Måling av resultater fra. fra investeringseiendom.

Finans Måling av resultater fra investeringseiendom Internasjonalt er det blitt lansert en rekke ulike standarder som tar utgangspunkt i begrepet «virkelig verdi» for investeringseiendom. Artikkelen tar for seg innholdet i International Accounting Standards 40 (Investment ), International Standards 7th Edition 2005 (IVS) og revised Global Investment Performance Standards (GIPS). Autorisert finansanalytiker Jørn Gunnar Kleven Han er leder av Norske Finansanalytikeres Forenings kmomité for avkastningsmåling (GIPS-komité) «Virkelig verdi» av fast eiendom har de senere år utviklet seg til å bli en realøkonomisk størrelse som er gitt betydelig oppmerksomhet som indikator for økonomisk utvikling. I oktober 2003 arrangerte for eksempel IMF (International Monetary Fund) og BIS (Bank of International Settlement) for første gang en egen konferanse som i sin helhet var viet utvikling i indikatorer for pris på fast eiendom og finansiell stabilitet. Denne artikkelen gir en innføring i internasjonale standarder med hovedmålsetning om å tilrettelegge for ensartet måling og presentasjon av historiske investeringsresultater fra investeringseiendom. Utgangspunktet for de fleste standarder innen finansiell rapportering er å fremme transparens og sammenlignbarhet av oppnådde resultater i den hensikt å styrke investorens tiltro til de rapporterte opplysninger og data. Dette gjelder som regel uavhengig av om standarden er myndighetspålagt eller lansert av bransjeorganisasjoner for å fremme selvregulering innad i bransjen. Prinsipper for fastsettelse av «virkelig verdi» på investeringseiendom vil påvirke størrelsen på rapportert egenkapital. Artikkelen vil i hovedsak drøfte begrepet «virkelig verdi» sett fra en egenkapitalinvestors side, selv om betingelser og verdi av fremmed- og lånekapital ofte også er knyttet opp mot en investeringseiendoms verdi. Artikkelen gir en overordnet presentasjon av innholdet i: International Accounting Standards 40 (Investment ), International Standards 7 th Edition 2005 (IVS) og revised Global Investment Performance Standards (GIPS) kapittel 6. Andre aktuelle standarder som ikke blir gjennomgått er: Best Practices Policy Recommendations 1) (utgitt av European Public Real Estate Association) og INREV Guidelines 2) (European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles) og Real Estate Information Standards 3) (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries). De sistnevnte standarder fortsetter med blant annet «formatkrav» og krav til tilleggsopplysninger, der henholdsvis US GAAP og IFRS ikke dekker dette tilfredsstillende. IAS 40 Investment International Financial Reporting Standards (IFRS), utarbeidet av IASB, er pliktig for konsernregnskapet til de fleste norske børsnoterte foretak fra regnskapsåret 2005, og for konsernregnskapet til alle norske børsnoterte foretak fra 2007. IFRS kan anvendes i konsernregnskapet til alle øvrige norske foretak fra regnskapsåret 2005 samt anvendes i selskapsregnskapet til de fleste norske foretak fra regnskapsåret fra samme tidspunkt. Investeringseiendom er i IAS 40 definert som eiendom (tomt eller bygning eller del av bygning, eller begge deler) som benyttes (av eieren eller av leietakeren i henhold til en finansiell leieavtale) for å opptjene leieinntekter eller for verdistigning på kapital eller begge deler. Investeringseiendom genererer stor sett kontantstrømmer som er uavhengig av de andre eiendelene som foretaket innehar. Dette skiller investeringseiendom fra eierbenyttet eiendom. Eiendom som selges som del av ordinær virksomhet dekkes ikke av IAS 40. Eiendom som tilvirkes for salg, er dekket av IAS 2 (Beholdninger). Videre er eiendom som utvikles til investeringseiendom, ikke omfattet av IAS 40. Eiendom som utvikles med henblikk på utleie eller verdistigning, er dekket av IAS 16 (Eiendom, anlegg og utstyr). IAS 40 inneholder bestemmelse for innregning, måling og opplysninger om investeringseiendom. Som grunnlag for måling av en investeringseiendoms verdi kan man velge mellom «virkelig verdi» eller anskaffelseskostnad. Etter førstegangs innregning må det valgte måleprinsippet benyttes frem til avhendelse eller bruksendring av eiendommen. Endring av måleprinsipp er kun mulig dersom endringen innebærer en mer hensiktsmessig presentasjon. Vide- 10 Revisjon og Regnskap 2.2007

Finans re skal det svært gode grunner til for å gå fra «virkelig verdi» til anskaffelseskost. Fravær av markedstransaksjoner eller lignende er ikke tilstrekkelig grunn for å skifte måleprinsipp, når «virkelig verdi» først er valgt som måleprinsipp. Valg av hovedregel for måleprinsipp må anvendes for alle selskapets investeringseiendommer. Ved valg av anskaffelseskostnad som måleprinsipp kommer man uansett ikke utenom å fastsette investeringseiendommens «virkelige verdi». I henhold til IAS 40.79e skal «virkelige verdi» presenteres i note, dersom anskaffelseskostnad er benyttet til måling. Videre finnes det en spesialbestemmelse i IAS 40.53 om at man i unntakstilfeller kan unnlate å måle den enkelte eiendom til virkelig verdi innenfor «virkelig verdi»- modellen. Denne bestemmelsen kan kun påberopes når sammenlignbare markedstransaksjoner er sjeldne, og alternative pålitelige estimater av «virkelig verdi» ikke er tilgjengelig. Restverdi på slik eiendom skal antas å være null når avskrivning er foretatt. Bestemmelsen er en unntaksbestemmelse og presumsjonen i IAS 40 er at «virkelig verdi» kan fastsettes, uavhengig av om dette er ønskelig eller oppleves som komplisert. For slike eiendommer er det også unntak fra å opplyse om virkelig verdi i note. Tabell 1: «Virkelig verdi» versus anskaffelseskostnad for investeringseiendom Modell «Virkelig verdi» Modell Anskaffelseskostnad IAS 40 IAS 40 / IAS 16 / IAS 36 Balanseført verdi = «virkelig verdi» på balansedagen Verdiendringer innregnes i resultatet Ingen avskrivninger Balanseført verdi = anskaffelseskostnad minus eventuell senere akkumulert avskrivning og tap ved verdifall Netto nedskrivning over resultatet Avskrivninger over resultatet di» skal gjenspeile eiendomsspesifikke forhold og ikke foretakspesifikke forhold, slik som ved vurdering av verdifall på eiendeler (IAS 36). Norsk regnskapsregulering har hittil ikke hatt egen definisjon eller regler for behandling av investeringseiendom. Investeringseiendom har normalt vært klassifisert som «varige driftsmidler», med unntak av livsforsikringsselskaper og pensjonskasser som har vært henvist til å måle investeringseiendom til «virkelig verdi». Mens «virkelig verdi» var noe man under norsk regnskapsregulering tidligere testet ved vurdering av gjenvinnbart beløp (verdifall på eiendommer), er det for foretak som avlegger regnskap etter IFRS en størrelse man regelmessig må ta standpunkt til, enten gjennom valg av «virkelig verdi»-modell, alternativt ved utarbeidelse av noteopplysninger under modell for anskaffelseskostnad. IAS 40.32 og 40.75 (e) oppfordrer til bruk av uavhengig og kvalifisert takstmann for fastsettelse av «virkelig verdi». Det er lagt opp til negativ bekreftelse dersom slik takstmann ikke er benyttet ved måling av investeringseiendommens verdi. Metoden og de betydeligste forutsetningene som er benyttet ved fastsettelsen av virkelig verdi skal etter IAS 40.75 (d) i tillegg opplyses om i note. I tillegg skal det foretas avstemming mellom de balanseførte verdiene av investeringseiendom i begynnelsen og slutten av perioden, hvor effekter av verdiregulering, virksomhetssammenslutninger med mer fremgår, IAS 40.76. Jeg vil avslutningsvis under gjennomgangen av IAS 40 referere til internasjonale undersøkelser som har studert avvik mellom kalkulert «virkelig verdi» på investeringseiendom og påfølgende realisert salgssum for den samme eiendom. Royal Institute of Chartered Surveyors i England (RICS) 4) har siden 1980-tallet studert avvik mellom beregnet «virkelig verdi» og EGENKAPITALINVESTOR: Artikkelen drøfter begrepet «virkelig verdi» av investeringseiendom hovedsakelig sett fra en egenkapitalinvestors side. faktisk salgspris for til sammen 23 000 transaksjoner, alle i UK. I undersøkelsen forsøkte man å korrigere for generelle markedsbevegelser mellom siste estimerte «virkelige verdi» og tidspunktet for salg. Beregnet «virkelig verdi» er et surrogat for en observerbar markedstransaksjon for en identisk eiendel på balansedagen. «Virkelig verdi» er i IAS 40.5 definert som «det beløp en eiendel kan omsettes for i en transaksjon på armlengdes avstand mellom velinformerte frivillige parter». Verdien skal gjenspeile markedsverdi på balansedagen og være uten fradrag for eventuelle transaksjonsutgifter. «Virkelig ver- www.norse-solutions.com info@norse-solutions.com Phone: (+47) 67 53 29 40 Fax: (+47) 67 53 29 39 Utfordringer relatert til IFRS-2, IAS 32 eller IAS 39? Vi er i dag størst i Norden innen software, outsourcing og rådgivnings-tjenester relatert til administrasjon av aksjebasert avlønning. Vår software Norse Options håndterer alle aspekter av aksjebasert avlønning i en og samme web-baserte plattform. Vi utfører også komplekse verdivurderinger ihht IAS 32 og 39. Revisjon og Regnskap 2.2007 11

30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 1983 1985 1987 1989 1991 Figur 1: Gjennomsnittlig avvik mellom beregnet «virkelig verdi» og faktisk salgspris. Kilde: RICS and sale price report 2005 Det er verdt å merke seg at gjennomsnittlig realisert salgspris både absolutt og gjennomsnittlig for alle år ligger over beregnet «virkelig verdi». I løpet av perioden er avviket redusert. RICS antar at bakgrunnen for at selger oppnår høyere salgspris enn først estimert skyldes den psykologiske sperren mot å selge eiendommen til «under takst». For eiendommer med lavere faktisk verdi enn estimert verdi blir det ikke salg, og utvalget blir underrepresentert for slike verdsettelser. Videre har mindre eiendommer større avvik mellom beregnet «virkelig verdi» og salgspris enn større eiendommer. 1993 1995 Gjennomsnittlig differanse (absloutt) 1997 1999 2001 2003 International Standards Seventh Edition 2005 (IVS) International Standards Committee 8) (IVSC) ble grunnlagt i 1981 som The International Asset Standards Committee (TIAVSC). I 1994 skiftet komiteen navn til dagens betegnelse. IVS sorterer under kategorien selvregulering. IVSC samarbeider med IASB for å påse at IVS og IFRS er i overensstemmelse med hverandre. Basis for Conclusions B-52 til B-54 i IAS 40 refererer blant annet til IVS som rammeverk for fastsettelse av «virkelig verdi». IVS inkluderer også anbefalinger for verdsettelse av virksomhet, landbruk, mineraler, oljeforekomster med mer. IVS dekker også andre formål enn finansiell rapportering, som utarbeidelse av lånedokumenter og andre former for bekreftelser knyttet til eiendeler. For å påberope seg at IVS er fulgt, må i tillegg til selve prosedyrene for innhenting og fastsettelse av verdien, de overordnede forutsetningene og vilkårene i standarden oppfylles («code of conduct» og «applications», se figur 2). Både IFRS og IVS har som utgangspunkt at «virkelig verdi» i så stor utstrekning som mulig skal baseres på objektive observerbare variabler, og i så liten utstrekning som mulig på subjektive virkelighetsoppfatninger. Begge standarder gjør et klart skille mellom Market («value-in-exchange») og Bruksverdi («value-in-use»). «Virkelig verdi» skal således gjenspeile eiendomsspesifikke forhold og ikke foretaksspesifikke forhold. Selskapet skal kalibrere sine teknikker og forståelse av «virkelig verdi» ved å etterprøve sin rapporterte «virkelige verdi» mot senere observerbare transaksjoner, se figur 1. Anbefalingen om kontinuerlig kalibrering innebærer at man 9) : «.start doing valuations with whatever you have and over time by noting and identifying the difference between your valuations and concluded prices in the market». IVS inneholder et eget kapittel om nåverdiberegning. Etter mitt syn er dette emnet dekket bedre i IAS 36 vedlegg A (verditap på eiendeler). IVS er på til sammen 460 sider og fortjener betydelig grundigere gjennomgang enn det som er mulig i en generell artikkel om investeringseiendom. «Smoothing and lagging» av «virkelig verdi» Internasjonalt har det vært utført betydelig forskning på området «smoothing and lagging» av beregnet «virkelig verdi» av investeringseiendom i forhold til faktisk oppnådd salgspris. «Smoothing» betyr at de faktiske eiendomsverdiene varierer mer enn de beregnede verdiene. «Lagging» betyr at den beregnede eiendomsverdien alltid er på etterskudd i forhold til den som kan realiseres ved salg. Bakgrunnen for «smoothing and lagging» antas blant annet å være at verdsettelsesprosesser ofte tar tid, og at markedsinformasjon dermed forsinkes i selve prisingen av eiendommen. «Smoothing», eller glatting av verdivariasjoner, antas å ha sin bakgrunn i at enkelte eiere ønsker å benytte skjulte reserver til inntektsutjevning over investeringens levetid. Enkelte undersøkelser som har korrigert for «lagging»-effekten konkluderer med at avvik mellom beregnet «virkelig verdi» og faktisk salgspris ikke er større enn det man ser ved børsintroduksjoner av nye selskaper, uavhengig av bransje 5). Tabell 2: Virkelig verdi i IVS 7 th Edition MARKET VALUE IVS 7 th Edition for finansiell rapportering Metode Anvendelse Dekket i IVS Dekket i IFRS (eks.) Kapitalisering av netto inntekts- og kontantstrømmer. Komparativ analyse ved konvertering av estimater for fremtidige inntekts- og kontantstrømmer til virkelig verdi ved omregning via multiplikator, diskonteringsrente (DCF) eller yield. Parametrene skal baseres på observerbare markedsbetingelser. Egen Guidance Note 9 for nåverditeknikker. IAS 40.36, IAS 36 vedlegg A (bruksverdi via nåverditeknikk) Boken bør være obligatorisk for enhver som i sin regnskapsavleggelse, verdifastsettelse eller kontrollhandling er henvist til Sammenlignbar transaksjon. Komparativ analyse i forhold til nylig gjennomførte eller planlagte transaksjoner mellom velinformerte og frivillige parter på armlengdes avstand. Ekstrapolering av verdi ved justering for lokalisering, aktivt marked og øvrige betingelser for aktuell eiendel i forhold til sammenligningsobjektet. Deler av Guidance Note 1,4,5,6. IAS 40.36, 16.32. IAS 16.33 Avskrevet gjenanskaffelseskostnad (DRC). Gjeldende kostnad for å reprodusere eller replikere en tilsvarende eiendel i tilsvarende forfatning og tilstand. Forbehold spesialiserte eiendeler hvor tilgjengelig informasjon for alternativ beregning av virkelig verdi ikke er tilgjengelig. Den beregnede verdien skal testes i forhold til løpende inntjening for eiendelen. Egen Guidance Note 8. 12

å ta standpunkt til begrepet Fair (IVS bruker betegnelsen Market ). Structure of the Standards Document Non-Market Components Det kan for øvrig nevnes at både Deloitte 6) og PwC 7) i sine «Manual and Model IFRS Statements gjør henvisninger til IVS for fastsettelse av Fair». Fundamentals Types History, Introduction, Constitution, Organisation and Format of Standards, General Concepts and Principles Code of Conduct Real Personal Businesses Financial Interest in Market Other Than Communicating the Market in Use Investment or Worth Non-Market Going- Concern Insurable I forbindelse med konvergeringsprosjektet mellom IASB (IFRS) og FASB (US GAAP) har IVSC en viktig rolle med hensyn til global harmonisering innen anbefalinger for fastsettelse av Fair / Market. I den anledning har IVSC og The Appraisal Foundation 12) i USA inngått en intensjonsavtale med dette formål. Standards Standard 1 Market s Applications Guidance Notes With Paper Addenda Application for Financial Reporting of Real Business Reviewing of Agricultural Properties of Lease Interests Standard 2 Non-Market s Consideration of Hazardous and Toxic Substances in of Specialized Trading Application for Lending Purposes of Plant and Equipment Cost Approach for Financial Reporting (DRC) Mass Appraisal for Taxation in Emerging Markets Glossary of Terms See Non- Market Chart of Intangible Assets Discounted Cash Flow Analysis of Properties in Extractive Industries (Oil / Mining) Standard 3 Reporting of Personal Figur 2: Skjematisk oversikt over oppbyggingen av IVS 7 th Edition 2005 Assessed, Rateable or Taxable Salvage Liquidation or Forced Sale Special Marriage Figur 3: Varianter av Non-Market-verdi i IVS 7 th Edition 2005 IVS skiller mellom intern og ekstern uavhengig kvalifisert takstmann i forhold til oppdragsgiver. Siden «code of conduct» alltid må overholdes av den som påberoper seg IVS, legges det til grunn at intern og ekstern uavhengig kvalifisert takstmann i de fleste tilfeller kan likestilles, dersom dette ikke er regulert av nasjonale retningslinjer. 13

Global Investment Performance Standards (GIPS) GIPS Standards ble først lansert i 1999, og senere utvidet med virkning fra 2005 til å omfatte investeringer i fast eiendom og private equity. GIPS Standards er lansert og vedlikeholdt av CFA Institute 10) i USA. Den er anbefalt som standard for presentasjon og beregning av historiske investeringsresultater i 25 land på 4 kontinenter. De fleste land det er naturlig å sammenligne seg med har innført standarden for selvreguleringsformål. I Norge er Norske Finansanalytikeres Forening (NFF) sponsor av standarden. GIPS Standards kan betraktes som anbefalte prospektkrav for den som forvalter kapital som tredjemannsvirksomhet. Tidsvektet og pengevektet avkastning Kapittel 6 i GIPS Standards regulerer presentasjon og beregning av investeringsresultater fra direkte investering i eiendom samt investeringsresultater i eiendomsporteføljer. Børsnoterte eiendomsaksjer og gjeldspapirer, hvis verdi er sterkt avhengig av en eiendoms verdi, er ikke omfattet av kapittel 6 i GIPS Standards. Noterte verdipapirer er derimot omfattet av de generelle bestemmelsene i GIPS Standards. Kapittel 6 dekker således eierinteresser i fast eiendom hvor det ikke regelmessig stilles markedspriser. GIPS Standards krever at eiendommens verdi måles til «virkelig verdi», og at ekstern uavhengig kvalifisert person foretar verdsettelsen minst hver 36. måned. Definisjonen av «virkelig verdi» er tilnærmet identisk med IAS 40 og IVS. Hver enkelt eiendom skal verdivurderes minst hver 12. måned. Fra 1. januar 2008 skal hver eiendom verdsettes hvert kvartal. For å gjøre historisk avkastning av investering i fast eiendom sammenlignbar med alternative investeringsformer er man pålagt å anvende en tidsvektet avkastningsberegning i GIPS Standards. I tillegg er man anbefalt å beregne porteføljens / investeringens internrente. R 1+ r )*(1 + r )...*...(1 + r ) 1 [ ] t = ( 1 2 n R t = tidsvektet avkastning for hele historikken t Tidsvektet og pengevektet avkastningsmåling r i = avkastning i delperiode i n = periode n Produktet R t er avhengig av de ulike periodeavkastningene (r i ). For sluttproduktet R t utgjør 5 % i periode 1 like meget som 5 % i periode n. Produktet R t er således uavhengig av om porteføljeavkastningen på 5 % oppstår i en portefølje med verdi på 100 Mkr i periode 1 eller i en portefølje på 10 Mkr i periode n. For å beregne en korrekt tidsvektet avkastning er man avhengig av å kjenne porteføljens verdi rett før porteføljen har avgang eller tilgang av kapital. Å fremskaffe verdien av porteføljen på kort varsel kan i mange tilfeller være kostbar og tidkrevende. Feil eller unøyaktighet i verdsettelsen av porteføljen vil påføre porteføljen feil akkumulert avkastning i de tilfeller der det forekommer kontantstrømmer til / fra porteføljen innen feilen eller unøyaktigheten reverseres. De fleste børsindekser i verden er basert på en tidsvektet tilnærming. MV1 MV0 R t = 1+ MV0 MV = markedsverdi K = kontantstrøm I en pengevektet beregning vil resultater oppnådd med stor investert kapital påvirke avkastningen mer enn resultater oppnådd med mindre investert kapital. Internrente er en pengevektet beregning. K1 IR = K0 + 1 (1 + r) r = internrente K = kontantstrøm evt. sluttverdi MVn MVn 1 K *... 1+ MVn 1 + Kn 1 K2 + (1 + r) 2 Kn +... (1 + r) n n 1 1 *100 Videre kreves det at metoden og prosedyren for å fastsette eiendommens verdi blir oppgitt. Kilde for verdsettelse (intern eller ekstern) skal oppgis, samt andelen som er verdsatt av ekstern uavhengig kvalifisert person, samt frekvensen for bruk av slik ekstern bistand. For å gjøre historisk avkastning av investering i fast eiendom sammenlignbar med alternative investeringsformer er man pålagt å anvende en tidsvektet avkastningsberegning ved presentasjon av historiske investeringsresultater. I tillegg er man anbefalt å presentere porteføljens/investeringens internrente (se egen faktaboks). Man er også pålagt å separere det årlige resultatet i direkteavkastning og verdiregulering. Videre er man anbefalt å oppgi avkastningen for kun realiserte investeringer i porteføljen. Bakgrunnen for denne anbefalingen er at brukeren av informasjonen skal presenteres resultater som er basert på faktiske kontantstrømmer, og ikke estimerte sluttverdier. Når det skal utføres avkastningsberegning av en partiell del av virksomheten eller porteføljen, er det viktig å ha en korrekt håndtering av alle former for generalposter, som fellesinvesteringer, felleskostnader, bank og valutasikring. Videre er det anbefalt at direkteavkastning og verdiregulering i eiendomsporteføljer blir sammenlignet mot egnede referanseindekser, for eksempel IPD Norsk Eiendomsindeks. Investment Databank 11), IPD, er den ledende leverandøren av eiendomsindekser i Europa og har vært i Norge siden 2000. IPD Norsk Eiendomsindeks måler avkastningen på direkte investeringer som er eid gjennom hele året/kvartalet (avhengig av frekvens for verdsettelse), uten betraktninger av belåning. Indeksen skiller mellom direkteavkastning og verdiendring, og tar for seg fire ulike segmenter i det norske eiendomsmarkedet. I 2005 besto indeksen av 563 eiendommer til en totalverdi på 85,7 mrd. Indeksen uttrykker den passive avkastningen av fast eiendom, såkalt «standing property». Indeksen inkluderer ingen effekter av eiendomsutvikling, ei heller kostnader ved erverv av eiendom. Ordinære børsindekser bestående av børsnoterte eiendomsselskaper er sjelden egnet til å beskrive en investeringseiendoms verdiutvikling. Til dette er børsindeksene for eiendomsselskap for urepresentative ved at de inkluderer annen aktivitet enn selve eierskapet til investeringseiendom samt at finansieringsstruktur inkluderes i verdi- 14

Finans endringen. Videre er det ikke mulig å uttrykke et enkelt segments verdiutvikling ved børsindekser for eiendomsselskaper. UTVIKLING AV EIENDOM RESULTAT / AVKASTNING I PERIODE TRANSAKSJONER RESULTAT / AVKASTNING FRA «STANDING PROPERTY» - IPD indeks DIREKTE AVKASTNING INNTEKTER KOSTNADER FREMTIDIG NETTO LEIENIVÅ NÅTID VALUTA ENDRING I VERDI / KAPITAL FREMTID ENDRING I KRAV TIL «YIELD» Kilde: IPD Databank. Justert og tilpasset av forfatter. Residual eller restpost er utelatt av pedagogiske årsaker. Figur 4: Konseptmodell for presentasjon av resultater fra investeringseiendom GIPS Standards Avslutning De største utfordringene fremover innen rapportering og måling av investeringseiendom vil nok være praktiseringen av «virkelig verdi». Anvendelse av markedsverdiprinsippet krever på de fleste områder en utstrakt grad av skjønnsmessige vurderinger. Som det forhåpentligvis har fremgått av denne artikkelen, er det utarbeidet en rekke anbefalinger på dette området for å bistå regnskapsavleggeren, investoren, revisoren og eiendomsforvalteren i dette arbeidet. Kildehenvisninger: 1) www.epra.org 2) www.inrev.org 3) www.ncreif.com 4) www.rics.org 5) Loughran and Ritter (2004), Why has IPO Underpricing Changed over time?, Financial Management, Vol. 33, No.3 page 5 37. 6) Model IFRS Financial Statements (Dec. 2005) published by Deloitte. 7) PwC Manual of Accounting-IFRS for the UK, paragraph 16.200 published 28.04.2004 8) www.ivsc.org, Sponsor av standarden i Norge er Norges TakseringsForbund 9) Sitat fra artikkel på IVSCs hjemmeside: «s for company balance sheets, following the adoption of IFRS» 10) www.cfainstitute.org 11) www.ipdglobal.com 12) www.appraisalfoundation.org Full oversikt med Uni Økonomi Kun kr. 15 000*,- for komplett regnskap- og økonomisystem inkludert timeregistrering. Med over 15 års erfaring fra regnskapsbransjen vet vi hvor viktig det er å være forberedt på stadige endringer. Vi arbeider kontinuerlig med å tilpasse systemene for våre kunder. Slik kan du som vår kunde alltid være godt rustet mot nye krav og lovendringer. Kontakt en av våre dyktige medarbeidere i dag for en uforpliktende gjennomgang av din bedrifts behov: marked@unimicro.no Tlf. 55 38 77 77 - økonomisystemer fra start til børs *15 000=1bruker, 20 000=2brukere, 25 000=3 brukere, rabatterte priser ved 4+ brukere, be om spesialtilbud unimicro.no Revisjon og Regnskap 2.2007 15