September Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk

Transkript

1 September 2014 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk VED ALL PUBLISERING AV DATA, FIGURER O.L. FRA DENNE STATISTIKKEN, SKAL EIENDOM NORGE, FINN.NO, OG EIENDOMSVERDI OPPGIS SOM KILDE INNHOLD Hovedpunkter 2 Prisutviklingen 4 Antall solgte boliger 7 Omsetningstid 8 Antall aktive annonser 10 Boligtyper, prisutvikling Datagrunnlag og metode Leieprisutvikling, 3. kvartal 13

2 Hovedpunkter Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i september 2014 var: 0,1 prosent lavere enn forrige måned. Korrigert for sesongvariasjoner var prisene 0,7 prosent høyere enn forrige måned. 3,6 prosent høyere enn for et år siden. Prisene hittil i 2014 er 1,7 % høyere enn de var i Uendrete priser ut året gir en årsendring på 2,1%. Figur 1 Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger 1,5% 1,3% SEPTEMBER 1,0% 0,5% 0,0% 0,1% 0,2% -0,1% -0,1% -0,.. -0,5% -1,0.. -1,5% -1,4% -2,.. -1,7% -1,9% Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 70% av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år. Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program. 2

3 Figur 2 Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder. 14,0% Endring siste måned Endring siste år (m/m) 13,4% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 5,5% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% 0,4% 0,5% 0,2% 0,2% 0,1% -0,6% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø 2,6% 3,5% -0,6% 1,3% Tabell 1 Oppsummering prisendringer. OMRÅDE Endring siste måned (m/m) Endring siste år (m/m) Endring siste 5 år (m/m) Endring siste 10 år (m/m) Oslo 0,4% 2,6% 37,7% 87,09 % Bergen 0,2% 5,5% 41,6% 89,56 % Trondheim 0,1% 3,5% 44,8% 90,07 % Stavanger -0,6% -0,6% 36,5% 136,45 % Kristiansand 0,2% 1,3% 10,1% 85,18 % Tromsø 0,5% 13,4% 43,3% 87,71 % Norge -0,1% 3,6% 33,2% 85,40 % Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden. 3

4 Prisutviklingen Figur 3 Prisutvikling gjennom året. 2, , ,9 Indeks (Jan 2003=1) 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 Fig ,3 1,2 1,1 1,0 jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des. Figur 4 Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling Indeks (Jan 2003 = 100) Nominell indeks Sesongkorrigert indeks 4

5 Figur 5 Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall Prosent 15% Nominell prisendring % 10% 5% 0% -5% Figur 6 Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall Prosent 30% Nominell prisendring % 20% 10% 0% -10% 30% 20% 10% 0% -10% Oslo Bergen Trondheim Nominell prisendring % Kristiansand Stavanger Tromsø 5

6 Tabell 2 Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før. OMRÅDE * Oslo 16,5 % 11,4 % -4,9 % -0,3 % 8,2 % 10,5 % 9,6 % 5,7 % -0,2 % Bergen 15,5 % 12,0 % -6,5 % -2,6 % 10,9 % 11,0 % 6,3 % 5,1 % 3,5 % Trondheim 13,5 % 7,5 % -5,0 % 0,9 % 10,5 % 11,7 % 9,1 % 7,6 % 1,5 % Stavanger 19,1 % 22,7 % 2,9 % 1,3 % 12,4 % 13,0 % 7,9 % 4,1 % -1,8 % Kristiansand 19,8 % 16,6 % 6,2 % 1,1 % 6,8 % 6,5 % 1,2 % -1,3 % -2,0 % Tromsø 13,1 % 7,9 % -4,4 % -2,9 % 4,8 % 4,3 % 5,9 % 9,9 % 10,2 % Norge 14,2 % 11,4 % -1,4 % 0,9 % 8,2 % 8,7 % 7,0 % 4,8 % 1,7 % Note: Årlig prisendring beregnes ved å sammenlikne vektet gjennomsnitt av månedsindeksene for aktuelt år og tilsvarende indeksgjennomsnitt for tidligere år. * Så langt i år. Tabell 3 Fordeling av kvadratmeterpris. OMRÅDE 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% OSLO BERGEN TRONDHEIM STAVANGER KRISTIANSAND TROMSØ Norge Tabell 4 Fordeling av totalpriser for boliger. OMRÅDE 10% 25% 50% (median) gjennomsnitt 75% 90% OSLO BERGEN TRONDHEIM STAVANGER KRISTIANSAND TROMSØ Norge Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 10% av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har høyere pris enn 25% av boligene. Dette gjør vi for 50%- (median), 75%- og 90%-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor. 6

7 Antall solgte boliger Figur 7 Registrerte omsetninger. Månedlig september SEPTEMBER Eneboliger Delt bolig Figur 8 Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret september SEPTEMBER Leiligheter

8 Omsetningstid Figur 9 Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall Antall dager Figur 10 Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk. september SEPTEMBER Antall dager Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt. 8

9 Tabell 5 Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager og Sortert etter omsetningstid siste måned sept. aug. juli juni mai april mars feb. jan. des. nov. okt. sept. BERGEN OSLO TROMSØ BODØ TRONDHEIM HAMAR TØNSBERG STAVANGER DRAMMEN Nord-Trøndelag Akershus Østfold utenom Fredrikstad Hordaland utenom Bergen Sør-Trøndelag utenom Trondheim ÅLESUND LILLEHAMMER Buskerud utenom Drammen Hedmark utenom Hamar FREDRIKSTAD Oppland utenom Lillehammer Vestfold utenom Tønsberg Rogaland utenom Stavanger Nordland utenom Bodø Telemark utenom Skien SKIEN Møre og Romsdal utenom Ålesund KRISTIANSAND Finnmark utenom Alta Sogn og fjordane Vest-Agder utenom Kristiansand Troms utenom Tromsø ALTA Aust-Agder NORGE

10 Antall aktive annonser Figur 11 Antall aktive boligannonser. Månedlig Figur 12 Antall aktive boligannonser. Månedlig september SEPTEMBER

11 Figur 13 Median alder/liggetid på de usolgte boligene Median Liggetid jan. feb. mars apr. mai juni juli aug. sep. okt. nov. des Note: Alder/liggetid defineres som tiden fra annonsen blir registrert første gang til dags dato. 11

12 Boligtyper prisutvikling Figur 14 Prisvekst boligtyper siste 12 måneder. 4,5% 4,3% 4,0% 3,9% 3,5% 3,0% 3,2% 3,2% 3,5% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Enebolig Delt bolig Leilighet Selveierleilighet Andelsleilighet Enebolig Delt bolig Leilighet Selveierleilighet Andelsleilighet Figur 15 Utvikling pr. boligtype. 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0, Indeks (Jan 2003=1) Enebolig Delt bolig Leilighet 12

13 Leieprisutvikling, K Leieprisstatistikken baserer seg på utropspriser registrert på Finn.no for leiligheter og hus (eneboliger, delte boliger og rekkehus). Vi presenterer tallserier for perioden og har konstruert en kvartalsvis indeks for hver. Vi benytter to separate modeller for hus og leiligheter. Modellene er standard hedoniske, det vil si at vi estimerer delpriser for hvert av boligattributtene. Det setter oss i stand til å predikere en antatt utropspris basert på summen av attributtprisene for de observerte utleieobjektene. Selve indeksen er en SPAR-indeks (sales price appraisal ratio) hvor «sales price» er annonsens utropspris og «appraisal» er modellpredikert pris. Vi identifiserer medianbrøken for hvert område for hvert tidsintervall, og denne brøken blir område-periodens indekstall. Dette indekstallet sammenliknes med andre påfølgende indekstall for senere område-perioder når vi angir prisutviklingen. Vi rapporterer i tillegg prisnivåer. Mens indeksene baserer seg på medianer, bruker vi gjennomsnitt på utropsprisene når vi finner nivåene på utropsprisene. Data for estimeringsperioden dekker 29. juni juni De trimmes forsiktig både i modellestimeringen og i indeksberegningen for å fjerne feil og ekstreme observasjoner langs dimensjonene størrelse, antall soverom, leie og leie per kvadratmeter. Trimmingen er noe forskjellig for leiligheter og hus. Ved å vekte på transaksjonsvolum de siste fem år, er vi også i stand til å lage en fellesindeks for begge boligtypene. Selve rapporteringsperioden er , og leieprisstatistikken publiseres halvårlig. 13

14 Figur 16 Prisvekst utleiepriser Norge, historisk Norge 1,3 1,25 1,2 1,15 1,1 1,05 1 0,95 0,9 0,85 0,8 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 Figur 17 Prosentvis endring Norge, siste kvartal Prosent Endring Norge 3. Kvartal 1,0 % 0,9 % 0,8 % 0,6 % 0,5 % 0,4 % 0,4 % 0,2 % 0,0 % 2010K3 2011K3 2012K3 2013K3 2014K3-0,2 % - 0,4 % - 0,6 % - 0,6 % - 0,8 % - 0,7 % - 1,0 % 14

15 Figur 18 Prisvekst, leilighet i byer Byene Leilighet 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1 0,9 0,8 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 Oslo Bergen Trondheim Figur 19 Gjennomsnitt leiepris, leilighetstyper Oslo Bergen Trondheim roms 2-roms 3-roms 4-roms 15

16 Datagrunnlag og metode Om statistikken Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 2014 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret. Datagrunnlag Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS. Metode Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%). Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjonsmodellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere. På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker. Sesongjustering Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 2014 benytter vi en standard teknikk (x 12 ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom endringen i den faktiske prisindeksen og den sesongkorrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner. Forskjell på indeks og gjennomsnittspriser Fra og med 2014 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto tallmateriale hvor sammensetningseffekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger. 16