Winsnesgate 47, 2212 Kongsvinger Tlf. 62815902 - Mobil 90572744 Org.nr: 875443232 Verdi- og lånetakst over andel/aksje i LIA BRL A/l Rekkehus - Hvitveisbakken 20 2208 KONGSVINGER Gnr. 30 Bnr. 221 samt Bnr 265 og 266 Leilighet nr. 138053 Andel/aksjenr: 053 KONGSVINGER KOMMUNE Utført av: Tore Lien Oppdrag 943344 Befaringsdato: 28.11.2011
Verdi- og lånetakst over andel/aksje i LIA BRL A/l Rekkehus - Hvitveisbakken 20 2208 KONGSVINGER Gnr. 30 Bnr. 221 samt Bnr 265 og 266 Leilighet nr. 138053 Andel/aksjenr: 053 KONGSVINGER KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Sammenfattet beskrivelse BELIGGENHET: Leiligheten ligger i "Lia" i et område med konsentrert rekkehusbebyggelse ca 1,5 km fra Kongsvinger sentrum. Barnehage og ny barneskole like i nærheten. Området er nordøstvendt, skrånende og denne leiligheten har en åpen og solrik beliggenhet med meget fin utsikt mot Kongsvinger Festning m.m. og over landskapet nord-, øst- og vestover. BEBYGGELSE: A. Rekkehusleilighet i tre i 1 + U-etg. fra 1972 med primærareal ("boligareal") på 112 m2. Stuebalkong/"terrasse" på 24 m2 og overbygget inngangsparti/veranda på 9 m2. Leiligheten er i meget god vedlikeholdsmessig stand med en del nyere gulv- og oveflater, ny kjøkkeninnredning med integrert komfyr og ny VV-bereder, nyoppusset bad med ny baderomsinnredning og nye varmekabler i gulvet m.m. Ellers alminnelig standard med malte/finerte innerdører og garderobeskap fra byggeåret. B. Personbilgarasje på 19 m2 i "rekke" med manuell leddport. Markeds- og låneverdi KONKLUSJON: Det er som nevnt en pen og velholdt rekkehusleilighet med nytt kjøkken m.m. og god boligstandard. Garasje i rekke med manuell leddport. Moderat fellesgjeld på ca kr 185.000,- pr. d.d. og husleie på kr 3.194,-/mnd. Fin beliggenhet i midtre del av området med enkelt hageanlegg og hekkebeplantning. Markedsprisen er i dette tilfelle vurdert ca 15% lavere enn den beregnede verdi av adkomstdokumentene. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 275 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 175 000 05.12.2011 Tore Lien (sign) Takstmanden Ing Tore Lien MNTF Org.nr. 875443232 943344 28.11.2011 2 av 7
Rekvirent Rekvirert av: Besiktigelse, tilstede Dato: 28.11.2011 Dokumentkontroll Andre dok./kilder: Hedda Krogsrud Hedda Krogsrud Eier Forretningsfører Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 30 Bnr. 221 samt Bnr 265 og 266 Leilighetsopplysninger Leilighet nr.: Leilighet nr. 138053 Etasje 1+U Eier adkomstdok.: Hedda Krogsrud Selskap/borettslag: LIA BRL A/l Aksje/andelsnr.: 053 Pålydende: Kr 100 Obligasjonsnummer: 053 Pålyd./innsk.: Kr 22 500 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 3 000 Kommentar: Canal Digital med decoder og modem er inkl. i husleia Tomt: Eiet tomt. Areal 79 111 m² I flg. kommunens eiendomsregister. Adkomst: Offentlig og privat. Private stikkveger innen borettslaget til respektive leiligheter. Årsregnskap Forretningsfører: KONGSVINGER & OMEGN BBL - KOBBL Regnskapsår: 2010 Årsregnskap: Samlet aksje/andelskapital: 11 400 Samlet obligasjons-/innskuddskapital: 2 553 600 Omløpsmidler: 2 410 455 Kortsiktig gjeld: 306 965 Sum disponible midler: 2 103 490 Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital): 21 158 968 Andel av disponible midler/formue: 18 790 Andel av langsiktig fellesgjeld: 185 604 Forsikringsforhold Forsikringsselskap: if... Avtalenummer: Fellespolise KOBBL Bygninger på eiendommen Rekkehus Byggeår: 1972. I flg. opplysninger fra KOBBL Garasje i rekke. Byggeår: 2002. I flg. KOBBL Anvendelse: Personbilgarasje på 19 m2. Takstmanden Ing Tore Lien MNTF Org.nr. 875443232 943344 28.11.2011 3 av 7
Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Rekkehus - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller/u-etg. 62 55 55 Trapperom/gang/kjellerstue, 3 soverom, wc og bad/vaskerom. 1. etasje 62 57 57 V.fang m/ garderobe, entre, stue og kjøkken. I tillegg er det overbygget stuebalkong på 24 m2 og overbygget inngangsparti/veranda på 9 m2. Sum bygning 124 112 112 Rekkehus - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Kjeller/u-etg. Trapperom/kjellerstue, wc, bad/vaskerom, soverom 1, soverom 2, soverom 3 1. etasje Vindfang/garderobe, entré/trapperom, kjøkken, stue Takstmanden Ing Tore Lien MNTF Org.nr. 875443232 943344 28.11.2011 4 av 7
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Rekkehus Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Rekkehus 200 Bygning generelt Rekkehus i tre i 2 plan m/ sokkeletasje. Bindingsverk med tømmermannspanel utvendig og saltak m/ ny taktekking av profilerte stålplater. Borettslaget består av 114 stk. rekkehusleiligheter, rehabilitert i 1995-1997 med bl.a. nye vinduer m.m. og nye ytterdører i år. Alle rekkehusene er nybeiset og meget godt vedlikeholdt. 210 Grunn og fundamenter Betong grunnmur, innvendig isolert med Ytong. Nyere drenering på inngangssiden ca 2004 i flg. tidl. eier. Fortsatt tegn til fukt/kalkutslag i nedre del av kjelleryttervegg på wc-rom og i trapperom som kan tyde på at det er magasinert fukt i veggen (borettslagets ansvar). Det er derfor en viss fare for at svill/stenderverk i tilstøtende skillevegger kan være fuktskadet i området mot kjelleryttervegg. 233 Yttervegger - Vinduer, dører m.m. Vinduer og balkongdører med 2 lags isolerglass. 240 Innervegger Hovedsakelig malt skyggepanel samt malt strie på sidevegg i stue og på 2 soverom. Malte panelplater på kjøkken og i kjellerstue og malt glassfiberstrie på bad og wc-rom. Vanlige finerte/malte innerdører fra byggeåret med PVC-karm og plast gerikter. Malte panelplater på kjøkken med perlestaffprofil og ny glassfiberstrie på wc og på bad og med våtromsbehandling. Noen riper/slitasje på innerdørene. 254 Dekker - Gulv og overflate Vinylbelegg og laminatgulv. Nytt flislaminat på kjøkken og nye vinylbelegg på wc-rom og bad. Gamle belegg fra byggeåret på det ene soverommet. Laminatgulvet i kjellerstue har mindre god håndverksmessig kvalitet. 255 Dekker - himling og overflate Malte trefiberplater samt malt panel på bad. 271 Kjøkkeninnredning Malt innredning med glatte dører og tilnærmet takhøye overskap. Integrert komfyr og ventilator med kullfilter. Flisimiterte våtromsplater over kjøkkenbenker. Ny innredning med tilbehør fra 2010 og ny 60 l VV-bereder i kjøkkenbenk. Takstmanden Ing Tore Lien MNTF Org.nr. 875443232 943344 28.11.2011 5 av 7
272 Garderobe Malte garderobeskap på soverommene uten dører samt plassbygget skap i entre med malte sjalusidører. Garderobeskapene har mindre god kvalitet. 281 Trapper Åpen furu svingtrapp mellom etasjene. Nyslipt/lakkert trapp med malte vanger og rekkverk. 284 Balkonger Overbygget stuebalkong/"terrasse" med impr. spaltegulv. Garasje i rekke. Lokalisering Garasje i rekke. Utvidelse av stuebalkongen fra 11 m2 til 24 m2 med nye gulvbord og nytt rekkeverk. 285 Verandaer, terrasser Overbygget veranda på 9 m2 på inngangssiden med impr. spaltegulv. 315 Sanitær - Utstyr 1 wc m/ liten servant i benkeskap og baderom m/: 1 servant i baderomsinnredning og dusjkabinett med termostatbatteri fra ca år 2000. Nytt sanitærutstyr på wc og bad (unntatt dusjkabinett). 320 Varme Elektriske panelovner samt peisovn i stue og varmekabler på bad i u-etg. Nye varmekabler på bad. Eldre panelovner. 400 Elkraft Vanlig el.anlegg m/ skrusikringer. Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning generelt Det er nyoppført personbilgarasje i rekke i vanlig, uisolert bindingsverk med betonggulv på grunnen. Saltak med profilerte stålplater, lakkerte stål takrenner og manuell leddport. Innlagt strøm til lys og stikk. Takstmanden Ing Tore Lien MNTF Org.nr. 875443232 943344 28.11.2011 6 av 7
VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 36 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 5 000 Sum kostnader Kr: 41 000 Kapitalisert verdi Kommentar: Kapitalisert verdi beregnes ikke for andelsleiligheter p.g.a. begrenset framleietid. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Rekkehus 1 790 000 Garasje i rekke. 75 000 Sum normale byggekostnader: 1 865 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 350 000 Teknisk verdi bygninger: 1 515 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 1 515 000 Normal tomteverdi: 160 000 Andel disponible midler: 18 790 - Andel fellesgjeld: 185 604 Verdi adkomstdokument: 1 508 186 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 275 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 175 000 Takstmanden Ing Tore Lien MNTF Org.nr. 875443232 943344 28.11.2011 7 av 7