OMRÅDEREGULERING FOR ET OMRÅDE MELLOM TRØGSTADVEIEN, BAKKEGATA OG LØVSTIEN, GNR/BNR 52/364, 674, 681 M.FL. Plan-ID: 20120008 Planbestemmelsenes dato: 11.6.2013 Revidert 21.6.2013 Revidert 3.12.2013 Bystyrets vedtak: 19.12.2013 PLANBESTEMMELSER 1 Det regulerte området er vist på kartet med reguleringsplangrense. 2 a) Området reguleres til følgende formål: Sosi 1. Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr.1) Boligbebyggelse (B1, B2a, B2b, B3) 1110 Kombinert bolig/forretning/kontor (B/F/K1, B/F/K2) 1802 Energianlegg (E) 1510 Uteopphold (U1,U2,U3,U4,U5) 1600 Gårdsplass (GP1, GP2) 1620 Annet uteopphold kvartalslekeplass (K1, K2) 1690 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr.2) Veg 2010 Fortau (F1,F2,F3,F4,F5) 2012 Gatetun (GT) 2014 Gang/sykkelvei (G/S1, G/S2, G/S3) 2015 Gangvei (G1, G2) 2016 Annen veggrunn grøft 2019 Parkeringsplass (P1, P2, P3) 2082 3. Grønnstruktur (PBL 12-5, nr.3) Grønnstruktur (GR1, GR2, GR3, GR4, GR5) 3050 b) Området reguleres med følgende hensynssoner (PBL 12-6) Sikringssone frisikt (H-140) 140 Faresone trafo (H-370) 370 3 FELLES BESTEMMELSER SOM GJELDER HELE PLANOMRÅDET 3.1 Generelle krav til estetikk Nye byggverk og ombygging av eksisterende skal tilpasses landskap og eksisterende bebyggelse på en funksjonell og meningsfylt måte som fremmer sammenhenger og historisk tilknytning. Nettstasjoner for strømtilførsel til ny bebyggelse skal integreres i 1
bebyggelsen. Avfallsløsning skal integreres i bebyggelsen eller utformes som nedsenket anlegg. 3.2 Krav til dokumentasjon av tiltak a) Sammen med rammesøknad skal det leveres situasjonsplan som viser: 1. bebyggelsens plassering herunder garasjeanlegg 2. adkomst til tomt og bolig, plasser for biloppstilling med manøvreringsareal, plass for avfallshåndtering 3. høyde angitt som kotehøyde for overkant gulv i 1. etg. 4. uteoppholdsareal og lekeareal for småbarn, kvartalslekeplass 5. bebyggelsens plassering i forhold til eksisterende og planert terreng og forstøtningsmurer, støyskjermer, voller el., 6. prinsipp for overvannshåndtering Midlertidig parkeringsløsning i forbindelse med utbygging i byggetrinn skal godkjennes av Askim kommune før rammetillatelse gis. b) Utomhusplan må følge søknad om igangsettingstillatelse. Utomhusarealene må være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan før det gis ferdigattest ev. midlertidig brukstillatelse. Utomhusplan skal beskrive og vise følgende forhold: 1. reguleringsgrenser, byggegrenser og eiendomsgrenser 2. terrengforhold, herunder eksisterende og fremtidig terreng, skråningsutslag, murer og nødvendige punkthøyder ved steder som inngang, sluk, trapper, topp/bunn mur 3. bygningers plassering, kotehøyde for overkant gulv i 1. etgved utgangsdører og kjøreporter 4. trafikkforhold, herunder arealer for gående og kjørende, framkommelighet for kjøretøy ved renovasjon, utrykning, brøyting med mer, biloppstillings og garasje-plasser, sykkelparkering og gang/sykkelatkomst til parkeringskjeller. 5. utforming og plassering av opplegg for renovasjon, postkasser og utvendig bod og eventuell innbygging/skjerming av disse 6. framtidig vegetasjon og materialbruk i markdekker, samt ledelinjer og stigningsforhold på uteoppholdsarealer 7. utforming og møblering av felles arealer for lek og uteopphold 8. tekniske forhold (håndtering av overflatevann, plassering av sluk, belysning, gjerder og plassering av eventuelle murer, trapper, ramper, støyskjermer/- voller og rekkverk) Det skal samtidig med utomhusplan dokumenteres at generelle krav til estetikk i henhold til 18 i kommuneplanens arealdel er ivaretatt. Det skal samtidig med utomhusplan gjøres rede for valg av løsning for varelevering og renovasjon. 3.3 Universell utforming og opparbeidelse av utomhusanlegg Utforming og opparbeidelse av utomhusanlegg skal følge gjeldende forskrift om tekniske krav til byggverk og Retningslinjer for utomhusanlegg i Askim kommune vedtatt 08.09.2011 eller senere oppdateringer av denne. 3.4 Krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme Dimensjonering av energiforsyning i bygg skal følge gjeldende forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK 10). 2
3.5 Funksjons- og kvalitetskrav for arealer til uteopphold og lek. a) Uteoppholdsarealer skal ha solrik beliggenhet med sol på jevndøgn (21. mars og 23. september) klokken 15:00 på minst 50% av arealet. Arealene skal være egnet både for sommer- og vinterlek/opphold, og være skjermet for sterk vind og snødrev. Areal brattere enn 1:5 eller smalere enn 5 m skal ikke regnes inn som del av lekeareal eller uteoppholdsareal. Områdene skal ikke være utsatt for støy over 55 dba. Lekeplass og uteoppholdsarealer skal ikke krysses av eller være i umiddelbar nærhet til høyspentledning eller annet høyspenningsanlegg eller innretning. b) Kvartalslekeplasser skal utformes iht. kommuneplanen 6.2. c) Småbarnslekeplasser og uteoppholdsareal skal beplantes. Det skal plasseres sittegrupper på uteoppholdsarealene slik at de fungerer som møteplasser for beboerne innenfor planområdet. Lekeplassene innenfor planområdet skal ha ulik utforming, men alle skal ha sandkasse, huske og minst ett annet lekeapparat. Uteoppholdsarealene skal gi rom for både rolig opphold og støyende aktivitet. d) MUA = 30 m² pr boenhet inkludert lekeareal. e) Uteoppholdsareal med lekeareal for små barn skal anlegges som fellesareal for boenhetene. Rekkehusene har private hager og inngår ikke i beregningsgrunnlaget. 10m² av balkonger og takterrasser kan regnes med som uteoppholdsareal men ikke som lekeareal. Minimum 5 m² pr boenhet skal avsettes til felles lekeplass, dog ikke mindre enn 100 m². Resterende 15 m² areal skal avsettes til uteoppholdsareal. Felles terrasse på lokk over parkeringskjeller kan inngå i uteoppholdsareal dersom funksjons- og kvalitetskrav i henhold til 3.5 a) er oppfylt. Uteoppholdsareal med lekeareal skal ikke plasseres lengre enn 100m fra tilhørende boligers inngang. 3.6 Grenseverdier for støy For utendørs støynivå gjøres Miljøverndepartementets «Retningslinjer for støy i arealplanlegging T-1442» gjeldende. Støynivå på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk skal ikke overstige Lden 55 db. 3.7 Grenseverdi for magnetfelt Ingen boenheter eller uteoppholdsarealer skal være utsatt for stråling fra magnetfelt som overstiger 0,4 µt. 3.7 Automatisk fredete kulturminner Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper av trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, 8. 3.8 Parkering a) Minimum 1,2 biloppstillingsplass per boenhet. b) Minimum 1 biloppstillingsplasser pr 50 m² forretning/kontorareal. c) Minimum 2 sykkeloppstillingsplasser pr boenhet 3 rom, 1 oppstillingsplass pr boenhet <3 rom. d) 5 % av parkeringsplassene skal være forbeholdt forflytningshemmede. Plassene skal dimensjoneres iht. retningslinjer for utomhusanlegg i Askim kommune, 3
kapittel 3.12. Det skal anlegges minimum 1 HC-plass på hver av parkeringsplassene P2 og P3. e) Minimum 10% av sykkelparkering skal være på terreng. 50% av parkeringsplassene skal ha tak. Alle sykkelparkeringsplasser skal ha sykkelstativ med mulighet for å låse sykkelen. 3.9 Hensyn til Løvstien i byggeperioden Rigg skal ikke plasseres i Løvstien eller vest for denne. Atkomst til anleggsområdet skal skje direkte fra Trøgstadveien og ikke via Løvstien. Dette for å sikre at Løvstien skjermes og opprettholdes som tursti gjennom hele anleggsperioden. 4 KRAV OM DETALJREGULERING (PBL 12-7 nr.11) For område B1 og B2a og B2b behandles søknad om tillatelse til tiltak direkte på grunnlag av områdereguleringen. For B3, B/F/K1 og B/F/K2 med tilhørende arealer må det foreligge vedtatt detaljregulering før tillatelse til tiltak kan gis. 5 BESTEMMELSER TIL HENSYNSSONER (PBL 12-6) 5.1 Sikringssone frisikt (H-140) Innenfor områdene tillates ikke sikthindrende gjenstander høyere enn 0,5 m over tilstøtende veibaner. Trær oppstammet i høyde opp til 3 m over tilstøtende veibaner tillates. 5.2 Faresone høyspenningsanlegg (inkludert høyspentkabler) (H-370) a) I faresonen over høyspentkabler er det byggeforbud for alle typer tiltak. Arealet skal ikke benyttes til lagring eller opphold og skal ikke beplantes. b) Det skal oppføres sikringsgjerde i hensynssonegrensen rundt trafobygget. Høyde minimum 2 m og med låsbar port. 5.3 RpBestemmelsesgrense Innenfor sonen skal det etableres atkomst til Henstad trafo. Atkomsten skal dimensjoneres i henhold til den type kjøretøy som brukes til spesialtransport til trafostasjonen. Atkomsten skal ikke fremstå som synlig vei men gis en overflate som gjør at den inngår i underliggende formål. 6 BESTEMMELSER TIL AREALFORMÅL (PBL 12-7 NR. 1,2, 7 OG 14) 6.1 Boligbebyggelse B1, B2a a) Innenfor formålet tillates oppført boligblokk med rekkehus og parkeringskjeller. b) Prosent bebygd areal skal ikke overstige %-BYA=90%. c) Maksimal gesimshøyde for de ulike takflatene er vist på plankartet. Der det er oppgitt to gesimshøyder angir høyeste kotetall gesimshøyde på heisbygg. Øvrige kotetall angir øvrige takflater. Rekkverk og baldakin kommer i tillegg til angitt gesimshøyde. Tekniske oppbygg som utføres som en integrert del av arkitekturen tillates oppført maks 4 meter over gesimshøyde og skal ikke overstige 10% av takflaten. Begrensing av takflater med ulik høyde er vist med linjen 4
RpRegulertHøyde. d) Det tillates mindre avvik fra Juridisk linje 1213 - Planlagt bebyggelse vist på plankart. e) Bilparkering for B1 og B2a er i felles parkeringskjeller under B2a. f) Boder og sykkelparkering for B1, B2a og B2b er i felles parkeringskjeller under B1 og B2a. 6.2 Boligbebyggelse B2b a) Innenfor formålet tillates oppført konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehus. b) Prosent bebygd areal skal ikke overstige %-BYA=50%. c) Maksimal gesimshøyde skal ikke overstige kote 132. d) Det tillates mindre avvik fra Juridisk linje 1213 - Planlagt bebyggelse vist på plankart. e) Det skal være fysisk avgrensing mellom rekkehusene og Løvstien i form av beplantning. Det tillates oppført gjerde i eiendomsgrensen. f) Bilparkering for B2b er i felles parkeringskjeller under B2a. g) Sykkelparkering og boder for B2b er i felles parkeringskjeller under B1 eller B2a. 6.3 Boligbebyggelse og kombinert formål B3, B/F/K1 a) Felt B3 og B/F/K1 skal bebygges med blokkbebyggelse. Innenfor formålet B/F/K1 tillates blokkbebyggelse med forretning, kontor og tjenesteyting i første etasje og boliger i øvrige etasjer. Det tillates bygd parkeringskjeller innenfor formålene. Areal for renovasjon og sykkelparkering kan inngå i formålet. b) Prosent bebygd areal skal ikke overstige %-BYA=90%. Forretning, kontor og tjenesteyting i B/F/K1 og B/F/K2 skal til sammen ikke overstige 1000m² i grunnflate. c) Maksimal gesimshøyde for de ulike takflatene er vist på plankartet. Der det er oppgitt to gesimshøyder angir høyeste kotetall gesimshøyde på heisbygg. Øvrige kotetall angir øvrige takflater. Rekkverk og baldakin kommer i tillegg til angitt gesimshøyde. Tekniske oppbygg som utføres som en integrert del av arkitekturen tillates oppført maks 4 meter over gesimshøyde og skal ikke overstige 10% av takflaten. Begrensing av takflater med ulik høyde er vist med linjen RpRegulertHøyde. a) Bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankart. d) Lokaler for forretning, kontor og tjenesteyting skal ha aktive fasader mot publikumsarealer. e) Bil og sykkelparkering for boenhetene og for ansatte i forretning/kontor/tjenesteyting er i felles parkeringskjeller under B3 og B/F/K1. 5
6.4 Kombinert formål - B/F/K2 b) Innenfor formålet tillates oppført blokkbebyggelse for bolig, kontor, forretning og tjenesteyting samt parkeringskjeller. Areal for renovasjon og sykkelparkering kan inngå i formålet. Bebyggelsen tillates oppført med forretning, kontor og tjenesteyting i første etasje og boligformål i øvrige etasjer. Forretning, kontor og tjenesteyting i B/F/K1 og B/F/K2 skal til sammen ikke overstige 1000m² i grunnflate. c) Prosent bebygd areal skal ikke overstige %-BYA=90%. d) Maksimal gesimshøyde for de ulike takflatene er vist på plankartet. Der det er oppgitt to gesimshøyder angir høyeste kotetall gesimshøyde på heisbygg. Øvrige kotetall angir øvrige takflater. Rekkverk og baldakin kommer i tillegg til angitt gesimshøyde. Tekniske oppbygg som utføres som en integrert del av arkitekturen tillates oppført maks 4 meter over gesimshøyde og skal ikke overstige 10% av takflaten. Begrensing av takflater med ulik høyde er vist med linjen RpRegulertHøyde. e) Bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankart. f) Bil og sykkelparkering for boenhetene og ansatte i forretning, kontor og tjenesteyting er i felles parkeringskjeller under B3, B/F/K1 og B/F/K2. g) Forretning, kontor og tjenesteyting skal ha aktive fasader mot publikumsarealer. 6.5 Energianlegg - E a) Innenfor formålet tillates bebyggelse for transformator med tilhørende anlegg. b) Prosent bebygd areal skal ikke overstige %-BYA=25%. c) Maksimal tillatt møne/gesimshøyde er kote 141. d) Sikringsgjerdet tillates utført som støygjerde. e) Atkomst til transformatorbygget fra Trøgstadveien er over P3 og G/S2. f) Atkomst til transformatorbygget for spesialtransport er via Løvstien. 6.6 Uteoppholdsareal - U1, U2, U3, U4, U5 a) I formålet uteopphold inngår uteoppholdsareal med møteplasser samt lekeplass for små barn. b) U1 og U2 skal betjene boenhetene i B1. c) U3 skal betjene boenhetene i B2a. Over U3 tillates opparbeidet gangatkomster til rekkehusleilighetene. d) U4 skal betjene boenhetene i B3 og B/F/K1. e) U5 skal betjene boenhetene i B/F/K2. f) Uteoppholdsarealer skal være ferdig opparbeidet før tilhørende boenheter kan tas i bruk. 6
g) Uteoppholdsareal er felles for alle boenhetene innenfor planområdet. 6.7 Gårdsplass - GP1, GP2 a) Arealet er felles for B1, B2a og B2b. 6.8 Annet uteoppholdsareal kvartalslekeplass - K1, K2 a) K1 og K2 er felles for alle boenhetene innenfor planområdet. b) Ved utforming av kvartalslekeplassene skal lek og fysisk aktivitet for alle aldersgrupper og særlig for barn i skolealder vektlegges. Det skal være mulighet for ballspill. c) K1 dekker behovet for kvartalslekeplass for B1, B2a og B2b inntil K2 er ferdigstilt. K1 skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest ev. midlertidig brukstillatelse for B1, B2a og B2b. d) K2 skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest ev. midlertidig brukstillatelse for B/F/K2. 6.9 Fortau - F1, F2, F3 a) F1 skal opparbeides før det gis ferdigattest ev. midlertidig brukstillatelse for B1 og B2a og B2b. b) F2 skal opparbeides før det gis ferdigattest ev. midlertidig brukstillatelse for B3 og B/F/K1. c) F3 skal opparbeides før det gis ferdigattest ev. midlertidig brukstillatelse for B/F/K2. 6.10 Gatetun - GT d) Gatetun er felles for B1, B2a og B2b. e) I formålet tillates atkomstvei til parkeringskjeller for bil, sykkel og fotgjengere, plassering av containere for renovasjon og dypoppsamlingsanlegg for renovasjon og korttidsparkering for renovasjonsbil. 6.11 Gang og sykkelveg - G/S1, G/S2 a) Gang/sykkelveiene skal asfalteres. b) Det skal være åpent for gang/sykkeltrafikk mellom G/S1 og Løvstien. G/S1 skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest ev. midlertidig brukstillatelse for B1, B2a og B2b. c) Tillatt maksimumsfall på G/S2 mellom G/S1 og P3 er 1:15. d) G/S2 skal opparbeides til samme standard som G/S1. G/S2 mellom G/S1 og P3 skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest ev. midlertidig brukstillatelse for B3 og B/F/K1. e) Resterende strekning av G/S2 skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest ev. midlertidig brukstillatelse for for B/F/K2. 6.12 Gangvei - G1, G2 a) Gangveiene skal asfalteres. 7
b) G1 skal opparbeides før det gis brukstillatelse for første boenhet i B2a og B2b. c) G2 skal være ferdig opparbeidet samtidig med K2. 6.13 Parkeringsplass - P1, P2, P3 a) Parkeringsplassene er felles for alle enhetene innenfor planområdet. b) Areal for renovasjon kan inngå i P3. c) Atkomst til trafostasjonen tillates over P3. 6.14 Grønnstruktur - GR1, GR2, GR3, GR4, GR5 a) GR1- GR 4 er felles for B1, B2a og B2b. GR5 er felles for alle boenhetene i planområdet. b) Mindre avvik fra oppgitte kotehøyder tillates. c) Det skal bygges støyskjerm innenfor felt G1. Vist plassering på plankartet kan fravikes. d) Grønnstrukturarealene skal som et minimum beplantes med busker og trær. 7 KRAV OM REKKEFØLGE FOR GJENNOMFØRING (PBL 12-7 NR.10) a) Utbyggingsavtalen må være signert av alle parter før utbygging i området kan igangsettes. b) Høyspent luftstrekk må være fjernet og lagt i jordkabel før utbygging i området kan igangsettes. 8 KRAV OM NÆRMERE UNDERSØKELSER (PBL 12-7 NR.12) a) Grunnundersøkelser for det enkelte byggetrinn skal vedlegges rammesøknaden. b) Miljøteknisk kartlegging (forurensing i grunnen) for det enkelte byggetrinn skal vedlegges rammesøknaden. Ved mistanke om forurenset grunn skal det foretas miljøtekniske undersøkelser, og det skal sendes varsel til forurensingsmyndighetene. c) Støy fra transformatorene i nettstasjonen skal måles etter omlegging av høyspentledninger. Støytiltak skal være gjennomført før første bolig kan tas i bruk. 9 FORDELING AV AREALVERDIER OG KOSTNADER (PBL 12-7 nr.13) a) Før det gis tillatelse til tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 20-1, må det ved skriftlig avtale mellom berørte parter eller ved jordskifte i henhold til jordskifteloven 2 bokstav h, jf. 5 annet ledd ha kommet i stand en ordning med fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor planområdet. b) Andel i fremtidig kvartalslekeplass K2 skal være dokumentert i avtale mellom grunneierne. Avtalen skal foreligge innen det gis igangsettingstillatelse til felt B2a. 8