Rønsvegen 14, 2960 Røn. Telf. 61344305 Mobil. 911 23253. E-post: martin@valdrestakst.no Org.nr: 879 860 792 Verdi- og lånetakst over Aurdal skole, 2910 AURDAL Gnr. 95 Bnr. 12 NORD-AURDAL KOMMUNE Utført av: Martin Ingar Sælid 2960 Røn. Oppdrag Befaringsdato:
Verdi- og lånetakst over Aurdal skole, 2910 AURDAL Gnr. 95 Bnr. 12 NORD-AURDAL KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Sammenfattet beskrivelse Eiendommen ligger i Aurdal sentrum og er deler av gamle realskolen og Aurdal skole. Tomta vil være en del av Gnr 95 Bnr 12 i Nord Aurdal, bruksarealet vil være skravert på situasjonskartet og vil bli ca 1350 m2. Lett adkomst til eiendommen fra Middleskolevegen til oppgruset parkeringsplass på sydsiden av bygningen. Bruksrett til veg til inngang på nordsiden av bygningen. Bygningen er i 3 etg. + kjeller og loft og består av skulesaler og forholdsvis store rom. Eiendommen ligger i et stille og fredelig området, gangavstand til butikk, ca 12 km til Fagernes, busstopp like ved. Det er spørsmål hva eiendommen vil bli benyttet til i fremtiden, den har flere bruksområdet og et området er leiligheter da den ligger i et barnevenlig området med bla ballbinge og lekeplass like ved. Markeds- og låneverdi Bebyggelsen er en skolebygning, bygd til dette formålet, mye gangareal, store rom og flere etasjer. Bygningen bør omreguleres til annet formål kanskje til kombilert næring/bolig slik at en kunne bedrive næringsvirksomhet feks. i underetg. og 1-etg. og leiligheter i 2 og 3 etg. Beregning av markedsverdien er basert på de forhold som er nevnt i takstdokumentet når det gjelder beliggenhet og byggets tilstand, satt markedsverdi er takstmannens oppfatning av hva eiendommen kan omsettes for. En må være klar over at ved salg vil det til enhver tid være markedets etterspørsel som avgjør prisen på eiendommen. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 000 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 800 000 12.10.2014 Martin Ingar Sælid 2960 Røn. (sign) Org.nr. 879 860 792 2 av 7
Rekvirent Rekvirert av: Nord Aurdal kommune Besiktigelse, tilstede Dato: - Gerd Westerheim - Harry Amundsen - Martin Ingar Sælid Takstmann Tlf.: 613 44305-911 23253 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart EDR Andre dok./kilder: Rekvirent Vedlegg Nr 1 Dokument/beskrivelse Situasjonskart. Ant. sider Eiendomsdata Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Offentl. avg. pr. år: Gnr. 95 Bnr. 12 Nord Aurdal kommune Eiet tomt. Areal 1 350 m² Arealet på tomta er bare ca areal oppmålt på situasjonskart. Nei. Innkjøring fra kommunal veg. Kommunalt. Kommunalt. Kr 20 000 Kommunale avg. eiendomsskatt, renovasjon. Stipulerte avg. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Premiebeløp: Kommentar: Gjensidige. Kr 25 000 Forsikringsavtale ikke fremlagt. Stipulert premiebeløp. Bygninger på eiendommen Byggeår: Ombygd: Tilbygd: 1950. Oppgradert gjenom tidene. Tilbygg og oppgradert i 1996. Org.nr. 879 860 792 3 av 7
Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Underetasje 225 1. etasje 340 2. etasje 320 3. etasje 320 Loft 150 Sum bygning 1 355 Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 205 205 To skulesaler, heimekunnskap og sløyd. Trappegang, gang, vaktmesterrom, lagerrom. Dør ut til parkering/gårdsplass mot syd. 315 315 Dør inn på nordsiden med stort takoverbygg og adkomt fra parkeringsplass på sydsiden av bygningen. Entré, korridor med nivåforskjell mellom gammelt og nytt bygg, tre store klasserom, datarom, trapperom,, wc gutter og jenter, material/lagerrom. Gang og dør ut på parkeringsplass på sydsiden av bygningen. Forbeh. om arealet i samtlige etg. da arealet er oppmålt på plassen. To trapperom, gangareal, fire klasserom, bøttekott. To trapperom, gangareal, tre klasserom, to kontorer, spiserom for lærer, to toaletter 140 140 Ventilasjonsanlegg på loft over tilbygg. Lagerloft over gammel del. Skråtak og lav takhøyde på en del av arealet. 1 240 895 345 Totalt - romfordeling Etasje Underetasje Primærrom 1. etasje Entré, korridor, tre store klasserom, datarom, trapperom, wc, gutter og jenter To trapperom, gangareal, fire klasserom, To trapperom, gangareal, tre klasserom, to kontorer, spiserom for lærer, to toaletter 2. etasje 3. etasje Sekundærrom To skulesaler, heimekonnskap og sløyd, trappegang, gang, vaktmesterrom, lagerrom Material/lagerrom Bøttekott Org.nr. 879 860 792 4 av 7
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Skolebygnig fra ca 1950, tilbygg i 1996. Fundamentert på støpt grunnmur på fast grunn. Støpt gulv i underetg. Vegger muret i betogblokk og bindingsverk. Tømmermannspanel/puss/stålplater utvendig. Støpte betongdekker mellom etg. Doble vinduer i gammel del, to lags isolerglass i tilbygg. Isolerte ytterdører. Glatte finerte/malte dører innvendig. Delevegger innvendig i mur og bindingsverk. Saltak bygd, plassbygd konstruksjon. Loftet over gammel del er isolert med flis. Loftet over tilbygg er isolert med isolasjon. Taket er tekket med pappshingel. Stål takrenner med nedløp. Innvendig: Betonggulv i underetg. med belegg i klasserom, betonggul i vaktmesterrom og lagerrom, oppover i etg.ser det hovedsakelig belegg, epoksybelegg i trapper og gangareal. Veggene er pusset og malte murvegger eller trevegger med panel eller malt glassfiberstrie. Himlinger med malt betongdekke, malt glassfiberstrie elelr malt panel. Eiendommen er tilkoblet kommunalt vann og avløp. Rør i rør i ny del, gammelt røranlegg med søyl i gammel del. Sanitæranlegg. Servant stort sett i hvert klasserom. Jente og guttetoaletter med servaneter. Toaletter for lærere. Flere bøttekott med utslagsvask. Opplegg for vaskemaskin i kjeller. Stort elanlegg med flere fordelingsskap. Huset fyres elektrisk, ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning og panelovner. Vedlikehold ol: Det er viktig og være klar over bygningens alder og at bygget er oppført etter andre byggeforskrifter og krav en de som gjelder i dag. Synlig saltutslag på grunnmur etter gulv i kjelleretg. Taket er tekket med pappshingel antatt fra 1996 også på gammel del. Loft over gammel del er isolert med flis, dette kan med fordel etterisoleres. Doble vinduer, noen av vindusrutene har skader. Innvendie overflater, gulv, vegger, himlinger er noe slitt. Deler av røranlegg i gammel del fra byggeår. Ventilasjonsanlegget er plassert oppå loftet over gammel del og er fra 1996 = 18 år gammelt. Org.nr. 879 860 792 5 av 7
VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: Stipulerte avgifter og utgifter. 20 000 25 000 10 000 55 000 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): 16 260 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: 8 105 000 8 155 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 200 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 8 355 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 000 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 800 000 Org.nr. 879 860 792 6 av 7
Org.nr. 879 860 792 7 av 7