Sjøkanten Nordsileiret, Steinkjer kommune

Transkript

1 Detaljregulering for Sjøkanten Nordsileiret, Steinkjer kommune Forslag til planprogram Plan ID Sist revidert :00:31

2 Innholdsfortegnelse 1 Bakgrunn Bakgrunn og formål Hensikten med planprogrammet Krav om konsekvensutredning Planprosess og medvirkning Organisering Planprosess Medvirkning Planområdet Beliggenhet og avgrensning Eiendomsforhold Dagens situasjon Planlagt arealbruk Overordnede rammer og føringer Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging Andre nasjonale og regionale føringer Kommunale føringer Relevante reguleringsplaner Aktuelle konsekvenser - Utredningsbehov Metode Utredninger i planarbeidet ROS analyse Forslag til planprogram 2

3 1 Bakgrunn 1.1 Bakgrunn og formål På vegne av Silicon Seaside AS fremmes det med dette forslag til planprogram for detaljregulering av Nordsileiret ytre del, området mellom Seilmakergata og Jæktsmedgata i Steinkjer (område B19.2 og B19.3 i gjeldende reguleringsplan), samt oppfylling i utenforliggende sjø. Planen omfatter Jæktsmedgata 8, eiendom 197/1423 samt noe friområde og sjø. Prosjektet har endret navn fra Silicon Seaside til Sjøkanten. Forslaget til planprogram er utarbeidet av Lyngstad Arkitekter AS, og er i henhold til Plan- og bygningslovens 4.1 og gjeldende Forskrift om konsekvensutredninger for planer etter planog bygningsloven. Forslagsstillers mål er å utarbeide detaljregulering som legger til rette for oppføring av ca boenheter med tilhørende infrastruktur og uteoppholdsareal, samt friområde inkludert gang-/sykkelveg langs sjøen. I denne sammenheng forutsettes det lagt til rette for en utvidelse av området ved fylling i sjø. Det innledende planarbeidet skal gi et godt utgangspunkt for utarbeidelse av nødvendig Konsekvensutredning (KU). Denne skal gi grunnlag for å belyse hvilke vesentlige konsekvenser planen har for miljø, naturressurser og samfunn, slik at disse er kjent ved vedtak av plan. Formannskapet i kommunen har vært på befaring i planområdet, og vedtok i møte den følgende, sitat; Formannskapet åpner for at det kan igangsettes detaljregulering til boligformål for den delen av området hvor gjeldende plan åpner for bolig i 3-5. etg.. Det vil si at det åpnes for detaljregulering til boligformål ihht alternativ 2 i anmodningen fra tiltakshaverne, på Silicon seaside-tomta. Det er knapphet på næringsarealer i regionen, og formannskapet vurderer det som et stort planmessig grep å gå over Jæktsmedgata og også omregulere Ahlsell-tomta fra næringsareal til boligformål. Formannskapet vil med andre ord ikke åpne for omregulering av Ahlsell-tomta. For det evt. forestående planarbeidet legger formannskapet til grunn at: - Området fylles ut i front mot sjøen minst i hht kommuneplanens arealdel. Formannskapet ber om at planarbeidet avklarer muligheten og gjennomførbarheten av evt. noe større bredde på utfyllingen, jf. også tilliggende områder. - Det skal legges til rette for et bredt offentlig friområde i front, minst på nivå med plangrepet i kommuneplanens arealdel. Det må legges til rette for møteplasser og opplevelsespunkter på strekningen. - Det forutsettes en høg utnytting av arealene, inkl. parkering i kjeller. - Det søkes å finne sambruk av utearealer sammen med Steinkjer montessoriskole. - Rådmannen og tiltakshaverne går i dialog med El-tjeneste as for å avklare framtidige arealbehov, og vurdere om dette også skal kunne løses gjennom denne prosessen. Dette vedtaket vil være et grunnlag i det videre arbeid med reguleringssaken. Forslag til planprogram 3

4 1.2 Hensikten med planprogrammet Jf. Plan- og bygningslovens (PBL) 4-1 skal det for alle planer som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn utarbeides et planprogram. Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosess med frister og aktører, opplegg for medvirkning, utredningstema og hvordan utredningen av planens virkning for miljø og samfunn skal gjennomføres. Forslaget til planprogram skal sendes på høring samtidig som oppstart av planarbeidet varsles, og legges ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker. Planprogrammet fastsettes så av Steinkjer kommune med eventuelle justeringer som følge av innkomne høringsmerknader. 1.3 Krav om konsekvensutredning Planforslaget er ikke i samsvar med overordnet plan og utløser derfor krav om konsekvensutredning. I henhold til forskrift om konsekvensutredning er følgende paragrafer gjeldende: Planforslaget faller inn under virkeområdet for Forskrift om konsekvensutredninger, jfr. 6 b). VEDLEGG I. Planer etter plan- og bygningsloven og tiltak etter annet lovverk som alltid skal ha planprogram eller melding og konsekvensutredning. 25. Nye bolig- og fritidsboligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan. Konsekvensutredningen vil bli utarbeidet på grunnlag av fastsatt planprogram, og skal beskrive viktige miljø- og samfunnsforhold, og vurdere virkninger som planen og gjennomføring av tiltak vil få for ulike tema. I konsekvensutredningen skal det redegjøres for hvordan den aktuelle planen/ tiltaket forholder seg til relevante overordna mål, planer og retningslinjer på nasjonalt, regionalt og kommunalt nivå. Det skal også redegjøres for om, og i tilfelle hvilke, andre offentlige og private tiltak som er nødvendig for gjennomføring. I pkt. 5 bak er det i hht. forskriftens 21 satt opp ulike tema for hvilke virkninger plan/ tiltak kan få for miljø og samfunn. Det er gjort en gjennomgang i forhold til relevans for de ulike tema, for å komme fram til hva som gjennom konsekvensutredningen skal vurderes videre. Forslag til planprogram 4

5 2 Planprosess og medvirkning 2.1 Organisering Tiltakshaver for planforslaget er Silicon Seaside AS. Konsulent for reguleringsplanarbeidet er Lyngstad Arkitekter AS. Eksterne firma vil engasjeres for nødvendige utredninger utenfor våre fagfelt. 2.2 Planprosess Reguleringsplanen skal utarbeides som en detaljreguleringsplan i hht. Plan- og bygningslovens 12-3 med konsekvensutredning. Planlagt fremdrift for den videre planprosessen er som følger: Prosess Ansvar Frist 1 Oppstartsmøte med kommunen Lyngstad Arkitekter/ Steinkjer kommune 2 Statusmøte med kommunen Lyngstad Arkitekter/ Steinkjer kommune Gjennomført Gjennomført Oppstartvarsel/annonsering Lyngstad Arkitekter 4 Høring av forslag til planprogram (6 uker) Lyngstad Arkitekter 5 Innspill til varsel om oppstart 6 Høringsfrist planprogram 7 Eventuelle justeringer av planprogram Lyngstad Arkitekter 8 Fastsetting av planprogram Steinkjer kommune 9 Eventuelt samrådsmøte med offentlige parter Lyngstad Arkitekter/ Aktuelle 10 Levering av reguleringsplanforslag med KU Lyngstad Arkitekter 11 Førstegangs behandling og vedtak om offentlig ettersyn av planforslag Steinkjer kommune 12 Frist for høringsinnspill Forslag til planprogram 5

6 13 Eventuell justering av planforslag Lyngstad Arkitekter 14 Andregangs behandling av planforslag (behandlingsfrist 12 uker) Steinkjer kommune 15 Sluttbehandling og vedtak av planen Steinkjer kommune 2.3 Medvirkning Planprosessen skal følge plan- og bygningslovens krav til medvirkning ved planprosesser. Krav til informasjon og medvirkning ivaretas ved: Planene er presentert/gjennomgått i oppstartmøte Orientering og befaring med Planutvalget (Formannskapet) Statusmøte med kommunen Varsel om planoppstart Høring og offentlig ettersyn av forslag til planprogram. Naboer og eventuelle andre berørte parter blir i den sammenheng varslet, og vil få mulighet til å komme med innspill til planarbeidet. Offentlig ettersyn av forslag til reguleringsplan med konsekvensutredning Offentlige dokumenter fra planarbeidet vil være tilgjengelige på kommunens nettsider. Planvedtak annonseres og kan påklages innen 3 uker. Fortløpende dialog med kommunens planavdeling. Forslag til planprogram 6

7 3 Planområdet 3.1 Beliggenhet og avgrensning Steinkjer sentrum. Planområdets beliggenhet er vist med oransje markering. Ortofoto: Norge i bilder. Planområdet omfatter del av ytre Nordsileiret i Steinkjer. Planområdet er i dag ubebygd. Omkringliggende areal består av et større næringsområde, nytt helse- og beredskapshus, Steinkjer Montessoriskole, samt offentlig friareal. Arealet begrenses av sjø (mot sørvest), Seilmakergata (mot sørøst) og Jæktsmedgata (i nordvest) samt regulerte områder B101 og B19.1 i nordøst. Forslag til planprogram 7

8 Foreslått planavgrensning. 3.2 Eiendomsforhold Eiendommen eies av Silicon Seaside AS. Eiere av naboeiendommer med følgende gnr/bnr vil bli varslet direkte om planarbeid: - 197/ / / / / / / / / / / / Dagens situasjon Store deler av planområdet er under klargjøring for forbelastning. Det er søkt og gitt tillatelse til forbelastning av område B19 på grunnlag av gjeldende reguleringsplan. Eksisterende gang- og sykkelvei samt friområde mot sjøen inngår også i planområdet. I tillegg omfatter planområdet areal som i dag er sjø. Forslag til planprogram 8

9 3.4 Planlagt arealbruk Planlagt arealbruk er boligformål med tilhørende infrastruktur og uteoppholdsareal, offentlig friområde og gang- og sykkelvei. Boligprosjektet planlegges med utnyttelsesgrad i henhold til kommunedelplan eller høyere, altså minimum 6 boenheter per daa. Bygningene planlegges med varierende høyde fra 3 til 8 etasjer. Eksisterende gangveiforbindelse opprettholdes, men traseen vil endres noe. Allmenhetens tilgang til sjøen og friområder skal sikres. Det er en viktig premiss for planarbeidet at offentlig grøntareal langs sjøen skal opprettholdes med minst samme omfang som i gjeldende kommunedelplan. Det vil bli foreslått utfylling i sjøen for å oppnå ønsket størrelse på byggeområdet. Utfyllingen er i hovedsak planlagt innenfor grensen i kommunedelplanen med noen avvik der den går utenfor. For at det utfylte arealet skal oppleves som naturlig, vil ikke fyllingens avgrensning følge den rette linjen i kommunedelplanen, men derimot gis en mer organisk og naturlig linje. 4 Overordnede rammer og føringer 4.1 Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging De nasjonale forventningene oppsummerer regjeringens politikk og ønsker for regional og kommunal planlegging. Gjeldende føringer ble vedtatt , og skal legges til grunn for all kommunal og privat planlegging etter plan- og bygningsloven. 4.2 Andre nasjonale og regionale føringer Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442/ Kommunale føringer Planområdet er omfattet av kommunedelplan for sentrum, arealdelen, revidert i hht. kommunestyrevedtak , plan-id: Området innenfor planavgrensningen er i kommunedelplanens arealdel regulert til formål Byggeområde generelt og friområde mot sjøen. Av planen følger at reguleringsplaner som opplistet nedenfor fortsatt skal gjelde, foran kommunedelplanens arealdel. I kommunedelplanen er det lagt til rette for en videre utfylling i sjøen i forhold til eksisterende situasjon. Kommunens planutvalg (Formannskapet) har i tillegg gitt føringer som ble gjennomgått i kapitel 1. Forslag til planprogram 9

10 4.4 Relevante reguleringsplaner Størsteparten av planområdet omfattes av Reguleringsplan for Nordsileiret, område B19. Vedtatt Den sør-vestre delen av planområdet omfattes av Reguleringsplan for Nordsileiret, området Seilmakergata-Jæktskippergata-Tømmermannsgata-sjøen, vedtatt I planbestemmelsene for område B19 fremkommer bl.a. følgende: Området kan nyttes til kontor, service, industri, verksted og lager. Bygningenes etasje kan nyttes til boligformål. Maksimum antall boliger er 50. Bebyggelse langs sjøkant skal utformes som en kam-struktur, med fløyer vinkelrett på sjøkant. Maks. tillatt bruksareal BRA (inkl. garasjer) = 110 %. Maks. tillatt generell gesimshøyde 13,5 m, men mindre deler kan ha gesimshøyde 16,50 m. Krav til antall parkeringsplasser er 1,5 pr. 4-roms bolig, 1,2 pr. 3-roms bolig. I planbestemmelsene for område Seilmakergata-Jæktskippergata-Tømmermannsgata-sjøen fremkommer bl.a. følgende: Området kan nyttes til industri, verksted og lager. Bebyggelse langs sjøkant skal utformes som en kam-struktur, med fløyer vinkelrett på sjøkant. Maks. tillatt bruksareal BRA (inkl. garasjer) = 85 %. Maks. tillatt generell gesimshøyde 10,5 m, men mindre deler kan ha gesimshøyde 13,50 m. Krav til antall parkeringsplasser er 1,5 pr. 4-roms bolig, 1,2 pr. 3-roms bolig. 5 Aktuelle konsekvenser - Utredningsbehov 5.1 Metode Konsekvensutredningen vil bli utarbeidet med grunnlag i fastsatt planprogram, og skal beskrive viktige miljø- og samfunnsforhold samt vurdere virkninger som planen og gjennomføring av tiltak vil få for ulike tema. Konsekvensutredningen tar for seg følgende ved hvert utredningstema: - Beskrivelse og vurdering av dagens situasjon - Beskrivelse og vurdering av tiltakets effekt på og konsekvenser for de ulike tema. Hvert enkelt tema beskrives med tekst og/eller hensiktsmessige illustrasjoner. Konsekvensutredningen skal utrede verdi-, omfang- og konsekvensgrad sammenlignet med 0-alternativet (dagens situasjon). 5.2 Utredninger i planarbeidet Nedenfor er det i hht forskriftens 10 satt opp ulike tema for hvilke virkninger plan/ tiltak kan få for miljø og samfunn. Det er gjort en gjennomgang i forhold til relevans for de ulike tema, for å komme fram til hva som gjennom konsekvensutredningen skal vurderes videre. Tema vurdert som relevante for utredning i oppstartsmøtet med kommunen er inkludert i gjennomgangen. Forslag til planprogram 10

11 Tema Lokalisering Utrednings- behov Det ansees ikke relevant å utrede andre lokaliseringsalternativer gjennom konsekvensutredning. Forurensning og vannmiljø Utslipp klimagasser, annet utslipp til luft, forurensning jordbunn, forurensning vann. Tiltaket forutsettes ikke å medføre utslipp av klimagasser eller annet utslipp til luft utover det som er vanlig knyttet til oppvarming og ventilering av bygninger samt utslipp fra kjøretøy tilknyttet transport av beboere/besøkende. Det anses ikke behov for videre utredning av temaet. Avløp tilknyttes offentlig ledningsnett som føres til renseanlegg. Områdestabilitet Det må gjennom geotekniske vurderinger/ evt. undersøkelser utredes omkring områdets stabilitet med tanke på aktuell områdeoppfylling og utbygging, event. med nødvendige sikringstiltak. Transportbehov Her skal redegjøres for transportbehov for: - beboere - besøkende Gjennom utredningen vurderes hvordan tiltaket medfører endret trafikk til og fra området, og eventuelt hvilke trafikkanlegg som må etableres eller tilpasses. Energiforbruk, energiløsninger Ulike løsninger for energiforsyning vurderes ikke som relevant for konsekvensutredning. Kulturminner, kulturmiljø Aktuelt areal er fyllingsareal fra oppmudrete masser fra sjøbunnen på slutten av tallet. Aktuelt utbyggingsområde er ikke del av noe helhetlig kulturmiljø. Forslag til planprogram 11

12 Naturmangfold (dyre- og planteliv) Innen området er det i flg. artsdatabanken ikke registrert arter av interesse (kun registrert hettemåke i sjøen utenfor). En eventuell utfylling utenfor kommunedelplanens grenser vil kunne medføre utredning av for eksempel sjøfugl. Landskap Aktuelt område er et flatt areal som er en del av større flatt utfyllingsområde. Arealet har liten/ ingen verdi som ubebygd landskap. Konsekvenser av utbyggingstiltak ansees ikke relevant å vurdere. Naturressurser (jordvern) Aktuelt område har ikke vært benyttet til landbruk og har heller aldri vært tiltenkt dette formålet. Nærmere konsekvenser av utbyggingstiltak anses ikke relevant å vurdere. Samisk natur- og kulturgrunnlag Arealet har ikke vært bosettingsområde eller på noe vis brukt av samebefolkning. Nærmere konsekvenser av utbyggingstiltak anses ikke relevant å vurdere. Folkehelse Hovedhensikten med aktuelt utbyggingsprosjekt er å tilrettelegge for utbygging av boliger samt sikre fri bruk av arealet nærmest sjøen for allmenheten. Tiltaket anses derfor ikke i seg selv å ha negativ innvirkning på folks helse, men det er aktuelt å vurdere om tiltaket kan være påvirket av omkringliggende næringsarealer og -aktiviteter. Tilgjengelighet til uteområder/friområder Aktuelt å vurdere tilgjengelighet til uteområder med god kvalitet. For allmennheten gjelder dette tilgjengelighet til grøntsone/friområde med gang-/sykkelveg (promenaden) langs sjøen. Omfanget av friområdet skal være minst på nivå med det som er vist i kommunedelplanens arealdel, og det skal legges til rette for møteplasser og opplevelser. Tilgjengelighet til gang/ sykkelvegnett Aktuelt å beskrive nåværende anlegg, og vurdere behov og eventuelt oppgradering av gang-/sykkelvegnettet som følge av trafikk til og fra de nye boligområdene. Forslag til planprogram 12

13 Tilgjengelighet til kollektivnett Aktuelt å beskrive nåværende anlegg, og vurdere behov og eventuell oppgradering av kollektivtilbudet som følge av eventuelt økt transportbehov på grunn av planlagt tiltak. Barn og unges oppvekstsvilkår Virkning av planlagt tiltak for barn og unge skal beskrives og vurderes nærmere gjennom konsekvensvurderingen. Beredskap og ulykkesrisiko Tiltaket i seg selv anses ikke å ville medføre ulykkesrisiko eller behov for økt/spesiell beredskap. Risiko ved havnivåstigning Havnivåstigning og stormflo er relevant å vurdere, med grunnlag i data fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap/ Bjerknesinstituttet. Forventet havnivåstigning / stormflo / bølgepåvirkning må avklares. Konsekvenser og behov for risikoreduserende tiltak skal vurderes. Næringsutvikling Tiltakets eventuelle virkning for næringsutvikling i området skal vurderes. Spesielt gjelder dette enkelte tilliggende virksomheters muligheter for arealutvidelser. Kriminalitetsforebygging Anses ikke relevant å utrede i konsekvensvurderingen. Arkitektonisk og estetisk utforming Forholdet til utforming og bebygd landskap vurderes nærmere gjennom reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser, og tas ikke opp gjennom konsekvensutredningen. 5.1 ROS analyse Ved utarbeidelse av planer for utbygging skal det i henhold til plan- og bygningslovens 4-3 gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som endres som følge av planlagt tiltak. En ROS-analyse tar sikte på å avdekke farer, vurdere hvor alvorlige disse er, samt foreslå avbøtende tiltak for å forebygge uønskede hendelser og redusere konsekvenser dersom disse inntreffer. ROS-analysen vil utføres med utgangspunkt i DSBs veileder/ sjekkliste og leveres sammen med planforslaget. Forslag til planprogram 13

14