Ved søknad om tiltak skal det leggast ved utomhusplan som viser plassering og utforming av leikeareal, planting, vegar, gangvegar/stiar, murar, trapper, skjeringar/fyllingar, avkøyrsler, VA-anlegg og overvasshandtering, nettstasjon, miljøstasjon/avfallsstasjon, materialbruk og støyskjermingstiltak. FJELL KOMMUNE REGULERINGSFØRESEGNER FOR jf plan- og bygningslova (PBL) 12-7. Detaljreguleringsplan for Knappskog gamle skule, Hedlo, gnr. 30/51, 485 m. fl. - Knappskog Saksnr: 2017/2305 Nasjonal arealplan-id: 20130010 Vedteken: 15.06.2017 Sist revidert: 01.08.2017 1 INTENSJONAR I PLANEN Formålet med planen er å bygge ein bustadblokk med garasjekjellar og tilhørande uteareal. Gjennom området går ein turveg som skal reetablerast. Hedlo vert utvida med fortau. 2 FELLESFØRESEGNER (PBL 12-7) 2.1 Dokumentasjon ved søknad om tiltak 2.1.1 Rapport med detaljert geoteknisk prosjektering skal utarbeidast. Av rapporten skal det også framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av særskilt arbeid i forkant av og/eller i byggeperioden. 2.1.2 Ved søknad om tiltak skal det leggast ved en plan for korleis ein skal sikre tryggleiken for gjennomgangstrafikk på turvegen og på Hedlo fram til kaia i anleggsperioden. 2.1.3 Ved søknad om tiltak skal det dokumenterast at rekkverk med støyskjermingseffekt: -ikkje vil skade vegkonstruksjonen og at grunnen er Stabil. -er i samsvar med Vegvesenet si handbok N101 s 38. -har minimum 50cm avstand frå senter kvitstripe i fylkesveg 561 til rekkverk ytterkant -har dreneringshull med tilstrekkeleg kapasitet til å drenere vatn vekk frå vegbanen Utomhusplan Utomhusplanen skal visa korleis uteopphaldsareal følgjer krav til storleik, kvalitet, støyskjerming og prinsippa for universell utforming. Utomhusplanen skal visa utforming og opparbeiding av terreng, og korleis eksisterande terreng blir best mogleg ivareteke ved forskjellar i høgdenivå. Utomhusplanen skal også visa eksisterande og framtidig terreng, eksisterande og framtidig vegetasjon, forholdet til nabobygg, murar, trapper og gjerde. Ved søknad om tiltak etter pbl 20-1 skal det leggast ved ei skriftleg utgreiing som viser korleis intensjonane i planen vert følgd. Ved søknad om løyve til tiltak skal det leggjast ved prosjekteringsunderlag, som i tillegg til køyrevegen si nøyaktige plassering, horisontal- og vertikalplan skal visa fyllings- og skjeringsområde. 2.1.4 Ved søknad om løyve til tiltak skal det leggast ved illustrasjonar som viser fjernverknad og tilpassing til terreng og landskap. 2.2 Overvatn 2.2.1 Ved søknad om tiltak skal det gjerast greie for tiltak for infiltrasjon, drenasjevatn og overvatn frå tak og tette flater i samsvar med kommunen sin VA norm. 2.2.2 Val av jordtype og tilsåing skal utførast ut frå infiltrasjonsomsyn i samsvar med kommunen sin VA norm. Komprimering av grunn der det ikkje er naudsynt skal unngåast. Ved søknad om tiltak skal det vurderast bruk av ikkje-tette overflatedekke i staden for asfalt. Avrenning frå tette flater skal leiast til terreng, infiltrasjonsflater eller fordrøyingsmagasin. 2.2.3 Ved val av rekkverk med støyskjermings-effekt må det sikrast tilstrekkeleg god drenering frå Skjergardsvegen til naturareala nedanfor. Storleik og avstand mellom dreneringshola skal dokumenterast jf. 2.1.3. 2.3 VA-rammeplan Ved søknad om tiltak skal det leggast ved godkjend rammeplan for anlegg/infrastruktur knytt til vatn og avlaup. Det skal også dokumenterast tilstrekkeleg
vassforsyning, samt at avlaupsanlegga tilfredsstiller krava til bortleiing/reinsing. Planen skal sikre fortsatt gode tilhøve for eksisterande anlegg. Avfallshandtering og massedeponering Avfall og overskotsmassar skal transporterast bort til godkjend fyllplass. 2.5 Arkitektur, estetikk og kvalitet 2.5.1 Tiltak skal plasserast og utformast slik at området får ein god arkitektonisk og funksjonell heilskap i høve til eksisterande omgjevnader. Tiltak skal tilpassast eksisterande terreng og vegetasjon, og følgje kommunen sine retningsliner for god byggjeskikk. 2.5.2 Det skal tilstrebast eit variert uttrykk på bygningsmassa på ein slik måte at den arkitektoniske utforminga tar omsyn til eksponering, nabobygg og landskapet. 2.5.3 Det skal ikkje nyttast reflekterande takflater. 2.5.4 Det er ikkje tillete med høge og skjemmande skjeringar og murar over 1,5 m, eller fyllingar som dominerer landskapet. I overgangen mellom parkeringa f_spp3 og uteareala i BBB 1, kan det vere ei mur på inntil 2,5m. 2.5.5 Ved utarbeiding av byggjetiltak skal det leggast vekt på bruk av miljøvennlege kvalitetar i val av materialar, vegetasjon og belysning. 2.6 Landskap og terreng 2.6.1 Inngrep i terreng skal minimaliserast. Endringar i terreng og vegetasjon skal ikkje auke faren for jordras mm. 2.6.2 Vegskjeringar og fyllingar skal dekkast med jord som gjev gode vekstvilkår og plantast til/såast med eigna vegetasjon som gjev eit naturleg landskapsbilete og er tilpassa omgjevnadene. 2.7 Universell utforming/tilgjenge/sikring 2.7.1 Prinsippa om universell utforming skal leggjast til grunn så langt råd er for alle inne- og utemiljø, leikeområde og inngangsparti. 2.7.2 Leikeområdet skal ha universelt utforma tilkomst frå bustadblokka. 2.7.3 Minst 15% av felles leikeplass skal vera universelt utforma. 2.7.4 Utrykkingskøyrety skal ha tilfredstillande tilkomst til bygget. 2.7.5 Minimum 2 parkeringsplassar skal settast av til rørslehemma. Desse plassane skal plasserast i nær tilknyting til heis. 2.8 Tilrettelegging for bosshandtering Det skal etablerast tilstrekkeleg med miljøstasjonar for boss, papir m.m. Stasjonane skal plasserast i bygget eller skjermast/overbyggjast ut i frå omsyn til estetikk, tryggleik og forureining. 2.9 Støy Alle nye bustadeiningar skal isolerast mot støy slik at innandørs støynivå held seg innanfor støygrensene i gjeldande støyforskrift. Uteopphaldsareal og leikeplassar skal ha støynivå under 55 db. Det kan tillatast nye tiltak i område som har utandørs støynivå mellom 55 Lden og 65 Lden (gul støysone)på følgjande vilkår: Tiltaket må ha ein konstruksjon som sikrar maks innvendig støynivå på 30 dba Minst halvparten og minimum eit av soveromma må plasserast på den stille sida Det må vera tilgang på fellesareal som er skjerma mot støy. 2.10 Byggegrenser Mindre tiltak jf. PBL 29-4, bokstav b, støttemurar og parkeringsplassar kan plasserast utanfor byggegrensene, men med ein minsteavstand på 1 meter. 2.11 Energibruk I samband med byggesøknad skal det vurderast alternative energikjelder. 3 REKKEFØLGJEKRAV 3.1 Før igangsettingsløyve for BBB1, BBB2, veg o_skv og fortau o_sf skal det utførast sikringstiltak for skred for anleggsperioden i dei regulerte omsynssonene. Uteareala skal vere sikra for skred før det kan gjevast bruksløyve for bustadane i BBB1 og 3.2 Støytiltak, 0,9m høg skjerming langs Skjergardsvegen, som illustrert på plankartet skal vere godkjent av Statens vegvesen og ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve for bustadane i BBB1 og 3.3 Tilstrekkeleg tal parkeringsplassar i samsvar med krav i 6.6.3 skal vere ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve for bustadane i BBB1 og 3.4 Tiltak for infiltrasjon for drens- og overvatn på tak og tette flatar skal vere ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve for bustadane i BBB1 og Side 2 av 5
3.5 Felles leikeplass f_blk skal vera ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve for bustadane i BBB1 og 3.6 Felles turveg f_gt skal vera ferdig opparbeidd før det kan gjevast bruksløyve for bustadane i BBB1 og 3.7 Skrentar, murar ol over 1,5m skal sikrast med gjerde el. 3.8 Køyreveg o_skv med snuhammar skal vera ferdig opparbeidd før det kan gjevast bruksløyve. 3.9 Fortau o_sf langs Hedlo skal vera ferdig opparbeidd før det kan gjevast bruksløyve for bustadane i BBB1 og 3.10 Renovasjonsanlegg skal vera ferdigstilt før det kan gjevast bruksløyve for bustadane i BBB1 og 4 EIGARFORM 4.1 Offentlige arealformål Følgjande areal skal vere offentlege: Køyreveg (o_skv) er offentleg køyreveg. Fortau (o_sf) er offentleg fortau BKT Andre kommunaltekniske anlegg 4.2 Felles arealformål 4.2.1 Følgjande areal skal vere felles for planområdet: Leikeområdet f_blk. Uteopphaldsareal f_but 1 og f_but 2 Parkering f_spp1, f_spp2 og f_spp3 4.2.2 Eigartilhøve turveg: Turvegen f_gt er felles for planområdet og dei som har gangrett gjennom planområdet. Turvegen f_gt skal vere offentleg tilgjengeleg. 4.3 Grøntstruktur Eigarforholda for grøntstruktur skal vere uforandra. 5.1 Bustader 5 BYGG OG ANLEGG (pbl 12-5 nr.1) 5.1.1 Innanfor BBB1 og BBB2 kan det oppførast husvære i blokk/terrasseblokk med tilhøyrande tekniske anlegg, uthus, garasje/parkeringsanlegg. 5.1.2 Innanfor BBB1 og BBB2 kan det førast opp inntil 30 bustadeiningar. 5.1.3 Byggjehøgder Maksimal mønehøgd, øvre gesims og rekkverk for takterrasse er: kote 21 for BBB1 kote 21 for BBB2 5.1.4 Takoppbygg Det kan tillatast takoppbygg for tekniske installasjonar på inntil 10 % av takflata og med ei høgd på inntil 3 meter over maksimal byggjehøgd. Takoppbygg skal vere tilbaketrekt frå gesims og integrerast i byggjevolumet på ein arkitektonisk god måte. Heishus skal plasserast med omsyn til sikt for eksisterande bustad bak. 5.1.5 Takterrasse Det kan tillatast etablering av felles takterrassar. Skjerming av takterrasse skal førast opp i glas. 5.1.6 Utnytting Maksimal % BYA for: BBB1 er 70% BBB2 er 60% 5.1.7 Nettstasjon Energibehov og eventuelt areal til nettstasjon skal avklarast og dokumenterast i samband med søknad om rammeløyve. Ny nettstasjon skal vere 2,5x4m og byggjast som ein integrert del av bygg eller uteområde. Plassering og utforming skal skje i samarbeid med nettselskapet. Nettstasjonen kan plasserast i o_bkt 1, o_bkt2 eller BBB1. Alle elektriske kablar skal leggjast i grunnen. 5.2 Leikeplass 5.2.1 Leikeareala i f_blk skal liggja solvendt, vera skjerma for sterk vind og støy. 5.2.2 Leikeplassen i f_blk skal utstyrast med godkjente sittegrupper og leikeapparat, t.d. sandkasse, huskestativ og sklie. 5.2.3 På minimum 10 % av f_blk skal det opparbeidast eller takast vare på vegetasjon. 5.3 Uteopphaldsareal 5.3.1 For bustadeiningar større enn 65m 2 skal det setjast av eit minste uteopphaldsareal (MUA) på 100m 2. For bustader mindre enn 65m 2 er MUA 50m 2. Areal i f_but 1, f_but 2, f_blk, felles utearealer i BBB1 og BBB2 og felles takterrasse kan reknast inn i MUA. 5.3.2 Uteopphaldsareala skal plasserast solvendt, ha ei funksjonell form og skjermast mot vêr, vind, Side 3 av 5
forureining, elektromagnetiske felt, støy og (bil)trafikk/trafikkfare. Areal brattare enn 1:3 skal ikkje reknast med i MUA. 5.3.3 f_but1og f_but2 kan opparbeidast og plantast til. Det er tillate å setja opp benkar, leikeapparat og liknande. 5.3.4 Bratte skrentar i f_but 1 skal sikrast. 5.3.5 Privat uteopphaldsareal kan etablerast som balkong og skal skjermast mot innsyn og støy ved hjelp av nivåforskjell, planting eller avstand. Maks støy 55dBA. 5.4 Andre kommunaltekniske anlegg 5.4.1 o_bkt 1 og o_bkt 2 kan nyttast til henteplass for renovasjon. 5.4.2 Arealet o_bkt3 kan nyttast til anlegg for telekommunikasjon. Alle kablar skal leggjast i grunnen. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2) 6.1 Felles Opparbeiding av offentleg veg og fortau skal skje med bakgrunn i detaljerte tekniske planar godkjent av kommunen. 6.2 Køyreveg Offentleg vei o_skv frå undergangen under Skjergardsvegen skal utbetrast som vist på planen med asfaltert vegbreidde på 3,5. I tillegg kjem fortau o_sf med 2,5 meter breidde. 6.3 Fortau Det skal opparbeidast fortau o_sf som vist på planen, med minimum 2,5 m breidde. 6.4 Annan veggrunn teknisk Arealet o_svt skal nyttast til veggrunn i tilknyting til køyreveg og inngå i parkering for reisande til Geitanger og gnr. 30/bnr 48. Delar av arealet kan nyttast til returpunkt dersom det ikkje vert til hinder for parkering eller køyrevegen. 6.5 Annan veggrunn grøntareal Arealet o_svg kan nyttast til anleggsområde og eventuell sikringsarbeid i tilknyting til bygging, drift og vedlikehald av køyreveg og fortau.. 6.6 Parkering 6.6.1 Det skal vere parkeringsgarasje under bustadblokka. 6.6.2 f_spp1, f_spp2 og f_spp3 er felles parkeringsplass for BBB1 og 6.6.3 Det skal etablerast 1,5 parkeringsplasser for bil pr. bueining. Det skal etablerast 1 parkeringsplass for sykkel pr bueining. 6.6.4 Parkering skal i størst mogleg grad etablerast som parkeringsgarasje under bustadbygget. Dersom krav om parkering vert dekka i garasjekjellar, kan felles parkeringsområda nyttast som uteareal. Ladepunkt for Elbil skal vurderast. 7 GRØNTSTRUKTUR (pbl 12-5 nr 3) 7.1 Turveg 7.1.1 f_gt skal opparbeidast som trygg og attraktiv gangveg for ålmenta gjennom området med ein bredde på 1,5m. 7.1.2 Trase for turvegen kan justerast for å tilpassast byggeprosjektet, eksisterande turveg og terrenget. 7.2 Grønstruktur 7.2.1 Grønstruktur skal oppretthaldast som naturområde. 7.2.2 Det kan utførast naudsynt sikringsarbeid i grønstrukturområdet. 8 OMSYNSSONER (pbl 12-6) 8.1 Sikringssone (pbl 11-8 a) Innanfor frisiktsona skal avkjørslar ha ei fri sikt på 0,5 meter over plan på tilgrensande veg. 8.2 Støysone (pbl 11-8 a) 8.2.1 Raud støysone frå vegtrafikk er vist som omsynssone H210 på plankartet med skravur. 8.2.2 Gul støysone frå vegtrafikk er vist som omsynssone H220 på plankartet med skravur. 8.2.3 Bygg i støysonene må tilfredstille krava i 2.9 og 3.1 8.2.4 Støyfaglig utredning skal følgje søknad om løyve til tiltak for støyømfintlige bygg i støysonene. 8.3 Ras- og skredfare (pbl 11-8a) Side 4 av 5
8.3.1 Skrentar med skredfare er vist som omsynssone H-310 1-3. 8.3.2 I omsynssona skal det sikras mot skred ned på leikeplass f_blk, turveg f_gt og fortau o_sf. 8.3.3 Skredsikringa skal prosjekterast som del av byggetiltaka. 8.3.4 ROS analyse for skred, notat, datert 01.06.2015 vert lagt til grunn for vurdering av sikringstiltak i faresoner merka på plankartet. Side 5 av 5