REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR SOLVIK FERIEHJEM, URDAL, HVALER KOMMUNE Dato for kommunestyrets godkjenning: Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 11.03.2014 1. GENERELT 1.1 Reguleringsbestemmelsene gjelder for området som på plankartet er vist med reguleringsgrense. 1.2 Reguleringsformål og hensynssoner (PBL 12-5, pkt. 1-6 og 12-6) Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. Lov om planlegging og byggesaksbehandling, plan- og bygningsloven (PBL) 12-5, pkt. 1-6: 1. Bebyggelse og anlegg: - Fritidsbebyggelse frittliggende (FF1-17) - Fritids- og turistformål (FT1-4) - Renovasjonsanlegg (R) - Småbåtanlegg i sjø og vassdrag (SB1-2) 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: - Kjøreveg (V) - Annen veggrunn tekniske anlegg (VT1-3) - Annen veggrunn-grøntareal (VG1-3) - Parkeringsplasser (P1-3) 3. Grønnstruktur: - Turvei (TV1-6) - Friområde (FO1-3) - Vegetasjonsskjerm (VS1-2) 5. LNF-områder: - Friluftsformål (FR1-11) 6. Bruk og vern av sjø og vassdrag: - Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (BVS) - Småbåthavn (SH1-2) - Badeområde (BAD1-2) - Friluftsområde i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone tilhørende strandsone (FSV)
Planen viser i tillegg følgende hensynssoner, jf. Lov om planlegging og byggesaksbehandling, plan- og bygningsloven (PBL) 12-6: - Hensynssone for vern av landskap (H550) - Hensynssone for vern av natur (H560) - Hensynssone for vern av kulturmiljø (H570) 2. FELLESBESTEMMELSER (PBL 12-7, pkt. 1, 4, 6) 2.1 Eksisterende terreng og vegetasjon skal bevares i størst mulig grad. Ved ulike byggetiltak tillates det ikke fjernet mer av eksisterende vegetasjon enn byggetiltaket krever. Ved byggemelding skal det på situasjonsplan eller eget vedlegg angis hvilken del av tomtas terrengoverflate og vegetasjon som berøres av tiltaket og hva som vernes. 2.2 Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner (arkeologiske), eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservator varsles, jfr. Lov om kulturminner av 9. Juni 1978 nr. 50, (Kulturminneloven) 8. 2.3 Planområdet er dekket av offentlig renovasjonsordning, og avfallsbeholdere plasseres i hht. det til enhver tid gjeldende renovasjonsreglement i kommunen. 2.4 Ved behov for belysning av veier, brygger og stier skal det kun benyttes belysning med begrenset effekt, skjermet armatur og nedadrettet lys. 2.5 I forbindelse med byggesaker for eksisterende fritidsboliger innenfor hensynssone kulturmiljø skal det vektlegges å bevare og eventuelt gjeninnføre bebyggelsens opprinnelige uttrykk. 2.6 For fritidsboliger tilknyttet områdene FF4-17 tillates parseller fradelt med tomtegrenser som vist i planen. FF1-3, SB1-2 og SH1-2 tillates ikke fradelt, men skal tilhøre hovedbølet gnr. 15, bnr. 29. 3. REKKEFØLGEBESTEMMELSER (PBL 12.7, pkt. 10) 3.1 Tiltak for å holde hastigheten nede, og for å markere en tydelig avgrensing mellom kjørevei V og friområde FO1, skal være gjennomført før parkeringsplassene P2-3 tas i bruk. 3.2 Vegetasjonsskjerm VS1-2 skal være opparbeidet før parkeringsplassene P2-3 tas i bruk. 3.3 Tårnbrygge i område SB1 skal være fjernet før nytt bryggeanlegg tillates tatt i bruk. 4. BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-7, pkt. 1, 2, 4, 6) 4.1 Generelle bestemmelser a) Eksisterende bebyggelse tillates opprettholdt. b) Bebyggelse skal ikke ha mer enn 1 etasje (foruten FT1). Over 1. etasjes plan tillates ikke takoppbygg, takterrasse, balkong, veranda, utvendig gangareal eller andre elementer som medfører at hytta fremstår som mer enn én etasje. Bruksareal over eller under 1. etasjes plan tillates ikke.
c) På hver eiendom/tomteparsell tillates kun én bygning med én bruksenhet (gjelder ikke FT1-4 som har egne bestemmelser om dette). Ved byggetiltak: a) Bebyggelsen skal beholde sin nåværende plassering. Tilbygg tillates innenfor anvist byggegrense. Der byggegrenser ikke vises i kartet gjelder formålsgrensen. Tilbygg tillates ikke innenfor områdene FT1-4, men innenfor FT4 kan eksisterende bebyggelse tillates flyttet til en bedre plassering eller erstattet av ny med samme grunnareal og form, materialbruk og farge. b) Irreversible terrenginngrep som f eks sprenging, splitting og skjæring av fjell tillates ikke utenfor bebyggelsens fotavtrykk. c) Innlegging av vann- og avløp er tillatt forutsatt at terreng og vegetasjon ikke skades unødig. d) For ny bebyggelse er maksimalt tillatt gesims- og mønehøyde hhv 3,5 m og 5,0 m for bygg med saltak, mens maksimalt tillatt gesimshøyde for bygg med pulttak er 4,0 m. Høyden måles fra gjennomsnittlig naturlig eksisterende terreng rundt bygget. For område FT1 er maksimale byggehøyder tilsvarende som for eksisterende bygg. e) Ved tilbygg skal fortrinnsvis nyttes prinsipp som vist i eksempelløsning som følger planbeskrivelsen som vedlegg (gjelder ikke FT1-4). Estetikk a) All bebyggelse skal tilpasses det naturlige terreng og utformes på en slik måte at den eksponeres minst mulig mht høyde, takform, materialvalg og fargesetting. Det forutsettes ikke-reflekterende materialer og avdempede, naturtilpassede farger, også på belistning, vinduer og andre bygningsdetaljer. Irreversible terrenginngrep som f.eks sprenging, splitting og skjæring av fjell tillates ikke. b) Oppføring av frittliggende terrasser, opparbeidet uteplass, trapper og lignende tillates ikke. c) Opparbeidet uteplass, terrasse, veranda, utendørs gangareal og trapper tilknyttet hytte tillates med samlet areal inntil 40 m² (gjelder ikke FT3-4). Verandaer, terrasser og uteplasser skal tilpasses det naturlig eksisterende terreng og ligge lavest mulig. Bruksareal for overbygde arealer skal beregnes etter Norsk Standard 3940:2007. d) Svømmebasseng, badestamp, utedusj, levegger og lignende kan tillates som en del av terrasse innenfor rammene i punkt c (gjelder ikke FT3-4). e) Innhengning av eiendommer eller oppføring av gjerder og frittstående levegger er ikke tillatt.
4.2 Frittliggende fritidsbebyggelse i 100-metersbeltet (FF1-8 og FF12-14) a) Samlet bruksareal (BRA) skal ikke overstige 55 kvm pr tomt for selve bygget og ikke overstige 10 kvm for overbygget terrasse/uteareal. De to arealgrensene tillates ikke slått sammen for å kunne bygge en hytte med større arealgrense enn nevnte 55 kvm BRA. b) Ved søknad om tilbygg skal hele hytta søkes mest mulig tilbakeført til opprinnelig fasadeuttrykk mht vindusløsning, kledning og detaljering. Skjemmende verandaer skal fjernes og eventuelt erstattes av markterrasser uten behov for rekkverk, eller med sterkt redusert behov for dette. c) Maksimal fasadelengde skal ikke overstige 12 m. I eksponert retning mot sjøen tillates maksimalt 10 m fasadelengde. Ved måling av fasadelengde medregnes levegger, rekkverk og stolper samt takoverdekninger med takutstikk mer enn 1,0 m fra fasadeliv eller bærestolpe. 4.3 Frittliggende fritidsbebyggelse bak 100-metersbeltet (FF9-11). a) Samlet bruksareal (BRA) skal ikke overstige 90 kvm pr tomt for selve bygget og ikke overstige 10 kvm for overbygget terrasse/uteareal. De to arealgrensene tillates ikke slått sammen for å kunne bygge en hytte med større arealgrense enn nevnte 90 kvm BRA. b) Maksimal fasadelengde skal ikke overstige 14 m. I eksponert retning mot sjøen tillates maksimalt 12 m fasadelengde. Ved måling av fasadelengde medregnes levegger, rekkverk og stolper samt takoverdekninger med takutstikk mer enn 1,0 m fra fasadeliv eller bærestolpe. c) I område FF9 skal bestemmelsene i pkt 4.2 b) anvendes så langt de passer i forhold til at det i FF9 er tillatt med en vesentlig større hytte enn i områdene FF1-8 og FF12-14. 4.4 Fritids- og turistformål (FT1-4) a) Innenfor formålet tillates eksisterende bebyggelse opprettholdt med nåværende bebygde areal, gesims- og mønehøyder. Tilbygg eller påbygg tillates ikke. b) Bebyggelsen tillates nyttet som fritidsbebyggelse og/eller turistformål. Ved eventuell bruk av områdene til turistformål må det dokumenteres at bruken ikke medfører mer biltrafikk fram til eiendommen enn ved bruk som fritidsbebyggelse. c) Bebyggelsen i FT1 tillates nyttet til maksimalt 2 boenheter, mens bebyggelsen i FT2 tillates nyttet til maksimalt 1 boenhet. Områdene FT3-4 tillates ikke nyttet som boenheter, men kommunen kan tillate at det innenfor et av disse områdene etableres en eventuell kystledhytte. d) Områdene FT1-4 tillates ikke delt ved seksjonering eller fradeling. Bebyggelse i områdene FT2-4 skal søkes opprettholdt med sitt originale preg. Ved omfattende rehabiliteringsarbeider skal bebyggelse i FT1 søkes tilbakeført mest mulig til sitt opprinnelige preg.
4.5 Renovasjonsanlegg (R) a) Arealet avsatt til formålet skal benyttes til plassering av renovasjonsanlegg/søppelcontainere. Bruken av dette skal avklares med kommunen. 4.6 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag (felt SB1-2). Bestemmelsene omfatter småbåthavnenes landdel (sjødelen er omtalt under pkt. 8.1) 4.6.1 Eksisterende anlegg a) Innenfor viste formålsgrenser tillates eksisterende bryggeanlegg opprettholdt. Dette omfatter ikke eksisterende tårnbrygge som forutsettes fjernet. 4.6.2 Nye anlegg og ny bebyggelse a) Eksisterende brygger (ikke tårnbrygge) tillates erstattet med nye innenfor viste formålsgrenser. Der bryggene i dag kun er fundamentert eller forankret til land, skal også nye brygger utføres etter samme prinsipp, slik at nye inngrep i sjøbunnen unngås. Brygger langs land skal være allment tilgjengelige og kan inngå som del av adkomst til badeplassene. b) Belysning er kun tillatt i felt SB1 og da med samme begrensing som fremgår av pkt. 2.4. 5. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5, pkt. 1, 7, 14) 5.1 Kjørevei (V) Arealer anvist til vei tillates benyttet som adkomstvei til eiendommene innenfor planområdet. Vei V tillates videre benyttet som adkomstvei fram til gnr 15, bnr 15 og av allmennheten fram til parkeringsplass P1. På alle veier innenfor planområdet skal allmennheten ha rett til fri ferdsel til fots eller med sykkel, men ikke rett til motorisert ferdsel. Veiene forutsettes å være private. 5.2 Parkeringsplass (P1-3) I forbindelse med fradeling av tomtene skal det samtidig tinglyses rett til minst én og maks to parkeringsplasser i P1-3 for hver eiendom/bruksenhet i FF1-17. P1 tillates benyttet av brukere av eiendom gnr 15, bnr 15, allmennheten for bruk av friluftsområdene og besøkende til fritidsboligene innenfor planområdet. P2-3 skal nyttes som felles hovedparkeringsplass for samtlige fritidsboliger i planområdet. 5.3 Annen veggrunn-teknisk (VT1-3) Innenfor areal avsatt til formålet tillates det etablert møteplasser. 5.4 Annen veggrunn-grøntareal (VG1-3) Areal avsatt til formålet tillates nyttet som sideterreng (fylling/skjæring), grøft og areal for snøopplag.
6. GRØNNSTRUKTUR (PBL 12-7, pkt. 1, 2, 4, 6) 6.1 Friområde, lek og badestrand (FO1-3). Bestemmelser om badeplassenes sjøareal er gitt i pkt. 8.2 6.1.1 Områdenes bruk Områder avsatt til formålet skal nyttes til lek og park (FO1) og badestrand (FO2-3). Arealene skal være tilgengelige for allmenheten inkludert brukerne av alle eiendommene i planområdet. Det tillates ikke inngrep som kan forringe opplevelseskvaliteten. I område FO1 skal lek vektlegges mest. Enkle tiltak kan tillates for å øke bruksverdien, som f.eks. planering av areal for ballspill, montering av ballmål og lekeutstyr. Områdene FO2-3 skal nyttes til badeplasser. Badeplassene skal være tilgengelige for allmenheten inkludert brukerne av alle eiendommene i planområdet. Det tillates ikke inngrep som kan forringe opplevelseskvaliteten. Enkle tiltak kan tillates for å øke brukervennligheten, som f.eks. rydding av stranda for sten, siv o.l., utplassering av badetrapper, sittebenker og faste griller på egnet sted og mindre lekeapparater i strandas bakkant. 6.1.2 Forbud mot bebyggelse Det tillates ikke oppført bygninger i områdene. 6.1.3 Nettstasjon Ved eventuelt behov for nettstasjon/trafo, tillates denne plassert på et hensiktsmessig og minst mulig eksponert sted innenfor arealet FO1. 6.2 Turvei (TV1-6) 6.2.1 Områdenes bruk Områder avsatt til formålet skal nyttes turveier med rett til allmenn ferdsel til fots. Eksisterende stier forutsettes opprettholdt i størst mulig grad der dette samsvarer med planen. 6.2.2 Anleggsutførelse Der turveiene må nyanlegges, tillates de opparbeidet med maksimalt 1,5 m bredde. Ved opparbeidelsen skal det legges særlig vekt på landskapstilpasning, slik at anlegget gjør minst mulig skade på terreng og vegetasjon. Det tillates mindre oppfyllinger med subbus/grus e.l., mens avsjakting bør unngås så langt det er mulig for å unngå skade på trærs rotsystem. Sprenging tillates ikke, og turveiene tillates ikke asfaltert. Evt. sprenging kan tillates som del av arbeid med fremføring av VA-anlegg, men dette bør da søkes plassert midt i stitracéen, slik at sår i terrenget kan skjules når ny sti legges over ledningsgrøft. 6.3 Vegetasjonsskjerm (VS1-2) Områder avsatt til formålet skal nyttes til vegetasjonsbelte som skjerm mellom parkeringsarealene P2-3 og omgivelsene. Det skal benyttes både busk- og trevegetasjon, slik at det oppnås en tett skjerm i alle sjikt.
7. LANDBRUKS-, NATUR- OG FRILUFTSOMR. (PBL 12-7, pkt. 1, 2, 4, 6) 7.1 Friluftsområder (FR1-11) a) Areal avsatt til formålet skal nyttes som friluftsområder med rett til fri ferdsel iht Friluftslovens bestemmelser. b) Skoglovens regler skal gjelde i området. Hogst/vegetasjonsskjøtsel skal tilpasses områdenes karakter og funksjon. Skogsdrift skal skje i samråd med kommunens landbruksforvaltning, og hensynet til friluftsliv og områdenes funksjon som viktig grøntstruktur i kulturlandskapet skal tillegges sterk vekt. Flatehogst er ikke tillatt, og stedets karakter som i stor grad er knyttet til senvokst kystfuru som dominerende treslag skal søkes bevart i størst mulig grad. c) Det er ikke tillatt med terrenginngrep eller konstruksjoner som reduserer områdenes naturkvaliteter eller funksjon for utøvelse av friluftsliv. d) Ved behov kan det tillates oppsatt skjærgårdstoalett og renovasjonsstativer, og det kan tillates etablert enkle stitiltak som f eks klopper der dette fremmer friluftslivet og ikke skader naturen. 8. BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG (PBL 12-7, pkt. 1,2, 4, 6) 8.1 Småbåthavn(felt SH1-2). Bestemmelsene omfatter småbåthavnenes sjødel (landdelen SB1-2 er omtalt under pkt. 4.6) a) Det tillates etablert inntil 10 båtplasser på maksimalt 3 meter bredde innenfor felt SH1 og tilsvarende 7 plasser innenfor felt SH2 (17 plasser totalt). b) Bryggepirer som stikker ut fra land tillates ikke, og inngrep i sjøbunnen tillates ikke i noen form (verken mudring eller fylling). c) Områdene skal holdes ryddige, og det tillates ikke skjemmende konstruksjoner eller anlegg. d) Området tillates brukt som båthavn kun for å betjene eiendommene innenfor planområdet. 8.2 Badeområde (Felt BAD1-2). Bestemmelsene gjelder kun sjøarealet (landdelen omfattes av pkt. 6.1) a) Områdene skal reserveres for badende. Innenfor områdene er ferdsel med båt og seilbrett ikke tillatt. b) Områdene tillates markert med bøyer. Det tillates lagt ut badeflåte. c) All båtferdsel, brettseiling o.l. skal skje med særlig aktsomhet overfor badende. 8.3 Bruk og vern av sjø og vassdrag (BVS) a) Området tillates brukt til ulike formål som fiske, bading og båtbruk. Innenfor området tillates det ikke etablert faste installasjoner på sjøbunnen for montering av bøyer til bruk
for fortøyning av båter på svai. b) Det tillates ikke oppfylling som tildekker sjøbunnen eller mudring. c) Alle lover og regler for ferdsel på og bruk og sjøareal skal fortsatt gjelde for området. 9. HENSYNSSONER (PBL 12-6) 9.1 Hensynssone landskap (H550) Innenfor område som omfattes av hensynssone landskap skal eksisterende terrengoverflate og vegetasjon bevares i størst mulig grad. Særlig vekt skal det legges på bevaring av den senvokste kystfuruskogen og på svaberg/fjell i dagen. Det er viktig å beholde det småskalapregede og varierte landskapet, med åpne landskapsrom som særpreger enkelte deler av landskapet. Naturtyper i utmark skal ikke erstattes av ensartede gressplener eller «parkifisering». Ved fremføring av ledningsanlegg for vann og avløp til de enkelte eiendommene skal det i søknaden dokumenteres hvordan inngrep i nevnte naturtyper er søkt minimalisert. 9.2 Hensynssone naturmiljø (H560) Innenfor område som omfattes av hensynssone naturmiljø skal eksisterende ålegresseng bevares i størst mulig grad. Det tillates ikke oppfylling som tildekker sjøbunnen eller mudring. 9.3 Hensynssone kulturmiljø (H570) Innenfor område som omfattes av hensynssone kulturmiljø skal det historiske aspektet vektlegges ved et hvert byggetiltak. Områdets preg som et kollektiv ferieanlegg med små, enkle hytter skal søkes opprettholdt mest mulig. Nybygg og tilbygg kan godkjennes under forutsetning av at områdets miljø- og verneverdi ikke reduseres. Nybygg og tilbygg skal ta hensyn til eksiterende bebyggelse og underordnes denne. Plassering og utforming mht størrelse, form, materialer, detaljering, farger og lignende skal harmonere med den eksisterende verneverdige struktur og bebyggelse i området. Bygningselementer skal tilpasses bygningens opprinnelige byggestil og materialbruk. Det gjelder bl.a. valg av vindustyper, ytterdører, fasadekledning og taktekkingsmateriale.