Planbeskrivelse Reguleringsplan for Grønningen, Tromøy Side 1 av 7

Transkript

1 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Grønningen, Tromøy Side 1 av 7 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Grønningen, Tromøy Dato: Revidert: (iht vedtak i bystyret den ) Bakgrunn Det er rådgivende ingeniørfirma Stærk & Co as som fremmer planforslaget på vegne av Solgløtt Eiendom AS. Området ble regulert for 3 år siden, men reguleringsplanen er aldri blitt realisert. Bakgrunnen for planforslaget er at nye eiere av Grønningen ønsker å utnytte området litt annerledes enn hva gjeldende reguleringsplan hjemler. Formålet med reguleringsplanen har vært å foreta en miljørevisjon av gjeldende reguleringsplan. For området ønskes: Boligfortetting. Dette vil medføre at eksisterende bolig må rives. Tilrettelegging for vannbåren varme. Bedre lokalisering av lekeområdet. Sikre allmennhetens tilgang til strandsonen. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger på østre del av Tromøy i Arendal kommune og omfatter hele eiendommen Grønningen. Samlet tomteareal er ca 3,6 dekar. Eiendommen inngår i en liten boliggrend kalt Slettebakken, der Grønningen utgjør den østlige del. Området ligger sjønært med strandsone til Tromøysund. Ortofoto av planområdet. Eiendommen ligger i lett skrånende terreng, nordvestvendt, med flott utsikt til Tromøysund. Mot syd grenser planområdet til store sammenhengende grøntområder. Avstanden til nærmeste tettbebyggelse på Omdalsøyra er ca 500 meter. Avstand til Sandnes barneskole er ca 2 km.

2 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Grønningen, Tromøy Side 2 av 7 Eksisterende infrastruktur: - Fylkesvei 193, fra Kongshavn til Øyna, går gjennom planområdet. - Det er kommunalt vann i området. Vannledningen ligger i Fylkesveien. - Det er ikke kommunalt avløp i området. Det kommunale avløpsnettet ender i dag på Omdalsøyra. - Det skal være tilfredsstillende el-kraftforsyning i området. Strandsonen fremstår i dag som relativt privatisert og vanskelig tilgjengelig for allmennheten. Det er bryggeanlegg, naust og sjøbod i strandsonen. Bryggeanlegget og naustet er i svært dårlig stand. Planområdet omfatter i hovedsak eiendommen Grønningen samt del av fylkesvei 193 med tilhørende veigrunn. Grønningen, som var et småbruk, bestod opprinnelig av eiendommen med gnr 221 og bnr 14. De senere år er eiendommen delt opp i flere mindre parseller. Planstatus Planområdet er i kommuneplanens arealdel for perioden 2007 til 2017 avsatt til nåværende boligområde. Planforslaget er således i tråd med kommuneplanens arealdel. Planområdet følger i all hovedsak grensene til gjeldende reguleringsplan for Grønningen, vedtatt den Planforslaget Generelt Reguleringsplanen er utarbeidet som en detaljert reguleringsplan, jf plan- og bygningsloven (pbl) Arealformål og hensynssoner er angitt iht 12-5 og Bestemmelser er utarbeidet iht Denne planbeskrivelsen er utarbeidet iht pbl 4-2. Reguleringsplanforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning. Det har ikke vært nødvendig med ytterligere utredninger. Planforslaget er utarbeidet ved hjelp av digitalt kartgrunnlag (vektordata) i Euref koordinatsystem med et detaljeringsnivå tilsvarende FKB-A. Reguleringsplankartet er utarbeidet i Focus Arealplan 2010 og er konvertibelt med sosi-format, versjon 4.1. Arealbruk Planområdet omfatter et areal på ca 6,0 dekar. Nedenunder følger en arealoversikt av de ulike arealformålene: Arealformål Symbol Areal (dekar) Konsentrert småhusbebyggelse B1 B2 1,5 Annen særskilt angitt bebyggelse og anlegg bryggeanlegg AB1 0,1 Uteoppholdsareal U1 0,2 Lekeplass L1 0,3 Gårdsplass G1 0,4 Kjøreveg K1 0,7 Gangveg/gangareal V1 V2 0,5 Annen veigrunn tekniske anlegg A1 A5 0,4 Friområde F1 0,6 Badeplass/-område BP1 0,1 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag S1 0,8 Uthus/naust/badehus - sjøboder N1 0,2 Badeområde BO1 0,2 Sum 6,0

3 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Grønningen, Tromøy Side 3 av 7 Bebyggelse og anlegg Bygningsmassen (B1 og B2) er planlagt med underetasje for å tilpasses det skrånende terrenget på en god måte. Bakenforliggende terreng, mot de store grøntområdene i syd, kan dermed opprettholdes uten store inngrep. Underetasjene i område B1 vil fremstå som et felles parkeringsanlegg, men det vil være separate innganger under hver bolig. Det vil også være mulighet for å etablere boder i underetasjen. Intensjonen i vedlagte illustrasjoner (vedlegg 1), utarbeidet av Arkitekt Stokkebokjær AS, skal legges til grunn ved utformingen av området. Det er tradisjon for eneboliger i området. Boligene tilrettelegges for vannbåren varme. Varmen er planlagt hentet fra sjøen. Det er planlagt å etablere en privat avløpsledning som legges i sjøen fra planområdet og frem til kommunalt avløpsnett på Omdalsøyra. Dette gir muligheter for at tilgrensende bebyggelse også kan knytte seg til avløpsnettet. Eksisterende bolig på Grønningen. Planlagt bryggeanlegg er gitt formålet: Annen særskilt angitt bebyggelse og anlegg bryggeanlegg (AB1). Eksisterende brygge og naust, som begge strekker seg ut i sjøen, er av svært dårlig standard (naustet er delvis rast sammen) og vil bli revet. Eksisterende sjøbod på land vil også bli revet. Ovennevnte anlegg planlegges erstattet med en brygge som vil gå langs strandsonen, frem til badeplassen. Bryggen er planlagt som en steinbrygge som forankres til fjell med mulighet for en utkraget bryggefront i tre. Det blir da en helhetlig bryggekant langs strandsonen uten utsikk slik det er i dag. Bryggen vil være tilgjengelig for allmennheten. Det tillates ikke oppført levegger eller andre stengsler innenfor bryggen. Bryggeanlegget vil ikke kreve arbeider i sjø, utover der hvor sjødybden er mer enn 1,0 meter. Dette gjelder området lengst mot øst hvor eksisterende brygge og naust i dag står. Vest i området, hvor sjødybden er størst, vil bryggen fundamenteres til land uten inngrep i sjøen. Det er avsatt et område til uteoppholdsarealet (U1). Området skal være felles for boligområdene og fungere som et samlingssted. Området kan opparbeides og utstyres med innretninger for felles samvær. Lekeplassen (L1) er felles for boligområdene og skal opparbeides til lekeareal for små barn. Området skal minimum utstyres med sandkasse, ett lekeapparat og en sittebenk. Lekeplassen skal sikres forsvarlig og om nødvendig gjerdes inn. Gårdsplassen (G1) er felles for boligområdene og skal benyttes til kjøreadkomst til parkeringsanlegget samt til biloppstillingsplasser beregnet for besøkende.

4 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Grønningen, Tromøy Side 4 av 7 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Fylkesvei 193, som går gjennom planområdet, er regulert til kjøreveg (K1). Veien vil ikke bli berørt av planforslaget. Det er satt av 3,0 meter til områder for annen veggrunn for tekniske anlegg på hver side av fylkesveien gjennom eiendommen. Områdene (A1-A5) kan benyttes til frisikt, overvannshåndtering, snøopplag m.v. Det er regulert inn to gangveier/gangareal innenfor området (V1-V2). Gangveiene vil være tilgjengelig for allmennheten. Ansvar for drift og vedlikehold av gangveiene vil bli ivaretatt av et boligsameie. Det vil bli etablert en fotgjengerovergang over fylkesveien som vil knytte gangveiene sammen. Kollektivtrafikken i området berøres ikke av planforslaget. Det vil ikke være behov for å etablere nye gate- eller veinavn innenfor planområdet. Grønnstruktur Området nedenfor Fylkesveien er regulert til offentlig friområde (F1). Platået bak planlagte sjøboder vil bli rustet opp, bl a med benk og bord. Gangveien ovenfor fylkesveien (V2), til planlagte boliger, ender mot relativt store sammenhengende grøntområder. Det er usikkert i hvor stor grad disse områdene benyttes til friluftsliv, men planforslaget sikrer adkomsten til området gjennom Grønningen. Strandsonen lengst øst er regulert til offentlig badeplass (BP1). Badeplassen vil bli rustet opp i forbindelse med gjennomføring av reguleringsplanen. Området for bading i sjø skal merkes med bøyer og skiltes med forbud for båttrafikk innenfor badeområdet. Strandsonen sett mot vest. Strandsonen sett mot øst. Bruk og vern av sjø og vassdrag Mot land er det satt av en sone på ca 20 meters bredde for manøvrering og til fortøyning av småbåter (S1). Området vil tilhøre planlagte byggeområder. Skipsleden gjennom Tromøysund går like utenfor planområdet. Sjøbodene (N1) er konsentrert i en gruppe og vil bli seksjonert. Det vil være tillatt for allmennheten å gå på brygga foran sjøbodene. Det er regulert inn en liten sjøbod (ca 12 m 2 ) til hver planlagt enebolig, totalt 7 stykker. Samlet areal for sjøbodene blir da ca 84 m 2. Gjeldende reguleringsplan hjemler 3 frittstående sjøboder på til sammen ca 83 m 2. Planforslaget imøtekommer dermed miljøvernavdelingens forhåndsuttalelse om strandsonehensyn. Fordi sjøbodene nå er samlet og konsentrert fremstår privatiseringen av strandsonen som mindre enn hva som er tilfellet i gjeldende reguleringsplan. Det gjøres oppmerksom på at vedlagte illustrasjoner viser noe større sjøboder og totalt 8 stykker. Dette skyldes at illustrasjonene ble tegnet før miljøvernavdelingene planmerknad. Det tillates ikke gjerde/levegg eller andre stengsler i tilknytning til sjøbodene.

5 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Grønningen, Tromøy Side 5 av 7 Bestemmelser til planlagte sjøboder (N1): Byggegrensene følger formålsgrensene. Sjøbodenes lengdeorientering skal være vinkelrett mot sjøen. Maksimal mønekote er satt til kt + 6,5 meter over havet. Takform skal være saltak med en takvinkel på mellom 35 og 45 grader. Grad av utnytting i %-BYA = 100 %. Sjøbodene tillates ikke innredet for beboelse. Området utenfor badestranden er avsatt til badeområde i sjø (BO1). Innenfor området tillates ikke permanent fortøyning eller manøvrering av småbåter. Universell utforming Planområdet er slakt skrånende, både på nedsiden og oppsiden av fylkesveien, slik at det vil være uhensiktsmessig krevende å tilrettelegge for universell utforming. Boligene er tilpasset terrenget og planlegges med parkering i underetasjen og trapp opp til boligdelen. Kulturminner På land: Eksisterende bolighus innenfor planområdet er opprinnelig et såkalt tradisjonelt 4 vinduers hus fra slutten av 1800-tallet. Huset har et nyere tilbygg inneholdende vindfang og baderom. Boligen er SEFRAK-registrert og oppgitt med middels verneverdi. Boligen er regulert som bevaringsverdig i gjeldende reguleringsplan. Boligen har vært ubebodd i flere år og er i svært dårlig forfatning og bærer preg av manglende vedlikehold. Krypkjelleren er fuktig med vannsig fra bakenforliggende områder. Det er noe råte i bjelkelag mot kjeller samt at treverket er angrepet av borebille/mark. Tilbygget er kondemnabelt. Med bakgrunn i ovennevnte og for å få en god arealutnyttelse foreslås eksisterende bolig revet i planforslaget. I sjø: Planområdet berører arealer i sjø med lang maritim historie. Norsk Maritimt Museum (tidligere Norsk Sjøfartsmuseum) opplyser at det er registrert skipsvrak og havnerelaterte funn i nærliggende sjøområder. Det er dermed potensial for å finne kulturminner under vann og varsler en mulig undervannsarkeologisk befaring. Det planlegges kun mindre tiltak i sjø i forbindelse med etablering av et bryggeanlegg. Planlagt tiltak ansees ikke som interessant i denne sammenheng fordi sjødybden hvor det er aktuelt å etablere steinbryggen litt ut i sjøen vil variere fra 0 til ca 1,0 meter. I samme området har det tidligere vært utført tiltak i sjøen tidligere i form av brygge og naust. Norsk Maritimt Museum vil få planforslaget til uttalelse i forbindelse med det offentlige ettersynet og kan da komme med sin vurdering. Barn og unges interesser Planområdet består av privat eiendom, i tillegg til fylkesveien, slik at barn og unge ikke har allmenne interesser innenfor området. Barn i området vil sokne til Sandnes skole. Fra skolen til Omdalsøyren er det gang- og sykkelvei langs med fylkesveien. Langs med bebyggelsen på Omdalsøyren går det fortau. Mellom Omdalsøyren og Øyna er det verken gang- og sykkelvei eller fortau. Fra Omdalsøyren til Grønningen er det en avstand på ca 500 meter. Barn og unge må da gå/sykle i kanten av kjørebanen. Årsdøgntrafikken mellom Skare og Øyna er oppgitt til 600. ÅDT n avtar gradvis mot Øyna. Elever i 1. klasse vil ha rett til gratis skoleskyss fordi avstanden er mer enn 2 kilometer (fra dør til dør). Sannsynligvis vil elever i barneskolen få tilbud om gratis skoleskyss fra Grønningen, sammen med barn som bor øst for Grønningen pga farlig/vanskelig og lang (> 4 km) skolevei.

6 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Grønningen, Tromøy Side 6 av 7 Risiko og sårbarhetsanalyse Utfylt sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse følger vedlagt, se vedlegg 2. Nedenfor følger noen kommentarer til sjekklisten. Naturgitte forhold: Bryggene og sjøbodene ligger på mellom kote 1,0-1,5 meter over havet. Disse kan være i fare for ødeleggelse ved ekstrem springflo og ved fremtidig stigning av havnivå pga klimaendringer. Konsekvenser ved ovennevnte naturgitte forhold vil normalt være begrenset til materielle skader. I området hvor boligbebyggelsen er planlagt er det morenemasser hvor radon tradisjonelt kan forekomme i grunnen. Undersøkelser om det foreligger radon i grunnen bør utføres før boligene igangsettes. Det vil likevel være en fordel at underetasjene ikke skal benyttes til beboelse. Sjøbodene tillates ikke innredet for beboelse slik at eventuell radonfare vil være liten. Sjøbodene benyttes hovedsakelig i sommerhalvåret hvor det vanligvis luftes godt. Infrastruktur - brannvannsdekning: Området har adkomstmulighet kun fra én side mht brannbiladkomst. Det ligger kommunalt vann (160 mm PVC) i fylkesveien. Vannledningen skal ha tilstrekkelig kapasitet mht brannvannsdekning. Det bør etableres en brannkum i tilknytning til at planlagt bebyggelse skal kople seg til eksisterende vannledning. Der avstandsbestemmelser mellom bygninger fravikes, vil det bli stilt branntekniske krav til brannspredning mellom bygningene. Miljøkonsekvenser Støy - Planområdet er utsatt for noe veitrafikkstøy. Trafikken på Fylkesveien er imidlertid såpass lav (ÅDT < 600) at dette ikke ansees som et problem. Lekeområdet er flyttet bort fra veien, bak bebyggelsen, og er godt skjermet for trafikkstøy. - Båttrafikken i Tromøysund, spesielt sommerstid, vil være en støykilde. - Byggeområdene (B1 og B2) ligger innenfor foreslått støysone i utkast til ny arealdel som er under revisjon pr. november I forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak innenfor disse områdene er det derfor tatt inn rekkefølgebestemmelser som vil sikre at eventuelle støyulemper blir minimalisert. Verken i gjeldende reguleringsplan eller i gjeldende kommuneplan er det knyttet støykrav til Grønningen boligområde, så den nye reguleringsplanen representerer derfor en forbedring i forhold til støyproblematikk.. Luftforurensning - Etter at Saint Gobain la ned smeltehusovnene på Eydehavn for noen år siden er det ikke spesielle lufteller luktforurensningskilder i området. Biologisk mangfold - Strandsonen består delvis av fjell og delvis av utfylte masser av stein og sand. Plante- og fiskelivet antas ikke å bli berørt av planforslaget. Gjennomføring av plan økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget vil i utgangspunktet ikke få noen økonomiske konsekvenser for Arendal kommune. På sikt vil realisering av planen medføre økte inntekter for Arendal kommune i form av skatter og avgifter. Utbyggingen vil også kunne bidra til at øvrig bebyggelse i området får sanert sine private utslipp og blir tilkoplet kommunalt avløp.

7 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Grønningen, Tromøy Side 7 av 7 Planprosess og medvirkning Møtevirksomhet Oppstartsmøte ble avholdt hos Arendal kommune den Referat fra møtet foreligger, brev fra Arendal kommune datert den Kunngjøringer Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt den med frist for tilbakemelding innen den Det kom totalt inn 5 merknader, kun fra offentlige instanser. Merknadene vedlegges i sin helhet, se vedlegg 3. Forslagsstillers vurdering Planområdet er i all hovedsak privatisert fra tidligere tider. Eiendommen var opprinnelig et småbruk fra siste halvdel av 1800-tallet. Området har dermed ikke vært i bruk av allmennheten. Det er lang tradisjon for både eneboliger, brygger og båtnaust i området. Hele området nedenfor fylkesveien, men unntak av sjøbodene og småbåtanlegget i sjø, skal tilrettelegges og vil være tilgjengelig for allmennheten. Planlagt bryggeanlegg vil være tilgjengelig for allmennheten. Den mest attraktive delen av strandsonen er avsatt til offentlig badeplass. Sjøbodene er konsentrert og samlokalisert som et fellesanlegg, litt tilbaketrukket, slik at allmennheten kan ferdes langs med hele bryggeanlegget. Allmennhetens interesser i strandsonen er ytterligere styrket og sikret gjennom dette reguleringsplanforslaget. Gjeldende reguleringsplan legger opp til at lekeområdet etableres i forkant (mot veien), mens bebyggelsen er planlagt i bakkant, inn mot heia i syd. Planlagte boligområder er gitt en bedre landskapsmessig terrengtilpasning i planforslaget som nå foreligger. Bebyggelsen er planlagt som tradisjonelle eneboliger, men med en felles underetasje hvor all parkering konsentreres. Man unngår da frittstående garasjer med den plass dette krever. Underetasjen er med på å ta opp høydeforskjellene på en god måte og muliggjør også boligfortettingen. Lekeområdet er flyttet lengre vekk fra veien, bl a av hensyn til trafikksikkerhet og veitrafikkstøy. Lekeplassen er lokalisert bak planlagt bebyggelse og vil grense inntil større friluftsområder. I tilknytning til lekeområdet for de minste er det regulert inn et fellesområde for planlagte boliger som kan tilrettelegges for felles samvær. Vedlegg Forslag til reguleringsplankart datert revidert Forslag til reguleringsbestemmelser datert sist revidert Vedlegg 1: Illustrasjoner fra arkitekt Stokkebokjær. Vedlegg 2: Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse. Vedlegg 3: Innkomne merknader til kunngjøringsfasen.