Verdi- og lånetakst over andel i Hesthaugen selegrend borettslag, orgnr. 954 760 93 Åsligrenda 56 5115 Ulset Gnr. 208 Bnr. 204 Rekkehus med leilighetsnr. 0066 Andelsnr.: 0066 BERGEN KOMMUNE Utført av: Takstmann Aron Skålevik Indre Arna veien 90, 5261 Indre Arna E-post: aron.skaalevik@takstmann.as Tlf.: 975 13 307 Org.nr.: 996851982 Oppdrag 1027 Befaringsdato: 02.03.2012
Verdi- og lånetakst over andel i Hesthaugen selegrend borettslag, orgnr. 954 760 93 Åsligrenda 56 5115 Ulset Gnr. 208 Bnr. 204 Rekkehus med leilighetsnr. 0066 Andelsnr.: 0066 BERGEN KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Undertegnede er engasjert av Susanne Elke Weiss for å utarbeide en verdi og lånetakst av andelsleilighet i Åsligrenda 56. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Undertegnede er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet etter gjeldende instruks og retningslinjer for NTF. Det elektriske anlegget og røropplegg er ikke vurdert. Der det i rapporten er foretatt antagelser, er dette normalt fordi angjeldende forhold ikke lot seg bringe på det rene. Utvendige konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at eiendommen var møblert og i bruk på befaringstidspunktet. Besiktigelsen ble kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjonene. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander med mindre åpenbare grunner forelå for eventuelt å avdekke andre feil eller mangler enn de som er mulig å observere ved en normal besiktigelse. Dette kan medføre at skader/mangler som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Funksjonstesting av elektrisk anlegg, varmekabler, fyringsanlegg, røropplegg, tekniske innretninger/utstyr og lignende er ikke foretatt. Det er ikke foretatt kontroll av overflateavvik i forhold til toleransekrav angitt i NS3420, dvs eventuelle skjevheter av gulv eller konstruksjonselementer. Arealer er angitt etter målereglene i NS3940:2007, med endringer etter retningslinjene til NTF. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940. Sammenfattet beskrivelse BELIGGENHET: Sentral og flott beliggenhet i Åsane. Gangavstand til Åsane senter, arken og IKEA, hvor man finner alle service tilbud. Offentlig transport i umiddelbarnærhet. Flotte turterreng like ved. Barnehage sentralt mellom bebyggelsen i borettslaget. TOMTEN: Stor felles tomt, med pent opparbeidet arealer. Carport og gjesteparkering langs vei. BEBYGGELSEN: Takstmann Aron Skålevik Org.nr. 996851982 Aron Skålevik 1027 02.03.2012 2 av 9
Hesthaugen Selegrend Borettslag har alle tilsvarende boliger, med forskjellige planløsninger, utvendig identiske, malt med forskjellige farger. Borettslaget er veletablert og har div klubber og arrangerer forskjellige aktiviteter. Se hjemmesiden http://www.selegrend.no for mer informasjon. STANDARD: Normalt fin innvendig standard, furuparkett på gulver, vegger har malte flater og tapet, taker er malt. Bad har flislagt gulv, respatex baderomsplater på vegger, og malt tak. VANN. AVLØP OG VEI: Boligen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Tilkomst ra riksvei Åsamyrane, ta av til Rollandslia, videre til Åsligrenda. Parkering på borettslagets grunn. ANDRE FORHOLD: Eier har gitt de fleste opplysninger. Eiendommen er vurdert i den stand den var på befaringsdagen. Datagrunnlag kommer fra Statens Kartverk, og er gjengitt med tillatelse fra staten gjennom det statlige selskapet Norsk Eiendomsinformasjon. Opplysningen kan være ufullstendige, ikke ajour eller det kan forekomme feil. Bruker eller annen part kan ikke gjøre noe ansvar gjeldene utenfor undertegnede, leverandør eller programleverandør. SPESIELLE FORHOLD: Det er ikke opplyst om noen spesielle forhold utover det som framkommer i denne rapporten. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 650 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 300 000 Arnatveit, 08.03.2012..................................... Takstmann Aron Skålevik Indre Arna veien 90, 5261 Indre Arna E-post: aron.skaalevik@takstmann.as Tlf.: 975 13 307 Org.nr.: 996851982 Takstmann Aron Skålevik Org.nr. 996851982 Aron Skålevik 1027 02.03.2012 3 av 9
Rekvirent Rekvirert av: Weiss Elke Susanne Tlf.: 46898212 Besiktigelse, tilstede Dato: 02.03.2012 - Weiss Elke Susanne Tlf.: 46898212 - Takstmann Aron Skålevik Tlf.: 97513307 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart Dato 02.03.2012 Områdekart fra Statens Kartverk som viser gnr. / bnr., eiendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Kvitt. fellesutgifter Dato 02.03.2012 Framlagt for takstmann på befaring. Skatteseddel Dato 02.03.2012 Framlagt for takstmann på befaring. Årsregnskapet Dato 02.03.2012 Utkjørt av takstmann. EDR Dato 02.03.2012 Dok.kilde automatisk lagt inn fra www.eiendomsdata.no Andre dok./kilder: Eier Dato 02.03.2012 Eier var tilstede under befaringen, gitt opplystninger, samt påvist/utpekt eiendommen. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 208 Bnr. 204 Leilighet nr.: Leilighet nr. 0066 Etasje 1 Eier adkomstdok.: Hesthaugen Selegrend Borettslag Selskap/borettslag: Hesthaugen selegrend borettslag, orgnr. 954 760 93 Leilighetstype: Andelsnr.: 0066 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 2 261 Tomt: Adkomst: Årsregnskap Forretningsfører: Rekkehus (andelsleilighet) Eiet tomt. Areal 32 289,2 m² Dok.kilde automatisk lagt inn fra www.eiendomsdata.no Fra riksvei Åsamyrane, ta av til Rollandslia, videre til Åsligrenda BERGEN OG OMEGN BOLIGBYGGELAG, kontaktperson: Johan Nicolay Leganger Regnskapsår: 2010 Årsregnskap: Omløpsmidler: 804 000 Kortsiktig gjeld: 402 000 Sum disponible midler: 402 000 Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital): 19 587 000 Andel av disponible midler/formue: 1 782 Andel av langsiktig fellesgjeld: 68 384 Andre opplysninger: Årsregnskap for 2010, andel disponible midler/formue og andel fellesgjeld (langsikt.) er fra 2011 Takstmann Aron Skålevik Org.nr. 996851982 Aron Skålevik 1027 02.03.2012 4 av 9
Bygninger på eiendommen Leilighet Byggeår: Anvendelse: 1976. Info hentet fra www.eiendomsdata.no Boligen er bebodd av eier. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Leilighet - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 64 58 53 5 Gang, bad/wc, soverom, walk-in-closet, stue, kjøkken Arealet er beregnet fra oppmåling på stedet. BTA er beregnet. Sum bygning 64 58 53 5 Leilighet - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Gang, bad/wc, soverom, stue, kjøkken Walk-in-closet Takstmann Aron Skålevik Org.nr. 996851982 Aron Skålevik 1027 02.03.2012 5 av 9
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Leilighet Lokalisering 1. etasje Bygningsdel/beskrivelse 212 Drenering Ukjent drenering, antatt til natur. Det er terrengfall mot bygningen på byggets østside. Dette er en svært uheldig løsning, og kan medføre fuktgjennomtrengning. Det er ikke registrert eller opplyst om fuktinnsig. 214 Direkte fundamentering Ukjent fundamentering, antatt på sprengstein og fyllmasser. 221 Gulv på grunn I følge eier er gulvet bygget opp av markplater på lecakuler. 222 Vegger mot grunn Yttervegger mot grunn i mur. 225 Yttervegger Yttervegger er ført i mur, innvendig isolert med siporeks, samt etterisolert med 75mm isolasjon. Merk at dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø er strengere enn de som var gjeldene da bygningen ble oppført. Vegger er ikke vurdert lydmessig, men det er ikke opplyst eller indikert avvik i forhold til forskriftskravene som var gjeldene ved oppføringen. 227 Takkonstruksjoner Takkonstruksjon med skråtaks utførelse. 232 Taktekning og membraner Yttertaket er tekket med profilerte stålplater. 233 Vinduer Vinduer med 2-lags isolerglass i trekarmer. Påkostninger: Vinduer er hovedsakelig utskiftet i 2011, soveromsvindu ble utskiftet i 2010. 235 Ytterdører og porter Ytterdør i malt utførelse med vindusfelt. Noe svikt/slitasje utv., samt i nedrekant av dørblad. 244 Innvendige dører Innvendige dører er formpresset og malte finerte dører. Påkostninger: Dørblad til stue og soverom er utskiftet i 2004. Normal bruks- og aldringsslitasje i forhold til alder. Takstmann Aron Skålevik Org.nr. 996851982 Aron Skålevik 1027 02.03.2012 6 av 9
Bad/wc 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Innvendige gulver er belagt med heltre furugulv, behandlet med hvitpigmentert lakk. 254 Overflater på innvendige vegger Innvendige vegger er malteflater og tapet. 255 Overflater på innvendig himling Innvendige himlinger er malte flater. 262 Balkonger, terrasser ol. Utvendig terrasse (ca. 11m²) med dør til stue. Terrassen har tre-rekkverk og bordkledning på gulv. 272 Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning fra IKEA i bøk. Laminert benkeplate m/nedfelt vask. 274 Skap og reoler Boligen er utrustet med alminnelig god skapplass, walk-in-closet. 312 Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Ledningsnett for sanitærinstallasjoner er av typen prisol kobberrør. Avløp i plast. Undertegnede er ikke VVS fagmann og kontrollen er begrenset til det visuelle. 320 Varme, generelt Boligen blir hovedsakelig varmet opp med varmepumpe. Påkostninger: Varmepumpe montert i 2009. 360 Luftbehandling, generelt Det er naturlig ventilasjon i boligen. 400 Elkraft, generelt Sikringsskap fra byggeår, plassert i gang med 5stk skrusikringer. Eier opplyser at BKK gjennomførte kontroll av alle elektriske anlegg i borettslaget i 2010. Eier opplyser at avvik ble utbedret av Ernst Eismann Eftf AS. Samsvarserklæring fra 2010 framlagt for takstmann. Undertegnede er ikke EL-fagmann og kontrollen er begrenset til det visuelle. 450 Elvarme, generelt Varmekabler på bad. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Badegulvet er bekledd med fliser. Sluk er montert under badekar, og er ikke kontrollert. Normal bruks og aldringsslitasje i forhold til alder. Det er sannsynligvis ikke membran på badet. Badet har overskrevet normal brukstid. På generell basis anbefales alltid ytterligere kontroll av bad ved omsetning av eiendommer. Takstmann Aron Skålevik Org.nr. 996851982 Aron Skålevik 1027 02.03.2012 7 av 9
254 Overflater på innvendige vegger Innvendige vegger er bekledd med respatexplater m/bunnlist. Normal bruks- og aldringsslitasje i forhold til alder. På generell basis anbefales alltid ytterligere kontroll av bad ved omsetning av eiendommer. 255 Overflater på innvendig himling Innvendig himling på bad er av planter, sannsynligvis respatex. Normal bruks- og aldringsslitasje i forhold til alder. 273 Innredning og garnityr for våtrom Innredning med servantskap, speilskap m/hyller, vegggskap, gulv klosett, vegghengt dusjgarnityr. Påkostninger: Servantskap, speilskap m/hyller, samt veggskap er utskiftet og nytt i 2011 Undertegnede er ikke VVS fagmann og kontrollen er begrenset til det visuelle. 360 Luftbehandling, generelt Naturlig ventilasjon, uttak i vegg, tilluft under dørblad. Takstmann Aron Skålevik Org.nr. 996851982 Aron Skålevik 1027 02.03.2012 8 av 9
VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 27 132 Ansatte vedlikeholdskostn.: 3 500 Sum kostnader Kr: 30 632 Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Leilighet 1 280 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 150 000 Teknisk verdi bygninger: 1 130 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 1 130 000 Normal tomteverdi: 600 000 Andel disponible midler: 1 782 - Andel fellesgjeld: 68 384 Verdi adkomstdokument: 1 663 398 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 650 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 300 000 Takstmann Aron Skålevik Org.nr. 996851982 Aron Skålevik 1027 02.03.2012 9 av 9