REGULERINGSPLAN FOR RUSTVEGEN, NORDRE VEGGLIFJELL ROLLAG KOMMUNE VEDTATT AV KOMMUNESTYRET I ROLLAG 22. NOVEMBER 2007 A. PLANBESKRIVELSE B. REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplanen er utarbeidet av: Naturforvalter Kjetil Heitmann, Numedalstunet 3628 Veggli Tlf. 90 91 98 60 Kjetil.heitmann@numedal.net Numedal Hytteutvikling AS Numedalstunet 3628 Veggli Tlf 32 74 77 35 / 92 28 68 99 INNHOLD: 1
A. PLANBESKRIVELSE. 1. Beskrivelse av planområdet. 2. Intensjon for reguleringsarbeidet. 3. Planens innhold: 3.1 Overordnet profil for området 3.2 Prinsipper for planleggingen. 3.3 Arealer for fritidsbebyggelse 3.5 Skiløyper, stier og annen reiselivsmessig infrastruktur 3.6 Valg av løsninger for fysisk infrastruktur (veg/energi/vann/avløp) 3.7 Områder for landbruk, skogbruk mv. 4. Forhold til overordnede planer. 5. Miljøvurderinger B. REGULERINGSBESTEMMELSER. 1. Avgrensning av planområdet 2. Reguleringsformål 3. Fellesbestemmelser 4. Byggeområder 5. Landbruksområde 7. Spesialområder 8. Rekkefølgebestemmelser 9. Andre bestemmelser 2
A. PLANBESKRIVELSE. 1. Beskrivelse av planområdet. Planområdet Rustvegen ligger på Nordre Vegglifjell, lengst nord i Rollag kommune, Numedal i Buskerud, og utgjør 48 da. Laveste punkt i sørvest ligger på 835 moh mens høyeste punkt i øst ligger på 860 moh. Planområdet ligger i ei slak, jevn og sørvest-vendt li. Skogen består i hovedsak av glissen fjellgranskog avbrutt av myrdrag. Hele arealet ligger på gnr 34 bnr 1, eid av Katrine Josefine Holm og Øystein Morten, Veggli. Det går privat vei gjennom planområdet fra Persbuseter sør for planområdet, nord forbi hyttefeltet på Dalsethaugen og videre til Roe-området i Nore. Vegen fortsetter ned til fylkesveien på vestsiden av Kravikfjorden i Nore. Det er gravd ned høyspentkabel og gjennomgående vann- og avløpsledning gjennom planområdet, til Dalsethaugen. Det går skiløype vest for planområdet som fortsetter nord og rundt Dalsethaugen, før den fortsetter øst for planområdet og videre forbi Persbuhaugen. Rett sør for planområdet ligger øvre del av hyttefeltet Persbuhaugen som er bygget ut med full standard. Et nytt hyttefelt er under bygging vest for Persbuhaugen. 640 meter nordøst for planområdet ligger hyttefeltet Dalsethaugen Planområdet inngikk i reguleringsplan for Vegglifjell Persbu - Rust som ble godkjent av Rollag kommune i 1995. Planområdet ble ikke befart for kulturminner i forbindelse med dette planarbeidet. Etterspørselen etter hyttetomter på Vegglifjell har holdt seg meget høyt de siste årene, også i konkurranse med andre områder. Konkurransekraften ligger i at området har en variert og flott natur helt opp mot høyfjellet, og er den innfallsporten til Hardangervidda som ligger nærmest det sentrale Østlandsområdet med to timers kjøring fra Oslo-området og byene i Vestfold. Til tross for et stort antall hytter framstår området som relativt urørt, og området har etter hvert et godt utbygd skiløypenett. 2. Intensjon for reguleringsarbeidet. Intensjonen for reguleringsarbeidet er å regulere nytt areal for fritidsbebyggelse, i tråd med kommuneplans arealdel for Rollag. 3
3. Planens innhold. 3.1 Overordnet profil for området Hyttefeltet ved Rustvegen vil være et moderne hyttefelt beliggende solrikt og nær snaufjellet, og med full sanitærteknisk standard. Det er god tilgang til skiløyper, fottur- og sykkelmuligheter. 3.2 Prinsipper for planleggingen. Moderne hytteområde. Moderne men naturtilpasset hytteområde med romslige tomter med full standard, med vegframføring, strøm, innlagt vann og avløp samt tilgang på bredbåndskabel. Det er god mobildekning i planområdet. Nåværende hytteeiere. Hyttefeltet Rustvegen planlegges i samsvar med kommuneplanens arealdel, som tilgrensende hytteeiere har hatt mulighet for å gi sin uttalelse til. Det er planlagt en liten buffersone mellom Persbuhaugen hyttefelt og Rustvegen hyttefelt. Friluftsliv, aktiviteter. Tilgang på skiløyper og turstier i flott naturlandskap har vært et hovedmotiv for å reise til hytta på Vegglifjell. Dette vil også være basis for å benytte hytte i Rustvegen hyttefelt. Grunneier deltar i samarbeid på Nordre Vegglifjell om å utvikle eksisterende sti- og løypenett i området. Bevaring av natur og miljø. Det er en stor utfordring å bevare områdets natur- og miljøkvaliteter i den utviklingen som det legges opp til i og i tilknytning til planområdet. Dette er utdypet under punkt 5. Grunneieres næringsaspekt. Et hovedmotiv for planarbeidet er å styrke næringsgrunnlaget på eiendommen, og bidra til økt trafikkgrunnlag på Nordre Vegglifjell, som igjen gir grunnlag for ny næringsvirksomhet i bygda. 3.3 Arealer for private hytter. I revidert planforslag er det 12 nye tomter. Det er ingen tidligere godkjente tomter i planområdet. Planlagt tomtestørrelse for nye tomter i planområdet er 1- ca. 2 mål. 3.4 Skiløyper og lignende. Langrennsløyper. Det går gjennomgående skiløype rett øst for planområdet, i nord-sydlig retning. Denne løypa er del av rundløype fra Veggli Fjellstue til Dalsethaugen og tilbake mot Persbu-området (se oversiktskart). 4
Turstier - ferdselsveger. Det er satt av areal for ferdselskorridorer i øst-vestlig retning nord for hyttefeltet, og som vil sikre ferdselsmulighetene for hyttebrukere i og i tilknytning til planområdet. 3.5 Infrastruktur. Hytteområdene er planlagt med følgende løsninger for infrastruktur: Bilveg fram til alle hytter (private veger). Framføring av strøm til alle hytter og tomter forutsettes løst med jordkabel i vegtrasse. Vannforsyning basert på innlagt vann fra lokale borebrønner. Avløp planlegges til felles renseanlegg ved Persbukrysset sør for planområdet. Det går allerede avløpsledning fram til Persbuhaugen grensende til planområdet i sør, og ny avløpsledning er bygd langs Rustvegen gjennom planområdet i vest. Renseanlegget har kapasitet til denne planlagte utbyggingen. Legging av trekkerør for bredbånd for internetttilknytning og kabel-tv, rør legges samtidig med utbygging av vann og avløpsanegg. Numedal Fiber AS planlegger fiberkabel til Vegglifjell. Planområdet har god dekning for mobiltelefon fra mast på Elehovda, sør for planområdet. 3.6 Områder for landbruk, skogbruk mv. Alt areal mellom hyttetomtene er lagt ut som landbruksområder. I praksis er det skogsdrift som er mest aktuell driftsform. Det legges ikke juridiske begrensninger på skogsdrift i planområdet. I henhold til gjeldende miljøstandarder for skogsdrift vil det tas hensyn til natur og miljø, herunder også hytter og friluftsliv, ved eventuell hogst innenfor området. Det er ingen hindringer for utmarksbeite med sau i området. Inntil 1/3 av tomter for fritidsbolig tillattes gjerdet inn. Det stilles krav til sikring under hyttene for at ikke sauer skal sette seg fast. 4. Forhold til overordnede planer. Kommuneplan for Rollag. Hyttebygging er pekt ut som satsingsområde i Rollag kommune, som ledd i å styrke bygdas næringsgrunnlag. Planforslaget er i samsvar med langsiktig del av kommuneplanen. Kommuneplanens arealdel. I arealdelen til kommuneplan for Rollag er regulerte byggeområder lagt ut som byggeområder for fritidsbebyggelse. I følge Rollag kommune skal endelig avgrensning av byggeområdet langs Rustvegen avklares i forbindelse med reguleringsplan, i henhold til resultat av megling med 5
Fylkesmannen i Buskerud ved sluttbehandling av kommuneplanens arealdel i 2004. Det har vært svært uklart hva som gjaldt etter megling med Fylkesmannen i 2004. Fylkesplan for Buskerud. Også fylkesplan for Buskerud legger opp til satsing på hyttenæringer og reiseliv i Øvre Buskerud. Planforslaget er i samsvar med fylkesplanen. Fylkesdelplan for Hardangervidda øst. I gjeldende fylkesdelplan for Hardangervidda Aust fra 1996 er planområdet avsatt som sone 1, hytte og turistområde. Planforslaget er i samsvar med gjeldende fylkesdelplan. Arbeid med rullering av Fylkesdelplanen vil starte opp i 2006. 5. Miljøvurderinger Det er vurdert at planarbeidet ikke kommer inn under krav til konsekvensutredning i plan- og bygningslovens bestemmelser i kap. VII-a, så lenge planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Forurensing. Gjennom tilknytning til felles avløpsanlegg samles utslipp fra alle hytter i planområdet. Rensing vil foregå i felles renseanlegg som er under bygging, og som også har kapasitet til den planlagte utbyggingen. Renseanlegget ligger nedenfor utbyggingsområdene, og hindrer utslipp til grunnvann og overflatevann i Vegglifjell-området. Landskap - terrenginngrep. Adkomstveger er lagt skånsomt i terrenget og med en vegbredde som ikke er større enn nødvendig. Dette reduserer behovet for store og godt synlige terrenginngrep ved bygging av veger. Det er viktig at arbeidet skjer så skånsomt som mulig og at anleggsarbeider pusses opp fortløpende. På samme måte er hytter og leilighetsbygg søkt lagt skjermet i terrenget og med bestemmelser for utforming som gjør at bygningene tilpasses landskapet. Dersom bygging av hyttene følges opp i henhold til reguleringsplanen, og bestemmelser for byggeskikk blir overholdt, vil terrenginngrepene samlet sett ikke dominere landskapet. Også ved eventuell skogsdrift bør retningslinjer for levende skog følges opp for å unngå at skogsdrift på en uheldig måte reduserer opplevelsen av urørt natur. Inngrepsfrie naturområder (INON). Planforslaget vil ikke redusere inngrepsfrie naturområder (INON). Det lå et mindre, inngrepsfritt område øst for planområdet som er utgått som følge av vegbygging på Persbuhaugen og på Dalsethaugen i hht. godkjente reguleringsplaner. Tilgang på friområder. Tilgjengeligheten til viktige friluftslivs- og turområder fra planområdet bevares, i tillegg til at ferdselskorridorer gjennom planområdet bevares. 6
Tilrettelagt ferdsel. Tilgangen på tilrettelagte turstier og skiløyper er god med utgangspunkt i planområdet. Det arbeides likevel med å utvikle nye stier og løyper i hele nordre Vegglifjell for å unngå trengsel på de tilrettelagte ferdselsårene. Stillhet og ro. Et viktig motiv for å reise til fjellet er å oppleve stillhet. Gjennomgangstrafikken på Rustvegen vil være moderat med godkjent utbygging på Dalsethaugen. Fritidsbebyggelse trekkes minimum 20 meter unna senterlinje på Rustvegen for å redusere trafikkstøy fra vegen. Biologisk mangfold. Det er ikke kjente forekomster av sårbart biologisk mangfold i planområdet. Ferdsel inn mot villreinens leveområder. Planforslaget vil i liten grad medføre ferdsel inn i villreinens vinterbeiteområder på Lufsjåtangen vinterstid. På grunn av høydeforskjeller mellom planområdet og Lufsjåtangen samt utforming av skiløypenettet, vil skiløping fra planområdet i all hovedsak foregå mot nord, sør eller øst. Kulturminner. Planområdet er tidligere ikke befart for kulturminner. Dette forutsettes utført i forbindelse med offentlig ettersyn på planforslaget. Energiforsyning.. Nye hytter av høy standard vil bidra til økt bruk av elektrisk strøm. Hyttene ligger solvendt til mot sørvest og er søkt lagt i terrenget på en måte som skjermer for dominerende vindretning fra nord-nordvest for å redusere energibehovet til oppvarming. Det ligger ikke til rette for utbygging av vannbåren varme i det planlagte hyttefeltet. Betraktninger vedr transport. Bruk av hytter og reiselivsvirksomhet generer biltrafikk. Avstand fra bolig til ferie- og fritidsområde har betydning for trafikkmengde. Vegglifjell har relativt kort reiselengde fra store befolkningskonsentrasjoner som Stor-Oslo og byene i Vestfold. Trafikkbelastningen blir derved mindre ved reise til Vegglifjell enn tilsvarende områder lenger nord i Buskerud eller andre deler av Østlandet. Renovasjon. Planområdet inngår i den ordinære ordningen for hytterenovasjon som Rollag kommune har innført. Det vil si boder som settes opp på strategiske steder for innsamling av restavfall. Det er ikke planlagt renovasjonsbod innenfor planområdet. Rollag kommune vil gjennomgå sin hytterenovasjon i løpet av 2006. 7
B. REGULERINGSBESTEMMELSER FOR RUSTVEGEN, ROLLAG KOMMUNE. 1. Avgrensning av planområdet Det regulerte området er på planen markert med reguleringsgrense. 2. Reguleringsformål. Området reguleres til følgende formål: Byggeområder (PBL 25, 1. ledd nr. 1) Område for ny fritidsbebyggelse Landbruksområde (PBL 25, 1.ledd nr. 2) Område for jord og skogbruk Spesialområde (PBL 25, 1. ledd nr. 6) Private veger Vann- og avløpsanlegg 3. Fellesbestemmelser. Bygninger skal oppføres i tre eller natursteinmaterialer og tilpasses landskap, eksisterende bygninger og lokal byggeskikk. Alle bygninger skal ha saltak med takvinkel mellom 22-30. Som taktekkingsmateriale skal det fortrinnsvis benyttes torv, skifer, tre eller mørk papp. Blanke metallplater godkjennes ikke. Det skal benyttes farger i mørke nyanser eller tjærebrune nyanser. Hvite og lyse farger godkjennes ikke. Kommunen skal godkjenne utvendig fargebruk ved behandling av byggesøknad. Byggestil skal ha utgangspunkt i lokale byggetradisjoner fra Numedal eller fra norske hyttetradisjoner. Fasadene skal ha oppdelte vinduer, store vindusflater skal unngås. Etter ferdigstillelse av bygninger og anleggsarbeider skal utearealet ryddes og tilbakeføres til et naturlig utseende. Jordmasser skal påføres, og det skal helst brukes jord fra området. Det tillates ikke omfattende opparbeiding av terreng på tomter. Alle former for terrenginngrep skal gjøres så små og skånsomme som mulig, og så langt som mulig innordnes hensyn til landskap og omgivelsene for øvrig. Alle typer rør og kabler skal følge veitrase der dette er praktisk mulig, eventuelt samordnes til felles grøfter. 8
4. Byggeområder Områder for ny fritidsbebyggelse. Ved søknad om byggetillatelse skal bygningens plassering på tomt med møneretning framgå av kartvedlegg, sammen med parkeringsløsning for tomta. Alle tomter er vist med planlagt adkomstveg fram til tomtegrense. Byggegrense er minimum 20 m fra senterlinje til gjennomgående veg i nord-sydlig retning. Det tillates lagt inn vann i fritidsboligene under forutsetning av godkjent utslipp. Fritidsboliger med innlagt vann kan pålegges tilkobling til felles renseanlegg. Vannforsyning skal fortrinnsvis skje gjennom felles vannforsyningsanlegg. Dersom det ikke er etablert tilbud om felles vannforsyning eller søker ikke ønsker innlagt vann, skal det ikke gis byggetillatelse før det er opparbeidet felles brønn i rimelig nærhet fra tomta, med brønnringer og sandforing, og det skal foreligge godkjent prøveresultat fra brønnen. Prosent bebygd tomteareal (BYA) er inntil 15 % av tomtas areal; BYA = 15 %. Utnyttelsesgraden for det enkelte bygg er BYA = 135 m 2 for hovedhytte + anneks/uthus BYA = 25 m 2 + parkeringsareal BYA = 35 m 2. Samlet for tomta, BYA = 19 m 2. Generelt skal ikke gesimshøyden overstige 3,5 m og mønehøyden 6,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. Fyllinger skal ha maks høyde 1,0 m. For tomtene som ligger eksponert i terrenget gjelder maks mønehøyde 5,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. 5,0 m mønehøyde gjelder de fire tomtene øst i planområdet. Eventuelle parabolantenner skal monteres på vegg og ha samme farge som veggen. Utendørs belysning skal skjermes mot horisonten for å unngå lys-forurensning. Det kan settes opp gjerde rundt inntil 1/3 av hver tomt. Flaggstenger tillates ikke. Det skal være tilstrekkelig stengsler eller hindringer mot at sau og andre beitedyr kan sette seg fast under bygninger. 5. Landbruksområde Jord og skogbruk Områdene skal brukes til skogbruk i henhold til gjeldende lovverk. Ved hogst inn til fritidsbebyggelse skal det legges stor vekt på eksisterende og planlagt fritidsbebyggelse, stier og friområder. Ved skogsdrift skal framkommelighet på stier opprettholdes. 9
6. Spesialområder Private veger. Hovedvegen gjennom planområdet kan opparbeides i 6 meters bredde medregnet skulder, i tillegg til nødvendig grøft med skjæring og fylling. Andre veger kan tilsvarende opparbeides i 4 meters bredde medregnet skulder. Vann- og avløpsanlegg Det kan føres opp pumpehus i tilknytning til borebrønner/vannforsyningskilder. 7. Andre bestemmelser Dispensasjon fra reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser kan vedtas av det faste utvalget for plansaker dersom det foreligger særlige grunner, jfr. 7 i plan- og bygningsloven. Før det gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene skal berørte grunneiere og naboer uten unntak ha nabovarsel med en høringsfrist på minimum 14 dager. Etter at denne reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser er vedtatt, kan det ikke gjøres privatrettslige avtaler som er i strid med planen. Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnet eller en sikringssone på fem meter, jfr. lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene slik at disse kan gjennomføre befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. 10