Setrevegen 2B 1504 ÅLESUND KOMMUNE. Oppdragsnr. Tlf.: E-post:

Transkript

1 Setrevegen 2B 6007 ÅLESUND MARKEDSVERDI Kr Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Basert på NS 3600:2013 E-post: Tilstandsrapport 3600 kan kun utarbeides av godkjente medlemmer av Norges Takseringsforbund. 1df4c1

2 Oppdragsnr. Gnr 133: Bnr 326 Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig E-post: INNHOLD RAPPORTSAMMENDRAG...3 DOKUMENTKONTROLL...6 TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI...7 EIENDOMSOPPLYSNINGER...9 AREALOPPLYSNINGER...10 ROMFUNKSJONER FOR P-ROM...10 TILSTANDSRAPPORT 3600 AVGRENSNINGER...11 HOVEDRAPPORT...12 ENEBOLIG...12 OVERFLATER GENERELT...12 VÅTROM...12 KJØKKEN...16 TOALETTROM...17 ROM UNDER TERRENG...18 KRYPEROM...19 ILDSTED OG SKORSTEINER...19 INNVENDIGE TRAPPER...20 ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN...20 TEKNISKE ANLEGG...21 RADON...22 INNVENDIG, ANDRE FORHOLD...22 YTTERVEGG...22 YTTERTAK...23 TERRASSER OG PLATTING PÅ TERRENG...24 GRUNNMUR, FUNDAMENTER...25 MUR, TERRENG, STIKKLEDNINGER, TANKER OG FRITTSTÅENDE BY GEOLOGISKE FORHOLD...26 FORENKLET INFORMASJON OM ELEKTRISK ANLEGG...27 FORENKLET INFORMASJON OM BRANNTEKNISKE FORHOLD...28 DOKUMENTASJON av 28

3 RAPPORTSAMMENDRAG OM TILSTANDSRAPPORT 3600 Tilstandsrapport 3600 er godkjent av Norsk takst. Bare takstmenn/takstingeniører som er godkjent av forbundet, kan utarbeide tekniske tilstandsanalyser som dokumenteres med en Tilstandsrapport Oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten og gi skriftlig tilbakemelding om eventuelle feil eller mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder også når oppdragsgiver benytter en eiendomsmegler. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Les utfyllende informasjon om Tilstandsrapport 3600 og dens avgrensninger i eget kapittel. Her gis også informasjon om klageordning for forbrukere. BESKRIVELSE AV EIENDOMMEN Enebolig fra 1964 som er betydelig påbygd med mellombygg og garasje med innredet underetg i 2000/01. Ombygd hovedhuset med utvidelse av underetg på 1990-tallet og endringer på hovedetg i 2007/10, beliggende i Setrevegen på Fjelltun i Ålesund kommune. Nærområdet består i hovedsak av frittliggende eneboliger, og noe konsentrerte boliger. Kort avstand til barnehage og barneskole og turterreng på Aksla. Ca 1,5 km til Ålesund sentrum. Eiendommen ligger i skrånende terreng. Tomta er betydelig og pent opparbeide med natursteinsmurer, trappearrangement, støpte platter, asfalt, utebelysning, aluminiumsrekkverk, og glassrekkverk, skiferplatter mot vest og syd med murt utepeis som er skiferbelagt, overbygd uteplass mot sydvest/sydøst. Bra med parkering foran garasje. Direkte innvendig adkomst fra garasje til boligdelen. Rett øst for tomta går offentlig gangsti fra Setrevegen og ned til Volsdalsbakken. Utvendig beskrivelse: Huset har på hovedhuset Deira Elegance taktekking fra 2016, på mellombygg og garasjebygg er det glassert teglstein fra Bygget er oppført dels oppført i bindingsverkkonstruksjon og dels i en murkonstruksjon muligens en hullmur. 3 stk nye fastvinduer fra 2009, fastvinduer mot vest har nye glass fra 2010, i stue og et nytt vindu fra Alle disse har 2lags glass som er solreflekterende og selvrensende glass 4 av vinduene har utvendig aluminiumsbeslag. 3 stk pvc vinduer fra 2010 på bad/vaskerom. Ellers på hovedetg 2-lags malte trevinduer fra I mellombygg trevinduer med 2-lags glass fra I underetg er det i bod 3 kobla vinduer fra byggeår. Ellers malte trevinduer fra 1995 med 2-lags glass, nye lister på innglassing Trebjelkelag. Betong i grunnmur. Garasjebygg er bygd i plasstøpt betong i 2000/01 med takstolkonstruksjon i tre og glassert takstein. Innvendige beskrivelse: Hovedetg er en god del oppusset i Foretatt etterisolering av himling. Hovedetg har parkett/laminat på gulv, malte tapetserte vegger og malte himlinger. Flislagt gulv i mellombygg med gulvvarme. Bad er bygd opp igjen i 2007/08. Badet har flislagte vegger og malte himlinger med spotter. Flislagte gulv med gulvvarme. Innredning med nedfelt servant. Boblebadekar, dusjhjørne og vegghengt wc. Vaskerommet er oppusset i 2007/08 og har flislagte vegger og malte himlinger. Flislagte gulv med gulvvarme. Våtbenk med skyllekum. Opplegg for vaskemaskin. Opprinnelig kjøkkeninnredning fra 2010 i kirsebær som er spraylakkert i høyglanset hvit utførelse i Integrerte hvitevarer, kjøleskap, fryseskap, komfyr/induksjonstopp og oppvaskmaskin. Endel tilleggsfunksjoner i innredning som strykebrett etc. Utgang fra stue til skiferplatt mot vest med nyere glass/stålrekkverk, videre trapp ned til uteplass. utgang fra mellomgang gjennom skyvedør til uteplass med belegningsstein etc. Underetg har vinyl/parkett på gulv, malte/tapetserte vegger, noe malt panel. Himlingsplater i himling. Bod har malte 3 av 28

4 murflater. WC rommet har flislagt gulv og vegger, gulvvarme. WC og servant. Alt fra 2010 Krypkjeller under deler av hovedetg. I tilbygg i 1.etg er det garasje - flislagte gulv, malte murvegger og trekonstruksjon i himling. Utgang fra garasje til balkong. Underetg er innredet og har parkett på gulv med gulvvarme, malte tapetserte vegger og malte himlinger med spotter. Badet er fra Badet har flislagt vegger og malte himlinger. Flislagt gulv med gulvvarme. Wc, dusjvegger, Innredning med nedfelt servant. opplegg for vaskemaskin. Malt hvit glatt kjøkkeninnredning med kirsebærkanter. Ny oppvaskmaskin, komfyr/induksjonstopp fra 2017.Kjøleskap fra Tekniske installasjoner: Murt peis med innsats i stue i hovedetg. Murt pipe. Rør-i-rør system fra 2007/08 til bad og vaskerom i hovedetg. Vannrør i kobber i underetg og kjøkken. Vannmåler og stoppekran. Avløpsrør av plast og soilrør. Rør i rør system i tilbygg.ca 200 l varmtvannstank fra 1980-tallet. 120 l varmtvannstank fra 2000 i hybel. 2 stk luft tl luft varmepumper. El anlegg med automatsikringer. I stor grad skiftet i hovedetg i ca 2010, og nytt i tilbygg i Huset har betydelig med kabling for tv/ internett. Utvendige elektriske persienner på stue/kjøkkenvinduer mot syd. OPPSUMMERING TILSTAND Enebolig fra 1964 som er betydelig påbygd med mellombygg og garasje med innredet underetg i 2000/01. Ombygd hovedhuset med utvidelse av underetg på 1990-tallet og endringer på hovedetg i 2007/10, beliggende i Setrevegen på Fjelltun i Ålesund kommune. Boligen er jevnt vedlikeholdt og fremstår generelt i god stand, av særlige viktige forhold å ta hensyn til ved vurdering av eiendommens tilstand poengteres følgende forhold: Det er ikke påvist vesentlige store avvik, men stedvis noe høyt fuktnivå i enkelte balkongdører og vinduer. Bad i underetg på garasjebygg er ca 18 år, indikasjoner på svikt i tettesjikt. jfr. Rapportsammendrag. Dersom informasjon om rom eller bygningsdeler er gitt tilstandsgrad TG2, TG3 eller TGiU (ikke undersøkt) er dette angitt i rapportsammendraget. Ytterligere opplysninger er gitt i hovedrapporten. 4 av 28

5 BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD 3 STORT ELLER ALVORLIG AVVIK ENEBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Punkt i hovedrapport Underetasje Etasjeskillere og gulv på grunn Målt avvik på over 30 mm på kontrollerte steder i soverom i front i underetg (tidligere platt med fall) BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD 2 VESENTLIGE AVVIK ENEBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Punkt i hovedrapport Overflater generelt Overflater - generelt Sprekk i noen få fliser i hall i mellombygget. 0.1 Enebolig Ildsteder og skorsteiner inne i huset Ildfast plate mangler på gulvet under sotluken/nært treverk Innvendige trapper Innvendige trapper Åpninger i rekkverk og opptrinn er større enn dagens forskriftskrav. Tekniske anlegg Avløp og vannrør Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på de eldre delene av vannrør i kobber og soilrør. Tekniske anlegg Varmtvannsbereder Bereder er mer enn 20 år Radon Radon Dokumentasjon på radonmåling foreligger ikke Enebolig Vinduer Vinduene fra 1989 og 1990-tallet har stedvis noe høyt fuktnivå og krever jevnt vedlikehold. Enebolig Ytterdører Balkongdørene i hybel/garasje fra 2000 har noe høyt fuktnivå i finèrfelt i nedkant. Ene leddporten i garasje herker noe. Terrasser og platting på terreng Terrasser på terreng (understøttet av bjelker/ pilarer) Det har forekommet tidvis mindre fuktgjennomtrenging inn i krypkjeller mot vest, ble påvist hull i papp i overgang gulv/vegg - stedvis utbedret. Grunnmur, fundamenter Drenering og fuktsikring Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på de eldre delene. Mur, terreng, stikkledninger, tanker og frittstående byggverk Vann og avløp (stikkledninger) Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt Bad - 1. etasje Overflater gulv Krav til fall er ikke oppfylt, men det er fall til sluk Bad - 1. etasje Sanitærutstyr og innredning Motor til boblebadekaret er koblet ut da motoren antas å være defekt grunnet mye støy. Ikke påvist drenshull fra innebygd sisterne Vaskerom - 1. etasje Overflater gulv Krav til fall er ikke oppfylt, men det er fall til sluk Vaskerom - 1. etasje Sluk, membran og tettesjikt (i gulv eller vegger) Tettesjikt/fuge ved terskel bør utbedres Vaskerom - 1. etasje Ventilasjon Rommet har kun naturlig avtrekk av 28

6 Bad - Underetasje-gar Sluk, membran og tettesjikt (i gulv eller vegger) Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt Påvist mindre sprekker i flisfuger, indikerer skader. Wc - Underetasje Ventilasjon Rommet har kun naturlig avtrekk Underetasje Spesielle observasjoner Det er på utvendig mur mot sydøst påvist noe malingsavskalling/bobler i maling, skyldes sannsynligvis kondensvann fra varmepumper DOKUMENTASJON ENEBOLIG Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Ja Nei Innredning av leilighet i underetg under garasje fra sekundærdel til hoveddel er godkjent av Ålesund kommune, gjør oppmerksom på at godkjenningen ikke medfører etablering av ny boenhet. I hovedetg er det gjort noe endringer på soverom/bad, og tatt et soverom i kjøkken etc. I underetg er det vestlige soverommet noe større enn på tegning og bod på tegning mot sydvest er endel av soverommet. DOKUMENTKONTROLL Egenerklæringsskjema og dokumentasjon fremlagt av eier Det er ikke funnet vesentlige avvik i forhold til egenerklæringsskjema og dokumentasjon. VERDIKONKLUSJON Dagens normale salgsverdi ,- Anbefalt låneverdi ,- VALDERØYA, Telefon: av 28

7 TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI Spesielle forhold Andre forhold: Innredet leilighet under garasje er for tiden utleid for kr 8100 pr mnd + strøm - kontramåler. Ikke godkjent som egen boenhet. Reguleringsmessige forhold Regulering: Eiendommen ligger i område som i kommuneplan er avsatt til boligbebyggelse. Det ble i 2009/10 startet opp reguleringsarbeid på parsellen sydvest for eiendommen, arbeidet er fortsatt definert som "Reguleringsarbeid pågår". Planene ansees ikke å ha noen negativ innvirkning på eiendom i den form forslaget var i Tomt og område Om tomten: Eiendommen ligger i skrånende terreng. Tomta er betydelig og pent opparbeide med natursteinsmurer, trappearrangement, støpte platter, asfalt, utebelysning, aluminiumsrekkverk, stål og glassrekkverk, skiferplatter mot vest og syd med murt utepeis som er skiferbelagt, overbygd uteplass mot sydvest. Bra med parkeringsareal foran garasje. Direkte innvendig adkomst fra garasje til boligdelen. Rett øst for tomta går offentlig gangsti fra Sætrevegen og ned til Volsdalsbakken. Beliggenhet: Enebolig fra 1964 som er betydelig påbygd/ombygd rundt 2000 beliggende i Sætrevegen på Fjelltun i Ålesund kommune. Nærområdet består i hovedsak av frittliggende eneboliger, og noe konsentrerte boliger. Kort avstand til barnehage og barneskole og turterreng på Aksla. Ca 1,5 km til Ålesund sentrum. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Tilknytning vann: Offentlig vanntilknytting Tilknytning avløp: Offentlig avløp Årlige kostnader Eiendomsskatt (pr. mnd. Kr. 610) Kr Kommunale avgifter ca (vannmåler - varierer) (pr. mnd. Kr ) Kr Sum årlige kostnader Kr Teknisk verdiberegning Normale byggekostnader - for oppføring av tilsvarende bygg etter dagens forskriftskrav, med fradrag for elde, slitasje, utidsmessighet og annen fysisk forringelse. Kostnadsvurdering av angitte TG3 tiltak inngår i den generelle fradragsposten. Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr diverse Kr Sum samlede stipulerte fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler Kr Sum teknisk verdi Enebolig Sum teknisk verdi bygninger Kr Kr av 28

8 Tomteverdi Beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad, inkludert infrastruktur, opparbeidelse og beplantning, og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Tomteverdi: Kr Kr Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Markedsverdi og låneverdi Den prisen som takstmannen mener eiendommen normalt kan omsettes for på befaringsdagen (normal salgsverdi). Det vil si den verdien som flere potensielle kjøpere er villige til å betale. Faktorer som har særlig betydning for markedsverdien er beliggenhet, standard på boligen, antall rom, tomt og størrelse. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr Begrunnelse for markedsverdi: Enebolig fra 1964 som er betydelig påbygd/ombygd rundt 2000/01 beliggende i Setrevegen på Fjelltun i Ålesund kommune. Nærområdet består i hovedsak av frittliggende eneboliger, og noe konsentrerte boliger. Under garasje er det innredet en hybelleilighet, godkjent som del av hovedenhet, ikke egen boenhet. Kort avstand til barnehage og barneskole og turterreng på Aksla. Ca 1,5 km til Ålesund sentrum. Eiendommen ligger i skrånende terreng. Tomta er betydelig og pent opparbeide med natursteinsmurer, trappearrangement, støpte platter, asfalt, utebelysning, aluminiumsrekkverk og glassrekkverk, skiferplatter mot vest og syd med murt utepeis som er skiferbelagt, overbygd uteplass mot sydvest og sydøst. Boligen er jevnt vedlikeholdt og oppgradert, og fremstår som en tiltalende og godt vedlikeholdt bolig. Oppsummering Tilstand. Jfr Rapportsammendrag og Svært gode sol og utsiktsforhold mot syd/sydvest - skjermede uteområder. Basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon. 8 av 28

9 EIENDOMSOPPLYSNINGER BEFARING Kunde: Horn Håkon Kristian. Tlf Tilstede: Befaring, dato: Frode K. Mauren. Tlf Horn Håkon Kristian og Aase Horn. OPPLYSNINGER OM EIENDOMMEN Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1504 ÅLESUND Gnr: 133 Bnr: 326 Eiet/festet: Eiet Areal: 964 m² Arealkilde: Ambita Infoland Hjemmelshaver: Horn Håkon Kristian og Horn Aase Adresse: Andre forhold Forsikring: Selskap: Gjensidige. Avtalenr: BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN Enebolig Byggeår: 1964 Kilde: Betydelig tilbygg mot nord i 2000/01 9 av 28

10 AREALOPPLYSNINGER Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014, 2. utg.", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og takstbransjens retningslinjer legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Benevnelsen P-ROM betyr ikke at rommet er godkjent for den aktuelle bruken, og rommet kan derfor være i strid med byggteknisk forskrift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på ENEBOLIG Enebolig, arealer Etasje Bruksareal BRA m² Anvendelse Totalt P-ROM S-ROM Primære rom 1. etasje Underetasje Hall m/trapp, vindfang, 2 soverom, wc Bod 1, bod 2 1. etasje - gar Trapperom Garasjerom Underetasje-gar Sekundære rom Bad, gang, hall m/trapp, kjøkken, stue, vaskerom, hall, 2 soverom Bad, stue/kjøkken, trapperom, soverom Krypekjeller Sum bygning: Kommentar Kryperom Hovedinngangen til boligen er utifra dagens bruk vurdert å være ved garasjen, slik at trapperom fra garasje og ned til huset er vurdert som primærareal. Hybelleilighet under garasje har adkomst fra hoveddelens primærareal ROMFUNKSJONER FOR P-ROM Denne kontrollen utføres kun når det ikke er fremlagt byggesøkte og godkjente tegninger av boligen, eller når tegningene ikke samsvarer med den faktiske bruken. Kontrollen består i å vurdere takhøyde, dagslysflate og rømningsveier opp mot gjeldende forskriftskrav. Dette gir en indikasjon på hvorvidt rommene er egnet til bruk for varig opphold. Vær imidlertid oppmerksom på at kontrollen ikke er en fullstendig vurdering av om rommene vil bli godkjent ved en eventuell søknad om bruksendring. Det er flere krav for rom til varig opphold, og det kan også variere fra kommune til kommune hva som godkjennes og ikke. NB! For boliger hvor det ble søkt om byggetillatelse før 1.juli 2011 gjelder det noe enklere krav for bruksendring fra tilleggsdel (bod) til hoveddel (oppholdsrom). Det kreves likevel alltid søknad til kommunen for å få godkjenning. Se for mer informasjon. ENEBOLIG Er det avvik fra gjeldende forskrift når det gjelder rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? (NS 3600 tabell C.1 rad 13) Ja Nei Rømningsvei, dagslysflate og takhøyde er i henhold til dagens forskriftskrav (NS 3600 tabell C.1 rad 13). NB! Disse kontrollpunktene tilsier ikke nødvendigvis at rommene vil bli godkjent for varig opphold. Det anbefales ytterligere undersøkelser. 10 av 28

11 TILSTANDSRAPPORT 3600 AVGRENSNINGER STRUKTUR, REFERANSENIVÅ OG TILSTANDSGRADER Tilleggsundersøkelser Rapportens omfang, struktur, metode og begrepsbruk følger i hovedsak Norsk Standard NS 3600:2013 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig), NS 3424:2012 (Tilstandsanalyse av byggverk) og veiledningene til dem. Tilstandsanalysen som ligger til grunn for Tilstandsrapport 3600, kan etter avtale utvides til også å omfatte tilleggsundersøkelser. Referansenivået som brukes i rapporten er forskrifter og byggeskikk ved byggeåret og andre krav til tilstand som tilsvarer tilstandsgrad 0 (TG0), gitt av NS Hvis ikke annet fremgår, er opplysninger om årstall, utskiftninger, vann og avløp, adkomstvei, isolasjon, drenering m.m. i samsvar med opplysninger og dokumentasjon fra rekvirent eller tilstedeværende. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for vurderingen, er ikke takstmannens ansvar. Rapporten beskriver avvik, altså en tilstand som er dårligere enn referansenivået. Rapporten framhever normalt ikke positive sider ved boligen ut over det som fremgår av tilstandsgradene. Rapporten gir en beskrivelse og vurdering av byggverk og bygningsdeler som takstmannen/takstingeniøren har observert, og som har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler. Tilstanden angis i rapporten slik: Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre eller moderate avvik Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik Tilstandsgrad 3, TG3: Stort eller alvorlig avvik Tilstandsgrad TGiU: Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig for undersøkelse. Ved TG0 og TG1 gis det normalt ingen begrunnelse for valg av tilstandsgrad, fordi bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. TG0 gis normalt kun når bygningsdelen er nyere enn 5 år. For anbefalte tiltak ved TG2 og TG3 må leser av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme. Branntekniske forhold og elektriske installasjoner Takstmannen/takstingeniøren gir informasjon om branntekniske forhold og elektriske installasjoner i boligen (NS 3600 tillegg D og E). Takstmannen/takstingeniøren kan anbefale å konsultere offentlige myndigheter eller kvalifisert elektrofaglig fagperson ved behov for grundigere undersøkelser. Presiseringer og avvik fra referansenivået i NS 3600 For noen kontrollpunkter har organisasjonene bak Tilstandsrapport 3600, også etter dialog med andre interessenter, funnet det riktig å presisere eller avvike fra referansenivået i NS I Tilstandsrapport 3600 gjelder dette følgende kontroller: Kostnadsvurdering av TG3 tiltak er fjernet som eget punkt i rapporten. Kostnader for TG3 tiltak inngår imidlertid i den generelle elde- og slitasjeposten i teknisk verdifastsetting. Manglende dokumentasjon av utførelse gir alene ikke TG2. Det må være påvist tekniske avvik, alderssymptom eller andre risikoforhold for å gi vurdering TG2. Ved sjekk av fall mot sluk på våtrom brukes prosjekterte eller preaksepterte ytelser iht. byggteknisk forskrift. Ved sjekk av ventilasjon er referansenivået endret til krav ved byggeår. Ved sjekk av skjulte anlegg for vann og avløp uten dokumentasjon er kvalitet og alder vurdert. Innfelt belysning (downlights) demonteres ikke for å sjekke dampsperren bak. Dette av hensyn til takstmannen/takstingeniøren kompetanse og risikoen for skade Når det ikke er synlig membran og det mangler dokumentasjon, men membranens funksjon synes å være ivaretatt, gjøres en skjønnsmessig vurdering av takstmannen/ takstingeniøren. Dersom ikke fukt påvises (fuktsøk) i våtrom, rom under terreng og spesialrom, foretas kontroll av fukt i konstruksjonen (etter eiers aksept). For å utføre kontrollen må takstmannen/takstingeniøren ta hull, enten med hullsagbor (ca 73 mm) eller mindre hull (ca 10 mm). Når våtrom har synlig og tett membran, og det vurderes å være lite formålstjenlig å ta hull for kontroll av fukt i konstruksjonen, kan det gis bedre tilstandsgrad enn TG2. For å unngå ulik tolkning om hvilke forskriftskrav som skal ligge til grunn ved sjekk av rekkverk, er det i takstmannen/takstingeniøren instruks presisert at det er dagens forskrifter som skal ligge til grunn for kontrollen. Ved sjekk av teknisk anlegg blir ikke stoppekran og stakeluker funksjonsprøvd. Støy på utendørs tekniske anlegg sjekkes for ulyd uten målinger. Kontroll av romfunksjoner for P-ROM utføres kun når det ikke foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, eller når tegninger ikke stemmer med dagens bruk. Dersom undersøkelser ikke er inkludert i oppdraget vil det fremgå under takstmannen/takstingeniøren egne premisser. BEFARINGEN NS 3424 (Tilstandsanalyse av byggverk) har undersøkelsesnivåer fra 1 til 3. Tilstandsrapport 3600 er i hovedsak basert på undersøkelsesnivå 1, som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving). Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller rom som er spesielt utsatt for fuktighet, blir særlig grundig inspisert. Flater som er skjult av snø eller på annen måte ikke er tilgjengelig eller skjult, blir ikke kontrollert. Det foretas ikke funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Det gis ingen vurdering av boligens tilbehør, hvite- og brunevarer og annet inventar. Dette gjelder også integrert tilbehør. Yttertak inspiseres normalt på innsiden fra loftet og utvendig fra stige. Yttertaket inspiseres likevel bare fra bakken dersom en stige ikke er reist forsvarlig til befaringen. Stikkprøvetakninger er utvalgt tilfeldig og kan innebære kontroll under overflaten med spiss redskap eller lignende. UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstand: Byggverkets eller bygningsdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt. Symptom: Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en bygningsdel befinner seg i. Benyttes ved beskrivelse av avvik. Skadegjørere: Zoologiske eller biologiske skadegjørere, i hovedsak råte, sopp og skadedyr. Fuktsøk: Overflatesøk med egnet søkeutstyr (fuktindikator) eller visuelle observasjoner. Fuktmåling: Måling av fuktinnhold i materiale eller i bakenforliggende konstruksjon ved bruk av egnet måleutstyr (blant annet hammerelektrode og pigger). Utvidet fuktsøk (hulltaking): Boring av hull for inspeksjon og fuktmåling i risikoutsatte konstruksjoner, primært i tilstøtende vegger til bad, utforede kjellervegger og i oppforede kjellergulv. TAKSTMENN/TAKSTINGENIØRER OG TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av Norsk takst har profesjonelle takstmenn som blant annet utarbeider Tilstandsrapport Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmannen/takstingeniørene i foretaket holder. Når en takstmannen/takstingeniørene er sertifisert vil takstmannen/takstingeniørene ha rett til å benytte forbundets godkjenningsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han har de nødvendige faglige kvalifikasjoner for oppdraget. Takstmannen/ takstingeniørene skal etterleve de etiske reglene og det generelle regelverket for sin organisasjon og utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING FOR FORBRUKERE Klagenemnda for takstmenn er et lavterskel tvisteløsningsorgan i samarbeid mellom Forbrukerrådet, NTF. Formålet med nemnda er å gi forbrukere en rimelig og rask klageadgang. Nemnda skal arbeide fritt og uavhengig av særinteresser, og gir rådgivende uttalelser. For mer informasjon om klagenemnda, se 11 av 28

12 HOVEDRAPPORT ENEBOLIG OVERFLATER GENERELT 0.1 Overflater - generelt Det er sjekket for skader på overflater og knirk. Det er sett etter fuktskjolder og det er foretatt fuktindikasjon. Det er sett etter støvkondens, heksesot og svertesopp, spesielt i soverom. Dersom boligen har rom under terreng er setninger og jordtrykk sjekket, og det er sett etter skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Dersom boligen har loft er tetthet rundt gjennomføringer sjekket. For nedbøyning og skjevheter, se punkt 11. Hovedetg er en god del oppusset i Foretatt etterisolering av himling. Hovedetg har parkett/laminat på gulv, malte tapetserte vegger og malte himlinger. Flislagt gulv i mellombygg med gulvvarme. Underetg har vinyl/parkett på gulv, malte/tapetserte vegger, noe malt panel. Himlingsplater i himling. Bod har malte murflater. Gjør oppmerksom på at utvidelse av underetg i front er gjort med enkle grep, fall på tidligere platt er ikke avrettet bl.a. Krypkjeller under deler av hovedetg. I tilbygg i 1.etg er det garasje - flislagte gulv, malte murvegger og trekonstruksjon i himling. Utgang fra garasje til balkong. Underetg har parkett på gulv med gulvvarme, malte tapetserte vegger og malte himlinger med spotter. TG 2 Sprekk i noen få fliser i hall i mellombygget. Lokal utbedring. TG 1 Normal slitasjeegrad på overflater. VÅTROM 1.1 Bad - 1. etasje Overflater vegger og himling Det er sjekket for skader på overflater, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Vinduer og dører i våtsonen er sjekket. Materialets egnethet er vurdert. Overflater vegger og himling: Bad er bygd opp igjen i 2007/08. Utført av Dillon Flis AS. Badet har flislagte vegger og malte himlinger med spotter. Mindre sprekk i flis ved ventil på vegg, ingen konstruksjonsmessig betydning Overflater gulv Det er sjekket for skader på overflater og overganger, knirk, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Det er sjekket at standardens krav til fall på gulvet er oppfylt; minimum 1:50 i en avstand av 80 cm fra sluket eller 1:100 på hele gulvet, kombinert med en minimumshøyde på 25 mm fra slukrist til toppen av membranen ved dør. Alternativt at det finnes en dokumentert, prosjektert, løsning iht. forskrifter. Overflater gulv: Badet har flislagt gulv med gulvvarme fra 2007/08. Det er målt 15 mm fall fra gulv ved terskel til topp slukrist i dusjsonen. Det er videre 13 mm fall til åpning under badekar. 12 av 28

13 Krav til fall er ikke oppfylt, men det er fall til sluk. Badet fungerer med dette avviket Sluk, membran og tettesjikt (i gulv eller vegger) Sluk, rørgjennomføringer og alder på membran er sjekket. Fuktsøk er utført. Plastsluk fra 2007/08. Det er kun sluk i dusjsonen som er vurdert. Sluk under badekar kan inspiseres ved å skjære ut fuge på plate, ikke besiktiget. Vurdert utifra alder og observasjoner i sluk og våtsone. Smøremembran med forsterkninger i overganger og mansjetter ved gjennomføringer og sluk Ventilasjon Avtrekk (funksjon og type) samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom er sjekket. Mekanisk avtrekk og tilluft ved dør Sanitærutstyr og innredning Det er sjekket for skader på overflater på utstyr og innredning. Drens ved innebygde sisterner er sjekket. Utstyr er ikke funksjonstestet. Innredning med nedfelt servant. Boblebadekar, dusjhjørne og vegghengt wc. Ukjent utførelse på membran bak innebygget sisterne og dokumentasjon mangler. Usikkert om det skal være drenshull.motor til boblebadekaret er koblet ut da motoren antas å være defekt grunnet mye støy. Flislagt plate foran badekar er kun enkelt festet for demontering ved inspeksjon av sluk. Innhent dokumentasjon, om mulig ang drenshull på innebygd sisterne. Motor til boblebadekar må skiftes/utbedres e.l Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er, hvis mulig, sjekket. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. Ventil i yttervegg. Spotter i himling. 13 av 28

14 1.2 Vaskerom - 1. etasje Overflater vegger og himling Det er sjekket for skader på overflater, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Vinduer og dører i våtsonen er sjekket. Materialets egnethet er vurdert. Overflater vegger og himling: Vaskerommet er oppusset i 2007/08. Utført av Dillon Fris AS. Vaskerommet har flislagte vegger og malte himlinger Overflater gulv Det er sjekket for skader på overflater og overganger, knirk, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Det er sjekket at standardens krav til fall på gulvet er oppfylt; minimum 1:50 i en avstand av 80 cm fra sluket eller 1:100 på hele gulvet, kombinert med en minimumshøyde på 25 mm fra slukrist til toppen av membranen ved dør. Alternativt at det finnes en dokumentert, prosjektert, løsning iht. forskrifter. Overflater gulv: Vaskerommet har flislagt gulv med gulvvarme. Det er målt 2-3 mm fall fra gulv ved terskel til topp slukrist. Krav til fall er ikke oppfylt, men det er fall til sluk. Vaskerommet fungerer med dette avviket Sluk, membran og tettesjikt (i gulv eller vegger) Sluk, rørgjennomføringer og alder på membran er sjekket. Fuktsøk er utført. Plastsluk fra 2007/08.. Smøremembran med forsterkninger i overganger og mansjetter ved gjennomføringer og sluk. Vurdert utifra alder og visuelle observasjoner. Tettesjikt/fuge ved terskel bør utbedres. Jfr vurdering Ventilasjon Avtrekk (funksjon og type) samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom er sjekket. Naturlig avtrekk. Rommet har kun naturlig avtrekk. Mekanisk avtrekk bør etableres. 14 av 28

15 1.2.6 Sanitærutstyr og innredning Det er sjekket for skader på overflater på utstyr og innredning. Drens ved innebygde sisterner er sjekket. Utstyr er ikke funksjonstestet. Våtbenk med skyllekum. Opplegg for vaskemaskin Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er, hvis mulig, sjekket. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. Ventilasjonskanal ut over tak. 1.3 Bad - Underetasje-gar Overflater vegger og himling Det er sjekket for skader på overflater, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Vinduer og dører i våtsonen er sjekket. Materialets egnethet er vurdert. Overflater vegger og himling: Badet er fra Badet har flislagt vegger og malte himlinger Overflater gulv Det er sjekket for skader på overflater og overganger, knirk, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Det er sjekket at standardens krav til fall på gulvet er oppfylt; minimum 1:50 i en avstand av 80 cm fra sluket eller 1:100 på hele gulvet, kombinert med en minimumshøyde på 25 mm fra slukrist til toppen av membranen ved dør. Alternativt at det finnes en dokumentert, prosjektert, løsning iht. forskrifter. Overflater gulv: Badet har flislagt gulv med gulvvarme. Målt ca 25 mm fall til sluk under vaskemaskin og i dusjsonen Sluk, membran og tettesjikt (i gulv eller vegger) Sluk, rørgjennomføringer og alder på membran er sjekket. Fuktsøk er utført. Plastsluk fra Smøremembran med forsterkninger i overganger og mansjetter ved gjennomføringer og sluk. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Påvist mindre sprekker i flisfuger, indikerer skader. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres. Installering av tett dusjkabinett kan være et godt alternativ inntil badet oppgradere. 15 av 28

16 1.3.5 Ventilasjon Avtrekk (funksjon og type) samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom er sjekket. Mekanisk avtrekk og tilluft ved dør Sanitærutstyr og innredning Det er sjekket for skader på overflater på utstyr og innredning. Drens ved innebygde sisterner er sjekket. Utstyr er ikke funksjonstestet. Wc, dusjvegger, Innredning med nedfelt servant. opplegg for vaskemaskin Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er, hvis mulig, sjekket. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. Ventil i yttervegg. KJØKKEN 2.1 Kjøkken - 1. etasje Avtrekk Avtrekk over komfyr og mulighet for forsert (økt) avtrekk ved matlaging er sjekket. Ved eventuelt gasskomfyr og avstand til avtrekk, se punkt Kjøkkenventilator er montert over komfyr Innredning Det er sjekket for skader på overflater på innredningen. Opprinnelig kjøkkeninnredning fra 2010 i kirsebær som er spraylakkert i høyglanset hvit utførelse i Integrerte hvitevarer, kjøleskap, fryseskap, komfyr/induksjonstopp og oppvaskmaskin. Endel tilleggsfunksjoner i innredning som strykebrett etc. 2.2 Stue/kjøkken - Underetasje-gar Avtrekk Avtrekk over komfyr og mulighet for forsert (økt) avtrekk ved matlaging er sjekket. Ved eventuelt gasskomfyr og avstand til avtrekk, se punkt Kjøkkenventilator er montert over komfyr. Skiftet i 2017, 16 av 28

17 2.2.5 Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er, hvis mulig, sjekket. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. Det er på vegg over ventilator påvist noen fuktmerker i vegg/himling, det er foretatt fuktmåling i området uten unormale utslag - ca 11 %. Eier opplyser om at det var tidligere noe lekkasje/kondensering fra luftehatt, som nå er utbedret Innredning Det er sjekket for skader på overflater på innredningen. Malt hvit glatt innredning med kirsebærkanter. Ny oppvaskmaskin, komfyr/induksjonstopp fra 2017.Kjøleskap fra TOALETTROM Følgende rom er vurdert under dette punktet: Underetasje: Wc Ventilasjon Avtrekk (funksjon og type) samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom er sjekket. Underetasje: Naturlig avtrekk (wc). Wc - Underetasje: Rommet har kun naturlig avtrekk. Wc - Underetasje: Mekanisk avtrekk bør etableres Sanitærutstyr og innredning Det er sjekket for skader på overflater på utstyr og innredning. Drens ved innebygde sisterner er sjekket. Utstyr er ikke funksjonstestet. Underetasje: WC rommet har flislagt gulv og vegger, gulvvarme. WC og servant. Alt fra 2010 (wc). 17 av 28

18 3.1.5 Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er sjekket, hvis mulig. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. Underetasje: Ventilasjonskanal ut over tak (wc). ROM UNDER TERRENG Konstruksjon Fuktmåling er utført med hammerelektrode eller tilsvarende. Dersom ikke fukt er påvist ved måling, er det foretatt hulltaking for ytterligere kontroll (situasjonsavhengig, avklares med kunde). Det er sjekket for skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Konstruksjon og materialers egnethet og risikopotensiale er vurdert. I hjørne mot nordøst som er mest utsatt er det malt mur, påvist noe malingsavskalling nederst, men ikke vesentlige utslag ved bruk av fuktindikator. I hall som og ligger mot tilfalt terreng er det malt mur - det er ved bruk av fuktindikator her ikke påvist unormale forhold. Det er i soverom mot sydvest foretatt fuktmåling i vegg mot krypkjeller med hammerelektrode uten å påvise unormale forhold - 10 % fuktighet., Leiligheten under garasje ligger mot tilfylt terreng mot nord og øst hvor det er soverom og bad. Det er i leiligheten i underetg under garasje foretatt fuktmålinger med hammerelektrode i soverom mot nord med verdier på ca 13 % som ansees normalt. Jfr dog vurdering under bad Spesielle observasjoner Det er sjekket for lukt, sølvkre, edderkopper osv. Fuktinnholdet i organiske materialer er målt. Faren for fuktskader og kondens er vurdert. Ventileringen er vurdert. Det er på utvendig mur mot sydøst påvist noe malingsavskalling/bobler i maling. Underetasje: Det er på utvendig mur mot sydøst påvist noe malingsavskalling/bobler i maling, skyldes sannsynligvis kondensvann fra varmepumper. Underetasje: Kondensvann bør ledes bortifra platten og ut i terreng. 18 av 28

19 KRYPEROM Følgende rom er vurdert under dette punktet: Krypekjeller: Kryperom Innvendig inspeksjon Det er sjekket for fuktskader (fuktsøk), råteskader og skadegjørere (sopp eller skadedyr). Delaminering og avskalling i betongkonstruksjoner er sjekket. Fuktsperre mot grunnen er sjekket. Ventiler og luftgjennomstrømning er vurdert. Høyden er sjekket. Provisoriske understøttelser og forsterkninger er kommentert. Det er kommentert om det lagres organiske materialer. Krypekjeller: Krypkjeller med adkomst via utvendig dør som er laget til i ettertid. Det er synlig fjell i store deler av krypkjeller mot grunnen - vegger er betongvegger med treulittplater på innsiden. Trebjelkelag over med stubbloftsplater. Det er bygd endel hyller i impregnert materiale etc. Pipe kommer ned i krypkjeller, men sotluke er ledet inn på soverom mot sydvest (tidl ut). Eier opplyser om at det har forekommet mindre fuktgjennomtrenging ved rørgjennomføring i østlige delen av krypkjeller samt i overgang terrasse/vegg mot vest. De er foretatt stedvise utbedringer mot vest. Det er foretatt fuktmålinger i treverk med verdier på ca % som ansees normalt, tatt i betraktning de store nedbørsmengder som har vært i området siste ukene er det svært lite fuktgjennomtrenging i krypkjeller, og det ansees som at den fungerer som forutsatt. Viktig me jevnlig ettersyn og god ventilering. Jfr terrasseplatt (kryperom). ILDSTED OG SKORSTEINER Ildsteder og skorsteiner inne i huset Skorstein(er) innvendig i boligen er sjekket for synlige skader. Avstands- og tilgjengelighetskrav for skorstein og ildsted inklusive tilgjengelig feieluke er kontrollert. Fundament for ildstedet er sjekket. Dersom tilsynsrapport foreligger, er tilstanden vurdert på bakgrunn av den. Murt peis med innsats i stue i hovedetg. Mursteinspipe fra byggeår. Enebolig: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluken/nært treverk. Enebolig: Ildfast plate må monteres på gulv/vegg. 19 av 28

20 INNVENDIGE TRAPPER Innvendige trapper Det er sjekket om lysåpning i trappeløp, rekkverk/håndløper og balustre (stolper) er i henhold til dagens forskrifter. Funksjonalitet og overflater er sjekket. Det er sjekket om innfesting av trappeløp og opplegg for inntrinn er skadet. Trapp mellom hovedetg og underetg er ei tretrapp med eiketrinn, rekkverk med stålspiler. Høyde 1 m, åpninger i rekkverk ca 24 cm og ca 12 cm mellom opptrinn. Betongtrapp i tilbygg som er flislagt med stålrekkverk. Rekkverkshøyde 0,9 m. Åpninger i rekkverk og opptrinn er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke krav om utbedringstiltak. ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN Etasjeskillere og gulv på grunn Skjevheter er sjekket med stikkprøver. Nedbøyning, stivhet samt råte m.m. er sjekket. Minimum to relevante rom per etasje er sjekket med målinger innenfor en diameter på 2m. 1. etasje: Største målte avvik er 10 mm i/på kjøkken største målte avvik er 6 mm i/på hall. Trebjelkelag. Underetasje: Største målte avvik er 5 mm i/på hall. største målte avvik er over 30 mm gjennom hele soverom mot syd. Støpt plate/flytende gulv. 1. etasje-gar: Betong etg skille. Skjevheter ikke relevant. Underetasje-gar: Største målte avvik er 10 mm i/på stue. største målte avvik er 6 mm i/på soverom. Støpt plate. TG 3 Underetasje: Målt avvik på over 30 mm på kontrollerte steder. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i at standardens krav til godkjente måleavvik. Det er ikke registrert symptomer på funksjonssvikt, men vær oppmerksom dersom det registreres endringer. Underetasje: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må skjevheter rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. 20 av 28

21 TEKNISKE ANLEGG Avløp og vannrør Avrenning ved åpen vannkran er sjekket. Vannmengden (uten målinger) med åpne kraner er sjekket. Materiale og sammenkoplingspunkter ved synlige og tilgjengelige rør er sjekket. Isolasjon er sjekket. Stoppekran, stakeluke og lufting er lokalisert. Lukt er vurdert. Ved rør-i-rør er samleskap sjekket for tilgjengelighet. Avløp til rom med sluk og fôringsrør er sjekket. Hvis materiale og type er kjent, er dette vurdert sammen med alder. For skjulte anlegg uten dokumentasjon er kvalitet og alder vurdert. Rør-i-rør system fra 2007/08. Opplyst utført av Domaas & Jensen AS. Dokumentasjon for nye vannrør ikke framlagt. Vurdert utelukkende utifra alder og observasjoner i skap. Påvist avrenning til vaskerommet. Vannrør i kobber i underetg og kjøkken. Vannmåler og stoppekran. Avløpsrør av plast og soilrør. Rør i rør system i tilbygg. TG 2 Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på de eldre delene av vannrør i kobber og soilrør. Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre deler av anlegg. TG 1 Nyere anlegg vurdert utelukkende utifra alder Varmtvannsbereder Alder, plassering, avløp fra sikkerhetsventil og fundament på varmtvannsberederen er sjekket. Det er sjekket for lekkasjer og fuktskjolder. Ca 200 l varmtvannstank fra 1980-tallet. 120 l varmtvannstank fra 2000 i hybel. Bereder er mer enn 20 år. Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at tanken fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker Ventilasjon Type anlegg, funksjon og alder er vurdert. Det er sjekket om anlegget er i drift. I P-rom er avtrekk, ventiler og vinduer sjekket. Huset har periodisk avtrekk fra kjøkken/bad og veggventiler/vindusventiler som tilluft, en vanlig løsning på byggetidspunktet. 21 av 28

22 Andre VVS-tekniske anlegg(eksempelvis luft/luft varmepumpe) Type anlegg og alder er undersøkt. Utstyr er sjekket for synlige skader og støy (ulyd). 2 stk varmepumper luft til luft, ei fra 2010, andre noen år eldre. Begge fungerer pr idag, vurdert utifra dette. RADON Radon Radon forekommer først og fremst i kjelleretasjer og 1-3 etasjer over bakken. Dokumentasjon av eventuelle målinger og eventuelle gjennomførte tiltak er sjekket. Radonmåling ikke utført. Dokumentasjon på radonmåling foreligger ikke. Radonmåling bør gjennomføres. Ålesund kommune er definert som lavrisikokommune med tanke på radonforekomster. INNVENDIG, ANDRE FORHOLD Andre forhold innvendig Eventuelt andre forhold som ikke inngår i det foran. Innerdører er i stor grad malte glatte dører fra Endel skyvedørsgarderober, godt med innredning. YTTERVEGG Konstruksjon Det er sett etter deformasjoner, sprekker, fuktskader og indikasjon på råteskader i bunnstokk/-svill. Vannbord, overgang mellom grunnmur og fasade og etasjeskiller er sjekket. Bygget er oppført i en bindingsverkkonstruksjon som var vanlig på byggetidspunktet. Stedvis og noen murvegger, muligens hullmur Kledning Det er sjekket for skader. Detaljer og fagmessig utførelse er vurdert. Fasader er kledd med stående bordkledning fra i hovedsak byggeår, stedvis noe pusset malt mur. Foretatt stedvis utskiftning av enkelte bord. Normalt vedlikeholdsbehov Vinduer og ytterdører Innsettingsdetaljer, glass, lukkemekanismer og utvendige beslag er vurdert. Vinduer: 3 stk nye fastvinduer fra 2009, fastvinduer mot vest har nye glass fra 2010, i stue og et nytt vindu fra Alle disse har 2lags glass som er solreflekterende og selvrensende glass 4 av vinduene har utvendig aluminiumsbeslag. 3 stk pvc vinduer fra 2010 på bad/vaskerom. Ellers på hovedetg 2-lags malte trevinduer fra I mellombygg trevinduer med 2-lags glass fra I underetg er det i bod 3 kobla vinduer fra byggeår. Ellers malte trevinduer fra 1995 med 2-lags glass, nye lister på innglassing. Utvendige elektriske persienner på kjøkkenvindu og stuevindu mot syd, gjør oppmerksom på at de ikke går helt ned på stuevinduene. 22 av 28

23 Ytterdører: Ny balkongdør på stue mot vest fra 2003 tredør med 2-lags glass. Skyvebalkongdør fra hall fra Teakdør i hall i hovedetg fra Teakdør i underetg fra byggeår i underetg blyglassvindu. Balkongdør fra hybel og garasje fra Teak hoveddør oppe ved garasje. Malte branndører i tilbygg til garasje og hybelleilighet. 2 stk leddporter i tre fra Med portåpner, en er ny. Teakdør e.l. oppe ved garasje. TG 2 Vinduer: Vinduene fra 1989 og 1990-tallet har stedvis noe høyt fuktnivå og krever jevnt vedlikehold. Ytterdører: Balkongdørene i hybel/garasje fra 2000 har noe høyt fuktnivå i finèrfelt i nedkant. Ene leddporten i garasje herker noe. Vinduer: Jfr vurdering. Ytterdører: Lokal utbedring. TG 1 Vinduer: Normal slitasjeegrad på de nyere vinduene fra 2000-tallet. Ytterdører: Normal slitasjeegrad på de andre dørene. YTTERTAK Takkonstruksjon Fra utsiden er det sjekket for svanker og svai i mønet. Spor etter skadegjørere, fuktskjolder, tetthet rundt gjennomføringer og lufting er sjekket. Sjekken av takkonstruksjonen er sett i sammenheng med observasjoner fra loft, punkt 7. Takkonstruksjon i tre fra byggeår. Gjenbygget i sin helhet, vurdert utifra innvendige observasjoner Tekking (undertak, lekter og yttertekking) Taket er inspisert dersom sikkerhetsmessige forhold er tilfredsstillende. Dersom taket ikke er inspisert, er dette begrunnet. Hvis taket er utilgjengelig på grunn av is og snø, er tilstandsgraden angitt på bakgrunn av vurdering av alder og materiale. Dersom ingen informasjon er tilgjengelig, er tekkingen oppgitt som TGiU (Tilstandsgrad Ikke Undersøkt). Detaljer som kan gi forkortet levetid er vurdert og sett i sammenheng med innvendige observasjoner. Decra elegance taktekking fra 2016 på hovedhuset. Nye vindskier, luftehatt, beslag etc. Utført av MT Bygg AS. Glassert teglstein på mellombygg og garasje fra av 28

24 Renner nedløp og beslag Den fagmessige utførelsen er sjekket. Renner/nedløp/beslag er i metall fra 2016, ført ned i rør i grunnen opplyst at videre rørsystem går til kommunal ledning Utstyr på tak Tilkomst til skorsteinen er sjekket i henhold til forskrifter. Krav til snøfanger er vurdert. Den fagmessige utførelsen er sjekket. Stigetrinn og plattform fra Skorsteiner over tak Skorsteinen er inspisert dersom sikkerhetsmessige forhold er tilfredsstillende. Avskalling, fuger, beslag, stabilitet og forskriftsmessig høyde er vurdert. Ved inspeksjon fra annet sted (takfot, luke, bakkeplan etc) er disse forhold skjønnsmessig vurdert. Heltrukken pipehatt. TERRASSER OG PLATTING PÅ TERRENG Terrasser på terreng (understøttet av bjelker/pilarer) Skjevheter, nedbøyninger, avrenning og råte er sjekket. Rekkverk er vurdert i henhold til dagens forskrifter. Skiferplatt mot vest med nyere glass/stålrekkverk. Rekkverkshøyde 1 m. Skiferplatt utenfor underetg på ca 35 kvm med overbygg på ca 12 kvm, spotter i himling. Murt utepeis med skifer. Det har forekommet tidvis mindre fuktgjennomtrenging inn i krypkjeller mot vest, ble påvist hull i papp i overgang gulv/ vegg - stedvis utbedret. Det bør etableres en beslagløsning mot vest for å unngå fuktgjennomtreging inn i krypkjeller Platting/heller/støpte dekker (på terreng og på spikerslag) som ligger inntil boligen Utførelsen er sjekket. Fall fra bygningen, detaljer mot veggen, skjevheter, råte osv. er sjekket. Støpt og asfaltert platt ved garasje med aluminiumsrekkverk med høyde ca 1 m. Platter med belegningsstein. 24 av 28

25 GRUNNMUR, FUNDAMENTER Byggegrunn Byggegrunn er angitt, hvis den er kjent. Byggegrunn er antagelig i stor grad fjell/steinfylling Fundamenter Symptomer på svikt i fundamenter er sjekket ved visuell inspeksjon av grunnmur. Fundamenter er skjult og ikke besiktiget og har en ukjent utførelse. Utifra byggeår antas det å være benyttet betongfundamenter, men kan ikke fastslåes 100 % Grunnmur Riss og sprekker er sjekket og årsaken vurdert. Avstivning av grunnmuren er vurdert. Eventuell avskalling av puss som har ført til blottlegging av isolasjon, er sjekket. Grunnmur fra byggeår er oppført i betong med treulittplater på innsiden. Mindre riss i mur mot nord, iflg eier har denne vært slik siden de kjøpe huset for 25 år siden Drenering og fuktsikring Funksjonen av drenssystemet og fuktsikringen er vurdert, sett i sammenheng med eventuelle observasjoner fra rom under terreng. Drenering på hovedhuset ble noe utbedret ifm tilbygg i 2000 på vestre del mot nord. Påvist utvendig isolering og vorteplast på tilbygg fra 2000 mot nord. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på de eldre delene. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen på eldre deler skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. 25 av 28

26 MUR, TERRENG, STIKKLEDNINGER, TANKER OG FRITTSTÅENDE BYGGVERK Forstøtningsmurer Skjevheter, setninger og skader er sjekket. Krav til rekkverk i forhold til dagens forskrifter er vurdert. Natursteinsmurer i hage med gangveger etc, utifra beplanting/utforming/terreng, Rekkverk er montert på endel av dem, utifra høyder/ typer underlag ansees rekkverkskrav å være ivaretatt Terrengforhold Fall fra bygningen, avrenning av takvann samt eventuelt skrånende terreng inn mot bygningen er sjekket. Eiendommen ligger i skrånende terreng. Tomta er betydelig og pent opparbeide med natursteinsmurer, trappearrangement, støpte platter, asfalt, utebelysning, aluminiumsrekkverk og glassrekkverk, skiferplatter mot vest og syd med murt utepeis som er skiferbelagt, overbygd uteplass mot sydvest. Rett øst for tomta går offentlig gangsti fra Sætrevegen og ned til Volsdalsbakken Vann og avløp (stikkledninger) Hvis materiale og type er kjent, er dette vurdert sammen med alder. Det er angitt om det er offentlig eller privat vann/avløp. Ved brønnvann: Dokumentasjon fra kontroll er sjekket. Vannledning er av eldre dato. Ligger ei nyere vannledning nedgrav ifm bygging av garasje, som ikke er tatt i bruk. Avløpsledning er av eldre dato, men ble inspisert for ca 4-5 år iflg eier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå. GEOLOGISKE FORHOLD Sikker plassering mot skred Det er sjekket om boligen ligger innenfor et risikoområde i kommunedelplan, eventuelt er det innhentet bekreftelse fra kommunen. Eiendommen ligger ikke i rasfarlig/skredutsatt område Sikker plassering mot flom Det er sjekket om boligen ligger innenfor et risikoområde i kommunedelplan, eventuelt er det innhentet bekreftelse fra kommunen. Eiendommen ligger ikke i flomutsatt område. 26 av 28