PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN 353 I ULLENSAKER, SAGA TERRASSE - 1. GANGS BEHANDLING SAMMENDRAG: 1. gangs behandling:

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN 353 I ULLENSAKER, SAGA TERRASSE - 1. GANGS BEHANDLING 1. gangs behandling: Vedtatt: xx.xx.2015 SAMMENDRAG: Saga Terrasse ligger i Sagabyen, en ny bydel øst for jernbanen ved Jessheim stasjon. Sagabyen består av delområdene Saga Senter, Saga Atrium, Saga Terrasse, Saga Nord og Sagaparken. Hovedadkomst er Dampsagalléen som forbinder Algarheimsvegen med Tverrvegen. Saga senter er bygget, bygging av Saga Atrium med opparbeidelse av Sagaparken er under forberedelse og bygging av Dampsagalléen til Tverrvegen er igangsatt. Reguleringsplan for Saga Nord er godkjent. Det er regulert felles gatetun inn mot jernbanelinjen med stasjonsområdet i vest. Bestemmelsene sikrer allmenn universell adkomst gjennom området til mulig fremtidig plattform øst til Jessheim stasjon samt for opphold, aktiviteter og gjennomgående ferdsel i retning syd/ nord og nødvendig adkomst for vedlikehold og drift av jernbane. Bebyggelsen i Saga Terrasse vil være en 1. etasje med parkeringsanlegg innenfor næringslokaler mot Dampsagalleen og Sagaparken samt mot gatetun i vest. Del av parkeringen er nedsenket for automater med parkering i 2 plan. Over 1. etasje ligger boligblokker og utearealer med gang- og oppholdssoner. Planforslaget sikrer allmenn universell adkomst og ferdsel i alle retninger gjennom kvartalet på hageplan over 1. etasje. Bebyggelsens høyde varierer fra 5 til 8 etasjer i alternativ 1. I alternativ 2 ligger et høyhus på 16 etasjer i kvartalets nord-vestre hjørne. Høyhuset vil bli et signalbygg i kvartalet og et av flere identitetsbygg i den fremtidige byen «Jessheim». Høyhuset er innpasset som et attraktivt botilbud og viktig element for identitet, variasjon og orientering i byen. Boligsammensetningen er ennå ikke definert, men Jessheim Byutvikling AS har vurdert boligtallet til å kunne bli fra 550 til 630 boenheter. Endelig boligtall bestemmes av boligmiks i rammesøknad. Versjon av saksnr. 2014/1005 Side 1 av 21

2 Figur 1 Oversiktsplansje Sagabyen med nære omgivelser. BAKGRUNN: EIDSVOLL ARKITEKTEN v/ Erik Ruud har ledet planarbeidet og fremmer planforslaget på vegne av tiltakshaver Jessheim Byutvikling AS. Øvrig fagteam for utredninger og illustrasjoner er: ARK ØKAW AS Arkitekter MNAL LARK Grindaker AS Landskapsarkitekter MNLA RIBR BrannSafe AS Jessheim AKU Brekke & Strand Akustikk AS GEO MULTICONSULT AS, LØVLIEN GEORÅD og ØRP Planområdet er del av reguleringsplan Dampsaga Sør som ble godkjent i 2007 og med mindre endring i Planen tillot at søndre del av planområdet, BFK1, kunne bygges ut uten ytterligere plankrav. Dette er gjennomført som Saga Senter. Da utbygging av dette nærmet seg ferdigstilling, ble forberedelse av neste trinn igangsatt i Godkjent plan krevde utarbeidelse av bebyggelsesplan iht. tidligere lovverk. Men i 2008 ble ny planlov med forventningsdokumenter gjort gjeldende. I oppstartmøtet ble det derfor bestemt at detaljregulering skal gjennomføres iht. planlov av Detaljplan for Saga Atrium er utarbeidet i henhold til dette. Godkjent plan for Saga Atrium dekker felt BFK3 samt Park og resterende del av Dampsagalléen til Tverrvegen. Planforslaget legger derfor til rette for oppføring av ny bebyggelse med boliger og innslag av næring i felt BFK2 i gjeldende plan som ledd i utvidelse av Jessheim sentrum på del av Sagabyen øst for jernbanen. Planen legger også til rette for senere gjennomføring av ny plattform til Jessheim stasjon mot øst med adkomst for togreisende. Planforslaget er bearbeidet gjennom lang tid i samråd med planmyndighet og berørte og fremmes i 2 alternativer. Alternativ 1 er ønsket av kommunen. Alternativ 2 er forslagsstillers alternativ. Saksnr. 2014/1005 Side 2 av 21

3 Figur 2 Gjeldende reguleringsplan som sist godkjent SAKSGANG I oppstartmøte 17/ ble det avtalt at det igangsettes arbeid med detaljplan i hht ny planlov Kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Eidsvoll Ullensaker Blad og i Romerikes Blad. Grunneiere, rettighetshavere og myndigheter ble varslet ved brev. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram. Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningsloven 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Tiltaket er vurdert i henhold til Forskrift om konsekvensutredning Kapittel II 3 punkt d, men kommer ikke i konflikt med noen av kriteriene i 4 punkt a til k og skal derfor ikke konsekvensutredes. UTTALELSER 1. E-post 9/11-11 Råd for funksjonshemmede Opplysning fra tidligere leder Ørum om at ny leder er Eva Munthe-Kaas. Forslagstillers kommentar: Steinar Ørum bekreftet i telefon at han videresender varsel som mottatt til ny leder. 2. Brev datert 17/11-11 fra Gardermoregionens Interkommunale Brannvesen IKS (GRIB) Mottatt 19/ Brevet inneholder innspill vedr. tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper til og i bygning og evt. ytterligere vannbehov ute. Forslagstillers kommentar: Kontakt er etablert med GRIB og møte er avholdt. Retningslinjer og kontakt er gjengitt i rapport for brann og redning fra BrannSafe AS. Saksnr. 2014/1005 Side 3 av 21

4 3. Brev datert 7/12-11 fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus (FMOA) Mottatt 10/ Fylkesmannen har ingen konkrete merknader, men viser til Fylkesmannens forventningsbrev av 13. mai 2011 til Ullensaker kommune samt Nasjonale forventninger av til regional og kommunal planlegging. Forslagstillers kommentar: Siste utgave av nevnte dokumenter er benyttet som grunnlag for planarbeidet. 4. Brev datert 15/12-11 fra Statens vegvesen Region øst (SVRØ) Mottatt 20/ SVRØ forutsetter at gjeldende rekkefølgekrav for Dampsaga Syd videreføres i bestemmelsene til detaljplan som varslet. Forbeholder seg retten til ytterligere kommentar under offentlig ettersyn. Forslagstillers kommentar: Tas til etterretning. 5. Brev datert 22/12-11 fra Akershus fylkeskommune (AFK) Mottatt 24/ Minner på plassering av Administrasjonsbygg i hht avtale av 15/4/2010. Viser til rullering av kommunedelplan Byplan Jessheim og nyttige innspill til detaljreguleringen. Fylkesrådmannen ser positivt på økt utnyttelse og redusert parkeringsdekning. Viser til RPR for Barn og unges interesser og fremhever pkt. 5 a og b. Ber om at krav i gjeldende regulering om at uteoppholdsarealer skal være opparbeidet før tilhørende bebyggelse tas i bruk, videreføres i detaljplan og at leke- og fellesarealer anlegges på steder med gode solforhold og siktlinjer fra boligområdene. Anbefaler at det etableres trygge ferdselsforbindelser for myke trafikanter før utbygging er ferdigstilt. Inkluderende planlegging er Nasjonalt mål. Følge opp UU i detaljplan. Forslagstillers kommentar: Er fulgt opp gjennom planarbeidet i samråd med planmyndighet. 6. E-post 29/12-11 fra Jernbaneverket (JBV) Nevner at ny Jessheim stasjon blir integrert del av Dampsagområdet. Detaljplan må ivareta gode og logiske forbindelser inn mot undergangene og til sideplattformen. Legge til rette for trafikksikker og logisk biladkomst til stasjonen med plass til av- og påstigning. Offentlig G/S langs vestsiden av planområdet bør vurderes på nytt. 2-sidig stasjon medfører økt aktivitet med mer trafikk av gående, syklende og ventende på plattformen langs planområdet. Plattformen blir belyst. Lokalisering og utforming av ulike arealbruksområder må derfor gjøres med ekstra stor omtanke med hensyn på støy og innsyn. Videre planarbeid for stasjonen kan avdekke økt arealbehov langs reguleringsgrensen. Forslagstillers kommentar: Er fulgt opp i planarbeidet. Forslagsstiller har hatt samrådsmøter med JBV og planmyndighet. 7. Telefon 22/11-11 fra eier av Jacobsgata 24 Han spurte hva vurdering av forholdet til Jacobsgata betyr. Forslagstillers kommentar: Nabo ble orienterte om at eksisterende del av Jacobsgata blir liggende parallelt med ny gate, Dampsagalléen og at det er viktig å vurdere dette forholdet i planprosessen. Nabo varslet en skriftlig tilbakemelding sammen med andre grunneiere i gata innen , men ingenting mottatt. Saksnr. 2014/1005 Side 4 av 21

5 EIERFORHOLD Gnr/Bnr 135/36 eier : Jessheim Byutvikling AS. Gnr/Bnr 135/515 eier : ROM / disponeres av Jernbaneverket. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger i Jessheim sentrum øst for jernbanelinjen ved stasjonen og er ca 23 daa. Det er kort avstand til kollektivknutepunkt, rådhus og offentlig service, barnehager og skoler samt annen service og forretninger. Grunnundersøkelser er gjennomført og rapportert av Multiconsult og Løvlien Georåd. Undersøkelsene viser at grunnen består av sedimenter som leire og sand/ silt. Grunnen er telefarlig og har liten bæreevne. Fundamentering med peler til fjell er derfor nødvendig. Dybde til fjell er 5-10 m i øst og øker mot vest. Grunnvannstanden er meget høy og kan ikke senkes uten risiko for uoversiktlige og skadelige følger for omgivelsene og jernbanen. Geotekniske rapporter advarer mot å senke grunnvannstanden. Laveste cote over grunnvann er ca C+200,0. Geotekniske rapporter vedlegges planforslaget. Planområdet er flatt og ligger i dag brakk uten bebyggelse eller vegetasjon av verdi. Landskapsrommet gir maksimalt gode solforhold med betydelig refleks fra himmel og omgivelser. Området har innlandsklima med fremherskende vinder fra nord og sydvest. Planområdet berøres av støy fra veg og jernbane. Støyutredning er utført og støyrapport vedlegges planforslaget. Rapporten er forelagt Jernbaneverket som har gitt sin tilslutning til støyutredningen og forutsetningene i beregningene. TILSTØTENDE OMRÅDER I syd opparbeides offentlig park, Sagaparken, mellom eksisterende Saga Senter og planområdet. I vest ligger Hovedbanen med Jessheim stasjon med 3 spor forbi planområdet. I nord bygges Tverrvegen mellom planområdet og Dampsaga Nord, som er regulert for bolig, forretning og kontor. Mot øst bygges Dampsagalléen ferdig mellom planområdet og det eksisterende småhusområdet i Jacobsgata samt nye Saga Atrium. Dampsagalléen vil forbinde Algarheimvegen og Tverrvegen. Planområdet ligger inntil Jessheim sentrum med stort utvalg av forretninger og private og offentlige tjenester/ service. I Saga Senter finnes også forskjellig næringsvirksomheter og forretninger. Planområdet ligger inntil Jessheim stasjon med kort avstand til jernbane, buss og drosje. Jessheim ligger ca 10 km fra Gardermoen hovedflyplass. Saga Terrasse sogner til Gystadmarka skolekrets. Gystadmarka skole sto ferdig 2008 med kapasitet for 400 elever og er utvidet i 2014 med kapasitet for 750 elever. Utvikling av skolekapasitet og barnehagedekning ansees å være god i kretsen. Saksnr. 2014/1005 Side 5 av 21

6 PLANSTATUS Hovedutvalget for overordnet planlegging vedtok den å legge forslag til ny kommuneplan ut til offentlig ettersyn. I kommuneplankartet er planområdet Saga Terrasse definert som framtidig sentrumsformål og ligger i området med særlige bestemmelser for sentrale deler av Jessheim. Kommuneplanens arealstrategi er å videreutvikle Jessheim som et tydelig avgrenset, bærekraftig og funksjonelt by og regionsenter for sterk befolkningsvekst. Strategien bidrar til gjennomføring av en konsentrert utbygging med boliger for alle grupper i befolkningen. Dette er nødvendig for å begrense transportbehovet, ivareta jordvernhensyn, sikre kulturlandskap- og friluftsområder. I sum bidrar dette til en utvikling som er i samsvar med kravene til å løse klimautfordringene i henhold til kommunens kommunedelplan for klima- og energi. Byplan Jessheim (kommunedelplan) ble vedtatt av Kommunestyret den (sak 53/14). Kommunestyret bekreftet at endringene var i samsvar med vedtaket den gjennom vedtak i møte den (sak 64/14). Lovlighetskontroll av vedtaket iht. Kommunelovens 59 er oversendt Fylkesmannen i Oslo og Akershus for behandling uten krav om oppsettende virkning. I byplanen er planområdet avsatt til sentrumsområde S3 med utnyttelse ca %_BRA. I byplanen er det knyttet rekkefølgekrav til planområdet, disse omfatter opparbeidelse av utomhusareal, jernbanekrysning og infrastruktur. Byplanen setter også krav til høyder og normer for parkering, støy, andel uteareal og sol på utearealer. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging er fastsatt ved kgl. res. av , jf. plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, 6-2. Hovedhensikten i retningslinjene er å oppnå samordning av bolig-, areal- og transportplanleggingen med høy utnyttelse i knutepunktprosjekter for å effektivisere bruk av fellesressurser, redusere transportbehov og redusere behov for omdisponering av dyrkbare arealer eller viktige arealer for naturmangfold, grøntstruktur og friluftsinteresser. RPR for barn og unges interesser i planleggingen er vedtatt i statsråd 1. september 1989 med rundskriv T-2/08 publisert Det angis retningslinjer for at arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare og at det i nærmiljøet skal finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø, med store nok arealer som egner seg for lek og opphold på ulike årstider, kan brukes av ulike aldersgrupper og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. RPR og rundskriv sikrer også at representant for barn og unge deltar i planprosessen og gir sin vurdering av planforslag før godkjenning. Reguleringsplan for Dampsaga Syd, vedtatt og (Plan ID ). Planen legger i felt BFK2 til rette for bebyggelse til bolig, barnehage, forretning og kontor med tillatt utnyttelse %_TU=160% med høyde gesims cote +219 og møne inntil cote Lokaler under terreng og parkering var unntatt fra beregning av utnyttelse. Området skal utvikles fra syd mot nord. Barnehage er definert som 4-avdeling og skal ligge mot Sagaparken syd i BFK2. Plan for Saga Nord er godkjent i februar 2013 (endring av vedtatt plan fra februar 2009). Endret plan for Saga Atrium er godkjent desember Regulering av Jessheim stasjonsområde pågår. Koordineringsmøte avholdt Utbyggingsavtale Dampsaga Syd ble inngått mellom utbygger og UK. Det er avtalt kontakt for vurdering av eventuelt behov for tilleggsavtale. I tillegg foreligger avtale vedr. det bevaringsverdige administrasjonshuset, datert og avtale mellom JB og UK om infrastruktur underskrevet Saksnr. 2014/1005 Side 6 av 21

7 Utbygging av Saga Terrasse er hjemlet i boligbyggeprogram som ble vedtatt i kommunestyret , Sak 76/14. Der er vedtatt 70 boenheter i perioden , 210 boenheter i perioden og 210 boenheter i perioden Krav til parkering ved utvikling av Sagaområdet er fastsatt til 1,0 p-plass pr boenhet inkl. 0,2P for gjesteparkering ref. HOP-sak 148/ BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Figur 3 Plankart Saga Terrasse Plankart D1001 er datert og definerer formålene: 12-5, Nr. 1 -Bebyggelse og anlegg BB1 til 7 Boligbebyggelse - blokkbebyggelse f_r1 til 3 Renovasjonsanlegg f_u1 til 6 Utomhusareal BFK1 til 6 Bolig/ forretning/ kontor 12-5, Nr. 2 -Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur f_v1 til 2 Kjøreveg privat o_f1 til 3 Fortau f_gt1 Gatetun/ gågate felles f_gt2 Gatetun/ gågate felles f_g1-2 Gangveg/ gangareal JBV Holdeplass/ plattform Hensynssoner 410_1 Krav vedrørende infrastruktur Saksnr. 2014/1005 Side 7 av 21

8 Areal/ utnyttelse Planområdet er ca 23,0 daa. Av dette utgjør : 12-5, Nr. 1 -Bebyggelse og anlegg 14,1 daa. Av dette er byggeområder for bolig/ næring/ forretning/ kontor i alt 9,1 daa. Øvrig areal er utomhusareal og renovasjon i alt 5,0 daa. 12-5, Nr. 2 -Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 8,9 daa. Av dette er felles gatetun/ gågate og gangarealer på hageplan i 2. etasje 3,6 daa. o_f1-3 er 1,2 daa. f_gt1 er 3,1 daa. JBV er 1,0 daa. Samlet utomhusareal er beregnet til min m 2 og maks m 2. Saga Terrasse vil bli bygget ut innen byggefelt som angitt i plankartet i henhold til gjeldende bygningslov med tilhørende forskrift. Planforslaget definerer felt med byggegrenser for plassering av ny bebyggelse som følger formålsgrensen i mange felt. Plassering er grundig vurdert og illustrert av arkitekt, men endelig plassering bestemmes ved rammesøknad. Balkonger kan krages ut over byggegrense i alle etasjer fra 2. plan over omgivende terreng. Utbyggingen er tenkt gjennomført i min. 4 hovedbyggetrinn fra syd mot nord. Byggetrinn er illustrasjon på etasjeplaner fra ØKAW datert Markering av byggetrinn definerer i hovedsak bygging av 1. etasje, men innen hvert hovedtrinn er det rom for deltrinn ved utbygging av bebyggelsen over 1. etasje. Endelige byggetrinn defineres ved søknad om rammetillatelse. Bestemmelsene til planforslaget angir en samlet tillatt utnyttelse for alle etasjer fra og med 1. etasje. Tillatt utnyttelse er min. BRA= m 2 i alternativ 1 og maks. BRA= m 2 i alternativ 2. Plankartet angir også tillatt utnyttelse som m 2 _BRA innen hvert byggeområde. Utnyttelser m 2 _BRA gir en entydig arealramme for hele kvartalet som kan beregnes uten usikkerhet og diskusjon. Samlet areal m 2 _BRA i plankart ALT1 er m 2. Samlet areal m 2 _BRA i plankart ALT2 er m 2. Tillatt utnyttelse dekker i tillegg samlet areal BRA for parkeringsanlegg, boder og tekniske rom i 1.etasje. Dette areal er beregnet til m 2 _BRA= m 2. Utnyttelse som angitt over gir omregnet en samlet utnyttelse på min. 270% og maks 281 % i forhold til areal for BFK2 i gjeldende plan. Balkonger som innglasses skal inngå i beregning av m 2 _BRA. Forslag til utnyttelse tillater noe innglassing av balkonger. Utnyttelse som foreslått er overensstemmende med målsettingen i byplanen samt lover, forventninger og statlige planretningslinjer og er illustrert i plansjer fra ØKAW datert Byggehøyder Byplanen har angitt veiledende høyder, men vi forutsetter at byggehøyder bestemmes i henhold til krav i TEK10. Etasjehøyde for bolig bør ifølge dette være 3 m fra ok dekke til ok dekke. I tillegg må beregnes høyde for nødvendig gesims på tak og egne høydeangivelser for oppbygg på tak. I planforslaget er det valgt høyde 4 m i 1. etasje. Dette også av hensyn til at kontakten mellom terrassen i plan 2, hageplan, og omgivende gang- og bruksarealer på terreng i 1. etasje skal være best mulig. Tillatte byggehøyder er påført hvert område i plankartet med tekst. Terreng er C+202,5 og foreslått høyde for terreng mellom byggefeltene på hageplan over 1. etasje er C+206,5. Tillatt høyde i byggefeltene varierer mellom gesims C+219,5 for 5 etasjer og øker med 3 m for hver etasje til gesims C+229,0 og C+230,0 for 8 etasjer m/ gesims i alternativ 1 og til C+254,0 for 16 etasjer m/ gesims i alternativ 2. Takoppbygg for heisoppbygg og nødvendig teknisk installasjon er tillatt med høyde 3,0 m over cote for gesims. Saksnr. 2014/1005 Side 8 av 21

9 Høyde for nybygg innen feltene BFK3-6 skal variere med 2 etasjer fra 6 til 8 etasjer. Utnyttelse som foreslått er tilpasset dette. Byggehøyde kan også varieres innen andre byggefelt, men variasjon i byggehøyde, fasadeuttrykk og behov for innglassede balkonger vurderes og bestemmes til rammesøknad. Høyhuset nord i felt BB6 er illustrert med 16 etasjer og er smalt for ikke å ta utsikt og for å kaste mindre skygge. Høyere bevissthet om samfunnsutviklingen, bidrar til å hindre byspredning, nedbygging av naturområder og dyrkbar mark samt redusere behovet for transport. Høyhus er et virkemiddel i denne sammenheng og bidrar positivt til mangfold i bylandskapet og økt utnyttelse i sentrum og ved knutepunktet. Gardermoen hovedflyplass åpnet i Byvedtaket var i juni Ullensaker har hatt en gjennomsnittlig befolkningsvekst på ca 4 % de siste 10 årene. Høyhuset vil gi utsikt fra boligene til det veldige landskapsrommet som lokale terrengformasjoner og vegetasjon skjuler fra lavere bebyggelse. Dette er en kvalitet som ikke er tilgjengelig i Jessheim i dag, men som hører med til fremtiden. Høyhusets gir også orientering om beliggenheten til Sagabyen og plassering ved Tverrvegen bidrar til at krysningspunktet under jernbanen blir lett å finne for alle trafikanter. Jessheim er ny som by og høyhus på Jessheim gjør det naturlig med grundig prosess ved innføring av et slikt byelement. Jessheim vil vokse raskt til en størrelse hvor det er naturlig med høyhus i flere strategiske posisjoner i bylandskapet og som ledd i etablering av portaler og markører. Sagabyen er den første helhetlige planlagte bydel med urbane kvaliteter og høyhuset representerer identitet og bokvalitet som et viktig byelement på Jessheim. Byplandokumentet reiser viktige spørsmål og holder åpent for videre drøfting av høyhus. Eksempler på gode høyhus i by finnes nasjonalt og internasjonalt og tilsvarende vurderinger for fremtidige høyhus pågår også i hele landet. Dokumentasjon fra tilsvarende prosesser i Oslo, Asker og Hamar m.fl. er samlet og forslagsstiller mener det er viktig å få dette belyst videre gjennom offentlig ettersyn. Forslagsstiller legger til grunn at administrasjonens forslag uten høyhus, ikke endres på annen måte enn at høyhuset på 16 etasjer erstattes av et punkthus på 8 etasjer. Det foreslås ikke å øke utbyggingsareal i andre byggefelt ved endring av høyde. Kjøreadkomst Kjøreadkomst til bebyggelsen er regulert med 2 avkjørsler, f_v1 og f_v2, fra Dampsagalléen til felles parkeringsanlegg. I tillegg er det foreslått adgang for kjøring via rampe i nordvest til hagenivå/ terrassen over parkeringen med flyttelass til innganger samt for drift/ vedlikehold og all beredskapskjøring. Varelevering til forretninger vil skje fra parkeringsfeltene langs Dampsagalléen. Gangadkomst Gangadkomst er fra fortau langs Dampsagalléen og gjennom gangveier med trapper, rampe og heis. Det blir offentlig tilgjengelig heis mellom gangarealer på terreng og hageplan over 1. etasje i syd, øst, nord og vest. Parkering Biler: Parkeringsanlegget som illustrert ligger i 1. etasje under hele kvartalet med kjøreadkomst gjennom f_v1 og f_v2 fra Dampsagalléen og adkomst for beboerne gjennom trapp og heis fra/ til alle etasjer i alle bygg. Det er vist 7 m bredde i kjøre- og manøvreringssonen mellom P-plassene. Saksnr. 2014/1005 Side 9 av 21

10 Netto høyde er 2,4 m på nivå 1. I midtsonen er det parkering i to høyder med automater som senker bilene ned under gulv 1. etasje. Dybde i nedre parkering, U1, er 2,3 m og nedre gulv ligger på cote C+200,0 som er over registrert grunnvannstand. Dette vurderes svært viktig for å hindre påvirkning av grunnvannet og unngå setninger på jernbanesporet og omgivelsene. Krav er 1,0P pr boenhet for utvikling av Sagabyen inkl. 0,2P for gjester, og for forretning min./ max. 0,5/1P pr. 50 m 2 BRA og 0,5/1P pr. 100 m 2 BRA kontor. 5% av p-plassene og / min. 2P skal være P-HC og min. 5% være P-EL. Illustrasjon fra ØKAW datert viser i alt 579P. Figur 4 Plan nybygg 1. etasje med parkeringsanlegg innenfor omliggende brukssoner med fasade mot omgivelser. Det er beregnet at næring som illustrert krever 34P. I tillegg skal Saga Atrium disponere inntil 24P i parkeringsanlegget for Saga Terrasse dersom ikke annen løsning finnes. Saga Terrasse og parkeringsanlegget dekker etter dette ca 521 boenheter med full parkeringsdekning inkl. gjester i henhold til gjeldende parkeringsnorm. Parkeringen har imidlertid ikke utnyttet parkeringskapasitet under parkeringsfeltene til hver side i parkeringsanlegget. Dette er det mulig å vurdere ved utarbeidelse av søknad om rammetillatelse. Bestemmelsene åpner for dette. Sykler: I byplanen er det krav til 2 sykkelplasser pr bolig og 2 plasser pr 100 m 2 BRA næring. Dette oppfylles ved at det i hvert bygg er egne rom for sykkeloppstilling i stativ med dobbel høyde. I tillegg tillater bestemmelsene plassering av sykkel i bod. Sykkelparkering ute anlegges primært ved hvert gårdsrom i tilknytning til inngangssoner. Det etableres også noen plasser på gateplan i forbindelse med innganger til boliger og næringsarealer i første etasje. Angivelse av dette vil inngå i detaljert utomhusplan for hver rammesøknad. Planforslaget oppfyller gjeldende krav til oppstilling for sykler. Rom for innendørs sykkelparkering og boder er illustrert i plan 1. etasje fra ØKAW datert Sykkelparkering ute vises i oversiktsplan og landskapsplan fra Grindaker, begge datert Erfaring fra Saga Senter viser at et betydelig antall oppstillingsplasser for sykler står tomme både inne og ute. Årsaken antas å være tyveri og hærverk. Utomhus og bomiljø Illustrasjoner fra ØKAW datert og Grindaker datert dokumenterer at boligenes bomiljø og bokvalitet blir høy med gode planløsninger, god orientering, bekvem og romslig adkomst og god tilgjengelighet til omgivelsene med gode og velutstyrte utearealer med godt dagslys og belysning. Kjøreveg og gangarealer vil sikre gående og syklende et trafikksikkert og oversiktlig vegnett. Saksnr. 2014/1005 Side 10 av 21

11 Planen sikrer alle brukere attraktive og allment tilgjengelige adkomster til stasjonsområdet samt fremkommelighet for drift og vedlikehold. Figur 5 Illustrasjon av landskap/ utearealer m/ gang-/ sykkeltrasé. Alle næringslokaler ligger i 1. etasje mot Dampsagalléen og Sagaparken, og vil sammen med passasjer mellom bebyggelsen, bidra til et levende og aktivt gatebilde og sikre bruk av parken som oppholds- og forbindelsessone. Uttrykk og utforming er tilpasset utvikling av Jessheim som by med arkitektoniske kvaliteter som inviterer til videreutvikling av fremtidige bydeler i denne del av byen. Bebyggelsens hovedform og organisering er tydelig og enkel med åpenhet som gir godt lys til fasader og utearealer. Formen gir også mulighet for variasjon av uttrykk gjennom detaljering og material-/ fargebruk. Det er et mål å gi spesielt fasader mot Dampsagalléen variasjon og liv. Illustrasjoner fra ØKAW datert viser mange muligheter som vil videreutvikles i rammesøknaden. Illustrasjonene er foreløpige. Endelig valg av fasader, form, materialer og farge gjøres i rammesøknad. Rammesøknad vil også dokumentere endelig plan for utvendig lyssetting og skilt samt detaljert angivelse for opparbeidelse av utearealer med vegetasjon/ beplantning. Uteoppholdsareal I uteoppholdsarealene tilrettelegges det for forskjellig type lek, aktivitet og opphold. Man skal kunne velge mellom intime, skjermede, rolige hagerom eller større rom i større grad preget mere av aktivitet. Rolige aktiviteter foregår primært i uterom på hageplan over 1. etasje og på gateplan mot sør, godt skjermet fra støy og trafikk, (samt stedvis mot sol og nedbør). Mere støyende aktiviteter forsøkes lagt til Actiongata, f_gt1. For de voksne/eldre legges det til rette for trening og dyrking av nyttevekster i kjøkkenhage/parsellhager. Uteoppholdsarealene ligger på to hovedplan; et nedre gateplan og et øvre hageplan. Arealene på det nedre planet ligger i tilknytning/ henvender seg til Dampsagparken i syd, felles gatetun og jernbanen/ plattform i vest, Dampsagalleen med fortau og sykkelveier i øst og Tverrvegen i nord. Det øvre hageplanet ligger i tilknytning til boligbyggene, men henvender seg også utover med god utsikt til omgivelsene med Jessheim sentrum og til det større landskapsrommet. I tillegg etableres takhager i forbindelse med bygg mot Dampsagalléen. Utearealene i planområdet er også knyttet med gode forbindelser mot Sagaparken i syd, som blir et felles uteareal i Sagabyen. Det er regulert 4 store felles utearealer på nytt terreng over parkering, hageplan, med god forbindelse for alle beboere/ brukere til felles gatetun, f_gt1, på terreng mot vest. Saksnr. 2014/1005 Side 11 av 21

12 Det skal avsettes minimum 25 m 2 uteoppholdsareal per 100 m 2 BRA bolig. Maksimum 5 m 2 av privat balkong/hage som ikke er innglasset kan inngå i utregningen. Samlet netto areal BRA for boliger er beregnet til ca m 2 avhengig av antall innglassede balkonger. Krav om utearealer gir etter dette ca m 2. Uteoppholdsarealer er definert og beregnet i forhold til dette og illustrert med beregning i plansje fra Grindaker. Alternativ plansje med beregning av maks. tilgjengelige utearealer fra Grindaker bekrefter også at i alt m 2 i planområdet kan opparbeides til lekbart areal i kombinasjon med opphold og forbindelsessoner. Uteareal som kan opparbeides til lekbart areal er i henhold til dette 31 m 2 pr 100 m 2 BRA bolig. Illustrasjoner fra Grindaker med beregning datert vedlegges. For de voksne/ eldre legges det til rette for trening i Aktivitetsgata, dyrking av nyttevekster i kjøkkenhage/ parsellhager. Figur 6 Maks. tilgjengelig uteoppholdsareal. Felles utearealer på hageplan over 1. etasje oppfyller krav til dimensjon og proporsjon samt jorddybde for planting av trær. Utearealenes størrelse og kvalitet oppfyller byplanens krav. Området skal fremstå som frodig med variert beplantning i alle sjikt (gressplen, bunndekkende stauder, klatreplanter, busker og hekker samt trær). Da det ikke finnes vegetasjon med særlig verdi i området fra før vil i prinsippet all vegetasjon bli ny. I hovedsak skal det benyttes stedegen vegetasjon, men for å skape spenning og variasjon introduseres enkelte innslag av mere eksotiske arter og forskjellige nyttevekster som frukt og bær for lukt- og smaksopplevelser. For å skape ytterligere frodighet i uterommene plantes klatreplanter på vertikale elementer som murer, vegger, pergolaer og i forbindelse med støyskjerm. I hvert gårdsrom tilrettelegges det for kjøkkenhage/ nyttehage. I forbindelse med felles uteområde på gateplan i sør kan det også etableres parsellhage/ kjøkkenhage i tilknytning til serveringssted/ fellesrom i bebyggelsens 1. etasje. Hvert gårdsrom får hver sin karakter med tre-lunder med forskjellige trær for hvert gårdsrom. Fra gateplan er det god forbindelse til hageplanet via trapper, ramper, amfier og heiser. Disse er hensiktsmessig plassert i forhold til de viktigste forbindelseslinjene gjennom området, som tilrettelegges med brede gågater. Alle beboere har direkte utgang til uteoppholdsareal på hageplanet via heis/trapperom. Saksnr. 2014/1005 Side 12 av 21

13 Beboere i alle bygg, unntatt bygg i feltene BB1, BB3 og BB5, har også direkte utgang via heis/trapperom til uteoppholdsareal på gateplan, men disse har mulighet til å gå gjennom P-anlegget. I hver ende og på hver side av kvartalet etableres offentlig tilgjengelig heis mellom arealene på nivå 1 og terrassen på nivå 2. Gågatene gjennom hageplanet vil også fremstå som allment tilgjengelige. Ellers fremstår hageplanet/ terrassen mere som et halvoffentlig område, tilgjengelig for alle, men med noen mere private soner for beboere. Actiongata er del av f_gt1. Området er lokalisert vest i planområdet, på gateplan mellom bebyggelsen og jernbaneområdet/ plattform. For å ivareta krav fra Jernbaneverket om å sikre offentlig tilgjengelighet til plattformområdet, vil det bli krav om en tinglyst avtale som sikrer en evigvarende plikt for eier til å opprettholde tilfredsstillende tilgjengelighet til plattformen når plattform øst blir etablert. Dette vil sikre allmenn universell adkomst til fremtidig plattform øst til Jessheim stasjon samt for opphold, aktiviteter og gjennomgående ferdsel i retning syd/ nord og nødvendig adkomst for vedlikehold og drift av jernbane. Uteoppholdsarealet (Actiongata) er et langstrakt areal med varierende bredde. Området skal fungere som gang-/ sykkelvei og vil være en forbindelse nord-syd, men også øst-vest mellom bebyggelsen og jernbaneområdet/plattform. Fra området er det gode forbindelser til hageplanet via trapper, heis, ramper og amfier. Langs strekningen er det flere plassdannelser med forskjellig størrelse og innhold. Her kan det tilrettelegges for aktiviteter som klatring, sykling, trening, skating, amfi m.m. som inviterer til utfoldelse og opphold. Mot plattformen i øst etableres støyskjerm. For å aktivisere skjermen knyttes den evt. opp til aktiviteter som klatrevegg, sitteplasser o.l. i henhold til inngått avtale. Adkomstområde sør. Området er lokalisert på gateplan sør for bebyggelsen med nær tilknytning til parken. Uteoppholdsarealene tilrettelegges som fellesområde med lekeplass, bord og benker for oppholdsplasser. I området er det også gode muligheter for etablering av for eksempel byhage/ parsellhager. Ved det sørøstre hjørnet av bebyggelsen anlegges et trappeamfi som henvender seg mot forplass og park i sør. Anlegget markerer hovedadkomsten til området og blir et egnet sted for opphold/ møte. Adkomstområde øst. Området er fortau o_f1 3 som lokalisert på gateplan øst for bebyggelsen mot Dampsagalleen. (Området er ikke medtatt i beregningen av uteoppholdsareal). Fra dette området skjer hovedatkomsten til gatehusene. Området får et urbant preg ved bl.a. at det faste belegget i fortauet legges helt inn til fasadene. Tre steder, ved trappeanleggene for adkomst og passasjer på tvers av bebyggelsen, får vi plassdannelser som bidrar til å skape oppdeling i fasader og variasjon i bebyggelsen. Adkomstområde nord er del av f_gt1. Området er lokalisert på gateplan nord for bebyggelsen og blir primært adkomstområde til boliger i nord, samt adkomstområde til stasjonsplattform og hageplan. Gågate på hageplan er f_gt2. Området er lokalisert på hageplan over 1. etasje og går på langs gjennom hele området mellom gatehus og hagehus i retning syd - nord, og på tvers gjennom et av gårdsrommene for offentlig forbindelse gjennom området i retning øst - vest. Gågaten knytter de ulike uterommene sammen på hageplan og gir allmenn og universell forbindelse med alle omgivelser. Saksnr. 2014/1005 Side 13 av 21

14 Gårdsrom på hageplan er f_u3-6. Gårdsrommene er lokalisert på hageplan over 1. etasje. Bebyggelsen er strukturert rundt fire gårdsrom som tilrettelegges for forskjellig type lek og opphold. I alle utesoner skal det etableres plasser for kjøring og oppstilling av utrykningskjøretøy og utstyr ved brann og redning. Dette er illustrert i plansje som viser tilgjengelighet for brann og redning fra Grindaker datert Detaljutformingen av arealene vil følge standard for universell utforming. Bestemmelse i byplanen krever 50 % sol på felles uteareal kl. 15 den 1. mai. Andel uteareal med sollys er beregnet til 55,7 % og oppfyller derved dette kravet. Arkitektens grundige vurdering av bebyggelsens plassering og variasjon i høyde gir oppnådd krav til sol på utearealer med høy bysenterutnyttelse. Sol og skygge illustreres også i plansjer for 21. mars, 1. mai og 21. juni kl. 08, 10, 12, 14, 16, og 18. Plansje som viser alle illustrasjoner av sollys med beregning vedlegges i illustrasjoner fra ØKAW datert Ingen uteareal ligger i gul støysone. Alle utearealer skal ha god belysning som ikke blender men bidrar til sikker og trygg ferdsel, samtidig som omgivelsene oppleves som estetisk gode. Fotgjengerstrøk og møteplasser bør ha en lokal og intim lyssetting som skaper en trivelig atmosfære. De viktigste ganglinjene fremheves. Det søkes innarbeidet en moderne og energiøkonomisk belysning. Som definert i byplanens 9, legges retningslinjer i T-1442/2012 til grunn for vurdering av støytiltak. Støyrapport fra Brekke&Strand er datert og sist revidert Rapporten redegjør for alle støykilder og støyforhold i alle etasjer og utearealer for ny bebyggelse. Det dokumenteres at fasader mot øst, nord og vest får støyverdier godt over anbefalt grenseverdi. Saga Terrasse er imidlertid et knutepunktsprosjekt med høy utnyttelse. Planforslaget oppfyller tilhørende krav om avbøtende tiltak som angitt i støyrapporten. Vi forutsetter da at planmyndigheten velger å akseptere avvikene med denne begrunnelse. Gul støysone er ikke regnet som uteoppholdsareal. Infrastruktur All infrastruktur blir ny. Denne opparbeides samtidig med ferdigstilling av Dampsagalleen som skal stå ferdig før igangsetting av byggetrinn 1 i Saga Terrasse. Veg og infrastruktur gjennomføres i henhold til egen utbyggingsavtale for dette. Overvann Overvann håndteres lokalt. Overvann inngår som et estetisk element i utearealer ved at overvann ledes via åpne vannrenner til åpne bassenger/ regnbed hvor vann som ikke infiltreres ledes videre til fordrøyningsbasseng. Renovasjon Områdene for renovasjon skal opparbeides iht. detaljplan med beskrivelse. Detaljplanen skal godkjennes av kommunens VARV-enhet senest i forbindelse med rammesøknad. Kommunens renovasjonsforskrift skal følges. Før det gis igangsettingstillatelse skal renovasjonsløsning med plassering og dimensjonering godkjennes av kommunen. Det legges opp til mobilt system for avfallssug i planforslaget. Saksnr. 2014/1005 Side 14 av 21

15 Løsning og kapasitetsberegning er utarbeidet av Envac AS og ble presentert for og drøftet med VARV i møte Det er referat fra møtet. Mobilt avfallssug vil kreve bruk av spesialiserte sugebiler og kommunens nåværende avtale inneholder ikke denne typen løsning. Dette må derfor innføres parallelt med planbehandling/ godkjenning og før rammetillatelse for byggetrinn 1. Det var forståelse for at renovasjonsløsning som foreslått egner seg godt for Saga Terrasse og kan fremmes til 1. gangs behandling og ettersyn. Illustrasjon av renovasjon for boligene er illustrert i plansje for mobilt avfallssug fra GRINDAKER datert Plansjen viser mulig prinsipp for innpassing av nedkast og tømmepunkter. Envac baserer sitt forslag på at det sorteres for fraksjonene : restavfall, plast og papir. Brukere kaster avfall i innkast for hver fraksjon på 3 steder, f_r1-3, sentralt plassert ved trappeadkomstene mot øst på hageplanet. Illustrasjon av plan 1 fra ØKAW datert , viser hvordan avfallsrom etableres i parkeringsplanet under innkastene med plass til lukkede tanker. Det etableres 6 tanker under hvert nedkast (totalt 18 stk.). Her lagres avfallet midlertidig mellom hver tømming. Et rørnett under bakken fører avfallet fra lagringstankene til et dokkingspunkt for en sugebil som står plassert på gateplan sørøst for området. Envac foreslår henting 1 gang pr uke. Avfallet hentes av en spesialkonstruert sugebil. Et styresystem på sugebilen passer på at rette fraksjon tømmes. Det må i tillegg plasseres strategiske hentepunkter med beholder/ brønn for metall og glass. Næringsvirksomheter er pålagt å ha egen avfallsordning. Ordning for næringsavfall skal tilrettelegges etter gjeldende regelverk for næringsavfall og det skal synliggjøres hvordan ordning for boliger og næring holdes adskilt. Energi/ varme Kvartalet får 3 nye trafoer for å dekke energiforsyning. Kabler for tele / IT blir nye. Bebyggelsen får oppvarming og varmtvann fra et lokalt fjernvarmeanlegg. ROS-analyse Alle forhold som kan representere risiko og nødvendig vurdering av sikkerhet og sårbarhet (ROSanalyse) er gjennomgått i eget vedlegg. Analysen omfatter vurdering av naturrisiko, teknisk og sosial infrastruktur, virksomhetsrisiko/ menneskeskapte forhold og gjennomføring av planen. Av de viktigste forhold kan nevnes fare ved kraftig nedbør/ overvann under naturrisiko og i forhold til ny teknisk infrastruktur med fordrøyning og avløp. Risiko og sikkerhet ved brann og behov for annen utrykning er vurdert i forhold til teknisk og sosial infrastruktur samt i forhold til større branner under virksomhetsrisiko. Ellers er grunnforhold og grunnvannstand undersøkt og vurdert i forhold til bæreevne og endring ved utbygging. Analysen finner at faren for ulykke med gående og syklende er til stede innen planområdet og krever overvåking og registrering for eventuell utbedring av farlige forhold. Det er ellers bare høyt grunnvann og svak byggegrunn som representerer risiko og sårbarhet i planområdet. All bebyggelse må fundamenteres på peler til fjell og grunnvannstand må ikke endres. I byggeperioden vil anleggstrafikk, støy og støvplage kreve organisering og tiltak for å begrense fare og ulemper. Trafikksikkerhet Gjeldende trafikksikkerhetsplan for angir ingen alvorlige eller dødelige trafikkuhell nær planområdet. De registrerte uhell med alvorlig skade eller død er i hovedsak i forbindelse med hovedveger og kryss. Kun en lettere skade er registrert på Algarheimsvegen syd for Saga Senter. Bebyggelse og utearealer opparbeides i henhold til TEK10. Dette gir alle brukere tilgjengelighet til alle plan med trapp og heis. I hver ende og på hver side av kvartalet i f_gt2, etableres offentlig tilgjengelig heis mellom terreng og terrassen over 1. etasje. Øvrige adkomster til hageplan har trapper. Tiltak for bevegelses- og orienteringshemmede blir innarbeidet i bebyggelse, utearealer og anlegg. Saksnr. 2014/1005 Side 15 av 21

16 ILLUSTRASJONSPLAN Vedlagte illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, er eksempel på det grunnlag som planforslaget er utarbeidet etter og viser en mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer. Planforslag for Saga Terrasse er basert på illustrasjoner fra ØKAW og Grindaker. Firmaene vant i 2012 arkitektkonkurranse om utvikling av Saga Terrasse, og har samarbeidet om utvikling av prosjektet som vedlagt planforslaget. Plansjer med alle planer, snitt, oppriss og planstudier av leilighetstyper er vedlagt og utvalg vist under. Illustrasjonene viser i alt 15 nybygg inntil og over parkeringsetasjen i 1. etasje. Byggene er organisert i 3 soner hvor bygg i sone mot Dampsagalléen i øst betegnes «Gatehusene», hus i midtsonen er «Hagehusene» og hus mot vest er «Linjehusene». Det er 4 Gatehus, 5 Hagehus og 6 Linjehus. Leilighetsinndeling i planene er kun foreløpig og eksempler på mulig inndeling, men boligmiks bestemmes ikke før til rammesøknad. Det er imidlertid antatt at bebyggelsen kan romme fra 550 til 630 boenheter med størrelse 1-roms til 5-roms. Figur 7 Plan nybygg 2. etasje v/ ØKAW. Figur 8 Planprinsipper for boenheter. Saksnr. 2014/1005 Side 16 av 21

17 Figur 9 Tverrsnitt VEST - ØST. Figur 10 Fasade mot ØST. Figur 11 Fasade mot VEST. Innad defineres gang- og adkomstsoner samt felles utearealer på hagenivå over parkeringsetasje. Trapper og heiser i uterommene mellom bebyggelsen gir god gangforbindelse internt og utad på langs og tvers i kvartalet. Illustrasjonene viser hvordan lokaler for adkomst og næring i 1. etasje skjuler parkeringsanlegget mot omgivelsene. Illustrasjoner og utredninger er forøvrig nevnt og innhold gjengitt under beskrivelse av planforslaget. Alt planmateriale som innsendt er også angitt i følgebrev. MODELL Figur 12 Modellfoto av Saga Terrasse m/ høyhus og nære omgivelser v/ ØKAW. Saksnr. 2014/1005 Side 17 av 21

18 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål Planforslaget understøtter mål i både kommuneplan og byplan om utvikling av Jessheim som by. Saga Terrasse vil bidra til at Jessheim får et mer levende sentrum med bymessig karakter. Det gir en tiltalende sentrumsbebyggelse med gårdsrom, forplasser, bygater, bypark og byhager med en behagelig menneskelig skala. De forskjellige uterommene vil med sine ulike kvaliteter, invitere til forskjellig type opphold og lek for alle brukergrupper, og sammen skape et aktivt byliv. Plassering av felles utearealer på hageplan over 1. etasje, vil også gi brukerne full visuell kontakt med eksisterende bysenter og derved langt på vei bidra til å oppveie den barrieren som jernbanelinjen er. Planen bidrar til å avlaste behov for omdisponering av verdifulle landbruks- og naturareal. Den bidrar også til å styrke grunnlaget for kollektivtransporten og legge til rette for mer bruk av sykkel og redusere behovet for bilkjøring. Konsekvenser for natur og miljø Planforslaget endrer dagens arealbruk fra ubebygd brakkland til bydel med bolig og næring. Utbygging av Saga Terrasse vil skjerme boligområder mot øst for støy fra jernbane. Støybelastning er angitt i støyrapport som vedlagt. Saga Terrasse erstatter eksisterende natur/ vegetasjon med ny bymessig beplantning langs veg og i utearealer. Landskapet endres fra flatt gjengrodd skogsområde til bylandskap med veger, bebyggelse, hager og parker. Landskapsplanen illustrerer opparbeidelse av nytt landskap med vegetasjon. Hvert uterom i planen får sin egen karakter og innhold som oppholds- og aktivitetssoner. Figur 13 Beregning av andel sol i utearealer. Saksnr. 2014/1005 Side 18 av 21

19 Plansje fra ØKAW med beregning for sol-/ skyggstudie av ny bebyggelse i Saga Terrasse viser at krav til sol på utearealer 1. mai kan oppfylles. Endelig beregning av sol i utearealer tilpasset endelige byggehøyder og støysoner i forhold til endelig utforming av støyskjerm, utarbeides til rammesøknader. Solplansjer for kl. 8, 10, 12, 14, 16 og 18 den 21/3 (23/9), 1/5 (12/8) og 21/6 er utarbeidet med og uten høyhus og vedlegges planforslaget. Figur 14 Solplansje for 1. mai kl. 8, 10, 12, 14, 16 og 18. Plansjene viser at boliger i Jacobsgata vil få endret sikt mot vest og solforhold fra Saga Terrasse om ettermiddagen fra ca kl. 16. Orientering om dette ble gitt i møte med beboere i Jacobsgata vedr. all planlegging i SAGA-området, men med spesiell fokus på Saga Atrium som da var inne i høringsperioden. Beboerne i Jacobsgata har i dag kun bolig- og næringsbygget i Jacobsgata 2 som begrenser sol og utsikt til nærmeste omgivelser. Ny bybebyggelse endrer dette forhold som angitt i solplansjer fra ØKAW. Sol og sikt ble grundig utredet også i plan for Saga Atrium og protester mot utbyggingen ble ikke tatt til følge med begrunnelsen at Saga Atrium inngår i et område der fortetting og transformasjon av eksisterende bebyggelse pågår nå og i årene som kommer. Vi antar at samme argument gjelder for Saga Terrasse. Byggegrensene i Saga Terrasse mot nabobebyggelse er i tråd med gjeldende reguleringsplan for Dampsaga. Områdene like ved jernbanestasjonen vil de kommende år bli transformert med høyere utnyttelse. Beklageligvis vil utbygging i sentrum av Jessheim medføre økt trafikk og endrede solforhold/utsikt for naboer inntil de også er omdannet til tidsmessige bydeler i nye «Jessheim». Utbygging av Saga Terrasse berører ikke kulturmiljø/ vern. Det var ingen naturverdier som biologisk mangfold, verdifull vegetasjon, vilt eller økologiske funksjoner innen planområdet. Utbygging av Saga Terrasse berører derfor ikke forhold som kommer inn under naturmangfoldloven. Saksnr. 2014/1005 Side 19 av 21

20 Samfunnsmessige konsekvenser Saga Terrasse er inne i gjeldende program for boligbygging med en kvote på totalt 490 boenheter, men boligtallet i planforslaget er ikke endelig bestemt. Etasjeplaner for bebyggelsen er derfor illustrert skjematisk med omriss av hvert bygg og plassering av trapp/ heis samt symbolsk inndeling med adkomst. Samlet boligareal i planforslaget er ca maks m 2 BRA inkl. fellesarealer. Krav om 1,0P pr boenhet gir 521 boliger. Gjennomsnittlig leilighetsstørrelse blir da ca 84 m 2 inkl. andel fellesarealer og evt. innglasset balkong. Dette tilsier at boligtilbudet i kvartalet blir bare store 3- til 4-roms leiligheter. Saga Terrasse ligger sentralt og nær kollektivknutepunkt. I forhold til dette synes det ikke å være hensiktsmessig å tilby kun store leiligheter i Saga Terrasse. Boligmiks må også kunne omfatte 1- og 2-roms boenheter ned til ca 35 m 2. Kombinasjon av kravet til parkering og tilgjengelig parkeringsareal, fører med andre ord til en ikke markedstilpasset leilighetsløsning. Forslagsstiller mener dette er lite optimalt, men viser det i planforslaget. Illustrasjon av etasjeplaner er utarbeidet skjematisk. Men etasjeplanene er supplert med studier i større målestokk som viser mulige leilighetsstørrelser og planløsninger som grunnlag for videre studier av leilighetsstørrelser og endelig valg av boligmiks. Areal for næring ligger i 1. etasje mot Dampsagalleen. Illustrasjon av 1. etasje fra ØKAW viser at næringsarealene er oppdelt av inngang med trapp og heis samt nødvendig oppstilling for sykler og tekniske rom for boligene. Dette gir lokaler for mindre virksomheter med 1 til 2 ansatte. Antall næringslokaler er 9 og samlet næringsareal er beregnet til ca m 2. Boligene i Saga Terrasse vil styrke tilgang på kvalifisert arbeidskraft i regionen. Saga Terrasse blir en tidsmessig bydel med varige kvaliteter som er enkle å drive og opprettholde, samt at bebyggelsen bidrar til å styrke grunnlaget for en varig byutvikling. Konsekvenser for trafikk og infrastruktur Bebyggelsen i planområdet betjenes av Dampsagalléen. Trafikk i det nye vegsystemet er beregnet i rapport fra trafikkanalyse Algarheimsvegen, Tverrvegen og Dampsagalleen er opprustet og nybygd vegsystem som i rapporten er vurdert å få tilstrekkelig kapasitet til Fremtidig trafikk i Dampsagalléen som benyttet i støyvurderingen er angitt til ca ÅDT 3000 i Tverrvegen er anslått til ÅDT 7000 samme år. Utbyggingen forventes å øke behov for dekkende kollektivtilbud både med tog og buss. Byutviklingen kan på sikt kreve utbygging av fellesanlegg for gjesteparkering. Saga Terrasse vil bidra til å styrke næringsgrunnlaget i Jessheim by og øke trafikkgrunnlaget for kollektivtilbudet samt bidra til å styrke grunnlag for utdanning og tilbud av kvalifisert arbeidskraft i regionen. Saga Terrasse får forsyning av EL og lokal fjernvarme. Det avsettes 3 trafo-rom i 1. etasje mot Dampsagalléen samt tekniske rom for vann/ avløp, fjernvarme og kommunikasjon. Juridiske konsekvenser Behov for tinglyst avtale for å sikre offentlig tilgjengelighet til den fremtidige jernbaneplattformen. Konsekvenser for barn og unge Tiltak for barn og unge blir innarbeidet i bebyggelse, utearealer og anlegg. For de minste barna, legges det opp til allsidig lek i nærlekeplasser i gårdsrommene, med aktiviteter tilpasset den minste aldersgruppen som vippedyr, klatrestativ, husker, sklier, sandlek mm. I nær tilknytning til disse etableres oppholdsplasser med bord/ benk for voksne. Saksnr. 2014/1005 Side 20 av 21

21 For de litt større barna blir det i tillegg aktuelt å ta i bruk større deler av gårdsrommene, hvor det blir rom for ballspill på gressplener, sykling på gangstier, aktiviteter på terrengformer, gjemsel i de forskjellige uterommene osv. Større barn finner egnede leke- og aktivitetsområder utenfor planområdet når de vokser fra mulige aktiviteter i område f_gt1. Risiko og sårbarhetsanalyse Alle forhold som kan representere risiko og nødvendig vurdering av sikkerhet er gjennomgått i eget vedlegg. ROS-analysen er vurdert i henhold til de spesielle forhold som berører planområdet. De viktigste forhold er grunnvannstand, nærhet til jernbanelinje og gang-/sykkeltrafikk. I analysen finner vi ingen forhold som krever spesielle tiltak ut over de forutsetninger og betingelser som angitt i vår kommentar til punktene i analysen. Figur 15 Oppsummering fra analyse av risiko og sikkerhet. ROS. Saksnr. 2014/1005 Side 21 av 21