RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) kap. 20

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Arkitektgruppen Cubus AS Pb. 294 sentrum 5804 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /14 EBYGG HAUG RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) kap. 20 Eiendom : Gnr 13 Bnr 1031 Tiltakets adresse : Tiltakets art : Nybygg bolig Tiltakshaver : Heldal Eiendom AS Saksgrunnlag: Søknad mottatt (søknad komplett ) om tillatelse til oppføring av 3 leilighetsbygg med underliggende felles parkeringskjeller. Tiltakets totale bruksareal oppgis til 5550m 2 BRA. Tiltaket medfører omfattende tilrettelegging av byggetomten og utomhusanlegg. Det fremgår av innsendt dokumentasjon at det skal oppføres forstøtningsmurer. Bygningsmyndighetene legger til grunn at disse oppføres med fasade av naturstein slik det fremgår av mottatt dokumentasjon. Det søkes også om dispensasjon fra gjeldene reguleringsplans bestemmelser og slik at disse skal være ivaretatt senest ved søknad om igangsettingstillatelse. Søker opplyser at tiltaket prosjekteres etter TEK07, jf TEK Bygningsmyndighetene gjør spesielt oppmerksom på reguleringsplanes bestemmelser vedr. rekkefølge 2.1. Dette har sin bakgrunn i at igangsettingstillatelse / midlertidig brukstillatelse er avhengig av forholdsvis omfattende tiltak for tilrettelegging av infrastruktur i området. Det gjøres oppmerksom på at vedtatt mindre vesentlig reguleringsendring (plannr ) er til klagebehandling hos Fylkesmannen i Hordaland

2 VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra gjeldene reguleringsplans bestemmelser og slik at disse skal være ivaretatt senest ved søknad om igangsettingstillatelse. Gjeldene reguleringsplan har plannr med mindre vesentlig reguleringsendring, plannr Tiltaket: I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til oppføring av 3 leilighetsbygg med underliggende felles parkeringskjeller og opparbeiding av utomhusanlegg. Tiltakets totale bruksareal er til 5550m 2 BRA, og tiltaket inneholder 26 separate bruksenheter. Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og innvilget dispensasjon. Det vises til søknad med dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene og tilleggsdokumentasjon mottatt , , , , og Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes plasseringen som omsøkt innenfor gjeldene plangrunnlags byggegrenser. Høydeplassering: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes følgende maksimale byggehøyder: Bygg A: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes byggets maksimale byggehøyde på kote som omsøkt. Bygg B: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes byggets maksimale byggehøyde på kote Heishus tillates ikke oppført over maksimal byggehøyde på kote Bygg C: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes byggets maksimale byggehøyde på kote som omsøkt. Bygg- og anleggsavfall: Sluttrapport skal leveres ved anmodning om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, jf SAK , fjerde ledd. Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med plan- og bygningsloven Det vises til at det er regulert offentlig vei frem til eiendommen. Vannforsyning og avløp: Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig vannforsyning og avløp. Det må innhentes forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten. Side 2 av 8

3 Ved anmodning om ferdigattest for tiltaket skal det vedlegges bekreftelse på at Vann og avløpsetaten har funnet sluttdokumentasjonen tilfredsstillende. Fjernvarme: Byggverket ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, følgelig gjelder krav om tilknytningsplikt. Det vises til pbl 27-5, kommuneplanens bestemmelser pkt. 16 og kommunal vedtekt. Innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme gjelder bestemmelser om at ved hovedombygging og nybygg skal bygningen utstyres med varmeanlegg slik at fjernvarme kan nyttes. Søker må selv avklare med BKK Varme AS, vedrørende vilkår for tilknytning. Rasfare: Tiltaket ligger i et område som kan være utsatt for ras. Foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse må vurdere om sikring er nødvendig, jf pbl Ved behov for sikring, må søknad om tillatelse til gjennomføring av sikringsarbeidet være godkjent av bygningsmyndighetene, og arbeidet må være ferdig, før det kan gis igangsettingstillatelse for selve tiltaket som utløser sikringsarbeidet. Støy: Krav gitt i kommuneplanens bestemmelser pkt. 15 og gjeldene reguleringsplans bestemmelser 2.6 skal etterkommes. Øvrige miljøforhold: Krav gitt i gjeldene reguleringsplans bestemmelser skal etterkommes senest ved søknad om igangsettingstillatelse. Rekkefølgekrav: Krav gitt i gjeldene reguleringsplans bestemmelser 2.1 skal etterkommes. Det gjøres spesielt oppmerksom på at gangbro skal være bygget før igangsettingstillatelse kan gis. Jf. reguleringsbestemmelsene Situasjonsplan: Innsendt situasjonsplan avviker fra gjeldene reguleringsplan på følgende punkter: Svinghammer ved enden offentlig regulert kjørevei viser ikke i situasjonsplan. Slik bygningsmyndighetene leser innsendt tegningsmateriell, planlegges det forstøtningsmurer utenfor regulert byggegrense øst for bygg C. Dette tillates ikke. Det må utarbeides ny situasjonsplan i tråd med gjeldene reguleringsplan. For eventuelle avvik fra reguleringsplan må det søkes dispensasjon. Eventuell dispensasjonssøknad skal nabovarsles. Universell utforming: Omsøkte tiltak kommer inn under kapittel 8 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel samt pbl 29-3, og det må redegjøres nærmere for hvordan disse kravene er ivaretatt i form av tegningsmateriale og beskrivelse, senest ved innsending av søknad om igangsettingstillatelse for utomhusanleggene/grunnarbeidet. Side 3 av 8

4 Krav om innsending av øvrig dokumentasjon senest ved søknad om igangsettingstillatelse: Det må dokumenteres at gjeldene reguleringsplans bestemmelser er ivaretatt. Det må dokumenteres at gjeldene reguleringsplans bestemmelser er ivaretatt. Det må dokumenteres at gjeldene reguleringsplans bestemmelser er ivaretatt. Det må dokumenteres at gjeldene reguleringsplans bestemmelser er ivaretatt. Det må dokumenteres at gjeldene reguleringsplans bestemmelser er ivaretatt. Det må dokumenteres at gjeldene reguleringsplans bestemmelser er ivaretatt. Det må innsendes ny situasjonsplan i tråd med gjeldene reguleringsplan. Krav om innsending av øvrig dokumentasjon senest ved søknad om midlertidig brukstillatelse: Det må dokumenteres at gjeldene reguleringsplans bestemmelser er ivaretatt. Det må dokumenteres at gjeldene reguleringsplans bestemmelser er ivaretatt. Det må dokumenteres at gjeldene reguleringsplans bestemmelser er ivaretatt. Det må dokumenteres at gjeldene reguleringsplans bestemmelser er ivaretatt. Gjennomføringsplan: I gjennomføringsplanen skal alle relevante opplysninger knyttet til de ulike foretaks medvirkning i byggesaken fremkomme, jf SAK Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf pbl kapl 22: Foretak: Org.nr: Godkj: Ansv.omr./ tiltakskl: Fagområde: ARKITEKTGRUPPEN Sentral SØK Tiltaksklasse 2 Ansvarlig søker CUBUS AS ARKITEKTGRUPPEN CUBUS AS Sentral PRO Tiltaksklasse 2 Arkitektur Kontrollform: Bygningsmyndighetene forbeholder seg retten til å kreve uavhengig kontroll av prosjektering og/eller utførelse for fagområdet rassikring. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: (Kun forhold som har betydning opp mot omsøkte tiltak er drøftet) Planstatus: Eiendommen er regulert til konsentrert bebyggelse ved plan nr stadfestet med mindre vesentlig reguleringsendring (plannr ) gjeldene fra Eiendommen er i kommuneplanens arealdel vist som Byggeområde. Side 4 av 8

5 Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med gjeldene reguleringsplans bestemmelser og En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra gjeldene reguleringsplans bestemmelser og For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak gjeldene reguleringsplans bestemmelser og er at disse skal innarbeides i prosjektet. Selv om dette utsettes til senest ved søknad om igangsettingstillatelse vil kravene være ivaretatt i prosjektet. Tiltaket vurderes å ikke komme i strid med de hensyn gjeldene reguleringsplans bestemmelser og skal ivareta. Fordelene ved tiltaket er at det gis noe mer tid for å få dette på plass, samtidig som tiltakets ytre rammer kan avklares på et tidligere tidspunkt. Ulempene kan være at det foretas prosjektering som senere må endres. Bygningsmyndighetene legger til grunn at søker og tiltakshaver har dette med i sine vurderinger. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon samt at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan og slik at disse er ivaretatt senest ved søknad om igangsettingstillatelse, og ikke ved søknad om rammetillatelse slik bestemmelsene angir. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Bjørn Grandal, Torfin Eide og Thomas S. Falck. Merknadene fra Bjørn Grandal går i hovedsak på: Behandlingen av rammesøknaden må utsettes til Fylkesmannen er ferdig med klagebehandling av vedtak om mindre vesentlig reguleringsendring (plannr ). Manglende dokumentasjon på utsiktsforholdene for Brennhaugen 1. Merknadene fra Thomas S. Falck går i hovedsak på: Behandlingen av rammesøknaden må utsettes til Fylkesmannen er ferdig med klagebehandling av vedtak om mindre vesentlig reguleringsendring (plannr ). Manglende dokumentasjon på utsiktsforholdene for Brennhaugen 3. Stiller spørsmål ved om man kan stole på tegningene. Stiller spørsmål ved om hvorfor det søkes rammetillatelse kun for KS1. Det utrykkes bekymring for barnas sikkerhet i forhold til om regulert gangbro over Storetveitvegen blir bygget. Side 5 av 8

6 Merknadene fra Torfin Eide går i hovedsak på: Behandlingen av rammesøknaden må utsettes til Fylkesmannen er ferdig med klagebehandling av vedtak om mindre vesentlig reguleringsendring (plannr ). Utnyttelse av tomten står ikke i forhold til vedtak av desember Stiller spørsmål ved om man kan stole på tegningene. Stiller spørsmål ved om hvorfor det søkes rammetillatelse kun for KS1. Det utrykkes bekymring for barnas sikkerhet i forhold til om regulert gangbro over Storetveitvegen blir bygget. Vannforsyning og avløp: Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig vannforsyning og avløp. Fjernvarme: Tiltaket ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, følgelig gjelder krav om tilknytningsplikt. Det vises til pbl 27-5, kommuneplanens bestemmelser pkt. 16 og kommunal vedtekt. Utforming/visuelle kvaliteter: Etter plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Vedr. nabomerknader: Klage på vedtatt mindre vesentlig reguleringsendring (plannr ) er ikke gitt oppsettende virkning. Jf brev fra Bergen kommune datert (saknr /37) Videre bemerker bygningsmyndighetene at omsøkt tiltak vurderes til å være i henhold til plan nr stadfestet med mindre vesentlig reguleringsendring (plannr ) gjeldene fra med hensyn til volum, proporsjoner, plassering av bygg og byggehøyder. Deler av nabomerknadene går på forhold som er til klagebehandling hos Fylkesmannen i forbindelse klagebehandling av mindre vesentlig reguleringsendring (plannr ). Oppstart av byggearbeidet før klagesaken er ferdig behandlet, skjer uansett på tiltakshavers eget ansvar. Tiltakshaver må selv bære tapet ved en eventuell retting, dersom klagen blir tatt til følge. Til slutt vises til gjeldene reguleringsbestemmelser vedr. rekkefølgekrav. Disse er også presisert i dette vedtaket. Søkers tilsvar på nabomerknader er vedlagt. Side 6 av 8

7 ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Ferdigattest: Når tiltaket er ferdigstilt skal det anmodes om ferdigattest, jf. Pbl Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. Byggesaksforskriften kap. 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Trond Haugen - saksbehandler Merete Hauge - gruppeleder Kopi: Heldal Eiendom AS, Apeltunveien 2, 5222 NESTTUN Torfin Eide, Brennhaugen 9, 5231 PARADIS Thomas S. Falck, Brennhaugen 3, 5231 PARADIS Bjørn Grandal, Brennhaugen 1, 5231 PARADIS Jacob Lygren Døskeland, Ytre Lygra, 5912 SEIM Side 7 av 8

8 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 8 av 8