SANDNESHEIA BOLIGOMRÅDE DATO:

Transkript

1 Mandal kommune Teknisk forvaltning PLANBESKRIVELSE M/KU OMRÅDEREGULERING FOR SANDNESHEIA BOLIGOMRÅDE DATO: Plan ID: Vedtatt i bystyret: xx.xx.xxxx Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 1 av 84

2 Innhold 1 INNLEDNING Oppdraget Prosjektopplysninger Medarbeidere Bakgrunn Hensikt Grunnlag Eierforhold Innledende prosess Forslag til planprogram / kunngjøring om oppstart Skolevei / utvidelse av planområdet Avklaringer med vegvesenet Planstatus og rammebetingelser Kommuneplan Kommunedelplan for ny E Gjeldende reguleringsplaner Statlige planretningslinjer/rammer/føringer Kommunal planstrategi Kommunale vedtak - krav om konsekvensutredning Andre kommunedelplaner Planprogram og konsekvensutredning Risiko- og sårbarhetsanalyse Planområdet Beliggenhet Dagens arealbruk Topografi og landskap Klima/solforhold Kulturminner og kulturmiljø Naturmangfold Grønnstruktur, nærmiljø og friluftsliv Vilt Landbruk Grunnforhold Flom og skred Trafikk Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 2 av 84

3 5.13 Veitrafikkstøy Teknisk infrastruktur Skoler Forurensning Planforslaget Generelt Arealer Hovedgrep Boliger Veianlegg Grønnstruktur Hensynssoner/bestemmelsesområder Klima og miljø Universell utforming Økonomiske konsekvenser for kommunen Konsekvensutredning Generelt Landskap Grunnforhold Naturverdier Grønnstruktur, nærmiljø og friluftsliv Landbruk Kulturminner/kulturmiljø Barn og unge Transport Forurensning Støyvurderinger Samfunnstjenester Teknisk infrastruktur (av ing. Tore Terkelsen) Risiko og sårbarhetsanalyse Folkehelse Sammenstilling av konsekvenser Medvirkning Melding om planarbeid Melding om utvidelse av planområdet Utbyggingsavtale Revisjoner og behandlinger...83 Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 3 av 84

4 10.1 Tidligere forslag/ny dato Ny dato Ny dato Underlagsdokumentasjon...84 FORORD Forslag til områderegulering med tilhørende dokumentasjon datert ble oversendt Mandal kommune i e-post samme dag. Forslaget ble gjennomgått i møte med Teknisk Forvaltning (TF) , og deretter korrigert og datert på nytt Etter ny gjennomgang med TF i møte er plandokumentene omarbeidet og datert på nytt Etter flere tilbakemeldinger og forslag/krav til endringer fra TF er plandokumentene datert på nytt Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 4 av 84

5 1 INNLEDNING 1.1 Oppdraget Asplan Viak AS har opp oppdrag for Hellvik Hus Søgne Eiendomsutvikling AS (heretter Hellvik Hus), utarbeidet forslag til områderegulering av boligområde B2 i kommuneplanen for Mandal kommune. Hellvik Hus har inngått OPS-avtale med Mandal kommune om å utføre planarbeidet for kommunen, jfr. plan- og bygningslovens 12-2 annet ledd. Planmaterialet består av følgende dokumenter: Forslag til plankart datert Forslag til planbestemmelser datert Planbeskrivelse m/konsekvensutredning datert Risiko- og sårbarhetsanalyse datert Illustrasjonsplan datert Merknader til melding om planarbeid (oversendt tidligere) Konsekvensutredningen er tatt inn som eget kapittel i planbeskrivelsen. PLANTITTEL: 1.2 Prosjektopplysninger Områdereglering for Sandnesheia boligområde RAPPORTTITTEL: DATO/UTGAVE: Dato: /utg. 1 Sandnesheia boligområde - planbeskrivelse TILTAKSHAVER: UTREDNINGER/OMRÅDEREGULERING: OPPDRAGSLEDER ASPLAN VIAK AS: ARKIV ASPLAN VIAK: Hellvik Hus Søgne Eiendomsutvikling AS Lohneveien 308, 4640 Søgne e-post:hellvikhus.sogne@hellvikhus.no Hjemmeside: wwww.hellvikhus.no Kontaktperson: Svein Sekkingstad Tlf.: (kontaktperson) Asplan Viak AS Kystveien 14 Postboks 701 Stoa, 4808 Arendal Tlf.: e-post: arendal@asplanviak.no Hjemmeside: Org.nr.: Ing. Roar Melsom Tlf e-post roar.melsom@asplanviak.no O\ Medarbeidere Følgende medarbeidere i Asplan Viak AS har deltatt i planarbeidet: Ing. Roar Melsom Ing. Marianne Grigson L.ark. Helene Øhlenschlæger Geograf Øivind Hugsted Støyutreder Geir Peder Pedersen Ing. Tore Terkelsen Siv.ark. Jana Liebig regulering, prosess, oppdragsleder veiplaner, digital plankonstruksjon grønnstruktur, lek risiko- og sårbarhetsanalyse, konsekvensutredning støyberegninger tekniske forhold 3D-modell Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 5 av 84

6 2 BAKGRUNN 2.1 Hensikt Hensikten med planarbeidet er å fastsette overordnede føringer og legge grunnlag for senere detaljreguleringer og en etappevis utbygging av boligområdet B2 («Sandnesheia») i kommuneplanen for Mandal kommune. I flg. kommuneplanens tekstdel skal området bygges ut med «forholdsvis høy utnyttelse». Disponering av området til boligformål kan gi anslagsvis nye boliger med sentral beliggenhet både i forhold til sentrum, skole, næringsområder, rekreasjonsområder og ny tilførselsvei fra E39 til Mandal by. De fleste boligene vil få svært god kvalitet med utsikt og mye sol. 2.2 Grunnlag Hellvik Hus har i fellesskap med Byggmester Jon Erling Solås AS ervervet eller inngått avtaler om erverv av grunn og om utbygging, med flere av de store grunneierne innenfor området. Det er videre inngått OPS-avtale mellom Hellvik Hus og Mandal kommune om regulering iht. plan- og bygningslovens 12-2 annet ledd, undertegnet av Asplan Viak AS på vegne av Hellvik Hus og av Mandal kommune v/fagleder Jonny Grundeland Avtalen innebærer at Hellvik Hus påtar seg å utføre og bekoste planarbeidet med nødvendige utredninger. Hellvik Hus har engasjert Asplan Viak AS til å utarbeide forslag til områderegulering med konsekvensutredning. 2.3 Eierforhold Hovedgrunneiere innenfor planområdet pr. februar 2016 (areal innenfor planområdet): Gnr/bnr Areal Hjemmelshaver Adresse Poststed 47/ ,4 Kristian Sandnes Holumsveien Mandal 47/ ,7 Sven Bragdø* Sandnesveien Mandal 47/ ,0 Jan Eilef Aagset* Holumsveien Mandal 48/ ,8 Lene Varland Aurland Kristiansandsveien Mandal 48/ ,9 Gunnar Magnus Skogsfjord Holumsveien Mandal 47/ ,9 Jan Eilef Aagset 125/ ,1 Anne-Torhild E. Hageland Støa Mandal 47/ ,5 Mandal Næringsbygg AS Holumsveien Mandal 125/ ,1 Arnt Kristian Lindland Greiplandsløyfen Mandal 47/ ,3 Ove Olsen Holumsveien Mandal 201/ ,6 Holumsveien 40/14, ,5 Marta Sandnes Holumsveien Mandal 48/ ,0 Nils Petter Nilsen Holumsveien Holum 47/ ,0 Halvard Eriksen Holumsveien Mandal 201/4 197,7 (Holumsveien) *Del av eiendommen er ervervet av Hellvik Hus. Kartet under viser eiendommer i området pr. dato, med plangrensen markert med sort strek. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 6 av 84

7 Eiendomsoversikt Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 7 av 84

8 3 INNLEDENDE PROSESS 3.1 Forslag til planprogram / kunngjøring om oppstart Forslag til planprogram utarbeidet av Asplan Viak AS og kunngjøring om oppstart av planarbeidet, ble sendt ut av Mandal kommune ved brev den , med annonse i Lindesnes Avis og på kommunens hjemmeside. Frist for merknader ble satt til Det ble i kunngjøringen gjort rede for formålet med planarbeidet og informert om muligheten for å komme med innspill til melding og til forslag til planprogram. Uttalelsene som kom inn etter offentlig ettersyn ble gjennomgått i et møte med planadministrasjonen i Mandal kommune , og forslaget til planprogram deretter revidert (utg. 2). Forslaget til planprogram ble behandlet av Planutvalget i Mandal kommune i møte som sak 4/2016. Følgende innstilling fra rådmannen ble enstemmig vedtatt: «Planutvalget er positive til at det igangsettes planarbeid for Sandnesheia boligområde. Det forutsettes at kommuneplanens generelle og konkrete bestemmelser for B2 Sandnes, samt kommunens retningslinjer og normaler legges til grunn for det videre planarbeidet.» Fastsatt planprogram er datert (utg. 3). 3.2 Skolevei / utvidelse av planområdet Underveis i planarbeidet er det sett på mulige skoleveitraséer med sikte på å oppnå effektive og brukervennlige løsninger. I planprogrammet står følgende om skolevei i punkt 6.9: «Mulighet for gang-/sykkelvei eller en sti-/turveiforbindelse ned fra boligområdet mot syd i retning skolen skal utredes.» Mulighet for alternative traséer for skolevei er utredet i eget notat datert Basert på konklusjonen i dette notatet ble planområdet utvidet ved melding Utvidelsen omfattet en korridor i tilknytning til gårdsveien til eiendommene 40/29 og 47/1, ut til gang-/sykkelveien langs nåværende E39. Det ble samtidig varslet om utvidelse av et område ved Aurebekkvatnet i nord, begrunnet med ønske om å kunne etablere stiforbindelser ned til vannet og grønnstruktur-/rekreasjonstiltak ved vannet, både for allmennheten/beboerne og for en evt. barnehage i området. Planutvalget i Mandal kommune behandlet meldingen i møte sak17/2017, med følgende vedtak: «Planutvalget er positive til utvidelsen av planområdet som varslet. Løsning for gang- og sykkelveiforbindelse fra boligfeltet og ned til E-39 må vurderes i planarbeidet. Hensynet til landbruksinteressene må ivaretas. Det må også vurderes snarvei som g/s-vei gjennom Sandnes Camping.» 3.3 Avklaringer med vegvesenet Det er i den innledende prosessen avholdt flere møter mellom utbygger og Statens vegvesen region sør, og senere mellom utbygger, kommunen, vegvesenet og Nye Veier AS. Løsningen som Statens vegvesen har foreslått i forbindelse med bystyrets sluttbehandling av kommunedelplanen for ny E39, gjør det mulig å bygge ut område B2 uavhengig av framdriften for regulering og gjennomføring av den planlagte tilførselsesveien mellom E39 og Mandal by. Det er pr. dato ikke bestemt når ny E39 med tilhørende veiforbindelse til sentrum skal reguleres og gjennomføres. Jfr. punkt 4.2. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 8 av 84

9 4 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 4.1 Kommuneplan Kommuneplanen for ble vedtatt av bystyret 10. september Sandnesheia er avsatt til framtidig boligområde B2. I kommuneplanens oversikt over nye boligområder i vedlegg 2 er B2 - Sandnes omtalt slik: Kommuneplanens bestemmelser punkt 2.1, fastsetter krav om områderegulering av områdene B1 B3. Punkt 2.3 gir en oversikt over forhold som skal avklares og belyses i reguleringsplanene. I arealdelen til kommuneplan er korridoren for ny tilførselsvei fra E39 avsatt uten formål. Utsnitt av kommuneplanens arealdel for perioden I kommuneplanen står følgende målsetting om utbygging på Sandnes: I bestemmelsenes punkt 2.3 står følgende om område B2: I rekkefølgebestemmelsenes punkt 2.4 e står følgende om område B2: Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 9 av 84

10 4.2 Kommunedelplan for ny E39 Forslag til kommunedelplan for ny E39 lå ute til offentlig ettersyn i perioden Forslaget omfattet en korridor for ny tilførselsvei med tunnel gjennom Sandnesheia. I sin uttalelse til forslaget vedtok Mandal bystyre bl.a. følgende i møte : «For å få så gode kvaliteter som mulig i boligområdene B2 og B3 som ligger i kommuneplanen, og som nå er under planlegging. Ønsker bystyret at vegvesenet vurderer alternative traséer for tilførselsveien fra Greiplandssløyfen og ned til Marnarkrysset i en trasse lenger mot øst.» Kartutsnitt fra kommunedelplanen for E39 For å imøtekomme vedtaket i bystyret foreslo vegvesenet å i stedet justere trasèen noe mot øst og å forlenge tunnelen gjennom Sandnesheia med en miljøtunnel nordover gjennom Koppermyra. Denne løsningen medfører at samleveien til boligområdet fra Holumsveien kan anlegges med god terrengtilpassing og stigning, uten å komme i konflikt med tilførselsveien - og kan krysse tilførselsveien over miljøtunnelen. Forlengelsen av tunnelen vil medføre at boligområdet kan bygges ut som forutsatt i kommuneplanen, og vil i vesentlig grad redusere miljøulempene for boligområdet mht. støy, støv, landskapsinngrep mv. Mandal bystyre behandlet kommunedelplanen i møte med følgende saksopplysning i møteinnkallingen: «Tilførselsvei/lokalvei mellom E39 og sentrum: Bystyret ønsket at det ble utredet en tilførselsvei noe lenger øst for å bedre forholdene for B2 og B3. Statens vegvesen har i dialog med utbyggingsinteressene sett på mulighetene for å forlenge tunnelen som er foreslått i planforslaget. Dette vil gi mindre negative konsekvenser for de framtidige boligområdene, samtidig som dette er en løsning som ligger innenfor den utredede korridoren. Partene har kommet til enighet, og forslaget om en alternativ trase vurderes som ikke lenger aktuell. Det er også høringsuttalelsene som foreslår å legge tilførselsveien øst for Aurebekksvannet, men vegvesenet fastholder korridoren i planforslaget.» Bystyret fattet følgende vedtak: «Mandal bystyre vedtar kommunedelplanen for E39 Døle bru Livold datert Bystyret vil samtidig påpeke behovet for at planleggingen utføres så snart som mulig. Mandal bystyre ber Statens vegvesen om å se på en løsning for tilkopling til Jåbekk/ Strømsvika i den videre prosessen.» Kartet under viser den løsningen som er forhandlet fram med vegvesenet og som det vises til i saksopplysningen til Mandal bystyre , sammenstilt med samleveien fra Vik iht. forslaget til områderegulering. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 10 av 84

11 Kart som lå til grunn ved bystyrets behandling av kommunedelplan for E39 Døle bru - Livold Som presisert i det vedtatte planprogrammet er det svært viktig at traséen for ny tilførselsvei fra E39 til Mandal by opprettholdes gjennom boligområdet slik den er foreslått av vegvesenet og senere vedtatt av bystyret, og at den ikke flyttes eller forskyves mot vest ved senere detaljregulering. Samleveien opp til boligområdet ligger i naturlige daldrag/fordypninger i terrenget, mens en forskyving vestover vil medføre større inngrep og vanskeligere stigningsforhold som følge av en kortere trasé. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 11 av 84

12 4.3 Gjeldende reguleringsplaner Planområdet og tilstøtende områder er i dag uregulert, med unntak av deler av Holumsveien. Gjeldende reguleringsplaner i flg. kommunens nettbasert planregister, Sandnesheia markert med rød ring Reguleringsplan for Holumsveien fra Kanten til og med avkjørselen til Øya ble påbegynt i 2009 og et ferdig forslag sendt på høring Som følge av innsigelser fra Vest- Agder fylkeskommune og Statens vegvesen begrunnet med at det på det tidspunkt pågikk kommuneplanarbeid for ny E39, ble reguleringsplanen for Holumsveien delt i 2 ved Vik. Den søndre delen («Områderegulering for Holumsveien med tilhørende gang-/sykkelvei fra Kanten til Vik») ble vedtatt av bystyret den Planen for strekningen videre nordover ble stilt i bero i påvente av valg av trasé for ny E39. Det har vært en viktig forutsetning for kommunen at det i traséen for ny g/s-vei skal anlegges vann- og avløpsledninger, for å erstatte ledningsnettet som er lagt midlertidig i Mandalselva opp til pumpestasjonen ved Vik. Det nye avløpsanlegget er knyttet til kommunalt renseanlegg i Grønnevika. Utsnitt (nordre del) av vedtatt områderegulering for «Holumsveien med tilhørende gang- /sykkelvei fra Kanten til Vik» 4.4 Statlige planretningslinjer/rammer/føringer Følgende statlige planretningslinjer har relevans for planarbeidet for Sandnesheia: Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen ( ). Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging ( ). Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging ( d). Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 12 av 84

13 4.5 Kommunal planstrategi I flg. Kommunal planstrategi var det ved utgangen av 2014 registrert boliger i Mandal kommune. Aleneboende og par uten barn utgjorde 62 % av husholdningene. Normalalternativet i befolkningsprognosene tilsier et boligbehov i Mandal på anslagsvis nye boliger fram til 2040, som tilsvarer 65 nye boliger pr. år. Ny E39 vil utvide bo- og arbeidsmarkedsregionen, og kan gi høyere vekst. I kommuneplanen er det antydet et boligbehov på fra 60 til 125 nye boenheter pr. år fram til 2026, med en økning på ytterligere 10 % som følge av ny E Kommunale vedtak - krav om konsekvensutredning I oppstartmøte for reguleringen den ble spørsmålet om konsekvensutredning diskutert. I et notat datert utarbeidet av Asplan Viak AS, ble det konkludert med at det iht. forskrift om konsekvensutredning ikke var krav om KU til områdereguleringen. Teknisk etat i Mandal kommune skriver imidlertid dette i sitt svar i e-post : «Viser til innsendt vurdering fra dere omkring behov for eventuell konsekvensutredning. Vurderingene/konklusjonene som gjøres her, er at planarbeidet ikke vil utløse kravet ettersom området B2 allerede er avsatt til byggeområde i kommuneplanen, jf. forskriftens 2 d og 3 a. Selv om området er avsatt til byggeformål i kommuneplanen, og således kan falle utenfor KU-forskriftens kriterier, fratar ikke dette automatisk KU-plikten. Plikten gjelder for både kommuneplan og reguleringsplan. Det er virkningene av planer og tiltak som er avgjørende for hvorvidt KU-plikten inntrer eller ikke. Dersom det for eksempel er usikkerhet knyttet til hvorvidt samfunns- og miljøvirkningene blir vesentlig eller ikke, er dette grunnlag nok for å konsekvensutrede. Generelt utreder man hovedtrekkene i arealdisponeringen i kommuneplanen (utbyggingsstrategier osv) og gjennomføringen av bygge- og anleggstiltak i reguleringsplaner (konkrete løsninger innenfor rammene av overordnet plan). Forskriften sier at KU skal tilpasses plannivået. Ettersom det ikke foreligger en detaljert KU for B2 Sandnes fra før, mener vi dette bør gjennomføres her. For eksempel vil kartlegging av alternative løsninger/arealdisponeringer/utformingen av tiltak være sentrale virkemiddel for å finne frem til den beste løsningen for samfunnets interesser. For sammenlignbare prosjekter, som B1 på Lande og B3 på Støa-Øya er det også stilt krav om KU, basert på samme vurderinger.» 4.7 Andre kommunedelplaner Andre aktuelle kommunedelplaner som direkte eller indirekte kan legge føringer for planarbeidet er: Kommunedelplan for idrett, friluftsliv og fysisk aktivitet, vedtatt av bystyret Kommunedelplan for Mandalselva, vedtatt av bystyret Planen omfatter elva og landarealet ut til 50 meter på hver side. Kommunedelplan for energi og klima, vedtatt av bystyret Barnehagebehovsplan, vedtatt av bystyret Planprogram og konsekvensutredning I plan- og bygningslovens 4-2 annet ledd står følgende: «For regionale planer og kommuneplaner med retningslinjer eller rammer for framtidig utbygging og for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 13 av 84

14 samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse konsekvensutredning av planens virkninger for miljø og samfunn.» Ved konsekvensutredning etter Forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven, skal det alltid foreligge et planprogram. Vedtatt planprogram skal legges til grunn for planarbeid og prosess. Planprogrammet angir bl.a. hvilke temaer som skal utredes. Omfanget av konsekvensutredningen skal tilpasses behovet for utredning og temaene som må uttredes etter fastlagte metodikker begrenses. Planbeskrivelse m/konsekvensutredning er utført i samsvar med det fastsatte planprogrammet. Behov for mer tid både til utarbeidelse av planforslaget, til forhandlinger med berørte grunneiere og til avklaringer med kommunen, har medført at framdriftsskjema i punkt 7.5 er overskredet med ca. 1,5 år. I flg. framdriftsskjemaet var første gangs behandling stipulert til mai Risiko- og sårbarhetsanalyse Risiko- og sårbarhetsanalyse er utført av geograf Øivind Hugsted. I sammendraget i analysen står følgende: Tabell: Sammenfatning av risikovurderingene Sannsynlighet: Konsekvens: 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig 4. Svært sannsynlig 9, Sannsynlig Mindre sannsynlig 6, 26, 39, Lite sannsynlig «Alvorlige hendelser» er omtalt slik: Hendelse 13 omhandler automatisk fredete kulturminner og viser til at fylkesarkeologen vurderer sannsynligheten for funn av automatisk fredete kulturminner for å være svært høy. Hendelse 15 referer til om planarbeidet kan få alvorlige konsekvenser for vei. Forholdet knytter seg til behovet for å koordinere planarbeidet for Sandnesheia med vedtatt kommunedelplan for ny E39 delstrekning Døle Bru Livold, samt fremtidig reguleringsarbeid for tilførselsveien til Mandal sentrum, som går gjennom planområdet. Hendelse 46 er knyttet til trafikksikkerhet/ulykker for gående og syklende. Slike ulykker har alltid potensial for å medføre alvorlig personskade. Farebildet vurderes imidlertid for å være innenfor det en må regne som normalt. Disse tre potensielle hendelsene er forhold som er vurdert og behandlet som del av det ordinære planarbeidet. Det er ikke registrert andre forhold som innebærer alvorlig risiko eller sårbarhet. Hendelser i røde felt: Tiltak nødvendig Hendelser i gule felt: Tiltak vurderes ut fra kostnad i forhold til nytte Hendelser i grønne felt: Billige tiltak gjennomføres Risiko- og sårbarhetsanalyse foreligger som eget dokument. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 14 av 84

15 5 PLANOMRÅDET 5.1 Beliggenhet Flyfoto med innhuset til gårdsbruket «Sandnes» markert Planområdet ligger mellom Holumsveien (fv. 455) i vest og jordbrukslandskapet på Berge i øst. Plangrensen følger i hovedsak området som er avsatt i kommuneplanens arealdel, men med en mindre justering (innskrenking) i syd på grunn av fredede kulturminner. Området er utvidet med trasé for gang-/sykkelvei (skolevei) ut til nåværende E39 og med et mindre område for grønnstruktur i nordøst ut mot Aurebekkvatnet. Området iht. den opprinnelige meldingen om regulering utgjorde daa. Etter utvidelse omfatter planområdet et areal på daa. Oversiktskart (rød pil viser planlagt avkjørsel til området ved Vik) Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 15 av 84

16 Ved revisjon/ny dato / er avgrensningen i nord tilpasset et foreliggende forslag til reguleringsplan for B3/Elvehøgda, etter ønske/krav fra kommunen. Kryss mellom samleveien og Holumsveien inngår i områdereguleringen for Sandnesheia (overlapper forslaget for B3). Avstanden fra Mandal sentrum utgjør ca. 3 km og fra Ime (kryss med nåværende E39) ca. 1,8 km langs Holumsveien til planlagt avkjørsel ved Vik (mellom Vikebakken og Olavsheia markert med rød pil på kartet foran). Området har en svært gunstig lokalisering i forhold til overordnet veinett og til næringsområder bl.a. med planlagt nytt fengsel på Jåbekk. 5.2 Dagens arealbruk Området består av natur- og friluftsområder, med noe landbruk (gras) på Koppermyra og ellers skogsdrift/vedproduksjon i mindre skala. Grasproduksjon på Koppermyra (foto ) Vedproduksjon og kultivering (foto ) Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 16 av 84

17 Deler av området (på eiendommen gnr. 47/bnr. 2) er tilrettelagt med turstier og møteplasser av grunneier, primært i tilknytning til driften av campingplassen på gården Sandnes ved Holumsveien. Turstiene ned mot Aurebekkvatnet vil bli opprettholdt og evt. oppgradert. Møteplass på en av toppene i syd (foto ) Tursti ned mot Aurebekkvatnet (foto ) Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 17 av 84

18 Utsikt mot Aurebekkvatnet (foto ) Eier av eiendommen gnr. 48/bnr. 1 i nord ønsker pr. i dag ikke å delta i reguleringsplanarbeidet. Det er likevel naturlig at området inngår i områdereguleringen i tråd med kommuneplanens arealdel, og at det legges til rette for at området eventuelt senere kan bygges ut og tilknyttes hovedanleggene innenfor planområdet. 5.3 Topografi og landskap Terrenget varierer i hovedtrekk mellom kote 40 og 80, stigende mot syd med høyeste punkt i sydøst på kote 95. Områdets høye beliggenhet gjør at mange boliger vil få flott utsikt til sjøen, Mandalselva eller kulturlandskapet som omkranser deler av planområdet. De fleste boligene vil få svært gode lys- og solforhold. Et fåtall boliger i de østvendte områdene ned mot Berge, vil ha mindre sol ettermiddag og kveld, men mye sol morgen og dagtid. Planområdet består av et kollete landskap med mange markerte topper og fordypninger /daler, med et slakere terreng i det høyereliggende området i sørvest. I de lavereliggende områdene finnes mindre arealer med dyrkbar mark, for øvrig en del myr. Landskapets terrengformer, med mange landskapsrom og en robust vegetasjonstype i de høyereliggende områdene, gjør området godt egnet for å absorbere inngrep. En av de høyeste kollene i syd Bildet under viser Sandnesheia sett fra Tregdeveien i sydøst. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 18 av 84

19 Sandnesheia sett fra Tregdeveien (foto ) Som kartet under viser er området kupert med bratte sider på alle kanter. Områder med lys brun farge er brattere enn 1:2, områder med mellombrun farge brattere enn 1:1 og områder med mørk brun farge brattere enn 100:1 (stup). Helningskart 5.4 Klima/solforhold Det foreligger ingen registreringer i området mht. klima og solforhold. Områdets høye beliggenhet og topografi tilsier imidlertid at alle boligene vil ha svært mye sol, men samtidig være en del utsatt for vind. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 19 av 84

20 5.5 Kulturminner og kulturmiljø Det er ingen registrerte automatisk fredede kulturminner innenfor området i flg. Askeladden. Ett område med gravhauger i syd innenfor området som er satt av til boligformål i kommuneplanen, er holdt utenfor reguleringsforslaget. Tilsvarende er et kulturminne vest for Holumsveien ved Vik holdt utenfor planen. Vest-Agder fylkeskommune har i sin uttalelse i brev av opplyst at området har et stort potensiale for funn, og har varslet at det må foretas en særskilt i registrering senest i forbindelse med offentlig ettersyn. Budsjett for arkeologisk registrering er undertegnet av Hellvik Hus og returnert fylkeskommunen i e-post Fylkeskommunen v/ann Monica Bueklev har i tilbakemelding samme dag opplyst at oppdraget er registrert på listen over ventende feltarbeid. Sefrak-registrert bebyggelse Byggene er markert med rød trekant på kartutsnittet. På gården Sandnes (utenfor planområdet) står et av de eldste husene i Mandal. Det automatisk fredete våningshuset med tilhørende bygningsmiljø, har svært høy verneverdi. Fylkeskommunen krever at ny bebyggelse på Sandnesheia trekkes godt tilbake, slik at den ikke blir synlig fra Holumsveien ved passering av bebyggelsen på Sandnes. På grunn av manglende kapasitet så sent i sesongen har imidlertid ikke fylkeskommunen mulighet til å gjennomføre selve registreringen før etter første gangs behandling av planforslaget. Det er to SEFRAK-bygninger innenfor planområdet - ett våningshus ved Vik og en utløe ved Koppermyra. Sefrak-registrering innebærer at bygningene er eldre enn år Et av de eldste husene i Mandal, våningshuset på Sandnes - fra 1648.Foto: Kristian Sandnes. Kartet under viser en oversikt over registrerte kulturminner (i Askeladden) i området rundt Sandnesheia. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 20 av 84

21 Kulturminner i flg. Miljødata 5.6 Naturmangfold Det er ingen registreringer av verdifulle arter (dyr og planter) innenfor utbyggingsområdet iht. tilgjengelige nettbaserte dataregistre (Miljødata.no). I konsekvensutredningen for ny E39 ble det imidlertid registrert et område ved Koppermyra med store gamle ask- og eiketrær, og et område i sør ved Berge Vestre med «rik edelløvskog». Registreringen ved Koppermyra omfatter sju store eiker med brysthøydeomkrets mellom 150 og 220 cm samt en stor ask med omkrets på 200 cm. Trærne som står delvis i ras- og blokkemark inn mot en bratt fjellvegg, er karakterisert som sjelden naturtype i regionen. Registreringene vil ikke bli berørt av inngrep. Kart fra rapporten «Verdivurdering naturmiljø E39 Døle bru - Livold» fra 2014 utført av Asplan Viak AS. Lokalitet nr. 28 på Koppermyra ligger innenfor planområdet for B2. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 21 av 84

22 Miljødata fredede og truede arter Kartet fra Miljødata viser ingen registreringer av fredede eller truede plante- eller dyrearter i utbyggingsområdet. Områder markert med gule punkter/skråskravur omfatter arter som er kritisk truet, sterkt truet og sårbar. Skraverte områder syd og vest for Sandnesheia omfatter registreringer av truede fuglearter som åkerrikse, sanglerke, vipe, haukesanger, stær og fiskemåke. Når det ikke er avdekket verdifulle naturtyper eller truede/sjeldne arter i området som vil bli berørt av utbyggingen, kan det ikke sies at planforslaget vil medføre negative virkninger på naturmangfoldet. Kravet i naturmangfoldlovens 8, om at saken skal baseres på kjent, tilgjengelig kunnskap, anses derfor oppfylt. Da naturmangfold ikke blir berørt, legges det til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldlovens Grønnstruktur, nærmiljø og friluftsliv En kjenner ikke til at området er mye benyttet til friluftsliv, utenom gjennomgående turstier fra campingplassen til områdene rundt Aurebekkvatnet. Nærheten til både Mandalselva og Aurebekkvatnet, gir imidlertid gode muligheter for friluftsliv og rekreasjon i nærmiljøet for de nye boligene. Kartet viser statlig sikrede og viktige friluftsområder, iht. kommunens temakart til kommuneplanen. Statlig sikrede og andre viktige friluftsområder Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 22 av 84

23 På kommuneplankartet er tilgrensende LNF-områder i øst (rundt Aurebekkvatnet) avsatt med hensynssone H530 hensyn friluftsliv. Området med hensynssone blir kun berørt av utvidelsen, som i planforslaget er avsatt til friluftsformål. Utsnitt av kommuneplanens arealdel for perioden for Vilt Det finnes ingen registreringer av vilttrekk eller viktige oppholdssteder for vilt innenfor planområdet. Utbygging vil føre til at en del dyrearter mister et leve- og beiteområde, men det foreligger ingen opplysninger som indikerer at dette vil være til skade for bestander av verken fugl eller storvilt. 5.9 Landbruk Det er ingen registreringer av verdifulle landbruksarealer innenfor planområdet med unntak av landbruksjord som berøres av etablering av gang- /sykkelvei ut til nåværende E39. Jordene på Berge (foto ) Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 23 av 84

24 I flg. grunneieren benyttes jordet på Koppermyra til noe produksjon av dyrefor. Området er vannsjukt og skyggefullt og dermed ikke egnet for grønnsaksdyrking. Det daa store arealet har i enkelte år med god vekst, gitt opp til 5 tonn høy. Koppermyra (foto ) Det er ikke kommet inn særskilte merknader vedrørende landbruk i forbindelse med melding om planarbeid. Tiltakshaver har vært i kontakt med kommunens landbruksrådgiver for å innhente flere opplysninger om landbruksinteressene i området. Landbruksrådgiveren er kjent med planforslaget og har henvist til at landbruksmyndighetene vil avgi sin uttalelse ved offentlig ettersyn Grunnforhold Bergartene i området består av gneis og amfibolitt. Av løsmasser er det for det meste tynt humusdekke/bart fjell med innslag av noe myr. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 24 av 84

25 5.11 Flom og skred Flomkartet fra NVE viser at byggeområdet ikke er utsatt for flomfare. Kartene under (fra Miljødata) viser aktsomhetsområder for steinsprang og for snø- og jordog flomskred. Ingen av disse ligger innenfor planområdet. Flom aktsomhetskart fra NVE Steinsprang aktsomhetsområder i flg. Miljødata Snøskred aktsomhetsområder Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 25 av 84

26 Jord- og flomskred aktsomhetsområde 5.12 Trafikk Med beliggenheten ved fv. 455 Holumsveien i tilknytning til den framtidige tilførselsveien fra E39 og i sykkelavstand fra sentrum, har området en gunstig lokalisering i forhold til trafikk og transport. Gang-/sykkelvei ned til nåværende E39 og framtidig gang-/sykkelvei langs Holumsveien vil medføre trygg ferdsel for gående og syklende mellom boligområdet og Mandal sentrum. Gang-/sykkelveien sentralt i området ned til eksisterende gang-/sykkelvei langs nåværende E39, vil korte ned avstanden fra store deler av boligområdet med ca. 1,2 km. Jfr. notat om skolevei datert Samleveien inn i boligområdet er tilrettelagt for busstrafikk med stor snuplass innerst i samleveien Veitrafikkstøy Støykartet fra vegvesenet viser beregnet støysituasjon i år 2025 basert på dagens trafikk og kjøremønster. Gule områder gjelder støy mellom 55 og 65 og røde områder over 65 dba. Det er utført støyberegninger for tilførselsveien og for Holumsveien, omtalt i punkt Bestemmelsene til områdereguleringen gir kommunen anledning til å kreve nøyaktige støyberegninger i forbindelse med detaljregulering, dersom det er usikkerhet om boliger/områder vil bli liggende i støysone. Støykart fra Statens vegvesen Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 26 av 84

27 5.14 Teknisk infrastruktur Bildet viser skjematisk strekninger for planlagte avløpshovedanlegg innenfor Grønvika rensedistrikt, iht. avløpsplanen for Mandal kommune fra Strekningen Imestien Holum er til rettelagt for utvikling av Sandnesheia boligområde. Nytt avløpsanlegg er anlagt midlertidig i Mandalselva fram til pumpestasjon ved Vik. Gjennomføring av et permanent anlegg skal senere samordnes med ny gang-/sykkelvei langs Holumsveien. Løsningen medfører at boligområdet kan avkloakkeres med selvfall i samleveien, direkte til kommunalt nett ved avkjøringen til boligområdet fra Holumsveien. Oversiktskart i hovedplanen for avløp En grovmasket prinsippskisse for avløp og overvannshåndtering er utarbeidet og omtalt i kapittel Tekniske planer for vannforsyning, avløp og løsninger for overvannshåndtering fastsettes ved utbygging, jfr. planbestemmelsenes punkt Skoler Barn fra Sandnesheia vil høre til Ime barneskole med 480 elever (i 2016). Ime skole har skolefritidsordning med 100 elever (ved skolestart 2016). Vassmyra Ungdomsskole på Jåbekk har 259 elever (skoleåret 2016/2017.) Skolen har pr. i dag ikke kapasitet til å ta inn flere elever. Skolen skriver følgende på sin hjemmeside: «Skolen ble bygget i 1975 som en såkalt "åpen skole". Etter mange år med dårlig inneklima, startet en utbygging og renovering av skolen våren Høsten 2005 stod skolen klar igjen, og elever, lærere og administrasjon fikk en nesten helt ny skole. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 27 av 84

28 Grunnet endrede behov er det fra høsten 2016 satt i gang arbeid for å planlegge "Nye Vassmyra" med bl.a. nye kroppsøvingsarealer og flere klasserom.» Dette kan tyde på at skolen vil være utvidet og oppgradert før det er aktuelt å ta imot ungdomsskoleelever fra Sandnesheia. Alternativt må elevene benytte andre skoler rundt sentrum (Blomdalen) Forurensning Planområdet består i all vesentlighet av naturområder samt noe landbruksområder. Det har så vidt vi kjenner til ikke vært drevet noen form for forurensende virksomhet innenfor planområdet. Kart fra Miljøstatus Deler av området er registrert med høy risiko for radon. All ny bebyggelse vil oppføres med membran som gir en sperre mot radoninntrengning. Kart fra Miljøstatus Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 28 av 84

29 6 PLANFORSLAGET 6.1 Generelt Reguleringsplanen er framstilt som områderegulering etter plan- og bygningslovens I 12-2 første ledd er områderegulering definert på følgende måte: Områderegulering brukes av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken. Planen viser i hovedsak samleveien gjennom området, bygge- og anleggsområder, nærmiljøanlegg og grønnstrukturområder med grøntdrag og turstier. I bestemmelsene til områdereguleringen stilles det krav om detaljregulering etter plan- og bygningslovens 12-3, som grunnlag for gjennomføring og utbygging av hvert delområde. Detaljreguleringen skal omfatte byggeområdet og tilstøtende grønnstrukturområder, og vise atkomstveier, tomteinndeling, type bebyggelse, sandlekeplasser mv. Ved detaljregulering tilpasses byggeområdenes avgrensning til den endelige utformingen av områdene. Kravet om detaljregulering gjelder ikke samleveien, midlertidige deponier for overskuddsmasse og sprenging/oppfylling av terreng (grovplanering), når dette gjøres som ledd i forberedelser til senere utbygging. Hensikten er å benytte massene inne i området så rasjonelt som mulig og i størst mulig grad oppnå intern massebalanse for dermed å unngå ut- og inntransport av masser. Det er satt av en ca. 13 daa stor tomt til barnehage. Beliggenheten tidlig langs samleveien gir mulighet for at barnehagen kan etableres samtidig med utbygging av de første boligene. Illustrasjonsplan til områdereguleringen viser en mulig disponering/utnyttelse av byggeområdene (med interne atkomstveier, hustyper, tomteinndeling mv.), og ligger til grunn for områdenes avgrensning og for beskrivelsen mht. boligtyper og -antall. 6.2 Arealer Områdereguleringen omfatter et totalt areal på 1058 daa. Tabellene under viser arealer innenfor de forskjellige formålene i planforslaget. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 29 av 84

30 Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 30 av 84

31 6.3 Hovedgrep Reguleringsplanen legger opp til at området kan bygges ut suksessivt etter behov, uten at det er nødvendig å etablere samleveien eller tekniske hovedanlegg lenger enn fram til hvert byggeområde (med unntak for skolevei). Topografien i området er kupert med til dels høye og bratte koller og skrenter. Samleveien gjennom området følger for en stor del i naturlige groper og daldrag - slik at traséen blir liggende lavere enn de tilstøtende byggeområdene, med en jevnt stigende profil fra Holumsveien og opp til den høyeste delen i syd. Dette gir et rasjonelt og effektivt opplegg for gjennomføring av samleveien med tilhørende hovedanlegg for vann og avløp, og samtidig god kontroll med bortledning av overvann (flomveier). Det har vært en målsetting at flest mulig tomter kan få selvfall til avløpsnett og overvannssystem i vei, og at atkomstveiene i delområdene etableres med selvfall til samleveien evt. via grøntkorridorer ut til samleveien. I enkelte delområder kan det imidlertid være nødvendig å basere avløpsløsningen på bruk av pumpestasjon. For å etablere bebyggbare arealer og samtidig jevne ut nivåforskjeller mellom byggeområdene og mot tilstøtende grønnstrukturområder, må det høyeste terrenget planeres ned og groper fylles opp. Dette må utføres på en slik måte at de planerte flatene i størst mulig grad «møter» naturlig terreng langs kantene. Dermed reduseres omfanget av store skjæringer og fyllinger eller behov for høye murer når området er ferdig etablert. Det er imidlertid ikke mulig å unngå fyllinger/høye murer og skjæringer helt innenfor et så vidt stort byggeområde, men det har vært en målsetting og bevisst holdning i arbeidet med planen at overganger mellom anleggsområdene og naturlig terreng skal framstå uten store, synlige sår når området er ferdig utbygd. Dette prinsippet vil bli fulgt videre opp ved utarbeiding av detaljreguleringene. Ved prosjektering og videre planlegging vil det tas hensyn til at området i størst mulig grad kan gjennomføres med intern massebalanse. Overskudd av masser i et område nyttes i andre områder med underskudd og for til oppfylling av groper og dalsøkk, som igjen bidrar til mer bebyggbart areal, høyere tomtekvalitet, bedre tilgjengelighet mv. Snittene i neste punkt viser i prinsippet hvordan byggeområdene planeres for å oppnå en utnyttelse med en helhetlig og jevn tomtekvalitet, og som samtidig imøtekommer alle tekniske og miljømessige krav til utbyggingen - herunder om universell utforming/tilgjengelig boenhet. 3D-modell vil bli utarbeidet for å illustrere fjernvirkningen av utbyggingen sett fra ulike ståsteder rundt Sandnesheia. 3D-modell etterleveres. 6.4 Boliger Bygge- og anleggsområdene er avsatt til Boligbebyggelse (sosikode 1110). Ved å regulere til boligbebyggelse uten bestemte boligtyper, gir dette nødvendig fleksibilitet ved senere detaljregulering, slik at boligsammensetning, tetthet og organisering av områdene kan fastsettes i samråd med kommunen i hvert enkelt tilfelle basert på aktuelle behov og politiske føringer på det tidspunkt områdene skal bygges ut. Det er ingen krav i den någjeldende kommuneplanen hverken til antall boliger eller boligtyper, men den generelle samfunnsutviklingen tilsier at framtidige boligområder vil ha en økende andel konsentrert bebyggelse er det stilt som krav i bestemmelsene at områdene skal nyttes til småhusbebyggelse med hovedvekt på konsentrerte boligtyper - med innslag av eneboliger og blokker/lavblokker der terreng og omgivelser (landskap/ terreng og bebyggelse) ligger til rette for dette. Områdets størrelse og høye antall boenheter gjør at utbyggingen vil foregå over mange år, kanskje år, med tilsvarende stor uforutsigbarhet mht. utvikling i marked og etterspørsel. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 31 av 84

32 I flg. statlige retningslinjer er det tillatt/anbefalt å utelate krav til utnyttelse i en områderegulering nettopp fordi det i en overordnet plan med et langsiktig utbyggingsperspektiv vil være behov for å kunne variere utnyttingsgrad i forhold til valg av boligtyper, struktur mv. Forslag til områderegulering Illustrasjonsplan som ligger til grunn for områdereguleringen viser forslag til bebyggelsesstruktur med ulike type boliger, tomteinndeling, interne atkomstveier, lekeplasser mv. Illustrasjonsplanen inneholder til sammen ca. 750 boenheter, herav 15 i område B1.1 som grunneieren pr. i dag ikke ønsker å bygge ut, men som inngår i område avsatt til boligformål i kommuneplanen. 9 eneboliger i område B12 skal evt. disponeres av grunneieren i dette området. Disponering av hvert enkelt byggeområde fastsettes i senere detaljreguleringer, som i større eller mindre grad kan avvike fra illustrasjonsplanen og dermed gi flere eller færre boenheter. Valg av boligtyper vil i stor grad avhenge av kommunale politiske føringer og etterspørsel i markedet på det tidspunkt områdene skal bygges ut, og av tomtenes egnethet mht. bl.a. orientering, kvalitet, omgivelser mv. Områdereguleringen fastsetter en overordnet avgrensning av boligområdene, som vil bli tilpasset endelig planløsning (evt. trukket inn) ved detaljregulering. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 32 av 84

33 Illustrasjonsplan Prinsippsnittene under viser eksempler på terrengbehandling. Endelig utforming av terreng og planeringsnivåer fastsettes i detaljregulering. I flg. bestemmelser til områdereguleringen skal det ved detaljregulering påses at anlegg, tomteopparbeidelse og bebyggelse er best mulig tilpasset omkringliggende terreng og landskap, evt. ved hjelp av 3D-illustrasjoner, snitt eller annen tilleggsdokumentasjon. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 33 av 84

34 Det er ikke aktuelt å bearbeide terreng utenfor byggeområdet for å etablere tomter. Det kan imidlertid være hensiktsmessig å fylle opp groper for å jevne ut terrenget og på den måten oppnå bedre tilgjengelighet og større bruksmulighet. Illustrasjonsplanen legger imidlertid føringer for utformingen og bidrar til å se hvert delområde i en større sammenheng ved videre planlegging. Skjematisk snitt gjennom område B8 Skjematisk snitt gjennom område B10 Snitthenvisning Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 34 av 84

35 6.5 Veianlegg Tilførselsveien Planlagt tilførselsvei fra ny E39 til sentrum er regulert med den traséen som er foreslått av vegvesenet i forbindelse med sluttbehandling av kommunedelplanen. Vei i dagen er regulert med hensynssone H710 (båndlegging for regulering) i et belte på 50 meter til hver side fra senter, og byggegrense på 100 meter. Dette sikrer mulighet for mindre justeringer av traséen ved videre planlegging og for etablering av evt. støyskjerming og andre tiltak (herunder anlegg- og riggområde) ved gjennomføring. Strekningen i tunnel gjennom Sandnesheia med miljøtunnelen gjennom Koppermyra er regulert med hensynssone H190 (sikringssone) i et belte på 100 meter til hver side, med bestemmelser om forbud mot tiltak som kan komme i konflikt med veianlegget. Ved detaljregulering kan det fastsettes ytterligere restriksjoner mot inngrep og bruk av områdene. Rømningstunnelen (tunnelprofil T4), er tilsvarende regulert med hensynssoner H190 i et belte på 30 meter til hver side og H710 i et belte på 15 meter til hver side. Rømningstunnelen ut mot vest er vist 441 meter fra tunnelåpningen i syd og 406 meter fra tunnelåpningen i nord. Lengden er ca. 150 meter med stigning på 4 %. Profil rømningstunnel Samleveien Samleveien inn i området er utformet og dimensjonert iht. veiklasse Sa1 iht. vegvesenets normal N100, med følgende bredder: 6,5 m kjørebane inkl. skulder, 2,0 m rabatt, 3,0 m gang-/sykkelvei inkl. skulder og 3,0 m sideareal. Lengden utgjør ca meter (fram til regulert snuplass), med største stigning ca. 7 % (maks 6 % gjennom kryssområder). Veihøydene kan i flg. planbestemmelsene justeres inntil +/- 50 cm ved senere teknisk prosjektering. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 35 av 84

36 Samlevei lengdeprofil Mandal kommune har egne retningslinjer for dimensjonering av veier, vedtatt av bystyret i Ved kontakt med Mandal Bydrift på telefon viser Tormod Try til at retningslinjene er under revisjon med utgangspunkt i Kristiansand kommunes veinormaler, og anbefaler at disse legges til grunn ved dimensjonering av veier innenfor Sandnesheia. Normalprofil for samlevei klasse Sa1 i Kristiansand kommunes veinormal (for boligområder med mer enn 250 boenheter) viser en kjørebanebredde på 6,50 m og en total reguleringsbredde på 14,0 m. Normalprofil Sa1 i Kristiansand kommunes veinormal Samleveien i forslaget til områderegulering for Sandnesheia er regulert med minimumsbredde 17,5 m (med 3,0 m sideareal), som dermed gir mulighet for å tilpasse standard og arealkrav ved utbygging. Øvrige krav til normalprofil og linjeføring er oppfylt i veikonstruksjonen i forslaget til områderegulering. Bredder for samleveien i områdereguleringen Kristiansand kommunes veinormal stiller følgende krav til normalprofil for vei Sa1: Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 36 av 84

37 Kristiansand kommunes veinormal stiller følgende krav til normalprofil for vei Sa1: Samleveien er dimensjonert og tilrettelagt for buss med snumulighet (rund snuplass) innerst. Bildet under viser tverrprofilet der samleveien krysser over planlagt tilførselsvei mellom E39 og Mandal by, med miljøtunnelen gjennom Koppedalsmyra til høyre på bildet. Snittet viser eksisterende terreng som vil bli tilbakefylt over miljøtunnelen (planlagt tunnel for tilførselsvei med gråtone). Snitt: samlevei krysser over miljøtunnelen for tilførselsveien Kryssingen over tunnelen må utføres etter nærmere fastsatte krav i dialog med veimyndighetene. Dersom samleveien etableres før tilførselsveien må det sikres en anleggsmessig løsning for senere gjennomføring av tilførselsveien. Ulike løsninger er drøftet med vegvesenet i planfasen. Evt. kan traséen legges midlertidig om gjennom nærmiljøanlegget i forbindelse med etablering av miljøtunnelen. Område for mulig midlertidig omlegging av samleveien er vist med bestemmelsesområde #1. Iht. rekkefølgebestemmelsene må samleveien anlegges fram til skoleveiforbindelsen gjennom område B7 før første bolig kan tas i bruk. Ved revisjon er teoretiske fyllingsutslag der samleveien grenser til grønnstrukturområder vist med skråningsvinkel 1:1,5 og avsatt ut til annen veggrunn grøntareal (arealet kan avvike noe ved justering av veihøyden). I praksis kan det være aktuelt å slake ut skråningene eller fylle igjen groper mellom veien og tilstøtende terreng med vegetasjonsmasser/jord, både for å skape et grønt preg langs veien og for å unngå montering av Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 37 av 84

38 rekkverk (hindre ulykker). Langs utbyggingsområdene er sidearealet avsatt med en fast bredde på 3,0 meter. Alle fyllinger skal jordkles og tilsås/beplantes. Planbestemmelsene gir kommunen hjemmel til å overta grunn som medgår til veibyggingen, evt. ut over areal som er regulert til veiformål Atkomstveier Atkomstveier forutsettes planlagt og prosjektert i detaljreguleringene, men er vist i områdereguleringen hvor det tilhørende byggeområdet ikke grenser til samleveien. I område B7 er atkomstveien med tilhørende fortau regulert gjennom området og ned til område B12. Traséen videre er regulert som gang-/sykkelvei og skal stenges for biltrafikk. Atkomstveiene i områdereguleringen er avsatt med 5,0 meter kjørebane, 2,5 m fortau og 2,5 meter sideareal total reguleringsbredde 12,5 m. Kristiansand kommunes veinorm stiller krav om minimum 10,0 m regulert bredde for atkomstvei A2 (beregnet for > 50 boenheter i blindvei og > 100 boenheter i sløyfe). Krysspunkter med samleveien er vist med pilsymboler og kan justeres/til-passes ved senere detaljregulering. Atkomstveiene som er vist i områdereguleringen er forutsatt anlagt med fortau. Behov for fortau videre inn i og gjennom byggeområdene vurderes ved detaljregulering i forhold til veiløsninger og endelig antall boliger innenfor hvert område. Atkomstvei o_skv1 som krysser tilførselsveien fra ny E39 må anlegges med kulvert som er konstruert for senere gjennomføring av tilførselsveien. Kulverten vil samtidig kunne fungere som kryssingspunkt både for dyr og mennesker. Kultvert for atkomstvei til barnehagen og byggeområdeneb1.2-1 og B2-2 Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 38 av 84

39 6.5.4 Skolevei Skolevei er utredet i eget notat datert Som følge av konklusjonene i dette notatet, ble planområdet utvidet ved melding Notatet følger som vedlegg til planforslaget. Løsningen er basert på at det anlegges fortau langs atkomstveien gjennom område B7, og videre ned til område B12 med totalt 9 tomter på eiendommen gnr. 47/bnr. 1. Traséen videre anlegges som gang- /sykkelvei ned til gårdsveien til eiendommene gnr. 40/bnr. 29 og gnr. 47/bnr. 1 og ut til E39 i samme trasé. Gang-/sykkelvei kombinert med kjørevei til eiendommene, vil anlegges ved en mindre utvidelse av den nåværende gårdsveien og vil dermed i liten grad kreve ytterligere areal til veiformål gjennom landbruksområdet. Skolevei Det legges til grunn at fortauet langs vei o_skv12 og gang-/sykkelveien videre ut mot E39 skal ha offentlig eierskap på grunn av veiens status som skolevei. Da forutsettes det at også kjøreveien bør ha kommunalt vedlikehold - selv om veien i utgangspunktet kun skal betjene 9 boenheter. Atkomstveien med tilhørende fortau og gang-/sykkelveien videre vil ha maks stigning 1:12 (ca. 8,3 %). Kristiansand kommunes veinormal stiller krav om maks 8 % stigning for gang- /sykkelveier. Som helningskartet under viser stiger terrenget bratt opp rundt hele utbyggingsområdet, med svært begrensede muligheter for etablering av stier og gangveier ned fra området i retning sentrum og skolen. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 39 av 84

40 Helningskartet viser terreng brattere enn 1:2 (66 gr.) med lys farge, brattere enn 1:1 (45 gr.) med mellomfarge, og terreng som kan betegnes som stupbratt med mørk farge. Områdereguleringen legger til rette for en utbygging med flere hundre boliger. Det er viktig både av miljøhensyn og for områdets attraktivitet at det finnes effektive og brukervennlige løsninger for transport og ferdsel. Lange omveier vil medføre at færre vil gå og sykle mot sentrum og skole. Holumsveien er planlagt og ferdig regulert for utvidelse med gang-/sykkelvei langs østsiden på strekningen fra Kanten til Vik, men tidspunkt for gjennomføring er ikke fastsatt. Forslaget til områderegulering for Sandnesheia viser en trasé for en helårs kommunal gang- /sykkelvei fra samleveien i boligområdet ved ca. pel 1000 (veihøyde ca. k +53). Denne løsningen vil medføre at boligområdet vil ha en effektiv, retningsorientert og trygg skoleveiforbindelse som alternativ til den vesentlig lengre strekningen langs samleveien ned til krysset ved Vik og videre langs Holumsveien. Det er også sett på muligheten for å etablere en stiforbindelse ned fra området i syd, men denne må tilpasses i terrenget med en mye brattere stigning (1:6) og redusert bredde (1 2 m). Den planlagte hovedveien fra ny E39 til sentrum vil redusere eller hindre mulighetene for en forbindelse herfra mot skolen. Beregnede avstander til skolen via Holumsveien og via E39 utgjør: Holumsveien: lm lys blå farge på kartet under E39: lm mørk blå farge på kartet under Beregningene viser at en skolevei via Holumsveien vil være ca. 1,2 km lengre enn alternativet med en separat gang-/sykkelvei ned til E39 og videre på eksisterende gang/sykkelvei langs E39. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 40 av 84

41 Skoleveitraséer (jfr. eget notat om skolevei) Bestemmelsene til områdereguleringen stiller krav til rekkefølge for etablering av skolevei ned via E39 og til gang-/sykkelveien langs Holumsveien Snarvei gjennom campinplassen I planutvalgets vedtak i møte sak 17/2017 (behandling av melding om utvidelse av planområdet) står følgende: «Det må også vurderes snarvei som g/s-vei gjennom Sandnes camping.» En evt. snarvei ned ved campingen vil etter vår oppfatning ikke ha skoleveistatus, men kun ha interesse som snarvei. Vi legger til grunn at en trasé ned ved campingen (med maks stigning 1:12) evt. må sammenholdes i avstand med regulert gang/sykkelvei langs samleveien. Den nåværende turveien fra campingplassen har stedvis stigning brattere enn 1:8. Bildet under viser et teoretisk lengdesnitt i nåværende trasé som gir en stigning på ca. 1: 8,8 (11,4 %) over en lengde på ca. 250 meter. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 41 av 84

42 Lengdeprofil g/s-vei via campingplassen på Sandnes Bildet under viser en gang-/sykkelveitrasé må anlegges sikk-sakk ned lia for å oppnå en maks stigning på 1:12. Traséen vil medføre konflikt med de løsningene for utbygging som ligger i den nåværende illustrasjonsplanen. Lengden ut til Holumsveien vil utgjøre ca. 500 m. Tilsvarende vil avstanden langs samleveien til samme punkt på Holumsveien utgjøre ca m. Gang-/sykkelveitrasé ned gjennom Sandnes Camping med maks stigning 1:12 Som lengdeprofilet under viser må deler av strekningen fylles betydelig opp. Gjennom det smale dalsøkket nede mot campingen medfører løsningen inngrep i fjellskråningen på hver side. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 42 av 84

43 Lengdeprofil for g/s-vei-trasé ned gjennom Sandnes Camping Holumsveien Holumsveien er regulert i egen plan med gang-/sykkelvei langs østsiden fra Ime til Vik. Formålet med planen har bl.a. vært å tilrettelegge for utbygging av områdene B2 og B3 (i kommuneplanen). Gjennomføring av gang-/sykkelveien kan være krevende og ta tid på grunn av eksisterende bebyggelse og virksomheter langs strekningen. Det er naturlig at gjennomføring av gang-/sykkelveien langs Holumsveien utføres i kommunal regi, evt. basert på et spleiselag mellom Statens vegvesen, Mandal kommune og utbyggere av områdene B2 og B3. Dersom skolevei etableres ned mot nåværende E39, vil ikke gjennomføring av gang-/sykkelveien langs Holumsveien i samme grad være påkrevd for utbygging av Sandnesheia. I forslag til bestemmelser er det fastsatt rekkefølgekrav som innebærer at ett av anleggene må være det gjennomført før nye boliger kan tas i bruk Kryss med Holumsveien Teknisk Forvaltning har i referat fra møte påpekt at «planavgrensningen må tilpasses B3/Elvehøgda». B3/Elvehøgda er en områderegulering som er påbegynt, men ikke ferdigbehandlet i kommunen. I e-post skriver TF at behandlingen av denne planen har hatt en stopp på grunn av E39/tilførselsvei. Siden begge planene er områdereguleringer ønsker kommunen likevel at planavgrensningene tilpasses hverandre, med unntak av areal som er nødvendig for å få en god kryssløsning. Bildet over viser utsnitt av forslaget til plan for B3/Elvehøgda sammenstilt med forslag til plan for Sandnesheia. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 43 av 84

44 Bildet under viser planforslagene sammenstilt med kryssområde og planavgrensning. Det bør vurderes å flytte busslomma nordøst for kryssområdet lenger nordøstover (etter område B2.0). Ved revisjon / er et område mellom den kommunale pumpestasjonen og samlevei-traséen inn i Sandnesheia er avsatt til Samferdselsanlegg med krav om etablering av overbygd sykkelparkering. Dette gir mulighet for at beboerne kan sykle mellom boligen og Holumsveien for å ta bussen videre Barnehage Planforslaget omfatter tomt til barnehage i den nordre delen av området, med atkomst fra samleveien tidlig på strekningen. Tomten medregnet parkeringsplassen som vist på illustrasjonen utgjør ca. 13 daa. Det illustrerte bygget har en grunnflate på ca m². Barnehagen kan gjennomføres direkte på grunnlag av områdereguleringen. Bestemmelsene til planen fastsetter krav til utforming, terrengbearbeiding, parkeringsdekning mv. Tomten utgjør i dag en dyp grop med laveste terreng på ca. k. +10 med fall ut mot plangrensen i øst. Ved å fylle opp området til k med overskuddsmasser fra feltet, kan det etableres et stort, plant areal med universell utforming, samtidig som en heving av terrengnivået gir høyere kvalitet i forhold til lys/sol/luft og bedre tilgjengelighet via stiforbindelser fra tilliggende områder. Området er godt egnet til oppfylling både av fjellmasser (for etablering av veier, parkeringsplasser og bebyggelse) og av vegetasjonsmasser (for etablering av uteoppholdsområder). Ved opparbeidelse er det lagt opp til at området planeres slik at fallretningen i hovedsak vil lede overvann mot Mandalselva. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 44 av 84

45 Illustrasjonene under viser i hovedtrekk hvordan området er tenkt planert og hvordan oppfyllingen kan avsluttes ned mot den opprinnelige plangrensen og det naturlige terrenget ved Svånes. Utsnitt av illustrasjonsplan Illustrasjon barnehagetomta m/snitthenvisning Snitt B Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 45 av 84

46 Skråningen ned mot naturlig terreng i øst kan nyttes til ski- og akebakke vinterstid. Utbygger disponerer eiendom gnr. 48/bnr. 2 og har mulighet til å etablere anlegg for aktivitet og rekreasjon utenfor tomten ved Svånes/Aurebekkvatne. Snitt C Barnehagen blir liggende i tilknytning til attraktive natur- og rekreasjonsområder og dermed ha god tilgang til turområder i «skog og mark» og det regulerte nærmiljøanlegget ved Svånes/Aurebekkvatnet. Bildene under viser sol-/skyggekart for barnehagen med oppfylt terreng 21. mars kl. 15. I flg. bestemmelse 2.6 a) til kommuneplanen for skal det på utearealer for opphold, lek, rekreasjon og idrett, være sol på minst halve arealet klokken 15 ved vårjevndøgn. Sol-/skyggekartet viser solforholdene på barnehagetomta kl ved vårjevndøgn (21.03.) med terreng på k Sol/skygge 21.mars kl bearbeidet terreng (oppfylt til k. +18) 6.6 Grønnstruktur Grønnstrukturplanen som følger som vedlegg til områdereguleringen viser grønne arealer (naturområder, turdrag, friområder), mulige stiforbindelser og forslag til aktivitetsområder, felles nærmiljøanlegg herunder en stor kvartalslekeplass på Koppermyra. Registrerte naturverdier er markert med eget fargesymbol. Som illustrasjonen viser vil turstiene ut til friluftsområdene i øst bli opprettholdt og evt. oppgradert fra boligområdet. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 46 av 84

47 Grønnstrukturplan I områdereguleringen er grønnstrukturområdene avsatt med formål Grønnstruktur naturområde (sosikode 3020). Viktige turdrag er avsatt med formål Grønnstruktur turdrag (sosikode 3030).). Områder som skal/kan fylles opp er avsatt med Bestemmelsesområder #2 - #4. Områdene er regulert med «annen eierform», men både valg av underformål og eierform kan vurderes pånytt ved detaljregulering. Mulige stitraséer er avsatt med formål Kombinert grønnstrukturformål/naturområde (sosikode 3800) med bredde 10 m iht. kravene i Normaler for uteområder i Mandal kommune. Hensikten er at planen skal gi rom for å tilpasse traséene til terreng ved gjennomføring. Stiene skal opparbeides iht. krav for «turvei» med bredde minst 2,0 m der dette er mulig i forhold til terreng, ellers «turløype» (bredde 1,4 m) eller «tursti» uten krav om bredde. Traséen må tilpasses ved detaljregulering/gjennomføring. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 47 av 84

48 Bestemmelsene fastsetter generelle krav til opparbeidelse og rekkefølge. Utfyllende krav fastsettes i detaljregulering. Tilgrensende grønnstrukturområder skal etter behov tas med i detaljreguleringene for byggeområdene. Grønnstrukturplanen er supplert med detaljtegninger som viser forslag til opparbeidelse av lek- og aktivitetsområder. Tiltak i grøntstrukturområdene fastsettes i oppstartmøte for detaljreguleringene, og opparbeidelse og utforming forankres evt. i en egen utomhusplan. Gjennomføring sikres ved rekkefølgebestemmelser til detaljreguleringene. Bildet under viser et forslag til utforming av kvartalslekeplassen/nærmiljøanlegget på Koppermyra. Koppermyra har i dag et nivå på ca. k. +28, med et stigende terreng rundt på 3 sider. Området er forutsatt fylt opp til ca. k , dvs. omtrent i høyde med den planlagte samleveien langs nordsiden. Illustrasjon nærmiljøanlegg/kvartalslekeplass på Koppermyra m/snittlinje Nærmiljøanlegget/kvartalslekeplassen på Koppermyra skal være felles for alle boligene innenfor planområdet. Illustrasjonen viser mulige tiltak med ballbane, lekeutstyr, trimanlegg, møteplasser mv. Snitt gjennom kvartalslekeplassen Nærmiljøanlegget på Koppermyra har en gunstig og sentral beliggenhet med tilgjengelighet fra samleveien og vil kunne gjennomføres i en tidlig fase. Opparbeidelse og ferdigstillelse må samordnes med planlegging av tilførselsveien E39 Mandal by, bl.a. for å gi mulighet for midlertidig omlegging av samleveien i forbindelse med etablering av miljøtunnelen. Nøyaktig utforming og krav til tiltak avklares med veimyndighet i forbindelse med videre planlegging. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 48 av 84

49 Sol-/skyggekartet viser soltilgang kl vårjevndøgn (21. mars). Kartet er basert på dagens terreng, dvs. at solforholdene blir mer gunstige når området er ferdig fylt opp ca. 6 meter. Plassen skal være ferdig opparbeidet før første bolig tas i bruk. Sol/skygge 21.mars kl lekeplassen Et område øst for barnehagen og ned til Aurebekkvatnet (Svånes) foreslås tilrettelagt med stier og ulike tiltak for vinterlek og sport. Området er regulert til bebyggelse og anlegg nærmiljøanlegg (sosikode 1440). Illustrasjon område for vinterlek ved Svånes Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 49 av 84

50 Illustrasjon - trimstasjon Illustrasjonene viser en mulig turløype med «trimstasjon» i en lun lomme (naturamfi) i den sydvestre delen av planområdet, med flotte utsikts- og solforhold. Bestemmelsene fastsetter i hovedtrekk tidspunkt/rekkefølge for gjennomføring av grønnstrukturanlegg. Nærmere krav innarbeides i detaljreguleringene. 6.7 Hensynssoner/bestemmelsesområder I planforslaget er avsatt følgende hensynssoner og bestemmelsesområder: Frisiktsone H140 Sikringssone H190 Høyspenningsanlegg H370 Bevaring naturmiljø H560 Hensynssone H710 Bestemmelsesområder #1 - # Frisiktsone H140 Innenfor frisiktsonene skal terrenget ikke være høyere enn veienes planum. Det er ikke tillatt å beplante eller på annen måte benytte arealene slik at fri sikt blir hindret over 0,5 over veienes planum. Krav videreføres i detaljreguleringene. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 50 av 84

51 6.8.2 Sikringssone H190 Området over tunnelen i en bredde på 100 meter til hver side av kjøreveitunnelen og 15 meter til hver side av rømningstunnelen, er satt av til sikringssone H190 med tilhørende bestemmelser. I bestemmelsene er det innført restriksjoner for tiltak i grunnen som kan være til ulempe eller føre til skader i tunnelen Høyspenningsanlegg H370 Hensynssone H370 omfatter byggeforbudssonen langs eksisterende høyspentledning i luft gjennom området nord-syd i den sydvestre delen av planområdet. Ledningen går gjennom område avsatt til grønnstruktur og skal/må derfor ikke flyttes eller legges ned i jordkabel som følge av gjennomføring av reguleringsplanen Bevaring naturmiljø H560_1, H560_2 Hensynssoner H560 omfatter naturverdier ved Koppermyra og i lia ned fra Sandnesheia i sydøst. Områdene er avsatt til grønnstruktur og vil ikke bli berørt av utbyggingen. Naturverdiregistrering ved Koppermyra H560_1 Registreringen i sydøst ligger delvis utenfor planområdet. Som kartutsnittet viser vil heller ikke veianlegget syd for tunnelen berøre denne registreringen. Naturverdiregistrering i lia i sydøst H560_ Hensynssone H170 Hensynssone H170 (båndlegging for regulering) omfatter et belte på 50 meter til hver side av tilførselsveien og 30 meter til hver side av rømningstunnelen, som gir mulighet for mindre justeringer av veilinjen ved detaljregulering og nødvendig areal for gjennomføring av anleggene Bestemmelsesområde #1 Bestemmelsesområde #1 omfatter område hvor det er aktuelt å etablere midlertidige løsninger for omlegging av samleveien i forbindelse med gjennomføring av tilførselsveien. Ved opparbeidelse av området må det legges til rette for dette gjennom samarbeid og avtaler med utbygger av tilførselsveien. Det kan ikke oppføres bebyggelse innenfor området før tilførselsveien er ferdig anlagt. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 51 av 84

52 6.8.7 Bestemmelsesområder #2 #4 Bestemmelsesområder #2 - #4 omfatter grønnstrukturområder som det er aktuelt å fylle opp for å utjevne terrenget mot tilstøtende arealer/anlegg, av estetiske hensyn eller for å skape bedre tilgjengelighet. Tiltak skal inngå i detaljreguleringer for tilstøtende bygge- og anleggsområder 6.8 Klima og miljø Mandal kommune (Teknisk Forvaltning) ønsker at det i planen formuleres en bestemmelse om at det skal «legges vekt på miljø- og energivennlige løsninger ved valg av tekniske løsninger og materialbruk», jfr. referat fra møte Utbygger slutter seg til dette som en målsetting, men mener at det ikke kan fastsettes særskilte krav om ekstra miljøtiltak i bestemmelsene til planen. Det vises i den forbindelse til en «tolkningsuttalelse» fra Regjeringen av : «Krav til tekniske løsninger i det enkelte bygg er forbeholdt byggteknisk forskrift». Videre: «Bakgrunnen for at tekniske krav til bygg er forbeholdt byggteknisk forskrift er at det skal være et nasjonalt omforent teknisk regelverk som ivaretar grunnleggende hensyn til helse, miljø, sikkerhet/rømning og tilgjengelighet. Et nasjonalt omforent regelverk bidrar også til å sikre kvalitet, effektivitet og forutsigbarhet i byggeprosessen. Dette innebærer at det i planbestemmelser ikke kan stilles strengere krav til tekniske løsninger i det enkelte bygg enn de minimumskrav som fremgår av byggteknisk forskrift. Byggteknisk forskrift revideres med jevne mellomrom, hver gang med strengere krav til energiforbruk/-behov i bygninger. Dersom det ved gjennomføring er ønskelig å oppføre boliger med lavere energibehov enn byggeforskriftenes krav må dette skje på frivillig basis. I flg. Planstatlige retningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging skal utbyggingsmønster og transportplanlegging samordnes for å oppnå effektive løsninger slik at transportbehovet kan begrenses og det kan legges til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. I by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy utnyttelse. Planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform. Utbygging av Sandnesheia oppfyller i stor grad denne målsettingen på grunn av den nære beliggenheten til arbeidsplasser, skoler, rekreasjonsområder og Mandal sentrum. I planforslaget er det lagt til rette for at buss kan trafikkere samleveien inn i planområdet til snuplass innerst/øverst i området. Skoleveien ned til nåværende E39 og gang-/sykkelvei langs Holumsveien gir mulighet for at beboerne i området kan gå og sykle til arbeidsplasser, sentrum og skole. Ved revisjon / er det tatt inn krav i bestemmelsene om at det ved utbygging av flermannsboliger skal legges til rette for lademulighet for el.bil og el.sykkel. Ved Holumsveien er det regulert buss-stopp med krav om overbygget sykkelparkering (minst 30 plasser) Utbygging av områdene B2 og B3 vil på sikt gi grunnlag for bedre/hyppigere busstilbud på Holumsveien. 6.1 Universell utforming Iflg. kommuneplanen skal universell utforming legges til grunn for all kommunal byggevirksomhet. Det stilles krav om at 50 % av nye boliger skal ha samtlige hovedfunksjoner på samme plan. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 52 av 84

53 I utgangspunktet gjelder byggteknisk forskrift for krav til tilgjengelighet og universell utforming av bygninger, atkomst til bygninger og for utearealer i boligområder. Regjeringen skriver følgende i en tolkningsuttalelse i januar 2015: «Vi viser videre til at Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet i tidligere brev av hhv. 26. oktober 2010 og 17. januar 2012 har gitt uttrykk for at det i plan kun er adgang til å stille krav om at en viss andel eller et visst antall boenheter i planområdet må oppfylle tilgjengelighetskravene i byggteknisk forskrift, men at det ikke er adgang til å gi tekniske krav til bygg.» Byggteknisk forskrift stiller følgende krav til tilgjengelig boenhet i 12-2: I 12-4 punkt 2 står følgende om krav til inngangsparti: I 12-6 punkt 5 står følgende om kommunikasjonsvei: I bestemmelsenes punkt 2.2 stilles det krav om at minst 50 % av alle boenhetene innenfor delområde må tilfredsstille byggeforskriftenes krav til tilgjengelig boenhet. Ved detaljregulering må det angis hvilke tomter/boenheter kravet skal gjelde for. 6.2 Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget omfatter offentlige veier, vann- og avløpsanlegg og grønnstrukturområder, som normalt overtas av kommunen til vedlikehold når anleggene er ferdig og godkjent. De økonomiske konsekvensene for kommunen begrenses til framtidig drift og vedlikehold. Tekniske krav og vilkår for overtakelse fastsettes ved godkjenning av tekniske planer og ved utbyggingsavtale. Det er logisk at tekniske planer og utbyggingsavtale utarbeides for hvert byggetrinn, og at tekniske planer for første del av hovedanleggene og samleveien utarbeides i forbindelse med første byggetrinn. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 53 av 84

54 7 KONSEKVENSUTREDNING 7.1 Generelt Utredningene fokuserer på forhold som er av betydning for utformingen av områdereguleringen, hovedsakelig basert på foreliggende kunnskap. Der hvor det ikke foreligger tilstrekkelig informasjon om viktige forhold, skal det i nødvendig grad innhentes ny kunnskap. Utredningene skal være relevante i forhold til behandling av planen, og danne grunnlag for å vurdere og fastsette eventuelle krav om avbøtende tiltak. Planprogrammet som ble vedtatt av planutvalget i Mandal kommune i møte sak 4/2016, inneholder en opplisting av følgende temaer som må utredes nærmere i en utvidet planbeskrivelse (konsekvensutredning): - Landskap - Grunnforhold - Naturverdier - Grønnstruktur, nærmiljø og friluftsliv - Landbruk - Kulturminner/kulturmiljø - Barn og unge - Transport - Forurensing - Støyvurderinger - Samfunnstjenester - Teknisk infrastruktur - Universell utforming/utemiljø - Risiko og sårbarhetsvurdering (ROS-analyse) - Folkehelse En forenklet metode i hht. Statens vegvesens håndbok V172 Konsekvensanalyser, legges til grunn for å vurdere konsekvensene av foreslåtte utbygging. Dette er en tretrinnsmetode hvor en først vurderer status og verdi, deretter omfanget (positivt eller negativt) av tiltaket. Omfang beskriver grad av endring. Til slutt vurderes konsekvens for det enkelte tema. Konsekvensene er basert på en syntese av verdi og omfang. Utredningen for noen av temaene er begrenset til en generell omtale. Metodikken i V172 er i utgangspunktet laget for utredninger av større veiprosjekter, og må derfor brukes med en viss nøkternhet i forhold til mindre avgrensede tiltak. Et veiprosjekt, som gjerne strekker seg over flere kilometer, vil flere steder kunne medføre positive konsekvenser, for eksempel i form av mindre støy, eller ved at naturverdier og kulturminner får en mindre belastning enn ved dagens situasjon. Når V172 benyttes på et avgrenset, potensielt utbyggingsområde, vil tiltaket i mindre grad kunne forventes å medføre positive konsekvenser i forhold de de tema som blir vurdert. For, i motsetning til nye veitraseer, er det ingen områder som avlastes som følge av tiltaket. Konsekvensutredningen viser hvilke negative konsekvenser for de enkelte tema en kan forvente dersom tiltaket realiseres, samt en samlet konsekvensvurdering for alle tema til slutt. Konsekvensen for ikke-prissatte tema må nødvendigvis isolert sett bli negativ, slik det stort sett alltid er ved utbygging i naturpregede områder. Konsekvensutredningen vil imidlertid presentere grunnlaget, informasjonen som har vært benyttet for å beskrive temaene, omtale verdi, omfang og konsekvens. De samlede konsekvensene av tiltaket må settes opp mot antatte positive virkninger tiltaket vil ha for Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 54 av 84

55 Mandal for øvrig. Forholdet mellom ikke-prissatte konsekvenser og lokal- og regional økonomisk utvikling er en politisk vurdering. Hovedtilnærmingen med beskrivelse, verdivurdering, omfangsvurdering og konsekvensvurdering gjør konsekvensutredningen etterprøvbar. Når det gjelder landskapsestetikk og terrengtilpassing gir konsekvensutredningen en beskrivelse av hvilke utfordringer terrenget gir og hvilke vurderinger og kontroller som bør gjøres i de senere detaljreguleringene. Samtidig gir planen hjemmel for kommunen til å kunne stille krav og «delta» i planarbeidet. Konsekvensene av planforslaget skal vurderes opp mot dagens situasjon som er arealformålet i kommuneplanens arealdel samt kommunedelplan for ny E39, som til sammen utgjør 0-alternativet. Vurderingen av tiltaket gjøres opp mot 0-alternativet. Konsekvensen av tiltaket vurderes etter en skala som angitt i tabellen under: 0 ingen konsekvens + liten positiv konsekvens ++ er middels positiv konsekvens +++ er stor positiv konsekvens - er liten negativ konsekvens - - er middels negativ konsekvens er stor negativ konsekvens For hvert tema beskrives avbøtende tiltak, hvis behov. Konsekvensvurdering redegjør for hvilke verdier som kan gå tapt, og i hvilken grad dette kan forhindres gjennom planlegging eller avbøtende tiltak. Omfanget av konsekvensutredningen er tilpasses behovet for utredning og temaene som må uttredes etter fastlagte metodikker begrenses. 7.2 Landskap Landskap defineres som et område som er formet under påvirkningen fra og i samspillet mellom naturlige og menneskelige faktorer. Temaet landskap omhandler de visuelle kvalitetene i omgivelsene og hvordan disse endres som følge av et tiltak. Planprogrammet: "Landskapets terrengformer, med mange landskapsrom og en robust vegetasjonstype i de høyereliggende områdene, gjør det godt egnet for å absorbere inngrep. De mest sårbare arealene, for eksempel de høyeste toppene som danner silhuetter og randsonene mot kulturlandskapet, må imidlertid gis særlig oppmerksomhet. Det vil bli utarbeidet terrengsnitt for å synliggjøre landskapsvirkningen av inngrep sett fra omgivelsene og inne fra området. Sentralt i dette arbeidet blir overgangene mellom områder med inngrep (byggeområder/veg) og naturområder (grønne områder), samt forholdet til omkringliggende landskap. Som en del av planarbeidet blir det utarbeidet analyser som viser nær- og fjernvirkning, utsikt mm. Analysene visualiseres gjennom tematiske kartframstillinger." Overordnet landskapsbilde: Planområdet som ligger i hovedsak fra 40 til 80 moh. er et småkupert landskap med flere topper og mindre daler. I de lavereliggende arealer finnes mindre arealer med dyrket mark, Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 55 av 84

56 for øvrig en del myr. Den sørvestlige delen av planområdet og på de høyereliggende områdene er landskapet preget av et noe slakere terreng. Vegetasjon består for det meste av barskog, men med partier av løvskog og blandingsskog. Området har vanlige estetiske kvaliteter. Vedtatt kommunedelplan for ny E 39 skjærer gjennom området og vil på en markant måte endre landskapets relativt urørte karakter. Verdi: Landskapet er i utgangspunktet typisk for regionen og med ordinære kvaliteter. Verdien av området blir imidlertid vesentlig redusert som følge av den nye tilførselsveien fra E39 til Mandal, samt at området er avsatt til byggeformål. På bakgrunn av vedtatte planer settes landskapsverdi til liten. Omfang: Området fremstår i all hovedsak som et naturområde. Nullalternativet for området er vedtatte planer som legger til grunn fremtidig utbygging i området. Omfangsvurderingen vil derfor bli i hvilken grad bebyggelsen tilpasses landskapet. Til vurdering av dette er det laget enkle 3Dbilder som illustrerer mulig nær og fjernvirkning av en fremtidig utbyggingen. Landskapets terrengformer, med mange landskapsrom og en robust vegetasjonstype i de høyere-liggende områdene, gjør det godt egnet for å absorbere inngrep. De mest sårbare arealene, for eksempel de høyeste toppene som danner silhuetter og randsonene mot kulturlandskapet, må imidlertid gis særlig oppmerksomhet. Planforslaget vil i relativt stor grad ivareta hensynet til hovedelementene i landskapet på Sandnesheia. De viktigste faktorene er i denne sammenheng at det gjøres begrensede inngrep i terreng og vegetasjon i randsonene og at bebyggelsen utformes og plasseres slik at den grønne silhuetten som dannes av de høyeste toppene videreføres. 3D-bildene skal byttes ut før offentlig ettersyn. Oversiksmodell fra syd Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 56 av 84

57 Sett fra elva Sett fra E-39 Oversiktsmodell sett fra nord-vest Oppsummering av omfang: For nærvirkningen er omfanget vurdert til middels negativt: Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 57 av 84

58 For fjernvirkningen er omfanget vurdert til lite negativt: Konsekvensvurdering landskap: Verdien av landskapsområdet er vurdert til: Middels verdi. Omfanget av tiltaket er vurdert både når det gjelder nær og fjernvirkning: For nærvirkningen er omfanget vurdert til middels negativt. For fjernvirkningen er omfanget vurdert til lite negativt. Konsekvensen blir dermed: Under forutsetning av at intensjonene i områdereguleringen følges opp, vurderes tiltaket samlet å ha liten til middels negativ konsekvens. 7.3 Grunnforhold Bergartene i området består av gneis og amfibolitt. Av løsmasser er det for det meste tynt humusdekke/bart fjell med innslag av noe myr. En kan ikke se at grunnforholdene i området vanskeliggjør eller må hensyntas ved særskilte tiltak i forbindelse med gjennomføring av områdereguleringen. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 58 av 84

59 7.4 Naturverdier Kapitlet omhandler naturtyper og artsforekomster som har betydning for dyrs og planters levegrunnlag, samt geologiske elementer. (Statens Vegvesen, Handbok 140 (2006)). Naturen er grunnlaget for fremtidige generasjoners eksistens og skal forvaltes i lys av en bærekraftig utvikling. En bærekraftig utvikling krever at det biologiske mangfoldet ivaretas. Referanser og kilder til informasjon: Følgende kilder er benyttet i utredningen: Miljødirektoratets Naturbase Temarapport. Konsekvensutredning naturmangfold, kommunedelplan E39, Døle bru Livold med feltundersøkelser Naturtyper Biologisk mangfold registreringer. Planprogram: Området anses for å være tilfredsstillende kartlagt. Det videre arbeidet i forhold til naturmangfold vil være avbøtende tiltak i forhold til registrerte verdier. I forbindelse med konsekvensutredning for ny E39 mellom Volleberg og Livold ble det foretatt kartlegging av naturmangfoldet innenfor planområdet. Denne kartleggingen er lagt til grunn i denne konsekvensvurderingen. Dagens situasjon: Planområdet består hovedsakelig av naturtyper som er vanlige i regionen. Det er to avgrensede områder som skiller seg ut. Et område ved Koppermyra, langs grusveien øst for Sandnes camping, er det et område med store gamle ask- og eiketrær. Registreringen omfatter sju store eiker med brysthøydeomkrets mellom 150 og 220 cm samt en stor ask med omkrets 200 cm. Trærne står delvis i ras- og blokkemark inn mot en bratt fjellvegg. Området har potensial for varmekjære arter. Dette er en sjelden naturtype i regionen og utvalgt naturtype etter naturmangfoldloven. Helt sør i planområdet ved Berge Vestre, i de bratte helningen ned mot jordene, er det et område med rik edelløvskog og store gamle eiketrær. Området består av stedvis lågurteikeskog og spredte gamle trær, med et visst potensial for rødlistearter. Lågurt-eikeskog er en rødlistet naturtype (NT). Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 59 av 84

60 Verdi: Samlet sett vurderes området til å ha liten til middels verdi for naturmiljø. De to omtale områdene skiller seg imidlertid ut fra den øvrige naturen i området. Lokaliteten ved Koppermyra er vurdert til viktig (B), mens lokaliteten ved Berge Vestre er vurdert som lokalt viktig (C). Samlet verdi for hele området vurderes til middels verdi. Utsnitt fra rapporten «Verdivurdering naturmiljø E39 Døle bru - Livold» 2014 utført av Asplan Viak AS. Lokalitet nr. 28 på Koppermyra ligger innenfor planområdet for B2. Omfang: I temarapport Konsekvensutredning naturmangfold er det lagt til grunn at det er planlagt et tunnelpåhugg sør for lokaliteten som vurderes til stor risiko for at tiltaket vil påvirke trærne negativt og muligens felt i forbindelse med anleggsarbeidene. I så fall vurderes dette til stort negativt omfang. I denne konsekvensvurderingen legger en til grunn at ny tilførselsvei for E39 legges slik som avklart med Statens vegvesen, da dette vil gi økt utnyttelse av boligområdet B2, samt at denne verdifulle naturlokaliteten med gamle eiketrær ikke ødelegges. Med denne løsningen vurderes omfanget til «intet» for denne lokaliteten. Sandnesheia har ingen vesentlig landskapsøkologisk rolle da heia er ytterkant av et større naturområde, samt at Mandalselva i vest representer en stor barriere for vilt. Både området ved Koppermyra og området ved Berge Vestre er i planforslaget satt av til Grønnstruktur/bevaring naturmiljø. På denne bakgrunn vurderes omfanget av planforslaget for disse to områdene til å være intet. Med bakgrunn i de vurderinger som det er gjort rede for vurderes omfanget for naturverdier vurderes til intet. Konsekvens: Middels verdi og intet omfang gir ingen konsekvens (0). Hensyn i planarbeidet: Verdifull natur sikres gjennom planlegging og ved at nødvendig hensyn tas til naturforekomstene i anleggsperioden. Veiføring og bebyggelse er plassert utenom registrert naturtyper. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 60 av 84

61 Registrerte naturtyper - illustrasjonsplan 7.5 Grønnstruktur, nærmiljø og friluftsliv Grønnstruktur, nærmiljø og friluftsliv er begreper som beskriver områders betydning for trivsel, samvær og fysisk aktivitet i friluft. Begrepene har noe ulik betydning, men er samtidig sammenfallende da de beskriver områdene, og bruken av de knyttet til aktivitet i friluft i boligog tettstedsnære områder og friluftsområder. Grønnstruktur er veven av store og små naturpregete områder og sammenhenger i byer og tettsteder Nærmiljø er menneskers daglige livsmiljø. Friluftsliv defineres som opphold og fysisk aktivitet i friluft i fritiden med sikte på miljøforandring og naturopplevelse. Planprogram: I konsekvensutredningen vil forholdet til grønnstruktur, nærmiljø og friluftsliv bli beskrevet og illustrert med kart etter behov. Dagens situasjon: Sandnesheia fremstår som et naturområde som er relativt lite i bruk som friluftslivsområde og dets betydning som nærmiljø er marginalt. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 61 av 84

62 Arealbruken i utenfor planområdet omfatter Sandnes Camping som reklamerer med nærhet til Mandalselva og skogsturer på egne merkede løyper i skogen. Ved elva har Sandenes Camping opparbeidet et område med badestrand, flytebrygge og turløype. Det er muligheter for å leie båt og fiske i elva. En kjenner ikke til at området er mye brukt til friluftsliv. I forbindelse med campingplassen brukes turstier til Aurebekkvatnet. Det fremtidige boligområdet ligger imidlertid nært både Mandalselva og Aurebekkvatnet, og vil avhengig av veiløsninger, ha god tilgang til friluftsliv og rekreasjon i nærmiljøet. Verdi: Området har ingen sentral posisjon for friluftslivet i regionen, men har verdi for besøkende på campingplassen. Området vurderes til å ha liten til middels verdi for friluftsliv. Omfang: Dagens bruk av området er marginalt og tiltaket vil legge til rette for mange beboere som vil få et nærmiljø hvor grønnstrukturen blir ivaretatt og med tilgang på naturområder av høy kvalitet. Dette innebærer at bruken av området og de tilliggende nærområder vil få økt bruk som følge av en bevisst tilrettelegging for ferdsel. Planen legger til rette for god atkomst til Auerbekkvatnet og elva. Områdene ligger utenfor planområdet men innebærer at beboerne på Sandensheia har attraktive rekreasjonsområder i sitt nærmiljø. På denne bakgrunn vurderes tiltaket til å gi et positivt omfang. I denne vurderingen ligger det også inne at området er avsatt til utbyggingsområde i kommuneplanens arealdel. Campingplassen vil oppleve redusert tilgang på relativt urørte skogsområder samt mer trafikk og støy langs Holumsveien som følge av utbygging. Det er imidlertid ikke mange som blir berørt. Planforslaget vurderes til å medføre lite negativt omfang. Konsekvens: Middels verdi og lite negativt omfang gir ubetydelig til liten negativ konsekvens (-) 7.6 Landbruk Landbruk (naturressurser) omfatter i utgangspunktet et bredt spekter av ressurser fra blant annet jord, skog og andre utmarksarealer og fiskebestander, vilt, vannforekomster, berggrunn og mineraler. For Sandnesheia er det imidlertid kun skog og landbruk som er relevant. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 62 av 84

63 Markslag, AR5. Kilde Kartdata, NIBO Planprogram: Områder som i dag nyttes til landbruksformål innenfor område B2 forutsettes å inngå i bolig-området, evt. til arealer for lek og uteopphold. Der hvor planområdet grenser til viktige jord-bruksområder vil konsekvensutredningen omtale hvordan hensynet til landbruksinteressene skal ivaretas. Dagens situasjon: Planområdet er i stor grad dekket av skog. Eik og furu er de mest utpregede og stedegne treslagene. Ved Koppermyra er det et mindre areal med fulldyrka myr og ved fremtidig innkjøringen i nord et område som nyttes til innmarksbeite/grasproduksjon med et areal på ca 7 daa. Utover dette er det noen mindre registrerte arealer som er dyrket jord, som til sammen utgjør ca. 7,4 daa. I planen er det avsatt et området til landbruk på drøye 72 daa. De beste jordbruksarealene ligger langs dagens E39 ved Ime. Arealene brukes i hovedsakelig til husdyr og grasproduksjon. Disse arealene blir ikke berørt av planforslaget. Planforslaget innebærer ingen utbygging i heia nord for landbruksområdene på Ime. Den planlagte gang-/sykkelveien ut til nåværende E39 vil i liten eller ubetydelig grad berøre dyrkbar mark. Verdi: Naturressursene er først og fremst representert ved skogarealene. Boniteten varierer fra høy bonitet i de lavere områdene til mer uproduktiv skog mot høyden. Områdene med fulldyrka mark er av begrenset størrelse. Verdi av naturressursene vurderes til middels verdi. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 63 av 84

64 Omfang: Som følge av at arealene er avsatt til utbyggingsformål i overordnet plan samt at landbruksområdene på Ime er skjermet av grøntområder settes omfang til «intet». Konsekvenser: Middels verdi og intet omfang gir ingen konsekvens (0). 7.7 Kulturminner/kulturmiljø Kulturminner og kulturmiljøer er alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø, herunder lokaliteter det knytter seg historiske hendelser, tro eller tradisjon til. Automatisk fredete kulturminner omfatter arkeologiske og faste kulturminner fra før 1537 og alle erklærte stående byggverk med opprinnelse fra før Kulturlandskap er landskap som er preget av menneskelig bruk og virksomhet. Forståelsen av historien, landskapets historiske innhold vektlegges under tema Kulturmiljø. Planprogram: Utført registreringer og rapporter legges til grunn for videre planarbeid. Eventuelt nødvendige supplerende undersøkelser foretas i samråd med fylkeskommunen. Dagens situasjon: Det er få kjente kulturminner innenfor planområdet. I den nasjonale databasen for kulturminner er det ikke registrert noen innenfor planområdet. Det imidlertid noen registreringer langs Holumsveien i vest og "på jordene" sør for planområdet. Det mest fremtredende kulturmiljøet innenfor planområdet er gårdsbebyggelsen ved Koppermyra. Analysen er basert på tilgjengelig informasjon på Riksantikvarens offisielle database Askeladden. Etter at registrering i marka er utført av Vest-Agder fylkeskommune, vil analysen evt. bli korrigert. Registrerte kulturminner iht. "Askeladden" Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 64 av 84

65 Verdi: De vesentligste verdiene ligger utenfor selve planområdet. Kulturlandskapet og gårdsmiljøet ved Koppermyra har begrenset kulturhistorisk verdi. Verdien av kulturminner innenfor planområdet settes derfor til liten verdi. Omfang: Omfang er en vurdering av de endringer tiltaket kan medføre for kulturminneverdiene. Planforslaget legger til grunn at tilførselsveien til boligområdene vil gå over Koppermyra, noe som vil medføre at den historiske sammenhengen mellom bebyggelse og kulturlandskap blir svekket. Dette tilsvarer middels negativt omfang. Konsekvens (før registrering i marka): Liten verdi og middels negativt omfang gir ubetydelig til liten negativ konsekvens 7.8 Barn og unge Konsekvenser for barn og unge skal vurderes i alle plan- og byggesaker. Det er en klar intensjon i planarbeidet å legge til rette for mangfold og et variert tilbud til barn og unge innenfor planområdet. Skoler, idrettsanlegg, og ulike aktivitetstilbud i gangavstand fra området: Store sammenhengende friluftsområder. Aktiviteter med badeplasser, fiskemuligheter og båtliv på elva Fine lekeplasser og nærmiljøanlegg sentralt innen planen Boligområdet på Sandnesheia vil gi barn og unge gode oppvekstsvilkår og utviklingsmuligheter, og det vil være 2 alternative skoleveitraseer fra Sandnesheia til Ime skole. 7.9 Transport Sandnesheia boligområdet omrammes av Mandalselva med Holumsveien Fv 455 som følger områdets vestre og nord-vestre lengde. Dagens E-39 ligger øst for boligområdet, men vil i fremtiden flyttes. Boligområdet får samlevei via kryss på Vik. Skolevei er utredet i eget notat datert Notatet vedlegges planforslaget Forurensning Sandnesheia boligområdet har ingen registrert forurensning Støyvurderinger Generelt Som følge av lav hastighet og begrenset trafikkomfang vil støy fra veinettet inne i boligområdet normalt ikke utgjøre et problem i forhold til anbefalte maksimumsveridier. Dersom det legges til grunn et fullt utbygd boligfelt med boliger vil dette medføre økt støybelastning for eksisterende boliger langs Holumsveien/Fv 455. Her ligger flere av boligene tett på fylkesveien og/eller i et åpent kulturlandskap uten vesentlig støydemping. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 65 av 84

66 Det er tre forhold som vil være bestemmende for omfanget av den fremtidige støybelastningen på strekningen mellom Nedre Ime og Vik: Fremtidig generell trafikkvekst Trafikkreduksjon som følge av ny tislføreselsvei Fremtidig utbygging nord for Sandnesheia Utbyggingstakt innenfor Sandnesheia. Støyvarslingskartene fra Statens vegvesen forutsetter en generell prosentvis årlig vekst på fylkesveier generelt. Dette innebærer at det over 20 år er lagt til grunn en trafikkøkning på om lag 30 % for alle fylkesveier. Et slikt anslag virker urealistisk høyt for Holumsveien/fv. 455 da det primært er et oppland uten vesentlig befolkningstetthet som benytter denne veien. En fremtidig trafikkvekst vil måtte komme som følge av fremtidig boligbygging i opplandet, og den vil etter alt å dømme være begrenset til Sandnesheia og område B3 i kommuneplanens arealdel. Utsnitt fra Statens Vegvesens prognoser for 2025 Det er foretatt støyberegninger for planlagt bebyggelse innenfor Sandnesheia fra den planlagte tilførselsveien og for Holumsveien. Støypåvirkning og evt. tiltak i forhold til den eldre bebyggelsen langs Holumsveien må evt. vurderes i forbindelse med gjennomføring av ny gang-/sykkelvei. Beregningen viser at støy fra tilførselsveien i liten grad berører planlagte boligområder, men støybildet vil se annerledes ut når områdene er opparbeidet. Derfor er heller ikke støysonene innarbeidet i områdereguleringen. Bestemmelsene gir kommunen mulighet til å kreve nye beregninger (evt. punktberegninger ved bolig) ved detaljregulering, basert på planlagt nytt terreng og boligenes eksakte plassering. I gul sone kan det oppføres boligbebyggelse på visse forutsetninger. I rød sone er det ikke tillatt å oppføre ny boligbebyggelse Støy fra tilførselsveien Det er utført støyberegninger for den planlagte tilførselsveien nord for tunnelen gjennom Sandnesheia. Støyberegningene er utført av Asplan Viak v/støyutreder Geir Peder Pedersen. Følgende forutsetninger er lagt til grunn for beregningene: - Veiklasse: H1 - dim. hastighet: 80 km/t (evt. vil hastigheten bli skiltet ned til 60 km/t på nordsiden av tunnelen) - ADT i dimensjoneringsåret: Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 66 av 84

67 - Andel tunge kjøretøyer: 5 % Beregningene viser støy 1,5 og 4,0 meter over eksisterende terreng på hver side av veien, og viser støysoner dba (gul sone) og > 65 dba (rød sone). Utredningen gir en indikasjon på støysituasjonen langs tilførselsveien, før opparbeidelse og utbygging av boligområdene. Støysoner 4 meter over eksisterende terreng Støysoner 1,5 meter over eksisterende terreng Støy fra Holumsveien Støyberegningene for Holumsveien er basert på en trafikkmengde på ÅDT, som er siste registrerte tall (2011). Denne trafikkmengden er også benyttet av Sinus ved beregninger av støy for område B3/Elvehøgda. Vi har ikke funnet stipulert trafikktall for Holumsveien som følge av ny tilførselsvei. Det er lagt til grunn at trafikkmengde vil holde seg noenlunde konstant fram til 2037 ved at reduksjonen som følge av ny tilførselsvei i store trekk tilsvarer generell økning. Følgende forutsetninger er lagt til grunn for beregningene: - årsdøgntrafikk: dim. hastighet: 80 km/t - andel tunge kjøretøyer: 7 % Dimensjonerende hastighet er satt til 80 km/t. I virkeligheten er tillatt hastighet forbi Sandnesheia 60 km/t, som tilsier at støynivået vil bli noe lavere enn beregningene viser. Som støykartene viser berøres område B2.1 av gul sone. Sannsynligvis vil støy fra Holumsveien i område B2.1 enten bortfalle eller bli vesentlig redusert etter at området er opparbeidet/planert. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 67 av 84

68 Støysoner 4 m over bakkenivå Støysoner 4 m over bakkenivå 7.12 Samfunnstjenester Skole Mandal kommune har et bredt tilbud for barn under skolepliktig alder. Kommunale og private barnehagene ønsker å gi barn og foreldre et kvalitetsmessig godt pedagogisk tilbud. Kommunen har så vidt vi har oversikt over god kapasitet mht. til den framtidige skolesituasjonen i forbindelse med utbygging av Sandnesheia. Skoler i området Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 68 av 84

69 Avstanden til Ime barneskole utgjør ca. 1,8 via skoleveien ned til nåværende E39 og ca. 3 km til Vassmyra Ungdomsskole Barnehager Nærmeste barnehage til Sandnesheia boligområdet ligger på Ime, i nærheten av Ime skole Mandal sentrum Sentrum har et stort utvalg av butikker. Buen kulturhus med et bredt kulturtilbud, konserter, teater og ulike forestillinger, kafeer og restauranter, museum og servicetilbud Aktiviteter Mandal har et bredt utvalg av aktiviteter. Fra skog og sjø. Med fiske, bading, friluft og gårdsturisme. Innendørs svømmehall i sentrum. Mandalselva er Norges 10 største lakseelv. Flere idrettsanlegg og parker Teknisk infrastruktur (av ing. Tore Terkelsen) I forbindelse med utbygging av ett så vidt stort område er det en målsetting å etablere løsninger for overvann og grunnvann, slik at avrenningen fra området til bekker og vassdrag ikke endres vesentlig som følge av utbyggingen. Området har begrenset med løsmasser, noe som gir en relativt rask naturlig avrenning. En utbygging vil derfor nødvendigvis ikke gi dramatiske endringer i avrenningsmønsteret og grunnvannsnivå. Det vil i forbindelse med gjennomføring bli utarbeidet tekniske planer planer for håndtering av overvann basert på nytt terreng/nedslagsfelt og endrede fallforhold. Områder som skal fylles opp med løsmasser kan evt. kombineres med etablering av fordrøyningsmagasin. Områdereguleringen er gjennomgått og kontrollert i forhold til muligheter for avkloakkering og bortledning av overvann/flomvann. I forbindelse med denne gjennomgangen er vei- og planeringshøyder justert og grønnkorridorer tilpasset lavbrekk og avløpstraséer. Selv om løsningene i illustrasjonsplanen kan bli vesentlig endret ved detaljregulering, viser den forprosjekteringen som er gjort at overvann og flom kan håndteres med det forslaget til områderegulering som foreligger. Kartet på neste side viser en skjematisk oversikt over fallretninger og flomveier. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 69 av 84

70 Kartet fra NVE viser vannskillet i området mellom Mandalselva i vest og Berge i øst. Store deler av terrenget som i dag har avrenning til Jåbekken vil etter utbygging ha fall mot samleveien og ut i Mandalselva - som vil medføre at Jåbekken får mindre belastning enn i dag. Grense mellom nedslagsfelt til Mandalselva og til Jåbekken (før utbygging) Prinsipp for bortledning av overvann Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 70 av 84

71 På grunn av manglende kommunalt avløpsanlegg i Holumsveien (nordover fra Kanten) pr. i dag, må alt avløp føres i samleveien ned til ny kommunal pumpestasjon ved Vik. Evt. pumpestasjoner i område B9 og B11 Dersom det ikke er etablert nytt anlegg i Holumsveien (i den planlagte g/s-veien) før områdene skal bygges ut, vil det i noen tilfeller - bl.a. vil det i område B11 helt i syd være nødvendig å pumpe avløpet tilbake til toppen. I område B10 kan det alternativt være aktuelt å føre avløpet ned til pumpestasjonen i område B11, avhengig av utbyggingsrekkefølge og takt. I område B7 må avløpet enten pumpes tilbake til samleveien gjennom boligområdet, eller føres ned til evt. eksisterende nett på Berge. Evt. pumpestasjon i områdene B Risiko og sårbarhetsanalyse Risiko- og sårbarhetsanalyse foreligger i eget dokument Folkehelse Det er satt krav om at folkehelseperspektivet skal utredereds som del av planarbeidet for område plan for Sandnesheia. Folkehelse er å forebygge sykdom, skade, forlenge liv og fremme helse gjennom systematisk innsats og kunnskapsbasert valg av samfunnet, organisasjoner, offentlige og private, lokalsamfunn og enkeltpersoner. Det sentrale i begrepet folkehelse er at det fokuserer på forebyggende arbeid og befolkningen framfor individet. Kommuneplanen har som ett av fokusområdene Folkehelse, levekår og likestilling, hvor det blant annet er satt fokus på en helsefremmende livsstil. Fokusområdet kommer også til uttrykk i visjonen for kommunedelplan for idrett, friluftsliv og fysisk aktivitet: Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 71 av 84

72 «Mandal er best på folkehelse Alltid!» Planens hovedmål er at Mandal skal være en ledende folkehelsekommune som satser på idrett, friluftsliv og fysisk aktivitet. En områderegulering etter plan- og bygningsloven skal fastsette rammer for fremtidig arealbruk innenfor et avgrenset område. Innenfor områdereguleringen for Sandnesheia skal det ikke etableres ny sosial infrastruktur ut over ny barnehage. Den fremtidige befolkningen på Sandnesheia skal benytte eksisterende skoler og idrettsanlegg. I forhold til folkehelseperspektivet og arealplan synes de mest egnede grepene å være å legge til rette for fremtidige boligområdene som er frie for forurensning og at det etableres en god grønnstruktur med uformelle møteplasser. Disse forhold er utredet i kapitel 7.6 som omhandler grønnstruktur, nærmiljø og friluftsliv. Folkehelseperspektivet er videre relevant under vurdering av skolevei, kapitel 6.9. i planprogrammet 7.16 Sammenstilling av konsekvenser Metodikken i V172 er i utgangspunktet laget for utredninger av større veiprosjekter, og må derfor brukes med en viss nøkternhet i forhold til mindre avgrensede tiltak. Et nytt veianlegg vil kunne medføre positive konsekvenser for eksempel i form av mindre støy og trafikk for eldre bebyggelse, mindre belastning på naturverdier og kulturminner etc. Når V172 benyttes på et avgrenset utbyggingsområde vil tiltaket i mindre grad kunne forventes å medføre positive konsekvenser i forhold til de temaer som blir vurdert. I motsetning til nye veitraseer er det ingen områder som avlastes som følge av tiltaket. Konsekvensen for ikke-prissatte tema må derfor nødvendigvis bli negativ, slik det alltid er ved utbygging i naturpregede områder. Konsekvensutredningen viser i hvilken grad av negative konsekvenser som utbyggingen vil medføre. Tabellen under viser en samlet vurdering av konsekvenser kommentar/forslag til avbøtende tiltak. Landskap Naturmiljø Liten til middels negativ Ingen Anlegg, tomter og bebyggelse skal tilpasses terreng og omkringliggende landskap ved detaljregulering, evt. ved hjelp av 3D-illustrasjoner, snitt mv. Landbruk Ingen Kulturminner Grønnstruktur, nærmiljø og friluftsliv Ubetydelig / Liten negativ Ubetydelig / liten negativ Samlet vurdering og aktuelle avbøtende tiltak. Utredningen er basert på tilgjengelig informasjon i Askeladden og i andre miljødatabaser. Registreringer i området vil bli utført av Vest-Agder fylkeskommune, senest i forbindelse med offentlig ettersyn. Evt. funn må innarbeides i planen med hensynssone, alternativt søkes frigitt. Virkningen er begrenset da området er i relativt lite bruk i dag. En utbygging av området vil medføre utvikling og tilrettelegging av grønnstrukturen i området. For de øvrige temaene er det små negative konsekvenser av tiltaket. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 72 av 84

73 8 MEDVIRKNING 8.1 Melding om planarbeid Melding om planarbeid og utlegging av forslag til planprogram ble sendt ut av Mandal kommune ved brev datert , med annonse i Lindesnes Avis og på kommunens hjemmeside, med frist for merknader Hovedinnholdet i uttalelsene til oppstartsmelding er gjengitt i hovedtrekk og kommentert av Asplan Viak (i kursiv). Merknader til forslag til planprogram er behandlet som egen sak i forbindelse med vedtak av planprogrammet. Fylkesmannen i Vest-Agder brev datert Fylkesmannen har med utgangspunkt i kommuneplanen ingen spesielle merknader til at planarbeidet igangsettes. Fylkesmannen mener det er positivt at planarbeidet praktisk talt omfatter hele kommunens byggeområde. Utfra områdets sentrumsnære beliggenhet bør utnyttelsen være relativt høy. Hensynet til å redusere klimautslipp bør stå sentralt. Fylkesmannen minner om at det tidligst mulig i planprosessen skal tas hensyn til naturmangfoldet. Vurderinger iht. lovens 8 12 skal framgå av plandokumentet. Planen skal sikre trygge og tilgjengelige arealer for barn i alle aldre. Dersom arealer som brukes av barn og unge omdisponeres til andre formål, skal fullverdige erstatningsarealer skaffes. Helsekonsekvenser (HKU) skal utredes når det er grunn til å tro at saken eller tiltaket vil ha vesentlige konsekvenser for befolkningens helse eller helsens fordeling i befolkningen. Utredning av helsekonsekvenser kan gjøres som en selvstendig utredning eller inngå i de generelle konsekvensutredningene. Det må gjøres rede for evt. forekomster av fremmede arter innenfor planområdet. Planen må ta høyde for å begrense spredning av fremmede arter i forbindelse med massetransport i anleggsfasen. Dersom det planlegges inngrep i vassdrag eller vassdragsbelte, må detaljplan forelegges fylkesmannen. Inngrep i grunnen må vurderes i forhold til forurensingsforskriften kapittel 2, som kommunen har fått delegert. Både ved utarbeiding og gjennomføring av planer skal det tas hensyn til evt. forurensede masser og hvor overskuddsmasser hentes og dumpes. Fylkesmannen ber om at forurensingsforskriften og kommunens egne regler knyttet til massedisponering følges ved gjennomføring av planen. Asplan Viak: Så vidt vi kan se er fylkesmannens merknader hensyntatt i planforslaget/plandokumentene. Vest-Agder fylkeskommune, Seksjon for plan og miljø brev datert Fylkeskommunens planseksjon har ingen vesentlige merknader til oppstartmeldingen. Det vises til at fylkeskommunens interesser i planarbeidet er knyttet til følgende forhold: - Samordnet areal og transportplanlegging - Kollektivtrafikk - Trafikksikkerhet - Barn og unges interesser - Gode boligområder tilrettelagt for ulike brukergrupper - Forholdet til kulturminner og miljø Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 73 av 84

74 Det påpekes at overordnet grøntstruktur internt må avklares og at det må sikres tilgang til attraktive friluftsområder øst og vest for planområdet. Utredning av atkomst til feltet fra sør bør inkluderes i planprogrammet. Videre må planarbeidet utrede hvordan boligområdet gjennom bl.a. gangveier og sykkelveier, mest hensiktsmessig kan tilrettelegges for at avstanden til Ime og sentrumsområdene blir kortest mulig. Fylkeskommunen vil legge vekt på at planen følges opp i forhold til høy trafikksikkerhetsmessig standard på veinettet og at det legges til rette for økt bruk av kollektive løsninger og redusert biltrafikk. I planprogrammets utredningstemaer nevnes den Sefrak-registrerte bebyggelsen på eiendommen gnr. 47/bnr. 2 på Sandnes. Bebyggelsen består av våningshus og låve, der våningshuset er automatisk fredet (eldre enn 1650). Ved utbygging må nye bygg trekkes godt tilbake fra terrenget ovenfor Sandnes og fra toppene slik at den ikke blir synlig nede fra flaten/holumsveien ved passering av bebyggelsen. Deler av planområdet ser ut til å innbefatte deler av et større gravfelt med Askeladden-id: Gravfeltet er automatisk fredet. Det er ellers få registreringer i Askeladden innenfor planområdet, men det er gjort flere registreringer sør og vest for planområdet. Fylkeskommunen vurderer derfor potensialet for funn av fornminner innenfor planområdet til å være svært høyt, og det må derfor påregnes en arkeologisk registrering innenfor planområdet. Fylkeskommunen ber om å bli kontaktet for en befaring i området før det utarbeides budsjett for registreringen. Asplan Viak: Etter vårt skjønn sikrer områdereguleringen gode forbindelser ut til omkringliggende natur- og rekreasjonsområder. Flere av de eksisterende stiene ut i friluftsområdene øst for boligområdet vil bli opprettholdt og evt. utbedret. Plassering av bebyggelse i forhold til det fredede gårdsmiljøet på Sandnes fastsettes i detaljregulingene. Område med gravfelt i syd (innenfor området som er avsatt i kommuneplanen) er holdt utenfor forslaget til områderegulering. Gravfelt syd for planområdet Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 74 av 84

75 Statens vegvesen brev datert Vegvesenet har uttalt seg til forslaget til planprogram og opplyser at det vil legge vekt på at det blir vurdert et godt og sikkert skoleveitilbud fra området, med en kortere trasé enn langs atkomstveiene for bil f.eks. lengre øst og ned mot ny gangbro over E39. Viser til at planlagt tilførselsvei med tunnel fra ny E39 som vil berøre planområdet. Det må legges inn en hensynssone som sikrer korridoren for den fremtidige tilførselsveien. Det kan ikke påregnes og bygge boliger over planlagt tunnelmunning før tunnelen er etablert. I og med at tidspunkt for bygging av ny tilførselsveg ikke er avklart, må konsekvensene av økt trafikk på Holumsveien til nytt boligområde tas med i vurderingen. Etablering av g/s-vei langs Holumsveien må påregnes som et rekkefølgekrav før etablering av boliger. Asplan Viak: Skolevei er innarbeidet i planforslaget i tråd med vegvesenets anbefaling, jfr. eget notat datert Også de øvrige kravene/anbefalingene fra vegvesenet er etter vårt skjønn hensyntatt. Agder Energi epost datert Agder Energi Nett har to nettstasjoner i området. Disse er forsynt fra 22 kv linje med en byggeforbudssone på 15 meter, dvs. 7,5 meter til hver side av senter til nærmeste bygningsdel. Dette gjelder også lekeplass og andre parkanlegg. Ny bebyggelse eller andre tiltak må ikke gjøre adkomstmuligheten til nettselskapets eksisterende anlegg vanskeligere enn i dag eller for øvrig medføre ulemper i forbindelse med drift og vedlikehold av nettanleggene. Det vises til at kapasitet på eksisterende anlegg er begrenset, forsterkinger og evt. nybygging av nettanlegg må påregnes. Den som utløser tiltak i strømforsyningsnettet, må påregne å dekke kostnadene med tiltaket. Lokalisering av trasé til nye nettanlegg og avklaring av areal til evt. nye nettstasjoner må gjøres i samråd med Agder Energi Nett. Det er etablert noe lavspent 230 V blandet nett i området. Noe av dette må muligens flyttes/bygges om. Asplan Viak: Eksisterende høyspentanlegg er avsatt med hensynssone tilsvarende byggeforbudsbeltet. Ny strømforsyning til området vil bli planlagt i samråd med nettselskapet i forbindelse med teknisk prosjektering og detaljregulering. Beboere på Kanten brev datert Beboerne foreslår at det anlegges sykkeltrasé(er) med liten stigning ned mot Holumsveien og at biltrafikken kanaliseres inn på den nye tilførselsveien. En vil da få en attraktiv atkomst til sentrum langs en lite trafikkert vei ved elva, samtidig som biltrafikken vil få en rask atkomst mot sentrum og E39 via den nye tilførselsveien. Trafikken på Holumsveien vil da bli så lav at en kan innsnevre veien, redusere hastigheten og få plass til gang- og sykkelvei innenfor en mindre utvidelse av veien enn til nå skissert. Dette vil gi innsparinger i prosjektet med sykkelvei og avløpsledning langs Holumsveien. Asplan Viak: Spørsmålet om avkjørsel fra planlagt tilførselsvei fra E39 er tatt opp med vegvesenet i en tidlig fase i planarbeidet. Det er ikke ønskelig med tanke på veiens standard (hastighet, trafikkvolum mv.) å etablere kryss på den aktuelle strekningen. Trafikk mellom sentrum og boligområdet vil derfor måtte benytte Holumsveien. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 75 av 84

76 Grunneiere på Ime, Jåbekk og Berge brev datert Grunneierne viser til tidligere kommuneplaner hvor rekkefølgebestemmelse legger til grunn at tilførselsvei fra nye E-39 til Mandal skal være fastsatt før et eventuelt boligområde på Sandnesheia reguleres. Pkt. 4.3 i planprogrammet for kommunedelplan for ny E39, legger føringer for å begrense kommunens handlingsrom innenfor vedtatt korridor, da den sier: «Det er svært viktig at trasèen for ny hovedvei fra E39 til Mandal by opprettholdes slik den er foreslått av vegvesenet, og ikke flyttes eller forskyves mot vest ved senere detaljregulering. Primært bør reguleringen av ny hovedvei utføres samtidig med regulering av område B2». En for tidlig fastlåsing av detaljer innenfor vedtatt korridor vil begrense mulighetene for justeringer. Etablerte boligeiendommer og grunneiere sør for Sandnesheia er urolige for hvilke negative konsekvenser et eventuelt hastevedtak i forhold til boligområdet kan gi, sett i forhold til hvilke veivalg som vedtas. Videre blir landbruksinteressene ansett for å bli best ivaretatt ved at veien detaljreguleres før boligområdet. Boligområdets sørlige del bør vurderes som buffersone til landbruk. Asplan Viak: Traséen for framtidig tilførselsvei mellom E39 og Mandal by er basert på vedtatt kommunedelplan. Etter vårt skjønn sikrer planforslaget muligheten for å gjennomføre utbygging og gjennomføring av veiprosjektet uavhengig av rekkefølge. Sven Tallaksen (for Marta Sandnes) epost datert Eier av gnr. 40/bnr. 14, 20 Marta Sandnes, ønsker at planavgrensningen utvides sydover, til å omfatte eiendom syd for FV 455. Foreslått planavgrensningen innbefatter kun en liten del av eiendommen. Det vises til at småbruket har mistet sin aktualitet og at planlagt ny tilførselsvei ytterligere setter begrensninger for eiendommen. Det anmodes derfor om dette arealet kan få et bedre formål og utnyttelse i en plan, sett i forhold til nåværende plansituasjon. Asplan Viak: Planområdet er innskrenket i syd på grunn av kulturminner. 8.3 Melding om utvidelse av planområdet Melding om utvidelse av planområdet ble varslet med brev datert , samt annonse i Lindesnes Avis og på kommunens hjemmeside, med frist for merknader og innspill Hensikten med utvidelsen av planområdet har vært å imøtekomme behovet for en helårs gang-/sykkelveiforbindelse fra boligområdet til Ime skole via eksisterende gang-/sykkelvei langs E39. Området er basert på konklusjonen i notat datert om en egen skoleveitrasé orientert mot skolen. Det ble videre foreslått en utvidelse av planområdet ut mot Aurebekkvannet for å tilrettelegge for stiforbindelse og rekreasjonstiltak for beboerne og den planlagte barnehagen i området. Vest-Agder fylkeskommune, seksjon for plan og miljø brev datert Fylkeskommunen vurderer det som positivt at planområdet utvides. Det vises i den forbindelse til tidligere uttalelse i brev av til oppstart og høring av planprogram der det bl.a står følgende: "Utredning om atkomst til feltet fra sør bør inkluderes i planprogrammets punkt 6.9. Videre må planarbeidet utrede hvordan boligområdet, gjennom blant annet Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 76 av 84

77 gangveier og sykkelveier, mest hensiktsmessig kan tilrettelegges for at avstanden til lme og sentrumsområdene blir kortest mulig." Fylkeskommunen skriver videre at det i uttalelsen til oppstartmeldingen ble bedt om en felles befaring i området for bedre å kunne beregne et budsjett for den arkeologiske registreringen. Fylkeskommunen minner om at planen ikke kan vedtas før forholdet til kulturminner er avklart jfr. kulturminneloven 9, og at undersøkelsesplikten formelt inntrer når planen legges ut til offentlig ettersyn. Av hensyn til en mest mulig forutsigbar planprosess anbefales imidlertid at de arkeologiske registreringene foretas så tidlig som mulig - og da i meldingsfasen. Asplan Viak: Det vil nå bli tatt kontakt med fylkeskommunen for å få til en felles befaring og evt. registrering inneværende sesong (høsten 2017). Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder brev datert Fylkesmannen viser til uttalelser avgitt i brev , og ser i utgangspunktet positivt på foreslåtte utvidelser. Asplan Viak: Tas til etterretning. Statens vegvesen brev datert Vegvesenet har ingen anmerkninger til utvidelse av planområdet. Asplan Viak: Tas til etterretning. Bente Krågeland (eier av gnr. 40/bnr. 29) brev datert Krågeland viser til brev fra Asplan Viak A/S hvor det fremgår at Sandnesheia boligområde nok en gang planlegges utvidet av utbyggerne. Denne gang skal dyrket mark av beste kvalitet midt på lmesletta ofres og omreguleres til gang og sykkelsti for boligfeltet i en 25 meter bred korridor fra E39. Gnr. 40/bnr. 29 Kommuneplanens arealdel angir helt klart at den aktuelle veikorridoren ligger i hensynssone landbruk (H510) og LNF område. Videre opplyser Krågeland området har status «prioriterte kulturlandskap i Mandal kommune» og at fylkesmannen gir særlige tilskudd til jordvern og bevaring. Krågeland viser til at hun ved tidligere anledninger har blitt kontaktet av representanter for utbyggerne, og har da gitt tydelig tilbakemelding på at det er uaktuelt med vei over hennes eiendom. Asplan Viak: Krågeland hevder at det skal avsettes en 25 m bred korridor til gang-/sykkelvei over Imejordene. Hun viser imidlertid til meldingskartet, hvor det ble tatt med et større område for å kunne vurdere alternative løsninger i den videre planarbeidet. Forslaget som nå Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 77 av 84

78 foreligger er basert på oppgradering av eksisterende gårdsvei, som er avsatt til kombinert gang-/sykkelvei og kjørevei til eiendommene. Løsningen innebærer at veianlegget vil medføre omdisponering av landbruksjord i svært begrenset omfang. Terje Spilling (eier av gnr. 40/bnr. 26) brev datert Spilling viser til brev fra Asplan Viak hvor det meldes om utvidelse av planområdet knyttet til planlagt boligområde i Sandnesheia. Spilling opp-lyser at han ikke ønsker å avgi areal til den planlagte gang-/sykkelveien. Dette gjelder verdifull dyrket mark som av hensyn til jordvernet ikke bør omreguleres. Spilling oppfordrer jeg til at man på nytt ser på andre løsninger fremfor å tegne inn nye veier over andres eiendom. Gnr. 40/bnr. 26 Asplan Viak: Det endelige forslaget innebærer at gang sykkelveien skal anlegges i den nåværende gårdsveien og vil dermed ikke beslaglegge vesentlig mer dyrket mark. Ole Guttorm Ihme (eier av gnr. 40/bnr. 24) brev datert Ihme viser til forslaget om en «25 meter bred korridor til skolevei/gang og sykkelsti over lmejordene». Han støtter brevet fra Bente Krågeland og protesterer som eier av tilgrensende eiendom mot den foreslåtte omreguleringen. Imesletta er vel kommunens største sammenhengende jordbruksområde med god produksjon av melk, kjøtt, korn mm. og sterkt jordvern er særdeles viktig. Asplan Viak: Det vises til kommentarer til uttalelsen fra Bente Krågeland. Ole Guttorm Ihme eier eiendom utenfor planområdet og er ikke direkte berørt av anlegget, jfr. kartutsnitt. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 78 av 84

79 Harry Berge (eier av gnr. 41/bnr. 2) brev datert Berge skriver at det er med undring han leser hvor lettvint holdning til bruk av dyrket mark og lite respekt for eiendomsretten det går an å ha. Berge mener det må kunne finnes andre løsninger uten å legge beslag på dyrbar dyrket mark. Han påpeker videre at når det gjelder grøntstruktur /rekreasjonstiltak som legges til Svånes ved Aurebekksvannet, har utbyggerne plassert grensen mot sørøst inn på hans eiendom. Grensen mellom tiltenkt rekreasjonsområde og gnr. 41/bnr. 2 følger ikke langs veien/landet på Bergesiden, men djupålen i bekken. Berge er ikke begeistret for dette rekreasjonsområde og redd for at det senere vil kunne utvides på hans skogseiendommer, som blir aktivt brukt til skogbruksformål og har usedvanlig god bonitet. Bruk til rekreasjon vil sette områdene under sterkt press og redusere grunnlaget for driften. Asplan Viak: Friluftsområdet ut over det opprinnelige planområdet omfatter kun eiendommen gnr. 48/bnr. 2. Berge s eiendom blir dermed ikke direkte berørt av utvidelsen. Kartutsnittet under viser Berges eiendom 41/2 med blått og plangrensen med sort strek. Gnr. 41/bnr. 2 Sandnes Camping v/kristian Sandnes (eier av gnr. 47/bnr. 2) e-post datert Sandnes opplyser at det aldri har vært snakk om at området inn mot Aurebekkvann skulle være med i planområdet. Sandnes lister opp følgende krav til planen dersom området skal utvides: «1. Skal planområde utvides inn til vannet ca. 240 meter, et areal hos oss på ca. 30 da, så må byggeområdet utvides med flere tomter fra toppen av Svånes og vestover inn til avtalt planområdet av Infrastruktur tilrettelegges inn til tomtene. 3. Tomtene vil da falle naturlig inn i byggeområdet, og vil ikke ødelegge det biologiske mangfoldet som finnes der, eller berøre Torvmyra som fortsatt blir LNF område. 4. Tomtene kommer langt vekk fra Aurebekksvann. (over 100 m.) 5. Svånes er aldrede kultivert med bjørkeskog, så med litt regulering/rydding kan det bli et unikt område. 6. Det vil da om det ikke er aktuelt å bruke den allerede opparbeidet fjelsprengte traktor veg på naboeiendom gr.nr. 48 br.nr. 2 som stiforbindelse, så kan vår traktorveg tilrettelegges inn til vannet der vi har brygge og båtplass. 7. Vi ser det også naturlig at vi beholder eiendomsretten og bruksrett til området, men akseptere at det kan opparbeides til et attraktivt rekreasjonsområde.» Asplan Viak: I forslaget til områderegulering omfatter utvidelsen av planområdet kun eiendommen gnr. 48/bnr. 2 som Hellvik Hus disponerer. Dermed faller kravene fra Sandnes bort. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 79 av 84

80 Trond Johnsen (eier av gnr. 40/bnr. 595) brev datert Johnsen viser til at den planlagte gang- /sykkelveien er tegnet inn over jordene som grenser til hans eiendom Sandnesveien 2. Han ønsker ikke å avgi areal til den planlagte gang-/sykkelveien eller å medvirke til at den blir realisert. Traséen berører verdifull dyrket mark som av hensyn til jordvernet ikke bør omreguleres. Trafikksikkerhetshensyn tilsier dessuten at gang- /sykkelvei ikke bør utvides så nærme hans hus. Johnsen oppfordrer til at det ses på nytt på andre løsninger. Gnr. 40/bnr. 595 Asplan Viak: I forslaget til områderegulering er gang-/sykkelveien flyttet noen meter bort fra boligtomtene ute ved E39. På kartutsnittet under er eksisterende gårdsvei markert med grå farge. Gang-/sykkelvei langs boligtomten Sandnesveien nr. 2 og 4 Inger-Johanne Bredesen og Per Arne Bredesen (eier av gnr. 40/bnr. 16) brev datert Bredesen protesterer mot denne planlagte gang- /sykkelveien. Veien vil berøre verdifull dyrket mark som av hensyn til jordvernet ikke bør omreguleres til dette formålet. Asplan Viak: Det vises til kommentarer til tidligere uttalelser. Bredesens eiendom ligger utenfor planområdet og er ikke direkte berørt av anlegget, jfr. kartutsnitt. Gnr. 40/bnr. 16 Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 80 av 84

81 Beate Ø. Sunde og Torgeir Midteide Sunde (eiere av gnr. 41/bnr.1) brev datert Det protesteres mot at dyrket mark på eiendommen benyttes til veiformål. Utbyggerne må finne løsninger som ikke berører andres landbrukseiendom. Sunde er også motstander av en eventuell utvidelse av område B2 mot Aurebekksvannet, på bakgrunn i frykten for et større press på sin skogseiendom med plantefelt og hogstområde. Gnr. 41/bnr. 1 Asplan Viak: I forslaget til områderegulering er det forutsatt at gang /sykkelveien ned fra Sandnesheia boligområde, skal legges i den eksisterende gårdsveien av hensyn til jordvernet. Opparbeidelse av veianlegget vil dermed i svært liten grad beslaglegge mer landbruksjord. Vi kan ikke se et en tilrettelegging av først og fremst vinterlige rekreasjonstiltak ned mot Aurebekkvatnet på eiendommen gnr. 48/bnr. 2, vil medføre ytterligere press på skogbruket i området. Svein Kraageland (eier av gnr. 41/bnr. 2) brev datert Kraageland mener at det er respektløst å tegne nye veier over andres eiendommer. At det i tillegg er landbruksjord av beste kvalitet som ønskes bygget ned, er i sterk konflikt med nasjonale mål om å beskytte dyrket mark. Som nabo til store deler av strekningen langs bekken fra sørøst og inn mot Aurebekk-vatnet er Kraageland bekymret for planene og viser til at det går fisk i bekken, som han ser som en selvfølge at blir ivaretatt. Kraageland er også motstander av at boligfeltet skal utvides inn til Aurebekksvannet, og i tillegg beslaglegge et stort område av bukta ved bekkemunningen. Friluftsområdet som benyttes til rekreasjon for beboere i dette området må ikke privatiseres/ båndlegges Asplan Viak: Den planlagte gang-/sykkelveien ned til E39 vil følge den nåværende kjøreveien til eiendommene i området og ikke beslaglegge nevneverdig mer landbruksareal. Utvidelsen mot Aurebekkvatnet vil ikke medføre privatisering eller naturinngrep, tvert imot vil dette legge til rette for økt bruk av området til rekreasjon. Etter melding om planarbeid er dessuten planområdet innskrenket slik at dette ikke grenser mot gnr. 41/bnr. 2 i nord. På kartutsnittet er eiendom 41/2 markert med blå farge. Områderegulering for Sandnesheia boligområde Side 81 av 84