AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Brødrene Ulveseth AS Postboks 113 Godvik 5882 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /8 EBYGG SAST AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 162 Bnr 819 Tiltakets adresse : Idrettsveien 2 Tiltakets art Tiltakshaver : Nybygg garasje / carport : FRODE SEKKINGSTAD Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om oppføring av dobbelgarasje i nabogrense, karnapp på husets fasade mot sør og forstøtningsmurer. Tiltaket er vist bygd inntil eksisterende villaen sin sørfasade og ligger i fellesgrense til Idrettsveien 4. Arealet for ny bebyggelse ligger på cirka 70 kvm. Saken må ses i sammenheng med saksnummer der eier av Idrettsveien 4 søker om lignende garasjeanlegg i fellesgrense til Idrettsveien 2. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 23. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Tiltaket: Med hjemmel i pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. kommuneplanens arealdel punkt 23 samt plan- og bygningslovens 31-1 Ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk jf samme lovens 29-2 avslås søknad om tillatelse til karnapp på fasade mot sør samt dobbelgarasje i nabogrense mot sør og forstøtningsmurer.

2 Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten og tilleggsdokumentasjon mottatt SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert ved reguleringsplan Årstad Haukeland Sykehus med omkringliggende gatenett. Planen er vedtatt Eiendommen inngår også i kommunedelplan for Landås (KDP) og er vist som boligområde. Kommuneplanens arealdel (KPA) viser området eiendommen hører innunder som uspesifisert byggeområde. Dispensasjon: Tiltaket er avhengig av at det gis dispensasjon fra tomteutnyttelse (KPA 23) Det es søkt om dispensasjon. Dispensasjon er begrunnet med at tiltaket ikke vil medføre tap av utearealer da taket til garasjen vil fungere som terrasse/uteareal. Dispensasjonen er ikke nabovarslet. For drøfting av dispensasjonen vises det til punkt: bygningsmyndighetens drøfting / begrunnelse. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling og det er ikke registrert noen merknader i saken. Dispensasjonen er ikke nabovarslet. Naboen som eier gnr 162 bnr 821(Idrettsveien 4) samtykker i tiltakets plassering i fellesgrense. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Byantikvaren uttaler den : Verneverdi Idrettsveien 2 ligger innenfor område med verneverdige bygninger og bygningsmiljøer på Landås. Bygningen er oppført i 1914 i et tidstypisk arkitektonisk uttrykk, jugendstil. Huset ser ut til å ha sitt opprinnelige fasadeuttrykk intakt. Karakteristiske trekk er mansardtak tekket med skifer, karnapper og arker. Huset er omkranset av en hage, og samspill mellom hus og hage har stor betydning for verneverdien til bygninger fra denne perioden. På samme side av veien som huset ligger en rekke jugendvillaer i tre, på andre siden av veien ligger et rekkehus i mur, også i jugendstil. Huset ligger i et homogent bygningsmiljø der jugendstilen er den dominerende stilretningen. Dette er et område med høy kulturhistorisk verdi, samt høy arkitektonisk verdi. Jugendstilen som arkitektonisk retning varte ikke så lenge og vi har derfor ikke mange helhetlige bygningsmiljø der denne retningen er den dominerende. Omsøkt tiltak Det søkes om å bygge en dobbeltgarasje i Idrettsveien 2 og på naboeiendommen Idrettsveien 4, og disse to søknadene må ses i sammenheng. Det omsøkte tiltaket medfører at den etablererte hagestrukturen med lavt stakittgjerde foran bygningene ødelegges. Ut fra vedlagt dokumentasjon ser vi at det etableres en mur fra nordre del av Idrettsveien 2 som fortsetter bort til nordre ende av Idrettsveien 4. Slik vi leser dokumentasjonen er det ikke samsvar mellom den faktiske situasjonen og den nye situasjonen som blir beskrevet. Det er et misforhold mellom eksisterende trapp, ny mur og kjellervinduer. Ut fra vår forståelse av tegningsmaterialet vil den omsøkte muren og garasjen komme høyere opp enn vist på Side 2 av 6

3 tegningene. I dag består utearealet av en eldre garasje, en trapp, en svakt skrånende hage som heller ned mot stakittgjerde og gate, og dette er det fondmotivet man blir møtt med når man kommer opp Gimlebakken. Ved etablering av omsøkte garasje og mur, vil bildet endres totalt, og fondmotivet blir en massiv mur med fire garasjeporter. I tillegg til garasje søkes det om et nytt karnapp på fasade mot sør, samt etablering av ny terrasse oppå garasjetaket. Vurdering Etter Byantikvarens vurdering vil det omsøkte tiltaket endre bebyggelsesstrukturen i området, som består av villaer med hager, på en uheldig måte. De kulturhistoriske verdiene i området blir som følge av dette forringet. Dette er et av de svært få gjenværende helhetlige, og tilnærmet autentiske, områder med jugendstil i Bergen. Ved å bryte opp den grønne, autentiske hagestrukturen med en massiv mur, garasjer og ny terrasse, vil viktige kulturhistoriske verdier gå tapt. Byantikvaren motsetter seg omsøkt tiltak. Samferdselsetaten har den uttalt seg til avstand til kommunal vei. Samferdselsetaten kan akseptere tiltaket under gitte kriterier. Atkomst/avkjørsel: Samferdselsetaten har fattet vedtak om felles avkjørsel for gnr 162 bnr 819 /821 den og godkjenner avkjørselen under gitte vilkår. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Bygningsmyndigheten slutter seg til Byantikvarens vurderinger og viser til KPA 23: Her heter det blant annet: «Ny bebyggelse skal ikke bryte vesentlig med strøkskarakteren. Det skal tas spesielt hensyn til verneverdige bygg og bygningsmiljøer. Maksimal byggehøyde er 9 meter. Utnyttingsgraden skal ikke overstige TU = 50 %.» Eiendommen ligger i et område med åpen villamessig bebyggelse. Eneboliger ligger her på forholdsvis store tomter omgitt av hageanlegg. Også på angjeldende eiendommen ligger villaen omgitt av hageanlegget. Terrenget er skrående og er terrassert i flere nivåer ned mot veien og avsluttes mot gaten med en lav støttemur / fundament med stakittgjerde. På eiendommens nordvestlige hjørne er det oppført en enkelgarasje med skifertak. Byantikvaren vurderer strøket til å være en av de få gjenværende helhetlige, og tilnærmet autentiske, områder med jugendstil i Bergen. Tiltaket innebærer en vesentlig endring av terrenget slik at eiendommen vil få et flatt parti mot gaten noe som forutsetter utstrakt bruk av forstøtningsmurer for å fange opp nivå forskjell i terreng. Dette fører til at hagestruktur mot gaten oppgis og erstattes med bygde og harde flater / forstøtningsmurer på hele eiendommens lengde som vender mot Idrettsveien. Tiltaket må også ses i sammenheng med naboenes søknad som dobbelgarasje som bygges inntil samme fellesgrense. Et slikt garasjeanlegg vil fremstå som svært ruvende og dominerende med sine 4 garasjeporter og forstøtningsmurer. Tiltakene i Idrettsveien 2 og 4 vil samlet sett fremstå med en bygd og massiv fasade på over cirka 30 meter lengde mot gaten. Tiltakets høydevirkning forsterkes ytterligere gjennom rekkverk oppå garasjetak og murene, slik at tiltaket vil oppnå en høyde på cirka 4 meter sett fra gatenivå. Side 3 av 6

4 Når det gjelder materialvalg oppfatter bygningsmyndigheten tiltak utført i betong som er støpt i murverkslignende forskalinger, men ansvarlig søker opplyser i brevet den at «muren som skal etableres vil bli en forblending i fin steinmateriale». Bygningsmyndigheten kan ikke se at materialet har forankring/tradisjon i området eller er i nevneverdig grad brukt i området fra før. Bygningsmyndigheten anser det videre som uheldig at man utfører garasjeanlegg som tilbygg inntil huset: Dette bryter med områdets bebyggelsesstruktur som er preget av frittliggende større villabebyggelse, omgitt av hageanlegg og med mindre frittliggende garasjer plassert mot gaten. Det vises til Byantikvarens uttalelse samt plan- og bygningslovens 31-1: Ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk Ved endring av eksisterende byggverk, oppussing og rehabilitering skal kommunen se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart gjelder tilsvarende. Tiltaket tar ikke hensyn til områdets og eiendommens eksisterende arkitektonisk, antikvarisk og historisk verdi og vil påvirke sine omgivelser negativ. Eiendommen og huset vil bli fratatt viktige kvaliteter. Tiltaket vil også være ødeleggende for helheten i strøket. Tomteutnyttelse Tomteutnyttelse er fastsatt til 50 % i KPA. Ny KPA som er vedtatt, men ikke i kraft setter maks utnyttelse til 60 %. Tiltaket øker utnyttelsesgraden fra cirka 58 % til 73,45 %. Dette strider mot gjeldende bestemmelser og vil også komme i konflikt med ny KPA. Bestemmelsen om tomteutnyttelse er blant annet satt for at kommunen vil kunne styre byggeområders tetthet, helhet i bebyggelse samt å sikre andre kvaliteter som struktur og grønne kvaliteter. Tiltak som er avhengig av dispensasjoner vil kun kunne tillates dersom der er fordeler knyttet til tiltaket som veier tungere enn ulempene. Det er også en forutsetning at tiltaket ikke bryter med intensjonen i bestemmelsen det skal dispenseres fra. Bygningsmyndigheten kan ikke se at dette er tilfelle. Hensyn bak bestemmelsen vil være skadelidende fordi selv om økning av tomteutnyttelse ikke i sin helhet går på bekostning av utearealer vil eiendommen miste sin tilhørighet til område og bryte med strøkets karakter. Bygningsmyndigheten anser eiendommen i utgangspunktet til å være ferdig utbygd med bolighus og garasje. Det kan ikke anbefales at det oppføres flere større bygninger på eiendommen. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Side 4 av 6

5 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Sabine.Stein@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Sabine Stein - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: FRODE SEKKINGSTAD, IDRETTSVEIEN 2, 5052 BERGEN Side 5 av 6

6 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken der saken er endret til gunst for klager. Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6