DETALJREGULERINGSPLAN «HØKNESLIA» i Namsos kommune REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplankart datert: 26.04.2012 Reguleringsbestemmelser datert: 26.04.2012 Siste revisjon av reguleringsplan: 05.10.2012 Siste revisjon av reguleringsbestemmelsene: 05.10.2012 Dato for stadfestelse i KST: 25.10.2012 1
1 AVGRENSNING Det regulerte området er på planen vist med reguleringsgrense. 2 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål: Bebyggelse og anlegg (Pbl 12-5.1): -frittliggende boligbebyggelse -konsentrert boligbebyggelse -blokkbebyggelse -garasjeanlegg -nærmiljøanlegg -lekeplasser Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5.2): -kjøreveger -fortau -gang/sykkelveg -annen veggrunn, grøntareal -parkeringsplasser Grønnstruktur (Pbl 12-5.3): -naturområder Landbruks, natur og friluftsområder -jordbruk -vern av kulturmiljø eller kulturminne Hensynssoner (Pbl 12-6): -frisikt -båndlegging etter lov om kulturminner 2
3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Bebyggelse og estetikk Plassering av bebyggelse i planområdet vist på plankart er veiledende. Bebyggelsen skal gis en attraktiv og estetisk tiltalende utforming. Ubebygde arealer skal gis en tiltalende behandling og tillates ikke benyttet til lagring. Fargebruk skal illustreres ved søknad om byggetillatelse og skal godkjennes av Namsos kommune. Farge på tak skal være mørk eller jordfaget, og ikke reflekterende. 3.2 Støy For boliger og utendørs oppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinjer. For område BK6 skal utendørs støy med tiltak dokumenteres gjennom støyberegninger. 3.3 Parkering For eneboliger skal det avsettes 2 biloppstillingsplasser. For boliger med felles parkeringsløsninger skal det beregnes 1,5 bil pr boenhet. 3.4 Utearealer. Sammen med søknad om tillatelse tiltak skal det sendes inn detaljert utomhusplan. Planen skal vise bebyggelse med markering av innganger, atkomst og parkering, eventuelle støttemurer, areal for avfall, samt andre arealavgrensende tiltak. Det skal vedlegges byggesøknaden terrengsnitt som viser høydeplassering for bebyggelsen, støttemurer og terrengjusteringer. 3.5 Avfall Infrastruktur for avfall skal planlegges med fellesløsninger for områder med konsentrert boligbebyggelse og blokkbebyggelse Avfallsløsning skal tilrettelegges for kildesortering. 3.6 Arkeologiske undersøkelse Før iverksetting av anleggsarbeid i medhold av planen skal det foretas arkeologisk utgraving av de berørte fredete kulturminnene, id 157805, 157806, 15157807, 157809 og 157810. Det skal tas kontakt med Nord-Trøndelag Fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes. 3.7 Plankrav Geotekniske forhold for området skal dokumenteres særskilt. I områder for konsentrert boligbebyggelse (BK 1-7 og BB1) stilles krav om en helhetlig utbyggingsplan for hvert delområde før utbygging kan igangsettes. 3.8 Fredede kulturminner Dersom det ved arbeider i marken blir påtruffet automatisk fredete kulturminner jf. Kulturminneloven 3, må arbeidene straks stanses i den utstrekning de kan berøre kulturminnene. Tiltakshaver står ansvarlig for at Kulturminnemyndighetene i Nord Trøndelag fylkeskommune varsles umiddelbart, jfr. lov om kulturminner 8, 2.ledd. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senest innen 3 uker om arbeidene kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan under gitte forhold forlenges. 3.9 Universell utforming Bebyggelse og anlegg skal gis universell utforming ihht. gjeldende regelverk. 3.10 Turveier, lekearealer og velforening Ivaretas av utbygger 3
4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Områder til boligbebyggelse Området reguleres til frittliggende og konsentrert boligbebyggelse. 4.2 Grad av utnytting Utnyttelsesgrad BYA er påført plankart. I beregningen av BYA skal parkering ihht. kommunale vedtekter medregnes uavhengig av om denne er overbygget eller ikke. 4.3 Garasjer På eneboligtomter tillates frittliggende garasje eller garasje sammenbygd med bolig. Garasje skal tilpasses bolighusets form, materialbruk og farge. Mønehøyder tillates inntil 4,5 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. 4.4 Område BK1 I område BK1 skal det oppføres 2-mannsboliger/ flermannsboliger. Bebyggelsen skal ha flate tak og skal planlegges med en enhetlig karakter. Bebyggelsen tillates oppført i 3 etasjer inkl. sokkeletasje. I tillegg tillates takoppbygg over 3. plan inntil 60% av arealet i underliggende plan. Maks tillatt gesimshøyde 3. plan er 9m over ferdig gulv i nederste plan. I sokkeletasje tillates innredet egen boenhet. Innenfor felt BK1 skal det være mellom 18-24 enheter (min - maks). 4.5 Område BF1 og BF2 Områdene BF1 og BF2 skal bebygges med eneboliger i inntil 2 etasjer. På skrå tomter hvor terrenget tillater det, tillates boliger i tillegg underbygget med sokkeletasje. I sokkeletasje tillates innredet egen boenhet. Gesimshøyde tillates inntil 7,5 meter for flate tak, 8 meter for pulttak og 6 meter og mønehøyde inntil 8 meter for saltak. Høyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Innefor felt BF1-2 skal det være 18 enheter. Områdene BF1 og BF2 tillates bebygd med BYA 40 %, utnyttelsesgrad skal beregnes for hver enkelt tomt. 4.6 Område BK2, BK3, BK4, BK5, BK6 og BK7 I områdene BK2-7 skal det oppføres rekkehus / eller flermannsboliger i 2 etasjer. På skrå tomter hvor terrenget tillater det, tillates boliger i tillegg underbygget med sokkeletasje. Bebyggelsen skal planlegges med en enhetlig karakter innen hvert område, men det skal tilstrebes variasjon i antall boenheter i rekkehusene med en blanding av 2 til 5 enheter i rekke. Bebyggelsen skal ha flatt tak eller pulttak. Gesimshøyde tillates inntil 7,5 meter for flate tak, 8 meter for pulttak Høyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng. For bebyggelse med flatt tak kan i tillegg tillates takoppbygg inntil 60% av arealet i underliggende plan. Innenfor felt BK2 skal det være mellom 10-14 enheter (min - maks). Innenfor felt BK3 skal det være mellom 8-10 enheter (min - maks). Innenfor felt BK4 skal det være mellom 8-10 enheter (min - maks). Innenfor felt BK5 skal det være mellom 16-20 enheter (min - maks). Innenfor felt BK6 skal det være mellom 14-18 enheter (min - maks). Innenfor felt BK7 skal det være mellom 4-6 enheter (min - maks). 4
4.7 Område BB1 I område BB1 skal det oppføres blokkbebyggelse/flermannsboliger i inntil 4 etasjer. For boligbygg i skrått terreng tillates i tillegg parkeringskjeller i nederste plan. Bebyggelsen skal ha flate tak og skal planlegges med en enhetlig karakter. Gesimshøyde tillates inntil 10,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Innefor felt BB1 skal det være mellom 45-47 enheter (min - maks). 4.8 Lekeplasser, nærmiljøanlegg Områdene avsatt til felles lekeplass og felles nærmiljøanlegg er felles for alle innenfor planområdet. Lekeplassene skal utformes med tanke på god tilgjengelighet og tilrettelegges for aktiv leik for barn i ulike aldersgrupper. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 Kjøreveger Offentlige kjøreveger skal opparbeides med fast dekke og bredder som vist på plan Felles atkomstveg f_v1 er felles for boliger i område BF1 med atkomst fra denne vegen. Felles atkomstveg f_v2 er felles for område BK2. Felles atkomstveg f_v3 er felles for boliger i område BK5 med atkomst fra denne vegen. Felles atkomstveg f_v4 er felles for boliger i område BF2 og BK7. 5.2 Fortau Fortau skal opparbeides ihht. detaljplan godkjent av Namsos kommune. Fortau skal ha fast dekke og skal være fysisk atskilt fra kjøreveg. 5.3 Gang-/ sykkelveg Gang/sykkelveg er offentlig formål. 5.4 Gangveg - sti Gang/sykkelveg er offentlig formål. 5.5 Parkeringsplasser. Felles parkering f_p1 er felles for område BK2. Felles parkering f_p2 er felles for områdene BK3 og BK 4. Felles parkering f_p3 er felles for boliger innen område BK5 med atkomst fra felles Veg 3. Felles parkering f_p4 og f_5 er felles for boliger innen BK5 med atkomst fra O_veg 2, og BK6. 5.6 Annet vegareal. Arealet skal tilsåes og opparbeides grøntmessig. Beplantning skal ikke være til hinder for frisikt. 6 GRØNNSTRUKTUR 6.1 Naturområder I naturområdene skal eksisterende vegetasjon søkes bevart. 5
7 LANDBRUK, NATUR OG FRILUFTSOMRÅDER 7.1 Vern av kulturmiljø eller kulturminne Område i tilknytning til id 157808, gravhaug, avsettes til verneområde for kulturminne. 8 HENSYNSSONER 8.1 Frisikt Innenfor frisiktssoner skal det være fri sikt i en høyde over 0,5 meter over plannivå på tilstøtende veg. 8.2 Vern av kulturminne, gravhaug I reguleringsplansområdet er det registrert automatisk fredete kulturminner i form av en gravhaug (Askeladden id: 157808). Kulturminnet er automatisk fredet i henhold til kulturminneloven 4 pkt. j. For å ivareta hensikten med kulturminnelovens 3 og 6 reguleres området til hensynssone d) båndlagt etter kulturminneloven. Av hensyn til kulturminnet må det ikke skje inngrep i markoverflaten i form av veier, uttak av masse eller annen form for graving. Det må heller ikke oppføres bygg eller skilt av noe slag i området. For øvrig henvises det til kulturminnelovens bestemmelser. 9 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 9.1 Geoteknikk Før byggetillatelse kan gis skal stabilitet i grunn ved etablering av veier, ledningsanlegg og opparbeidelse tomter, samt fundamentering av boligenheter dokumenteres ihht. geotekniske rapporter fra Multiconsult AS nr. 415469-001 og 415469-002 datert 28.08.2012. 9.2 Krav til ferdigstillelse Før brukstillatelse for boliger innen område BK1 og BF1 kan gis, skal offentlig hovedatkomstveg o_v1 og V2 inkl. fortau, og felles lekeplasser innen respektive byggeområder være ferdig opparbeidet ihht. godkjent plan. Før brukstillatelse for boliger innen område BK2 kan gis, skal offentlig hovedatkomstveg o_v1 inkl. fortau, og felles lekeplass innen byggeområde være ferdig opparbeidet ihht. godkjent plan. Før brukstillatelse for boliger innen område BK3 og BK 4 kan gis, skal tilgrensende del av offentlig hovedatkomstveg o_v3, leikeplasser og felles nærmiljøanlegg være ferdig opparbeidet. Før brukstillatelse for boliger innen område BK5 og BK6 kan gis, skal tilgrensende del av offentlig hovedatkomstveg o_v3, lekeplass og felles nærmiljøanlegg være ferdig opparbeidet. For boliger innen BK6 kreves i tillegg nødvendig støyskjerming ferdigstilt. Før brukstillatelse for boliger innen område BF2 og BK7 kan gis, skal tilgrensende lekeplass være ferdig opparbeidet. 6