Verdi- og lånetakst over andel i Øvre Sogn Borettslag Gaustadveien 251 0372 OSLO Gårdsnr. 49 Bruksnr. 21 og 26 Leilighet nr. 1050 Andelsnummer: 50 OSLO KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Rekvirenten har bedt om å få vurdert boligens markedsverdi. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Takstrapporten er avholdt på oppdrag for Advokatfirmaet Furre DA. Eier er følgelig ikke takstmannens oppdragsgiver. Hvis taksten brukes av eier eller andre i forbindelse med salg og/eller belåning, kan dette ikke gjøres med ansvar for takstmannen. Takstmannens ansvar i forbindelse med vurderinger og opplysninger i denne takstrapporten er begrenset til hans forhold til oppdragsgiver. Verdivurderingen baserer seg på opplysninger gitt i takstrapporten. Skulle det være forhold som ikke er nevnt, men som normalt ville være spesifisert hvis disse opplysningene var fremlagt for eller registrert av takstmannen, vil dette kunne få betydning for verdivurderingen. Det er avholdt forenklet befaring uten eier til stede. Takstmannen har videre hatt begrenset tid til rådighet for gjennomføring av befaringen. Med bakgrunn i dette oppfordres interressenter i forbindelse med salg av eiendommen til å undersøke objektet spesielt grundig sammen med en bygningskyndig person eller foretak. Det er i verdivurderingen forutsatt at boligen er ledig til bruk for en eventuell kjøper. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert, med mindre det er angitt. Eiendommen er verdivurdert slik den fremsto på befaringstidspunktet. Vedlikeholdet er vurdert ut i fra bygningens alder. Besiktigelsen er foretatt med de begrensninger som følger av at boligen er møblert. Møbler, innredninger, løsøre o.l er ikke flyttet på. I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av Bygningskontrollens arkiver. Besøk våre web-sider på www.bntakst.no for utfyllende opplysninger om faguttrykk, arealbegreper m.m. som benyttes i takstdokumentet. Sammenfattet beskrivelse Del av rekkehus, andelsleilighet, beliggende i et attraktivt boligområde med rekkehusbebyggelse på øvre Gaustad. Adkomst fra Gaustadveien via internveier og egen inngang. Kort vei til skole og barnehage. 10-15 min gange til Ullevål Stadion med ulike forretningstilbud. Marka med fine turmuligheter ligger like ved. Solrik terrasse. Med boligen følger det en fast plass i felles garasjeanlegg. Styret leier ut parkeringsplasser som fordeles etter liste. Forøvrig parkering i offentlig gate. Fellesarealene er pent opparbeidet med asfalterte internveier, plener, lekeplasser, ballbinge m.m.. Boligen har bruksrett til egen hageparsell med plen og beplantning. Boligen har en god standard og gir et bra helhetsinntrykk. Det er vedtatt å bygge ny ballbinge. Kostnadene er ventet dekket av driftsbudsjettet. Ankerveien 38 A, 0785 Oslo, Tlf: 970 13 031/ 22 13 80 59/ faks 22 13 80 73 E-post: jan_age.reigem2@chello.no Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084048 21.01.2008 1 av 6
Det foreligger utbyggingsplaner på en naboeiendom til borettslaget, Gaustadveien 23. Det oppfordres til å kontakte Plan og Bygg i kommunen for opdatering i saken. Styret har utarbeidet prinsippielle rammer og prosedyrer for utbygginger av boliger i borettslaget. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 4 600 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 3 900 000 Oslo, 22.02.2008..................................... Jan Åge Reigem Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084048 21.01.2008 2 av 6
Rekvirent Rekvirert av: Besiktigelse, tilstede Dato: 21.01.2008 Advokatfirmaet Furre v/cathrine Aspestrand Furre Jan Åge Reigem Takstmann Tlf.: 97 01 30 31/ 22 13 80 59/fak Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Reguleringsplaner S-2834, 04.05.06. Byggeområde for boliger. Årsberetning/regnskap for 2006. EDR Tomteareal, matrikkelnummer og byggeår er hentet fra Norges eiendommer. Andre dok./kilder: Forretningsfører Opplysninger vedrørende husleie, eier av adkomstdokumentene, adkomstdokumentenes nummer og størrelse m.m er oppgitt av forretningsfører. Eiendomsdata Leilighet nr.: Leilighet nr. 1050 Etasje 1. og 2. Eier adkomstdok.: Selskap/borettslag: Leilighetstype: Cathrine Rønning og Eivind Heggelund Berg Øvre Sogn Borettslag Andelsleilighet Andelsnummer: 50 Pålydende: Kr 100 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 2 412 Kommentar: Inkl. garasjeplass, kabel-tv og vaktmestertjenester. Tomt: Eiet tomt. Areal 46 290 m² Adkomst: Årsregnskap Offentlig Forretningsfører: OBOS - 22 86 55 00 Regnskapsår: 2006 Årsregnskap: Samlet obligasjons-/innskuddskapital: 64 817 600 Omløpsmidler: 3 624 596 Kortsiktig gjeld: 444 391 Sum disponible midler: 3 180 205 Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital): 11 105 241 Andel av langsiktig fellesgjeld: 28 000 Andre opplysninger: Fellesgjeld pr. 03.10.07 iflg. forretningsfører. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: If Skadeforsikring. Avtalenummer: 5405350 Kommentar: Ligningstakst Felles bygningsforsikring i borettslaget. Ligningstakst: Kr 500 840 År 2006 Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084048 21.01.2008 3 av 6
Bygninger på eiendommen Del av rekkehus - Andelsleilighet Byggeår: Anvendelse: Arealer og anvendelse 1988. Første innflytting i borettslaget iflg. årsberetning. Borettslaget består av 118 andelsleiligheter i rekkehusbebyggelse. TEKNISK AREALBEREGNING FOR BOENHETER Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2007 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2008 (Utgitt av informasjonsselskapet Verdi AS). Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger har Standard Norge, Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund funnet det riktig å benytte egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Del av rekkehus - Andelsleilighet - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 70 63 63 Stue, kjøkken, vindfang og bad. Sportsbod på ca 5 kvm med utv. adkomst. Plass i felles garasjeanlegg. 2. etasje 52 50 50 3 soverom, arbeidsrom og bad Arealet er omtrentlig og er oppmålt på stedet. Sum bygning 122 113 113 Del av rekkehus Andelsleilighet - romfordeling Etasje Primærareal (P-rom) Sekundærareal (S-rom) 1. etasje Stue, kjøkken, vindfang, bad 2. etasje Soverom, soverom 2, soverom 3, arbeidsrom, bad Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084048 21.01.2008 4 av 6
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Del av rekkehus - Andelsleilighet Lokalisering Del av rekkehus - Andelsleilighet Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Boligen har en god standard og gir et bra helhetsinntrykk. Påkostninger: Utskifting av vinduer startet i D-husene i 2006. Grøntområdene ble bearbeidet i 2005. Fasadene ble malt i 2002. 210 Grunn og fundamenter, generelt Såle på ukjent grunn. 221 Gulv på grunn Antatt støpt plate på mark i 1. et. 224 Frittbærende dekker Trebjelkelag med undergulv av plater, antatt isolert med mineralull mellom etasjene. 225 Yttervegger Yttervegg i bindingsverk, isolert med mineralull, innvendig kledd med plater og utvendig kledd med trepanel. 227 Takkonstruksjoner Saltak i trekonstruksjon tekket med takstein. 233 Vinduer Vinduer med isolerglass, karm og ramme i tre. 234 Overlys og takluker Takvinduer i 2. etasje. 250 Overflater, generelt 1. etasje: Det er fliser på gulvet i bad og Vf og parkett i øvrige rom. Det er fliser på baderomsveggene og malte plater i øvrige rom. Det er malte plater i himlingen i alle rom. 2. etasje: Det er fliser på badegulvet og parkett i øvrige rom. Det er fliser på baderomsveggene og malte plater i øvrige rom. Det er malte plater i himlingen i alle rom. Vedlikehold: I badet i 2. etasje er gulvflisene oppsprukket. Dette rommet bør renoveres før fortsatt bruk. 261 Trapper og ramper Tretrapp med tette stusstrinn. 262 Balkonger Markterrasse med adkomst fra stua. 265 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Åpen grue-peis og i stua. 270 Fast inventar, generelt Det ene soverommet og loftsrommet har begge adkomst til hver sin hems med parkettgulv. Adkomst via løs stige. 2 kott bak knevegger - med adkomst via kottluker. Kott under trappa i 1. etasje. Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084048 21.01.2008 5 av 6
272 Kjøkkeninnredning Antatt opprinnelig kjøkkeninnredning med laminat front med trelister, laminat benkeplate, rustfri oppvaskkum, opplegg for oppvaskmaskin, ventilator og fliser over benken. 274 Skap og reoler Garderobeskap i alle soverommene. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Innmurt badekar m/dusj på vegg, servant, 2 overskap, innfelt speil i flisevegg, klosett og opplegg for vaskemaskin i badet i 1. et. Dusj, servant, klosett og overskap i badet i 2. et. 400 Elkraft, generelt Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. 450 Elvarme, generelt Elektrisk oppvarming. Varmekabler i badegulvene. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Innbruddsalarm med detektorer, tilknyttet vaktselskapet Securitas. 900 Annet Dørtelefon og kabel-tv. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 28 944 Ansatte vedlikeholdskostn.: 10 000 Sum kostnader Kr: 38 944 Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Del av rekkehus Andelsleilighet 2 400 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 300 000 tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider): Teknisk verdi uten tomtekostnader Kr: 2 100 000 Tillegg for normale tomtekostnader: 2 600 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 4 700 000 - Andel fellesgjeld: 28 000 Verdi adkomstdok.: Adkomstdokumentenes normalverdi: 4 672 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 4 600 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 3 900 000 Programmet kan kun brukes av NTF's medlemmer. Ettertrykk forbudt. 20084048 21.01.2008 6 av 6