VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: : BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: 153 m² 109 m² MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR 2 500 000 LÅNEVERDI: KR 2 250 000 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Organisasjonsnr: 999 332 579 Sertifisert takstmann: Stig Håvard Vatne Telefon: 919 91 555 E-post: stig@moretakst.no Rolle: Uavhengig takstmann Utsiftsdato: Dato befaring: 14.06.2017 Oppdrag nr: 2017201 13.06.2017
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere besivelse av avene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som besiver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som besevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er besevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger At det ikke foreligger uoppfylte pålegg på eiendommen, heftelser, servitutter eller lignende som kan påvirke eiendommens verdi. Kommunal informasjon er ikke innhentet. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 2 500 000 Anbefalt låneverdi 2 250 000 Markedsvurdering Eldre enebolig fra starten av 1900-tallet. Eiendommen fikk et takløft mot vest på 1930-tallet. Tilbygd inngangsparti og bad mot nord og vaskerom mot vest. Boligen ligger i landlig og barnevennlig område på Kvasneset. Området er bebygd med hovedsaklig eneboliger. Turområde langs både fjell og fjord i nærområdet. Fin utsikt fra eiendommen. Basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon. Side: 2 av 6
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Amy Margarete Fischer Takstmann: Stig Håvard Vatne Befaring/tilstede:. - Stig Håvard Vatne. Tlf. 91 99 15 55 - Amy Margarete Fischer. Tlf. 41651115 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Beliggenhet: Landlig beliggenheten i barnevennlig boligområde på Kvasneset. Området er bebygd med hovedsaklig eneboliger. Turområde langs både fjell og fjord i nærområdet. Bebyggelsen: Eiendommen er oppført på starten av 1900-tallet i tømmer og fikk et takoppløft mot vest på 1930tallet. Påbygg mot nord og vest fra ukjent alder. Om tomten: Eiet tomt på 894 kvm som er opparbeidet med plen, beplantning, noe belegningsstein, støttemur, støpt plate samt parkering og trapper/adkomst. Konsesjonsplikt: Nei., Regulering: Uregulert. Kommuneplan: Avsatt til boligformål. Adkomstvei: Offentlig. Tilknytning vann: Offentlig tilknyttet via privat stikkledning. Tilknytning avløp: Septikktank. Andre forhold: Eiendommen er regsitrert som Sefrakminne med id 1531 2 15. Matrikkeldata 1531 SULA Gnr: 58 Bnr: 27 Eiet/festet: Eiet Areal: 894,5 m² Arealkilde: Infoland Hjemmelshaver: Amy Margarete Fischer Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Kommuneplanskart Reguleringskart Situasjonskart Sider Vedlagt Eier Infoland.no Side: 3 av 6
Bygninger på eiendommen Bygningsdata Byggeår: 1905 Kilde: Tidligere salgsopplysning Anvendelse: Bolig. Kommentar Standard: Normal standard på boligen utifra alder/konstruksjon - jevnlig oppgradert/vedlikeholdt. Jfr besivelse under konstruksjoner. Det påpekes at eiendommen er over 100 år og skjevheter og noe begrenset takhøyde er normalt for slike boliger. Det elektriske anlegget og røropplegget er ikke vurdert da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde. Vedlikehold: Normal slitasjegrad basert på enkle visuelle observasjoner og som hensyntar eiendommens alder og konstruksjon. Poengterer at ventilasjon/ trapper/isolasjon/bad etc. ikke er ihht. dagens forsifter. Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Loftsetasjen 53 48 45 Hovedplan 70 64 64 Kjeller Sum bygning: 50 41 173 153 Sekundær S-ROM Kommentar 3 41 109 44 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Kommentar areal Ene rom satt som kontor i loftsetasjen tilfredsstiller ikke avene til dagens soverom grunnet størrelsen på rommet ( lite rom ). Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Loftsetasjen Gang m/trapp, 2 soverom, kontor, mellomgang Bod Hovedplan Entré, gang m/trapp, kjøkken, stue, bad, vaskerom Kjeller Bodareal/uinnredet Konstruksjon En enkel besivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Eldre enebolig med 3 plan der kjeller er en grovkjeller. Utvendig: Eiendommen har støpt plate på grunn og murt grunnmur med sparestein. Slemmet over terreng og i kjeller. Antatt drenerende masser og eldre tettesjikt/drenering rundt huset. Huset er reist i trekonstruksjon og har utvendig bordkledning. Tømmer og reisverk. Trebjelkelag mellom etasjene. Støpt plate under bad/èntre - noe synlig armeringsjern på undersiden. Tak er tekket med skifter og shingel - tresperrer i takkonstruksjonen. Shingel på tak i lite tilbygg mot vest og hovedtaket mot vest. Vinduer av eldre dato med koblaglass på stue og kjøkken gang og bad har isolerglassvindu fra 1980-tallet. Vindu på loft fra 2008 og 1985 - her er det isolerglass med trekarmer. Side: 4 av 6
I kjeller er det eldre enkeltglassvinduer. Ett eldre vindu på yploft. Ene vindu mot sør i loftsetasjen er platekledd/innekledd. Hvit ytterdører med glassfelt - fra 2002. Balkong på ca 7 kvm mot øst - med utgang fra stue. Trekonstruksjon og plater på dekke. Fra ukjent alder. Innvendig: Boligen går over tre etasjer der underetasje blir brukt til boder og hovedetasje og loft er boligareal. Boligen har på overflater følgende: På gulv er det parkett på kjøkken, stue og gang. Fliser i entrè. På loft er det tepper. Vegger er malte/tapetserte og panelte. I tak er det malte himlinger og panel. Kjøkkeninnreding med nyere del fra Ikea mellom stue og kjøkken fra høst 2012. Det er hvite profilerte fronter og bred eikeplate bygd av parkett. Barløsning mot stue. En del på kjøkken med hvite glatte fronter og stålhåndtak og laminat benkeplate og en eldre del på kjøkken ved døren mot gang. Noe av innredningne er eldre og er plassbygd. Her er også stålvask. Det er også opplegg for oppvaskmaskin. Bad sist oppussett i ca 1999. Det er flis på gulv og vegger og med varmekabler. Åpen dusjløsning med dusjvegger. Gulvmontert toalett. Hvite plater i tak. Gulvmontert vask. Speilskap over vask. Vaskerom ved kjøkken med egen inngang. Det er flis på gulv ( noe dårlig finish ), tapet på vegger og malt panel i tak. Skap og benk her. Skyvedørsgarderobe i gang i 1.etg. Eldre tretrapp med teppe i trinn. Tekniske installasjoner: Automatsiinger - skap i loftsetasjen. Pipe - ikke ovn i boligen. Eldre ovn står i kjeller og en eldre ovn på ene soverom. Pipe ikke godkjent for bruk. Varmepumpe. Varmtvannstank fra 2007 i kjeller. Fiber i tomtegrense. Side: 5 av 6
Beregninger Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 3 014 100 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi - 1 530 000 Sum teknisk verdi bygninger 1 484 100 1 484 100 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: Sum tomteverdi: 1 100 000 1 100 000 2 584 100 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: ÅLESUND, 14.06.2017 Stig Håvard Vatne Side: 6 av 6