Til andelseierne i Solbakken Borettslag Velkommen til generalforsamling mandag 15. mai 2017 kl. 18:00 i Grorud Samfunnshus. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2016. Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Solbakken Borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
2 Solbakken Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Solbakken Borettslag avholdes mandag 15. mai 2017 kl. 18:00 i Grorud Samfunnshus. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2016 A) Årsberetning og regnskap for 2016 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag om el-bil ladere til alle beboere B) Forslag om klipping av tujahekk C) Forslag om drenering Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år C) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år Oslo, 21.03.2017 Styret i Solbakken Borettslag Jon Ola Hove /s/ Ted William Lundsten /s/ Frode Hellesnes /s/ Stian Rettum Kværner /s/ Erik Molenaar /s/ Protokoll fra Ordinær generalforsamling kan du finne på borettslagets hjemmeside
3 Solbakken Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2016 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Jon Ola Hove Akerlia 14 A Nestleder Ted William Lundsten Akerlia 12 D Styremedlem Frode Hellesnes Akerlia 2 D Styremedlem Stian Rettum Kværner Akerlia 10 A Styremedlem Erik Molenaar Akerlia 10 C Varamedlem Synnøve Beate Brunstad Akerlia 4 A Varamedlem Dag Langerød Akerlia 16 D Varamedlem Thomas Wierli Akerlia 18 A Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Jon Ola Hove Varadelegert Ted William Lundsten Valgkomiteen Jørgen Akselvoll Dag Langerød Thomas Wierli Akerlia 14 A Akerlia 12 D Akerlia 18 D Akerlia 16 D Akerlia 18 A Styrets medlemmer består i dag av 5 menn og ingen kvinner. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Solbakken Borettslag Borettslaget består av 36 andelsleiligheter. Solbakken Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948180901, og ligger i bydel 10 Grorud i Oslo kommune med følgende adresse: Akerlia 2-18 Gårds- og bruksnummer : 91 36 Første innflytting skjedde i 1956. Tomten, kjøpt i 1985 er på 12 350 m2. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad.
4 Solbakken Borettslag Solbakken Borettslag har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2016 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2017. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2016 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2016 var til sammen kr 1 365 776. Kostnader Driftskostnadene i 2016 var til sammen kr 907 419. Resultat Årets resultat på kr 413 715 fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var pr 31.12.2016 kr 859 289 og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2016 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2017 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2017. Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 2 300 000 til større vedlikehold som omfatter maling av hus. Kommunale avgifter i Oslo kommune Oslo Kommune har ikke budsjettert med endring i de kommunale avgiftene for 2017.
5 Solbakken Borettslag Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2016. Forsikring Forsikringspremien for 2017 har økt med kr 6 754. Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 4,2 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Solbakken Borettslag. Lån Solbakken Borettslag har 1 lån i OBOS Banken. Lånet er et annuitetslån med flytende rente på 2,8 %. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2017) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,65 % p.a Forretningsførerhonorar Forretningsførerhonoraret for 2017 øker med 1 480 inkl. mva. Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2017. Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2017. Driften i 2017 viser at borettslaget ikke har nok midler til å gjennomføre planene uten et låneopptak på kr 1 500 000. Styret forventer ikke økning av felleskostnadene i 2017. Ifølge budsjettet vil nåværende felleskostnader på tross av låneopptaket redusere borettslagets disponible midler, men styret mener det er forsvarlig i 2017. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, 21.03.2017 Styret i Solbakken Borettslag Jon Ola Hove /s/ Ted William Lundsten /s/ Frode Hellesnes /s/ Stian Rettum Kværner /s/ Erik Molenaar /s/
Til Generalforsamlingen i Solbakken Borettslag Uavhengig revisors beretning Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet Konklusjon Vi har revidert Solbakken Borettslags årsregnskap som viser et overskudd på kr 413 715. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2016, resultatregnskap for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper. Etter vår mening er det medfølgende årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av borettslagets finansielle stilling per 31. desember 2016, og av dets resultater for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Grunnlag for konklusjonen Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av årsregnskapet. Vi er uavhengige av borettslaget slik det kreves i lov og forskrift, og har oppfylt våre øvrige etiske plikter i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Øvrig informasjon Ledelsen er ansvarlig for øvrig informasjon. Øvrig informasjon består av årsberetningen og budsjettallene, men inkluderer ikke årsregnskapet og revisjonsberetningen. Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke øvrig informasjon, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen. I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom øvrig informasjon og årsregnskapet, kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Dersom vi konkluderer med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feilinformasjon er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret (ledelsen) er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil. PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: 987 009 713 MVA, www.pwc.no Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap
Uavhengig revisors beretning - 2016 - Solbakken Borettslag Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til borettslagets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet. Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på årsregnskapet. Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg: identifiserer og anslår vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i årsregnskapet, enten det skyldes misligheter eller utilsiktede feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes utilsiktede feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av intern kontroll. opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontroll som er relevant for revisjonen, for å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. evaluerer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige konkluderer vi på hensiktsmessigheten av ledelsens bruk av fortsatt drift-forutsetningen ved avleggelsen av årsregnskapet, basert på innhentede revisjonsbevis, og hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser eller forhold som kan skape tvil av betydning om borettslagets evne til fortsatt drift. Dersom vi konkluderer med at det eksisterer vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i årsregnskapet, eller, dersom slike tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, at vi modifiserer vår konklusjon om årsregnskapet og årsberetningen. Våre konklusjoner er basert på revisjonsbevis innhentet inntil datoen for revisjonsberetningen. Etterfølgende hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at borettslaget ikke fortsetter driften. evaluerer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet i årsregnskapet, inkludert tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet representerer de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde. Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen og til hvilken tid revisjonsarbeidet skal utføres. Vi utveksler også informasjon om forhold av betydning som vi har (2)
Uavhengig revisors beretning - 2016 - Solbakken Borettslag avdekket i løpet av revisjonen, herunder om eventuelle svakheter av betydning i den interne kontrollen. Uttalelse om øvrige lovmessige krav Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 23. mars 2017 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern Statsautorisert revisor (3)
. 9 Solbakken Borettslag 185 SOLBAKKEN BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2016 2015 2016 2017 A. DISP. MIDLER PR. 01.01. 735 143 1 185 127 735 143 859 289 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) 413 715-174 428 386 800-1 824 700 Låneopptak 1 500 000 Fradrag for avdrag på langs. lån 15-289 569-275 557-289 000-298 000 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER 124 146-449 985 97 800-622 700 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 859 289 735 143 832 943 236 589 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 981 751 842 771 Kortsiktig gjeld -122 462-107 629 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 859 289 735 143
10 Solbakken Borettslag 185 - SOLBAKKEN BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER: Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2016 2015 2016 2017 Innkrevde felleskostnader 2 1 365 776 1 196 784 1 366 000 1 356 000 SUM DRIFTSINNTEKTER 1 365 776 1 196 784 1 366 000 1 356 000 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 3-7 050-7 050-8 000-8 000 Styrehonorar 4-50 000-50 000-50 000-50 000 Revisjonshonorar 5-3 875-3 750-4 000-4 500 Forretningsførerhonorar -59 230-56 950-59 000-61 000 Konsulenthonorar 6-572 -556-3 000-3 000 Kontingenter -7 200-7 200-7 200-7 200 Drift og vedlikehold 7-156 455-648 249-150 000-2 300 000 Forsikringer -133 014-122 880-130 000-141 000 Kommunale avgifter 8-240 674-235 509-241 000-241 000 Energi/fyring -7 367-5 846-10 000-10 000 Kabel-/TV-anlegg -199 481-124 050-200 000-205 000 Andre driftskostnader 9-42 500-50 163-60 000-60 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -907 419-1 312 204-922 200-3 090 700 DRIFTSRESULTAT 458 357-115 420 443 800-1 734 700 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 10 20 513 25 770 10 000 10 000 Finanskostnader 11-65 155-84 778-67 000-100 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -44 642-59 008-57 000-90 000 ÅRSRESULTAT 413 715-174 428 386 800-1 824 700 Overføringer: Til opptjent egenkapital 413 715 Fra opptjent egenkapital -174 428
11 Solbakken Borettslag 185 - SOLBAKKEN BORETTSLAG BALANSE EIENDELER Note 2016 2015 ANLEGGSMIDLER Bygninger 12 2 444 100 2 444 100 Tomt 530 825 530 825 Aksjer og andeler 13 20 20 SUM ANLEGGSMIDLER 2 974 945 2 974 945 OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer 14 118 805 105 845 Driftskonto OBOS-banken 417 101 174 677 Sparekonto OBOS-banken 445 844 562 249 SUM OMLØPSMIDLER 981 751 842 771 SUM EIENDELER 3 956 696 3 817 716 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 36 * 100 3 600 3 600 Opptjent egenkapital 1 362 945 949 230 SUM EGENKAPITAL 1 366 545 952 830 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 15 2 125 289 2 414 858 Borettsinnskudd 16 342 400 342 400 SUM LANGSIKTIG GJELD 2 467 689 2 757 258 KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld 122 137 107 245 Påløpte renter 325 384 SUM KORTSIKTIG GJELD 122 462 107 629 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 3 956 696 3 817 716
12 Solbakken Borettslag Pantstillelse 17 5 812 400 5 812 400 Garantiansvar 0 0 Oslo, 21.03.2017, STYRET I SOLBAKKEN BORETTSLAG Jon Ola Hove /s/ Ted William Lundsten /s/ Frode Hellesnes /s/ Stian Rettum Kværner /s/ Erik Molenaar /s/
... 13 Solbakken Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 1 202 072 Leietillegg for påbygg 4 488 Strøm el-bil 2 400 Tillegg internett 114 048 Døravdrag 42 768 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 1 365 776 NOTE: 3 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -7 050 SUM PERSONALKOSTNADER -7 050 Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 4 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2015/2016, og er på kr 50 000.
14 Solbakken Borettslag NOTE: 5 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 3 875. NOTE: 6 KONSULENTHONORAR OBOS -572 SUM KONSULENTHONORAR -572 NOTE: 7 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger -1 688 Drift/vedlikehold VVS -27 841 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -125 778 Drift/vedlikehold brannsikring -599 Kostnader dugnader -549 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -156 455 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 8 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -127 937 Feieavgift -9 180 Renovasjonsavgift -103 557 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -240 674 NOTE: 9 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -1 550 Container -11 617 Verktøy og redskaper -50 Andre fremmede tjenester -4 747 Trykksaker -1 201 Møter, kurs, oppdateringer mv. -4 513 Andre kontorkostnader -120 Porto -1 953 Bank- og kortgebyr -1 357 Velferdskostnader -15 393 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -42 500
15 Solbakken Borettslag NOTE: 10 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 317 Renter av sparekonto i OBOS-banken 3 595 Kundeutbytte Gjensidige 16 601 SUM FINANSINNTEKTER 20 513 NOTE: 11 FINANSKOSTNADER Rentekostnader OBOS-banken/OBOS Boligkreditt AS -64 555 Gebyr OBOS-banken/OBOS Boligkreditt AS -600 SUM FINANSKOSTNADER -65 155 NOTE: 12 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 1956 1 704 100 Oppskrevet 1972 740 000 SUM BYGNINGER 2 444 100 Tomten ble kjøpt i 1986. Gnr.91/bnr.36 Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 13 AKSJER OG ANDELER Grorud Samfunnshus 20 SUM AKSJER OG ANDELER 20 NOTE: 14 KORTSIKTIGE FORDRINGER Canal Digital 2017 (blir kostnadsført i 2017) 118 805 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 118 805 Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2017, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2017. NOTE: 15 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr. 31.12.16 var 2,80 %. Løpetiden er 20 år. Opprinnelig 2003-5 500 000 Nedbetalt tidligere 3 277 163 Nedbetalt i år 97 548-2 125 289 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -2 125 289
... 16 Solbakken Borettslag NOTE: 16 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 1956-342 400 SUM BORETTSINNSKUDD -342 400 NOTE: 17 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd 342 400 Pantelån 2 125 289 TOTALT 2 467 689 Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2016 følgende bokførte verdi: Bygninger 2 444 100 Tomt 530 825 TOTALT 2 974 925
17 Solbakken Borettslag 4 A) Forslag om el-bil ladere til alle beboere Forslagsstiller: Frank René Sørensen, Akerlia 18 c Jeg ønsker at generalforsamlingen skal behandle følgende forslag: Det nedsettes en prosjektgruppe som skal se på muligheten for å oppgradere gjeldende motorvarmere til også å kunne gi hensiktsmessig strøm til el-biler (minimum 16 ampere pr bil). Følgende mandat gis: Utarbeide hensiktsmessige tekniske muligheter for å tilby el-bil ladere til alle beboere. Oppgrader og/eller nytt anlegg inngår i vurdering. Samt også løsning her hvor betaling blir lagt på faktisk bruker, ikke borettslaget som helhet, som i dag. Angi et estimert budsjett for de ulike løsningene. Anbefale en løsning. Mest hensiktsmessige forslag framlegges på ekstraordinær generalforsamling på høsten 2017. Mvh Frank Renè Sørensen Akerlia 18 c Styrets innstilling: Styret har sendt ut en spørreundersøkelse for å finne ut om det er interesse blant beboerne, styret har også innhentet priser og vurdert løsning. Bare 3 beboere har svart at de vil anskaffe ladbar bil. Dersom mange beboere ønsker å lade bil vil en måtte installere type 3 lade-punkter med effektfordeling. En slik løsning koster fra 15 til 30 tusen kroner per ladepunkt, avhengig av kostnader til graving og om vi må betale anleggsbidrag til strømleverandør. Det er en slik løsning som er installert ved 14a, den er betalt av beboer. Forslag til vedtak: Det er etter husordenforskriften lov å lade fra motorvarmerne mot betaling, dette er mulig med lav effekt (Maks 6 til 8 amper). Siden bare 2 personer ønsker lader kan en ikke nå investere i en fellesløsning, men dersom noen få (4-5) ønsker å installere og betale selv så er det lov etter avtale med styre. Disse vil ikke måtte betale 2 ganger dersom det seinere blir ett felles prosjekt.
18 Solbakken Borettslag B) Forslag om å klippe toppen av tujahekken ved støyskjerm mot Nedrekaldbakkvei Forslagsstiller: Eldbjørg Foss, Akerlia 4 D Styrets innstilling: Det ble forsøkt å klippe toppene på disse tujaene på siste dugnad, men vi hadde ikke verktøy for dette. Dersom generalforsamlingen ønsker å beskjære hekken og stemmer for forslaget vil styret sette bort jobben.
19 Solbakken Borettslag C) Forslag om drenering Forslagsstiller: Styret Styret har mottatt henvendelser fra beboere i Akerlia 4 og i Akerlia 16 der en har saltavsetning og fukt inne i murveggen i kjeller, men ikke vann, og en ønsker at borettslaget skal forbedre drenering slik at en kan endre bruken av kjeller. Styrets vurdering er at det ikke er realistisk å skifte drenering uten at problemet er større enn det er nå, det er ikke vanninntrengning. Byggene er bygget med pusset murvegger i råkjellere, murene er malt med bek utvendig, men de er ikke bygget for å være helt tørre, fukt i veggen er ikke unormalt, men vanninntrengning skal det ikke være. Det er slik i store deler av borettslaget. Problemet drives av at det er endring av bruk av kjellerne. Å skifte drenering er ett svært stort prosjekt med oppgraving rundt mange hus, fjerning av terrasser med mer. Borettslaget skiftet drenering rund Akerlia 6 for ca 10 år siden, kostnaden var da ca 300.000 og er antagelig høyere i dag. Det er ikke gjort kostnadsoverslag, men kostnaden kan komme opp mot Kr 100.000 pr leilighet. Siden vi i tilfelle gjør dette for å heve kvaliteten er det riktig å behandle det på generalforsamling da dette da det ikke er retting av en feil, men en kvalitetsheving. Konsekvensene av ett slikt arbeid er store både praktisk og økonomisk, en må forvente en husleieøkning opp mot 1000 Kr pr leilighet pr. måned i tillegg til individuelle kostnader i forbindelse med riving og oppbygging av terrasser. Forslag til vedtak: Borettslaget ønsker ikke å grave opp og forbedre drenering annet enn ved vanninntrengning, eller fare for det, men styret gjør forundersøkelser og prøver å innhente tilbud dersom det er nødvendig.
20 Solbakken Borettslag Orientering om borettslagets drift Styrets arbeid Siden forrige ordinære generalforsamling har styret avholdt 4 styremøter og noen arbeidsmøter. Styret har i år som tidligere arrangert sommerfest, tenning av juletre og dugnad. Større saker som styret i år har arbeidet med: Innhentet anbud og valgt leverandør for maling av hus Utbedret vannlekkasje på hovedvannrør Vurdert økonomi i forhold til fremtidig vedlikeholdsbehov Styret Borettslagets hjemmeside: www.solbakkenborettslag.no Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Parkering Borettslaget har én parkeringsplass pr. leilighet. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 72985761. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebygging skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler i hver etasje, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Helse, miljø og sikkerhet Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å vurdere risiko, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet.
21 Solbakken Borettslag Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 02333. Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av selskapene forvaltet av OBOS. Solbakken Borettslag er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til våre fellesanlegg. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Kabel-TV Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Canal Digital på telefon 06090 eller besøke deres nettside www.canaldigital.no. Større vedlikehold og rehabilitering 2015 Asfaltert gangveier og parkeringsplasser 2013 Drenering bak Akerlia 12 2012 Anskaffet nye 10års røkvarslere Utbedret råteskader i takterrasser i Akerlia 14 2011 Skifte utgangsdører i Solbakken 2 8 Utbedret murskader 2010 Alle reduksjonsventiler og stoppekraner i borettslaget er skiftet. Det er satt opp sklisikring på takene slik at feier kan komme opp på taket for å feie. Sanden på lekeplassen er skiftet. 2009 Reparasjon av trapper, enklere parkering ved Akerlia 16-12 ved skråparkering, skiftet brannslukningsapparater 2007 Utbedring av avløpsrør og vedlikehold av lekeplass 2006 Montering av ny trapp til Nedre Kalbakkvei og plantet tujahekk langs Nedre Kalbakkvei.
22 Solbakken Borettslag 2004 Nye 10 års røykvarslere er montert og inntaksstrøm i felleskjellere er oppgradert. 2003 Total utvendig rehabilitering 2002 Lekeplass oppdatert i henhold til HMS 2001 Nytt lekeapparat kjøpt inn 1999 EL oppgradering utvendig og innvendig 1997 Reparasjon av murtrapper 1997 Montert stigetrinn til feieren 1996 Husene nr. 10 18 blir malt 1996 Rehabilitering av avløpsrør 1994 Brannstiger ble montert ved alle leil. 1994 Motorvarmersystemet og parkeringsplassene ble renovert 1994 Redskapsbod og bl.a. snøfreser innkjøpt 1989 Ny takbelegning på samtlige hus 1986 Tomtearealet på ca. 12 mål ble kjøpt av kommunen