MØTEINNKALLING. Utvalg: FAST UTVALG FOR PLANSAKER Møtested: Botnkrona Møtedato: Tid: Befaring kl Møtestart kl 10.

Transkript

1 MØTEINNKALLING Utvalg: FAST UTVALG FOR PLANSAKER Møtested: Botnkrona Møtedato: Tid: Befaring kl Møtestart kl Eventuelt forfall meldes snarest. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 48/15 15/8 KLAGE PÅ ENHETSLEDERS VEDTAK AV : OPPFØRING AV TERRASSER PÅ ÅSMOVN. 2A-B OG 4A-B Utsatt fra forrige møte. Befaring. 49/15 15/1289 KLAGE PÅ ENHETSLEDERS VEDTAK AV OM AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON - SAK NR. PUV 165/15 Utsatt fra forrige møte. Befaring. 1/16 10/2953 REGULERINGSPLAN FOR STAMNESØRA BOLIGFELT 2/16 12/2367 OPPFØRING AV GARASJER/ LAGER/BOLIG PÅ HAVNEGATA 9, GNR. 37, BNR. 221 Befaring kl oppmøte på Rådhuset. Møteplan 2016 Sakspapirene er sendt medlemmer og varamedlemmer pr. mail. Sakspapirene er i tillegg lagt ut på Austbø Samvirkelag, Joker Tjøtta og biblioteket i Sandnessjøen, samt på Sandnessjøen, Norvald Ruderaas leder

2 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 36/15 Fast utvalg for plansaker /15 Fast utvalg for plansaker /15 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: Christopher Magnussen Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: x Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig x Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja x Nei Etter Særlov: Ja x Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 15/8 Arkivnr.: GNR 36/326 og 327/0/1 og 2 SAK: KLAGE PÅ ENHETSLEDERS VEDTAK AV : OPPFØRING AV TERRASSER PÅ ÅSMOVN. 2A-B OG 4A-B I Saksdokumenter (vedlagt): Klage Igangsettingstillatelse Svar fra Statenes vegvesen Søknad om dispensasjon Søknad om tillatelse til tiltak Søknad om bygging av veranda Kartutsnitt Utsnitt av gjeldende plan II Saksdokumenter (ikke vedlagt): III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Søknaden omhandler oppføring av terrasser til tomannsboliger på Åsmoveien 2A-B og 4A-B. Terrassene overskrider byggegrense i området med 3 meter (både i forhold til Novikvn. og Åsmovn.). Dette ble godkjent med vilkår om at terrasse trekkes tilbake 1meter og at terrasse i retning nordøst og sørvest trekkes tilbake til vegglivet. Brev fra tiltakshaver datert anses som klage på vilkår gjort i vedtak av angående terrasser, og klagen anses lovlig framsatt. 2

3 Sak 48/15 Tiltakshaver viser i klagen til følgende begrunnelse: Det begrunnes med at det er snakk om beboerne med særskilt krav til tilsyn og hjelp i perioder. Beboerne har også ofte besøk fra andre, der rullestol benyttes, og det er et meget høyt ønske fra brukerne at man kan kjøre rullestol fra leilighet til terrasse. Det samme gjelder de andre leilighetene. Det argumenters med at tomtene var meget vanskelig å planlegge for husbygging da vi ikke fikk tillatelse fra kommunen til å sprenge oss mer øst i terrenget for å få en mer hensiktsmessig plassering av husene. Det nevnes at risiko for fallskader vil oppstå hvis terrasser trekkes tilbake med 1 meter Området styres av «Reguleringsplan for Åsmoveien». Gjeldende boliger er allerede helt inntil byggegrense. I vedtak ble det godkjent at terrassene kunne overskride med 2 meter. Hovedkriteriene for at dispensasjon skal kunne gis er at: Hensynene bak bestemmelsene det gis dispensasjon fra ikke blir vesentlig tilsidesatt Fordelene ved dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Statens vegvesen viser i brev av til at det er uheldig at de først får uttale seg etter at terrassene er bygd, men har ellers ingen merknader til søknaden Vurdering. Saksbehandler viser i utgangspunkt til reguleringsplanen for Åsmoveien sin bestemte byggegrense for eiendommene. Søknaden innebærer en overskridelse av byggegrense med 3 m, dvs. av avstand til vegformål og vegmidte i Åsmoveien reduseres til hhv. ca. 2 og ca. 4,5 m. I tillegg er det bygd terrasser i gavlveggene. Når det gjelder terrasser mot veg regnes disse som en del av boligene. Regulert byggegrense er i planprosessen vurdert som minimumsavstand for å ivareta trafikksikkerhet og vegvedlikehold. Ved behandling av dispensasjonssøknaden er det lagt vekt på terrassenes «åpne» konstruksjon, og på denne bakgrunn funnet forsvarlig å akseptere en overskridelse av byggegrense på inntil 2 m, dvs. en økning av avstand til vegformål og vegmidte til hhv. 3,0 og 5,5 m. Dette vil gi en akseptabel uteplass, samtidig som trafikksikkerhet og vegvedlikehold i større grad er ivaretatt. Dette er for øvrig avklart i samråd med kommunal vegmyndighet. Når det gjelder terrasser i gavlfasader lar disse seg vanskelig gjennomføre uten at det går ut over bruken av adkomstene til berørte eiendommer. Detaljert adkomstløsning og tegninger er ikke framlagt. Disse terrassene vil også innebære redusert avstand mellom byggene (ca. 6 m). Konklusjon: Saksbehandler kan ikke se at det framsettes nye momenter som forsvarer terrassenes omfang på 3m over byggegrense. Intensjonene med regulert byggegrense er å legge til rette for bl.a. vegvedlikehold og sikker trafikkavvikling. Ytterligere dispensasjon vil innebære at disse hensyn blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene for tiltakshaver er ikke funnet så tungtveiende at hensynet til trafikksikkerhet og vegvedlikehold kan vike. Når det gjelder terrasser i gavlvegger vises det til Side 3 av 22

4 Sak 48/15 manglende grunnlag for å gi en forsvarlig vurdering. Det vises også til redusert avstand mellom byggene og avstand til eiendomsgrense/formålsgrense. Det anbefales på denne bakgrunn at saksbehandlers vedtak av fastholdes og at klage ikke tas til følge IV Saksbehandlers innstilling: Planutvalger kan ikke se at det i klagen framsettes nye tungtveiende momenter som ikke var med i grunnlaget for påklaget vedtak Utvalget fastholder på denne bakgrunn saksbehandlers vedtak og klagen tas ikke til følge av underinstans. Saken oversendes statlig klageinstans til avgjørelse. Sandnessjøen, den V Enhetsleders innstilling: Christopher Magnussen Avd.ing. Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Børge Toft Administrasjonssjef Fast utvalg for plansaker den : Enhetsleder Bjørn Frammarsvik orienterte. PLANUTVALGETS enstemmige VEDTAK: Saken utsettes, med bakgrunn i ønsket om befaring. Bevitnes: Kristin Vangen Sekr. Side 4 av 22

5 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 165/15 Fast utvalg for plansaker /15 Fast utvalg for plansaker /15 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: Einar B. Sund Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 15/1289 Arkivnr.: GNR 37/1004 SAK: KLAGE PÅ ENHETSLEDERS VEDTAK AV OM AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON - SAK NR. PUV 165/15 I II Saksdokumenter (vedlagt): Søknad om dispensasjon datert Kartutsnitt Enhetsleders vedtak av Klage på vedtak av ( ) Saksdokumenter (ikke vedlagt): III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Advokat Arne Johansen & Co AS har på vegne av tiltakshaver, Bård Kristoffersen, søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen for «Novikveien/Ura skole» av Tiltakshaver ønsker å kjøpe tilleggsareal fra gnr 37 bnr 1 tilhørende opplysningsvesenets fond. Bakgrunn for søknaden er at tillatt utnyttingsgrad for eiendommen gnr 37 bnr 1004 er overskredet, samtidig som det mangler garasje og sports-/redskapsbod. Omsøkte tilleggsareal er i reguleringsplanen disponert til henholdsvis friluftsformål og veiformål. Planlagt bruk av tilleggsareal som ønskes kjøpt (garasje og bod) vil komme i konflikt med reguleringsplanen og tilhørende bestemmelser, (jf. søknad om dispensasjon datert ). I enhetsleders vedtak datert er søknad om dispensasjon avslått. 5

6 Sak 49/15 Vedtaket er påklaget. Klagen er mottatt , og anses som rettidig fremsatt. Begrunnelse for klagen: 1. For nybygg er det krav om sports-/redskapsbod i henhold til forskrift om tekniske krav til byggverk, jf De fleste andre eiendommer i området har garasje på egen tomt. Innvilgelse av dispensasjon vil således medføre at eiendommen rent faktisk og estetisk sammenfaller med boligeiendommene ellers i området. Eiendommen vil også følge de byggtekniske krav. 2. Området det søkes dispensasjon fra er videre av svært begrenset areal. Innvilget dispensasjon synes således bare i liten grad å gjøre inngripen i området. 3. Det vises også til synspunkter fremsatt i søknad av På bakgrunn av ovennevnte hevdes det at dispensasjon vil ha klart større fordeler enn ulemper. Klager ønsker at det holdes stedlig befaring av området det søkes dispensasjon fra, hvor også klager er tilstede. Det er også ønske om å få være tilstede i møtet når saken skal behandles, og få mulighet til å holde frem klagers synspunkter i saken. Merknader til klagens pkt. 1: For å oppfylle krav om sports-/redskapsbod i henhold TEK , mener planenhet at det kan tillates oppføring av en sportsbod på inntil 5 m² på egen tomt (avhengig av dispensasjon). Det påpekes for øvrig at det ikke er krav om garasje. pkt. 2: Selv om området det søkes dispensasjon fra er svært begrenset, kan dispensasjon skape presedens som medfører at hensynene bak planen totalt sett blir vesentlig tilsidesatt. pkt. 3: Det vises til begrunnelse for avslag i vedtak av pkt. 4: Det er i hovedsak personlige hensyn som er anført for innvilgelse av dispensasjon. En eventuell dispensasjon vil medføre at offentlige interesser blir berørt i negativ retning - friområde reduseres, og deler av regulert veiareal vil bli privatisert. Dispensasjon vil med bakgrunn i ovennevnte ikke ha klart større fordeler enn ulemper. Konklusjon Saksbehandler kan ikke se at det er fremsatt nye momenter i klagen som begrunner dispensasjon. Det tilrås derfor at klagen ikke tas til følge. IV Saksbehandlers innstilling: Klagen fra advokat Arne Johansen & Co AS tas ikke til følge. Vedtak i sak nr. PUV 165/15 opprettholdes. Saken oversendes til fylkesmannen i Nordland for endelig behandling, jf. pbl Sandnessjøen, den Einar Sund Avd.ing. Side 6 av 22

7 Sak 49/15 V Enhetsleders innstilling: Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Børge Toft Administrasjonssjef Fast utvalg for plansaker den : Enhetsleder Bjørn Frammarsvik orienterte. PLANUTVALGETS enstemmige VEDTAK: Saken utsettes, med bakgrunn i ønsket om befaring. Bevitnes: Kristin Vangen Sekr. Side 7 av 22

8 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 18/12 Fast utvalg for plansaker /12 Fast utvalg for plansaker /14 Fast utvalg for plansaker /15 Fast utvalg for plansaker /15 Fast utvalg for plansaker /15 Kommunestyret /16 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: Ellen- Karin Kolle Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Kommunestyret Dok. offentlig: x Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig x Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: x Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 10/2953 Arkivnr.: RNR FORSLAG TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR STAMNESØRA BOLIGFELT 2. GANGSBEHANDLING I Saksdokumenter (vedlagt): Vedlegg 1: Planbeskrivelse, Vedlegg 2: Plankart del I, over bakken,datert Vedlegg 3: Plankart del II, under bakken, datert Vedlegg 4: Prinsipiell illustrasjonsplan, datert Vedlegg 5: Reguleringsbestemmelser, datert Vedlegg 6: Konsekvensutredning, Vedlegg 7: Sol-/skyggeforhold, Vedlegg 8: Prinsipiell brannplan, Vedlegg 9: Illustrasjon av trafikksikkerhetstiltak og tverrprofil i Ibsens gate, Vedlegg 10: Innspill til saken under høring og offentlig ettersyn Vedlegg 11: Tilsvar til merknader fra Selberg arkitekter AS Dokumenter i saken på bakgrunn av vedtak i planutvalget den , sak 33/15: Vedlegg 12: Mail fra forslagstiller med bekrivelse av revidert planforslag Vedlegg 13: Forslag til detaljreguleing for Stamnesøra boligfelt, 2 plankart, revidert Vedlegg 14 Sol- og skyggestudier, datert Vedlegg 15 Tilbakemeldingsbrev fra Alstahaug kommune, datert Vedlegg 16: Mail fra forslagstiller med bekreftelse på ønske om politisk behandling 8

9 Sak 1/16 II Saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige saksdokumenter, i form av: Oversikt over offentlig og private utearealer, ROS-analyse, sjekkliste utarbeidet av SHA arkitektkontor AS, Saksframlegg til 2. gangs behandling av Stamnesøra boligfelt og protokoll, Innkomne merknader ved utleggelse av planprogram og åpent møte, Kunngjøringsannonse åpent møte , Trafikk notat utarbeidet av ViaNova Trondheim, Varsel liste, kopi annonse, Brev fra Nordland fylkeskommune vedrørende kartlegging av kulturminner, Fastsatt planprogram og saksprotokoll. III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Bakgrunn Saken gjelder sluttbehandling av detaljert reguleringsplan for Stamnesøra boligfelt. Planforslaget er utarbeidet av Selberg Arkitekter AS som forslagsstiller, på vegne av tiltakshaver Lavollen AS. Stein Hamre Arkitektkontor AS (SHA) fremmet i 2012 et forslag til reguleringsplan for det samme planområdet, og Alstahaug kommune behandlet planforslaget. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn og høring i perioden juni og juli Planforslaget ble 2. gangs behandlet av planutvalget i møte , sak 60/12. Etter innsigelse fra Fylkesmannen i Nordland, ble planforslaget sendt tilbake til tiltakshaver, med krav om utarbeidelse av planprogram og konsekvensutredning. Etter at planforslaget ble sendt tilbake til tiltakshaver, med krav om utarbeidelse av planprogram og konsekvensutredning, valgte tiltakshaver å skifte forslagsstiller. Selberg Arkitekter AS tok over saken. Status for området og målsetting med planen Planområdet er uregulert, men avsatt til fremtidig boligformål (BR6) og eksisterende friområde i kommunedelplan for Sandnessjøen. Arealene nord for planområdet inngår i reguleringsplan for Stamnesøra og er regulert til offentlig bygg, barnehage og småbåthavn. Utover dette er tilstøtende arealer regulert til boligformål og veiformål. Planforslaget legger til rette for etablering av nye boliger, ved å bygge tre leilighetsbygg, med til sammen ca.70 boenheter. Prosjektet gir en utnyttelse på 24 % BYA, og med bebyggelse på mellom 3 og 5 etasjer. Bebyggelsen trappes ned mot eksisterende bebyggelse i øst og mot sjøen i vest. Når boliger per dekar beregnes er dette vanligvis innenfor arealer regulert til boligformål samt tilhørende fellesarealer. Offentlige arealer holdes utenom dette regnskapet. Prosjektet tilsier da en tetthet på 5,8 boliger per dekar. Lokalisering og avgrensning Planområdet er ca. 24 daa, og ligger omtrent 1 km sør for sentrum. Planområdet grenser til sjøen mot vest/ nordvest, og er omkranset av boligfelt med småhusbebyggelse mot sør og øst. I nord grenser eiendommen til rådhuset og en barnehage. Tomteparsellen er bebygd med to master for kystradioen. Planområdet omfatter følgende eiendommene og eiere: - Gnr. 37, bnr. 139, eier: BBL Prosjekt AS - Gnr.37, bnr. 716, eier: Alstahaug kommune - Gnr.37, bnr. 716, fnr. 1 eier: Regnbuen Barnehage - Gnr.37, bnr. 4, eier: Aasmund Jacobsen Side 9 av 22

10 Sak 1/16 - Gnr.37, bnr. 846, eier: Alstahaug kommune - Gnr.37, bnr. 296, eiere: Bjørn Arne Steiro og Kristin Vangen For beskrivelse av planområdet og eksisterende forhold vises til planbeskrivelse innsendt av Selberg Arkitekter AS, datert Planprosess Som tidligere nevnt, var det allerede i 2012 et forslag til reguleringsplan for området. Hovedtrekkene i merknader som kom inn fra naboer og gjenboere omfatter forhold rundt tetthet, høyde, trafikale forhold, og boligutvikling i grøntsonen. Merknadene fra sektormyndighetene gikk i hovedtrekk på bebyggelse nærmere sjøen enn forutsatt i kommunedelplanen for Sandnesjøen. Videre ble det pekt på at oppføring av boliger inntil 30 meter fra strandlinjen er i konflikt med det nasjonale strandsonevernet, samt med statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Første gangs behandling og offentlig ettersyn Alstahaug kommune mottok komplett planforslag fra Selberg arkitekter AS Planutvalget vedtok i sitt møte å sende planforslaget på høring samtidig som det ble lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute i perioden til Det kom inn totalt 11 merknader. Merknadene er oppsummert i det følgende, men følger i sin helhet som vedlegg til saken. Oppsummering av innkomne merknader Fylkesmannen i Nordland, brev av Fylkesmannen innleder sitt brev med å oppsummere sakens historie. Fylkesmannen deler ikke forslagsstillers oppfatning om at området har få eller ingen spor av at området brukes til rekreasjon. Ut i fra bilder fra området viser det tydelig sti gjennom området som er avsatt til bebyggelse i planforslaget. Forslagsstiller beskriver et område ned mot sjøen som bratt, og de mener at bruken av dette området har begrenset bruksmulighet. Fylkesmannen er ikke enig i denne beskrivelsen, og mener at dette området kan være attraktivt for opphold. Fylkesmannen drøfter også avbøtende tiltak med tilrettelegging av tursti gjennom området opp mot bebyggelsen som plasseres både nært turstien og sjøen. Planforslaget er i strid med overordnet plan, og fylkesmannen mener at det aktuelle området kan ha stor verdi for allmennheten. Dersom bebyggelsen plasseres nærmere sjøen enn overordnet plan legger opp til, vil verdien som rekreasjonsområde reduseres. Positive forhold rundt planforslaget er etablering av offentlig lekeplass og flytting av dagens radiomaster. I sitt brev konkluderer Fylkesmannen med at de ikke vil fremme innsigelse til planforslaget, men oppfordrer kommunen til å være seg sitt ansvar bevist, ved å ivareta friluftsinteressene i strandsonen. Fylkesmannen vil derfor be kommunen om å foreta en vurdering i en større sammenheng, gjennom en kommuneplan eller kommunedelplan. En slik prosess vil vurdere områdets verdi og se områdets verdi opp mot andre områder for boligbebyggelse. Kommentar: Arealbruken er vurdert i overordnet plan. Området ned mot sjøen vist som grønnstruktur i kommuneplanens arealdel og viktig område. Området er også prioritert i kommunens grønnstrukturplan. Den overordnede vurderingen er således gjort, men det ble likevel anbefalt å gå videre med planforslaget da forslaget ble fremmet i Det vises videre til vurdering og konklusjon for utdyping av kommentaren. Side 10 av 22

11 Sak 1/16 Nordland fylkeskommune, brev av Nordland fylkeskommune innleder sitt brev med å oppsummere hensikten med reguleringsplanen. Ved oppstart av planarbeidet understreket Nordland fylkeskommune betydningen av å sikre friluftslivsområder, lokalt og regionalt, for å ivareta de unike mulighetene Nordland har som aktivitets- og opplevelsesarena. Nordland fylkeskommune understreket også at dersom kommunen finner å legge til rette for bruk i 100-metersbeltet, skal det stilles krav som sikrer god landskapstilpasning, høy estetisk og arkitektonisk kvalitet, og allmennhetens tilgang og ferdsel. Nordland fylkeskommune ser at planforslaget omfatter en rekke avbøtende tilretteleggingstiltak, som kan gi allmennheten tilgang til strandsonen ved utbygging i friluftsområdet. Dette omfatter blant annet etablering av strandpromenade og offentlig tilgjengelige lekeplasser. I forslaget til planbestemmelser fremgår det at slike tiltak skal gjennomføres før det gis brukstillatelse for boligene. Nordland fylkeskommune anser det som svært viktig at de avbøtende tiltakene som sikrer allmennhetens adgang til, og bruk av, strandsonen gjennomføres som planlagt. De er derfor positive til at det er rekkefølgekrav til ferdigstilling av tiltakene før det gis brukstillatelse for boligene. Nordland fylkeskommune opplyser avslutningsvis at planforslaget med foreslått arealdisponering, ikke er i konflikt med kjente verneverdige kulturminner. Kommentar: Det vises videre til vurdering og konklusjon for utdyping av kommentaren. Rødt Alstahaug, brev av Innledningsvis peker Rødt på at Stamnesøra snart er det eneste større friområdet som er relativt uberørt i Sandnessjøen, i tillegg til Åsen. Fortetting og økt byggehøyde i sentrum har forringet miljøet, særlig for barn. Nye byggeprosjekter har ikke tilrettelagt for fysisk aktivitet og barns interesser er de senere år oversett. Resultatet er at bomiljøet i sentrum og sentrumsnære områder oppleves som lite gunstig av mange. Konkret til det aktuelle utbyggingsprosjektet mener Rødt følgende: Arkitekturen er for avvikende sammenlignet med eksisterende bebyggelse og planlagte bygg er for høye. De vil sperre utsikten for bakenforliggende bebyggelse og ut fra at kommunen har god plass ser Rødt ingen grunn til denne ekstreme fortettingen. To etasjer bør være maksimal byggehøyde. Kommunen trenger boliger for yngre barnefamilier, bosatte flyktninger og andre som ikke kommer seg lett inn i det etablerte boligmarkedet. Dette prosjektet tilgodeser ikke denne gruppen, og Rødt stiller spørsmål ved om det er behov for 70 leiligheter i en prisklasse som utelukker svært mange. Rødt mener heller det bør satses på småhusbebyggelse i dette området. Utbyggingen vil generere mye trafikk. Veinettet i de etablerte boligområdene er begrenset, og 70 boenheter vil gi økt belastning her. For å skjerme blant annet Ibsens gate for økt trafikk mener Rødt at atkomst må gå via rådhuset. Rødt synes det er positivt at det planlegges en strandpromenade langs sjøen, men mener denne bør være bredere enn hva reguleringsplanen legger opp til. Området har stor verdi som rekreasjonsområde og i et folkehelseperspektiv. God tilrettelegging med tilgjengelighet for alle må sikres. Kommentar: All den tid dette er et privat forslag, kan kommunen ikke legge føringer for hvem som skal kjøpe leiligheter. En mer variert boligstruktur ville likevel vært en fordel i et så stort utbyggingsprosjekt. Dette kunne gitt større variasjon i bebyggestrukturen, og derigjennom større variasjon i sammensetningen av beboere. Når nå prosjektet legger til rette for boliger for en begrenset gruppe beboere, vil det frigjøres boliger i andre deler av kommunen. Side 11 av 22

12 Sak 1/16 Disse kan være attraktive for unge familier og andre som ikke har økonomi til eller ønsker å kjøpe leiligheter i det aktuelle utbyggingsprosjektet. Når det gjelder kommentarer knyttet til privatisering av strandsonen viser vi til vurdering og konklusjon. Naboer og gjenboere til Stamnesøra boligområde, brev av Brevet er skrevet under av 80 naboer og gjenboere. I tillegg til merknader til forslaget følger det illustrasjoner. Disse viser byggehøyder på planlagt bebyggelse sett sammen med eksisterende bebyggelse i området. Naboer og gjenboere har kommet med innspill tidligere i planprosessen, og de understreker at de opprettholder tidligere anmerkninger, i form av brev av og I tillegg viser de også til fylkesmannens uttalelse med innsigelse. Veibredden i Ibsens gate er i planbeskrivelsen oppgitt å være 8 meter. I følge reguleringsplan av er regulert bredde på denne veien bare 6,5 meter. Planbeskrivelsen sier at utnyttelsen er i samsvar med overordet plan. Dette er ikke riktig, da bebyggelsen er trukket lengre ned mot sjøen enn hva overordnet plan legger opp til. Planbeskrivelsen oppgir at det er tre master i området. Dette stemmer ikke, da det bare er to. Brevskriverne ber om at dette rettes opp. Naboer og gjenboere er uenige i forslagsstillers beskrivelse av grunnforholdene i området. Det kan ikke utelukkes at det er leiere i området, slik at det må kreves grunnundersøkelser før bygging kan tillates. Her vil det ikke være tilstrekkelig med grunnboring til fast fjell, men også kjerneprøver for å avdekke om grunnen er stabil og ensartet. Dersom det finnes vannførende lag i massene kan disse utløse utglidninger eller ras som følge av graving og belastning av grunnen. Strandsonen vil langt på vei bli privatisert når det legges opp til at det tillates bygging 30 meter fra sjøen. I konklusjonen fra saksframlegget var vurderingen fra kommunalteknisk sektor at planområdet måtte utvides før planen kunne sendes på høring og offentlig ettersyn. Dette for å sikre etablering av fortau fram til Jonas Lies gate. Brevskriverne kan ikke se at dette er tatt til følge. Beboere og gjenboere har kommentarer til valg av atkomstvei og planbeskrivelsens konsekvenser for kommunens økonomi. Videre mener de at det er lite gjennomtenkt å tillate den foreslåtte blokkbebyggelse i den siste grønne lunge, sentrumsnært i Sandnessjøen. Brevskriverne viser også til grønn plakat. Med innspillet ønsker naboer og gjenboere å gjøre oppmerksom på at planbeskrivelsen inneholder feil og mangler, som igjen tyder på lite seriøst forarbeid fra forslagsstiller. Et annet tankekors er at kommunens saksbehandler har brukt forslagsstillers beskrivelse ukritisk i sitt saksframlegg for planutvalget, uten å undersøke om forslagsstillers påstander var korrekte. Kommentar: Når det gjelder krav fra kommunalteknikk angående utvidelse av planområdet, så var dette en feil i saksframlegget. Etter en ny vurdering av forventet trafikkmønster i området endret kommunalteknisk avdeling syn på dette. Dette avsnittet skulle tas ut av saksframlegget, men av en eller annen grunn ble det likevel ikke fjernet før saken gikk til fast utvalg for plansaker. Dette ble det opplyst om i planutvalgsmøtet, og det skulle tillegges protokollen. Heller ikke det ble gjort. Ibsens gate i retning sør(vest) er i gjeldende reguleringsplan regulert til 8 meter. Ut fra trafikkfaglige vurderinger er det vurdert at kjøring til og fra planområdet vil skje i denne retningen. Det er også på bakgrunn av dette at krav fra kommunalteknikk angående utvidelse av planområdet ble tatt ut. I bestemmelsene stilles det krav til grunnundersøkelser før rammetillatelse til bygget kan gis. Ideelt sett burde denne ligget til grunn før reguleringsplanen ble sendt ut på høring og offentlig ettersyn all den tid det kan være knyttet usikkerhet til om grunnen er egnet for denne type Side 12 av 22

13 Sak 1/16 bebyggelse. Å utsette denne grunnundersøkelsen er en risiko tiltakshaver tar. Dersom de geotekniske undersøkelsene viser at grunnen ikke vil tåle denne utbyggingen, vil tiltakshaver enten måtte omarbeide eller skrinlegge byggeplanene. Området vil helt klart bli privatisert med den foreslåtte utbyggingen. For å unngå en privatisering av en sentrumsnær strandsone ble det satt av et bredere belte i kommuneplanens arealdel, men dette er ikke ivaretatt i forslag til plan. Gjennom tidligere behandling av saken er det gitt tydelige signaler på at dette forholdet kunne fravikes og at prosjektet kunne tillates nærmere sjøen enn hva kommuneplanens arealdel tilsier. Det er riktig at det er noen feil i forslagsstillers saksframlegg. Noen av disse er kommentert i saksframlegg til første gangs behandling, mens de øvrige ikke anses å være vesentlige for en eventuell utbygging. Når det gjelder manglende samsvar med overordnet plan, så er dette korrekt, Dette ble også presisert og drøftet i saksframlegg til første gangs behandling. Det er ikke uvanlig praksis i plansaker å vise til planbeskrivelse og deretter drøfte konsekvensene gjennom en diskusjon. Kommunens drøfting skal så foregå ut fra allmennhetens interesser. Aasmund Jacobsen, brev av Jacobsen viser til naboer og gjenboeres brev av , og slutter seg til denne uttalelsen. I tillegg opplyser Jacobsen at han ikke vil selge sin eiendom 37/4 (verken deler av eller hele eiendommen) til dette prosjektet. Kommentar: Viser til kommentarer til naboer og gjenboeres brev av Erverv av eiendom knyttet til gjennomføring av planen vil bli et privatrettslig forhold mellom Jacobsen og utbygger. Thomas Swan, brev av Swan viser til naboer og gjenboeres brev av , og slutter seg til denne uttalelsen. I tillegg har Swan følgende kommentarer knyttet til egen eiendom: Swan har et gjerde på eiendommen som nå er under regulering. Tidligere eier var Alstahaug kommune. Da Swan overtok eiendommen ble ikke gjerdet flyttet, men han har hatt bruksrett til området. Det står også et redskapsskur på området som fulgte eiendommen. Ved en eventuell utbygging krever Swan at Alstahaug kommune kompenserer tap av bruksretten. Ved utbygging av lekeplass må det settes opp et lydgjerde for å skjerme eiendommen mot støy. Det foreslåtte lekeområdet vil ligge rett ved Swans husvegg og ulemper med støy og innsyn vil bli store. Lekeområdet må også avgrenses. Kommentar: Når det aktuelle arealet har skiftet eier vil det være dagens eier som må kompensere for eventuelle tap. Dette vil bli et privatrettslig forhold mellom Swan og utbygger. Når det gjelder ønsker om skjerming mot støy og innsyn er det tatt inn en bestemmelse som til en viss grad skal sikre naboer fra støy og innsyn fra lekeplassen. Bjørn Arne Steiro og Kristin Vangen, brev av Steiro og Vangen slutter seg også til uttalelsen fra naboer og gjenboeres brev av , men har i tillegg kommentar knyttet til egen eiendom. De viser til 2. avsnitt i planutvalgets vedtak fra Her heter det at passasje fra Jonas Lies gate, over eiendommen til Steiro og Vangen, må være ervervet og opparbeidet før det kan gis tillatelse til tiltak i form av bygging av boliger i området. Vangen og Steiro opplyser at de ikke ønsker å selge deler av sin eiendom til dette prosjektet. Kommentar: Erverv av eiendom knyttet til gjennomføring av planen vil bli et privatrettslig forhold mellom Steiro, Vangen og utbygger. Side 13 av 22

14 Sak 1/16 Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), e-post av NVE har ingen merknader til planforslaget. Helgeland Kraft AS, e-post av Helgeland Kraft AS opplyser at det må legges til rette for plassering av en nettstasjon i området. Denne nettstasjonen vil være forsyning til alle tre byggene. Arealet må ha en størrelse på ca. 3x5 meter, og forsyning vil komme fra Jonas Lies gate. Kommentar: Det er regulert inn energianlegg nordøst i planområdet, slik at dette anses som ivaretatt. Kystverket, brev av Kystverket har ut fra havne- og farvannsmessige hensyn ingen merknader til planforslaget slik det foreligger. De opplyser at dersom det i framtiden vil komme ønsker om inngrep i sjøområdene, så må dette behandles etter havne- og farvannsloven. Statens vegvesen, brev av Parkeringsplasser for beboerne skal etableres i parkeringskjeller. I planbeskrivelsen heter det også at det skal etableres fem gjesteparkeringsplasser langs atkomstveien. Disse parkeringsplassene er ikke vist på plankartet. Vegvesenet peker på betydningen av at parkeringsplasser i boligområder utformes på en trafikksikker måte Kommentar: Gjesteparkering er vist på illustrasjonsplan. Før sluttbehandling er det gjort endringer i bestemmelsene, slik at gjesteparkering skal vises i utomhusplan før det gis tillatelse til tiltak. Det samme gjelder for sykkelparkering, da det ikke er vist utendørs sykkelparkering. Endringer etter første gangs behandling I bestemmelsene er det tatt inn krav om: - at utendørs sykkelparkering skal vises på utomhusplan før tillatelse til tiltak kan gis, - gjesteparkering i tråd med illustrasjonsplan må innarbeides i utomhusplan før tillatelse til tiltak kan gis, - at gangvei til lekeplass skal være etablert før det kan settes i gang tiltak jf. første gangs behandling, - at eksisterende boliger skal skjermes for innsyn fra planlagt lekeareal. Vurdering og konklusjon i sak 33/15 Forslaget er vesentlig i strid med kommunens overordnede plan. Dette kommer til uttrykk både gjennom høyere utnyttelse og plassering av bebyggelsen nærmere strandsonene enn kommunedelplan for Sandnessjøen legger opp til. I tillegg er forslaget i strid med retningslinjer for bebyggelsesstruktur. Forslaget bryter i tillegg med volum på tilgrensende bebyggelse, og med bebyggelsen i Sandnessjøen for øvrig. I kommuneplanens arealdel er det avsatt et bredere belte mot sjøen enn hva planforslaget legger opp til. Dette for å ivareta hensynet til strandsonen, noe som også understrekes i grønnstrukurplan for Sandnessjøen. Til tross for tilrettelegging med tursti og offentlig lekeplass, vil prosjektet få negativ betydning på områdets verdi som rekreasjonsområde. Bebyggelsens høyde kombinert med at den strekker seg utover mot sjøen, vil forsterke privatiseringen av strandsonen. Erfaring tilsier at boliger nært friområder og andre oppholdsarealet gjør at brukerne føler at de er «på utstilling». Dette er det eneste sjønære området som er tilgjengelig nært sentrum. For å få tilgang til sjøen i Sandnessjøen, må man helt ut til Ura, som er 3 kilometer sørover. Områdene mellom er i liten Side 14 av 22

15 Sak 1/16 grad gjenbygd eller privatisert på andre måter, men topografi og terreng gjør strandsonen vanskelig tilgjengelig. Ut fra områdets potensiale som rekreasjonsområde, kombinert med at kommunen har store arealer avsatt til boligformål, gjør at det uheldig med en omdisponering av strandsonen av et slikt omfang. I planbeskrivelsen står det at dette er et område uten særlig spor av aktivitet. I følge forslagsstillers tilsvar til merknadene baserer dette seg på at det ikke ble registrert aktivitet i området på befaringsdagen. At området ikke benyttes er feil, da det brukes både til turgåing, hundelufting og øvrig rekreasjon og lek. Områdets betydning støttes i overordnet plan og grønnstrukturplanen. Når Fylkesmannen ber kommunen være sitt ansvar bevist og vurdere utbyggingen i en større sammenheng, så er dette allerede gjort gjennom gjeldende planverk. I forbindelse med pågående rullering av kommuneplanens arealdel er det gjort vurderinger knyttet til framtidig boligbehov i kommunen. Disse viser at det i gjeldende arealdel er avsatt tilstrekkelig areal for boligbebyggelse i kommunen ut fra forventet befolkningsvekst i tiden framover. Fylkesmannen i Nordland, Nordland fylkeskommune og Rødt er bekymret for privatiseringen av strandsonen som tiltaket vil gi. Også naboer og beboere i området at planlagt bebyggelse vil redusere kvalitetene i dagens friområde. Naboer har siden oppstart av planarbeidet kommet med merknader om at den planlagte utbyggingen blir for dominerende og får negativ virkning på deres eiendommer. Forslagsstiller har i løpet av prosessen prøvd å gjøre noen grep, men likevel vil planlagt bebyggelse ta både utsikt og kveldssol. Fylkesmannen i Nordland og Nordland fylkeskommune har ikke fremmet innsigelse til planene. Ut fra deres rolle vurderes likevel merknadene de har kommet med som svært kritiske. Både Fylkesmannen og fylkeskommunen skal utøve myndighet i saker av regional og nasjonal karakter. Det innebærer at det i saker som er av lokal og regional karakter sitter langt inne med innsigelse fra overordnede myndigheter. I dette tilfelle utgjør de sjønære områdene et viktig og attraktivt område både for dagens innbyggere i Sandnessjøen, men vil også være viktig for Sandnessjøens attraktivitet i framtiden. Som tidligere beskrevet er dette et av få sjønære områder nært opp til Sandnessjøen sentrum. Det er derfor viktig å ta vare på slike attraktive områder for framtida. Fra drøftingen over skulle planforslaget begrenset bebyggelsen til området som i kommuneplanens arealdel er avsatt til boligformål. På grunn av sakens historie synes det vanskelig å kreve dette så sent i prosessen. For, til en viss grad, å dempe den privatiserende virkningen bebyggelsen vil få på dette sjønære området innstilles det på følgende: For å tilpasse bebyggelsen både til eksisterende bebyggelse, naboer og eksisterende og framtidige brukere av friområdet i strandsonen bør høyden på husene reduseres og trappes ned mot sjøen. Utkraging over atkomstveien bør også tas ut av planen. Dette vil nødvendigvis påvirke prosjektet både ved å gi lavere utnyttelse og færre boenheter. For tiltakshaver er dette selvfølgelig lite heldig. Likevel må allmennhetens interesser vurderes, og på grunn av mangel på attraktive sjønære arealer er det allmenheten som er tillagt mest vekt i denne saken. Innstilling til planutvalget den , sak 33/15 Med bakgrunn i vurdering og diskusjon, og med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret planforslaget med følgende endringer: - Utnyttelsesgrad reduseres, gjennom at bygningsmasse som krager over atkomstvei og parkeringsareal tas ut av planforslaget. - Høyden på bebyggelse reduseres med én etasje. Side 15 av 22

16 Sak 1/16 Følgende ble vedtatt i sak 33/15: «Saken utsettes, og sendes tilbake til administrasjonen. Planutvalget ber administrasjonen komme i dialog med tiltakshaver der man ser på muligheten for å trekke bygningsmassen lengre bak i terrenget». Vedtaket ble oversendt med anmodning om å ta kontakt for å komme videre i arbeidet med saken. Det har deretter vært samtaler mellom Alstahaug kommune og forslagstiller om saken. Revidert planforslag ble oversendt den I mail, datert fra forslagstiller, bekreftes det at revidert planforslag ønskes tatt opp til politisk behandling. Revidert planforslag I det reviderte planforslaget er veg samt areal for boligbebyggelse flyttet 5 meter lengre fra strandsonen enn i planforslaget som var til behandling den Som følge av denne endringen er friområdet i tilknytning til strandsonen utvidet fra 8,7 til 9,4 daa. Bredden på friområdet er økt fra ca 30 til 35 meter. Forskyvingen gjør at friområdet på østsiden av bebyggelsen reduseres fra 3,8 til 3,4 daa. Det er ikke gjort noen endringer i byggeområdets form. Reguleringsbestemmelsene er heller ikke korrigert. Det er, med andre ord, kun de to plankartene som er revidert. Vurdering av revidert planforslag I planutvalgets vedtak den , ble det anmodet om at det ble sett på «muligheten for å trekke bygningsmassen lengre bak i terrenget». Med dette vedtaket forstår saksbehandler det slik at planutvalget ønsker å få vurdert muligheten for å trekke bebyggelsen lenger vekk fra strandsonen. Forslagstiller har fulgt opp vedtaket med å forskyve områdene for bygg og anlegg samt infrastruktur 5 meter lenger fra strandsonen i forhold planforslaget som var ute til offentlig ettersyn og behandlet i sak 33/15. Det er ikke gjort noen andre endringer i det reviderte planforslaget, og det er fortsatt åpnet for å bygge over arealene avsatt til samferdsel. Med denne forskyvingen av bygningsmassen blir det et litt større areal til friområde i strandsonen. Det reviderte planforslaget kan derfor betraktes som en noe forbedret løsning. Det vises imidlertid til vurdering og konklusjon i sak 33/15 knyttet til byggehøyde og muligheter for å bygge over veg og fortau og konsekvensene av dette. Det er også viktig å være klare over at friområdet i strandsonen fortsatt er smalere enn i kommunedelplan for Sandnessjøen. Byggehøyden er heller ikke redusert. Side 16 av 22

17 Sak 1/16 Revidert planforslag sett i forhold til kommuneplanens arealdel. Konklusjon Det konkluderes med at det reviderte planforslaget er noe forbedret i forhold til det som ble behandlet den I vedtaket, 33/15, er det ingen spesifiseringer knyttet til ønsket bredde på friområdet i strandsonen. Det er derfor vanskelig å vurdere om revidert planforslag er i tråd med dette vedtaket. Forskyvingen av byggeområedet på 5 meter er imidlertid ikke tilstrekkelig for at saksbehandler endrer sin anbefalning knyttet til planforslaget i sak 33/15. Denne anbefalningen var som følger «For å tilpasse bebyggelsen både til eksisterende bebyggelse, naboer og eksisterende og framtidige brukere av friområdet i strandsonen bør høyden på husene reduseres og trappes ned mot sjøen. Utkraging over atkomstveien bør også tas ut av planen. Dette vil nødvendigvis påvirke prosjektet både ved å gi lavere utnyttelse og færre boenheter. For tiltakshaver er dette selvfølgelig lite heldig. Likevel må allmennhetens interesser vurderes, og på grunn av mangel på attraktive sjønære arealer er det allmenheten som er tillagt mest vekt i denne saken.» Side 17 av 22

18 Sak 1/16 Innstillingen til planutvalget, den , opprettholdes. Enhetsleders vurdering: Som det framgår av ovenstående utredning har det vært kontakt mellom kommunen og forslagstiller for å få en vurdering av mulighetene for å trekke bygningsmassen lengre bak i terrenget. Det er på denne bakgrunn framlagt revidert planforslag der avstanden fra strandlinjen er økt med 5 m, dvs. fra 30 til 35 m. Det framgår også av saksbehandlers vurdering at forslagstiller på denne bakgrunn i en viss grad har fulgt opp planutvalgets vedtak av Hensynet til tilgrensende boligeiendommer og mulighetene for å utnytte planlagt lekeplass vil i en viss grad virke begrensende i forhold til ytterligere tilbaketrekking av bebyggelsen. Planforslaget er fortsatt i strid med overordnet plan, men strandsonen vil i stor grad være tilgjengelig for allmennheten. I tillegg er det positivt at dagens radiomaster fjernes for bl.a. å gi plass til offentlig lekeplass. IV Saksbehandlers innstilling: Med bakgrunn i vurdering og diskusjon, og med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret forslag til detaljregulering for Stamnesøra boligfelt, gnr./bnr. 37/139 m.fl., med tilhørende bestemmelser, datert , rev , med følgende endringer: - Utnyttelsesgrad reduseres, gjennom at bygningsmasse som krager over atkomstvei og parkeringsareal tas ut av planforslaget. - Høyden på bebyggelse reduseres med én etasje. Sandnessjøen, den V Enhetsleders innstilling: Ellen Karin Kolle Arealplanlegger Med bakgrunn i vurdering og diskusjon, og med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret forslag til detaljregulering for Stamnesøra boligfelt, gnr./bnr. 37/139 m.fl., med tilhørende bestemmelser. Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Administrasjonssjefen tiltrer enhetsleders innstilling. Sandnessjøen den Børge Toft Administrasjonssjef Side 18 av 22

19 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 197/15 Fast utvalg for plansaker /16 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: Bjørn Frammarsvik Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 12/2367 Arkivnr.: GNR 37/221 SAK: OPPFØRING AV GARASJER/ LAGER/BOLIG PÅ HAVNEGATA 9, GNR. 37, BNR. 221 TILTAKSHAVER: Mathisen Drift AS I II Saksdokumenter (vedlagt): Søknad om rammetillatelse av m/vedlegg Brev fra Fylkesmannen i Nordland av Brev fra Nordland fylkeskommune av Brev fra Kystverket av Saksdokumenter (ikke vedlagt): III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Søknaden omfatter garasje/lager i plan 1. Plan 2 og 3 er markert som disponibel, men det ønskes at det her også åpnes for bolig (jf. egen dispensasjonssøknad av ). Mønehøyde er oppgitt til 11,1 m, mens gesimshøyde er målt til ca. 10,4 m (måles til toppen av ark). Reguleringsplan for Havnegata 9-11 er gjeldende for tiltaket. Området er her disponert til forretning/kontor/lager med påtegnelsen maritim virksomhet. Det framgår av bestemmelsenes 3 at utnyttingsgraden er 100 % (BYA). Det framgår også av 3 at totalhøyde og gesimshøyde ikke må overskride hhv. 11 og 6 m. Saken har vært forelagt følgende myngheter til uttalelse: Fylkesmannen i Nordland, Miljøvernavdelingen Nordland fylkeskommune, Miljø- og kulturavdelingen Kystverket Nordland NTNU Vitenskapsmuseet NVE Region Nord 19

20 Sak 2/16 Alstahaug Havnevesen KF Fylkesmannen viser i brev av til at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene ved en samlet vurdering (jf. pbl. 19-2). Det framgår av formålsbestemmelsen (jf. 1-1) at hensynet til barn og unges oppvekstvilkår skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Det vises for øvrig til Kommunal- og moderniseringsdepartementets sider om barn og unges interesser i planleggingen. Søknaden angir en grad av utnytting på 100%, og fylkesmannen finner grunn til å stille spørsmål ved hvordan boligenes behov for uteoppholdsareal og lekeareal er tenkt oppfylt. Det forutsettes også at kommunen vurderer de støymessige forholdene for framtidige boenheter på eiendommen, både når det gjelder vegtrafikk og havneaktivitet. Fylkesmannen konkluderer med at etablering av boliger på den aktuelle eiendommen ikke bør skje etter dispensasjon. Det vises til at en planprosess i større grad vil være egnet til å avklare de interesser som foreligger, og sikre at de blir ivaretatt. Fylkesmannen ber om å bli orientert om kommunens vedtak. Nordland fylkeskommune kan i brev av ikke se at tiltaket vil være i strid med regional politikk slik dette bl.a. er formulert i fylkesplanens arealpolitiske retningeslinjer. Fylkeskommunen har ingen kulturminnefaglige merknader til dispensasjonssøknaden. Kystverket Nordland viser i brev av til at de, med bakgrunn i havnekrav fra Alstahaug, har utarbeidet et forprosjekt for utdyping av et område lengre ut i havna. Prosjektet legger til rette for økt aktivitet i havneområdet. Sandnessjøen havn har stor næringsaktivitet og lite etablerte boligområder i tilknytning til selve havneområdet. Kystverket er i utgangspunktet negativ til etablering av boliger i havneområder hvor det er næringsaktivitet, og spesielt der hvor det er lite etablerte boliger. Erfaringsmessig fører en sammenblanding av bolig og havnevirksomhet til konflikter som følge av bl.a. støy og lukt. Havnevirksomhet er som regel døgnkontinuerlig, og dette medfører en del støy som kan oppleves som ugunstig ved etablering av boliger. Kystverket Nordland anmoder Alstahaug kommune om å vurdere effektene av en etablering av bolig i dette området, og da med spesielt fokus på eksisterende og framtidig næringsaktivitet i tilgrensende område. NTNU Vitenskapsmuseet, NVE Region Nord og Alstahaug Havnevesen KF har ikke framsatt merknader innen fastsatt frist. Vurdering: Byggevolum og utforming virker godt tilpasset bebyggelsen på naboeiendommen. Begrensningen på gesimshøyde er betydelig overkredet, men dette skyldes ark. Her må det uansett søkes om dispensasjon fra planens begrensning. Så framgår det av pbl at dispensasjon krever grunngitt søknad. Dette er viktig for at kommunen skal kunne vurdere om vilkårene for å gi dispensasjon er tilstede. Dersom begrunnelsen mangler vil kommunen ikke kunne gi dispensasjon. Videre framgår det av lovens 19-2 at følgende hovedkriterier må være tilstede dersom dispensasjon skal kunne gis: Hensynene bak bestemmelsen det gis dispensasjon fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt Side 20 av 22

21 Sak 2/16 Fordelene ved dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering I tillegg er det et vilkår at hensynet bak lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Ved dispensasjon fra plan skal det også legges vekt på at statlige og regionale rammer og mål ikke tilsidesettes. Dersom det avgis en negativ uttalelse fra statlig eller regional myndighet bør dispensasjon som hovedregel ikke gis. De ulike arealplaner er blitt til gjennom omfattende beslutningsprosess etter reglene for offentlighet, samråd og medvirkning. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Det framgår av fylkesmannens uttalelse at omsøkte endring til boligformål ikke bør skje etter dispensasjon. Videre framgår det av kystverkets uttalelse at denne myndighet i utgangspunktet stiller seg negativ til etablering av boliger i havneområdet. Nevnte myndigheters negative uttalelser tilsier at dispensasjon i dette tilfellet ikke bør gis. Dispensasjonssøknaden er heller ikke grunngitt på en måte som gir kommunen det nødvendige grunnlag for å kunne vurdere om vilkårene for å få dispensasjon er tilstede. Konklusjon: Saksbehandler anbefaler at det i dette tilfellet ikke gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for endring til boligformål i plan 2 og 3. Det vises til at det i dispensasjonssøknaden ikke foreligger en begrunnelse som gir kommunen nødvendig grunnlag for å kunne vurdere om vilkårene for å gi dispensasjon er tilstede. Det vises også til fylkesmannens og kystverkets negative uttalelse. Endring til boligformål i plan 2 og 3 vil evt. kunne avklares gjennom en planprosess. V Enhetsleders innstilling: Med hemmel i pbl (jf. 19-1) avslås søknad om dispensasjon fra gjeldende plan for endring til boligformål i plan 2 og 3. Det legges vekt på at søknaden ikke har tilstrekkelig begrunnelse for å kunne vurdere om vilkårene for å få dispensasjon er tilstede. Det vises også til fylkesmannens og kystverkets negative uttalelse. Dersom søknad om rammetillatelse ønskes behandlet med disponibelt areal i plan 2 og 3 må den suppleres med søknad om dispensasjon fra regulerte høydebegrensninger. Endring til boligformål i plan 2 og 3 vil evt. kunne avklares gjennom en planprosess. Dette vedtaket kan påklages til overorndet myndighet. Klagefrist er 3 uker fra melding om vedtak er mottatt. Sandnessjøen, den Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Side 21 av 22

22 Sak 2/16 VI Administrasjonssjefens innstilling: Administrasjonssjefen tiltrer enhetsleders innstilling. Sandnessjøen den Børge Toft Administrasjonssjef UTSKRIFT TIL: Tiltakshaver m/vedlegg Ansvarlig søker Side 22 av 22