Til andelseierne i Oppsal Borettslag

Transkript

1 Til andelseierne i Oppsal Borettslag Velkommen til generalforsamling, 15. mai 2018 kl. 18:00 i Oppsal Samfunnshus. Innkallingen inneholder borettslagets årsrapport og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Oppsal Borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Oppsal Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Oppsal Borettslag avholdes 15.mai 2018 kl. 18:00 i Oppsal Samfunnshus. Til behandling foreligger: 0. STYRETS INTRODUKSJON 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSRAPPORT OG REGNSKAP FOR 2017 A) Årsrapport og regnskap for 2017 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Prosjekt C) Valgkomité 4. INNKOMNE FORSLAG A) Utskifting av vinduer (flere forslagsstillere) B) Søknad tillatelse om fullstendig innglassing av balkonger (K. Egerdahl) C) Lufting av bad (L. Tjeldvold) D) Endring innslagspunkt for fjernvarme (G. Wiig Sørensen) E) Etablering sykkelskur (K. Melander Often) F) Endring Husordensregler (styret) G) Stans av rundskriv per papir (styret) 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år C) Valg av 2 delegerte med vara til OBOS generalforsamling for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av representant og vara til Oppsal vaktmestersentral for 1 år Oslo, Styret i Oppsal Borettslag

3 3 Oppsal Borettslag ÅRSRAPPORT FOR 2017 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Navn Adresse Periode Leder Tone Nilsen Haakon Tveters Vei Nestleder Kristine Bühring-Andersen Haakon Tveters Vei Styremedlem Lars Hertaas Haakon Tveters Vei Styremedlem Svein Arild Kjellemo Haakon Tveters Vei Styremedlem Beate T Monrad Skøyenåsveien Varamedlem Sølvi Haugslien Haakon Tveters Vei Varamedlem Mats Jon Narvestad Haakon Tveters Vei Varamedlem Eva Olsen Haakon Tveters Vei Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Lars Hertaas Haakon Tveters Vei Delegert Beate T Monrad Skøyenåsveien Varadelegert Svein Arild Kjellemo Haakon Tveters Vei Valgkomiteen Medlem Inger Lise Landskaug Haakon Tveters Vei Medlem Mette Røkke Sigrid Undsets Vei 7 D Medlem Nils Borgar Roverudseter Haakon Tveters Vei Medlem Øivind Weydahl Skøyenåsveien Representanter til Oppsal Vaktmestersentral Representant Tone Nilsen Haakon Tveters Vei Vararepresentant Kristine Bühring-Andersen Haakon Tveters Vei Styrets medlemmer består i dag av 2 menn og 3 kvinner. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.

4 4 Oppsal Borettslag Generelle opplysninger om Oppsal Borettslag Borettslaget består av 597 andelsleiligheter. Oppsal Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel Østensjø i Oslo kommune med følgende adresse: Haakon Tveters Vei og Skøyenkroken 1-9 Skøyenåsvn 12-32, 13-29, Gårdsnummer bruksnummer : og 239 Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986 er på m2. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Oppsal Borettslag har en kontormedarbeider på deltid, ansatt av OBOS som har arbeidsgiveransvaret. Medarbeidersamtale er avholdt med arbeidsgiver. Det har ikke skjedd ulykker eller hendelser i perioden. Samtidig er det iverksatt miljøskapende tiltak til det beste for kontormedarbeideren. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PriceWaterhouseCoopers AS (PWC).

5 5 Oppsal Borettslag KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2017 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsrapportens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2017 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2017 var til sammen kr Dette er noe lavere enn budsjett og skyldes at miljøtilskudd fra OBOS er ført som en kostnadsreduksjon under større vedlikehold i stedet for en inntekt under Andre inntekter. Kostnader Driftskostnadene i 2017 var til sammen kr Dette er lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak at noen planlagte vedlikeholdstiltak forskyves til Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var pr kr og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. Borettslagets økonomiske situasjon Borettslagets disponible midler er på et meget godt nivå ved utgangen av Dette må derimot sees i lys av tiltakene som er planlagt i 2018, samt forslag til tiltak som behandles på generalforsamlingen. Styret mener allikevel i samråd med forretningsfører at felleskostnadsnivået er på et sunt nivå. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

6 6 Oppsal Borettslag KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2018 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr til større vedlikehold som omfatter en rekke tiltak som redegjøres for i styrets arbeid. Kommunale avgifter i Oslo kommune Forslag til budsjett for Oslo Kommune ble lagt frem 27. september. Der ble det foreslått en økning på 10 % for renovasjon og 5 % for vann og avløp og dette ble lagt til grunn i budsjettet. Vi har ikke regnet med økning i feieravgift. Eiendomsskatten følger egne satser. Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 1,8 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Oppsal Borettslag. Lån Oppsal Borettslag har lån i Eika Boligkreditt. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,65 % p.a OBOS Forretningsførerhonorar og medlemskontingent Endringen for 2018 var iht. avtale og gjeldende praksis. Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Driften i 2018 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene. Nåværende felleskostnader vil ifølge budsjettet øke borettslagets disponible midler. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. OPPSAL VAKTMESTERSENTRAL Borettslaget er medeier i sameiet Oppsal vaktmestersentral. Til orientering er resultatregnskap og balanse for nevnte sameie pr satt inn bakerst i årsberetningsheftet. De som ønsker ytterligere informasjon om sameiet, kan henvende seg til forretningsfører for å få utlevert sameiets årsberetning og regnskap.

7 . 7 Oppsal Borettslag 120 OPPSAL BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tilbakeføring av avskrivning Endring andel egenkaital Vaktm Fradrag for avdrag på langs. lån B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

8 8 Oppsal Borettslag RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note Innkrevde felleskostnader Vaskeri Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Kostnader sameie Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til opptjent egenkapital

9 9 Oppsal Borettslag BALANSE Note EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Andel egenkapital i fellesanlegg Andre varige driftsmidler Aksjer og andeler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto OBOS-banken Skattetrekkskonto OBOS-banken Innestående i andre banker Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 597 * Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Påløpte renter Påløpte avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD

10 10 Oppsal Borettslag Pantstillelse Garantiansvar Oslo, , STYRET I OPPSAL BORETTSLAG Tone Nilsen /s/ Lars Hertaas /s/ Svein Arild Kjellemo /s/ Beate T Monrad /s/ Kristine Bûhring-Andersen /s/

11 Oppsal Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Parkeringsleie Garasjeleie Strøm parkeringsplasser Strøm lokaler SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Parkeringsleie Strøm parkeringsplasser SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER

12 12 Oppsal Borettslag NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Parkeringsleie plass Garasjeleie plass Strøm EL-bil Salg nøkler Vinterlagring MC Diverse 120 SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte (overtid kontormedarbeider) Påløpte feriepenger (overtid kontormedarbeider) Arbeidsgiveravgift (styrehonorar og overtid) SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2016/2017, og er på kr I tillegg har styret fått dekket bevertning for kr , jf. noten om andre driftskostnader. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS Forvaltning (tilleggstjenester) SUM KONSULENTHONORAR

13 13 Oppsal Borettslag NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Callinganlegg Parkeringsanlegg Belysning Inngangspartier OBOS Miljøfond tilskudd til LED-lys fellesarealer SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold vaskerianlegg Drift/vedlikehold parkeringsanlegg Drift/vedlikehold garasjeanlegg Egenandel forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieravgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ENERGI/FYRING Elektrisk energi Fjernvarme SUM ENERGI / FYRING

14 14 Oppsal Borettslag NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Diverse leiekostnader/leasing Verktøy og redskaper Driftsmateriell Lyspærer og sikringer -795 Vaktmestertjenester Vakthold Renhold ved firmaer Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell -53 Trykksaker Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader -120 Telefon, annet Porto Reisekostnader -531 Gaver Bank- og kortgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken Kundeutbytte Gjensidige Andel renter Oppsal Vaktmestersentral SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Eika Boligkreditt As, renter lån Eika Boligkreditt As, termingebyr lån -550 Andel renter Oppsal Vaktmestersentral SUM FINANSKOSTNADER

15 15 Oppsal Borettslag NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Oppskrevet Tilgang 1989, Vindusutskifting Tilgang 1994, Nye Balkonger SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.144/bnr.1015 M. flere Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Sentrifuge Kostpris Avskrevet tidligere Vaskemaskin nr. 2 Kostpris Avskrevet tidligere Vaskemaskin nr. 3 Kostpris Avskrevet tidligere Vaskemaskin nr. 4 Kostpris Avskrevet tidligere Vaskemaskin nr. 5 Kostpris Avskrevet tidligere Vaskemaskin nr. 6 Kostpris Avskrevet tidligere Lekeapparat Kostpris Tilgang Avskrevet tidligere SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 7

16 16 Oppsal Borettslag NOTE: 16 AKSJER OG ANDELER Selskapet eier aksjer i Oppsal Samfunnshus. Denne investeringen er regnskapsført etter kostmetoden, det vil si at den er bokført til opprinnelig kjøpspris. NOTE: 17 KORTSIKTIGE FORDRINGER Fordringer/håndkasse for ansatte/tillitsvalgte Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2018) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2018, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i NOTE: 18 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt As Rentesatsen pr var 2,10 %. Løpetiden er 9 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 19 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig Oppskrevet Tilbakeført oppskriving Øket tidligere, leil. 1066/1086 i SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 20 ANNEN LANGSIKTIG GJELD Garasjeinnskudd SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD NOTE: 21 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Skyldig arbeidsgiveravgift -201 SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER -201 NOTE: 22 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD

17 .. 17 Oppsal Borettslag NOTE: 23 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån Påløpte avdrag TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger Tomt TOTALT NOTE: 24 GARANTIANSVAR/ANDEL ANLEGGSMIDLER/LANGSIKTIG GJELD I FELLESANLEGG Selskapet eier 17,40 % av Oppsal Vaktmestersentral. Selskapet har solidaransvar for den samlede gjelden i Oppsal Vaktmestersentral. Garantiansvaret refererer seg til den samlede gjelden i Oppsal Vaktmestersentral og utgjør Kr Selskapets andel i Oppsal Vaktmestersentral vises som anleggsmidler under posten andel egenkapital i fellesanlegg. Selskapets andel av driftskostnadene og årsresultatet i Oppsal Vaktmestersentral er inntatt i resultatregnskapet under posten "kostnader sameie". Til orientering vedlegges sameiets regnskap.

18 18 Oppsal Borettslag

19 19 Oppsal Borettslag

20 20 Oppsal Borettslag

21 21 Oppsal Borettslag 2. ÅRSRAPPORT OG REGNSKAP FOR 2017 A) Årsrapport og regnskap for 2017 Forslag til vedtak: Generalforsamlingen godkjenner årsrapport og årsregnskap for B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital Forslag til vedtak: Generalforsamlingen godkjenner overføring av årets resultatet til egenkapital. 3. GODTGJØRELSER A) Styret Forslag til vedtak: Styret godtgjøres for perioden 2017/2018 iht. budsjett 2018 kr ,-. B) Prosjekt Styret avstår fra prosjekthonorar for 2017/2018, budsjettert til kr ,-. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen tar til etterretning at styret avstår fra prosjekthonorar for 2017/2018. C) Valgkomité Forslag til vedtak: Valgkomiteen godtgjøres for perioden 2017/2018 iht. budsjett 2018 kr ,-.

22 22 Oppsal Borettslag 4. INNKOMNE FORSLAG A) Utskifting av vinduer (flere forslagsstillere) Styret fikk ved forrige ordinære generalforsamling fullmakt til å starte ett forprosjekt med mål om å bytte vinduer og balkongdører i borettslaget. Styret har sammen med OBOS Prosjekt gjennomgått vinduene og balkongdørene i borettslaget og kommet til at det er behov for å skifte vinduer og balkongdører på grunn av den tekniske standarden på låsmekanismer og lignende. Funnene i gjennomgang samsvarer med det som har kommet frem fra beboere og gjennom de forslagene som har kommet til styret. Styret har innhentet kostnadsoverslag på skifte av vinduer og balkongdører i hele borettslaget og arbeidet er beregnet å koste 33,3 millioner kroner. Det er antatt at arbeidet vil ta to år med tidligste start Vedtas forslag vil det kunne medføre en husleieøkning på omkring 5 prosent ved prosjektstart. En eventuell økning vil bli vurdert av styret når endelig pris for utskiftningen er klar. Styrets innstilling: Styret får fullmakt til igangsette utskifting av vinduer og balkongdører i borettslaget. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å igangsette utskifting av vinduer og balkongdører i borettslaget. Denne fullmakten inkluderer fullmakt til å ta opp lån for å finansiere utskiftingen samt eventuell prioritetsvikelse for borettsinnskuddet i fellesobligasjonen, hvis det blir behov for det. Styret har allerede fullmakt til å justere felleskostnadene i tråd med forventede og løpende kostnader borettslaget har. B) Søknad tillatelse om fullstendig innglassing av balkonger (K. Egerdahl) Forslagsstillers forslag: Forslag om at styret søker plan- og bygningsetaten om fullstendig innglassing av balkongene. Styret søker Plan og bygningsetaten om å tillate helt innglassede balkonger i borettslaget. Styrets innstilling: Styret innstiller på at forslag ikke vedtas. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen pålegger styret å søke plan- og bygningsetaten om å tillate helt innglassede balkonger.

23 23 Oppsal Borettslag C) Lufting av bad (L. Tjeldvold) Forslagsstillers forslag: Jeg ber om at styret gjør seg opp tanker om en akseptabel løsning på lufting av bad. Beboerne bruker store summer på oppussing, men luftingen er og forblir håpløs. Jeg vet at andre ting nå har prioritet, men på sikt vil bedre lufting på bad være en verdifull investering noe som kommer alle beboerne til nytte. Styrets innstilling: Styret innstiller på at forslag ikke vedtas. Borettslaget har naturlig ventilasjon og endringer av dette vil kreve ett større prosjekt som styret ikke har kapasitet til nå. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen pålegger styret å utrede nye løsninger for ventilasjon av bad. D) Endring innslagspunkt for fjernvarme (G. Wiig Sørensen) Forslagsstillers forslag: Forslag til endring av innslagspunkt når det gjelder start på fyring og slutt på fyring som i dag er 10 grader ute, ifølge styret. Undertegnede opplever at det er for kaldt i leiligheten på høsten før fyring blir slått på og det er for kaldt i leiligheten på våren når fyring blir slått av. Jeg foreslår at fyring blir slått på/slått av når utetemperaturen er for eksempel grader. Styrets innstilling: Styret innstiller på at forslag ikke vedtas. Dette har en økonomisk side. I tillegg mener styret at det er hensiktsmessig å følge normen for fyring i Oslo. Styret vil gjøre tiltak som rens av sentralvarmeanlegget og utskifting av vinduer. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen pålegger styret å slå på fyringen ved temperaturer på grader. E) Etablering sykkelskur (K. Melander Often) Forslagsstillers forslag: Jeg ønsker å ta opp muligheten for å etablere enkle sykkelskur med lås og tak hvor man trygt kan sette sykkelen uten risiko for at den blir stjålet. I dag må man enten ta sjansen på å sette sykkelen ute, eller bære den inn i boden etter bruk. Dette gjør det vanskelig å velge miljøvennlig transport fremfor bil/kollektiv. Styrets innstilling: Styret innstiller på at forslaget ikke vedtas. Styret ønsker ikke at det etableres flere hindre da det er flere store prosjekter i nær fremtid. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å godkjenne etablering av enkle sykkelskur.

24 24 Oppsal Borettslag F) Endring Husordensregler (styret) Forslag fra styret om å endre husordensreglene Overskrift før punkt 24 i husordensreglene endres fra: «LÅSING OG SLUKKING» til «LÅSING». Punkt 26 i husordensreglene endres fra: «Dører til kjeller, loft og vaskeri skal være låst. Påse at lys slukkes når lokalet forlates. Oppgangs- og utebelysning tennes og slukkes automatisk.» til «Dører til kjeller, loft og vaskeri skal være låst. Fellesareal-, oppgangs- og utebelysning tennes og slukkes automatisk.» Punkt 36 i husordensreglene flyttes. Punkt 36 ligger under overskriften «DYREHOLD», men ønskes endret til å ligge under overskriften «BYGGNINGSMESSIGE ENDRINGER» Styrets innstilling: Styret innstiller på at forslagene vedtas slik at husordensreglene er tilpasset endringer i belysning i fellesarealer. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen godkjenner at styrets forslag til endring av borettslagets Husordensregler G) Stans av rundskriv per papir (styret) Forslag fra styret om å stoppe rundskriv som informasjonskanal: Styret foreslår å stoppe bruken av rundskriv som informasjonskanal til beboere. Det blir sendt ut rundt 4 rundskriv i året. Styret ønsker å kutte bruken av dette av miljø og økonomiske hensyn. Styret forslår at fremtidig rundskriv blir hengt opp på oppslagstavlene i hver oppgang. Samtidig vil styret sende en sms om at nytt oppslag er hengt opp. Oppslaget vil bli tilgjengelig på websidene til borettslaget der man også kan abonnere på varsling om nye saker. Det er fortsatt slik at innkalling til generalforsamling vil bli distribuert til alle beboere, samt protokoller fra generalforsamlinger. Det vil også være slik at rundskriv til enkelte oppganger eller grupper (for eksempel hundeeier eller andelseier med parkeringsplass) fortsatt vil være aktuelt. Styrets innstilling: Det vil ikke lenger bli benyttet rundskriv som informasjonskanal til beboere. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen godkjenner at styret stanser bruk av rundskriv pr papir som informasjonskanal.

25 25 Oppsal Borettslag 5. VALG AV TILLITSVALGTE Viser til valgkomiteens innstilling som er valgt på neste side A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år C) Valg av 2 delegerte med vara til OBOS generalforsamling for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av representant og vara til Oppsal vaktmestersentral for 1 år

26 26 Oppsal Borettslag VALGKOMITEENS INNSTILLING A. Som styremedlemmer for to år foreslås: Navn: Svein Arild Kjellemo Adresse: Haakon Tveters vei 74 E-postadresse: Navn: Mats Narvestad Adresse: Haakon Tveters vei 54 Epostadresse: B. Som varamedlemmer foreslås: 1. Navn: Beate Monrad Adresse: Skøyenåsveien 20 E-postadresse: 2. Navn: Sølvi Haugslien Adresse: Haakon Tveters vei 55 E-postadresse: 3. Navn: Tom Kristiansen Adresse: Håkon Tveters vei 51 E-postadresse: C. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Navn: Lars Hertaas Adresse: Haakon Tveters vei 48 Navn: Mats Narvestad Adresse: Skøyenåsveien 20 Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Navn: Svein Arild Kjellemo Adresse: Haakon Tveters vei 74 E-postadresse: D. Som valgkomité foreslås: Navn: Nils Roverudseter Adresse: Haakon Tveters vei 56. E-postadresse: Navn: Mette Røkke Adresse: Sigrid Undsets vei 7D E-postadresse: Navn: Øivind Weydahl Adresse: Skøyenåsveien 17 E-postadresse: Navn: Inger Lise Landskaug Adresse: Haakon Tveters vei 53 E-postadresse: E. Som representant og vararepresentant til Oppsal vaktmestersentral foreslås: Representant: Tone Nilsen Adresse: Haakon Tveters vei 45 Vararepresentant: Kristine Bühring-Andersen Adresse: Haakon Tveters vei 41 Dato: i valgkomiteen for Oppsal Borettslag Mette Røkke /s/ Nils Roverudseter /s/ Inger Lise Landskaug /s/ Øivind Weydahl /s/

27 27 Oppsal Borettslag ORIENTERING OM BORETTSLAGETS DRIFT Styrets beretning 1. STYRETS ARBEID Det er avholdt 15 styremøter, inkludert et regnskapsmøte og et budsjettmøte med forretningsfører og et ekstraordinært møte. Det er protokollert 148 saker i Det er avholdt 15 prosjektmøter i borettslaget, og det er i tillegg vært avholdt 12 befaringer. Det har vært avholdt 6 beboermøter, hvor 5 gjelder enkeltområder og 1 gjelder hele borettslaget. Styret ønsker å opprettholde sin raske respons per epost, og oppfordrer derfor beboere til å benytte oppsal@styrerommet.net. Vi behandler i gjennomsnitt over 100 henvendelser i måneden. Styret er representert i OVS og arbeider kontinuerlig for å forbedre vaktmestertjenesten. 2. BOLIGMASSEN Vi har fått nye led lamper i kjeller og på loftet. Disse skrur seg av og på automatisk. Styret håper dette vil bidra til en enklere hverdag for deg som beboer. I tillegg bidrar det til ett sikrere borettslag og reduserte strømutgifter. Arbeid ble delvis dekket inn gjennom ett tilskudd fra OBOS miljøfond som styret søkte og fikk innvilget. Generalforsamlingen i 2017 vedtok å starte arbeidet med å skifte ut vinduer og balkongdører i borettslaget. Styret kommer til å legge frem forslag om å gå videre med dette prosjektet på den ordinære generalforsamlingen i mai. 3. VÅTROMSREHABILITERINGEN Borettslaget våtrom/bad ble rehabilitert i årene 2001/2002. Etter at garantitiden fra entreprenør gikk ut ønsket styret å trygge de som skulle få problemer med varmekablene i 15 år. Den utvidede garantitiden gikk ut Hvis det fortsatt skulle oppstå problemer med varmekablene fremover må beboere kontakte borettslagets forsikringsselskap. Beboere belastes egenandel. Kontaktinformasjon til OBOS forsikringsavdelingen er: Telefonnr.: E-post: forsikring@obos.no Beboerne kan fortsatt benytte firma M-TEK AS, tlf UTEOMRÅDENE Borettslaget har avtale med Grønt og Rent om klipping, beplanting og stell av hekker og tilsvarende arbeider. I tillegg benytter vi Oppsal Vaktmestersentral til plenklipping og annet forefallende sommerarbeid. På vinterhalvåret er det Oppsal Vaktmestersentral som utfører snømåking og strøing av våre plasser og veier.

28 28 Oppsal Borettslag 5. UTBEDRING AV GANGVEIER/PARKERINGSPLASSER Arbeidet med rehabilitering av inngangspartiene som startet i 2016 er videreført og store deler av Haakon Tveters vei oppgangene fikk nye inngangspartier i Det er etablert LED-lys på gangveiene i borettslaget, samt den store parkeringsplassen ved t-banelinja. Arbeidet fortsetter i Det har vært jobbet endel mot kommunen og da spesielt med tanke på å sikre parkeringsdekningen for borettslaget, enten gjennom å sikre parkeringsplasser på egen grunn eller å sikre at nybygg i området opprettholder god parkeringsdekning. Vi har også sett på muligheten for bedring av sykkelparkeringen som en del av utbedringene. Det jobbes med overtagelse av vei 3275 (veisløyfa rundt den store lekeplassen) slik at borettslaget kan disponere denne selv. Vil gi flere parkeringsplasser og bedre vedlikehold. 6. FYRHUSET/OPPVARMING Fyringsanlegget har fjernvarme levert av Hafslund Fjernvarme. Fyrhusets kjeller og fyrrom har blitt ryddet og sikret som ett ledd i HMS arbeidet. Det har samtidig blitt tilgjengeliggjort plass til lagring av flere motorsykler og dekk. 7. INFORMASJON Borettslaget ønsker å ha en best mulig informasjonsflyt med beboerne. Ett ledd i dette arbeidet har vært å videreutvikle våre websider. Man skal nå finne svar på det meste man lurer på være seg parkeringsplasser eller hvordan man bestiller nøkler/nøkkelbrikke til hovedinngang Borettslagets webside finner du her: Videre har styret innført en felles epost adresse for alle typehenvendelser: oppsal@styrerommet.net Styret har i tillegg sendt ut rundskriv til alle beboerne der det har vært hensiktsmessig. Borettslaget har et betjent driftskontor hvor Mette Røkke er ansatt. Det holder åpent tre dager i uken. Her kan du få svar på spørsmål, komme med synspunkter og/eller forslag til styret. 8. TV OG INTERNETT Borettslaget har kollektiv avtale med GET om levering av TV og Internett. Styret inngikk ny avtale på to år med dem i Det ble også på generalforsamlingen i 2017 vedtatt å se på tv og internettløsningen - den såkalte kollektivavtalen - i borettslaget. Denne saken kom opp på ekstraordinær generalforsamling i januar DRIFTSKONTORET/VASKERIET Driftskontoret er borettslagets knutepunkt for beboere og styret. Dersom du som beboer har spørsmål, eller noe som du mener at styret bør orienteres om, er Mette Røkke den som kan hjelpe deg. I løpet av 2016 ble vaskeriet betalingsfri, og dette ble videreført i Styret vil om nødvendig vurdere om det skal gjeninnføres betaling.

29 29 Oppsal Borettslag 10. BEFARINGER AV FELLESAREALER I BORETTSLAGET. Styret har i år gjennomført befaringer av borettslagets fellesarealer inne og ute. Rydding av loft og kjellere ble gjennomført både vår og høst ved hjelp av komprimatorbil. Etter høstryddingen registrerte styret at det fremdeles stod igjen en god del skrot på loft og i kjellere. Det er viktig at loft og kjellere holdes ryddig med tanke på brannsikkerheten. 11. FELLESKOSTNADER. Det er i 2017 ikke gjort endringer på felleskostnadene. 12. VAKTMESTERTJENESTEN Oppsal Vaktmestersentral tar seg av alt utvendig arbeid som for eksempel gressklipping og snømåking, samt bygningenes enklere driftsvedlikehold. De har også ansvar for HMSrevisjon (Helse, Miljø og Sikkerhet) av lekeplassutstyret, mens det generelle HMSansvaret tilligger styret. 13. HELSE, MILJØ OG SIKKERHET (HMS) Borettslaget har fra 2017 inngått vedlikeholdsavtale med Oppsal Vaktmestersentral. Avtalen medfører årlig kontroll av varslere i leiligheter og fellesarealer samt batteribytte i disse. I tillegg sjekker de slukkeutstyr i hver enkelt leilighet. Styret får i etterkant overlevert en statusrapport og sørger for nødvendig oppfølgning. Prisen for dette arbeidet kostet oss kr ,-. Arbeidet ble ikke lagt ut på anbud fordi vi fra tidligere hadde erfaring med Norsk Brannvern som vi ikke var spesielt fornøyd med. Ved å bruke Oppsal Vaktmestersentral som kjenner borettslaget, og at de kunne være mer fleksible med henhold til å komme når beboeren var hjemme som f.eks. på dagtid, synes vi var et viktig argument for å bruke dem. Prisen for dette arbeidet synes styret var overkommelig i forhold til det vi har betalt før. Styret har i tillegg vært svært fornøyd med det arbeidet vaktmestersentralen har utført i denne sammenheng. Som flere av beboerne, har også borettslaget hatt gjennomgang av elsikkerheten. Det ble registrert enkelte avvik som styret har arbeidet med og fått lukket. Det arbeides videre med det generelle HMS arbeidet. 14. PLANER FREMOVER. Arbeide med utbedring av utearealene fortsetter Grøntanleggene Inngangspartier (resterende i Skøyenåsveien) Nye parkeringsplasser (overside vaskeri/driftskontor) Utvidelse av ladetilbud til EL-biler Utskiftning gamle motorvarmeruttak Videre arbeid med skifte av vinduer og balkongdører i borettslaget. Arbeide med å få på plass fiber til hver leilighet. Arbeide videre med utskifting av avfallshusene. Rens av varmevekslere i undersentralene for våre radiatorer.

30 30 Oppsal Borettslag Annen informasjon Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon , eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr Ifølge forskrift om brannforebygging skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler i hver etasje, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Helse, miljø og sikkerhet Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å vurdere risiko, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av selskapene forvaltet av OBOS. Oppsal Borettslag er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til våre fellesanlegg.

31 31 Oppsal Borettslag Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Kabel-TV Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en avtale med Get som gir deg som beboer rabatt på bredbånd og digital-tv dersom borettslagets har inngått en kollektiv avtale. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon , eller deres hjemmeside

32 32 Oppsal Borettslag Større vedlikehold og rehabilitering Uteanlegg og inngangspartier Parkeringsplasser LED-lys Loft og kjeller Callinganlegg og elektronisk låssystem Byttet loftsdører Oppgradering av lekeplasser Malerarbeid/overflatebehandling blokker Ledlys i alle oppganger og utelys Rehabilitering inngangsparti Drenering Haakon Tveters vei Takarbeid, plen mot T-bane Utvidelse parkeringsplasser Opprustning lekeplass Asfaltering/terrengjustering Oppussing vaskeri fullført-nye maskiner Rehabilitering av spillvannsuttrekk Oppussing av styrekontor Igangsatt oppgradering av lekeplass Nye trapper med varmekabler Igangsatt oppussing av vaskeri Omlegging av garasjetak installert propangass fyringsanlegg Ny fyrhuspipe, nye radiatorkraner,postkasser,malin maling oppganger-opprustning uteanlegg Oppsetting av miljøskap Våtromsrehabilitering Nye ytterdører og calling-anlegg Oppgradering av kabel-tv-anlegg og lekeplass Utskiftning av entredører Utbedring/omtekking av tak Større opprusting av uteanlegget med lekeplas Nye balkonger-utvendig maling Omtrekking av elektriske ledninger med nye tavlero vindusutskiftning Lys og asfaltering. Eksisterende og nye parkeringsplasser. Samt skifte taknedløp og dører på de gamle søppelrommene.