Kvartalsrapport 3-2013 Optimum EiendomsInvest Tyskland II AS
Optimum EiendomsInvest Tyskland II AS har som formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE II. PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ) har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE II har fokusert på byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, og har også gjennomført en investering i Potsdam utenfor Berlin. Innen boligporteføljen var forvalter i stand til å redusere ledigheten med 1,4 prosentpoeng, fra 4,3 % til 2,9 %. Forvalter mottok oppsigelser tilsvarende 490 m 2 boligareal, men var til gjengjeld i stand til å fornye eller forlenge leiekontrakter tilsvarende 851 m 2. Ser man på ledighetsutviklingen gjennom 2013 frem til og med september har porteføljen hatt en nedgang i ledig areal på 1,3 prosentpoeng, fra 4,9 % i desember 2012 til 3,6 % i september 2013. Grafen øverst på neste side viser porteføljens ledighet fra oppstart. Porteføljestatus Porteføljen består per utgangen av 3. kvartal av totalt 36 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 56,7 millioner, fordelt på totalt 47 649 m 2. Av dette er 25 152 m 2 klassifisert som boligeiendom og 22 497 m 2 som kontoreiendom. I tillegg kommer PRE IIs andel av boligporteføljen i Köpenick som utgjør om lag 110 leiligheter på til sammen rundt 6 491 m 2. Porteføljeledigheten var ned 0,9 prosentpoeng fra juni (4,5 %) til utgangen av september (3,6 %). Innenfor næringssegmentet krøp ledigheten opp 0,14 prosentpoeng. Årsaken kom utelukkende fra salget av 13 fullt utleide porteføljeeiendommer gjennom sommeren og høsten 2013, noe som forårsaket økt prosentvis ledighet på den resterende næringsporteføljen. Porteføljen har en samlet gjeld på EUR 51,8 millioner. Porteføljens gjennomsnittlige rentekostnad er 4,79 %. Slik oppsummert i detalj i selskapets 2. kvartalsrapport har forvalter i løpet av 1. 3. kvartal 2013 avhendet 70 porteføljeeiendommer i PRE II og søsterselskapet PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). Blant disse var salget av en kombinasjonsportefølje bestående av eiendommer fra både PRE og PRE II til det tyske eiendomsselskapet Industria Wohnen GmbH, var én av de største eiendomstransaksjonene i Tyskland så langt i 2013. De to selskapene har tilnærmet lik porteføljeoppbygging og vil av de fleste potensielle interessenter vurderes under ett. Investorer med en interesse for større segmentoppkjøp vil således se på bygg i eiendomsporteføljene til både PRE og PRE II. Regional porteføljefordeling etter areal Regional porteføljefordeling etter kjøpspris 14 % 23 % 77 % 86 % Dresden Leipzig Dresden Leipzig 3
For PRE II sin del omhandlet salget 13 av selskapets 49 eiendommer. Byggene lå i Dresden, Leipzig og Potsdam og besto av totalt 431 boenheter og 44 næringslokaler med dertilhørende parkeringsplasser. Totalt utleibart areal er 32 666 m 2, og salgsprisen på EUR 34,5 millioner tilsvarte en verdiøkning på 5,8 % sammenlignet med kjøpsprisene. Majoriteten av eiendommene var fullt utleid på salgstidspunktet. Forvalter og styret arbeider fremdeles med ulike exitstrukturer og vil gjøre noen overordnede veivalg de nærmeste månedene. Allokering av nettoproveny fra porteføljesalgene vil måtte vurderes opp mot de ulike exit-alternativene det arbeides med. Aksjonærene i PRE II vil motta informasjon så snart en beslutning er truffet. Tidligere og pågående samtaler med interessenter er i de fleste tilfeller underlagt taushetsplikt, og forvalter har ikke anledning til å konkretisere prosessene. Aksjonærene i PRE II vil motta informasjon etter hvert som avklaringer foreligger. For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside www.pre-management.com. BNP-vekst på 0,3 % var dog mindre enn 2. kvartalsveksten på 0,7 %. Destatis, Tysklands statistiske sentralbyrå, har per dato for denne rapporten ikke sluppet den detaljerte underlagsoversikten over BNP-utviklingen, men indikasjoner tilsier at den eneste positive bidragsyteren til 3. kvartalsveksten var innenlandsk forbruk. Vedvarende økonomisk vekst bidro til en generell økning i tysk sysselsetting på tvers av privat sektor i 3. kvartal. Tjenesteleverandører rapporterer om solide utvidelser innen både produksjon og ordreinngang i oktober, en indikasjon på fortsatt bedring i tysk økonomi ved inngangen til 4. kvartal. Tempoet i produksjonsveksten samsvarer også i stor grad med den overordnede økonomiske trenden observert denne sommeren. Deutsche Bundesbank, den tyske sentralbanken, har allerede i sommer nedjustert forventet BNP-vekst fra 0,4 % til 0,3 % i 2013 og fra 1,9 % til 1,5 % i 2014. Begrunnelsen gitt var vedvarende svak etterspørsel etter tyske varer og tjenester fra EU og vekstland i Asia. Stabil makroøkonomisk utvikling gjennom høsten Flere sentrale makroøkonomiske indikatorer har vist en stabil eller svak oppadgående utvikling gjennom 3. kvartal. Tysk bruttonasjonalprodukt ( BNP ) steg 0,3 prosentpoeng fra 2. kvartal, og blir stående som én av Eurosonens store vekstdrivere. Euroområdets 17 medlemsland kunne samlet sett vise til en økonomisk vekst på beskjedne 0,1 % gjennom 3. kvartal. Sett i forhold til samme periode i 2012 var tysk økonomisk vekst opp 0,6 prosentpoeng i 3. kvartal 2013. Kvartalsbasert Til tross for sentalbankens negative spådommer i forhold til tysk eksport steg denne med ujusterte 1,7 % fra august til september. Årlig eksportvekst i perioden september 2012 til september 2013 utgjorde 3,6 %. I følge tall fra Destatis eksporterte Tyskland varer og tjenester for EUR 94,7 milliarder i september. Import utgjorde EUR 74,3 milliarder, noe som 4
medførte en rekordstor handelsbalanse på EUR 20,4 milliarder. Forrige toppnotering ble registrert i juni 2008 da handelsbalansen utgjorde EUR 19,8 milliarder. Eksport til andre EU-land var opp 5,4 % i september sammenlignet med september 2012. Eksporten til øvrige regioner steg 1,2 % over den samme perioden. Barometerets respondenter har dog fortsatt til hensikt å sysselsette flere nyansatte. Tysk produksjonsindustri fortsatte i en oppadgående trend. Det samme gjorde detaljvaresektoren. Bygg- og anleggsbarometeret steg kraftig, mens tysk servicesektor viste tegn til nedjusterte ambisjoner om nyansettelser i oktober. Arbeidsledigheten vedvarende lav Tysk arbeidsledighet falt 0,1 prosentpoeng fra september og inn i 4. kvartal til 6,5 %. Dette i følge tall fra den tyske arbeidsetaten i Nürnberg. Etaten rapporterte om 47 835 færre arbeidsledige i oktober, og det totale antall tyskere uten arbeid falt således til 2,8 millioner. Sesongjustert arbeidsledighet var 6,9 % i oktober. Carsten Brzeski, økonom hos storbanken ING, sier i en kommentar til Washington Post at det tyske arbeidsmarkedets gjenoppstandelse er noe svakere enn normalt i oktober, men at tallene fra arbeidsetaten viser at tysk sysselsetting er en vedvarende vekstdriver i tysk økonomi. og økonomisk sentiment fremdeles positivt Ifo Instituttets forretningsklima-indeks så en stabil vekst gjennom 3. kvartal og inn i 4. kvartal før den i november opplevde en markant økning til 109,3 poeng, opp 3,1 poeng fra juli. Tyske bedriftsledere hadde store forventninger til fremtidig utvikling, en tiltro som ikke har vært målt høyere siden våren 2011. Tilliten til fortsatt bedriftsmessig vekst inn i vinterhalvåret 2014 er således stor. Samtlige fire underindekser: produksjons-, bygg- og anleggs-, engros- og detaljvaresektoren, kunne vise til bedret optimisme blant responderende bedriftsledere både hva gjaldt nåværende og fremtidig tiltro til bedriftenes utvikling. Ifo instituttets ansettelsesbarometer opplevde en betydelig oppgang inn i 3. kvartal, men reverserte inn mot 4. kvartal og står i oktober på 106,1 poeng. Dette til sammenligning med 105,6 poeng ved inngangen til 3. kvartal. Også Tysklands senter for europeisk økonomisk forskning, ZEW Instituttet, melder om økt tiltro til økonomisk utvikling. ZEW-indeksen, som måler økonomisk sentiment blant tyske investorer og finansanalytikere, har steget 16,1 poeng 5
gjennom 3. kvartal og inn i 4. kvartal, og ligger i november på 54,6 poeng. Dette er det høyeste indeksnivået siden oktober 2009. ZEW-president Prof. Dr. Clemens Fuest uttaler i forbindelse med offentliggjøringen av novemberindeksen at markedets forventninger til tysk økonomi har vært vedvarende høye i flere måneder, og at en ytterligere økning i indeksverdien i november sansynligvis skyldes økt tiltro til Eurosonen. Investorenes og finansanalytikernes oppfatning av Tysklands nåværende økonomiske situasjon har falt 1 poeng fra oktober til november, men er fremdeles opp 20,1 poeng siden utgangen av 2. kvartal. Stabilt eiendomsklima, men boligklimaet noe ned Deutsche Hypos eiendomskonjunkturindeks er vedvarende stabil, men utviklingen innen boligsegmentet har sett en nedgang gjennom 3. kvartal og inn i oktober. Administrerende direktør Andreas Pohl ser ingen stor dramatikk i fallet, men mener den tyske sentralbankens BNP-nedjustering i sommer kan ha hatt en negativ innvirkning på boligeieres oppfatning av privatboligmarkedet. Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt Tysklands innkjøpssjefsindeks, utarbeidet av Markit og BME, lå uforandret fra september til oktober. Underindeksene for produksjons- og servicesektoren viste derimot sprikende utvikling. Indeksen representativ for innkjøpssjefer innen produksjonsindustrien var opp 0,6 poeng til 51,7 poeng i oktober, på linje med det historiske gjennomsnittet på 51,8 poeng. Innkjøpssjefer innen tysk serviceindustri indikerte derimot en vekstnedgang, primært grunnet økt press på marginer og et ytterligere fall i ordreinngang. Underindeksen for servicesektoren var således ned 0,8 poeng til 52,9 poeng. Begge underindeksene er fremdeles over 50-poengsskillet mellom oppgangs- og nedgangskonjunktur. 6
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no