Detaljregulering for del av gnr. 13 bnr. 12, Haramsøy, Haram kommune PLANFØRESEGNER (etter pbl.-08) Dato: 19.09.2016 Rev. 16.11.2016 1 - Generelt 1.1 - Gyldighetsområde: Disse reguleringsføresegnene gjeld for det området som på plankartet er vist med reguleringsgrenser. Innafor disse grensene skal areala brukast slik som planen (plankartet og føresegnene) fastset. 1.2 - Andre lover og vedtekter: Føresegnene kjem i tillegg til plan- og bygningsloven (pbl.) og gjeldande bygningsvedtekter for Haram kommune. 1.3 - Unntak: Etter at denne reguleringsplanen med tilhørande føresegner er gjort gjeldande, kan det ikkje gjerast privatrettslege avtalar som er i strid med disse. Unntak frå plan og reguleringsføresegner kan, der særlige grunner taler for det, tillatast av kommunen. 2 - Reguleringsformål Areala innafor planens grenselinjer er regulert til følgande formål: 1. Bygningar og anlegg (pbl. 12-5, nr. 1) - Bustadar frittliggande småhus (BFS) - Fritidsbusetnad frittliggande (BFF) - Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhøyrande strandsone (BBS) - Naust (BUN) - Leikeplass, felles (BLK)
2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl. 12-5, nr. 2) - Veg, offentleg (o_skv) - Veg, felles (f_skv) - Annen veggrunn teknisk anlegg (SVT) 3. Grønnstruktur (pbl 12-5, nr 3) - Turveg, offentleg (o_gt) 4. Landbruks-, natur- og friluftsformål (pbl 12-5, nr. 5) - Friluftsformål (LF) - Jordbruksformål 5. Bruk og vern av sjø og vassdrag (pbl 12-5, nr. 6) - Friluftsområde i sjø og vassdrag(vfv) 6. Hensynssoner (pbl. 12-6) - Frisikt H140 - Bevaring kulturmiljø H570 - Bandlegging etter lov om kulturminne H730 3 - Fellesføresegner 3.1- Plassering og definisjonar: Bygningar skal plasserast innafor de regulerte byggegrenser. Tillate bygd areal (BYA) definerast etter teknisk forskrift (TEK). %-BYA angir tillaten bygd areal i prosent av tomtas nettoareal. Parkering på bakkenivå regnes med i utnyttinga. Gesims- og mønehøgde bereknast i samsvar med TEK 5.9 og 6.2, og regnes i forhold til gjennomsnittlig planert terreng. 3.2 Bygningane si form, plassering, materialbruk og farge: Kommunen skal ved behandling av byggesøknader sjå til at bygningar får en god form og materialbehandling, og at det leggast vekt på å finne en så god løysing som mulig i forhold til terrengtilpassing, utsikt for naboar samt opparbeiding av gode uteopphaldsareal. Garasjar og carportar skal byggemeldast saman med bustadane, sjølv om disse oppførast seinare. Garasjar og carportar skal tilpassast hovudhuset med omsyn til materialval, form og farge. For kvart einskild område skal det utarbeidast tomtedelingsplan før byggesøknad kan fremjast. 2
3.3 Terrengbehandling: Ikkje bygd del av tomta skal utformast tiltalande. Fyllingar og støttemurer skal så vidt mulig unngåast, og det er ikkje tillate å ha skjemmande skjæringar og fyllingar. Skjæringar som følge av utgraving/planering av tomt skal tilplantast med stedegen vegetasjon. Der det er behov for forstøttingsmur mot nabotomt eller veg, skal disse i hovudsak utførast i naturstein. 3.4 - Høgde på terreng, gjerde m.v. mot offentlig veg og grøntarealer: Terreng, gjerde, hekker o.l. i formålsgrensa langs offentlige veger skal ikkje være høgare enn 1,2 m over vegnivået, og 0,5 m ved kryss eller avkjørsler. Sjå elles føresegnene vedr. frisiktsone. 3.5 - Kommunaltekniske anlegg: Innafor byggeområda kan det oppførast trafokiosker, pumpestasjoner eller andre tekniske innretningar der dette er nødvendig. Frittståande bygg skal tilpassast stadens bygningar med omsyn til form og farge. Slike innretningar skal godkjennast av kommunen. 3.6 - Drenering, tilgang til kommunaltekniske anlegg: Utbygger må sørge for nødvendig drenering for overvatn og grunnvatn, og føre dette til avløp til bekk/vassdrag eller kommunalt/privat leidningsnett etter godkjenning av kommunen. 3.7 - Leikeplass: For planen gjelder statlige retningslinjer for sikkerhet av lekeplassutstyr. I tillegg gjelder Forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK 10), kap. 8 Uteareal og plassering av byggverk. 3.8 - Støy: For bygningane gjeld miljøverndepartementets føresegner om utandørs støynivå. 3.9 - Universell utforming: Planlegging og utbygging skal basere seg på prinsippet om universell utforming/ tilgjenge for alle, der dette er mulig. 3.10 - Automatisk freda kulturminner: Dersom man under arbeid i området kommer over noe som kan være automatisk freda kulturminne, plikter man å stoppe arbeidet og ta kontakt med kulturavdelinga i fylket for avklaring, jf. kulturminnelovens 8 andre ledd. 3.11 Første byggesøknad - heilheitleg plan: I samband med første søknad om frådeling og første byggesøknad innanfor kvart formål skal det utarbeidast ein heilheitleg plan som viser internvegar, parkering, murar, skjeringar, fylling, garasjeplassering, innkjørsel, bustad, eventuell fellesløysing for 3
renovasjonsoppsamling, og alt som er relevant for utbygginga. I tillegg skal det utarbeidast plan for tomtedeling innanfor formålet. Denne planen skal vere bindande for framtidige frådelingar innanfor same formålsgrenser. 3.11.1 Innanfor formålet BFS3 skal det i samband med første søknad om frådeling og første byggesøknad i tillegg opparbeidast ein felles leikeplass for områda med ein minimum størrelse på 10x10 meter. Arealet skal minimum innehalde sandkasse på 10 m², benk og fast dekke på minimum 1,6 x 1,6 m. Området kan opparbeidast med plantar, murer, belysning, leikeapparat, benker, gangstiar, sitteplasser og andre parkmessige installasjonar. Området skal likevel behalde mest mulig av terrenget og vegetasjonen dersom dette i seg sjølv gir gode leikeareal. 3.12 Skog i austlig del av planområdet og aust for planområdet: Skog i austlig del av planområdet og aust for planområdet kan ikkje hoggast utan at konsekvensane med omsyn til skredfare, er avklart med skredkonsulent. 4 - Bygningar og anlegg 4.1 - Frittliggande småhus (BFS): Innafor områda skal det byggast frittliggande småhus. Gesimshøgda skal ikkje overstige 6,5 m, og mønehøgd ikkje over 9,0 m. Maks. gesimshøgde for arker eller takoppløft settast til 8,0 m. Det skal setjast av minst 2 parkeringsplassar per bueining innafor byggeområdet. Tillate tal bueiningar for ubebygde områder er som følger: BFS3: 6 bueiningar, BFS4: 10 bueiningar, BFS5: 7 bueiningar. Grad av utnytting skal ikkje overstige %-BYA=20 for BFS1 og BFS2. Grad av utnytting skal ikkje overstige %-BYA=25 for BFS3. Grad av utnytting skal ikkje overstige %-BYA=30 for BFS4 og BFS5. Utkraga bygningsdelar som for eksempel takutstikk og utandørs trapp, kan overskride regulert byggegrense med inntil 1 meter. Felles leikeplass som nemnd i punkt 3.11 kan plasserast innanfor formålet BFS3. 4
4.2 - Fritidsbusetnad frittliggande (BFF) Maks mønehøgd settes til 7,5m over gjennomsnittleg terreng rundt bygningen. Maks BYA setjast til 20%. Parkering for kvar enkelt fritidsbustad opparbeidast på eigen grunn. Ved byggesøknad skal det ligge ved situasjonsplan som viser plassering av fritidsbustaden og parkeringsplassar på tomta. Fritidsbustader skal oppførast i nedre halvdel av området. Plassering og utforming av hyttene skal mest mulig vere underordna naturpreget i terrenget. Innen planområdet skal eksisterande terreng og vegetasjon i størst mulig grad bevarast. Ved inngrep i terrenget skal planering og tilsåing utførast straks arbeidet er avslutta. 4.3 - Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhøyrande strandsone (BBS) Det private småbåtanlegget skal sjåast i samanheng med utvikling av BFS4 og BFS5. I området skal det oppførast molo. 4.4 - Naust (BUN) Naust kan oppførast enkeltvis eller sammenkjedast 2 eller 3. Minimum avstand mellom naustkjeder vert sett til 2.0 meter. Nausta skal ha ytterkledning hovedsakeleg i tre med avstemt fargeval til bolighusa i BFS4 og BFS5. Det er ikkje tillate med blanke stål-/aluminiumsplater til taktekking. Maksimum tillaten storleik er 30m² med maks mønehøgd 6.0 meter og gesimshøyde 3.0 meter rekna frå gjennomsnittleg terrenghøgd. 4.5 - Leikeplass, felles (f_l): Felles leikeplass skal være felles for bebuarar innafor planområdet. Området skal nyttast til nærleikeplass og sosialt samlings- og aktivitetsområde. Terrenget skal ha en utforming og en opparbeiding som gir muligheit for opphald, rekreasjon, leik og spill på tvers av aldersgrupper, med nødvendig utstyr, bord og benker som alle kan bruke. Arealet skal minimum innehalde sandkasse på 10 m², benk og fast dekke på minimum 1,6 x 1,6 m. Området kan opparbeidast med plantar, murer, belysning, leikeapparat, benker, gangstiar, sitteplasser og andre parkmessige installasjonar. Området skal likevel behalde mest mulig av terrenget og vegetasjonen dersom dette i seg sjølv gir gode leikeareal. Sikring av leikemiljøet i samband med trafikk, murer, skjeringar og skråningar som opparbeidast for bustadfeltet, kviler på utbygger/tomteeigar etter plan- og bygningsloven. 5
5 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 5.1 - Veg, offentleg (o_skv): På offentleg veggrunn er det ikkje tillate med andre innretningar/anlegg enn dei som er naudsynte for drifta og vedlikehaldet av veggrunnen. Vegskjeringar / fyllingar skal tilplantast og behandlast på ein tiltalande måte. 5.2 - Veg, felles (f_skv): Fellesavkjøyrslane skal være felles for alle bebuarar innafor delfelta vegen sikrar adkomst til, samt for alle som bruker vegen som tilkomst til leikeplass, naustområde og strandsone. Eventuelle skjeringar og fyllingar kan leggast på tilliggande byggjeareal. 5.3 Annen veggrunn teknisk anlegg (SVT): Annen veigrunn nyttast til snølagring og er tenkt som ein buffer mellom dei interne felles avkjøyrslene og fylkevegen. 6 - Grønnstruktur 6.1 Turveg, offentleg (o_gt): Turveg skal grusast og skal sikre adkomst langs sjøen i planområdet. 7 Landbruks-, natur- og friluftsformål 7.1 Friluftsformål (LF): Friluftsformål skal behalde sin naturlege form, uten unaturlige driftsmessige inngrep av grunneigar. Steingard mellom tilkomstveg og BFS4 skal skal haldast intakt og bevarast i si noverande form. 8 Bruk og vern av sjø og vassdrag 8.1 Friluftsformål i sjø og vassdrag (VFV): Friluftsformål skal behalde sin naturlege form, utan unaturlige driftsmessige inngrep av grunneigar. 6
9 - Hensynssoner 9.1 Frisikt - H140 Innafor frisiktsonene skal det være fri sikt på minimum 0,5 m over tilgrensande vegers nivå. Busker, trær, gjerde eller andre konstruksjonar som kan hindre sikten er ikkje tillate. Høgstamma trær, trafikkskilt og lysmaster kan plasserast i frisiktsona, dersom dei ikkje hindrar fri sikt. Parkeringsplassar kan ikkje etablerast i frisiktsonene. Kommunen kan krevje at sikthindrende vegetasjon og gjenstandar blir fjerna. 9.2 - Bevaring kulturmiljø H570 Gjeld omsynssone (vernesone) rundt automatisk freda kulturminne. Innanfor området skal kulturlandskapet med sin naturlige vegetasjon takast være på og haldast i hevd slik området ligg i dag. Det er ikkje høve til å sette i gong md graving eller andre tiltak som kan skade, øydelegge, grave ut, flytte, forandre dekke til, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme det freda kulturminnet og dette sitt verneområde, eller framkalle fare for at det kan skje jf. Kulturminnelova 3. Eventuelle tiltak må godkjennast av rette antikvariske mynde ved Møre og Romsdal fylkeskommune. 9.3 Bandlegging etter lov om kulturminne - H730 Området inneheld eit automatisk freda kulturminne. Den naturlige vegetasjonen skal takast vare på. Det er ikkje høve til å sette i gong md graving eller andre tiltak som kan skade, øydelegge, grave ut, flytte, forandre dekke til, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme det freda kulturminnet og dette sitt verneområde, eller framkalle fare for at det kan skje jf. Kulturminnelova 3. Eventuell dispensasjon frå føresegnene må godkjennast av rette antikvariske mynde ved Møre og Romsdal fylkeskommune. 10 - Rekkefølgekrav 10.1 - Infrastruktur: Det kan ikkje gis bruksløyve for nye bustadar i bustadområda før tilkomstveg til dei einskilde felta er opparbeida i samsvar med plan. Bustadbygginga kan likevel skje ved bruk av regulert trasé med anleggsvegstandard. Tilkomstveg skal byggast ut etter detaljplaner godkjent av kommunen. Parkeringsplasser slik som krevd etter planen, skal være opparbeida før det tilhøyrande byggearealet tas i bruk. 7
10.2 - Felles leikeplass: 10.2.1 Før det gis bruksløyve til første bustad innanfor område BFS4 og BFS5 skal det dokumenterast at felles leikeplass innanfor området er ferdig opparbeida og sikra med gjerde. 10.2.2 Før det gis bruksløyve til første bustad innanfor område BFS2 og BFS3 skal det dokumenterast at felles leikeplass innanfor området nevnt under punkt 3.11.2 er ferdig opparbeida og sikra med gjerde. 10.3 Teknisk anlegg: Før det gis løyve til igangsetting for første bustad skal det ligge føre godkjent teknisk plan for området. 10.4 Frådeling: Før det gis løyve til tiltak og frådeling for eit formål skal det ligge føre ein godkjent heilheitleg plan for formålet jfr 3.11. Ålesund, 19.09.2016 Rev. 16.11.2016 proess AS 8