TILSTANDSRAPPORT. Gnr 158: Bnr RAUMA KOMMUNE Veøy Omsorgssenter 6360 ÅFARNES. Matrikkel: Kommune: Betegnelse: Adresse:

Transkript

1 TILSTANDSRAPPORT Betegnelse: Dato befaring: Utskriftsdato: Oppdrag nr: Veøy Omsorgssenter Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Sertifisert takstmann: Bjørn Olav Brevik Telefon: E-post: bjorn@bobrevik.no Rolle: Uavhengig takstmann

2 Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Forutsetninger Denne tilstandsrapporten er en tilstandsbeskrivelse utført iht. NTFs regler og NS 3424/3451. 'Nivå 1' er registreringsnivået, basert på kun visuelle observasjoner uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. NS 3424 (1995-utgaven) angir at Tilstandsgrader (Tg) fra 0-3 skal benyttes for å angi grader av tilstandssvekkelse. 0: ingen symptomer, 1: svake symptomer, 2: middels kraftige symptomer, 3: kraftige symptomer. Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. Takstmannen kan ikke gjøres ansvarlig for manglende eller feil opplysninger om skader som bare kan avdekkes ved inngrep i bygningsdeler eller komponenter. Kunden/ rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. Hvis dokumentet er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for oppdatering. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Rapporten omfatter i hovedsak bygningens hoveddeler. Det antas at en omsetning av eiendommen vil medføre en endring i bruk, med medfølgende innvendig ombygging. Tilstand for enkeltdeler som f.eks overflater i de enkelte rommene er derfor ikke vektlagt. Enkelte rom i underetasje var ved befaringen avlåst og er ikke besiktiget. Yttervegger er besiktiget fra bakkenivå. Taktekking er besiktiget fra stige. Konklusjon tilstand Bygningen er av eldre dato, og har endel akkumulert vedlikeholds- og oppgraderingsbehov. Innvendige overflater er generelt av eldre dato, og dette gjentas ikke for de enkelte rommene og bygningsdelene. Punktene under er å betegne som en oppsummering av hovedpunkter, se forøvrig detaljer under den bygningsmessige beskrivelsen. Drenering: Saltutslag på innside av kjellervegg i teknisk rom, sannsynligvis pga sviktende drenering. Taktekking og membraner: Tette taknedløp med store vannansamlinger på tak. Vinduer: Trevinduer har meget slitte karmer og det må påregnes utskifting av disse. Ytterdører og porter: Verandadører fra byggeåret er meget slitte. Slitte tredører. Enkelte aluminiumsdører har dårlig isolasjonsverdi. Side: 2 av 11

3 Utvendige beslag: Nær gjennomrustet takgjennomføring. Avflassede beslag. Utvendige overflater: Trekledning er meget slitt og sprukken. Malt puss er dels avflasset. Piper, plassbygde ildsteder m.v.: Oppsprukken og slitt pipe over tak. ISFJORDEN, Bjørn Olav Brevik Takstmann MNTF Telefon: Side: 3 av 11

4 Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Rauma kommune Takstmann: Bjørn Olav Brevik Befaring/tilstede:. - Bjørn Olav Brevik. Takstmann MNTF. Tlf Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse: Veøy Omsorgssenter Beliggenhet: Eiendommer ligger langs Fv 660, ca 1 km nordøst for Åfarnes. Flott utsikt over Langfjorden/Romsdalsfjorden. Bebyggelsen: Bygningen på eiendommen er en aldersheim/omsorgssenter, oppført Om tomten: Stor og romslig tomt opparbeidet med plener, prydbusker og trær. Asfaltert innkjøring med parkering på egen tomt. Adkomstvei: Adkomst fra offentlig vei. Tilknytning vann: Privat vannforsyning fra Åfarnes Vassverk Tilknytning avløp: Privat anlegg med slamavskiller. Nye slamskillere montert ca Matrikkeldata 1539 RAUMA Gnr: 158 Bnr: 11 Eiet/festet: Eiet Hjemmelshaver: Rauma kommune 6360 Åfarnes Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Situasjonskart Tegninger Eiendomsdata.no Kommentar Status Sider Vedlagt Udaterte plan- og fasadetegninger Side: 4 av 11

5 Bygninger på eiendommen Omsorgssenter Bygningsdata Byggeår: 1964 Kilde: Byggeår ihht eier Arealer Bruttoareal Etasje BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Underetasje Etasjen inneholder beboerrom, leilighet, fellesstue, kjøkken med tilhørende lagerrom, bad, bodarealer og tekniske rom 1. etasje Etasjen inneholder beboerrom, bad, skyllerom, vaktrom, vestibyle Sum bygning: Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Side: 5 av 11

6 Tilstandsvurdering Tilstandsvurdering for Omsorgssenter Utvendige beslag - Omsorgssenter Diverse malte beslag Gjennomrustet takgjennomføring. Avflassede beslag. Nær gjennomrustet takgjennomføring. Avflassede beslag. Kjøkkeninnredning - Omsorgssenter Eldre kjøkkeninnredninger med malte/folierte fronter og heldekkende stål benkebeslag. Hovedkjøkken har innredning i rustfritt stål og høytrykkslaminat. Hovedkjøkken har innredning i rustfritt stål og høytrykkslaminat. Hovedkjøkken har innredning i rustfritt stål og høytrykkslaminat. Slitte innredninger på beboerrom Alarm- og signalsystemer, generelt - Omsorgssenter Bygget har heldekkende adresserbart brannalarmanlegg. Ledelys for rømningsveger. Heiser - Omsorgssenter Personheis for 4 personer, type tks. Vareheis mellom etasjene. Direkte fundamentering - Omsorgssenter Antatt betongfundamenter på løsmasser. Det er ingen symptomer på setninger i bygget Side: 6 av 11

7 Drenering - Omsorgssenter Drensledninger fra byggeåret Saltutslag Saltutslag Saltutslag på innside av kjellervegg i teknisk rom, sannsynligvis pga sviktende drenering. Yttervegger - Omsorgssenter Yttervegger er i hovedsak bygget som betongvegger, dels med innvendig og dels med utvendig isolasjon. Utvendige overflater - Omsorgssenter Overflater av malt puss, malte plater og malt trekledning. Slitt og sprukken trekledning Avflasset puss Slitte fasader Trekledning er meget slitt og sprukken. Malt puss er dels avflasset. Vinduer - Omsorgssenter Dels eldre trevinduer med 2-lags isolerglass, og dels koblede rammer fra byggeåret. Enkelte glass er utskiftet på ulike perioder på 1980-tallet. På fasade mot vest, 1.etasje, er det 2-lags vinduer i plast med 2-lags energiglass fra 2005 Slitte rammer Slitt mellom rammer Trevinduer har meget slitte karmer og det må påregnes utskifting av disse. Side: 7 av 11

8 Ytterdører og porter - Omsorgssenter Enkelte ytterdører i glass og aluminium av nyere dato. Noen ytterdører i tre og glass fra byggeåret Stor heve-skyvedør i glass og aluminium i fellesstue i underetasje. Verandadører til lufteveranda i 1.etasje, samt i beboerrom i underetasje i tre og 2-lags glass, sannsynligvis fra byggeåret. Slitte tredører Slitte verandadører i underetasje. Verandadører fra byggeåret er meget slitte. Slitte tredører. Enkelte aluminiumsdører har dårlig isolasjonsverdi. Innvendige dører - Omsorgssenter Finerte innerdører som innerdører, sannsynligvis fra byggeåret. Slitte dører Slitte innerdører, uten nødvendig klassifisering mht brann og lyd. Takkonstruksjoner - Omsorgssenter Takkonstruksjonen er bygget som betongplate over 1.etasje, med overliggende isolasjon og tekking. Enkelt sperretak med taktro av tre over 2 innganger. Taktekking og membraner - Omsorgssenter Papptekking fra siste halvdel av 1990-tallet. Taket har innvendige taknedløp. Taktekking av pappshingel over innganger Tette taknedløp Tette taknedløp med store vannansamlinger på tak Side: 8 av 11

9 Trapper og ramper - Omsorgssenter Utvendig trapp i betong med skiferlagte trinn. Utvendig trapp i strekkmetall. Innvendige trapper i betong med vinylbelegg. Rampe i strekkmetall i 1.etasje. Noe knekt skifer i utvendig trapp. Noe knekt skifer i utvendig trapp. Balkonger, terrasser ol. - Omsorgssenter Vestvendt lufteveranda i 1.etasje. Verandaer/uteplasser mot sør og nord Slitt treverk på veranda Avflasset under veranda/betongplate Slitte trekonstruksjoner på veranda mot sør. Gjennomslag av fukt i betongplater. Piper, plassbygde ildsteder m.v. - Omsorgssenter Røykpipe fra fyrrom Oppsprukken og slitt pipe. Oppsprukken og slitt pipe over tak. Pipas tilstand for øvrig er ikke vurdert på grunn av manglende utstyr for slik kontroll. Det anbefales kontroll av stedlig branntilsyn. Frittbærende dekker - Omsorgssenter Betongdekke mellom etasjene Side: 9 av 11

10 Overflater på innvendige gulv - Omsorgssenter Overflater i hovedsak av vinylbelegg/ linoleum, vinylfliser Flisgulv i dusj i underetasje. Belegg er ikke tilsluttet sluk på tett måte. Sprukne belegg i dusj. Slitte overflater. Enkelte baderomsbelegg er ikke tilsluttet sluk på tett måte. Overflater på innvendige vegger - Omsorgssenter Overflater i hovedsak av malt puss og malt strie. Enkelte mindre bad i beboerrom har veggvinyl. Flislagte vegger i felles dusjer. Eternitt i tavlerom. Noe eternittkledning ifm tekniske rom. Eternitt er asbestholdig og vil ved eventuell riving være underlagt spesielle regler for riving og deponering. Overflater på innvendig himling - Omsorgssenter innvendige himlinger i hovedsak som pusset og malt betong. Nedforede hmlinger med trepanel i korridorer. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner - Omsorgssenter Røropplegg av kobber vannledninger og støpejern avløpsrør Nye slamskillere montert ca Utstyr for sanitærinstallasjoner - Omsorgssenter Sanitærutstyr av normal kvalitet. Riss i servant Noen mindre riss i enkelte servanter. Eldre wc'er. Side: 10 av 11

11 Varme, generelt - Omsorgssenter Bygget har vannbåren varme med radiatorer i de fleste rom. Varmekilde er kombinert olje og el-kjel fra ca 1989, plassert i teknisk rom. Nedgravd utvendig oljetank av ukjent utførelse og alder Det anbefales egen gjennomgang av fyranlegg av teknisk sakkyndig. Brannslokking, generelt - Omsorgssenter Bygget har endel vegghengte pulverapparater. Brannslanger i korridorer. Luftbehandling, generelt - Omsorgssenter Bygningen er naturlig ventilert. Elkraft, generelt - Omsorgssenter El-anlegg sannsynligvis fra byggeåret, fordelt på kurser med krussikringer El-skap Tilstanden på det elektriske anlegget er ikke vurdert av takstmannen. Takstmannen har ikke nødvendig kompetanse til å vurdere elektriske anlegg. Det anbefales kontroll av installatør eller eltakstmann. Side: 11 av 11