Postboks 166 1112 Oslo 95774181 Verdi- og lånetakst over andel i Borettslaget Grüner Garden 1 Orgnr. 987 609 826 Trondheimsveien 5 0560 OSLO Gårdsnr. 230 Bruksnr. 443 Leilighet nr. 921 Andelsnr.: 84 OSLO KOMMUNE Utført av: Tore Lund Takstmann MNTF Oppdrag 20096430 Befaringsdato: 22.01.2009
Verdi- og lånetakst over andel i Borettslaget Grüner Garden 1 Orgnr. 987 609 826 Trondheimsveien 5 0560 OSLO Gårdsnr. 230 Bruksnr. 443 Leilighet nr. 921 Andelsnr.: 84 OSLO KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse 2-roms andelsleilighet i renovert bygård på nedre Grünerløkka. Adkomst fra Trondheimsveien via felles oppgang med heis. Populært område med urbant kafé- og uteliv. Gode servicetilbud i nærmiljøet som nærbutikker, kaféer, restauranter, treningssentre, foretninger m.m. Holdeplasser for trikk og buss i umiddelbar nærhet. Enkel reisevei til Universitetet, BI og Høyskolesentret. Sentralt beliggende med gangavstand til Oslo City, Operaen, Karl Johan og Markveien. Akerselva med gang - og sykkelvei går inntil eiendommen. Parkering i off. gate etter gjeldende regler. Felles takterrasser - hvor den ene er delvis overbygget og har utplassert grill og sittemøbler. Styret opplyser at det er stor byggeaktivitet i bakgården. Området med vesentlig lavblokk bebyggelse, eldre bygårder og næringsvirksomhet. Leiligheten har en god standard og gir et meget bra helhetsinntrykk. Borettslaget utgjør en seksjon i Sameiet Trondheimsveien 1-5. Markeds- og låneverdi Takstverdien gir uttrykk for hva som kan forventes oppnådd i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 150 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 127 000 19.03.2009..................................... Tore Lund Takstmann MNTF 20096430 22.01.2009 2 av 8
Oppdrag og forutsetninger Rekvirenten har bedt om å få vurdert boligens markedsverdi. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Det er i verdivurderingen forutsatt at boligen er ledig til bruk for en eventuell kjøper uten at det foreligger boretter, leieavtaler eller andre avtaler om beboelse, bruk og utleie som er begrensende og hemmende i forbindelse med salg. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert, med mindre det er angitt. Eiendommen er verdivurdert slik den fremsto på befaringstidspunktet. Vedlikeholdet er vurdert ut i fra bygningens alder. Besiktigelsen er foretatt med de begrensninger som følger av at boligen er møblert. Møbler, innredninger, løsøre o.l er ikke flyttet på. Takstobjektet/bygningen vil kunne ha mangler og skader som takstrapporten ikke omtaler pga. presisjonsnivået i en ordinær takstrapport, men dette er likevel hensyntatt i selve vurderingen. Takstrapporten er avholdt på oppdrag for Advokatfirmaet Furre DA. Eier er følgelig ikke takstmannens oppdragsgiver. Hvis taksten brukes av eier eller andre i forbindelse med salg og/eller belåning, kan dette ikke gjøres med ansvar for takstmannen. Takstmannens ansvar i forbindelse med vurderinger og opplysninger i denne takstrapporten er begrenset til hans forhold til oppdragsgiver. Verdivurderingen baserer seg på opplysninger gitt i takstrapporten. Skulle det være forhold som ikke er nevnt, men som normalt ville være spesifisert hvis disse opplysningene var fremlagt for eller registrert av takstmannen, vil dette kunne få betydning for verdivurderingen. Det vises til borettslagets vedtekter, husordensregler samt årsberetning med regnskap og protokoll. Dokumentene kan inneholde relevante opplysninger for eventuell kjøper. Det er avholdt forenklet befaring uten eier til stede. Takstmannen har videre hatt begrenset tid til rådighet for gjennomføring av befaringen. Med bakgrunn i dette oppfordres intresenter i forbindelse med salg av eiendommen til å undersøke objektet spesielt grundig sammen med en bygningskyndig person eller foretak. Rekvirent Rekvirert av: Advokatfirmaet Furre DA v/birgitte Marie Formo 20096430 22.01.2009 3 av 8
Besiktigelse, tilstede Dato: 22.01.2009 - Birgitte Marie Formo Advokatfullmektig - Tore Lund Takstmann Tlf.: 95 77 41 81 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Brukstillat./ferdigatt. 01.07.2008 Brukstillatelse- Bruksendring og ombyggning fra kontor til boligbygg. Byggetrinn 2. 08.04.2008 Brukstillatelse- Ombyggning 9 og 10 etg. og oppføring av terrasse. Det foreligger ikke ferdigattest for byggetrinn 1. Det foreligger ikke ferdigattest for byggetrinn 3. Styret opplyser at det er stor byggeaktivitet og at byggearbeidet ikke er i tråd med de opprinelige planene fra Hvidsten/Stormselskapet. For utfyllende opplysninger, se årsberetningen. Reguleringsplaner Kartutsnitt bestillingsnr. 130406 Trondheimsveien 5. Feltd B Spesialomr.bevaring(bolig, forretn/kontor, off/alm, formål-forsamlingslokale) S- 4041.11.2.2004. Feltd D Spesialomr.bevaring(bevertning, bolig, foretak/kontor) S-4041.11.2.2004. Feltd C Byggeområde for forretn/kontor) S-4001.11.22004. Felt A1 Byggeområde for boliger, forretn/kontor S- 4041.11.2.2004. Felt A2 Spesialomr. bevaring (bolig, forretn/kontor) S-4041.11.2.2004. EDR Opplysninger om Gnr., Bnr., tomtestørrelse og bygge år. Andre dok./kilder: Årsberetning/regnskap For 2008 Forretningsfører Dato 19.01.2009 Opplysninger vedrørende formue, gjeld, husleie, adkomstdokumentenes nummer og eier av adkomstdokumentene m.m. er oppgitt av foretningsfører. Eiendomsdata Leilighet nr.: Eier adkomstdok.: Leilighet nr. 921 Etasje 6. etasje Valentine Ly Selskap/borettslag: Borettslaget Grüner Garden 1 Orgnr. 987 609 826 Leilighetstype: Andelsnr.: 84 Andelsleilighet Felleskostn. pr. mnd.: Kr 12 792 Kommentar: Tomt: Eiet tomt. Areal 2 781 m² Adkomst: Inkludert varmt vann, trappevask, andel fellesgjeld, kabel-tv(kr 155,-) og vaktmestertjenester. Felleskostnader kr 2512,-. Kapitalkostnader kr 10125,-. Offentlig 20096430 22.01.2009 4 av 8
Årsregnskap Forretningsfører: Usbl 22 98 38 00 Regnskapsår: 2008 Årsregnskap: Samlet andelskapital: 10 800 Samlet obligasjons-/innskuddskapital: 59 771 750 Omløpsmidler: 1 404 175 Kortsiktig gjeld: 1 740 005 Sum disponible midler: -335 830 Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital): 132 217 450 Andel av langsiktig fellesgjeld: 1 952 998 Andre opplysninger: Fellesgjeld pr 23.02.2009 i følge opplysninger gitt av forretningsfører Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Gjensidige. Avtalenummer: 78941486 Kommentar: Felles bygningsforsikring i borettslaget. Ligningstakst Ligningstakst: Kr 1 067 452 År 2008 Opplyst av forretningsfører Bygninger på eiendommen Bygård i 8 etasjer + kjeller. Byggeår: 1941. iflg. Norges Eiendommer. Anvendelse: Sameie som består av 5 seksjoner. Borettslaget er en seksjon 614 som består av 108 andelsleiligheter. Ombygd: Rehabilitert i 2004/05. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. 20096430 22.01.2009 5 av 8
Bygård i 8 etasjer + kjeller. - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller Bodplass. 6. etasje 65 59 59 Entré, bad, stue, soverom, kjøkken Arealet er omtrentlig og er målt innvendig med Leica DISTO lasermåler. Bruttoarealet fremkommer ved en skjønnsmessig vurdering av antatt veggkonstruksjon. 9. etasje Felles takterrasser i 8 og 9 etasje. Sum bygning 65 59 59 Bygård i 8 etasjer + kjeller. - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 6. etasje Entré, bad, stue, soverom, kjøkken KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Bygård i 8 etasjer + kjeller. Lokalisering Bygård i 8 etasjer + kjeller. 6. etasje Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Bygningen er fra 1941 og er totalrehabilitert i 2004/05. For de forskjellige bygningsdelers vedlikeholdsbehov og antatt levetid se Byggforskseriens blad 620.015. 210 Grunn og fundamenter, generelt Støpte fundamenter på grunn og masser som ikke er dokumentert for takstmann. 222 Vegger mot grunn Grunnmur i støpt betong. 224 Frittbærende dekker Betongdekker. 225 Yttervegger Yttervegger i teglstein, hulmur - Fasade med tegl til spekk. 227 Takkonstruksjoner Flate tak antatt tekket med papp eller folie. 233 Vinduer Vinduer med isolerglass, karm og ramme i tre. 262 Balkonger Felles takterrasse i 8. og i 9. etasje. 300 VVS-installasjoner, generelt Felles varmtvannsberedere er plassert i kjeller. 621 Heiser Personheiser. 20096430 22.01.2009 6 av 8
200 Bygning, generelt Leiligheten har en god standard og gir et meget bra helhetsinntrykk. I forbindelse med takseringen er det ikke foretatt kontrollmålinger med hensyn til tolleransekrav angitt i NS3420. 250 Overflater, generelt Det er Pillarguri naturstein på alle gulv. Det er glassmosaikk på baderomsveggene, ellers vesentlig malte flater og noe tapet i øvrige rom. Det er malte himlinger i alle rom. 272 Kjøkkeninnredning Tidsmessig kjøkkeninnredning med sorte høyglansede fronter og frostet glass, naturstein benkeplate, ventilator, rustfri oppvaskkum og ekstra benk. Stålplater over benk. Integrerte hvitevarer: Stekeovn, mikrobølgeovn, steketopp, kjøl/fryseskap og oppvaskmaskin. 274 Skap og reoler Garderobeskap med speildører i entre og soverom. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Dusj, glassbyggersteinsvegg med dusjfront i herdet glass, servant, høyglanset sort underskap, speil innfelt i flisvegg, klosett og opplegg for vaskemaskin i badet. 360 Luftbehandling, generelt Mekanisk avtrekkssystem i gården. Det er støvfilter på friskluftsventilen(e). 400 Elkraft, generelt Sikringsskap med automatiske vippebrytere og jordfeilbryter i gang. Hovedsikringene er plassert i målerskap i fellesarealet. Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. 442 Belysningsutstyr Det er Down-lights med dimmefunksjon i himlingen i badet. Dimmer i alle rom. 450 Elvarme, generelt Varmekabler i stue, bad, soverom og entre. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Seriekoblet brannvarslingsanlegg i gården. Kabel-tv med mulighet for tilknytning til bredbånd og telefoni. Dørtelefon med åpner. 900 Annet Brannslukningsutstyr. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 153 504 Korrigert for fyring Kr: -1 500 Ansatte vedlikeholdskostn.: 3 500 Sum kostnader Kr: 155 504 20096430 22.01.2009 7 av 8
Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Bygård i 8 etasjer + kjeller. 1 500 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 150 000 tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider): Teknisk verdi uten tomt : 1 350 000 Tillegg for normal tomteverdi: 800 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 2 150 000 - Andel fellesgjeld: 1 952 998 Verdi adkomstdok.: Adkomstdokumentenes normalverdi: 197 002 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 150 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 127 000 20096430 22.01.2009 8 av 8