Formålet er i samsvar med kommuneplanen og reguleringen ansees ikke å falle inn under kriteriene i 4 i forskrift om konsekvensutredning.

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR KVARTALET STORGATA, RÅDHUSGATA, MUSEUMSGATA, PETER GRØNS GATE GNR 173, BNR 115, 116, 117, 119, 120, 122, 123, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 608, 609, 610 GNR 172, BNR 605 OG 611. Dato: Dato for siste revisjon av beskrivelsen: Innledning Kvartalet Storgata, Rådhusgata, Museumsgata, Peter Grøns gate ligger rett nord for Torget i sentrum av Sandefjord. Kvartalet reguleres i en detaljregulering. Bakgrunn Tiltakshaver Storgata 7 Sandefjord AS eier flere eiendommer i kvartalet og ønsker å legge til rette for en helhetlig utvikling som kan foregå over et lengre tidsperspektiv. Det er derfor avtalt med Sandefjord kommune at det utarbeides en detaljregulering for hele kvartalet med utvikling av et illustrasjonsprosjekt på 4 av tomtene i kvartalet. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for en helhetlig utvikling av kvartelet med boligbebyggelse, forretning, tjenesteyting og næringsbebyggelse samt gi mulighet for økt utnyttelse og økte byggehøyder. Formålet er i samsvar med kommuneplanen og reguleringen ansees ikke å falle inn under kriteriene i 4 i forskrift om konsekvensutredning. Planen er utarbeidet av LPO arkitekter as. Planstatus Kommuneplanen Kvartalet er regulert til sentrumsformål i kommuneplanen for Sandefjord vedtatt Områder med sentrumsformål kan ha blandet formål bolig, forretning, kontor, offentlig eller privat tjenesteyting, utoppholdsarealer og parkering. Kommuneplanen stiller krav til utoppholdsareal for nye boliger i sentrum og parkeringsnorm for bil og sykkel knyttet til ulike funksjoner. Ny bebyggelse skal dimensjoneres etter byens målestokk og ta utgangspunkt i byens identitet. Det var et mål i kommuneplanen å utarbeide en planvurdering av konsekvensene ved ulike byggehøyder i ulike deler av sentrum. Konsekvenser av økte byggehøyder i sentrum I forbindelse med vedtak av kommuneplanen om å utarbeide en planvurdering om høyder i sentrum varslet kommunen at pågående planer ikke vil behandles før rapporten foreligger. Arbeidet med denne planen ble derfor satt på vent frem til rapporten skulle foreligge i februar Dark arkitekter har utarbeidet en rapport «Sandefjord sentrum konsekvenser av økte byggehøyder i sentrum» datert Rapporten ble tatt opp til orientering i plan- og utbyggingsutvalget 20. mai og i formannskapet 2. juni 2015 som la rapporten ut på høring. Høringsfrist var 31. august. På bakgrunn av høringen skal bystyret ta stilling til rapportens anbefalinger. Politikernes holdning til rapportens anbefaling er derfor ikke kjent når denne planen utarbeides. 1

2 Reguleringsplaner i kvartalet Kvartalet er delvis regulert. Plan id Torggangen Peder Grøns gate 2A og 2B vedtatt og id Rådhusgt Museumsgt Storgt - P. Grøns gt vedtatt Det forutsettes at disse planene oppheves når områdeplanen vedtas. Beskrivelse av planområdet Kvartalet ligger sentralt i Sandefjord sentrum og har en typisk sammensatt bebyggelse fra ulike tidsperioder og av varierende skala. I syd, mot Torget er bebyggelsen i betong og platekledning med høyder fra 4 til 5 etasjer. Storgata 1, på det sydvestre hjørne, har gangbroforbindelse over Peter Grøns gate til Hvaltorvet kjøpesenter. Langs Storgata varierer bebyggelsen mellom trehus på 2 til 3 etasjer og betongbygg på 4 til 5 etasjer. Nordvest i kvartalet ligger et åpent areal som i dag brukes til parkering. I nordøst ligger to eiendommer med trehus omgitt av hvert sitt hageanlegg. Mot Museumsgata, midt i kvartalet, ligger et åpent areal som brukes til parkering. Gjennom kvartalet, fra Storgata til Peter Grøns gate går Torggangen en offentlig tilgjengelig gjennomgang. Arealet eies av Sandefjord kommune. Det ligger to bygninger knyttet til Torggangen, Storgata 7 og 7B. Området syd for kvartalet er preget av bebyggelse med høy utnyttelse. Hvaltorget kjøpesenter med tilbygg fra 2009, og Torget 1A er høyest med 5 etasjer. Mot øst og Museumsgata ligger Hvalfangstmuseet med en eldre bygning fra 1920-tallet og en nyere entrebygning, begge med to høye etasjer og valmet tak. På nordsiden av Rådhusgata ligger et bedehus tilbaketrukket fra gatelivet, et nyere betongbygg på 3 + tilbaketrukket toppetasje, en åpen plass med parkering og et trebygg på to høye etasjer. Gateløpet er bare 9 meter bredt. Vis a vis kvartalet i Storgata er bebyggelsen kontinuerlig i gatelivet og består av nyere bygg med 3 til 4 høye etasjer. Hjørnebygget mot Rådhusgata er en nyklassisistisk bygård i pusset mur. Kulturverdier Enkelte bygninger i kvartalet er registrert i Bevaringsplakat Sandefjord sentrum, I dokumentet er hver bygning vurdert ut fra 10 kriterier og gitt karakter liten, middel og stor verdi. Dokumentet har ingen formell status i plansammenheng. Rådhusgata 6. Hovedhus er revet, bygningen på eiendommen var uthus til Rådhusgata 6 og har middels til liten verdi i vernekriteriene i plakaten. Bygningen har gjennomgått flere endringer. Rådhusgata 8 har stor til middels verdi ifølge Bevaringsplakaten. Representativ som bygård fra tallet. Storgata 7 har stor til middels verdi ifølge Bevaringsplakaten. Bygningen markerer det spesielle gateløpet Torggangen «Pølsesvingen». Storgata 3A har liten til middels verdi ifølge Bevaringsplakaten. Bygningen er en av de gjenværende trebygningene i Storgata. Bygningen var en gang frittliggende. Storgata 5 har middels til liten verdi ifølge Bevaringsplakaten. Bygningen er en av de gjenværende trebygningene i Storgata. 1. etasje er sterkt ombygget og har sammenhengende baldakin med nyere 2

3 bygning i Storgata 3. Fylkeskommunen skriver i sin høringsuttalelse ved oppstart av planarbeidet at bygningen er verneverdig, men dette dokumenteres ikke nærmere. Eiendomsforhold Situasjonsplan med eiendommer innenfor planområdet Kvartalet er omkranset av Storgata, Rådhusgata, Museumsgata og Peter Grøns gate og består av 20 eiendommer hvor flere har samme eier. GNR/BNR 173/ /116/0/ /117/0/ / /120 ADRESSE Ingen adresse funnet Peter Grøns gate 2B Peter Grøns gate 2A EIER Sandefjord kommune, Postboks 2025, 3202 Sandefjord Peter Grøns gate 2 B AS, Reservatveien 18, 3118 Tønsberg 15 seksjoner med ulike eiere Ingen adresse funnet Ingen adresse funnet Torvgangen 5-7 AS, Reservatveien 18, 3118 Tønsberg Sandefjord kommune, Postboks 2025, 3202 Sandefjord 3

4 173/122 Storgata 1 Hvaltorvet Senter AS, Postboks 400 sentrum, 0103 Oslo 173/123 Sandefjord kommune, Postboks 2025, 3202 Sandefjord 173/126, 127, Storgata 3A Dokken Hans & Co AS, Postboks 288, 3201 Sandefjord /129 Storgata 7 og 7B Tiltakshaver Storgata 7 Sandefjord AS 173/130 Rådhusgata 6 Advokathuset Sandefjord Eiendom AS, Postboks 169, 3201 Sandefjord 173/131 Ingen adresse funnet Sandefjord kommune, Postboks 2025, 3202 Sandefjord 173/132 Rådhusgata 8 Eidi Christensen, Merkurveien 11 A, 7036 Trondheim 173/133 Rådhusgata 10 Tiltakshaver Storgaten 7 Sandefjord AS 173/608 Ingen adresse funnet Sandefjord kommune, Postboks 2025, 3202 Sandefjord 173/609 Ingen adresse funnet Sandefjord kommune, Postboks 2025, 3202 Sandefjord 173/610 Ingen adresse funnet Sandefjord kommune, Postboks 2025, 3202 Sandefjord 172/605 Ingen adresse funnet Sandefjord kommune, Postboks 2025, 3202 Sandefjord 172/611 Ingen adresse funnet Sandefjord kommune, Postboks 2025, 3202 Sandefjord Tabell over eiendomsforhold / kilde Sandefjord kommune mai 2015 Planprosess og medvirkning Varsel om igangsetting av reguleringsarbeid ble gjort i Sandefjords Blad og grunneiere, naboer og berørte parter ble varslet i brev datert Det kom inn 7 uttalelser. Merknadene er oppsummert og kommentert nedenfor. Innkomne merknader og tiltakshavers kommentarer Statens vegvesen Region sør, SVV har ingen vesentlige bemerkninger til arbeidet. De gjør oppmerksom på at det kan være aktuelt å gjøre Museumsgata om til en forkjørsregulert gate. Videre mener SVV at det bør tilrettelegges for enkel og sikker sykkelparkering. Tiltakshavers kommentar: En forkjørsregulert gate i Museumsgata vil få negative konsekvenser for planlagt atkomst til parkeringsplan under anlegget. Atkomst fra Museumsgata er vurdert som det beste alternativet i forhold til sentrum og bruk av gatene Rådhusgata, Storgata og Peter Grøns gate. Planen vil legge til rette for sykkelparkering i henhold til kommunens krav. Foreningen Gamle Sandefjord, Foreningen er mot et forslag hvor Rådhusgata 6, Rådhusgata 8 og Torggangen (Storgata 7) rives fordi det knytter seg lokalhistorie og ulike grader av bevaringsinteresser til byggene. Foreningen mener også at en parallell behandling av reguleringsplan og byggesak blir ekstra komplisert å forstå for de ulike høringspartene. Tiltakshavers kommentar: Tiltakshaver ønsker å lage en områdeplan for kvartalet som viser et helhetlig arkitektonisk og estetisk grep for fremtidig utvikling. Forslaget gir mulighet for at Rådhusgata 6 og 8 blir stående som i dag. Byggene vurderes ikke som verneverdige på et nivå som tilsier at de skal reguleres til bevaring. Ved utlegging til offentlig ettersyn skal høringspartene kun forholde seg til planforslaget og vi mener det derfor ikke er noen ulempe om plansak og byggesak behandles samtidig. 4

5 Fylkesmannen i Vestfold, Fylkesmannen støtter intensjonen om høy utnyttelsesgrad som er i samsvar med nasjonale og regionale planretningslinjer. Videre minner fylkesmannen om kravene om risiko- og sårbarhetsanalyse, rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging med vekt på krav til fysisk utforming og retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. Egen håndtering av overvann bør vurderes for å dempe overbelastning av byens overvann- og avløpssystem. Tiltakshavers kommentar: Vi tar fylkesmannens kommentarer inn i det videre planarbeidet. Håndtering av overvann i henhold til kommunens krav er tatt inn i bestemmelsene. Eidi Christensen Christensen ønsker å opprettholde sin eiendom i Rådhusgata 8 og rehabilitere bygninger og hage. Christensen krever at nybygg inntil denne eiendommen trappes ned mot Rådhusgata 8 og at byggegrense legges inntil 5 meter fra nabogrense. Nybygg bør tilstrebes en variert fasadeform og et materialvalg slik at det på best mulig måte kan harmonere med de eldre bygningene. Videre krever Christensen at nybygg ikke inneholder vinduer eller uteareal som gir direkte innsyn i gårdsrommet på hennes eiendom. Hun mener også at det må foretas geologisk undersøkelse av grunnforholdene og stilles krav ved bygging for å hindre skade på eksisterende bebyggelse. Tiltakshavers kommentarer: Planen gir mulighet for at bygningene i Rådhusgata 6 og 8 blir stående som i dag. Bygg i Rådhusgata 10 er planlagt med 4 etasjer mot gaten slik generell bebyggelse i Sandefjord sentrum er og bygging i grenselinje slik prinsippet er for alle eiendommer i sentrumskvartalene også i Rådhusgata 6 og 8. Arkitektonisk uttrykk og materialvalg vil i hovedsak tilhøre byggesaksbehandling av fremtidige prosjekt i kvartalet. Gjeldende lover og forskrifter må oppfylles når prosjekter skal gjennomføres. Nye bygg i kvartalet vil nødvendigvis få vinder mot Rådhusgata 8. I motsatt fall vil nye bygg ikke oppfylle krav om dagslys og ønsker om bokvalitet og kvalitet på fremtidige arbeidsplasser. Grunnforhold og sikring av omkringliggende eiendommer blir vurdert i fremtidige byggesaker i kvartalet. Advokathuset Sandefjord ANS, Advokathuset eier Rådhusgata 6 og ønsker å opprettholde sin virksomhet i eksisterende bygninger. Dersom de ikke inngår en avtale med tiltakshaver om salg av eiendommen ønsker de at planen tar hensyn til eksisterende bebyggelse. Tiltakshavers kommentar: Planen gir mulighet for at bygningene i Rådhusgata 6 og 8 blir stående som i dag. Vestfold fylkeskommune, Fylkeskommunen forutsetter at planarbeidet følger opp de retningslinjer og bestemmelser som er gitt i gjeldende kommuneplan for Sandefjord samt nasjonale og regionale styringsdokumenter. 5

6 Fylkeskommunen viser også til Regional plan for bærekraftig arealpolitikk i Vestfold. I området forventes høy utnyttelsesgrad samtidig som utvikling må baseres på kvalitetskrav som fremmer gode bo- og bymiljø. Om nyere tids kulturminner skriver fylkeskommunen at Rådhusgata 8 med uthus og Torggangen 9 (egentlig Storgata 7) har høy verneverdi og bør reguleres til hensynssone c) kulturmiljø med tilhørende bestemmelser. Storgata 5 har originale detaljer i 2. etasje og sterkt ombygget 1. etasje. Bygningen er verneverdig. Tilsluttende hjørnebygninger i Storgata har arkitektoniske verdier. Fylkeskommunen mener det er viktig å påse at prosjektet slutter seg til og føyer seg inn både i forhold til verneverdige bygninger, men også til omkringliggende arkitektonisk verdifulle bygg. Tiltakshavers kommentar: Et av formålene med planen er høyere utnyttelse av kvartalet. Rådhusgata 6 og 8 samt Storgata 3-5 er egne byggetrinn i planen. Om eiendommene utvikles er opp til eierne. Bevaring av Storgata 7, (Torggangen 9), er ikke forenlig med tiltakshavers ønske om sammenhengende parkeringsanlegg for alle utbyggingstrinn samt enveis gjennomkjøring for varelevering i Torggangen fra Storgata til Peter Grøns gate. Tilsluttende hjørnebygninger i Storgata er fra ulike tidsepoker og har ulik utforming, men alle hjørnene er avfaset. Planen viser også en avfasing på hjørnet mot Storgata/Rådhusgata. Estetisk og arkitektonisk utforming av bygg i kvartalet blir behandlet i de enkelte byggesøknadene. Jernbaneverket, Fremtidig trasé for Vestfoldbanen er ikke fastsatt. På det nåværende tidspunkt fremstår ikke en trasé sørover gjennom denne delen av byen som det mest sannsynlige alternativet. Tiltakshavers kommentar: Planen vil utarbeides uten videre vurdering av behov for ny jernbanetrasé. Risiko og sårbarhet eksiterende situasjon Aktsomhetskart for radon viser område med høy aktsomhet for radon. Eksisterende bygninger kan inneholde miljøgifter og ukjent forurensning kan påtreffes i grunnen. Kvartalet er noe utsatt for støy fra trafikk i Museumsgata. Beskrivelse av planforslaget Det er utarbeidet et illustrasjonsprosjekt for kvartalet som viser muligheter for fortetting og en bygningstypologi som er egnet for ulike formål som et kvartal i sentrum kan inneholde. Illustrasjonsprosjektet bygger videre på ideer fra parallelloppdrag utført av LPO arkitekter i Eksiterende bebyggelse i Storgata 1 og Peder Grøns gate 2A er beholdt i illustrasjonsprosjektet. For øvrige eiendommer i kvartalet er det foreslått ny bebyggelse. Illustrasjonsprosjektet oppfyller kommuneplanens mål for utvikling av Sandefjord sentrum på følgende punkter: - Bevarer småbykarakteren mot gatene rundt kvartalet - Legger til rette for sentrumshandel med små enheter - Legger til rette for gode møteplasser utendørs inni kvartalet - Gir mulighet for å bygge moderne boliger i sentrum 6

7 Variert funksjonsprogram Planen legger til rette for et variert funksjonsprogram med blanding av sentrumsfunksjoner; bolig, forretning, kontor, bevertning, hotell, offentlig og privat tjenesteyting og parkering. Det legges også til rette for en stor fleksibilitet i kvartalet, hvor illustrerte bygninger kan få endret funksjon over tid. Dette er gjort ved at plan 1 har en brutto etasjehøyde tilpasset forretning og servering med 4,0 meter. Alle øvrige etasjer har en brutto etasjehøyde på 3,6 meter som kan inneholde et øvre forretningsplan, tjenesteyting, kontor eller bolig. Utbyggingstrinn Planen legger til rette for etappevis utbygging av kvartalet. Illustrasjonen nedenfor viser utbyggingsetapper slik vi ser for oss er de mest sannsynlige. Eiendommene i byggetrinn 1, 2 og 3 tilhører tiltakshaver. En samlet parkeringsløsning under terreng kan fungere bare for disse byggetrinnene. Øvrige eiendommer i kvartalet får da parkering på egen tomt som i dag eller i offentlige parkeringsanlegg. Regulert avkjøring til parkeringskjeller fra Museumsgata ligger i byggetrinn 2. Dersom byggetrinn 1 og 2 ikke utvikles samtidig kan parkeringskjeller i byggetrinn 1 bygges før resten av prosjektet eller kjelleren under byggetrinn 2 kan få en midlertidig nedkjøringsrampe. Dette kan løses på eiendommen i Museumsgata som i dag benyttes til parkering. Byggetrinn 4 og 5 kan knyttes til parkeringskjeller når disse eiendommene bygges ut. Rekkefølgen på utbygging for disse to eiendommene er usikker. Når byggetrinn 4 eventuelt skal tilkobles parkeringskjeller forutsetter dette at det bygges kjeller under kommunens eiendom i Torggangen. Illustrasjon utbyggingstrinn 7

8 Dersom byggetrinn 4 ikke bygges ut vil kvartalets fasade mot Storgata få en variert bebyggelse med 5 høye næringsetasjer i syd, 3 etasjer med saltak, 4 etasjer med flatt tak, 2 høye etasjer med saltak og 4 høye etasjer med saltak. En slik variasjon preger mange kvartal i Sandefjord sentrum. Bygningene i Rådhusgata 6 og 8 representere en skala og typologi som er veldig forskjellig fra øvrige bygninger sentralt i sentrum. Dersom byggetrinn 5 ikke bygges ut blir overgang mellom 4 etasjes nybygg og 2 etasjer trehus viktig. Bygningene i byggetrinn 1 og 2 plasseres og utformes slik at de tilpasses både fremtidig utbygging og dagens situasjon i byggetrinn 5. Vi mener det er viktig at nye byhus i kvartalet har en markert gavl mot naboeiendom som viderefører typologi og struktur i sentrum slik den har vært fra 1900 og frem til i dag. Tilpassing til reminisenser fra tidligere strukturer gjøres med avstand til bygningene, ikke nedtrapping av nybygg. Situasjonsplan fullt utbygget og utbygget i byggetrinn 1, 2 og 3 Konsept for illustrasjonsprosjektet Konsept for illustrasjonsprosjektet består av flere elementer, gatebebyggelse, podier i bakgården og tårn. Nedenfor beskrives de enkelte elementenes kvaliteter. Det etableres en randbebyggelse som er tilpasset byens skala og arkitektur. Bebyggelsen har saltak parallelt med gateløpene. Gesims og møne reguleres. For å kunne forme gode lysforhold for bakenforliggende boliger og gode uterom i takflaten i et fremtidig prosjekt gis det mulighet for å lage gjennomgående hull i saltaksformen. 8

9 Illustrasjon randbebyggelse Deler av gårdsrommet løftes for å skaffe areal. Det gir rammer til passasjer og torg. På podiene er det skjermet uteareal for boligene med gradert overgang fra offentlig, halvprivat og privat. Podiene er fellesareal for boligene og tilgjengelig for alle.det er forbindelser mellom det offentlige rommet og de hevede uterommene. Illustrasjon løftet gårdsrom/forretningsareal Boligtårn med lys og luft og utgang til uteareal med gode lysforhold plasseres på innsiden av randbebyggelsen. Illustrasjon tårn Torggangen bevares og forsterkes som fotgjengerpassasje i sentrum. Det etableres flere gangforbindelser inn i kvartalet og skjæringspunktet blir en indre plass i kvartalet. 9

10 Høyder Bebyggelsen i denne delen av sentrum er preget av bygninger fra forrige århundret med 2 til 3 høye etasjer og saltak. Nyere bygninger i sentrum er i 4 og 5 etasjer. Ett nyere prosjekt i kvartalsstrukturern er i 5 etasjer med en tilbaketrukket 6. etasje. Denne høyden er også lagt til grunn som en generell høyde for sentrum i «Sandefjord sentrum konsekvenser av økte byggehøyder i sentrum». Forskjell i lysforhold i gaten er vist i de to første illustrasjonene under. Illustrasjonen snitt gateløp 4 og 5 etasjer Vi foreslår en randbebyggelse med 4 høye etasjer og saltak og at økt byggevolum bør formes som baser og som punktvise tårn i gårdsrommet. Lysforhold i gaten er vist på illustrasjonen til høyre. På denne måten kan Sandefjords skala bevares uten at lysforholdene i gatene blir påvirket samtidig som man øker den samlede bygningsmassen i et kvartal. Typologisk er det et historisk belegg for et slikt utbyggingsprinsipp. Den tradisjonelle kvartalsstrukturen i sentrum har hatt begrenset høyde mot gaten samtidig som man har bygget tett og stedvis høyt inne i gårdsrommene. Ved å bevare en moderat høyde mot gaten og løfte opp en base i gårdsrommene gis gode lysforhold for uteareal på toppen av basene her inne. Konsentrerte tårn i gårdsrommet vil kunne gi ytterligere areal i kvartalet og dessuten gi mulighet for boliger med gode lys- og utsiktsforhold. Vi mener videre at det er interessant og utforske muligheten for å utvikle saltaksformen gjennom hele kvartalet. Dette vil gi en tilpassing til lokal byggeskikk samtidig som takformen vil sikre gode lysforhold inne i kvartalet. Snitt gjennom bebyggelsen med base og tårn. Storgata til venstre, Museumsgata til høyre. Arealer og utnytting Planen begrenser forretningsareal til plan 1 og 2. Boliger kan være fra plan 2 og oppover. For øvrig kan annen næring som tjenesteyting og kontor være i alle plan. Tabellen viser maksimalt boligareal 10

11 og antall boliger. I en slik arealfordeling er det forretning eller annen næring på plan 1. Felt S4 anses ikke som egnet til bolig og det er derfor vist boligareal i dette feltet. Antall boliger er satt ut fra en variasjon av 2- og 3-roms leiligheter. Arealet inkluderer fellesareal og vertikalkommunikasjon. Felt S5 og S6 anses som ferdig utbygd og er derfor ikke tatt med i arealoversikten. Felt Totalt areal Næring på Maks boligareal Antall boliger BRA plan 1 fra plan 2 S S S S S Arealoversikt, alle areal er m 2 BRA. Bokvalitet Kvartalet er noe utsatt for støy fra Museumsgata. Fasader planlegges i forhold til dette. De planlagte boligene langs Museumsgata vil få uteareal mot indre gårdsrom. Støy anses derfor ikke å være et problem for videre utvikling av kvartalet. Uteoppholdsareal Torggangen reguleres til gatetun og er offentlig tilgjengelig areal med adkomst for gående og kjørende i Storgata og Peter Grøns gate. I tillegg er det adgang for gående fra Museumsgata. På podiene over forretningsarealene blir det fellesområder for boligene med adkomst fra gatetunet i Torggangen. Også dette arealet er tilgjengelig for alle. Det vil være behov for en privat sone mot fasadene på dette planet. Boligene får privat oppholdsareal på balkonger og takterrasser mot gårdsrommet, Storgata og på taket av tårnene. Trafikkløsning Parkering for alle nye bygninger i kvartalet er planlagt løst i parkeringsanlegg under terreng. Inn- og utkjøring til anlegget vil være i Museumsgata. Nødvendig svingradius og siktlinjer for inn- og utkjøring er vist i plankartet. Parkeringsanlegget vil være designet for boligkunder, næringskunder for langtidsleie samt ha offentlige p-plasser for kunder som besøker byen, korttidskunder. Det vil bli registrering av inn og utkjøring uten bom for å unngå oppstuving i Museumsgata ved innkjøring til anlegget. Alle plasser i anlegget vil være for utleie slik at det kan tilpasses endret behov over tid. Rett til å leie plass tinglyses til hver bolig i henhold til kommuneplanens bestemmelser for parkeringsdekning. Parkeringsanlegget er planlagt for å kunne bygges ut i etapper med en inn- og utkjøring i Museumsgata. Kjeller under byggetrinn 1 og 2 vil bygges først slik at nedkjøring fra Museumsgata kan etableres med en gang. Det forutsettes at kjeller etableres under gategrunn i Torggangen i første byggetrinn. Parkeringskjeller under trinn 3 bygges dersom eksisterende bygning rives. Byggetrinn 4 og 5 kan kobles til parkeringsanlegget dersom disse tomtene bygges ut. Dette er hjemlet i bestemmelsene. Totalt antall p-plasser i et fullt utbygget anlegg er ca

12 Varelevering til eksisterende og nye bygninger skal skje fra Torggangen. Denne blir enveiskjørt med innkjøring fra Storgata og utkjøring i Petter Grøns gate. Nødvendig svingradius fra Storgata og inn i kvartalet sikres i nybygg i Storgata 7. Overvannshåndtering Overvann skal håndteres på egen eiendom i henhold til bestemmelsene (krav fra kommunen). Det vil bli vurdert hvilke områder som kan brukes til fordrøyning og hvordan disse kan integreres i utformingen av uteområdene. Nyere tids kulturminner Flere bygninger i kvartalet er SEFRAK-registrert hvorav noen med meldeplikt i hht. Kulturminneloven 25. Bygninger som er SEFRAK- registrerte er ikke tillagt spesielle restriksjoner. Registreringa fungerer mer som et varsko om at det bør gjøres en lokal vurdering av verneverdien før en eventuelt gir tillatelse til å rive, flytte eller endre bygningen. For bygninger som er eldre enn 1850, er det lovfestet at en slik vurdering må gjøres før bygge- eller rivesøknad blir godkjent. Det er likevel mulig for kommunen å gi tillatelse til rivning selv om kulturminnemyndighetene (fylkeskommunen) tilrår at bygget bør vernes. Miljøstaus.no / Bygninger fra før 1900 (SEFRAK) I kvartalet er en bakgårdsbygning i Rådhusgata 8, Storgata 7 (Torggangen) og Storgata 3a registrert som bygninger oppført før Torggangen 7 ligger i byggetrinn 1 og tilhører tiltakshaver. Storgata 3a og Rådhusgata 8 ligger i henholdsvis byggetrinn 4 og 5. Om disse eiendommene blir bygd ut er opp til tomteeier. Konsekvenser av planforslaget Overordnede planer Forslaget legger til rette for en helhetlig utbygging av et sentralt kvartal og økt utnyttelse i samsvar med tilsvarende sentrale kvartal i sentrum. Dette er i samsvar med RPR for samordnet areal og transportplanlegging og er også kommentert som positivt av Fylkesmannen i Vestfold i høringsuttalelsen ved oppstart av planarbeidet. 12

13 I trå med kommuneplanen for Sandefjord legger reguleringsplanen til rette for flere boliger i sentrum og mer attraktive forretnings- og kontorlokaler. Dette vil gi flere arbeidsplasser i sentrum og bruk av området over hele døgnet. Formålene i planen rommer alle aktuelle sentrumsfunksjoner i henhold til kommuneplanen og vil gi mulighet for et mangfold av bruk og brukere som er positivt for livet i gatene i Sandefjord. Byform og estetikk Den nye bebyggelse som ligger i illustrasjonsprosjektet har en typologi som er tilpasset ulike funksjoner som forretning og annen tjenesteyting, kontor og bolig. Det er derfor regulert for romslige etasjehøyder og planen er fleksibel for ulik bruk i et langt tidsperspektiv. Planen foreslår 4 etasjers bebyggelse med saltak mot gatene. Dette er en etasje lavere enn gjeldende tendens i sentrum. Den økte utnyttelsen i kvartalet ligger i utnyttelse av arealene i gårdsrommet i trå med tradisjonell utbygging i sentrumsområde. Her foreslås podier i en etasje for å gi mulighet for gode forretningslokaler med adkomst fra gaten. Disse podiene blir også et hevet uteoppholdsareal med gode solforhold. Videre foreslår planen små tårn på 6 til 8 etasjer i bakkant av gatebyggene. Dette gir gode boligareal med lys og skjermede oppholdsareal. Tårn og gatebyggene har felles vertikal kommunikasjon. Planen er oppdelt i 7 byggeområder, S1 til S7, som representerer rasjonelle og sannsynlige utbyggingsetapper. Dette er vurdert ut fra illustrasjonsprosjektets utforming og eiendomsforhold. Hvert utbyggingstrinn er i liten grad avhengig av andre byggeområder for å kunne gjennomføres. S1 og S3 er de to områdene som vil bli bygget ut først. Nedkjøring til parkeringskjeller ligger i S3. Øvrige byggetrinn kan kobles til parkeringskjeller etter hvert. Aksonometri fullt utbygget og utbygget i byggetrinn 1, 2 og 3 Nyere tids kulturminner Det er ingen fredete bygninger i kvartalet, men registreringer i SEFRAK-registeret, kommunens bevaringsplakat og høringsuttalelser fra Vestfold fylkeskommune tilsier at det er bygninger med kulturverdier i kvartalet. Formålet med planen er en høyere utnyttelse i kvartalet og en samlet parkeringsløsning med sanering av parkering på bakkeplan. Ved full utbygging i henhold til planen forutsettes alle eksisterende bygninger på S1 til S5 revet. Planen legger til rette for flere byggetrinn. Det er opp til den enkelte grunneier å videreutvikle sin eiendom. Forslagsstiller ønsker å utvikle S 1, S3 og S4 med et sammenhengende parkeringsanlegg 13

14 under Torggangen og kjøring for varelevering gjennom Torggangen. Dette innebærer at Storgata 7 rives. Forholdet til naturmangfold I forhold til dagens situasjon vil planen ikke ha negative konsekvenser for naturverdier i Sandefjord. Rekreasjonsinteresser Kvartalet har i dag ingen verdi som rekreasjonsområde. Offentlig gjennomgang og mulighet for opphold i Torggangen beholdes. Uteområder Illustrasjonsprosjektet viser flere mulige oppholdssoner, på terreng i Torggangen, på podier i bakgård og på tak av boliger. Det er mulig å differensiere mellom offentlige, halvoffentlige og private arealer. I tillegg vil boliger få private balkonger. Planforslaget vil gi bedre offentlige oppholdsareal i kvartalet forhold til det som er dagens situasjon. Trafikkforhold Kanalisering av all privatbiltrafikk til og fra kvartalet til Museumsgata vil redusere trafikkbelastningen inn i sentrumsgatene. Sanering av parkering på bakkeplan ved bygging av parkeringskjeller gir en estetisk oppgradering av gatebildet i sentrum. Samling av varelevering i Torggangen og tidsbegrensing av leveringen vil også begrense trafikk i sentrumsgatene. Trafikken kanaliseres inn fra Storgata og ut i Peter Grøns gate. Renovasjon vil skje fra gatenivå rundt hele kvartalet. Hvert byggetrinn vil få ett hentepunkt. Planen regulerer et bredere fortau på sydsiden av Rådhusgata. Regulert bredde er ca 3,6 meter. Dette gir et bredere gatesnitt og bedre forhold for gående. Rådhusgata er del av skolevei og det er viktig å legge bedre til rette for gående i gata. Hovedbygningen i Rådhusgata 8 ligger med fasadeliv langs eksiterende fortauslinje. Dersom Rådhusgata 8 ikke bygges ut vil fortauet forbi bygningen være 1,7 meter bredt som i dag. Eksisterende bygning i Rådhusgata 6 ligger tilbaketrukket fra fortauet og det har ikke betydning for regulert fortausbredde om denne bygningen blir stående. Planen legger til rette for ulike utbyggingsetapper. Byggeområde S1, S3 og S4 vil sannsynligvis bygges ut først. Disse feltene eies av tiltakshaver. Dersom ingen andre felt blir bygget ut i henhold til planen vil dette få mindre konsekvenser i forhold til trafikk og parkering. Varelevering til eksiterende bygg i Storgata vil foregå fra Torggangen slik planen pålegger. Rådhusgata 6 og 8 har parkering på egen eiendom, tilbaketrukket fra gatebildet. Når alle tiltak i kvartalet er gjennomført vil det føre til noe økt trafikk i Museumsgata. Økningen er ikke betydelig i forhold til samlet trafikkbelastning i denne gaten og er ikke større enn det som ble beregnet i forbindelse med reguleringsplan id Denne beregningen er gjort for et nytt parkeringsanlegg med 250 plasser, gjeldende forslag har en parkeringskjeller med ca 130 plasser. Det antas derfor at utbyggingen ikke vil påvirke trafikkavvikling i gaten. For å kunne gjennomføre en sanering av parkering i kvartalet og legge all parkering under terreng, samt legge til rette for varelevering i Torggangen og ikke i bygatene, forutsetter planen at bygningene i Torggangen rives. 14

15 Barns interesser Rådhusgata er skolevei. Utvidelse av Rådhusgata med bredere fortau i syd vil gjøre det bedre og mer trafikksikkert for gående gjennom gaten. I forhold til dagens situasjon vil ikke utbygging av kvartalet ha negative konsekvenser for barn, unge, gamle eller folk flest. En samlet utbygging vil bidra til mer liv i sentrum, også etter butikkenes stengetid og mulighet for flere arbeidsplasser. Sosial infrastruktur Utbygging av kvartalet vil gi flere boliger i sentrum som igjen gir en mer variert bruk over døgnet og mer variert demografisk sammensetning på brukerne av sentrum. Det er antatt at utbyggingen vil dekkes av eksisterende barnehage- og skoleplasser i sentrum. Universell utforming Ny bebyggelse i kvartalet vil gi flere forretninger, kontorlokaler og boliger med universell utforming i Sandefjord sentrum. Det kan bidra til at en mer sammensatt befolkningsgruppe bruker sentrum og tilbudet her. Energibehov og energiforbruk Nye bygg i kvartalet skal kunne koble seg på fjernvarmeanlegg som er bygget ut i sentrum. Alternative, bærekraftige energikilder tilpasset de enkelte prosjektene vil bli vurdert. Det vil bli lagt vekt på fleksible løsninger som kan kobles til ulike energikilder over tid. Risiko og sårbarhet Eksisterende bygninger og byggegrunn kan inneholde miljøgifter og forurensing. Utbygging må følge teknisk forskrift TEK Det er ikke gjort grunnundersøkelser i kvartalet i nyere tid. Flere av bygningene her har en etasje under terreng. Planlagt bebyggelse vil også ha en etasje under terreng. Det er gjort grunnundersøkelser i nærliggende kvartaler i forbindelse med nylig gjennomført utbygging, f.eks. Hvaltorvet sør for planområdet. Disse prosjektene er gjennomført med kjente byggemetoder. Det forutsettes at grunnundersøkelser gjøres i forbindelse med prosjektering og at gater og nabobygg sikres mot utrasing ved bygging av parkeringskjeller. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. Overvanns skal håndteres lokalt. Illustrasjonsprosjektet kan tilrettelegges for fordrøyning av regnvann på tilgjengelige, horisontale flater. Disse utgjør store deler av totalt areal i prosjektet. Teknisk infrastruktur Nye bygninger knyttes til eksisterende teknisk infrastruktur som ligger i gatenettet rundt kvartalet. Økonomi I henhold til planen skal Torggangen opparbeides til gatetun. Finansiering av investeringene avtales nærmere mellom tiltakshavere og kommunen. Arealet eies av Sandefjord kommune og vil driftes av kommunen. Konsekvenser for næringsinteresser Ved utbygging av kvartalet vil sentrum få moderne utleielokaler for næringsdrivende og arbeidsplasser som tilfredsstiller krav arbeidsmiljø, helse og sikkerhet. 15

16 Interessemotsetninger Planen legger til rette for utbygging i 5 etapper innenfor kvartalet. Det er opp til hver enkelt grunneier om de vil videreutvikle eiendommen sin i henhold til planen eller ikke. Rammene for hver enkelt eiendom tar i stor grad hensyn til om en eiendom ikke bygges ut. Avveining av virkninger Gjennomføring av planen vil gi en økt utnyttelse i et sentralt kvartal i Sandefjord sentrum. Dette er i tråd med overordnete planer om bærekraftig arealpolitikk i Vestfold. Økt utnyttelse av kvartalet kan komme i konflikt med nyere tids kulturminner. Det er opp til kommunen å veie disse verdiene mot hverandre. 16

17 Vedlegg Høringsuttalelser: Statens vegvesen Region sør, Foreningen Gamle Sandefjord, Fylkesmannen i Vestfold, Eidi Christensen Advokathuset Sandefjord ANS, Vestfold fylkeskommune, Jernbaneverket, Illustrasjonsprosjekt: Aksonometri fra nordøst, fullt og delvis utbygd Aksonometri fra sydvest, fullt og delvis utbygd Situasjonsplan, fullt og delvis utbygd Fasade Rådhusgata, fullt og delvis utbygd Fasade Storgata, fullt og delvis utbygd Fasade Peter Grøns gate, fullt og delvis utbygd Fasade Museumsgata, fullt og delvis utbygd Snitt A-A, fullt og delvis utbygd Snitt B-B, fullt og delvis utbygd Snitt C-C, fullt og delvis utbygd Snitt D-D, fullt og delvis utbygd Sol/skyggediagram vårjevndøgn og midtsommer, kvartalet fullt utbygd 17