Forsiden OSLO OG AKERSHUS NR. 3 2017 DNB EIENDOM NYTT OM NYBYGG Forventer boligprisvekst i Oslo på nyåret Flere positive signaler i bruktboligmarkedet indikerer at pilene er i ferd med å snu oppover igjen. Les rapporten
side 2 OSLO OG AKERSHUS NR. 3 2017 DNB EIENDOM 2 37% 100% Salget på Østlandet har økt med 37 prosent de siste to månedene Salget i flere av områdene rundt Oslo har vært over 100 prosent bedre enn i sommer Salget på Østlandet har økt med 37 prosent de siste to månedene sett opp mot forrige tomåneders periode i nybyggmarkedet. Salget har for øvrig vært relativt godt i alle områdene rundt Oslo: I Asker og Bærum har salget denne siste perioden vært 118 prosent bedre enn i sommer. I Buskerud har salget økt med 104,2 prosent, i Follo har salget økt med over 232 prosent siden august. Mønsteret gjentar seg i alle områder med pendler avstand til hovedstaden. Boliginvestorene, både de profesjonelle og de glade amatører, har trukket ut av byen. Årsaken ligger åpenbart i særreglene for boliglån i Oslo i tillegg til utbygging av infrastruktur som vil gjøre reisene ut og inn fra byen enklere. I tillegg viser ferske tall fra bruktboligmarkedet i Oslo at det nå selges flere boliger enn i oktober i fjor. Et høyere volum av omsatte bruktboliger gir signaler om at markedet endelig har begynt å absorbere tilbudsoverskuddet som har preget Oslo siden april i år. Alt er relativt. Nybyggsalget er normalisert. Sammenligner vi salget i år med salget i fjor, vil alt se trist ut. Salget i 2016 var helt ekstremt. I fjor hersket en eufori i boligmarkedet som vi knapt hadde sett før. Vi mener derfor fort at det blir galt å sammenligne salget i år, kun med 2016. Fortsetter trenden ut året forventer vi boligprisvekst i hovedstaden tidlig på nyåret.
Side 3 OSLO OG AKERSHUS NR. 3 2017 DNB EIENDOM 3 2016 var unntaket ikke regelen Sammenligner vi dagens tall med tall fra tidligere år, så nyanseres bildet som tegnes i rikspressen kraftig. Selv salget i Oslo ser på langt nær så tragisk ut som hovedstadsavisene vil ha det til. I Oslo Vest har salget for eksempel økt med 28,8 prosent siste periode, samtidig som prisene har økt med nesten to prosent fra det allerede høyeste nivået i landet. Nye boliger er med andre ord stadig et attraktivt knapphetsgode blant de kapitalsterke boligkjøperne i Oslo Vest. Figur 1: Her ser vi hvordan salget i Oslo tok helt av i perioden 2015 og 2016, mens vi nå er nede på mer «normale» nivåer igjen. Også i Oslo Nord har salget av nye boliger økt, med hele 44,6 prosent, siste perioden. Her har det imidlertid samtidig vært en liten prisnedgang. SALGET AV NYE BOLIGER 1200 Oslo 1000 800 600 400 200 0 FEB 13 MAI 13 AUG 13 NOV 13 FEB 14 MAI 14 AUG 14 NOV 14 FEB 15 MAI 15 AUG 15 NOV 15 FEB 16 MAI 16 AUG 16 NOV 16 FEB 17 MAI 17 AUG 17 Asker og Bærum Follo Nedre Romerike Øvre Romerike Vestfold Østfold
Side 4 OSLO OG AKERSHUS NR. 3 2017 DNB EIENDOM 4 Totalt antall solgte hittil i år per oktober for Oslo er faktisk 32,5 prosent over samme periode i 2014 og 26,8 prosent over samme periode i 2013. Den store salgsnedgangen på nybygg i Oslo har hovedsakelig skjedd øst i byen, men også for dette området nyanseres bildet dersom vi sammenligner med årene før 2015. Se tabell under: 32,5% Salget av nye boliger i år ligger godt over salget i forrige "normalår" 2014. OMRÅDE SALGSVEKST NYBYGG HITTIL I ÅR HITTIL I ÅR 20.8-20.10 vs forrige kvartal fra feb 17 april 17 per oktober vs samme periode 2014 per oktober vs samme periode 2013 Oslo vest / sentrum 28,9 % 102,4 % 40,9 % Oslo øst / syd -62,0 % 65,2 % 35,1 % Oslo nord 44,6 % -16,5 % 8,1 % Oslo totalt -13,8 % 32,5 % 26,8 % Asker og Bærum 118,4 % -11,4 % -50,0 % Follo 232,0 % 17,6 % 33,8 % Nedre Romerike -16,8 % 44,6 % 10,4 % Øvre Romerike 80,5 % 46,5 % 76,4 % Vestfold 25,4 % 46,3 % 54,3 % Østfold 39,4 % 108,6 % 111,0 % Buskerud 104,2 % 59,1 % 15,1 % Hedmark 77,9 % 62,2 % 69,0 % Oppland 22,2 % 61,2 % Tall utilgjengelig Hele Østlandet* 37,3 % 42,9 % 30,7 % * Tabell 1: Nybyggsalg Østlandet, tall fra ECON Samfunnsøkonomisk analyse 20.10.2017 og tidligere ECON-rapporter.
Side 5 OSLO OG AKERSHUS NR. 3 2017 DNB EIENDOM 5 Salget har løsnet der prisene er justert Figur 2: Her ser vi at prisene er justert ned i hhv Asker og Bærum, Follo og på Øvre Romerike den siste perioden. Samtidig er det i disse tre områdene salget virkelig har skutt fart siste måneden. PRISUTVIKLING NYBYGG SISTE 2 ÅR (TNOK/BPA) 85,0 75,0 65,0 55,0 Nybyggmarkedet i Stor-Oslo er sterkt preget av det store tilbudet og prisfallet i bruktmarkedet, og stadig flere utbyggere lanserer nå nye prosjekter mer tilpasset dagens marked. Både totalpris og arealeffektivitet på leilighetene er 45,0 35,0 APR 16 Oslo JUN 16 AUG 16 OKT 16 Asker og Bærum DES 16 FEB 16 APR 16 JUN 16 Follo AUG 16 OKT 16 Nedre Romerike Øvre Romerike justert, slik at kvadratmeterprisen reduseres. Den siste tomånedersperioden har prisene flatet ut og falt i de fleste av områdene rundt Oslo. Nye prosjekter lagt ut bl.a. i Asker og Bærum og Follo er nå priset tre til fire prosent lavere enn hva vi så ved inngangen til sommeren. Når det gjelder prisingen i Oslo, og spesielt øst i byen, mener vi nybyggprisene her bør justeres ytterligere i tråd med prisfallet vi har sett på bruktboliger. Det kan være det som skal til for å få nybyggsalget til å løsne også her, slik vi har sett rett utenfor Oslo (ref tabell 1 på forrige side). Figur 3: Her ser vi at mens prisene på bruktboliger har sunket med rundt 4 prosent etter april, har prisene på nybygg kun sunket med 0,3 prosent. PRISER OSLO NOK/KVM 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 OKT 14 DES 14 FEB 15 APR 15 JUN 15 AUG 15 OKT 15 DES 15 FEB 16 APR 16 JUN 16 AUG 16 OKT 16 DES 16 FEB 16 APR 16 JUN 16 AUG 16 SEP 16 Nybygg Brukt
Side 6 OSLO OG AKERSHUS NR. 3 2017 DNB EIENDOM 6 Etterspørselen fortsetter å styrke seg i pendlerområdene Barnefamilier forventes i økende grad å bosette seg i pendleravstand til Oslo. Foto: Istock Det er i følge Statistisk Sentralbyrå (SSB) ventet en sterk befolkningsvekst i flere av områdene rundt Oslo. Dette gjelder spesielt områder nær sjøen. Eksempelvis har Slemmestad og Røyken høyest tilflytting i Buskerud per i dag, her er det i tillegg forventet en befolkningsvekst på hele 19,7 prosent frem mot 2030. Til disse områdene vil det bli en sterk etterspørsel fra typiske småbarnsfamilier (35 år+) og familier med litt større barn (50 år+). Store og praktiske boliger samt høykvalitetsboliger etterspørres her i økende grad.
Side 7 OSLO OG AKERSHUS NR. 3 2017 DNB EIENDOM 7 Rekordhøyt salg av tomter Samtidig som det er et godt salg av boliger i randsonene nå, er det også rekordhøyt antall tomtesalg i de samme områdene spesielt i Lørenskog og Bærum. Antallet tomteinvesteringer i Lørenskog var på sitt aller høyeste nivå noensinne under 3. kvartal i år og i Bærum under 2. kvartal i år og 4. kvartal i fjor. I Lørenskog ble det gjort investeringer for utbygging av 478 leiligheter under 2. kvartal det har aldri tidligere vært registrert et volum på over 400 for et kvartal tidligere. TOMTEINVESTERINGER FOR UTBYGGING AV LEILIGHETER I LØRENSKOG 600 500 400 300 200 100 0 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Figur 4: Tomteinvesteringene har vært høye i Lørenskog den siste tiden. Flere utbyggere ser potensialet i områdene rundt Oslo.
Side 8 OSLO OG AKERSHUS NR. 3 2017 DNB EIENDOM 8 Vi har solid erfaring med utvikling og salg over hele Østlandet Nytt trinn på Skårersletta lanseres Prosjektet har vært en bestselger på Lørenskog - i henhold til Econ rapport nr. 4 var Skårersletta trinn 1 bestselgende prosjekt på Østlandet mellom juni og august i år. Se prosjekt Frogner sentrum Stilfulle boliger og gode investeringsobjekter på Frogner Sentrum. Prosjektet ligger midt mellom Gardermoen og Oslo med umiddelbar nærhet til tog og transportmuligheter. Trinn 1 er utsolgt, kun 18 boliger igjen av trinn 2 med ferdigstillelse i oktober 2019. Se prosjekt Jarlsø og Nye kilen brygge Meget attraktive boliger i bryggekanten i Tønsberg og Sandefjord. Med kort vei til flyplass, flere store veiprosjekter og stadig kortere tidsavstand til hovedstadsregionen er dette områder som har blitt enda mer populære Se prosjektet Jarlsø Se prosjektet Nye kilen brygge
Side 9 OSLO OG AKERSHUS NR. 3 2017 DNB EIENDOM 9 Sammenligning solgte nybygg og bruktboliger per oktober 2017 OMRÅDE KVM PRIS KVM PRIS PRISVEKST PRISVEKST SNITT KVM SNITT KVM Nybygg per okt '17 Brukt per okt '17 Nybygg (12 mnd) Brukt (12 mnd) Nybygg (BRA) Brukt (BRA) Oslo 79 600 69 596 13,07 % 0,90 % 73,6 72,3 Oslo vest/sentrum 91 800 77 183 16,50 % 1,40 % 78,4 83,1 Oslo øst/syd 72 300 59 123 7,50 % 1,70 % 74,9 73,6 Oslo Nord 76 700 62 825 21,75 % 0,80 % 69,1 63,9 Asker & Bærum 76 800 53 867 18,80 % 5,20 % 83,5 111,4 Follo 58 900 44 461 10,20 % 6,50 % 87,0 116,7 Nedre Romerike 53 600 41 132 5,81 % 4,90 % 78,0 98,6 Øvre Romerike 46 600 33 760 9,33 % 4,20 % 73,5 104,7 Vestfold 49 300 28113 9,36 % 3,4 % 87,4 105,73 Østfold 42 900 27562 9,51 % 8,40 % 86,5 102,60 Buskerud 49 100 32780 12,53 % 8,10 % 94,5 101,31 Hedmark 41 500 22787 11,45 % 6,8 % 84,3 106,73 Oppland 40 500 24000 7,44 % 6,1 % 81,1 106,49 * Gjennomsnittstall nye boliger fra ECON, mot brukttall Eiendomsverdi perioden 20.08. til 20.10.17 Brukttallene fra Eiendomsverdi baserer seg på bydeler. Nybygg baserer seg på postnummer. Dette betyr at de ikke er nøyaktig de samme områdene i utgangspunktet (bydeler og postnummer går over i hverandre noen steder). Bydelene er altså slått sammen til tre områder på en "avrundet måte" (Alna er bl.a. i to ulike områder i tredelingen til Econ, mens hele Alna inngår i Nord i grupperingen av bydeler i Eiendomsverdirapporten). Median er benyttet, da vi ikke har pris og antall på enkeltobjekter (noe som gjør gjennomsnitt noe mer usikker når det gjelder ulikt antall boliger). Median tar snittet av de to "midt-verdiene", og jeg synes dette er mer robust da det kan være forskjeller som kanskje drar mye i enkelte områder innenfor bydelene (som KAN påvirke snitt uhensiktsmessig mye). Forskjellen mellom snitt og median er uansett liten. Områdene innenfor teller allikevel i vår kalkulering like mye; det er ikke vektet mot antall salg i hvert enkeltområde som ligger inne i områdene omtalt her. Overordnet for "Oslo" er allikevel tatt hensyn for dette, da den oppgis av begge rapportene som en "total".
Side 10 OSLO OG AKERSHUS NR. 3 2017 DNB EIENDOM 10 DNB Eiendom tilbyr skreddersydde analyser for utbyggere Våre nybyggmeglere venter en fortsatt bedring i etterspørselen fremover. De viktigste årsakene til det er dialog med flere kjøpere som sitter på gjerdet, i tillegg til underliggende faktorer som tilsier fortsatt god økonomi blant nordmenn. DNB forventer fortsatt lavt rentenivå, høy og tiltagende sysselsetting, god kjøpekraft, avtagende vekst i tilbudet av boliger fra tidlig vinter og redusert vekst i prispremien mellom nytt og brukt. Spesielt i randsonene til Oslo forventer vi fortsatt solid vekst både på kortere og lengre sikt. Denne vil bare tilta når utbygging av infrastruktur sluttføres og kortere tidsavstander til Oslo blir et faktum. Vi tilbyr skreddersydde analyser og prognoser på etterspørsel for utbyggere! Vi har oversikt over boligbygging og priser ta gjerne kontakt for mer informasjon. Eirik W. Frøytlog / Leder Nybygg StorOslo / 913 17 1 55 / eirik.froytlog@dnbeiendom.no Jørn Are Skjelvan / Leder Nybygg Norge / 913 27 535 / jorn.are.skjelvan@dnbeiendom.no Sofie Hagerup Mørkved / Leder Analyse / 948 16 083 / sofie.hagerup.morkved@dnbeiendom.no Kilder: ECON Nybyggrapport 20. oktober, Bruktstatistikk fra Eiendom Norge, 4. oktober. SSB.no, DNB Markets Økonomiske utsikter august 2017. Forsiden