Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 163/ Kommunestyret 87/

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: Arkivsaksnr: 2016/ Saksbehandler: Inger Teodora Kværnø Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 163/ Kommunestyret 87/ Havnegata 16,18 og 20 a-c, 2. gangs behandling Vedtak i Kommunestyret I medhold av plan- og bygningsloven vedtar Stjørdal kommunestyre reguleringsplan Havnegata 16, 18 og 20 a-c, som vist på plankart datert , revidert , med planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser datert , sist revidert Behandling i Kommunestyret Komite Plans innstilling enstemmig vedtatt. Innstilling i Komite plan I medhold av plan- og bygningsloven vedtar Stjørdal kommunestyre reguleringsplan Havnegata 16, 18 og 20 a-c, som vist på plankart datert , revidert , med planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser datert , sist revidert Behandling i Komite plan Rådmannens forslag til innstilling enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven vedtar Stjørdal kommunestyre reguleringsplan Havnegata 16, 18 og 20 a-c, som vist på plankart datert , revidert , med planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser datert , sist revidert

2 Vedlegg: Reguleringsbestemmelser 2. gangs høring 1-262_Plankart_Havnegata 1-262_Planbeskrivelse 1.gangs høring 1-262_Reguleringsbestemmelser 1. gangs høring 1-262_Plankart 1.gangs høring 1-262_ Illustrasjonsplan 1.gangs høring 1-262_Formål fordelt på bygg 1.gangs høring 1-262_Fasadeoppriss A-A og B-B 1.gangs høring 1-262_Handelsanalyse 1.gangs høring 1-262_Trafikkanalyse 1.gangs høring Høringsuttalelse til reguleringsplan Havnegata 16, 18 og 20 A - C, Stjørdal kommune - Fylkesmannen fremmer innsigelse Reguleringsplan for Havnegata 16, 18 og 20 a-c Saksprotokoll FR, , Sak 81_17 Fylkeskommunens uttalelse - Havnegata 16, 18, 20 a-c - Reguleringsplan offentlig ettersyn Uttalelse fra Statens vegvesen datert Uttalelse fra NTE Nett AS datert Kart Havnegata 16, 18, 20, a-c Uttalelse fra Avinor datert Uttalelse fra NVE datert Sametingets uttalelse til høring av reguleringsplan - Havnegata 16, 18, 20 a-c Revidert Høringsmerknad Havnegata 16, 18, 20a-c Uttalelse til reguleringsplan - Havneg NOTAT - innsigelse _vurdering-regplan-innsigelse-havnegata_SANDS Kommentert tilbakemelding Havnegata 20 - vurdering handelsanalyser Arealoppsett Forhold til Veisletta - Øymoen Vedr. Regulering av Havnegata 16, 20 a og b mfl. - anmodning om møte Uttalelse til revidert planforslag - innsigelse trekkes til reguleringsplan - Havneg 16,18 og 20 A Tillegg etter behandling i komite plan Innstillingen fra komite plan ble oversendt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, med forespørsel om å trekke innsigelsen. Fylkesmannen har bekreftet at de trekker innsigelsen dersom kommunestyret vedtar planen i samsvar med innstillingen fra komite plan. Begrunnelse for avgjørelsen er vedlagt saken før behandling i kommunestyret, se siste vedlegg. Saksopplysninger Forslag til detaljregulering for Havnegata 16, 18 og 20 a-c er mottatt fra ARC arkitekter AS på vegne av Norplasta eiendom AS. Bakgrunn for saken og beskrivelse av tiltaket fremgår av forslaget med tilhørende beskrivelse og saksframlegg til behandling før høring og offentlig ettersyn, se vedlegg. Hensikt med reguleringen Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for ny bruk av eksisterende bebyggelse, samt å stadfeste eksisterende bruk som ikke er i tråd med gjeldende plan for området.

3 Oppsummering av uttalelser til høringen Stjørdal kommune har mottatt ni merknader til høringsforslaget. Fylkesmannen i Nord- Trøndelag har fremmet innsigelse til planen. Alle merknader er oppsummert og kommentert under: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag (FM): Landbruksavdelingen: Ber kommunen vurdere om området er tilstrekkelig godt utnyttet, særlig i høyden. Miljøvernavdelingen: Med grunnlag i rikspolitiske retningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP) og rundskriv T-2/16 fremmes det innsigelse til planforslaget. Dette på bakgrunn av at planforslaget kan føre til handelsspredning og økt bilbruk. Rådmannens forslag til høringsdokumenter vurderes som akseptable. Anbefaler en helhetlig analyse av hvordan planforslagets omdisponering til handel vil påvirke andre områder for handel og næring i kommunen. Kommunalavdelingen: Har gjort en juridisk vurdering av hvorvidt kommunen har avlastingssenter eller ikke. Kommer ikke fram til et entydig svar, men konkluderer med at handel i planområdet er i strid med intensjonene i gjeldende kommuneplan. Rådmannens kommentar: Rådmannen kan ikke se at utnyttelsen på området kan økes i vesentlig grad uten at området i sin helhet omdisponeres til et annet formål. Planområdet ligger rett ved E6, og har dårlig kollektivdekning. Området er dermed lite egnet for kontor og bolig. FM har innsigelse til omfanget av forretningsareal. Industri og produksjonsbedrifter har normalt behov for å ligge på bakkeplan, med tilstrekkelig manøvreringsareal for store biler rundt. Premisset om å legge til rette for ny bruk i eksisterende bygg begrenser også muligheten for ytterligere økt utnyttelse på nåværende tidspunkt. Se egen vurdering av innsigelsen under vurderinger. For forholdet til regional plan, se uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune. Nord-Trøndelag fylkeskommune (FK): Planforslaget er i strid med Stjørdal kommunes arealdel, rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, regionalpolitiske retningslinjer om lokalisering av kjøpesenter i Nord-Trøndelag, og SPR-BATP. Fylkeskommunen legger samme tolkning av avlastningssenter i regional plan for arealbruk (RPA) til grunn som Rådmannen har gjort. Saken er behandlet i fylkesrådet i Nord-Trøndelag. Fylkesrådet oppfordrer Stjørdal kommune til å vurdere saken som del av det pågående arbeidet med revisjon av arealdelen. Ved en eventuell bruk av området som avlastingsområde bør det gis en høy utnyttingsgrad. Kulturminner er ivaretatt. Rådmannens kommentar: Ettersom det er FK som utarbeider og forvalter regional plan mener rådmannen det er riktig å legge deres tolkning av planen til grunn. Dette samsvarer også med de endringene som er foreslått i den mindre endringen av kommuneplanens arealdel (KPA). Den mindre endringen av KPA åpner ikke for KU-pliktige endringer, inkludert endring av arealformål. En vurdering av endret arealformål i KPA må derfor vente til neste rullering av kommuneplanen. For vurdering av utnyttelsesgrad, se merknad til Fylkesmannens uttalelse.

4 Statens vegvesen: Innspill vedrørende eiendomsforhold er etterkommet. Eiendomservervet går som en separat sak. Har ingen merknader til trafikkanalysen som viser at forholdene etter utbygging vil være akseptable. Fremlagte planforslag oppfattes å være i strid med SPR-BATP. Omdisponering fra næring til handel vil kunne føre til handelsspredning og økt bilbruk. Anbefaler at det ikke åpnes for handel som kan utkonkurrere varegrupper som er representert i sentrum, og støtter rådmannens forslag om å begrense handelen til bil, båt og landbruk. Rådmannens kommentar: Se egen kommentar til forholdet til SPR-BATP under vurderinger. NVE: Ingen merknad, men etterlyser den geotekniske rapporten. Rådmannens kommentar: De aktuelle rapportene er ettersendt. NTE Nett: Har ingen merknader til planarbeidet, men minner om at det må tas høyde for de anleggene som NTE nett må etablere og drifte. Rådmannens kommentar: Trafoer er ikke regulert inn på plankartet, men er vist i illustrasjonsplanen med tilstrekkelig manøvreringsareal rundt. Høyspentkabler og andre anlegg må ivaretas i byggesaksbehandlingen. Avinor: Generell informasjon om restriksjoner på byggehøyde og bruk av kraner i området. Deler av området er berørt av gul flystøysone. Rådmannens kommentar: Maks. tillatt byggehøyde på området er så lav at den ikke berøres av restriksjonsflaten. Det må tas hensyn til flysikkerhet ved bruk av kraner. Det tillates ikke støyfølsom arealbruk innenfor området, støyskjerming av aktiviteten ikke relevant. Sametinget: Minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk fredet, men har ikke kjennskap til kulturminner innenfor området. Rådmannens kommentar: Aktsomhetsplikten er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene. Stjørdal misjonskirke: Ber om at byggehøyde for område BR økes med 4,5 meter. Dokumenterer at det vil være mulig å sikre parkeringsdekning for en slik utvidelse på egen tomt. Rådmannens kommentar: I gjeldende plan for området er det ikke fastsatt byggehøyder. Da er det pbl som gjelder, dvs. 8 m gesimshøyde og 9 m mønehøyde. Høyeste bygg i planen er c+17,5 moh., eller ca. 12,5 m over planert terreng. En endring i byggehøyde for område BR fra c+9,5 moh. til c+14 moh. vil bety en gesimshøyde på 10 meter over planert terreng. Rådmannen vurderer at dette vil ha liten eller ingen negativ konsekvens for omgivelsene. Nabobygget i sør er 3,5 m høyere, og Glavas

5 produksjonsbygninger i vest ligger på omtrent samme høyde, slik at en økt byggehøyde i liten grad vil påvirke utsikten til omkringliggende boligbebyggelse. Avstand til bebyggelsen på nordsiden av Gråelva er tilstrekkelig til at naboenes solforhold ikke vil endres. Forslag til reguleringsbestemmelser sikrer at det foretas nødvendige geotekniske undersøkelser før utbygging i feltet. Rådmannen anbefaler derfor at byggehøyden økes i tråd med forslaget fra Stjørdal misjonskirke. Snekkeritunet borettslag: Positiv til at det ikke åpnes for dagligvare. Kommenterer at veg/gangveg langs sørsida av Gråelva er tatt bort, og ber om at det samme gjøres på deres eiendom. Rådmannens kommentar: Det ligger ikke inne gangvei eller tursti langs sørsiden av Gråelva i gjeldende reguleringsplan eller kommuneplanens arealdel. Dette er altså ikke noe som er endret i forhold til gjeldende planer. Nordsiden av Gråelva er ikke en del av planområdet. Dersom den omtalte gangvegen skal omdisponeres må dette gjøres ved en reguleringsendring av den aktuelle planen. Vurdering Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har fremmet innsigelse til planforslaget med grunnlag i rikspolitiske retningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP) og rundskriv T-2/16. Nord-Trøndelag fylkeskommune og Statens vegvesen har begge gjort tilsvarende vurderinger av planforslaget, men har valgt å ikke fremme innsigelse. Alle tre myndigheter mener omfanget av den foreslåtte omdisponeringen fra næring til forretning er så stor at den bør sees i sammenheng med øvrige areal for forretning og næring i kommunen. Dette er en vurdering som normalt gjøres i forbindelse med en kommuneplanprosess. Dersom kommunen velger å vedta høringsforslag uten endringer, vil det være behov for mekling hos Fylkesmannen. Hvis man ikke blir enig der må saken sendes til Kommunal og moderniseringsdepartementet (KMD) for avgjørelse. En slik prosess kan ta lang tid, og det er usikkert om kommunen får gjennomslag for sine ønsker. Alternativet til å vedta planforslaget slik det ble lagt ut på høring er å vedta en revidert plan som imøtekommer Fylkesmannens innsigelse. Fylkesmannen skriver i sin uttalelse at de vurderer rådmannens forslag til plan akseptabel ut fra SPR-BATP når det gjelder begrensning på handelsareal og vareslag. Basert på høringsuttalelsene og dialog med forslagstiller i etterkant av høringsperioden, anbefaler rådmannen at rådmannens forslag til høringsutkast ikke vedtas uten endringer. Under følger først en vurdering av endringer fra høringsutkastet som rådmannen anbefaler at gjennomføres uavhengig av hvordan innsigelsen håndteres. Deretter følger vurderinger direkte knyttet til innsigelsen, med alternative håndteringer. Gesimshøyde BR: Som omtalt under oppsummeringen av innkomne merknader har Stjørdal misjonskirke bedt om at gesimshøyden på område BR økes fra 9,5 moh. til 14 moh. Rådmannen har gjort en vurdering av konsekvensene av en slik endring, og anbefaler at merknaden imøtekommes. Bevertning: I innsendt planmateriale fra forslagstiller, og i rådmannens forslag til høringsutkast, var bevertning begrenset til 370 m 2 BYA. Denne begrensningen falt ut i den politiske behandlingen

6 av saken. Konsekvensene av å tillate vesentlig mer bevertning enn foreslått er ikke utredet, og det bør settes en begrensning for hvor mye bevertning som tillates på området. Rådmannen anbefaler at forslagstillers begrensning på 370 m 2 tas inn i planen. Avgrensing av arealformål: Skissen under viser hvordan forslagstiller så for seg fordeling av funksjoner da planforslaget ble oversendt kommunen. Det er vist transformasjon av bygg A og bygg B, mens dagens bruk videreføres i bebyggelsen nord for bygg B. Rådmannen anbefalte at forretning ble begrenset til bygg A. Hovedintensjonen i planen er å legge til rette for ny bruk i eksisterende bygg: bygg A og bygg B. Flere virksomheter som ikke regnes som forretninger har allerede etablert seg i bygg A, blant annet et vaskeri og en bilvask. Det foreslåtte vernet av takkonstruksjonen legger noen begrensninger på hvilke virksomheter som kan nyttiggjøre seg bygget. For å sikre en effektiv utnyttelse av bebyggelsen anbefaler rådmannen felles bestemmelser for begge bygg. Dette vil gi en mer fleksibel løsning som kan bidra til at hele bygningsmassen blir tatt i bruk. Rådmannen anbefaler at formålsgrensen mellom BKB1 og BKB2 flyttes nord for bygg B. Området der det fortsatt skal være industri og lager vises til næringsformål, med benevning BN. Alle områder der det skal tillates forretning samles i et område, med benevning BKB1. Dette vil sikre like forutsetninger for bygg A og bygg B, samtidig som det viser et tydelig skille mellom de delene av området der det åpnes for forretning, og de områdene der det fortsatt skal være næringsaktivitet.

7 En slik endring krever en del endringer i bestemmelsene. Dette gjelder blant annet bestemmelser om adkomst, varelevering og hvilke veier og parkeringsplasser som skal være felles for de ulike feltene. Dette er rettet i revidert utgave av planbestemmelsene vedlagt saken. Innsigelsen fra Fylkesmannen Miljøvernavdelingen skriver i sin vurdering av planen: «Framlagte planforslag er ikke i tråd med kommuneplanens arealdel, men åpner for i overkant av tolv tusen kvadratmeter med nytt forretningsareal. Dette er etter vår vurdering betydelige plangrep som i utgangspunktet bør tas i forbindelse med en revidering av kommuneplanens arealdel. Som beskrevet i rådmannens saksframlegg, vil en så stor omdisponering fra næring til handel innenfor planområdet kunne føre til handelsspredning og økt bilbruk, og derved være i strid med SPR-BATP. Miljøvernavdelingen vil derfor, med grunnlag i SPR-BATP og rundskriv T-2/16 kap. 3.4 Klima, fremme innsigelse til framlagt planforslag. Miljøvernavdelingen vil tilrå at det foretas en helhetlig analyse av hvordan planforslagets omdisponering av et så stort areal fra næring til handel vil påvirke andre områder for handel og næring i kommunen. Det må i denne analysen vurderes om planforslaget er i tråd med SPR- BATP, med vekt på om det framlagte utbyggingsgrepet vil fremme utviklingen av Stjørdal som en kompakt by, samt om planforslaget tilrettelegger for en tilstrekkelig høy arealutnyttelse på et såpass sentrumsnært område.» Det er opp til kommunen å dokumentere hva slags arealbruk som kan tillates innenfor planområdet uten at det vil føre til handelsspredning og økt bilbruk. Dette gjelder både varegrupper og omfanget på areal til forretningsformål. Vurdering av varegrupper: Både Fylkesmannen og Statens vegvesen legger vekt på at det utenfor sentrum ikke bør åpnes for handel med varegrupper som kommunen ønsker skal tilbys i sentrum. Rådmannen støtter denne vurderingen. Dersom det åpnes for samme type handel utenfor sentrum som i sentrum, risikerer kommunen at forretninger flytter ut av sentrum til billigere og mer biltilgjengelige områder i periferien. En slik trend vil gjøre det vanskelig både å opprettholde et attraktivt sentrumsområde, og å redusere behovet for å bruke bil i hverdagen. Rådmannen har derfor gått gjennom alle varegrupper som FM har innsigelse til, og vurdert hvorvidt disse hører hjemme i sentrum eller ikke. Bobil og campingvogn: Dette er ikke listet opp som en egen varegruppe i regional plan for arealbruk. Rådmannen vurderer dette som en underkategori av motorkjøretøy. Dermed legges de samme vurderingene til grunn for bobiler og campingvogner som for andre motorkjøretøy; nemlig at dette er plasskrevende varer som ikke egner seg i sentrum. Trelast og andre byggevarer: Dette er en varegruppe som er både plass- og transportkrevende. Det må antas at en stor andel av kundene skal frakte varer fra butikken med bil og henger. Dette er en type trafikk kommunen ikke ønsker i sentrum. Planteskole/ hagesenter: Det finnes blomsterbutikker i sentrum, men disse selger primært snittblomster og potteplanter. En planteskole eller hagesenter har et langt bredere sortiment, blant annet busker, trær, jord og utstyr til hagearbeid. Mye av dette er transportkrevende, det er for stort og tungt til at det er praktisk mulig å få det med seg hjem uten bil. Dette er derfor også en type virksomhet som kommunen ikke ønsker i sentrum.

8 Møbler: Det ligger to møbelbutikker og en kjøkkenleverandør i sentrum av Stjørdal. Felles for disse er at det meste de selger av store produkter er bestillingsvarer. Dette begrenser behovet for transportkjøring. Det er ønskelig at forretninger som fører denne varegruppen ligger i gangavstand fra hverandre, da kundene ofte skal innom flere forhandlere før de bestemmer seg for et produkt. Rådmannen mener derfor at det ikke bør åpnes for møbelforretninger på nye områder utenfor sentrum. Hvitevarer/ brunevarer: Denne varegruppen var ikke inkludert i planforslaget som ble lagt ut på høring, og er derfor ikke nærmere vurdert i saken. Forholdet til avlastingssenter i KPA: I den mindre endringen av KPA som ble vedtatt i KST sak 76/2017 er det avklart hvilke områder som skal regnes som avlastingssenter i tråd med KPA. Ettersom det i en mindre endring ikke er åpning for å endre utnyttelsen av arealer, er det ikke gjort en vurdering av om planområdet kan omdisponeres. Dersom det skal åpnes for handel her må området likevel sees i sammenheng med avlastingssenterne som er avklart i KPA. Bil og møbler er eksempler på varegrupper der det kan forventes at en stor andel av kundene ønsker å fysisk teste produktet før de avgjør hva de ønsker å kjøpe. For slike varegrupper er det en stor fordel at forhandlerne ligger i nærheten av hverandre, slik at transportarbeidet mellom forhandlerne blir minst mulig. Som omtalt over bør møbelsalg primært konsentreres til de områdene der det allerede er åpnet for slikt salg. Forretninger for bil og andre motorkjøretøy er primært lokalisert i nærheten av Havnekrysset og mot Sutterøy. Lokalisering av forretning for motorkjøretøy innenfor planområdet er dermed i tråd med organiseringen av slik handel i kommunen, og dermed i tråd med SPR-BATP, mens en møbelforretning ikke vil være det. For andre varegrupper, som trelast og planteskole, vil nærhet til andre, liknende forretninger være av mindre betydning. Dette er varegrupper der sammenlikning av produkter og priser i stor grad foregår på nett eller gjennom annonsebilag. Her er det rimelig å anta at en stor andel av kundene vil reise til en forretning, handle det de skal ha, for så å reise hjem igjen. Reise mellom ulike forhandlere vil stort sett være begrenset til de tilfellene der en forhandler er utsolgt eller ikke fører et bestemt produkt. For disse forretningene vil det være nærhet til kundene og befolkningskonsentrasjonene i kommunen som er utslagsgivende for transportarbeidet forretningen medfører. Rådmannen er enig i FMs vurdering av at transport til og fra planområdet i stor grad vil være privatbilbasert. Området ligger rett ved en av hovedinnfartsårene til mange av boligområdene i Stjørdal, og er dermed et sted mange bilister passerer daglig. Derimot er antall gående og syklende som passerer området hver dag relativt lavt. Disse skal ikke ut på hovedveinettet, og det er få målpunkt vest for E6. Denne kombinasjonen; god tilgang med bil og omvei for gående og syklende, tilsier at området er godt egnet for transportkrevende varegrupper, men at en bør unngå varegrupper der en stor andel av produktene kan transporteres hjem uten bruk av bil. På bakgrunn av dette mener rådmannen at handel med plass- og transportkrevende varegrupper innenfor planområdet er i tråd med SPR-BATP, mens øvrig detaljhandel ikke er det. Areal til forretning: Bygg A og bygg B, heretter omtalt som BKB1, har en samlet tillatt BYA på m 2. Det er ikke foreslått forretning innenfor de andre områdene i planen. I høringsutkastet ble det foreslått å tillate forretning på hele dette arealet. I rådmannens forslag til høringsutkast var forretning begrenset til bygg A, totalt 6000 m 2. Fylkesmannen har fremmet innsigelse til omfanget av omdisponering til forretning, men har vurdert rådmannens forslag som akseptabelt. Kommunen kan enten velge å opprettholde omfanget til forretning som i høringsutkastet, eller redusere det for å imøtekomme innsigelsen.

9 Omfang av forretning: Avvik fra KPA bør normalt være behovsprøvd. Dvs. at man ikke åpner for endret arealbruk i forhold til KPA med mindre det ikke finnes egnede areal i KPA. Rådmannen har bedt forslagstiller om å redegjøre for behovet for omdisponering innenfor planområdet. Vurderingen er begrenset til bynære områder nord for flyplassen, da en lokalisering utenfor byen vil føre til mer handelsspredning og økt transportarbeid, også for handel med plasskrevende varer. Rådmannen anbefalte at vurderingen ble delt i tre: eksisterende virksomhet, forretning med stort arealbehov, og øvrige arealer. Samlet vurdering og vurderingen av alle enkeltområder er vedlagt saken. Under følger rådmannens vurdering av areal og arealbehov, med utgangspunkt i innspill fra forslagstiller. Eksisterende virksomhet: Det er etablert en bilforretning i planområdet som følge av en dispensasjons der det ble stilt vilkår om at reguleringsplan skulle utarbeides innen fem år. Som omtalt under vurderingen av varegrupper anses Havnekrysset som en riktig lokalisering av bilforhandlere og andre forretninger med motorkjøretøy. Rådmannen mener derfor at planen bør sikre at etablert virksomhet kan fortsette i samme lokaler. Dette utgjør 1900 m 2. Arealkrevende virksomhet: Reguleringsplanen kan ikke ta stilling til om konkrete bedrifter skal få etablere seg innenfor planområdet. Det er derimot relevant å vurdere om det finnes andre bynære områder der det er åpnet for forretning med plasskrevende varer, og der det er mulig å etablere en forretning med et arealbehov på ca m 2, samt nødvendig areal for parkering og vareleveranser. Sutterøy: Det finnes ikke ledige tomter eller lokaler i riktig størrelse. Området ligger også lenger vekk fra boligbebyggelsen i Stjørdal enn planområdet, hvilket vil medføre mer transportarbeid. Tangen nord (M1): Området er i minste laget, og reguleringsplan for bensinstasjon i området er under utarbeidelse. Området er dermed ikke tilgjengelig. S2 fremtidig sentrumsformål vest for jernbanen: Områdets nærhet til kollektivknutepunktet Stjørdal stasjon tilsier at det her bør prioriteres sentrumsfunksjoner med høy utnyttelse når området en gang skal transformeres. Området vurderes derfor som lite velegnet til plass- og transportkrevende varegrupper. N2 Vikaunet/Wergelandsvegen: Området er relativt lavt utnyttet i dag, men det finnes ikke ledige tomter innenfor området. I KPA er det vist en framtidig trase for Innherredsvegen gjennom området. Det er ikke ønskelig med omfattende transformasjon av området før arealbehov for ny veitrase er avklart. S1 Stjørdal sentrum: I vurderingen av hvilke varegrupper som kan tillates innenfor planområdet er det lagt vekt på at det kun bør åpnes for varegrupper som ikke er egnet i sentrum. Så lenge man rendyrker dette skillet er tilgangen på areal i sentrum lite relevant. S3 fremtidig sentrumsformål sør for E14: Det er varslet oppstart av en områderegulering for området. Hva slags arealbruk man skal legge til rette for er en del av alternativsvurderingen i planen, og rådmannen mener det vil være uheldig å transformere deler av området før ønsket arealbruk er avklart. Forslagstiller vurderer at de arealene som kan være tilgjengelige for transformasjon er i knappeste laget for en forretning på 6000 m 2 pluss parkering og manøvreringsareal.

10 N10 Øymoen Veisletten: Området er nylig regulert og ikke utbygd. Flere aktører har vist interesse for utbygging på området, og kommunen regner med å få fylt området relativt raskt når nødvendig infrastruktur er på plass. Rådmannen vurderer det som sannsynlig at det ikke er plass til alle de store forretningene med plasskrevende varegrupper som ønsker å etablere seg i Stjørdal innenfor dette området. N6 Evja nord: Dette er et næringsområde der det er åpnet for handel med plasskrevende varer gjennom KPA. Området er uregulert og ikke opparbeidet. Husbyfaret deler området i to. Deler av området øst for Husbyfaret er dyrka mark med god kvalitet. Området vest for Husbyfaret ligger i direkte tilknytning til de nå fraflyttede lokalene til Nord universitet, og det er ønskelig å se disse arealene i sammenheng ved neste rullering av KPA. Når det kommer til transportarbeid er de to områdene relativt like. Nærheten til befolkningskonsentrasjonene i kommunen er omtrent den samme, men det er færre som passerer N6 til daglig. Området ligger i en sving, noe som kan gjøre tilkomsten til området utfordrende. Rådmannen mener det er gunstig å transformere allerede utbygde områder før en tar i bruk nye utbyggingsområder, særlig når deler av området er landbruksområder i aktiv drift. Oppsummering: Rådmannen støtter forslagstillers vurdering av at det er liten tilgang på areal for store forretninger for plass- og transportkrevende varer i de sentrumsnære områdene som er avklart gjennom KPA. Områder lenger vekk fra sentrum vil føre til mer transportarbeid enn de vurderte områdene, og det er ønskelig å utnytte allerede utbygde områder før man tar i bruk nye områder. Rådmannen mener derfor det er dokumentert et behov som tilsier at det bør kunne åpnes for en stor forretning med plass- og transportkrevende varegrupper innenfor planområdet. Øvrige areal: Eksisterende virksomhet pluss en stor forretning på ca m 2 utgjør ca m 2. Total BYA innenfor BKB1 er m 2. Dette betyr at det er ca m 2 som gjenstår. I høringsutkastet ble det åpnet for forretning på hele dette arealet. Rådmannen er ikke kjent med at det er en generell mangel på areal for plasskrevende varegrupper i de sentrumsnære områdene. Flere av områdene avklart i KPA har lav utnyttelsesgrad og potensiale for fortetting. Nyetableringer på Øymoen - Veisletten vil trolig føre til flytting av bedrifter, slik at lokaler blir tilgjengelig der det i dag er etablerte bedrifter. Forslagstiller har heller ikke dokumentert et behov for nytt areal for plass- og transportkrevende varegrupper ut over Biltemas behov. Det er søkt om og gitt midlertidig dispensasjon for bilrelatert handelsvirksomhet for Havnegata 20A, bygg A i illustrasjonene vedlagt planen. Et av vilkårene for dispensasjonen er at området skal reguleres. Hensikten med å kreve reguleringsplan er blant annet et behov for en nærmere avklaring av hvilke arealformål som kan tillates innenfor området. En midlertidig dispensasjon angir ikke hva området skal brukes til etter at dispensasjonen utløper, og er derfor ikke et selvstendig argument for å omdisponere arealet fra næring til forretning. For kommunen er det viktig å ha tilgang på sentrumsnært næringsareal for næringsbedrifter som skal betjene publikum. Dette gjelder blant annet bilrelatert næring som bilverksted, bilvask, dekkhotell m.m. Vaskeriet som i dag er etablert i området regnes også som næringsvirksomhet, ikke forretning. Dersom det etableres forretning på arealet vil det ikke lenger være tilgjengelig for slike næringsvirksomheter. En vurdering av hvor mye areal kommunen trenger til slik næringsvirksomhet, og hvor dette arealet bør lokaliseres, bør gjøres i forbindelse med en

11 rullering av KPA. Rådmannen anbefaler derfor at resterende areal ikke omdisponeres på nåværende tidspunkt. Konklusjon: Rådmannen mener det bør åpnes for forretning med de plass- og transportkrevende varegruppene som ikke kommer i konflikt med handelen i sentrum. Omfanget av forretningsareal bør begrenses til eksisterende virksomhet og det arealet som det ikke finnes god dekning for i de bynære områdene i gjeldende KPA. Dette vil si at det bør tillates inntil to forretninger på til sammen maksimum 8000 m 2. Dersom øvrig areal skal omdisponeres bør dette gjøres i forbindelse med en helhetlig vurdering av arealbehov for handel og næring i neste rullering av KPA. Rådmannen vurderer at en slik avgrensing av forretningsarealet vil imøtekomme innsigelsen, og gi grunnlag for å be Fylkesmannen trekke denne. Rådmannen anbefaler følgende bestemmelse for forretning i område BKB1: «Det tillates inntil to forretninger for plasskrevende varegrupper med samlet BYA på maksimum 8000 m2. Med plasskrevende varegrupper menes motorkjøretøy, inkludert campingvogn/bobil, landbruksmaskiner, trelast og andre byggevarer, varer fra planteskoler/hagesentre og lystbåter. Dagligvare er ikke tillatt.» Å tillate forretning på hele BKB1 i tråd med høringsutkastet vil trolig kreve mekling. Dersom dette er ønskelig kan følgende bestemmelse benyttes: «For forretning tillates kun forretning for plasskrevende varegrupper, der det ikke tillates etablert forretningsvirksomheter med BYA under 1400 m2. Med plasskrevende varegrupper menes motorkjøretøy, inkludert campingvogn/bobil, landbruksmaskiner, trelast og andre byggevarer, varer fra planteskoler/hagesentre og lystbåter. Dagligvare er ikke tillatt.» Merknader fra forslagstiller: Rådmannen og forslagstiller har hatt en tett dialog i etterkant av høringen, og forslagstiller har fått anledning til å komme med innspill og merknader i forbindelse med oppfølging av innsigelsen. Materialet fra forslagstiller er vedlagt saken. I forbindelse med denne dialogen er det dukket opp noen problemstillinger som bør besvares. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging; SPR-BATP: Forslagstiller har stilt seg tvilende til om FM har hjemmel til å fremme innsigelsen som foreligger, og har fått en juridisk vurdering av dette, i tillegg til at konsulenten har gjort sine vurderinger. Begge vurderingene konkluderer med at planforslaget i hovedsak er i tråd med SPR-BATP. I tillegg til innsigelsen fra FM har både fylkeskommunen og SVV påpekt at planforslaget er i strid med SPR-BATP. Rådmannen mener det er vanskelig å bestride at å åpne for flere områder for handel vil føre til at handelen i kommunen blir mer spredt. Det er også sannsynlig at en handelslokalisering i umiddelbar tilknytning til hovedveinettet vil føre til at en stor andel av kundene velger bil som transportmiddel. Det er derfor nødvendig å gjøre en grundigere vurdering av planforslaget opp mot SPR-BATP enn det som ble gjort før planen ble sendt på høring. Forholdet til SPR-BATP er i liten grad belyst i høringsdokumentene. Det er gjort en grundig analyse av konsekvensene for dagligvareforretningene i sentrum om det skulle komme en ny dagligvare innenfor planområdet, men Asplan Viak har vurdert at det er ikke praktisk mulig å gjøre en tilsvarende analyse for handel generelt. Transportanalysen for Biltema viser at en

12 lokalisering nord for flyplassen er bedre enn en lokalisering på sørsiden når det kommer til transportarbeid, men den sammenstiller ikke ulike lokaliseringer på nordsiden i særlig grad, ut over en tenkt lokalisering i sentrum. Rådmannen har i dette saksframlegget lagt vekt på å vurdere planområdet opp mot andre områder for forretning i de bynære områdene, for slik å synliggjøre hvilke deler av planforslaget som er i tråd med SPR-BATP. Reguleringsplan for Øymoen-Veisletten: Forslagstiller sammenligner reguleringsplan for Øymoen-Veisletten med planområdet på Havnegata, og mener disse bør behandles likt. Øymoen-Veisletten ble omdisponert fra forsvarsformål til næringsformål der det åpnes for handel med plasskrevende varegrupper i Når reguleringsplanen for dette området åpner for forretning er det i tråd med overordnet plan. Innsigelsesmyndighetene har dermed ikke hjemmel til å fremme innsigelse til arealformålet. Videre mener forslagstiller at Øymoen-Veisletten ikke er vurdert etter SPR-BATP, fordi denne trådte i kraft etter sist kommuneplanrullering. SPR-BATP erstattet T-5/93 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Dette betyr at gjeldende KPA ble vurdert etter en eldre versjon av retningslinjene, men prinsippene om å se areal og transport i sammenheng lå til grunn også da. Flere av innsigelsesmyndighetene har pekt på at en omdisponering av det omfanget det er søkt om på Havnegata bør tas i forbindelse med en rullering av KPA. I en kommuneplanrullering kan kommunen se alt areal for et gitt formål under ett. Man kan vurdere hvor mye areal som trengs til et gitt formål, og hvor dette skal lokaliseres i forhold til andre funksjoner i kommunen. For forretning er det slik at mange områder for handel vil føre til mer handelsspredning enn om man konsentrerer handelen til noen få områder. Stor spredning på forretningene medfører mer bilbruk, og gjør det vanskeligere å legge til rette for at mange skal kunne gå eller sykle mellom butikkene. I en kommuneplanrullering vil det være naturlig å vurdere flytting av hvilke areal det tillates forretning på, slik at man erstatter transportkrevende, ikke utbygde areal med areal som vil konsentrere handelen og føre til mindre transportarbeid. I en reguleringsplan i strid med overordnet plan har man kun anledning til å omdisponere areal innenfor planområdet. Det er ikke anledning til å samtidig endre arealbruken på areal utenfor planområdet. Dette, i tillegg til at den foreslåtte arealbruken ikke er utredet på et overordnet nivå, stiller strengere krav til dokumentasjon i plansaken. FM har anbefalt en helhetlig analyse av hvordan omdisponeringen vil påvirke andre areal for handel og næring i kommunen. På bakgrunn av dette foreslo rådmannen noen analyser som forslagstiller kunne gjennomføre for å imøtekomme innsigelsen. Asplan Viak har vurdert at de analysene rådmannen foreslo ikke er praktisk gjennomførbare på detaljreguleringsnivå. Hverken Asplan Viak eller forslagstiller har foreslått alternative analyser som kan svare ut den informasjonen FM etterspør. Asplan Viak peker i sitt notat på at denne typen analyser fungerer best på et overordnet nivå, gjerne på fylkesnivå. Rådmannen mener dette er nok et argument for at omfattende omdisponeringer fra næring til forretning primært bør skje i forbindelse med rullering av KPA, og at avvik fra KPA kun bør tillates i tilfeller der det kan dokumenteres at det ikke finnes tilfredsstillende areal innenfor kommuneplanens rammer. Det er prinsipielle forskjeller på en reguleringsplan i tråd med overordnet plan, og en reguleringsplan i strid med KPA. Både planen for Øymoen-Veisletten og planen for Havnegata er behandlet i tråd med de relevante føringene i KPA. At FM har konkludert ulikt på de to sakene er en direkte konsekvens av at områdene har ulike føringene i KPA. Rådmannen mener derfor at sammenligningen av de to sakene i liten grad er relevant.

13