planen følges, hva som menes med den etablerte turstien gjennom området og hvem som er ansvarlig for at skogen får vokse. Kommentar: Kommunen har vurdert hvorvidt det er formålst jenelig å omregulere byggetomtene ytterst mot fjorden til annet formål enn boliger, og funnet at det foreslåtte alternativet medfører at tomtene kan bebygges i henho ld til reguleringsforslaget uten at bebyggelsen blir eksponert mot fjorden. Kommunen skal i sitt arbeide med å endre planen ikke vurdere eventuelle gevinster som er oppnådd ved hogsten, men vurdere hvorledes planen bør vedtas ut fra planfaglige vurderinger. Side 87

4 Ansvaret for å påse at plan- og bygningsloven overholdes ligger til bygningsmyndigheten i kommunene, jf plan- og bygningsloven 1-4, første ledd. Alle har plikt til å forho lde seg til vedtatte reguleringsplaner, slik at tiltak ikke blir utført i strid med disse. Stien gjennom området er grundig omtalt i forbindelse med reguleringsarbeidet på Hovsfjellet og det er forutsatt at denne stien som går gjennom grøntområdet er kjent. Stien går nord/sør gjenno m grøntområdet. Oddvar Olsen og Anna-Lisa Olsen uttalelse datert Mener bygge- og deleforbudet på de to ytterste tomteradene mot friluftsområdet må gjøres varig. De er sikre på at det litt etter litt vil bli ytterligere hogst. 2. Det reageres på setningen Det åpnes for forsiktig skøtsel langs eksistrende tursti for å sikre fremkommelighet. Det oppleves ikke som vanskelig å komme frem langs stien, og den har aldri tidligere vært skjøttet. Kommentar: I forhold til å gjøre bygge- og deleforbudet varig, se kommentaren til velforeningen. Det opplyses forøvrig om at det ikke er anledning til å gjøre det forannevnte forbudet varig, men det er anledning til å omregulere til andre formål som ikke er forenelig med bebyggelse. Bakgrunnen for at det kan åpnes for skjøtsel langs turstien er å sikre fremkommeligheten. All skjøtsel må være begrunnet i dette og denne muligheten kan dermed ikke påberopes for å drive skjøtsel andre steder enn i den umiddelbare nærhet til stien. Skjøtselen skal være begrunnet i fremko mmelighet langs stien. Advokatfirmaet Haavinds merkander til varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid av 15. oktober 2009 og merknader til uttalelser om oppstart av reguleringsplanarbeid- del av Hovsfjellet av 23. november 2009 vedlegges saken. Det er ikke innko mmet ytterligere uttalelser i forbindelse med utsending av forslaget til høring/offent lig ettersyn. Advokatfirmaet Haavind har på vegne av Brattskott as i ko mmentert høringsuttalelsene i sitt brev av 30. september Det gjøres gjeldende at Brattskott as bestrider grunnlaget for oppstart av reguleringsplanarbeidet. Det anføres at det rettslig sett ikke er grunnlag for å gripe inn i den vedtatte reguleringsplanen. Dette vil i såfall utløse krav om full erstatning for alt økonomisk tap endringene medfører. Brevet legges ved denne saksfremst illingen. Haavind reiser inhabilitetsinnsigelse mot Fylkesmannens i Øst fold på grunn av at Fylkesmannen var inhabil i forbindelse med klagebehandlingen av dele- og byggeforbudet på Brattskott. Det ble den gang oppnevnt settefylkesmann for denne behandlingen. Kommunens standpunkt er at det er Fylkesmannen selv som må vurdere sin habilitet. Kommunen har ikke kompetanse t il å erklære Fylkesmannen inhabil. Uansett har Fylkesmannen i Østfold i denne saken ikke fattet vedtak, men har gitt en faglig uttalelse om forslaget til reguleringsendring på Hovsfjellet. I saken om dele- og byggeforbud, som er en annen sak, var Fylkesmannens juridiske avdeling klageinstans. Side 88

5 Konklusjon De foreslåtte endringer av reguleringsplan for Hovsfjellet har støtte hos Fylkesmannens miljøvernavdeling og Østfold fylkeskommune. Disse høringsinstansene deler Halden kommunes syn på behovet for skjerming av bebyggelsen på Hovsfjeller for best mulig å opprettholde inntrykket av uberørt natur langs denne delen av Iddefjorden. De finner også de foreslåtte endringene som akseptable med hensyn til de interesser de skal ivareta. Rådmannen vil derfor anbefale at forslaget til endring av reguleringsplan for Hovsfjellet med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse godkjennes og oversendes til kommunestyret for videre behandling og vedtak. Det foreligger ingen innsigelser. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Asbjørn Montelius Side 89

6 Side 90

7 Side 91

8

9

10 Side 94

11 Side 95

12

13

14 Side 98

15 Side 99

16 Side 100

17 Halden kommune Byggesak «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» Melding om vedtak «KONTAKT» Deres ref: Vår ref: Arkivkode: Saksbehandler: Dato: «REF» 2009/ L12 Håvard Tafjord, "Reguleringsplan for Hovsfjellet" endring av reguleringsplan, offentlig ettersyn etter 1. gangsbehandling Vedlagt følger sakspapirer med vedtak i saken. Hovsfjellet reguleringsplan ble behandlet av Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift i møte den , sak nr PS 2110/49. Det ble vedtatt følgende: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-14, jf å legge forslaget til endring av reguleringsplan for Hovsfjellet med tilhørende planbeskrivelse og bestemmelser ut til offentlig ettersyn. Formålet med endringen av reguleringsplanen er å avhjelpe de skader som har oppstått ved hogsten. Reguleringsplan for området Hovsfjellet legges med dette ut til offent lig ettersyn. Eventuelle bemerkninger til planforslaget må sendes Halden kommune, Postboks 150, 1751 Halden innen 14. juni Med hilsen Asbjørn Montelius enhetsleder Håvard Tafjord juridisk rådgiver Vedlegg: 1 Kart 2 "Reguleringsplan for Hovsfjellet" endring av reguleringsplan, 1. gangsbehandling 3 "Reguleringsplan for Hovsfjellet" endring av reguleringsplan, 1. gangsbehandling Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Bank: Postboks 150, 1751 Halden Svenskegata E-post: Internett: Telefaks: Org.nr: postmottak@halden.kommune.no Side 101

18 Side 102 Side 2 av 2

19 Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: L / Håvard Tafjord Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Utsendte vedlegg 1 Kart 2 "Reguleringsplan for Hovsfjellet" endring av reguleringsplan, 1. gangsbehandling 3 "Reguleringsplan for Hovsfjellet" endring av reguleringsplan, 1. gangsbehandling 4 "Del av Hovsfjellet - omregulering" - varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid H.PDF 6 Uttalelse 7 VS: Brattskott 8 Innspill til omregulering av del av Hovsfjellet 9 FMOS_innspill_omregulering_Hovsfjellet 10 Merknader 11 Kopi - pålegg om gjenplanting 12 Kopi av uttalelse 13 kopi av uttalelse 14 Befaring vedr. hogst 15 Kopi reg.best. 16 Kopi rev. reg.best 17 Kopi utvalgssak 055/04 18 Kommentarer til naboberkn. 19 Kopi av skriv - endret plan 20 Kopi av uttalelse 21 Kopi av uttalelse 22 Kopi av utvalgssak 075/05 23 Kopi av utvagssak 2008/36 Side 103 Side 3 av 3

20 24 Kopi av utvalgssak jan uttalelse 26 Haavind As - Merknader til uttalelse H.PDF 28 "Reguleringsplan for Hovsfjellet" endring av reguleringsplan, 1. gangsbehandling 29 "Reguleringsplan for Hovsfjellet" endring av reguleringsplan, 1. gangsbehandling 30 "Reguleringsplan for Hovsfjellet" endring av reguleringsplan, 1. gangsbehandling 31 "Reguleringsplan for Hovsfjellet" endring av reguleringsplan, 1. gangsbehandling H Ikke utsendte vedlegg "Reguleringsplan for Hovsfjellet" endring av reguleringsplan, 1. gangsbehandling Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Sammendrag av saken: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift fattet 7. april 2009 vedtak om dele - og byggeforbud etter plan- og bygningsloven 33 for deler av reguleringsplanen for Hovsfje llet. Området med dele- og byggeforbud er sammenfallende med området som ble angitt i varsel o m dele- og byggeforbud av og omfatter de to ytterste tomteradene mot friluftsområdet. Formålet med et eventuelt byggeforbud ble i varselet oppgitt å vær e å vurdere om fjerningen av vegetasjonsvernet bør få konsekvenser for gjennomføringen av planen. Vedtaket ble påklaget og senere stadfestet av oppnevnt settefylkesmann, Fylkesmannen i Vestfold den Endelig vedtak lyder: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift finner at det varslede området bør omreguleres. Halden kommune nedlegger midlertidig dele- og byggeforbud med hjemmel i plan- og bygningsloven 33, første ledd for de varslede to ytterste tomteradene mot friluftsområdet. Administrasjonen starter snarest mulig arbeidet med endring av reguleringsplanen for Hovsfjellet med det formål å avhjelpe de skader som har oppstått ved hogsten. Ordet ulovlig i vedtakets avsnitt 3 ble tatt ut i klagesaksbehandlingen i hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift den Dette ble ved en inkurie uteglemt ved varsling om oppstart av reguleringsarbeid i september Da det i denne sammenhengen er uten relevans om hogsten er lovlig eller ikke anser rådmannen at det forho ld at ordet ulovlig står i varslingsteksten ikke har noen bet ydning for den videre prosessen. Side 104 Side 4 av 4

21 Rådmannen forstår vedtaket avhjelpe de skader som er oppstått ved hogsten å bety at man skal søke å oppnå de samme forutsetningene for utbygging på Hovsfjellet som forelå på vedtakstidspunktet i 2005 med tanke på byggefeltets fjernvirkning fra Iddefjorden og områdene rundt Iddefjorden. Det foreligger en stadfestet reguleringsplan fra Vesent lige deler av intensjonene ved denne planen ble brutt som følge av hogsten. I ette rtid har det blitt reist spørsmål om gjeldende reguleringsbestemmelser er gyldige og om de gir vegetasjonen i friluftso mrådet det vernet som var forutsatt. Rådmannen anbefaler derfor at friluftsområdet omreguleres for å sikre vegetasjonen i fremtiden. Byggetomtene det er aktuelt å omregulere ligger innenfor det området det er vedtatt dele - og byggeforbud. Adgangen til å nedlegge dele- og byggeforbud er et instrument, som lovgiver har gitt til reguleringsmyndigheten. Dette lovgitte verktøyet gir kommunen anledning til å stanse tiltak, selv om de ikke er i strid med plan, dersom det er ønske om en annen utvikling enn det som følger av planen. Statlige, regionale og lokale myndigheters myndigheters intensjo ner og ønske har hele tiden vært tydelig. Den nå fores låtte endringen av planen søker å ivareta de nevnte ønsker og intensjoner. Det legges samtidig vekt på at endringene er saklig begrunnet og ikke utgjør en urettmessig inngripen i utbyggers interesser. Saksprotokoll i Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift Behandling: Per Egil Evensen, FrP, fremmet følgende tilleggsforslag til vedtak, alternativt protokolltilførsel: Omreguleringen gjelder 10 tomter. Byggeforbudet for de resterende 24 tomter frafalles. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Tilleggsforslaget ble gjort om til protokolltilførsel. Vedtak: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift vedtar med hjemmel i plan - og bygningsloven 12-14, jf å legge forslaget til endring av reguleringsplan for Hovsfjellet med tilhørende planbeskrivelse og bestemmelser ut til offentlig ettersyn. Protokolltilførsel fra Per Egil Evensen, FrP: Omreguleringen gjelder 10 tomter. Byggeforbudet for de resterende 24 tomter frafalles. Side 105 Side 5 av 5

22 Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift vedtar med hjemmel i plan - og bygningsloven 12-14, jf å legge forslaget til endring av reguleringsplan for Hovsfjellet med t ilhørende planbeskrivelse og bestemmelser ut til offentlig ettersyn. Saksutredning: Bakgrunn Forslaget til reguleringsendring foreligger med følgende dokumenter: Plankart i målestokk 1:1000 Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse Plankart, reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse og kopi av innspill ved varsel o m igangsetting vedlegges som grunnlag for 1. gangsbehandling av reguleringsendringen. Varsel om oppstart av arbeidet med endring av reguleringsplanen for Hovsfjellet ble sendt ut Arbeidene med reguleringsendringen for reguleringsplan for Hovsfjellet ble kunngjort igangsatt i september Varslingen ble kunngjort i Halden arbeiderblad og elektronisk på kommunens hjemmeside. I forbindelse med varslet om igangsetting kom det inn uttalelser fra følgende instanser, personer og foreninger: 1. Fylkemannen i Østfold, datert Østfold fylkeskommune, datert Statens vegvesen, datert Brattskott AS v/ Adv. Ola Brekken, Haavind, datert Hovsfjellet velforening, datert Oddvar Olsen og Anna-Lisa Olsen, datert Innspillene ligger vedlagt saken. Vurdering Bakgrunnen for endringen av reguleringsplanen for Hovsfjellet er hogsten som er utført i friluftsområdet mellom byggeområdet og Iddefjorden. Det ble vedtatt midlertidig dele- og byggeforbud for de to ytterste radene mot friluftsområdet. Hensikten bak bestemmelsen om midlertidig dele- og byggeforbud er å gi kommunen mulighet til å forhindre at et område endres slik at det vanskeliggjør eller forhindrer tiltenkt fremtidig bruk (reguleringsformål). Dette med bakgrunn i at det nødvendigvis vil ta en viss til for reguleringsmyndighetene å foreta en avveining av de forskjellige hensyn ved utnyttelsen av et område. Skjerming av byggefeltet på Hovsfjellet Den planlagte bebyggelsen på Hovsfjellet er plasser inne på et platå som ligger relat ivt høyt over Iddefjorden. Topografien skjermer i seg selv mye av den fremt idige bebyggelsen, men de Side 106 Side 6 av 6

23 tomtene som ligger ytterst på platået mot friluftsområdet vil være eksponert mot Iddefjorden og landskapet på svensk side av fjorden dersom vegetasjo nen i forkant tynnes ut. Under behandlingen av reguleringsplanen for Hovsfjellet ble det derfor lagt stor vekt på natur - og landskapshensyn. Bestemmelsen om vern av vegetasjonen skulle tjene to hensyn. Den skulle virke som en skjerm av vegetasjon slik at den bakenforliggende fremt idige bebyggelsen ikke skulle være synlig. Videre er hensynet til selve landskapsbildet langs Iddefjorden vekt lagt. Fylkesmannen var opptatt av at dette området langs Iddefjorden er ett av svært få områder med sammenhengende strandlinje på mer enn 3 kilometer langs norskekysten fra Telemark til Halden uten inngrep. Byggefeltets fjernvirkning var svært vikt ig for både lokale og sentrale myndigheter. Det ble fremmet innsigelser mot tidligere planforslag på Hovsfjellet hvor landskaps- og naturhensyn var del innsigelsesgrunnene. Også i forbindelse med varsel o m oppstart av reguleringsendring er hensynet til eksponering og natur- og landskapsverdier i kystsonen sterkt vektlagt i innspillene fra Øst folds fylkeskommune og Fylkesmannen i Øst fold. Det legges videre vekt på at det ble fattet vedtak om midlert idig dele- og byggeforbud for nettopp å vurdere virkningen av hogsten. Av dette fremgår at fylkeskommunen, Fylkesmannen og Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift er opptatt av vegetasjonen og dens skjermfunksjo n mellom Iddefjorden og den fremtidige bebyggelsen på Hovsfjellet. Under behandlingen av planen ble disse hensynene vektlagt o g reguleringsplanen ble vedtatt med en restriktiv bestemmelse for skjøtsel i frio mrådet. Skjermingen av byggefeltet skulle delvis skje gjennom at bebyggelsen var trukket lenger inn på platået enn de første forslagene viste og ved at det skulle settes igjen en skjerm av vegetasjon mellom fjorden og byggeområdet. Da arbeidene med opparbeidelse av bo ligfeltet ble startet opp ble en del av vegetasjonsskjermen fjernet, ved at det ble hugget i friluftso mrådet. Hugsten var ikke i samsvar med reguleringsplanens bestemmelser. Det er forøvrig uavklart om bestemmelsen rent juridisk medfører at hugsten var lovlig eller ikke. Tiltakshaver har reist tvil o m bestemmelsens gyldighet. Hvorvidt bestemmelsen er gyldig eller ikke er i denne sammenhengen av liten bet ydning, da det i denne saken isolert sett må vurderes o m fjerningen av vegetasjonen vil medføre økt eksponering av den fremtidige bebyggelsen på Hovsfjellet. I den grad dette er tilfellet, må det ses på hvilke endringer som bør gjøres for å redusere denne økte eksponeringen. Virkningen av hogsten Ved at skjermen foran delvis er fjernet og tynnet ut har eksponeringen av den fremt idige bebyggelsen på deler av byggefeltet økt. Dette fremko mmer av befaringer og fotografier so m er tatt både fra sjøen og på stedet. Den bak enforliggende bebyggelsen vil bli mer synlig enn forutsatt på reguleringstidspunktet i Det ble da forutsatt at byggeområdet skulle bygges med bibehold av foranliggende vegetasjon. Det har fremkommet noen ulike syn på vegetasjonens betydning for planen. Det kan anføres at terrengformen skjermer bebyggelsen fra fjorden tilstrekkelig, og at stedlig vegetasjo n vil være normalisert over en periode på år. En skogfaglig vurdering av området fra fagsjef skog i Aremark kommune konkluderer med at man må påregne en ventetid på innt il 15 år på at den naturlige foryngelsen har fullgod tetthet. Furuvegetasjonen har en forholdsvis rask ungdo msvekst og ved naturlig foryngelse vil trærne nå en høyde på en meter etter år. For å oppnå nye store trær på 8-9 meter må man forvente års veksttid. I de uproduktive delene av området kan det forventes noe tid. Med bakgrunn i disse skogfaglige vurderingene vil det ta leger tid enn år å oppnå en tilsvarende skjermingseffekt av bebyggelsen som før hogsten. Ut fra registreringer av felte trær og befaringer ser man at mange av trærne som ble hugget var langt større enn ungtrær på omlag en meter. Disse hadde også følgelig hadde større skjermingseffekt. Side 107 Side 7 av 7

24 Rådmannen mener derfor at en av de to virkemidlene for å redusere byggeområdets fjernvirkning (terrengform og vegetasjon) ikke lenger er tilstede i t ilstrekkelig grad for enkelte av tomtene hvor det er vedtatt dele- og byggeforbud, og at dette har medført at disse tomtene er mer eksponert enn forutsatt da reguleringsplanen ble vedtatt. Man finner videre at den økte eksponeringen er uakseptabel, sett i forhold til hvilke naturområder som ville bli berørt dersom man aksepterte utbygging uten at det gjøres endringer for å gjøre redusere fjernvirkningen. Gjeldende reguleringsplan forutsatte en langt bedre skjermingseffekt ved vernet av vegetasjonen enn det tilfellet er i dag. Dette gjelder i hovedsak 10 tomter i den ytterste rekken mot friluftso mrådet. Tre nord for veien til Fiskeklev og 7 sør for samme vei. Den økt e eksponeringen gjør seg gjeldende i større grad for noen tomter enn andre. Rådmannen finner likevel at det er formålst jenelig å ha samme bestemmelser for disse tomtene ut fra en målsetning o m at bebyggelsen skal ha helhetlig preg og bygningsvolumer i harmoni. Fylkesmannen skriver i sitt innspill at fjerning av tomter/tomterekker vil kunne være en løsning etter å ha vurdert hvilke konsekvenser fjerning av trærne vil få i forhold t il eksponering. Rådmannen finner at hogsten har medført en eksponering av d eler av feltet, enten ved at tilnærmet all vegetasjon i forkant av enkelttomter er fjernet, eller ved at vegetasjonsskjermen er så vidt uttynnet at bebyggelsen ville være t ydelig fra fjorden. I behandlingen av reguleringsplanen ble det lagt stor vekt på at bebyggelsen ikke skulle være synlig i Iddefjordslandskapet. Rådmannen har derfor også vurdert fjerning av tomter som mulig løsning på den økte eksponeringen fjerningen av trærne medfører, men funnet at det er mulig å oppnå tilnærmet samme effekt ved å trekke bebyggelsen lenger inn på platået og å senke bygningenes høyde. Dette vil medføre at planen kan gjenno mføres omtrent som vedtatt i 2005, og at den allerede utbygde infrastrukturen dermed kan benyt tes som forutsatt. Rådmannen anbefaler at det på de 10 nevnte tomtene kan oppføres bygninger i en etasje. Utnyttelsesgraden for disse tomtene økes fra 25 % BYA til 35 % BYA for å kunne oppføre bo liger som er store nok for f.eks. barnefamilier. Byggelinjen mot grønnstrukturen økes til 10 meter fra tomtegrensen. For de øvrige tomtene innenfor området har hogsten hatt liten, eller ingen virkning. Rådmannen anbefaler derfor at det ikke gjøres endringer i reguleringsplanen for disse tomtene. Like viktig som de foran nevnte endringene for bebyggelsen er å sikre at gjenstående vegetasjon får et effektivt vern og at ny vegetasjon får vokse opp. Det foreslås derfor å regulere nåværende friluftsområde til arealformål grønnstruktur naturområde etter plan- og bygningsloven 12-5, nr 5. Rådmannen foreslår å vedta reguleringsbestemmelser med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-7 nr 6 for å sikre vegetasjonen som danner en ramme rundt Iddefjorden og som skjerming for den bakenforliggende bebyggelsen på grunn av Iddefjordens st illing som landskap av regional betydning, jf Fylkesmannens miljøvernavdelings rap Østfoldlandskap av regional betydning. Det legges samt idig vekt på at området i fremt iden skal kunne benyttes som tur- og rekreasjonsområde for byens befolkning. Det åpnes derfor for forsiktig skjøtsel langs eksisterende tursti for å sikre fremkommelighet. Alternative løsninger Som alternativ til bestemmelser om arealutnyttelse og bygningenes plassering, kan rekkefølgebestemmelser benyttes. Formålet med rekkefølgebestemmelsen vil da være å utsette bygging på de mest utsatte tomtene til området er revegetert og eksponeringen derved reduseres til det nivå som var før hogsten. Man kan vurdere flere ulike alternative rekkefølgebestemmelser, f.eks. at berørte tomter ikke kan bebygges før vegetasjonen er revegetert, eller at tomtene ikke kan bebygges før det har gått år. Alternativt at enkelte tomter ikke kan bebygges på Side 108 Side 8 av 8

25 år for å nå en vegetasjonshøydehøyde på 8-9 meter. En alternativ løsninger er at de berørte tomtene ikke kan bebygges før alle de øvrige tomtene er bebygget. Å bygge ut i henho ld til eksisterende plan og la bebyggelsen være mer eksponert i tiden frem til vegetasjonen er revegetert er også en løsning. Det vil innebære at også formålet spesialo mråde friluftsområde beholdes slik det fremgår av gjeldende plan og at reguleringsbestemmelsene revideres slik at de samsvarer med formålsangivelsen. Man kan også omregulere enkelte tomter til grønnstruktur, slik so m det foranliggende området. Vurdering av alternativene Rådmannen vurderer alternativene med tidsangivelse for når tomtene kan bebygges som det beste, det er forutsigbart for både myndigheten og utbygger, og vil være enkelt å følge opp. Alternativet med vurdering av skjermingseffekten vil kreve at dette følges opp jevnlig. Det siste alternativet medfører også stor grad av uforutsigbarhet for utbygger, og vil både kunne medføre at tomtene ikke blir bebyggbare på svært lang tid, eller, dersom utbyggingen av feltet går fort, at tomtene kan bebygges før vegetasjonen er revegetert. Dersom det vedtas en rekkefølgebestemmelse som sikrer at vegetasjonen er revegetert vedtas, vil det ikke være behov for å endre reguleringsbestemmelsene for boligtomtene. Reguleringsbestemmelsene for grønnstrukturen foran boligområdet bør likevel endres for å avskjære fremtidig uenighet om gjeldende bestemmelsers gyldighet. Forslaget om å bygge ut uten å gjøre endringer utover å endre bestemmelsene i friluftso mrådet, vil etter Rådmannen syn medføre at den fremt idige bebyggelsen på både de tomtene so m allerede er blitt mer eksponert og også de øvrige i tomtene som ligger i den ytterste rekken risikerer å bli betydelig mer eksponert enn forutsatt. Dette vil også avvike fra de intensjo ner og ønsker både statlige, regionale og lokale myndigheter har anført for dette området. Det er dessuten reist tvil om nåværende bestemmelser for friluftsområdet er gyldige fordi de er for restrikt ive i fo rhold til reguleringformålet. En endring av bestemmelsene vil da svekke vernet og tillate økt skjøtsel. Rådmannen finner at han ikke kan anbefale dette forslaget. Alternativet med omregulering av enkelte tomter til ikke-boligformål vil medføre at fjernvirkningen av bebyggelse på disse tomtene da vil være lik null. Rådmannen vurderer likevel at dette ikke er nødvendig da det finnes alternativer som beskrevet ovenfor, som gir tilfredsstillende resultat i forhold til fjernvirkning. Konklusjon Hogsten har medført en høyere grad av eksponering mot fjorden. Det bør derfor gjøres endringer i forhold til vernet av vegetasjonen og til plassering, høyde og utførelse av bebyggelsen på enkelte tomter innenfor reguleringsplanen for Hovsfjellets grenser. Rådmannens forslag ligger vedlagt saken i form av reguleringskart med tilhørende bestemmelser og beskrivelse. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Asbjørn Montelius Side 109 Side 9 av 9

26 Side 110

27 Side 111

28 Side 112

29 Forslag til reguleringsbestemmelser til reguleringsplan for Hovsfjellet. Pkt 3.9. og kommer som tilleggsbestemmelser for småhusbebyggelse. Pkt 5.1. og 5.2. erstatter gjeldende pkt 5.1. SMÅHUSBEBYGGELSE, B15 B Bebyggelsen tillates oppført i 1 etasje, med mønehøyde maksimalt 6 meter og gesimshøyde maksimalt 4 meter over gatenivå, ved flat takkonstruksjon tillates overkant parapet/høyeste bygningsdel maksimalt 4,5 meter over gatenivå. Gatenivå måles midt veg øst for bebyggelsen på vegens laveste nivå langs tomta. Bygningene skal ha sadeltak eller pulttak med takvinkel mellom 10 og 38 o takvinkel eller flat takkonstruksjon. Møneretning skal være parallell med vei. Arker eller takoppløft tillates kun på bygningenes østlige fasade, ved pulttaksløsning skal laveste fasade vende mot grønnstrukturen Det skal benyttes ikke-reflekterende materialer på tak. Det skal benyttes mørke, dempede farger som er tilpasset vegetasjonen. Stedlig vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Det er ikke tillatt med terrengoppfylling, det forutsettes at bebyggelsen følger terrenget. Sokkeletasje er ikke tillatt. Innenfor de ulike utbyggingsområder skal bebyggelsen ha helhetlig preg, og bygningsvolumer i harmoni. Tillatt bebygd areal maksimalt 35% BYA av tomtens areal GRØNNSTRUKTUR GNV 1 Området er avsatt til kombinerte grønnstrukturformål - naturområde/vegetasjonsskjerm Vegetasjonen i området er ment å tjene som skjerming av den bakenforliggende bebyggelsen, samt å danne rammen rundt Iddefjordlandskapet i dette området. Vegetasjonen forutsettes derfor beholdt. Det er ikke tillatt å tilføre ikke-stedegne vekster eller å fjerne eller beskjære eksisterende vegetasjon på platået mot bebyggelsen i områdene B1, B2, B15 og B16, med unntak av nødvendigskjøtsel for å sikre ferdsel på den etablerte turstien gjennom området. Det er tillatt å fjerne ny undervegetasjon av løvtrær. Området er markert i reguleringskartet. Nødvendige innretninger og byggverk som naturlig kan knyttes til friluftsaktiviteter i området tillates oppført. Adkomst til VA-anlegg skal kunne skje gjennom området. ephorte saksnr: 2009/ Dato: Side 113

30 5.2. SKOGBRUKSOMRÅDE S 1 Området er avsatt til LNF - skogbruk I LNF-området forutsettes vegetasjonen beholdt. Det tillates nødvendig skogskjøtsel, men hensynet til Iddefjordslandskapet skal vektlegges. Flatehogst er ikke tillatt. ephorte saksnr: 2009/ Dato: Side 114