GROOSEVEIEN 64 DETALJREGULERING PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 Oppdragsgiver Studentsamskipnaden i Agder, SiA Rapporttype Planbeskrivelse, detaljregulering GROOSEVEIEN 64 DETALJREGULERING PLANBESKRIVELSE Oppdragsnr.:

2 2 (22) PLANBESKRIVELSE Oppdragsnavn: Detaljregulering Grooseveien 64 Dokument nr.: Filnavn: Planbeskrivelse for SiA_Grimstad Revisjon Dato Utarbeidet av Kontrollert av Godkjent av Beskrivelse B Aase M. Hørsdal Ingunn Løvdal Ingun Løvdal Aase M. Hørsdal Regulering Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder A Endring etter 1. gangs behandling i Teknisk utvalg. B Endret etter høringsinnspill etter 1. gangs behandling. Kystveien 2 NO-4841 Arendal T F

3 PLANBESKRIVELSE 3 (22) INNHOLD 1. BAKGRUNN OG FORMÅL Forslagsstiller Bakgrunn Overordnede planer og retningslinjer Kommunale planer og retningslinjer Regionalt nivå Nasjonalt nivå Mål med planen Vurdering av krav om konsekvensutredning BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Dagens situasjon Planavgrensning Eierforhold Eksisterende bygninger Geologi og grunnforhold Teknisk infrastruktur Trafikk og transportsystemer Landskap Naturmiljø Forurensning og støy Friluftsliv og nærmiljø, barn og unges interesser Universell utforming PLANFORSLAG Hovedgrep Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grønnstruktur Prinsipper for ny bebyggelse Grad av utnytting Arealbruk Utoppholdsareal Parkeringsdekning Tilknytning til infrastruktur VIRKNINGER FOR MILJØ OG SAMFUNN Samfunnsmessige virkninger Trafikk og transportsystem Landskap Naturmiljø Forurensning og støy Friluftsliv og nærmiljø, barn og unge Universell utforming Risiko og sårbarhet (ROS) Ramboll

4 4 (22) PLANBESKRIVELSE 4.9 Anleggsfasen ØKONOMISKE VIRKNINGER FOR KOMMUNEN PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Statlige og regionale myndigheter Privatpersoner FORSLAGSSTILLERS VURDERING REFERANSER VEDLEGG FIGUROVERSIKT Figur Planområdets avgrensning... 8 TABELLOVERSIKT Tabell Oversikt gårds- og bruksnummer... 9 Tabell 3.1: Oversikt over areal for reguleringsformål i planforslaget... 14

5 1. BAKGRUNN OG FORMÅL 1.1 Forslagsstiller AS fremmer på vegne av Studentsamskipnaden i Agder (SiA) forslag til reguleringsplan for Grooseveien 64 på Groos i Grimstad kommune. 1.2 Bakgrunn Bakgrunnen for forslaget er hjemmelshavers ønske om å utvikle eiendommen til boligformål med en kombinasjon av selveierleiligheter og eventuelt utleieleiligheter. Eksisterende bygg skal rives, og det legges opp til høy utnyttelsesgrad. Eiendommen har boligformål i kommuneplanens arealdel, men er ikke tidligere regulert. Målsettingen med planarbeidet har vært å tilrettelegge for fremtidige bygge- og anleggsarbeider på eiendommen. Oppdragsgivers representanter i planarbeidet har vært Kenneth Kristiansen fra SiA. 1.3 Overordnede planer og retningslinjer Kommunale planer og retningslinjer Kommuneplanen Kommuneplan for Grimstad kommune perioden ble vedtatt Innenfor planområdet er det avsatt følgende formål i kommuneplanens arealdel, se fig. 1: Nåværende boligområde (gult og lysegult) Nåværende grønnstruktur (vestre del av planområdet og gangveien i nord). Turstier merket av rundt Groosedammen og i søndre del av planområdet. En liten vei er merket av fra nåværende parkeringsplass og opp mot Groosedammen. Figur 1.1: Arealformål i kommuneplanens arealdel. Lysegrønt er nåværende grønnstruktur, lysegult og lys okerfarge er nåværende boligområde. Grønn stipling er tursti, mens svart stipling er liten vei. Ramboll

6 6 (22) PLANBESKRIVELSE I kommuneplanens langsiktige del står det at Grimstad ønsker å være en attraktiv universitetsog studentby, blant annet gjennom å bidra til god tilgang på leiligheter til studenter. Det er et mål å legge til rette for etablering av studentboliger både i Grimstad bysentrum og på Campusområdet. Videre ønsker kommunen å utnytte særegne kvaliteter og muligheter blant annet ved å utvikle tilgjengelighet til, og bruk av, lokale naturkvaliteter for både fastboende og turister, f.eks. gjennom tilrettelagte turløyper og sykkelstier. Planområdet er ikke tidligere regulert, og ligger nær, men ikke innenfor gjeldende byplanområde (kommunedelplan for Grimstad byområde) vedtatt Fra planområdet er det ca. 800m langs Grooseveien til Vesterled, som er definert som kollektivakse og ønsket hovedinnfartsåre til sentrum. Planen er følgelig i tråd med kommuneplanens hovedprinsipp for boligbebyggelse, som er å tilrettelegge for konsentrert bebyggelse langs definerte kollektivakser. Grøntkorridoren fra Groos via Berge gård til Dømmesmoen er nevnt som en svært viktig forbindelse for kommunens overordna grønnstruktur i kommuneplanen. Bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel er lagt til grunn for reguleringsarbeidet. Tilstøtende reguleringsplaner Reguleringsplan for Groosåsen søndre (mot plangrensa i vest), stadfestet av fylkesmannen Reguleringsplan for Groos (mot plangrensa i sør), vedtatt av Grimstad kommune Retningslinjer/vedtekter Estetisk veileder med retningslinjer for Grimstad kommune vedtatt har en egen retningslinje for fortetning; «leilighetsbygg og andre tiltak for fortetning i boligmassen skal ikke provosere dominerende byggeskikk eller medvirke til estetisk monoton og lite stedstypisk arkitektur i form, materialvalg og dimensjonering. Som hovedregel skal fortetningsprosjekter underordnes eksisterende byggelinjer, volum, takform, gesims og mønehøyder. De skal heller ikke ødelegge eksisterende områder for rekreasjon og lek.» Regionalt nivå Regionplan Agder 2020, vedtatt av fylkestingene i Agder juni 2010, har lave klimautslipp som et av 5 hovedmål. Fortetting av boliger langs kollektivakser er tiltak i tråd med dette målet Nasjonalt nivå En rekke statlige retningslinjer og lover legger føringer for planlegging av boligetablering. Blant de mest relevante er: Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for samordnet areal og transportplanlegging, rundskriv T-5/93, legger vekt på bl.a. samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med et utbyggingsmønster som begrenser transportbehovet, her under fortetting i byggesoner i by- og tettstedsområder. Videre vektlegges miljømessige gode løsninger og klare grenser mellom bebygde områder og landbruks natur og friluftsområder. Utformingen av utbyggingen bør bidra til å bevare grøntstruktur, biologisk mangfold og de estetiske kvalitetene i bebygde områder. Viktige nasjonale mål i RPR for barn og unges oppvekstmiljø, rundskriv T-1/95, er blant annet at arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge er sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Videre skal nærmiljøet inneholde arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø, dvs. at de må være store nok og egne seg for lek og opphold, gi muligheter for ulike typer lek på ulike årstider, og kan brukes av ulike aldersgrupper og gi muligheter for

7 samhandling mellom barn, unge og voksne. Vannrammedirektivet (VRD) har som hovedmål å beskytte vannressursene. Direktivet setter krav om at vannforekomstene skal holde god til meget god kvalitet, målt etter økologiske kvalitetsmål. Målet er at alle vannforekomster skal ha god økologisk status innen utgangen av For de som ikke oppnår slik status, kan det bli aktuelt med tiltak. 1.4 Mål med planen Formålet med reguleringen er å legge til rette for oppføring av blokker med leiligheter i variert størrelse for både utleie og salg, med tilhørende infrastruktur og lekeplasser og friområder. Eksisterende bygg skal rives. Reguleringsarbeidet er i tråd med kommunens langsiktige mål om etablering av sentrumsnære boligområder. Det er derfor lagt opp til en høy utnyttelse av området. Innenfor planen er det lagt opp til ca. 54 boenheter (ca m²), men dette kan bli endret hvis markedet etterspør andre typer leiligheter enn hva som er planlagt på dette tidspunktet. Utnyttelsen i planområdet er satt fra 53 til 63 % BYA. Det er et mål at planen skal utformes slik at dagens grønnkorridor opp mot Groosedammen ikke blir forringet. Dagens gangvei til dammen opprettholdes slik den er i dag. Det er også et mål at friområdet rundt Groosedammen skal bestå som i dag, eventuelt utbedres som lekeområde. Dette vil kunne bidra til at Groosedammen blir et attraktivt uteområde for nærmiljøet. Ny bebyggelse er tiltenkt etablert i forskjellig høyde, slik at åpenheten rundt friområdet ved Groosedammen opprettholdes. Dagens utsyn fra friområdet er finest mot syd-vest. Deler av den nye bebyggelsen som er planlagt i fremkant av friområdet er tiltenkt etablert i en høyde på + 18,5 (taket), som er 1,5 meter lavere enn terrenget bak. Det er et mål at en skal kunne opprettholde utsynet mot sjøen mot syd-vest. 1.5 Vurdering av krav om konsekvensutredning Reguleringsplanen er vurdert opp mot forskrift om konsekvensutredning kap.2, vedlegg I og vedlegg II. Kommunen har konkludert med at planen ikke utløser krav om konsekvensutredning. 2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 2.1 Dagens situasjon Området ligger på Groos i Grimstad, langs kyststripa mellom sentrum og Østerhus. Planområdet ligger like nedenfor Groosedammen, med nærhet til sjøen mot øst og grøntområdene på Groosåsen i vest. Det er gangavstand til både campus Grimstad og sentrumsområdene. Dagens bebyggelse på eiendommen ligger i østre del av planområdet, og består av et hybelhus fra tallet for studenter. Grooseveien et utformet som miljøgate, med lav fartsgrense. Ubebygde arealer vest i planområdet består i hovedsak av en skogkledt, østvendt skråning. Skråningen flater ut til et lite platå rundt kote 20 og utgjør en naturlig sammenheng med parkområdet rundt Groosedammen som ligger oppe på platået. Groosedammen har tilknytning til Groosebekken via Støyterbekken. Groosedammen er en oppbygd dam anlagt i 1840 årene. Dammen var magasin for en vannmølle rett nedenfor. Møllen ble revet i 1870 årene. Området ble kjøpt av kommunen på 1970-tallet og etablert som park/friluftsområde. Det er anlagt plen og stier rundt i hele området. Parkområdet er et populært nærfriluftslivsområde. Østre del av Ramboll

8 8 (22) PLANBESKRIVELSE planområdet ligger på gatenivå og er opparbeidet med parkeringsplass og plen. Ved planområdets nordgrense passerer Støyterbekken, dels innenfor og dels utenfor plangrensa. Støyterbekken møter Groosbekken like øst for planområdet og renner derfra sørover ut i Groosefjorden ca. 200 m sør for bekkemøtet. Innenfor planområdet har Agder energi en nettstasjon, en 22kV-linje og en lavspentlinje. 2.2 Planavgrensning Planområdet er avgrenset av grensa for gjeldende reguleringsplan for Groosåsen søndre mot vest, og for reguleringsplan for Groos mot sør. Avgrensningen mot nord følger dels eiendomsgrensa mot private boligeiendommer, og dels nordbredden til Støyterbekken i de delene av bekken hvor eiendomsgrensene følger bekkeløpet. Avgrensningen mot øst følger vegmidten til Grooseveien. Planområdet utgjør samlet ca. 12,5 dekar. SiA er eier av gnr/bnr 200/671, og er initiativtaker til reguleringsplanen. På oppstartsmøtet for foreliggende reguleringsplan i juni 2012 ba kommunen om at kommunens eiendom, gnr/bnr 200/5 mellom Studenthjemmet og Groosedammen ble inkludert i planområdet for regulering til friområde. Figur Planområdets avgrensning

9 2.3 Eierforhold Eierforhold til arealene innenfor planområdet fordeler seg slik: Kommune Grimstad Gnr/Bnr Eier 200/671 Studentsamskipnaden i Agder (SiA) 200/5 Grimstad kommune Tabell Oversikt gårds- og bruksnummer 2.4 Eksisterende bygninger Eksisterende bygg er Groos studenthjem. Bygningen er ca m 2 i grunnflate og har fire etasjer. Bygningen skal i sin helhet rives. Studenthjemmet ligger på ca. kote + 8, overkant gulv 1. etg, med en gesims på kote +19,44. Bygget er tilrettelagt med 88 boenheter for studenter. 2.5 Geologi og grunnforhold I følge kvartærgeologisk kart fra NGU består området hovedsakelig av bart fjell og stedvis tynt løsmassedekke. Geologisk sett hører området til Bamble feltet med berggrunn av båndgneis. (NGUs berggrunnskart, egne registreringer). Det ser ut som en sterk beveget finkornet migmatitisk gneis med epidot, et mineral som er omdannet i serpentin flere sted på bevegelsesflater. Det finnes forholdsvis ofte tynne lag og flak av pegmatitt i mellom (egne registreringer). Det er utarbeidet et eget notat med vurdering av flom- og skredfare i planområdet som er brukt som grunnlag i ROS-analysen 2.6 Teknisk infrastruktur Det finnes en nettstasjon innenfor reguleringsområdet. Fra nettstasjonen til Grooseveien går en 22kV høyspentkabel, og det går et lavspent luftstrekk gjennom reguleringsområdet, se figur 2.2. Ramboll

10 10 (22) PLANBESKRIVELSE Figur 2.2 : Kraftledninger i planområdet. Grønne og røde linjer er høyspentlinjer i jordkabel, blå linjer er lavspentlinjer i luftstrekk. 2.7 Trafikk og transportsystemer Grooseveien er etablert som miljøgate, og det går i dag ikke kollektivtilbud i denne gata. 2.8 Landskap Landskapet består av til dels to platå. Det øvre platået, området rundt Groosedammen, ligger på ca. kote +20. Nedre nivå, ved dagens studentblokk, ligger på ca. kote Arealet ut mot Grooseveien er åpent og består i dag av en parkeringsplass og dagens studentblokk. Skråningen mot vest, opp mot Groosedammen, består i dag primært av tett skog med lauvtrær. Skråningen og arealet rundt Groosedammen fremstår som relativt overgrodd i dag, og kan med fordel åpnes mer opp. Landskapsbildet av planområdet er den grønne skogen med store trær bak studentblokka. Viktige elementer i landskapet i dag er turveien fra Grooseveien opp mot Groosedammen, og området rundt Groosedammen. 2.9 Naturmiljø Naturmiljø omfatter naturtyper og artsforekomster som har betydning for livsgrunnlaget for dyr og planter, samt geologiske elementer. Temaet fokuserer på viktige naturområder; områder med biologisk funksjon. I henhold til naturmangfoldloven (nml) 7 skal prinsippene i nml 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og vurderingene skal fremgå av beslutningen. Registreringer og kunnskapsgrunnlag, jf. NML 8 Kunnskapen om naturmangfold baserer seg på søk i de nasjonale databasene og kartløsningene Naturbase ( Artskart ( og Kilden ( ). Grimstad kommune har gjennomført naturtypekartlegging i 3

11 runder; i 2003, i 2009 og i Biofokus-rapport «Naturtypekartlegging i Grimstad 2009», Biofokus rapport «Naturtypekartlegging i Grimstad 2012», informasjon fra Grimstad kommune v/bygartner Ove Bach, samt informasjon mottatt fra private informanter i forbindelse med oppstartsmeldingen er lagt til grunn for vurderingene. Det er ikke foretatt befaring i området med spesielt henblikk på naturmangfold. Det foreligger ingen registreringer innenfor planområdet av viktige naturtyper, utvalgte naturtyper, prioriterte arter eller rødlistearter i kategoriene NT, VU, CR eller EN, eller av fremmede, uønska arter med høy eller svært høy risiko i nasjonale baser. Det er ikke gjennomført Miljøregistrering i Skog i Grimstad kommune (MiS-registreringer). Den ubebygde delen av dagens planområde utgjør ca. 11,5 dekar, og tilnærmet alt areal består av blandingsskog på høg bonitet (ref. AREALIS, Skog & Landskap). Ut fra flyfoto (Norge i Bilder) vurderes området å ha preg av forholdsvis åpen skog med til dels parkpreg. Det er en viss sannsynlighet for at det finnes enkelte gamle, grove løvtrær i området. Treslagssammensetningen er variert med mye svartor og innslag av lønn, ask, pil, bjørk, eik og søtkirsebær. I følge informasjon fra Groosåsen vel og bygartneren er det registrert småsalamander i Groosedammen. Småsalamander har status som nær truet (NT) på rødlista. Den delen av Støyterbekken som løper fra utløpet i Groosebekken og inn til kryssingen av Grooseveien, anses for å være en strekning med optimale gyteforhold for sjøørret. Det er spredte forekomster av ørret oppstrøms i Groosedammen også, men bestanden er tynn (pers. medd. Ove Bach, Grimstad kommune). Støyterbekken vest for Grooseveien har ikke blitt inkludert ved avgrensning av naturtypelokaliteten «Vossbekken (HIA-Groos)». En telefonhenvendelse til registranten som har kartlagt lokaliteten avklarte at Groosedammen ikke ble oppsøkt i forbindelse med kartlegging av viktige naturtyper, verken i 2009 eller Det ansees imidlertid som sannsynlig at arealene i og ved Støyterbekken ville vært fanget opp dersom det hadde vært kvaliteter langs bekken som opplagt kvalifiserte som viktig naturtype Forurensning og støy Det er ingen kjente forurensningsproblemer innenfor planområdet. Det har ikke vært virksomhet innenfor planområdet hvor temaet forurensning har vært en aktuell problemstilling. Støy er knyttet til trafikkstøy fra Grooseveien. Det foreligger ikke eget støykart for planområdet, og det stilles derfor rekkefølgekrav i foreliggende plan om gjennomføring av støyutredning i videre byggeplaner for å dokumentere situasjonen Friluftsliv og nærmiljø, barn og unges interesser Nærmiljø brukes om menneskers daglige livsmiljø, her under området rundt boligen, sosiale møteplasser og grøntområder mellom boligene. Friluftsliv er opphold og fysisk aktivitet i friluft med sikte på miljøforandring og naturopplevelse. Groosedammen med tilhørende park og naturmiljø er et sentralt beliggende nærmiljø- og friluftslivsområde for omkringliggende boligområder. Det er ikke gjort nærmere undersøkelser av bruken av området, men det er et viktig grøntområde i Grimstad sin grønnstruktur. Ut fra den sentrale beliggenheten, parkpreget og gangveien gjennom området antas det at særlig parkarealet i direkte tilknytning til dammen og gangveien/stiene er attraktiv for alle aldersgrupper, og at det er mye brukt av nærmiljøet. Den skogkledte skråningen ned mot Ramboll

12 12 (22) PLANBESKRIVELSE eksisterende hybelhus antas å ha lavere bruk, men kan være del av en attraktiv «100-meters skog» for barn og unge. Gangveiene/stiene i planområdet er del av et større turstinett som er koblet til det statlig sikra friluftslivsområdet på Groos, Groosebekken vandrepark og Dømmesmoen. Det er kort gangavstand og lett adkomst til friluftslivsområdet på Groos Universell utforming Dagens adkomst og bygninger innenfor planområdet er ikke universelt utformet. Eksisterende stier og gangveier oppfyller ikke stigningskravet for universell utforming. 3. PLANFORSLAG 3.1 Hovedgrep Planens hovedgrep er å utvikle eiendommen til et attraktivt leilighetsbygg, både for salg og utleie, med ca. 54 boenheter. Ny bebyggelse og terrengtiltak skal utføres på en slik måte at byggene fremstår som godt plassert i terrenget og skal ivareta universell utforming av adkomst og sentrale uteområder. Det er lagt opp til adkomst fra Grooseveien, slik som i dag, men adkomsten er lagt noe lenger mot nord-øst i forhold til dagens situasjon. Justeringen av veilinjen er diskutert med Statens vegvesen, som er positive til endringen. Parkering er lagt delvis under bakken med innkjøring fra hovedadkomsten. Det er i tillegg lagt opp til 9 gjesteparkeringer ute på terreng ved hovedadkomsten. Parkeringsplasser for bevegelseshemmede skal etableres i tilknytning til bebyggelsen, nærmest mulig inngangene. Dagens turvei opprettholdes og vil være en viktig adkomst til friområdet vest i planen. Friområdet skal tilrettelegges for uteaktiviteter og lek, og skal bli et attraktivt friluftsområde for nærmiljøet. 3.2 Reguleringsformål Reguleringsformålene som er benyttet er i henhold til nasjonal veileder for arealformålskoder Bebyggelse og anlegg Hovedformål i denne planen er bebyggelse og anlegg. Reguleringsformålene som er benyttet er: boligbebyggelse (1110) energianlegg (1510) renovasjonsanlegg (1550) kombinert bebyggelse- og anleggsformål; bolig/parkering (1800) garasjeanlegg for bolig-/fritidsbebyggelse (1119) uteoppholdsareal (1600) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Reguleringsformålene som er benyttet er: veg (2010) gang-/sykkelveg (2015) annen veggrunn grøntareal (2018)

13 parkeringsplasser (2082) Parkeringsplasser for bevegelseshemmede skal etableres i tilknytning til bebyggelsen, nærmest mulig inngangene. Gang- og sykkelvei opprettholdes som i dag Grønnstruktur Planen angir 2 ulike formål for grønnstruktur: turveg (3031) for gangveien i nord og for stien i sør friområde (3040) for resterende grønnstruktur mellom bebyggelsen og Groosedamparken, og for kantvegetasjonen mellom Støyterbekken og gangveien. Innenfor friområdet o_f2 skal det opparbeides en lekeplass i henhold til kommunens vedtekter. Før det gis rammetillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid, skal det foreligge godkjent utomhusplan for friområdet o_f2, som viser hvordan lekeplassen er tenkt opparbeidet. Området skal tilrettelegges slik at det blir et fint samlingspunkt for nærområdet rundt. Friområdene ligger som buffersoner mellom bebyggelse og parkområdet rundt Groosedammen, og mellom gangveien i nord og Støyterbekken. 3.3 Prinsipper for ny bebyggelse For den del av bebyggelsen som vender ut mot Grooseveien skal toppetasjen trekkes tilbake for å gi et lettere uttrykk, og et mindre dominerende gatebilde. Likeledes skal vestre del av toppetasjen, for den del av bebyggelsen som ligger inn mot heia i nord, trekkes tilbake. Her trekkes toppetasjen tilbake for å opprettholde utsikt til sjø fra bakenforliggende kolle. I tillegg til tilbaketrekningen skal bebyggelsen minimum skifte fargetone til en lysere farge i toppetasjen, eventuelt forsterket av materialskifte. Den del av leilighetsbebyggelsen som blir liggende i underetasjen foran parkeringsvolumet, skal ha annen materialkarakter enn byggets hoved volum, slik at denne del av bygningsmassen fremstår som en sokkel for den øvrige bebyggelse. Alle tiltak medtas for at bebyggelsen skal fremstå med en luftig karakter. Energianlegget er den eksisterende nettstasjonen nord i reguleringsplanområdet. Alle nye bygg skal utformes etter prinsippet om universell utforming. Det er utarbeidet et eget energinotat for bebyggelsen, se vedlegg 7. I tillegg er det også utarbeidet et eget brann notat for reguleringsområdet, se vedlegg Grad av utnytting Tomt B_1: Maks mønehøyde kote + 21,80, maksimal bebygd areal (BYA) til 60 % Tomt B_2: Maks mønehøyde kote + 21,80, maksimal bebygd areal (BYA) til 63 % Tomt B_3: Maks mønehøyde kote + 21,80, maksimal bebygd areal (BYA) til 53 % Tomt B_4: Maks mønehøyde kote + 18,80, maksimal bebygd areal (BYA) til 55 % Tomt B/P_1: Underetasje kote + 6,0, maksimal bruksareal bebygd areal (BYA) til 65 % Tomt B/P_1: Underetasje kote + 6,0, maksimal bruksareal bebygd areal (BYA) til 60 % 3.5 Arealbruk Oversikt over alle reguleringsformål i planforslaget med areal i m 2 er gitt i tabell 3.1: Ramboll

14 14 (22) PLANBESKRIVELSE Arealformål Kode Areal (m 2 ) Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse B_1- B_ Bolig/parkering B/P_ Garasjeanlegg for bolig-/fritidsbebyggelse GB 3023 Energianlegg o_e 14 Renovasjonsanlegg f_r 51 Uteoppholdsareal f_u1 U Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg o_v/f_v 789 Gang-/sykkelveg o_g/s 351 Annen veggrunn-grøntareal o_avg 317 Parkeringsplasser f_p 285 Grønnstruktur Turveg o_t_ Friområde o_f_ Tabell 3.1: Oversikt over areal for reguleringsformål i planforslaget 3.6 Utoppholdsareal Uteoppholdsarealene skal tilrettelegges med felles uteoppholdsarealer, en sandlekeplass og gangveier til inngangene. Arealet skal ivareta de krav som er til uteopphold i henhold til overordnede og kommunens egne retningslinjer. Men det skal også opparbeides en lekeplass på arealet o_f2, som skal være en del av grøntområdet innenfor planområdet. Innenfor enkelte deler av grøntområdene vil det det være et krav at en legger til rette for at brannbil kan komme inn i området. I de områdene hvor brannbil skal ha oppstillingsplass må en legge til rette for dette i uteområdet (bredde på oppstillingsplass er 6 meter). 3.7 Parkeringsdekning Det skal avsettes biloppstillingsplass pr. boenhet i fellesanlegg i kjeller i tråd med gjeldende kommuneplan Dette skal inkludere gjesteparkering som er utendørs. 3.8 Tilknytning til infrastruktur Vann- og avløpsanlegg Det legges opp til at anlegget kobles til offentlig ledningssystem som ligger i Grooseveien. Strømforsyning Den nye bebyggelsen må kobles på eksisterende ledningssystem i området. I følge Agder Energi Nett AS har eksisterende bygningsmasse på eiendommen OBV på 800A som gir maks uttak på 275 kw. Nettstasjonen på eiendommen har god kapasitet med mulighet for ytterligere utvidelse. Eksisterende kraftlinjer innenfor byggeområdene B_1 B_4 og f_u_1-2 skal fjernes og legges om som jordkabel i bakken. Trafikkløsning og kjøreadkomst For å få til best mulig utnyttelse av tomta er det foreslått å etablere et nytt kryss ut på fylkesvei nr. 47. Dagens kryss fra studenthjemmet og ut på fylkesveien forutsettes sanert. Nytt kryss er utformet i henhold til Statens vegvesens håndbøker.

15 Ved igangsetting av prosjektet må det søkes Statens vegvesen for ny avkjørselstillatelse til Grooseveien. Plan og profiltegning over nytt kryss skal være godkjent før det kan gis igangsettelsestillatelse. Dette er lagt inn i reguleringsbestemmelsene som et rekkefølgekrav. Eiendomsforhold Planen utløser ikke endringer av eiendomsforhold på trafikkarealene. Parkeringsplass og adkomst ligger på privat grunn, som tilhører grunneier innenfor planområdet. Reguleringsplanen berører ikke eiendomsforhold til tilgrensende grunneiere. 4. VIRKNINGER FOR MILJØ OG SAMFUNN 4.1 Samfunnsmessige virkninger I enhver fortettingssituasjon vil det være forhold som påvirker naboer. Denne fortettingen vil medføre at de to naboene møt øst får en høyere utnyttelse i sitt nærområde. Utsikten mot syd blir noe redusert, og antall beboere i nabolaget vil øke.. Dette gjelder kun et hus, som har uteplass og adkomstområde vendt bort fra Grooseveien 64. For den resterende bebyggelsen rundt vil ikke fortettingen av tomten føre til vesentlige endringer. Turveien (o_t1) opp til Groosedammen vil få bebyggelsen tettere inn på seg, og noe av dagens grønne preg langs veiens sørside vil forsvinne. Alternative energiløsninger er ikke utredet som del av planarbeidet. Det er ikke fastsatt krav til andel fornybar energi for boligmassen. Valg av energiløsninger forutsettes klarlagt i byggeplan. Kveldsolen til eksisterende bebyggelse på sørsiden av Grooseveien vil bli noe endret, men endringen er ikke av vesentlig grad. 4.2 Trafikk og transportsystem Det forventes ikke vesentlig trafikkøkning. Det vil nok likevel bli noe mer trafikk som følge av at en større andel av beboerne forventes å ha bil sammenlignet med dagens beboere som i all hovedsak er studenter. Planen vil ikke påvirke dagens skolevei. Dagens gang- og sykkelvei langs Grooseveien vil bli opprettholdt som i dag, og trafikksikkerheten vil opprettholdes på dagens nivå. 4.3 Landskap Etablering av blokkbebyggelsen på tomta til Grooseveien 64 innebærer et inngrep i terrenget. Det er viktig at ny bebyggelse får en terrengtilpassing slik at nødvendige inngrep blir minst mulig synlige i landskapsbildet. Vegetasjonen langs Støyterbekken og Groosedammen vil ikke bli berørt, og vil bestå som en grønn buffer nord og vest for utbyggingsområdet. Det er i reguleringsplanen lagt vekt på at de inngrep som må utføres blir så skånsomme som mulig. Grepet med at vestre del av toppetasjen trekkes tilbake sikrer at utsikten til sjø fra området rundt Groosedammen opprettholdes. Grepet sikrer også at det opprettholdes et inntrykk av en grønn «ryggdekning» for nytt bygg sett fra øst. I sum ansees planvirkning for landskap som ubetydelig/liten. Ramboll

16 16 (22) PLANBESKRIVELSE 4.4 Naturmiljø Planens virkning, jf. NML 8 og 9 Arealet som omdisponeres fra skog på naturlig terreng til byggeområde er ca. 2 dekar. Ingen dokumenterte viktige naturtyper eller rødlistearter berøres av tiltaket. Den delen av dagens kantvegetasjon på sørbredden av Støyterbekken som omfattes av planområdet ivaretas i sin helhet, og sikres med egen bestemmelse i planen, noe som er positivt for naturmangfold knyttet til bekken og tilhørende kantsone. Vannkvaliteten i Støyterbekken og kvalitetene som gytebekk for sjøørret påvirkes ikke direkte av tiltak i planen. Tiltak for å hindre avrenning av vann forurenset av miljøgifter eller partikler forutsettes ivaretatt i byggeplan. Planforslaget stiller også krav om avklaring av fare for utslipp til Støyterbekken ved søknad om tiltak i området, her under grunnarbeider og masseutskiftning i anleggsperioden. Groosedammen omfattes ikke av planområdet, og ligger høyere i terrenget enn byggeområdene. Planen inneholder rekkefølgekrav om at utbygging av området ikke kan skje før demningen til Groosedammen er sikret mot utglidning/sprekkdannelse. Demningen har i dag usikker tilstand, og planen vil bidra til å sikre at dagens vannstand i Groosedammen opprettholdes på sikt, noe som er positivt for en evt. forekomst av småsalamander i dammen. Planvirkning for naturmiljø vurderes å være ingen/liten, jf. nml 8. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilfredsstillende, med liten usikkerhet, og det ansees ikke å være grunnlag for å vektlegging av føre-var prinsippet i saken, jf. nml 9. Samlet belastning, jf. NML 10 Planens virkninger for naturmangfold vurderes i sum som små. Det er ikke kjent andre utbyggingstiltak som allerede belaster eller vil komme til å belaste naturmiljøet i nærområdet. Tiltaket i seg selv vil sikre ivaretakelse av gjenværende grøntområder innenfor reguleringssonen, og vil ikke åpne for endret bruk av disse som kan påføre fremtidige tilleggsbelastninger på naturmangfold. Tiltakshaver mener derfor at vurderinger knyttet til samlet belastning, jf. nml 10, ikke skal tillegges vekt. Miljøoppfølging og driftsmetoder, jf. NML 11 og 12 Planen innebærer ikke nevneverdig risiko for skade på naturmangfoldet, og er følgelig ikke aktuelt med kostnader for å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet. Det er heller ikke relevant med spesielle driftsmetoder for å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet. Alternativ lokalisering, jf. NML. 12 Eiendommen som er aktuell for utbygging er av begrenset utstrekning. Det er ikke ansett at det vil bli nevneverdige negative virkninger på naturmangfoldet med foreslått lokalisering av byggetiltak og andre terrenginngrep. Det ansees følgelig ikke som relevant å vurdere virkninger av alternativ lokalisering av foreslåtte tiltak. 4.5 Forurensning og støy Planen innebærer ikke etablering av spesielt støygenererende virksomhet. Økningen i antall boenheter vil kunne føre til noe økt trafikk i nærområdet, men dette vurderes ikke å være av et slikt omfang at det innebærer vesentlig negative virkninger for nærmiljøet. Resultater fra støyanalyse for planområde viser for boligene er det kun er snakk om 1-3 db over grenseverdi som vil løse seg med moderne isolerte vegger og vinduer, og alle leilighetene har en stille side. Hvis beboernes eneste uteplass er balkonger i gul sone bør disse vurderes og skjermes (her vil det holde med et lavt og tett rekkverk (1,2meter)), men de fleste slike leilighetsbygg har et felles

17 uteareal på bakkenivå som pleier å være tilstrekkelig som godkjent uteoppholdsareal utenfor gul sone. Planen innebærer ikke etablering av virksomhet som øker sannsynligheten for forurensende utslipp til grunnen eller Støyterbekken. Håndtering av forurensende stoffer knyttet til anleggsvirksomheten for gjennomføring av planen reguleres av planbestemmelser og nasjonalt forurensningsregelverk. Planen vurderes samlet sett å ha liten/ubetydelig virkning for forurensning og støy i området. Planforslaget innebærer fortetting av boliger i et byområde, langs en hovedkollektivakse. Dette bidrar til å kunne begrense transportbehovet, og er tiltak som er i tråd med regionalt mål om lave klimautslipp i Regionplan Agder 2020 og med Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for samordnet areal og transportplanlegging. Det ansees ikke som sannsynlig at eventuell lokal økning i antall biler tilknyttet planområdet som følge av økt antall boenheter vil gi nevneverdig økte utslipp av klimagasser. 4.6 Friluftsliv og nærmiljø, barn og unge Planen ivaretar eksisterende turtraseer, og sikrer at utforming av stien og turvegen opprettholdes med dagens standard. For det planlagte friområdet vest i planområdet, som grenser til dagens friområde rundt Groosedammen, angir planen at det skal utarbeides en utomhusplan. Arealene er i dag lite tilrettelagte, men i noen grad skjøttet som naturpark. Utomhusplanen skal godkjennes av kommunen og vil kunne bidra til å øke verdien av dette området som friluftsområde for nærmiljøet rundt planområdet. Arealene vil også sikres som friområde som følge av planen. Grøntarealene som foreslås brukt som byggeområde har per i dag ikke dokumentert særlige verdier, og er de mest perifere for det eksisterende Groosedammen-anlegget. Planen innebærer ikke nye barriærer for friluftslivet, og beslaglegger ikke areal med stor verdi for dagens friluftsliv og/eller nærmiljø. Støyterbekkens funksjon som naturlig vassdrag vil ikke berøres av tiltak i planen, og deler av kantsonen vil sikres som naturlig vegetasjon. Opplevelsesverdiene av Støyterbekken kan anses som sikret i de arealene som reguleres i planforslaget. Som del av utomhusplanen for friområdet ved Groosedammen skal det tilrettelegges for offentlig lekeplass. Dette vil være et positivt tiltak for barn og unge. Skolevei og gang- og sykkelvei systemet som er i nærområdet rundt reguleringsplanen vil ikke bli endret. Se for øvrig «Grønn plakat» som viser planområdets plassering i forhold til omkringliggende skole, barnehager, friområder og sentrale grøntområder (vedlegg 6). 4.7 Universell utforming Foreliggende reguleringsplan tilrettelegger for riving av et eldre bygg som ikke ivaretar dagens krav om universell utforming. Nye bygninger med tilhørende uteoppholdsarealer som skal utformes i tråd med prinsippene om universell utforming. Dette ansees som en svært positiv planvirkning mhp. å øke boligtilbudet med universell utforming i Grimstad. Foreliggende planforslag ivaretar universell utforming både for adkomst og bygninger. 4.8 Risiko og sårbarhet (ROS) Det er utarbeidet et eget notat med ROS-analyse, se vedlegg 2, samt et eget notat med vurdering av flom- og skredfare i planområdet som er brukt som grunnlag i ROS-analysen, se vedlegg 2. Ramboll

18 18 (22) PLANBESKRIVELSE 4.9 Anleggsfasen Ved søknad om tiltak i planområdet, her under grunnarbeider (graving/masseutskiftning), skal det avklares om tiltaket medfører fare for utslipp til Støyterbekken (jf. planbestemmelser 2.5.1). Dokumentasjon og tiltaksplan skal avklares med kommunen. 5. ØKONOMISKE VIRKNINGER FOR KOMMUNEN Planforslaget som er utarbeidet innebærer ingen økonomiske konsekvenser for Grimstad kommune. 6. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Den formelle saksgangen sikrer medvirkning gjennom lovfestede høringer og offentlig ettersyn. Alle innkomne uttalelser fra oppstartsmelding og offentlig høring tas med videre i prosessen. Spesielt berørte grupper som grunneiere, velforeninger og sameie, faginstanser og myndigheter på kommunalt, regionalt og statlig nivå får tilsendt plandokumenter for uttalelse. Alle dokumenter vil være offentlig tilgjengelige på annonserte steder. Det ble avholdt oppstartsmøte med Grimstad kommune Melding om oppstart ble sendt til berørte parter , og annonsert i Agderposten , med frist for innspill Under punktene er det gitt en kort oppsummering av uttalelsene, med s kommentarer til disse. Det er også gjennomført et arbeidsmøte med Grimstad kommune Etter 1. gangs behandling i kommunen blir reguleringsplanen sendt til de berørte parter til uttalelse med en frist på 4 uker etter at forslaget er sendt ut. Innkomne uttalelser blir behandlet og vurdert før endelig plan blir vedtatt av kommunestyret. 6.1 Statlige og regionale myndigheter Aust-Agder fylkeskommune, Fylkeskommunen forutsetter at planarbeidet tar hensyn til barn og unges oppvekstforhold med arealer for lek og ballspill, vei og trafikk med sikker skolevei, støy, landskap og estetikk, natur og miljø samt friluftsliv og universell utforming av boliger og tilhørende utearealer. Kommentar: Innspillene tas til orientering i det videre planarbeidet. Statens vegvesen, Statens vegvesen har fokus på arealer langs offentlig vei med tanke på støy, miljø på eiendommen, drift og vedlikehold, evt. fremtidig utvidelse av veikorridor. Gjør oppmerksom på at parkeringsplasser er definert som anlegg, og at dette ikke kan opparbeides innenfor byggegrensen. Kan tillate etablering av parkering, men da under nærmere forutsetninger gitt i innspillet. Byggegrense innenfor planområdet blir trolig 20 meter Kryss skal utformes i henhold til. Statens vegvesens håndbøker. Det skal utarbeides en plan- og profiltegning over kryssområdet. Dersom det ikke utarbeides tekniske planer

19 som følger reguleringsplanen, skal dette være et rekkefølgekrav om utarbeidelse av tekniske planer som skal godkjennes av Statens vegvesen før igangsettingstillatelse gis. Reguleringsplanen må redegjøre for trafikksikker skoleveg. Kommentar: Innspillene tas til orientering i det videre planarbeidet. Agder energi, Agder Energi nett AS påpeker at det er plassert en nettstasjon innenfor reguleringsområdet. Det må minimum være 5 meter fra nettstasjonen til nærmeste bygningsdel. Fra nettstasjon og ut i Grooseveien går det en 22 kv høyspentkabel. Gjennom reguleringsområdet går det et lavspent luftstrekk. Kommentar: Innspillene tas til orientering i det videre planarbeidet. Norges vassdrag- og energidirektorat, Flom, erosjon og skred er naturlige prosesser i forbindelse med planarbeidet. Planlegging og utbygging må ta hensyn til faren for skader som følge av disse prosesser. På reguleringsplannivå må reell fare for flom, erosjon og skred være vurdert og ivaretatt i planen. Det må ses på om bekken kan medføre fare for oversvømmelse og flom for ny bebyggelse. Ny bebyggelse må plasseres sikkert i forhold til en 200-årsflom. En må vurdere om tiltaket kan utløse skred innenfor eller utenfor planområdet. Plandokumentet må tydelig vise hvordan skred, flom og annen vassdragsrelatert fare er vurdert, selv om en kommer frem til at det ikke er noen fare. Kommentar: Innspillene tas til orientering i det videre planarbeidet. Fylkesmannen i Aust-Agder, De påpeker at følgende tema bør vurderes og gjøres rede for i det videre planarbeidet: Støy Landskapsestetikk Trygg skolevei og sikre lekearealer. Universell utforming. Gjennomføring av ROS-analyse, hvor resultatet innarbeides i plan og bestemmelser. Prinsippene i naturmangfoldloven skal legges til grunn. Miljøvernavdelingen anbefaler at man tilrettelegger for studentboliger på området. Ber om at planleggingsprinsippene nedfelt i ny kommuneplan legges til grunn i planarbeidet. Kommentar: Innspillene tas til orientering i det videre planarbeidet. Velforeninger og sameie Sameiet Grooseveien 70, Sameiet er bekymret over trafikkforholdene på Grooseveien, som de mener er stadig økende og har nådd sin smertegrense. Stadig økning av boligprosjekter langs veien og utvidelse av Holvika båthavn er delvis skyld i økningen. Endringen av gata til å være miljøgate har ført til mange farlige trafikksituasjoner. Ramboll

20 20 (22) PLANBESKRIVELSE Bekymret over at CO 2 utslipp blir større ved at trafikken stadig må redusere farten og gire ved møtende biler. Høy utnyttelse innenfor reguleringsområdet vil medføre en forverring av denne problematikken, noe de mener området ikke vil tåle. Påpeker at «Estetisk veileder med retningslinjer for Grimstad kommune» må gis prioritet og vektlegges i planprosessen. Ønsker å bli løpende orientert om utviklingen i reguleringsplan. Kommentar: Vi tar innspillene til orientering, men påpeker at antall biler trolig ikke vil øke markant siden antall hybler i dag i forhold til antall leiligheter som planlegges, ikke vil være svært forskjellig. Groosåsen Vel, Groosåsen vel påpeker momenter i detaljreguleringen som i hovedsak ivaretar velforeningens interesser. Opplyser at det lever salamandere i Groosedammen. Ønsker at det etableres en grønn buffer mellom ny bebyggelse og parken/dammen. Forventer at det ikke blir innsyn fra ny bebyggelse og inn i parkområdet. Ønsker at blokkene ikke må bli høyere enn parken i dag. Ønsker at eksisterende mølle nedenfor dammen beholdes i den stand den er pr idag. Bekken innenfor området må ikke endres. Gangveien må ivaretas. Stien mot sørvest må beholdes. Forventer at SiA legger opp til en moderat utnyttelsesgrad. Kommentar: Innspillene tas til orientering i det videre planarbeidet. Grooseneset sameie, Positive til et det etableres flere lekeplasser innenfor planområdet. Ny bebyggelse må ikke bli høyere enn dagens bebyggelse, siden det vil påvirke kveldssolen for sameiet. Henstiller derfor til at dette må tas hensyn til i prosessen. Kommentar: Innspillene tas til orientering i det videre planarbeidet. 6.2 Privatpersoner Leif Espeland, Turveien 1, Er ikke imot utbyggingen, under forutsetning at den nye bebyggelsen ikke tar utsikten. Kommentar: Tas til orientering.

21 7. FORSLAGSSTILLERS VURDERING I kommuneplanen for Grimstad kommune er det lagt til grunn en betydelig befolkningsvekst i kommunen «Grimstad innbyggere». Videre er det et mål at nye boligområder hovedsakelig skal lokaliseres langs kollektivaksen. Slik vi ser det er utvikling av Grooseveien 64 i tråd med Grimstad kommunes boligpolitikk. Områdets kvaliteter er blant annet: Området ligger i nærheten av en kollektivakse. Er i gangavstand til sentrum. Er et fortettingsprosjekt, hvor en videreutvikler en allerede bebygd tomt. Tomta og nærområdet har mange gode bokvaliteter. Er i nærområdet til universitetsområdet. I enhver fortettingssituasjon vil det være forhold som påvirker naboer, men slik vi ser det her er påvirkningen for omkringliggende naboer begrenset. Alle vil få et tettere naboskap, men ingen mister vesentlige deler av utsikten eller solforholdene på tomta. Planforslagets estetisk profil innebærer etter får oppfatning ingen forringelse av nærområdet eller for omkringliggende bebyggelse. På dette grunnlag anbefaler vi foreliggende planforslag for fortetting av Grooseveien 64. Ramboll

22 22 (22) PLANBESKRIVELSE 8. REFERANSER Artsdatabanken, (u.d.). Artskart 1.5. Hentet fra Askeladden, (u.d.). Riksantikvaren. Hentet fra Database for kulturminner: Grunnforurensing, (u.d.). Klima- og forurensningsdirektoratet. Hentet fra Kulturminnesøk, (u.d.). Riksantikvaren. Hentet fra Nasjonal vegdatabank, (u.d.). Statens vegvesen. Hentet fra Naturbasen, (u.d.). Direktoratet for naturforvaltning. Hentet fra NGU, (u.d.). Norges geologiske undersøkelse. Hentet fra Arealisdata på nett: Norkart, (u.d.). Norge i 3D med virtual globe. Hentet fra NVE atlas, (u.d.). Norges vassdrags- og energidirektorat. Hentet fra Skog og landskap, (u.d.). Kilden - til arealinformasjon. Hentet fra Skrednett, (u.d.). Norges vassdrags- og energidirektorat. Hentet fra Nasjonal skreddatabase på nett: Støykart, (u.d.). Statens vegvesen. Hentet fra nid=9202be1630d51ea7956c740740caad64c897496eb76b.e34laxurch8lbi0pbhf0 9. VEDLEGG 1. Snitt og situasjonsplan 2. ROS-analyse 3. Sol/skygge analyse revidert etter innkomne merknader 4. Oppstartsmøte med Grimstad kommune 5. Innkomne merknader til oppstart av planarbeidet 6. «Grønn plakat» 7. Notat Energiutredning. 8. Brann notat. 9. Oversiktsplan for hver etasje. 10. Støyanalyse 11. Innkomne merknader ved offentlig høring