Verdi- og lånetakst over andel i Borettslaget Bygget 1972 Herslebs gate 19 0561 OSLO Gårdsnr. 229 Bruksnr. 235 Leilighet nr. 44 Andelsnummer: 44 OSLO KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Rekvirenten har bedt om å få vurdert boligens markedsverdi. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Takstrapporten er avholdt på oppdrag for Advokatfirmaet Furre DA. Eier er følgelig ikke takstmannens oppdragsgiver. Hvis taksten brukes av eier eller andre i forbindelse med salg og/eller belåning, kan dette ikke gjøres med ansvar for takstmannen. Takstmannens ansvar i forbindelse med vurderinger og opplysninger i denne takstrapporten er begrenset til hans forhold til oppdragsgiver. Verdivurderingen baserer seg på opplysninger gitt i takstrapporten. Skulle det være forhold som ikke er nevnt, men som normalt ville være spesifisert hvis disse opplysningene var fremlagt for eller registrert av takstmannen, vil dette kunne få betydning for verdivurderingen. Det er avholdt forenklet befaring uten eier til stede. Takstmannen har videre hatt begrenset tid til rådighet for gjennomføring av befaringen. Med bakgrunn i dette oppfordres interressenter i forbindelse med salg av eiendommen til å undersøke objektet spesielt grundig sammen med en bygningskyndig person eller foretak. Det er i verdivurderingen forutsatt at boligen er ledig til bruk for en eventuell kjøper. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert, med mindre det er angitt. Eiendommen er verdivurdert slik den fremsto på befaringstidspunktet. Vedlikeholdet er vurdert ut i fra bygningens alder. Besiktigelsen er foretatt med de begrensninger som følger av at boligen er møblert. Møbler, innredninger, løsøre o.l er ikke flyttet på. I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av Bygningskontrollens arkiver. Besøk våre web-sider på www.bntakst.no for utfyllende opplysninger om faguttrykk, arealbegreper m.m. som benyttes i takstdokumentet. Sammenfattet beskrivelse 2-roms andelsleilighet beliggende i 9. etasje i høyblokk på Sofienberg/nedre Grunerløkka. Området består hovedsaklig av eldre forretnings- og boligbebyggelse. Adkomst fra Herslebs gate via felles oppgang med heis. Felles takterrasse med panoramautsikt. Sentralt beliggenhet med kort vei til forretninger, off. transport, kafeer, resturanter og servicetilbud. Sofienbergparken og Akerselva med grøntområder og turvei ligger i nærheten. Parkering i offentlig gate etter gjeldende bestemmelser. Tomten er pr d.d. ikke ferdig opparbeidet. Bygget ble oppført i 1972 som næringsbygg og er omgjort til boligbygg i 2006/07. Leiligheten er innredet i 2006/07 og har en god standard. Ankerveien 38 A, 0785 Oslo, Tlf: 970 13 031/ 22 13 80 59/ faks 22 13 80 73 E-post: jan_age.reigem2@chello.no Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084039 05.02.2008 1 av 6
Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 300 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 250 000 Oslo, 11.02.2008..................................... Jan Åge Reigem Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084039 05.02.2008 2 av 6
Rekvirent Rekvirert av: Besiktigelse, tilstede Dato: 05.02.2008 Advokatfirmaet Furre v/cathrine Aspestrand Furre Jan Åge Reigem Takstmann Tlf.: 97 01 30 31/ 22 13 80 59/fak Dokumentkontroll Andre dok./kilder: Forretningsfører Opplysninger vedrørende husleie, eier av adkomstdokumentene, adkomstdokumentenes nummer og størrelse m.m er oppgitt av forretningsfører. EDR Tomteareal, matrikkelnummer og byggeår er hentet fra Norges eiendommer. Eiendomsdata Leilighet nr.: Leilighet nr. 44 Etasje 9. Eier adkomstdok.: Hussain Mussarrat Selskap/borettslag: Borettslaget Bygget 1972 Leilighetstype: Andelsleilighet Andelsnummer: 44 Pålydende: Kr 5 000 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 6 577 Kommentar: Tomt: Eiet tomt. Areal 695 m² Adkomst: Årsregnskap Inkludert varmt vann, trappevask, kabel-tv og vaktmestertjenester. Felleskostnader oppgitt av forr. fører 21.09.07. Offentlig Forretningsfører: Centrum Eiendomsbestyrelse AS - 22 86 82 50 Regnskapsår: Ikke oppgitt Årsregnskap: Andel av langsiktig fellesgjeld: 1 493 555 Andre opplysninger: Borettslaget er nyetablert og det foreligger ingen årsberetning eller årsregnskap pr. d.d. Fellesgjeld pr. 31.12.07 iflg. forretningsfører. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: If Skadeforsikring. Avtalenummer: 3271186 Kommentar: Felles bygningsforsikring i borettslaget. Ligningstakst Ligningstakst: Det er ikke fastsatt ligningsverdi for hver leilighet ennå. Bygninger på eiendommen Høyhus i 14 etasjer + kjeller. Byggeår: 1972. Iflg. egen observasjon. Ombygd: 2006/07. Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084039 05.02.2008 3 av 6
Arealer og anvendelse TEKNISK AREALBEREGNING FOR BOENHETER Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2007 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2008 (Utgitt av informasjonsselskapet Verdi AS). Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger har Standard Norge, Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund funnet det riktig å benytte egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Høyhus i 14 etasjer + kjeller. - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller 1 kjellerbod. 9. etasje 40 36 36 Stue med kjøkkenavdeling, entré, soverom og bad. Arealet er omtrentlig og er oppmålt på stedet. Sum bygning 40 36 36 Høyhus i 14 etasjer + kjeller. - romfordeling Etasje Primærareal (P-rom) Sekundærareal (S-rom) 9. etasje Stue, entré, soverom, bad KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Høyhus i 14 etasjer + kjeller. Lokalisering Høyhus i 14 etasjer + kjeller. Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Bygningen ble rehabilitert i 2006/07 210 Grunn og fundamenter, generelt Såle på ukjent grunn. 222 Vegger mot grunn Grunnmur i antatt støpt betong. Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084039 05.02.2008 4 av 6
9. etasje 224 Frittbærende dekker Etasjeskillere i armert betong. 225 Yttervegger Antatt flatdekkekonstruksjon med bærende elementer i stål/betong og utfyllende bindingsverk - utvendig kledd med fasadeplater og innvendig kledd med gipsplater. 227 Takkonstruksjoner Flatt tak antatt tekket med papp/duk. 233 Vinduer Vinduer med isolerglass, karm og ramme i tre. 262 Balkonger Felles takterrasse. 300 VVS-installasjoner, generelt Felles varmtvannsberedere. 360 Luftbehandling, generelt Mekanisk avtrekkssystem i gården. 200 Bygning, generelt Leiligheten har en god standard og gir et bra helhetsinntrykk. 250 Overflater, generelt Det er fliser på badegulvet og parkett i øvrige rom. Det er fliser på baderomsveggene og malte plater i øvrige rom. Det er malte plater i himlingen i badet og malt puss i øvrige rom. 272 Kjøkkeninnredning Tidsmessig kjøkkeninnredning med laminat front, laminat benkeplate med metalllister, integrert stekeovn/komfyrtopp/kjøleskap/fryseskap/oppvaskmaskin, kjøkkenhette med reg. for mek avtrekk og glassplate bak benken. 274 Skap og reoler Ett garderobeskap antas å følge leiligheten. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Dusj, dusjvegger i herdet glass, heldekkende servant, servantskap, klosett og opplegg for vaskemaskin i badet. 400 Elkraft, generelt Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. 450 Elvarme, generelt Oppvarming med panelovner. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Bredbånds kabelanlegg med mulighet for tilknytning til internett og telefoni. 900 Annet Dørtelefon og kabel-tv. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 78 924 Korrigert for fyring Kr: -2 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 4 000 Sum kostnader Kr: 80 924 Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084039 05.02.2008 5 av 6
Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Høyhus i 14 etasjer + kjeller. 1 000 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 100 000 tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider): Teknisk verdi uten tomtekostnader Kr: 900 000 Tillegg for normale tomtekostnader: 900 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 1 800 000 - Andel fellesgjeld: 1 493 555 Verdi adkomstdok.: Adkomstdokumentenes normalverdi: 306 445 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 300 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 250 000 Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084039 05.02.2008 6 av 6