Org.nr: 887 883 602 Verdi- og lånetakst over andel i Nedre Silkestrå borettslag Nedre Silkestrå 11 0375 OSLO Gnr. 3 Bnr. 498 Leilighet nr. 1015 Andelsnr.: 15 OSLO KOMMUNE Utført av: Tore Jan Fevang www.norges-takst.no tjf@norges-takst.no tlf 91635490 Man-Fre 0800-1600 Oppdrag 20030802 Befaringsdato: 17.03.2015
Verdi- og lånetakst over andel i Nedre Silkestrå borettslag Nedre Silkestrå 11 0375 OSLO Gnr. 3 Bnr. 498 Leilighet nr. 1015 Andelsnr.: 15 OSLO KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Beliggende i et etablert og attraktivt boligområde på Skøyen/Hoff, Oslo kommune. Leiligheten ligger i et meget barnevennlig strøk uten biltrafikk internt på området. Området består i det vesentligste av lavblokk- og småhusbebyggelse. Det er gangavstand til: skoler, butikker, offentlig kommunikasjon, Frognerparken m.m. Leiligheten har gode lys- og solforhold. Borettslaget har egen barnehage med begrensede plasser. Meget pent opparbeidet fellesareal med: plen, beplantning, trær, lekeplass, sittegruppe, asfalterte internveier m.m. 1 plass i carport samt 1 kjellerbod medfølger leiligheten. Leiligheten er vurdert ut ifra den stand den var på besiktigelsesdagen. Leiligheten er godt vedlikeholdt og fremtrer som lys, moderne og trivelig. Oppusset de seneste år. Det er under de ulike bygningsdeler i grove trekk gjort rede for de oppgraderinger som er gjort og eventuelle svakheter som er registrert. Leiligheten har en god standard og fin planløsning. For spesielle forhold vises det til vedtekter og husordensregler i borettslaget. Markedsverdi er satt ut ifra hva som kan forventes på dagens marked tatt i betraktning: standard, størrelse og beliggenhet. Markeds- og låneverdi Attraktivt boligområde. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 5 900 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 5 200 000 07.04.2015..................................... Tore Jan Fevang Norges Takst AS Org.nr. 887 883 602 Tore Jan Fevang 20030802 17.03.2015 2 av 8
Oppdrag og forutsetninger Verdi- og lånetakst i forbindelse ved salg. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Ved boligomsetning gir ikke Verdi- og lånetakst fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler derfor at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport med verditakst. Egne forutsetninger Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet etter gjeldende instruks og retningslinjer for NTF. Det elektriske anlegget og røropplegg er ikke vurdert. Der det i rapporten er foretatt antagelser, er dette normalt fordi angjeldende forhold ikke lot seg bringe på det rene. Utvendige konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at eiendommen var møblert og i bruk på befaringstidspunktet. Besiktigelsen ble kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjonene. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander med mindre åpenbare grunner forelå for eventuelt å avdekke andre feil eller mangler enn de som er mulig å observere ved en normal besiktigelse. Dette kan medføre at skader/mangler som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Funksjonstesting av elektrisk anlegg, varmekabler, fyringsanlegg, røropplegg, tekniske innretninger/utstyr og lignende er ikke foretatt. Det er ikke foretatt kontroll av overflateavvik i forhold til toleransekrav angitt i NS3420, dvs eventuelle skjevheter av gulv eller konstruksjonselementer. Arealer er angitt etter målereglene i NS3940:2012, med endringer etter retningslinjene til NTF. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940. Bygningens alder tilsier at det ved oppussing og ombygging vil kunne avdekke feil og mangler. Rekvirent Rekvirert av: Alexander Strømsnes Besiktigelse, tilstede Dato: 17.03.2015 - Tore Jan Fevang Takstmann Tlf.: 91635490 - Alexander Strømsnes Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Prospekt Årsregnskapet Egne observasjoner Eier Forretningsfører Norges Takst AS Org.nr. 887 883 602 Tore Jan Fevang 20030802 17.03.2015 3 av 8
Eiendomsdata EDR Matrikkeldata: Gnr. 3 Bnr. 498 Leilighet nr.: Leilighet nr. 1015 Etasje 1 Eier adkomstdok.: Selskap/borettslag: Leilighetstype: Martine Strømsnes Alexander Strømsnes Nedre Silkestrå borettslag Andelsnr.: 15 Pålydende: Kr 100 Obligasjonsnummer: 15 Pålyd./innsk.: Kr 223 900 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 3 451 Fyringsutg. pr mnd.: Kommentar: Tomt: Adkomst: Årsregnskap Fyringskostnader er inkludert i felleskostnadene. Husleien inkl: byggforsikring, trappevask, fyring, varmtvann, vaktmester, kabel-tv, kommunale avgifter m.m. Eiet tomt. Areal 27 578,3 m² Iflg. infoland.no, online. Offentlig Forretningsfører: OBOS Regnskapsår: 2014 Årsregnskap: Samlet andelskapital: 14 500 Samlet obligasjons-/innskuddskapital: 29 843 500 Andel av disponible midler/formue: 21 508 Andel av langsiktig fellesgjeld: 0 Andre opplysninger: Andel av fellesgjeld og andel formue pr. 31.12.2014 iflg. årsoppgave. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: If Skadeforsikring. Avtalenummer: 565510 Kommentar: Bygninger på eiendommen Fellespolise i borettslaget. Eier må selv tegne hjemforsikring, som dekker innbo og løsøre. Byggeår: Anvendelse: 1982. Iflg. Infoland online. Leiligheten er bebodd av eiere. Norges Takst AS Org.nr. 887 883 602 Tore Jan Fevang 20030802 17.03.2015 4 av 8
Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014 eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse Kjelleretasje 1 egen panelt bod på ca. 8,2 kvm. 1 eget nettingskap i fellesrom. Felles rom med lagringsplass. Felles vaskeri. 1. etasje 100 91 91 Entré, gang, kjøkken, stue, bad, wc, soverom, soverom 2, soverom 3 Arealene er oppmålt innvendig, tillagt skjønnsmessig vurdert veggtykkelse for beregning av BTA. Sum bygning 100 91 91 - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Entré, gang, kjøkken, stue, bad, wc, soverom, soverom 2, soverom 3 Norges Takst AS Org.nr. 887 883 602 Tore Jan Fevang 20030802 17.03.2015 5 av 8
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter, generelt Grunnforhold kan som regel ikke fastslås med 100 % sikkerhet ved visuell kontroll. Ut ifra de stedlige forhold antas bygningen fundamentert på faste masser. 225 Yttervegger Hovedbærekonstruksjon i betong, utfylt med bindingsverk. Fasade med malt panel og malt betong. 235 Ytterdører og porter Vinduer med 2-lags glass og trekarmer. Malte heltre profilerte innerdører. Sprossedør. Malt glatt entredør. Oppmalte dører. Oppmalte vinduer på innsiden. Vedlikehold ol: Eldre vinduer. 1982 240 Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Lettvegger platekledd på begge sider, betong. Overflatebehandling: malte flater og fliser. Glass mosaikkfliser på sanitærrom. Oppmalte flater. Nymalte stue og kjøkkenvegger. Innfliset speil på baderom. 245 Himlinger inklusive taklister Støpt armert betongdekke. Overflatebehandlig: malte flater. Oppmalte flater. Nymalt stue og kjøkkenhimling. Downlights i flere himlinger. 254 Dekker - Gulv og overflate Støpt armert betongdekke. Overflatebehandling: parkett og fliser. Parkettgulv i Ask fra 2008 iflg. eier. Eik gulvlister. Vedlikehold ol: Knitrelyd stedvis i stuegulvet. 261 Trapper og ramper Felles trappegang, med trapp i støpt betong. 262 Balkonger, terrasser ol. Utgang fra stue til inngjerdet stor markterrasse i impregnert treverk på ca. 33 kvm. Norges Takst AS Org.nr. 887 883 602 Tore Jan Fevang 20030802 17.03.2015 6 av 8
Oppført i 2013 iflg. eier. El.stikk. 270 Fast inventar, generelt Kjøkkeninnredning med profilerte fronter i lønn, laminat benkeplate, Villavent ventilator, mosaikkfliser på vegg over benk, oppvaskkum og opplegg til oppvaskmaskin. Garderobeskap. Kjøkkeninnredningen er fra 2000 av fabrikat Huseby. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Bad med toppmontert servant på laminat benkeplate, KVIK servantskap, innmurt badekar og opplegg for vaskemaskin samt tørketrommel. Separat wc med toppmontert servant på laminat benkeplate, KVIK servantskap og veggmontert wc. Badet og wc rom er oppusset og modernisert i 2008 iflg. eier. Alt nytt bortsett fra gulvene som trolig er fra 1995. Utført som vennetjeneste og egeninnsats. Litexlignende plater på alle baderomsvegger. Mekanisk og naturlig avtrekk. 320 Varme, generelt Fjernvarmeanlegg med radiatorvarme. 400 Elkraft, generelt Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ligger utenfor takstmannens kompetansefelt. Dersom ytterligere gjennomgang av det elektriske anlegget ønskes, anbefales en eltakst. Skrusikringer. 450 Elvarme, generelt Varmekabler på bad samt wc rom. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Leiligheten er tilknyttet felles kabel-tv og dørcalling. Canal Digital. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 41 412 Korrigert for fyring Kr: -6 672 Sum kostnader Kr: 34 740 Ingen korrigering for strømutgifter, da dette er individuelt. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): 2 520 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 300 000 Teknisk verdi bygninger: 2 220 000 Norges Takst AS Org.nr. 887 883 602 Tore Jan Fevang 20030802 17.03.2015 7 av 8
Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 5 900 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 5 200 000 Norges Takst AS Org.nr. 887 883 602 Tore Jan Fevang 20030802 17.03.2015 8 av 8