PLANBESKRIVELSE. Detaljregulering av Silokaia Plan nr Dato:

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Detaljregulering av Silokaia Plan nr 1400 Dato:

2 INNHOLD 1. FORORD BAKGRUNN Forslagstiller Eierforhold Bakgrunn for planarbeidet Oppstart av planarbeid DAGENS SITUASJON Planområdets beliggenhet Områdets naturkvaliteter Sosial infrastruktur Teknisk infrastruktur Grønn infrastruktur Barns bruk av arealene Trafikkforhold PLANSTATUS Kommuneplan Reguleringsmessig status for planområdet Pågående planarbeid i nærområdet/ influensområdet PLANFORSLAGET Hovedgrep Arealbruk Bebyggelse, struktur og tiltak Klimatiske forhold Estetikk, nær- og fjernvirkning Grønnstruktur Havnepromenaden Kanalen Byrom og byliv Samferdselsanlegg/ trafikk Teknisk infrastruktur Universell utforming Barn og unges interesser Risiko- og sårbarhetsanalyse Side 2 av 108

3 5.17 Grunnforhold Miljø Naturmangfold Kulturminner Folkehelse Lyd og Støy Utbyggingsetapper Kriminalitetsforebyggende Forurensning Lukt GJENNOMFØRING AV PLANEN OG ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN Utbyggingsavtale PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Oppstartsmøte Varsel om oppstart av planarbeid Medvirkning FORSLAGSTILLERS VURDERING AV PLANFORSLAGET Forslagsstillers vurdering Nytt planforslag verses gjeldende plan VEDLEGGSLISTE 108 Side 3 av 108

4 1. FORORD I henhold til Plan- og bygningsloven er det utarbeidet forslag til detaljregulering for Silokaia, plan id Planen ble konsekvensutredet i forbindelse med gjeldende plan for området (Reguleringsplan for Silokaia plan id nr. 1082) som ble vedtatt av Bystyret i Gjeldende plan er tatt opp til revisjon. Bakgrunnen til dette er nærmere beskrevet under kapittel 2. Det ble avholdt oppstartsmøte med Kristiansand kommune den I møtet ble forslagsstillers intensjoner for planendringen presentert, og det ble fra kommunens side klargjort at planforslaget ikke utløser krav om full konsekvensutredning da dette er gjennomført for gjeldende reguleringsplan. Som følge av at plangrepet er endret er likevel følgende temaer konsekvensutredet: - Klimatiske forhold: Vind og solstudier (kap. 5.6 og vedlegg 7 og 8). - Støy i forhold til nytt veisystem (kap. 5.6 og vedlegg 7 og 8). - Lukt fra transport til renseanlegg, som følge av kulvert erstattes av vei i dagen (kap og vedlegg 9) Disse utredningene følger saken som egne vedlegg, og er i tillegg behandlet under egne kapitler i planbeskrivelsen. Planforslaget fremmes av A-lab AS, på vegne av Kanalbyen Eiendom AS, og er utarbeidet i samarbeid med Kristiansand Kommune. Andre konsulenter som har bidratt til planen er EVERYDAY studio, Sweco, Vianova, Rambøll, Multiconsult, Kjeller Vindteknikk, Sinus, Molab og Asplan Viak. Forslag til detaljregulering legges frem med sikte på at forslaget legges ut til offentlig ettersyn i henhold til Planog bygningsloven For å lette beskrivelsen av planforslaget er planen gitt interne arbeidsnavn, som illustrert under. Navnen brukes videre i dette dokumentet i omtalen av planforslaget. Endelige navn blir fastsatt gjennom politisk vedtak. Sjølystveien blir videre i dokumentet omtalt som Kanalgata. Ill _1-1 Planen hovedelementer med arbeidsnavn Illu: A-lab. Side 4 av 108

5 2. BAKGRUNN 2.1 Forslagstiller A-Lab fremmer planforslaget på vegne av Kanalbyen Eiendom AS. Kontaktinfor forslagstiller: A-lab v/partner og arkitekt Odd Klev Kontaktinfo tiltakshaver: Kanalbyen Eiendom AS v/prosjektleder Eivind Buckner Tlf: Tlf: odd@a-lab.no eb@jbu.no 2.2 Eierforhold Kanalbyen Utvikling AS (KU AS) og JBU Kanalbyen AS (JBUK) inngikk i juli 2013 avtale om kjøp av 50 % av aksjene i Kanalbyen Partner AS (KP AS), som gjennom datterselskap Kanalbyen Eiendom AS (KE AS) har eierrettighetene til eiendommene som utgjør kanalby-prosjektet (se eiendomsoversikt nedenfor). JBUK AS er eid 80 % av J.B. Ugland Eiendomsutvikling AS og 20 % av Vedal Utvikling AS. 2.3 Bakgrunn for planarbeidet Det aktuelle området omfattes av gjeldende plan - «Reguleringsplan for Silokaia plan id nr. 1082». Denne ble vedtatt i Kristiansand Bystyre Hensikten med den nye reguleringsplanen er å utvikle Kanalbyen til å bli et høykvalitets urbant boligmiljø ved å foreta tilpasninger og forbedringer av løsningene som ligger i gjeldende reguleringsplan. Endringer i sentrale rammebetingelser for området bl.a. avvikling av aktiviteten på tankanlegget (Shell-tomta) og flytting av cruisehavnen - samt behovet for en enklere og mer rasjonell gjennomføring av prosjektet, er blant begrunnelsen for at det nå tas initiativ til å endre gjeldende reguleringsplan. I forhold til gjeldende plan er det aktuelt å endre bygg og bebyggelsesstrukturen på tomta, videreutvikle kanalløsningene samt vurdere atkomst, - og parkeringsløsninger, opplevelsesøy og barnehagetomt. Det presiseres at selve silobygget ikke er en del av det foreliggende planforslaget, jfr. Planavgrensningen. Det er dermed ikke aktuelt å endre arealformål for selve Siloen i denne planen (eksisterende bevaringsformål er fortsatt gjeldende). Forslagsstiller har og til hensikt å bevare den planlagte bebyggelsen helt sør i området - "de tre søstre" tilnærmet slik den er i gjeldende regulering. Friområdet areal 6 på Odderøya er inkludert i planens avgrensing og opprettholdes i sin helhet som offentlig friområde. 2.4 Oppstart av planarbeid Det ble ihht plan- og bygningslovens 12-8 avholdt oppstartsmøte den Som bakgrunn for dette møtet utarbeidet tiltakshaver et notat der tiltakshavers ambisjoner for omreguleringen Side 5 av 108

6 fremkom (se vedlegg 17). Den ble det varslet oppstart av revisjon av reguleringsplan for Silokaia. På bakgrunn av henstilling fra Kristiansand kommune ble planområdet utvidet i forhold til tidligere avgrensing til nå også å inkludere areal 6 på Odderøya som offentlig friområde, for øvrig også kjent som Peisestua-området, og trafikkareal i reguleringsplan for Kilden (plan nr. 1030). Forslagstiller mottok i alt 10 innspill til annonsert planoppstart. Se for øvrig omtale av innkomne merknader under kapittel Varsel om oppstart av planarbeid. Sentrale føringer i forbindelse med oppstart av planrevisjon fremgår av referat fra oppstartsmøtet (vedlegg 16). 3. DAGENS SITUASJON 3.1 Planområdets beliggenhet Il_ Planområdet vist med rød stipling. Siloen er holdt utenfor planområdey. Illu: A-lab. Området (med unntak av Peisestuaområdet) fremstår i dag som et lavt utnyttet næringsareal tilknyttet havnevirksomhet. Arealet har en frilagt fjellskjæring i bakkant og kaifront for havnevirksomhet (bl.a cruisetrafikk). Det er i dag etablert ulik næringsvirksomhet på tomta (lager, kontor, spedisjon, betongblandeverk m.m.). Tilkomst til området skjer via Sjølystveien. I sør ligger kommunalt renseanlegg, og et nedlagt tankanlegg (som for øvrig ikke er en del av foreliggende planområde). Nord for planområdet ligger Kilden teater, - og konserthus, med tilhørende parkeringshus. Side 6 av 108

7 Il_3.1-2 Foto av planområdet i dagens situasjon. Planområdet utgjør den vesentlige del av Odderøyas sørvest side, og ligger således svært solrikt på et «nedre» platå i forhold til Odderøyas naturkvaliteter for øvrig. Naboskapet til de store sammenhengende bynære grøntarealene på Odderøya er en styrke med hensyn til kobling mellom byutviklingsområdet på kaia og grøntområdene på Odderøya. Planarbeidet omfatter eiendommene gnr. 150, bnr. 1112, 1116, 1118, 1119, 1120, 1121, 1629, 1680, 1693, 1694, 1727, 1784 og 1833 samt umatrikulert sjøgrunn utenfor bnr 1833 og 1680 i Kristiansand kommune. Dagens bebyggelse på tomta utgjør i størrelsesorden m 2 BTA og består hovedsakelig av lagerlokaler med noe kontor i tillegg til nevnte betongblandeverk. All bebyggelse innenfor planens avgrensing forutsettes revet i forbindelse med gjennomføring av den nye planen. Side 7 av 108

8 3.2 Områdets naturkvaliteter Ill_3.2-1 Landskapsanalyse. Illu: Rambøll. Planområdet kan i prinsippet deles i to; der kaiområdet med tilhørende bebyggelse langs sjøen utgjør én del, mens friområde Areal 6, som ligger i den vestvendte skråningen, utgjør den andre delen av planområdet. Kaiområdet ligger på kote +2,2 og grenser ut til den store åpne byfjorden. Overgangen til friområdene på Odderøya består i hovedsak av bratte skjæringer og skråninger, som skaper barrierer og deler opp planområdet. Naturområdet skråner nokså bratt mot vest, men har også innslag av små knauser. Høyeste punkt er sørøst i planområdet opp mot snuplassen på Odderøya, og ligger på kote +56. Fra flere steder i planområdet er det fin utsikt utover Byfjorden, men de mest markante utsiktspunktene er utenfor planområdet. Planområdet er solrikt, men også utsatt for vind fra sør og vest (jf. Vindanalysen). Naturområdet Areal 6 består av tett blandingsskog av eik og furu med innslag av bjørk, rogn og osp. Bunndekket består av lyng og grasbakke. Det kan også finnes ballastplanter enkelte steder. 3.3 Sosial infrastruktur Skoler Nærmeste barneskole er Tordenskjoldsgate skole. I henhold til «Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn» fremgår det at Tordenskjoldsgate skole har tilfredsstillende kapasitet til å dekke skoleelever i 1. til 7. trinn. Nærmeste ungdomsskole er Grim skole. Også her god kapasitet til å dekke elever i trinn 8. til 10 (jf. samme kommunedelplan) Side 8 av 108

9 Barnehager I Kvadraturen og Kvadraturens randsone er det etablert flere barnehager som naturlig vil være nedslagsfeltet for beboere i Kanalbyen. Følgende barnehager er eksisterende: Kløvergården, Kvarten, Sløyden, Fergefjellet, Revehiet og Odderøya og har ifølge Kommunedelplanen for Kvadraturen og Vestre havn en kapasitet på til sammen 160 barn. Kulturtilbud Det samlede kulturtilbudet i Kristiansand sentrum ligger innenfor planområdets umiddelbare nærhet. Det organiserte kulturtilbud for barn og unge i sentrum er først og fremst gjort tilgjengelig gjennom Kulturskolen og Samsen Kulturhus. Kilden som nærmeste nabo utgjør en betydelig ressurs i kulturtilbudet for voksne og unge. Andre nærliggende kulturelle institusjoner som kan nevnes er Fylkesbiblioteket, Kristiansand Kino etc. I tillegg representerer Kristiansand sentrum for øvrig i seg selv et tilbud med sine arrangementer, konserter og mer uformelle kulturtilbud på permanente eller midlertidige arenaer. Odderøya representerer etter hvert i seg selv et kulturtilbud av stor verdi for Kristiansand generelt og dermed også for planområdet, ikke minst også som arena for musikkfestivaler, konserter, kunstarrangementer og lignende. 3.4 Teknisk infrastruktur Vei Trafikken til Silokaia går fra Vestre Strandgate eller Havnegata, ned Sjølystveien og over den nye Gravane bru ved Kilden. Herfra går den videre mellom Kilden og det nye parkeringshuset og ut forbi Siloen. Veisystemet er udefinert med store asfaltflater og spredt parkering. Det foregår en del transportvirksomhet med store kjøretøy til blant annet betongblandeverket og renseanlegget. Vann Odderøya er tilknyttet kvadraturen med to vannledninger på hhv ø250mm og ø150mm. Disse krysser Gravanekanalen og ligger hovedsakelig i felles grøft ut til Silokaia. Ledningene kan vanskelig sees på som to uavhengige vannforsyninger, da det er stor sannsynlighet for at et eventuelt rørbrudd på en av ledningene også vil føre til skader på de øvrige ledningene som er lagt i samme grøft. Videre mot renseanlegget er det kun en ledning på ø150mm. Ved et eventuelt rørbrudd finnes det ingen reserveløsning på vannforsyningen til området. Side 9 av 108

10 Spillvann Ill_3.4-1 Eksisterende ledningsnett innenfor planområdet. Illu: Vianova. Hovedrenseanlegget for Kristiansand ligger i fjellhaller sør for utbyggingsområdet på Odderøya. Spillvann pumpes fra store deler av Kristiansands området til renseanlegget via en stor tilførselsledning ø800mm som ligger gjennom utbyggingsområdet. Strekningen forbi Kilden er skiftet ut med en ø900mm ledning. Tilførselsledningen til renseanlegget er utformet som en såkalt dykket ledning. Det vil si at den i perioder fungerer som en gravitasjonsledning, mens den ved stor vannføring fylles og står under trykk. Ledningen er utstyrt med et sideløp inn i fjellsiden til et såkalt svingekammer, hvor vannstanden kan stige ved økende trykk og dermed utjevne trykket i ledningen. Eksisterende bebyggelse på Odderøya er i dag tilknyttet et lokalt kommunalt spillvannsnett. Spillvannet føres via gravitasjonsledninger til en sentralt beliggende pumpestasjon. Herfra pumpes avløpet inn på tilførselsledningen som går til renseanlegget. Det digitale ledningskartet viser at eksisterende selvfallsledninger ligger svært dypt og med lite fall. Stedvis ligger de med motfall. Ved Kilden ligger ledningene på ca kote -0,30, og nærmest pumpestasjonen ligger de på ca kote -1,2. Det lokale ledningsnettet har to overløpskummer med utslippsledning til sjø. Overvann Overvann samles i kummer med sandfang og føres sammen med takvann i mindre lokale ledningsnett direkte til utslipp i sjø. Side 10 av 108

11 Fjernvarme Området ligger i konsesjonsområdet for fjernvarme. Fjernvarmerør er i dag ført fram til Kilden, like i utkanten av reguleringsområdet. 3.5 Grønn infrastruktur Ill_3.5-1 Friområde. Odderøya er et viktig turområde for fastboende og turister i Kristiansand. I tillegg benytter både skoler og barnehager området, og for barnehagen på Odderøya er hele øya en del av nærområdet. Fra Otra i øst til Fiskebrygga i vest er det en sammenhengende strandpromenade. Gangforbindelsen til Odderøya er for de fleste over brua ved Nodevika, men også over gangbrua ved fiskebrygga. Broen ved Kilden betjener i hovedsak trafikk til og fra Kilden og eksisterende virksomhet på Silokaia, men i noen grad også fotgjengere og syklister. Fram til Kilden er det både en gangforbindelse langs sjøen og en gangvei langs foten av Odderøya. Langs sørsiden av parkeringshuset ved Kilden, er det anlagt en trapp som gir en forbindelse fra parkeringshuset og opp til øyas mange stier og gangveier, samt fra Odderøya og ned til havnepromenaden langs Kilden. Innenfor planområdet og særlig Peisestuaområdeter det flere stiforbindelser, men bare ett sted er det direkte forbindelse til sjøen. Dette er en smal sti helt sør i planområdet som ender i en strekkmetalltrapp mot kaia. I Peisestuaområdet er det en turvei og en trappevei som forbinder planområdet til «hovedveien» på Odderøya. Der Peisestuen tidligere var plassert, er det nå satt ut noen benker med bord. I tillegg er det flere utsiktspunkt i dette området der det er satt ut bord og benker. Deler av Peisestuaområdet bærer preg av å være gjengrodd og er i liten grad tilgjengelig med barnevogn og rullestol. Side 11 av 108

12 3.6 Barns bruk av arealene I helgene er Odderøya et mye brukt utfartssted for familier. I ukedagene er Odderøya brukt av enkelte skoler og barnehager i Kristiansand. I hovedsak benyttes østre deler av Odderøya mer til rekreasjon enn det vestsiden gjør. Silokaia er lite tilgjengelig for allmennheten og spesielt lite tilgjengelig for barn og unge. Odderøyas venner driver aktiv skjøtsel av Peisestuaområdet slik at det ikke gror igjen, og stedet er derfor ett av flere hyggelige steder å besøke på Odderøya. Odderøya barnehage grenser til planområdet. Barnehagen har omkring 60 barn fordelt på fire avdelinger. En av avdelingene er en naturgruppe som i hovedsak oppholder seg utendørs. I følge daglig leder er Peisestuaområdet ett av 11 områder på Odderøya som brukes jevnlig. Revehiet barnehage er en naturbarnehage med 21 barn, med fast base i Østre Strandgate og egen lavvo i nærheten av Bendiksbukta på østsiden av Odderøya. De benytter seg sporadisk av Peisestuaområdet. Kløvergården barnehage med adresse Østre Strandgate har tre avdelinger som også bruker østsiden av Odderøya som turområde. Grim skole bruker hele Odderøya som turområde, mens Tordenskjoldsgate skole bruker hovedsakelig østsiden av Odderøya. 3.7 Trafikkforhold Trafikkmengde Trafikkmålinger fra den nye Gravane bru i oktober 2013 viser en trafikkmengde på 1570 biler per døgn. Dette inkluderer trafikk til Kilden, renseanlegget og virksomhetene på Silokaia. Trafikken opp på Odderøya går per i dag over den gamle broen ved Nodeviga. Her ble det i oktober 2013 målt en ÅDT på ca Tallet omfatter trafikk til Nodeviga og Odderøya, samt restaurant og kontorvirksomhetene på østsiden av Gravanekanalen. Kollektivtilbud Området ligger nær Kvadraturen med gangavstand til kollektivtilbudene der. Fra Siloen er det ca. 1 km til både rutebilstasjonen, jernbanestasjonen og fergeterminalen. Nærmeste holdeplasser for lokale rutebusser ligger ca. 800 m unna i Tollbodgata. Flybussen stopper ved hotell Caledonien som er ca. 500 m fra siloen. Gang- og sykkelveier Fra Kilden er det etablert gang- og sykkelvei i retning mot Nodeviga. Det er flere broer som kan benyttes over kanalen, både gangbrua ved fiskebrygga, den gamle jernbanebroa, og kjørebroa ved Nodeviga. Det er også fortau langs den nye Gravane bro nærmest Kilden. Gjennom Kvadraturen er det ikke planskilte kryss med kjøreveier. Det betyr at gang- og sykkeltrafikk må krysse kjøreveiene ved hjelp av gangfelt/ lyskryss. Unntakene fra dette er Strandpromenaden og deler av Markens gate (gågata). Gatene i Kvadraturen har tosidige fortau, eller fortau og gang- og sykkelvei. Hovedårene for sykkeltrafikk mot øst og vest i Kristiansand går i Rådhusgata og Tordenskjolds gate. Side 12 av 108

13 Fra Odderøya vil det være naturlig å benytte Strandpromenaden bort til Elvegata og gamle Lundsbroa (Thygesens minne) mot øst. Mot vest er korteste vei via Havnegata og Vestre Strandgate, men her er det per i dag dårlig tilrettelagt for gang- og sykkelvei trafikk. Skolevei Som nevnt tidligere er det i og rundt Kvadraturen følgende skoler: Tordenskjolds gate skole (barneskole), Grim skole (ungdomsskole), samt Tangen og Kvadraturen videregående skoler. I tidligere studier er det vurdert at det med dagens system vil det være naturlig å velge Strandpromenaden - Markens gate Tordenskjolds gate som gangvei til Tordenskjolds gate skole. Markens gate er stengt for sykkeltrafikk mellom kl og Det er derfor vurdert at Strandpromenaden Holbergs gate kan være et naturlig alternativ for syklister. Til ungdomsskolen på Grim kan man velge å bruke en rute gjennom Markens gate og langs Setesdalsveien. Alternativt kan Havnegata benyttes. Elever til videregående skoler i Kvadraturen kan gå/sykle via Strandpromenaden eller Markens gate, eventuelt til busser i Tollbodgaten og Festningsgaten via Markensgate til skoler utenfor sentrum og i andre kommuner. Ill Skoler i området. Illu: Vianova Side 13 av 108

14 4. PLANSTATUS 4.1 Kommuneplanen Ill_4.1-1 Utsnitt av plankartet fra gjeldene Kommuneplan. Planområdet er avsatt som sentrumsformål. Felt F1 opprettholdes som friområde. Kilde: Kristiansand kommune. I kommuneplanen er området avsatt til sentrumsformål. Planforslaget bidrar til å realisere kommuneplanens tre satsningsområder på følgende måte: Byen som drivkraft Kanalbyprosjektet representerer i seg selv en forlengelse av aksen Kvadraturen Fiskebrygga Kilden. Boligvolumet som ligger i Kanalbyen vil være med å styrke grunnlaget for næring og kultur i sentrum, og ambisjonen om å styrke Kristiansand sentrum som et tyngdepunkt. Prosjektet bidrar til å videreutvikle byens urbane kvaliteter og legger til rette for at Kvadraturen og Odderøya blir et attraktivt, vitalt og identitetsbærende senter med attraktive byrom, god arkitektur og egenart. Byen det er godt å leve i Planforslaget bidrar til at Kristiansand når målet om et variert og godt botilbud i sentrum, med mulighet for byboliger som også egner seg for barnefamilier. Boligområdet Kanalbyen med sin beliggenhet på Odderøya, har en unik kombinasjon av sentrumsnære boliger med trygge nærmiljøer og grøntarealer med betydelige rom for fysisk aktivitet og utfoldelse. Prosjektet har kort avstand mellom bolig og grøntareal, og ligger også svært godt til rette for å inspirere til økt bruk av sykkel. Klimabyen Kanalbyen er i seg selv et transformasjonsprosjekt med en betydelig størrelse, og bidrar dermed til målsettingen om konsentrert utbygging i tilknytning til eksisterende sentra og knutepunkt. Det legges opp til maksimalt 1 parkeringsplass per boenhet i Kanalbyen. Prosjektet forutsettes å være et vesentlig bidrag for målsetningen om redusert bruk av bil. Prosjektet vurderes til å være i samsvar med føringene, som ligger i vedtatt kommunedelplan for kvadraturen Side 14 av 108

15 4.2 Reguleringsmessig status for planområdet Ill_4.2-1 Gjeldende Regulering for området vertikalnivå 3. Illu: Sivilarkitekt Løvdahl A/S Side 15 av 108

16 Ill_4.2-2 Perspektiv av gjeldende plan. Illu: Sivilarkitekt Løvdahl A/S Ill_4.2-3 Areal 6- F1. Kilde: Kristiansand kommune Området er i dag regulert jf. Silokaiplanen (plan id 1082) i 3 vertikalnivåer, her kun vist vertikalnivå 3 jf. Ill_ Området omfatter også Areal 6 i reguleringsplan for Odderøya (Peisestua). Hva angår areal 6 (Peisestua) er det, kun forutsatt tilrettelagt for tiltak som styrker formålet grønnstruktur og tilgjengeligheten i og til friområdet. Side 16 av 108

17 4.3 Pågående planarbeid i nærområdet/ influensområdet Andre pågående planer i nærområdet og nærmeste influensområdet: - Reguleringsplan for utvidelse av renseanlegget er nylig vedtatt. - Reguleringsplan for Lagmannsholmen (cruisekai) er påbegynt Side 17 av 108

18 5. PLANFORSLAGET Ill_5-1 Oversiktsperspektiv av planforslaget. Illu: A-lab. Ill_5-2 Illustrasjonsplan av plangrepet (byromsnivå med forhagesituasjoner). Illu: A-lab. Side 18 av 108

19 5.1 Hovedgrep Internasjonalt er det utviklet utallige havne- og kanalprosjekter de siste 20 år. Noen av disse prosjektene kjennetegnes ved at de har klart å etablere unike kvaliteter i bebyggelse og byrom, knyttet til den unike opplevelsen av å være på «kanten av byen», i et naturrom, med de rekreative muligheter vannet gir. De beste prosjektene har evnet å integrere seg i eksisterende bystrukturer og skaper naturlige invitasjoner og forlengelser mellom den eksisterende by og det nye. Ut over dette har de evnet å skape bydeler med en stor opplevelsesrikdom, et mangfold og en god menneskelig skala. Suksessen ligger i å skape mer enn et eksklusivt og introvert prosjekt som kunne ligget ved hvilken som helst havneby. Derimot kjennetegnes de gode prosjekter ved at de i tillegg skaper en vital og aktiv bydel som relaterer seg til det spesifikke stedet og lokale miljøet. Det er det Kanalbyen skal. «Først former vi våre byer, deretter former de oss» W. Churchill Kanalbyen er et prosjekt som vil tilføre Kristiansand noe byen ikke har fra før, med nye utfoldelsesmuligheter, nye attraksjoner, nye destinasjoner, bærekraftig design og spennende måter å bo på. Med introduksjonen av Kanalbyen som en forlengelse av byen, utvider Kristiansand sitt urbane repertoar og tilbudsregister. Utformingen av Kanalbyen på Odderøya i Kristiansand er generert ut fra det helt unike stedet - Odderøya. Odderøya er Kristiansands store oase- en byhage- med både rekreative og kulturelle tilbud. Drevet av sin helt unike beliggenhet, har utformingen av prosjektet en sterk relasjon til stedets markante landskapstrekk og opplevelsesverdier. Denne situasjonen er internasjonalt spektakulær, og gir helt spesielle rammer for et urbant boligprosjekt. Ill_5.1-1 Historisk kart over den geometriske by og den landskapelige øya. Side 19 av 108

20 I møte mellom Odderøyas uregjerlige natur og byens regulære geometri, formidler Kanalbyen relasjoner til begge disse omliggende strukturer. Bydelen knytter seg både opp til eksisterende rekreative stier på Odderøya, samtidig som den tangerer byens primære rekreative forløp med forlengelse av strandpromenaden. Dette vil skape invitasjoner og nye muligheter for rekreativt og aktivt liv for fremtidige beboere. Ill_5.1-2 Kart over den historiske øykant. Illu: EVERYDAY studio / A-lab. Kanalbyens arkitektoniske grep er spent ut mellom tre attraksjoner som tilfører området verdi: Odderøya, havnerommet og det indre kanalrommet. Kanalrommet blir bydelens indre vannrom, her er den historiske kaikant gjenfortolket og integrert i prosjektet for å tilføre historisk dybde og skape nye opplevelsesverdier for brukere av området. Dette grepet er gjort for å spenne tomten ut, så fremfor å ha én retning på bebyggelsen (som lamellbebyggelse fra forrige plan der alle måtte få kontakt med sjøen/havnebassenget), har bydelen mange varierende situasjoner og kvaliteter å spille opp mot og ta inn. Byrommene, vannrommene og bebyggelsen, som alle nå er mer avskjermet for vær og vind, gir et mangfold av situasjoner og har potensial til å tilføre stor opplevelsesrikdom og mulighet for variasjon i hele bydelen. Side 20 av 108

21 Ill_5.1-3 Kart over byen og Odderøya med nettverk av stier, strandpromenaden, destinasjoner. Illu: EVERYDAY studio. Side 21 av 108

22 Evolusjonen Kapitelet illustrerer utviklingen fra gjeldende plan til nytt plangrep. Endringene og forskjellene blir her tydeliggjort etappevis gjennom 6 ulike sekvenser/historier: DEN EKSISTERENDE PLAN VS DEN NYE Illu: EVERYDAY studio. FRA USYNELIG ANLEGG/KOSTNADER TIL SYNLIG OPPLEVELSESVERDI Illu: EVERYDAY studio. Den nåværende planen for Silokaia inneholder flere dyre tekniske anlegg i byggemodningsfasen - kulvert dimensjonert for tankbiler, opplevelsesøy langt ut i sjøen, oppfyll, dypt nedgravet parkering, mm. Alt dette er anlegg/kostnader som gir lite synlig opplevelsesverdi for dem som skal kjøpe bolig i området. Vi ønsker istedenfor å investere i plankvaliteter som gir umiddelbar synlig opplevelsesverdi for beboere m.fl. kanal, promenade, byrom, beplantning, opplevelser. Erfaringer fra lignende prosjekter (bl.a. Sluseholmen, København) viser tydelig at investeringer i landskapelige kvaliteter, byrom og arkitektonisk kvalitet er gode investeringer. Side 22 av 108

23 FRA KAI-BY TIL KANALBY Illu: EVERYDAY studio. Kanalmotivet i en Kanalby må være et sentralt karaktertrekk for bydelen. Gjeldende plan har flere mindre kanaler skåret radielt inn i eksisterende kai. Nye premisser gir mulighet til å forsterke kanalgrepet til det som skaper karakter og identitet for bydelen. I den nye planen trekkes et sammenhengende kanalforløp inn gjennom området, deler tomten og blir ryggraden og samtidig generatoren for bydelen. Kanalbyen får en kanal å vokse rundt. FRA TRAFIKAL SHOPPING-SENTER LOGIKK TIL BY-MOBILITET Illu: EVERYDAY studio. Den nåværende planen forutsetter et komplisert og underjordisk trafikksystem, med rundkjøringer og store sammenhengende p-kjellere. Dette er løsninger som ikke refererer seg til byens plan og kobles fra den menneskelige dimensjon. I den nye planen kobler gatenettet seg på byens øvrige infrastruktur og blir en naturlig del av bytrafikken. Her er det synlige løsninger, klare adresser, og p-kjellere som kan løses i mindre etapper. Side 23 av 108

24 FRA RADIELL LAMELL BEBYGGELSE TIL EN LUNERE BYDEL MED VARIASJON Illu: EVERYDAY studio. Den nåværende planen har en ensidig øst- vest orientert lamellstruktur på bygg. I den nye planen foreslås det en lunere bydel med mer variert bebyggelsesstruktur og avskjermede byrom. Det vil gi en mer sosialt bærekraftig bydel der uterommene får en sterkere rolle, og kan underbygge naboskapsfølelsen og naboskapsmiljøet. FRA ÉN HOVEDDESTINASJON TIL MANGE DESTINASJONER Illu: EVERYDAY studio. Den nåværende planen har én hoveddestinasjon - opplevelsesøya. I den nye planen er kanalen gjort til et sentralt, opplevelsesrikt og langsgående landskapsrom for hele bydelen, som skaper fysisk sammenheng og karakter. Planen bygger opp under og utvikler sammenkoblingen med Odderøya, ved å tilføre en større, romlig parkforbindelse mellom byfjorden og Peisestua / friområde på Odderøya. Grepet orienterer seg Side 24 av 108

25 dermed mot tre sentrale attraksjoner - byfjorden, kanalen og Odderøya. Det er skapt et nettverk av opplevelsesrike rom, i sekvenser, som gir et attraktivt miljø for gående og syklende og ikke minst også for beboere og øvrige brukere. 5.2 Arealbruk Planområdets størrelse Ill_5.2-1 Kart fra varsel om planoppstart med planavgrensning. Illu: A-lab. Planområdet er på ca 131 daa inkludert sjøareal og areal 6 på Odderøya. Det presiseres som nevnt innledningsvis at Siloen ikke omfattes av foreliggende planforslag. Fjellhallen er tatt med i vertikalnivå 1 som en mulighet for å dekke inn deler av parkeringsarealet innenfor planområdet. Dette arealet er etter nærmere vurdering av fjellkvalitet, justert noe og utvidet noe innenfor planområdet ifht illustrasjonen ovenfor. Areal for fjellhall utgjør nå ca 5,8 daa. Side 25 av 108

26 Arealstørrelse Ill_5.2-2 Plankart vertikalnivå 1. Illu: Vianova. Ill_5.2-3 Plankart vertikalnivå 2. Illu: Vianova. Side 26 av 108

27 Vertikalnivå 2 på terreng: Tab_5.2-4 Areal formål. Utnyttelse Tab_5.2-5 Utnyttelse * Maks kontor/ forretning/ bevertning/ tjenesteyting følger Maks. m2 BRA for feltet Planområdet har en maks utnyttelse på m 2 BRA. Næringsarealene konsentreres i felt 1A og 1B, men med mulighet for å etablere noe bolig kun i 1A fra og med 2.etg., i bebyggelse med tilknytning til Kanaltorget. Samtidig har det vært fokus på å tilrettelegge for publikumsrettet aktivitet andre steder i planen, blant annet i tilknytning til torg og viktige møteplasser. Dette er viktig for å understøtte en flerfunksjonell bydel med variasjon og byliv i hele området. Innefor felt 2A-4C sikres det derfor minimum m 2 BRA forretning/ bevertning/ tjenesteyting. I tillegg sikres det gjennom bestemmelsene en maks andel kontor på m 2 innenfor samme område. Side 27 av 108

28 Følgende regnes ikke inn i BRA (jf. reguleringsbestemmelsene 3.2.1): - Parkeringsarealer under terreng/terrenglokk og andel 1. etasje som inneholder tilleggsdel (parkering inkl. nedkjøringsrampe fra gateplan, boder, lager, energianlegg, sykkelparkering og andre tekniske rom og anlegg). - Korttidsparkering for buss, lastebil, HC og taxi på terreng i felt f_1a. - Takoppbygg, balkonger og annet overdekt uteareal. - Mørke arealer under bygg inn mot terreng eller som eksponeres i fasade som følge av skrånende terreng, og som derfor ikke kan benyttes til bolig eller næring (arealene kan benyttes til tilleggsfunksjoner som bod, sykkelparkering m.m.). - Arealer til tilleggsfunksjoner under terreng/terrenglokk som eksponeres i fasade, som følge av tilstøtende avfallsstasjoner, trafostasjoner etc. og som derfor ikke kan benyttes til boligeller næringsformål. Utnyttelse i nytt planforslag kontra gjeldende regulering I gjeldene plan er det regulert en maks tillatt BRA på totalt m 2. Ny plan har en maks tillatt BRA på totalt m 2, som gir en differanse på m 2 BRA. Nye krav i teknisk forskrift blant annet relatert til leilighetsløsning og tilgjengelighetskrav, har medført behov å beregne bebyggelsen med et gjennomsnittlig noe større areal per boenhet enn gjeldende plan. Endring i utnyttelse utover dette følger av at konsekvensene ved kanalgrepet er kostnadskrevende i forhold til et alternativt plangrep uten kanal. Antall boenheter Gjennom bestemmelsene sikres det at det skal være en variert leilighetssammensetning i området. Sammen med rammesøknad skal det redegjøres for leilighetsfordelingen innenfor byggetrinnet. Antall boenheter vil være styrt av tilgjengelig antall BRA i delfeltet i sammenheng med hva som til enhver tid vil være en hensiktsmessig sammensetning relatert til boligbehovet i Kristiansand, men innenfor en fleksibel minimums og maksimumsramme som er satt for det enkelte delfelt. Dette gir planen nødvendig fleksibilitet for å kunne tilpasse seg fremtidige endringer i etterspørselen etter boliger både i forhold til størrelsen på boenhetene og fordelingen av disse. Delfelt Minimum antall boenheter Maksimum antall boenheter 1A B - - 2A B C A B C Sum Tab_5.2-6 Min. og maks. antall boeneheter. Side 28 av 108

29 Ill_5.2-7 Mulig fordeling av funksjoner i 1.etasje. Næringsareal er konsentrert i Kulturkvartalet, samtidig som det har vært fokus på å tilrettelegge for publikumsrettet aktivitet andre steder i planen blant annet i tilknytning til torg og viktige møteplasser. Dette er viktig for å understøtte variasjonen og bylivet i området. Illu: A-lab. Side 29 av 108

30 Uteareal Kristiansand kommune stiller gjennom kommuneplanen krav til 25 m 2 uteoppholdsareal per boenhet på egen tomt som privat- eller felles uteoppholdsareal. Felles uteoppholdsareal kan legges til felles takterraser og gårdsrom, mens privat uteareal er knyttet til private forhager, balkonger og eventuelt takterrasser. Ill_5.2-8 Fordelingsprinsippet av private og felles utearealer. Illu: A-lab. Det er gjennom dialog med Kristiansand kommune enighet om at krav til sandlek tas med i beregningene for felles uteoppholdsareal der disse plasseres innenfor felt for bebyggelse og anlegg. I tillegg er det sikret gode forbindelser til bakenforliggende friområde på Odderøya og det vil være gode rekreative muligheter i forbindelse med havnepromenaden, opplevelsesøya og kanalrommet. Side 30 av 108

31 Ill_5.2-9 Sandlek og kvartalslekeplasser innenfor planområdet. Illu: A-lab. Krav til uteoppholdsareal kan dekkes inn i tilliggende delfelt, hvis det kan vises til god kobling mellom feltene og enkel adkomst for beboerne. Sandlekeplass som ikke ligger ut mot offentlig vei eller offentlig anlegg er regulert felles, med unntak av midterste sandlekeplass på Holmen. Sandlekeplasser regulert felles er ikke avsatt som eget formål i plankart, men kan etableres i samsvar med sentrumsformålet. Innenfor planområdet er det kun felt F2 som ligger i tilknytning til GS1 som er avsatt som eget formål. Krav til sandlek for felt 4A og 4B på Odderøysiden og de tre søstre (felt 3) tillates løst som én samlokalisert løsning innenfor felt F1. For Kulturkvartalet (felt 1) løses sandlek i tilstøtende delfelt. For Holmen (2A, 2B, 2C) og felt 4C på Odderøysiden løses sandlek innenfor hvert felt eller tilstøtende del felt. For Holmen (felt 2A, 2B og 2C) vil det, uavhengig av antall boenheter som etableres i disse tre del feltene, være tilstrekkelig med totalt tre sandlekeplasser. Hver sandlekeplass skal være minst 250 m² og utstyres i samsvar med kommunens normaler for utomhusanlegg gi plass for lekeapparater og oppholdssone for barn og voksne. I forbindelse med etablering av sandlek og andre fellesarealer i gårdsrom må det også hensyntas behov for brannoppstillingsplasser. Dette manøvreringsarealet kan inngå og regnes inn i lekearealet. Det er for prosjektet gjort en overordnet avklaring på at Kommuneplanens krav til sol for den enkelte sandlekeplass vil kunne fravikes til fordel for lune- og vindavskjermede arealer av høy kvalitet. Dette henger sammen med tomtens beliggenhet og de samlede kvalitetene som tilbys bl.a gjennom opparbeidelse av kanalsiden,peisestua og Odderøya forøvrig. Solkravet er i bestemmelsene forskjøvet til 1. mai. Samlet krav til nærmiljøpark for hele området sikres samlokalisert og løst innenfor friområde (felt F1). Nærmiljøparken vil bestå av kvartalslek, 5 er ballbane, park og sandlek med utforming tilpasset naturlek. Løsningen ligger fast uavhengig av antall boenheter som etableres i prosjektet. Side 31 av 108

32 5.5 Bebyggelse, struktur og tiltak Bygningers plassering i forhold til vei og landskap Ill_5.5-1 Ankomst situasjonen til området. En tydelig bygate, 1B til venstre og 1A til høyre med en grønn forplass Illu: A-lab. Ill_5.5-2 Felt 1A, 1B og Siloen og hvordan disse forholder seg til hverandre. Bebyggelsen i felt 1B er med på å ramme inn uterommet på Museumstomta. Illu: A-lab Side 32 av 108

33 Ill_5.5-3 Mulig fordeling av funksjoner og grønn forplass i tilknytning til veien. Illu: A-lab Kulturkvartalet tar deg imot idet du ankommer området. Her er det lagt opp til to byggefelt (felt 1A og 1B) som rammer inn Kanalgata og skaper et markert bygateforløp med aktive fasader på hver side. I felt 1A er det fokusert på å danne mer urban byromsituasjon og trafikkavvikling for byggefeltet, Kilden og Siloen, samt danne en torgplass mot kanalrommet og byfjorden. Mot sør/vest forholder bebyggelsen seg til kanalrommet og fungerer som en lun ramme rundt kanaltorget (T2). I dette inngangspartiet til planområdet, er det i hovedsak lagt opp til tettere næringsbebyggelse med et tydelig urbant preg, men med mulighet for etablering av boliger fra 2. etasje og oppover kun ut mot Kanaltorget. En forplass i tilknytning til veien (V1) åpner området opp og gir feltet en grønn karakter. Bebyggelsen innenfor felt 1B forholder seg til Kanalgaten i de 3 første etasjene, mens det fra 3 etasje tilrettelegges for at bebyggelsen kan være et romdannende element som henvender seg til den eksiterende bebyggelsen på Odderøya og bidra til å aktivere uterommet mellom bebyggelsen. Sikten fra Museumstomta i den sydlige delen av feltene 1A og 1B ivaretas gjennom høydegrenser på plankartet iht. gjeldende plan. Siloen er holdt utenfor planområdet. Ill_5.5-4 Felt 2 og hvordan kvartalsbebyggelsen forholder seg til kanalrommet i øst og havnebassenget og havnepromenaden i vest Samtidig har boenheten kontakt med gårdsrommet. Illu: A-lab. Side 33 av 108

34 Ill_5.5-5 Felt 2 og hvordan bebyggelsen forholder seg til havnepromenaden i ulike situasjoner. Illu A-lab. Ill_5.5-6 I sør og nordsiden av felt 2 tilrettelegges det for at bebyggelsen kan gå helt ut mot kanalen. Utkraginger kan være med til å skape en god romlig effekt. Illu A-lab. Holmen består av 3 delfelt (2A, 2B og 2C) og vil med sin beliggenhet ha en unik kontakt med både sjøsiden med havnepromenaden og kanalen samt landskapet på Odderøya gjennom forbindelsen illustrert i Ill_5.5-7 Ill_ Bebyggelsen i illustrasjonsprosjektet viser en tydelig og åpen kvartalsstruktur med fokus på å skape gode lokalklimatiske forhold med sekvenser av lune gårdsrom og skjermede hjørnesituasjoner. Dette er en viktig kvalitet, som bør etterstrebes å videreføre i prosessen. Side 34 av 108

35 Ill_5.5-7 Vest/østgående visuell og fysisk forbindelse med ulike kikk. Illu: A-lab. Ill_5.5-8 Vest/østgående visuell og fysisk forbindelse i snitt. Illu: A-lab. Side 35 av 108

36 Ill_5.5-9 Vest/østgående visuell og fysisk forbindelse sett noe hevet fra bakken. Her skimter man kanalrommet, broforbindelsen, sandlekeplassen og gårdsrommet på Holmen samt havnebassenget. Illu: A-lab. I tillegg til en bred, grønn forbindelse fra Peisestua og ned til sjøen, etableres det minimum 1 vest/østgående visuell og fysisk forbindelse fra veien oppe på Odderøya og helt ned til havnebassenget (mellom del felt 2A og 2B, 4C og 4B) via en gangbro over kanalen. Sandlekeplassene på begge sider av kanalen får i dette strekket en god visuell kontakt. Det sikres også en visuell forbindelse lenger sør (mellom delfelt 2B og 2C, 4B og 4A ). I tilknytning til broforbindelsen og sandlek F2 sikres en nedtrapping og oppholdsmulighet i tilknytning til Kanalen. En langsgående åpen forbindelse gjennom gårdsrommene i hele felt 2 fra T3 til T4 tilgjengeliggjør, sammenbinder og understøtte gårdsrommenes offentlige karakter. I tillegg vil de ulike vestvendte spaltene i bebyggelsen ut mot Havnepromenaden og sjøen, være med på å gi gårdsrommene og bebyggelsene gode solforhold, interessante gløtt og kontakt med sjøen. Sikringen av alle spalter, samt fysiske og visuelle forbindelser er med på å strukturere bebyggelsen, oppdele feltene i mindre kvartalssekvenser samt å sette de fysiske rammene for de indre og ytre rommene. (ref. Ill._5.2-6) Side 36 av 108

37 Ill_ Prinsippsnittet viser felt 4 og hvordan bebyggelsen forholder seg til kanalrommet og landskapet på Odderøya. På basen får man et felles gårdsrom. Her vist med bebyggelse som er trukket tilbake fra Kanalrommet, og som dermed får en fin kontakt med både gårdsrommet og friområde på Odderøya forøvrig. Illu: A-lab. Ill_ Prinsippsnittet viser felt 4 og hvordan bebyggelsen forholder seg til kanalrommet og landskapet på Odderøya. Her med bebyggelse trukket ut mot kanalrommet og med det felles gårdsrommet i bakkant. Illu: A-lab. Odderøysiden forholder seg til kanalrommet og Kanalpromenaden mot vest, og friområdene på Odderøya mot øst. Bebyggelsen tar opp i seg terrengspranget fra Odderøya, gjennom å etablere sammenhengende base i 4B og 4C med nytt terrengnivå på c+10 (+/- 1), mens 4C etableres på c+7 (+/- 1). Det nye terrengnivået gir en sammenhengende langsgående kontakt mellom gårdsrommene. I basen har man mulighet til å legge leiligheter eller andre funksjoner mot fasaden i forkant, og parkering, lager, boder, sykkelparkering og tekniske rom i bakkant. I tillegg kan man legge et nivå til med parkering under bakkeplan slik at det blir i alt 3 nivåer med parkering. Leiligheter i 1. etasje Side 37 av 108

38 sikres forhager eller markterrasser, og får en attraktiv nærhet til kanalrommet og promenaden. Det kan etableres 2-plans boligenheter med egen inngang fra Kanalpromenaden i de nederste etasjene. På basen kan man bevege seg nivåfritt mellom de ulike gårdsrommene i felt 4A og 4B. Felt 4C ligger på c+7 (+/- 1) og forbindes med 4B gjennom trappeforløpet i BG#6. Den nye turveien opp til peisestua gjennom felt F3 sikrer videre nivåfri forbindelse fra 4A til gårdrommet på c+10 (+/- 1) i felt 3. Ill_ Et av punkthusene De Tre Søstre. Punkthusene får en unik kontakt med det grønne landskapsrommet mot øst og havnebassenget og havnepromenaden mot vest. Illu: A-lab. Punkthusene De Tre Søstre etableres helt sør i planområdet. Disse er opprettholdt fra forrige regulering mht høyde og omfang, men plasseringen er optimalisert for å oppnå dynamikk i bebyggelsen og skape mer åpenhet mot Peisestua. Fotavtrykket til De Tre Søstre er sikret med byggegrenser i plankartet. Kanalgata går her inn under tårnet lengst i syd som er illustrert på en base c +10 (+/- 1 m) med videre forbindelse utover utover på Odderøya til Shelltomta og til renseanlegget. En trappeforbindelse fra bygulvet og opp til terrenglokk på c+ 10 (+/-1) danner avgresningen i sør og fører til at området ikke får en dead end. Side 38 av 108

39 Ill_ Kanalgata med kikk og visuelle forbindelser. Illu: A-lab. Alle feltene, med unntak av 4B, har tilgang fra områdets primære adkomstsgate Kanalgata, som i motsetning til gjeldende plans kulvertløsning, her går i dagen. Fra denne har alle hovedfeltene minst en nedkjøring til underjordisk parkeringsanlegg som anvist på plankartet. Side 39 av 108

40 Bygningers utforming Ill_ Variasjon i fasadeuttrykk, balkonger, utkraginger og materialbruk. Illu: A-lab. Kanalbyen skal utformes med variert bymessig bebyggelse av høy funksjonell og estetisk kvalitet. Det er ønskelig å oppnå den variasjon, som den tette byen tradisjonelt har, der sammenhengende kvartaler består av forskjellige bygninger med ulikt uttrykk og begrensede fasadelengder. Variasjon i høydesprang, fasadeliv og ulike plassdannelser langs offentlig og allment tilgjengelige rom skal være med på å understøtte denne dynamikken. Det tilrettelegges for en variert sammensetning av bebyggelsestyper, leilighetsstørrelser og boformer i Kanalbyen. Dette er både med til å understøtte planens interne variasjon, samt gi den nødvendige fleksibilitet for å kunne tilpasse seg til endringer i boligbehov over tid. Det er viktig at byggene utformes med et variert uttrykk og materialitet. På denne måten unngår man at området preges av et for gjentagende uttrykk. Hvert enkelte byggs fasadeuttrykk skal føres ned til bakken. Dette er spesielt viktig i tilknytning til basen langs Odderøysiden for å ivareta en variasjon i fasadeløpet. I tillegg skal utkraginger og balkonger være med til å understøtte hvert enkelts bygg unike arkitektur. Bebyggelsen trekkes som hovedprinsipp ut mot byggegrenser tilstøtende byrom og gater for å gi definerte rom, mens forhager, plasser og punktvise utkraginger igjen vil kunne skape variasjon i gateforløp og den romlige opplevelsen av stedet. Takform, -vinkel, møneretning og arker låses ikke i detalj nå, men det tilrettelegges for variasjon innenfor planområdet. Side 40 av 108

41 Høyder Ill_ Variasjon i høyder. Planområdet sett fra sjøsiden. Illu: A-lab. Ill_ Høyder illustrert for planområdet. Illu: A-lab. Side 41 av 108

42 Som illustrert i Illustrasjon og -16, skal det være en variasjon i byggehøyder innenfor hvert delfelt. Dette sikres gjennom høydegrenser på plankartet og en prosentvis fordeling av byggehøydene innenfor hvert felt. De høyeste byggene i planen finner man innenfor felt 3 (De Tre Søstre) og Kulturkvartalet (Felt 1A). Ellers varierer etasjene illustrert i planen fra 4 til 8 etasjer med moderate kotehøyder angitt i plankartet. Av hensyn til at området ikke er detaljprosjektert, er det som prinsipp lagt inn en toleranse på 0,5 meter på de planlagte høydene som fremgår av illustrasjonsplanen. Prioriterte siktsektorer fra Odderøya til sjøen er ivaretatt gjennom klart definerte høydegrenser i plankartet og/eller gjennom bestemmelser. Side 42 av 108

43 Terrenginngrep og avbøtende tiltak Ill_ Felt 4 og forholdet mellom eksisterende terreng og mulig ny overgang mellom Odderøya og bebyggelse. Illu: A-lab. Ill_ Felt 4A og forholdet mellom eksisterende terreng og mulig ny overgang mellom Odderøya og bebyggelse. Her vist som en grønn trappebearbeidning. Illu: A-lab. Side 43 av 108

44 Ill_ Felt 4A og forholdet mellom eksisterende terreng og mulig ny overgang mellom Kollen på Odderøya og gårdsrommet på c+10 (+/- 1). De ensidige boenhetene på toppen av basen får en fin henvendelse till gårdsromme og gjennom en felles takterrasse kan de få god kontakt med friområde på Odderøya. Bebyggelsen tilpasses og spiller sammen med terrenget, slik at den tar oppi seg terrengspranget fra Odderøya. 1. og 2. etasjers bebyggelse under terrenglokk henvender seg til Kanalrommet og kan utformes som duplex/ rekkehus. Illu: A-lab. Ill_ Felt 4B og forholdet mellom eksisterende terreng og mulig ny overgang mellom Odderøya og gårdsrommet på c+10 (+/- 1) med en grønn terrassert trappeløsning. Illu: A-lab. Side 44 av 108

45 Ill_ Felt 4C og forholdet mellom eksisterende terreng og mulig ny overgang mellom odderøya og gårdsrommet på c+7. Illu: A-lab. Dagens terrengsituasjon med store høydesprang, er en planmessig og arkitektonisk utfordring når det kommer til bebyggelse langs Odderøysiden. Det er lagt ned betydelig innsats og vurderinger for å komme frem til gode, landskapelige og fysiske overganger mellom Odderøya og ny bebyggelse «nede på kaia». Sår i landskapet og åpne hull mellom bebyggelse og landskap skal unngås. Det er ønskelig med en mest mulig sømløs overgang, noe som igjen er med på å koble områdene på en måte som er til nytte for beboere og andre brukere. Prinsippsnittene viser eksempel på mulige landskapelige overgang og bearbeidelser av eksisterende terreng i overgang landskap/bygning, og hvilke terrenginngrep man må inn med. Forholdet er sikret gjennom bestemmelsene i planen. Side 45 av 108

46 5.6 Klimatiske forhold Sol-/skyggeforhold Planområdet har gode solforhold, med en optimal sør/vest vendt orientering og utsikt ut over fjordlandskapet. Det er utført sol- og skyggestudier for hele planområdet, som i sin helhet følger saken som vedlegg 8. Planområdet er undersøkt 21.mars, 1.mai og 21.juni, henholdsvis kl 09, 12, 15, 18 og 20. Ill_5.6-1 Sol- og skyggestudier for 1. mai kl. 09, 12,15, 18 og 20. Studiet er i sin helhet vedlagt saken. Illu: A-lab. Studiet gir et godt, differensiert og helhetlig bilde av bebyggelsens påvirkning både ifht til årstider, samt bruk/ tider på døgnet. Sett opp imot tomtas vindutfordringer er det i samråd med Kristiansand kommune vurdert at kommuneplanens krav om sol på sandlekeplasser på vårjevndøgn kan løses på alternativ tilfredsstillende måte. En av utfordringene til planområdet er at herskende vind- og solretning er sammenfallende. Det er derfor arbeidet mye med strukturen bl.a. på Holmen ifht til vind, hvor man har prøvd å oppnå gode solforhold, samtidig som lune hjørnesituasjoner har vært en prioritert. Gjennom å arbeide med ulike bebyggelsesstrukturer, er det blitt klart at man i enkelte situasjoner vil måtte avvike noe fra kommunens sol krav, for å få til den ønskede lunhet i uteoppholdsarealene og på sandlekeplassene. Planen åpner blant annet for en del felles uteareal på tak. Disse vil ha gode solforhold, men vil være vindutsatt. I gårdsrommene vil man ha gode og lune vindforhold. Avvik fra solkravet ivaretas Side 46 av 108

47 gjennom bestemmelsene, samtidig som det sikres at minst to av sandlekeplassene skal ha sol 1. mai kl 15. Vind Vindkomfort for uteoppholdsarealene knyttet til den nye planløsningen for Silokaia er vurdert ved hjelp av detaljerte 3-D vindberegninger og er i sin helhet vedlagt saken (se vedlegg 7). Beregningene viser at det forventes god vindkomfort for store deler av områdene innenfor feltene 2A, 2B, 2C og 4A, 4B og 4C (Holmen og Odderøyasiden). For områdene knyttet til øst-vest passasjene i feltene 2A, 2B og 2C er det noe mer vind. Andre områder som også har noe mer vind, er kanalene på nordsiden av Felt 2A og mellom Felt 2C og 4A, passasjene mellom høyhusene i Felt 3 (De Tre Søstre), området mellom Felt 3 og Felt 4A og passasjen mellom de to sørligste husene i Felt 4A. For disse områdene er det anbefalt at vindavbøtende tiltak vurderes for utearealer for sittegrupper, inngangspartier for bygninger og fotgjengerområder. For kanalen på nordsiden av Felt 2A og mellom Felt 3 og Felt 4A bør avbøtende tiltak rettet mot fotgjengerområdene vurderes. Arealene med god vindkomfort er større om sommeren enn om vinteren. I Peisestua sees noen arealer med noe vind. Dette skyldes først og fremst akselerasjon av vind fra retningene SV, V og NV over eksisterende høydedrag og bratt terreng. Ifølge vindanalysen omtales dette som en «speed-up» effekt som følger den naturlige landskapsformen helt uavhengig av bebyggelsen. Peisestua er i dag gjengrodd og analysen hensyntar ikke eksisterende trær/beplantning og den vinddempende effekten disse eventuelt måtte ha. Det vurderes dermed å ligge en ikke hensyntatt positiv effekt i at disse forutsetningene ikke er brukt som inndata i analysen. Beplanting i form av trær og busker i den vestlige delen av Peisestua, kan vurderes for å gi enda lunere forhold i hele Peisestuaområdet. Vindforhold bør hensyntas når eksisterende vegetasjon eventuelt skal tynnes for å tilrettelegge for økt bruk. Side 47 av 108