husbank 8 sider/revidert 15.05.02 15:06 Side 1 BYGG RIKTIG OG STØRRE: Husbanken premierer hus med sokkeletasjer Lån kr 2160 000,- Tilskudd kr 60 000,- Lån kr 1280 000,- Tilskudd kr 0 000,- Gelder satser for 2002
husbank 8 sider/revidert 15.05.02 15:06 Side 2 Husbanken tilbyr svært gunstig finansiering om du velger å bygge hus med sokkeletasje og en utleieleilighet. Det er fordi man ønsker å premiere bygging av hus som har en ekstra utleieleilighet. I tillegg er det slik at om du bygger hus med sokkel og utleieleilighet, kan du bygge nesten dobbelt så stort som Husbankens egentlige arealgrense på 120 m 2, som gjelder hver boenhet. Det er også slik at Husbanken bare delvis tar kjelleren med i arealberegningen. Les mer om hvorfor det er så gunstig å bygge hus med sokkel og utleieleilighet! Når du bygger hus med sokkel og ekstra utleieleilighet, får du: - Lån til to boliger! - Tilleggslån for begge boligene! - Aksept for inntil 50 prosent høyere tomtepris! I tillegg til selve "Husbanklånet", eller grunnlånet om du vil, har Husbanken mange ulike lånetillegg og tilskuddsordninger. Det er derfor ikke bestandig så enkelt å beregne hvor mye man kan få i lån til sitt nye hus. Her har vi derfor satt opp en modell som viser deg den totale finansieringen som er mulig gjennom statsinstitusjonen. Husbanken ønsker å stimulere til at man bygger fornuftig og riktig, ikke minst med tanke på boligens bruk gjennom mange år og ulike livsfaser for personene som bebor huset. Derfor er låne- og tilskuddsordningene spesielt gunstige når det gjelder livsløpsstandard og innenfor helse, miljø og sikkerhet. I mange tilfeller er det slik at dersom du tilfredsstiller Husbankens ulike krav for tilleggslån, er huset ditt også tidsriktig i forhold til hva man burde forvente av et moderne hus. Og samtidig har du da et hus som er et godt finansieringsobjekt. Men, det er jo slett ikke sikkert at du ønsker å gjøre alle tiltakene som er foreslått. Gjør din egen vurdering. HUS MED SOKKEL Huslån kr 70 000,- Helse, miljø og sikkerhet kr 420 000,- Sokkel med leilighet kr 40 000,- Livsløpsstandard kr 80 000,- Tilskudd kr 0 000,- Økt kostnadsgrense for tomt for kr 175 000,- Bolig 2 Bolig 1 skrånende terreng Kjeller boder FAKTOR 0,5 Lån kr 2 160 000,- Tilskudd kr 60 000,- Helse, miljø og sikkerhet kr 420 000,- Livsløpstandard kr 80 000,- Tilskudd kr 0 000,- Til hus med sokkel og utleieleilighet er lånemulighetene slik: Hovedleilighet: kr 780.000-50.000 + 420.000 + 80.000 = kr 1.20.000 i lån + kr 0.000 i tilskudd Bileilighet: kr 580.000-150.000 + 420.000 + 80.000 = kr 90.000 i lån + kr 0.000 i tilskudd Til sammen kr 2.160.000 i lån + kr 60.000 i tilskudd Husbankens hovedlån er kr 780.000, men som du ser i regnestykket over trekkes det ifra kr 50.000 på lånet til hovedleiligheten og kr 150.000 på lånet til bileiligheten. Det er selvfølgelig fordi det er billigere å bygge en sokkeletasje enn en hovedetasje. side 2
husbank 8 sider/revidert 15.05.02 15:06 Side Viktig å vite om Husbanken Har du tenkt å finansiere husbyggingen gjennom Husbanken, er det enkelte ting du må sette deg inn i, som gjør det lettere å beregne hvordan du kan bygge og hvor mye du kan låne: - Hva slags hus du kan bygge - Husbankens arealberegninger - Hvor stort hovedlån eller grunnlån du kan få - Hvilke tilleggslån og tilskudd som er mulige å få KOSTBARE TOMTER: Spar mange penger ved bedre utnyttelse I dag er tomteprisen de fleste steder svært høy, og det gjelder derfor å utnytte tomtearealet best mulig. Ved å bygge sokkel, utnytter du tomten maksimalt. Dette er bra både for deg og miljøet. Den som ikke bygger sokkel, må nødvendigvis ta i bruk et kostbart tomteareal om man siden ønsker mer plass. Eller for å snu på flisa: Ved å bygge sokkel og dermed utnytte tomten maksimalt, kan du kjøpe en mindre tomt og spare mye penger. Hva slags hus kan jeg bygge? Husbanken gir lån til de fleste typer bolighus, forutsatt at huset har en tilfredsstillende standard. Husbankens minstestandard beskriver en alminnelig god boligstandard for vanlige to-, tre- og fireromsboliger. Den skal også være stor nok og inneholde gode rom til forskjellig bruk. Plassbehovet øker med antall beboere og rom. Noen eksempler er: at stue- og kjøkkenarealet for en toromsbolig skal være minst 25 m 2. For hvert ekstra rom bør arealet økes med minst fem kvadratmeter, kjøkkenet bør ha plass til fire løpemeter kjøkkeninnredning, minst ett soverom må ha plass til dobbeltseng m.m. Ferdighusleverandørene tilbyr mange hustyper som allerede er godkjent for finansiering i Husbanken. Hvis du velger en annen løsning bør du kontakte Husbanken tidlig i prosessen slik at du innretter deg mot en best mulig finansiering og et best mulig hus. Husk at også kostnader og areal må godkjennes av Husbanken. Husbankens arealberegninger HUS UTEN SOKKEL Arealreglene definerer det arealet som skal være med å bestemme størrelsen på lånet. Låneutmålingen øker med arealet etter definerte arealsatser. For å stimulere til optimalt ressursbruk, er arealsatsene knyttet til låneutmålingen på en slik måte at det kan oppnås maksimalt lån ved god utnyttelse av arealer som er klart mindre enn Husbankens arealgrenser. Bolig 1 Huslån kr. 780.000.- BRUKSAREAL (BRA) Bruksareal (BRA) omfatter: Arealet innenfor boligens omsluttende vegger og arealet på eventuelle birom og andel av fellesareal som tilhører boligen, men som ligger utenfor boligens omsluttende vegger. Birom er private boder som bare har atkomst utenfra eller fra boligenes fellesareal. Fellesareal er areal som benyttes av to eller flere boliger og som ikke er definert som en selvstendig bruksenhet. Bruksareal (BRA) er et uttrykk for boligens (bruksenhetens) disponible areal. Lån kr 1 280 000,- Tilskudd kr 0 000,- Til tomt og hus uten sokkeletasje kan du låne: 780.000 + 420.000 + 80.000 = kr 1.280.000 + kr 0.000 i tilskudd BEREGNET AREAL (BA) Beregnet areal (BA) er det som avgjør beregningen av størrelser innenfor Husbankens arealgrense på 120 m 2 pr. bolig. BA blir fastsatt på bakgrunn av boligens bruksareal (BRA) og framkommer ved at bruksarealet (BRA) for hvert plan multipliseres med en beregningsfaktor for planet. Et plan som egner seg godt til boligrom (etasjeplan), har høyere faktor enn plan som ikke er like godt egnet (kjeller). Planets beregningsfaktor avspeiler også at de ulike planene har ulike byggekostnader. Beregnet areal (BA) gjør det mulig å foreta en tilnærmet sammenligning av ulike boliger, enten de ligger i skrått eller på flatt terreng, har ulikt antall etasjer osv. side
husbank 8 sider/revidert 15.05.02 15:06 Side 4 Hvor storthovedlån eller grunnlån kan jeg få? premiert av Husbanken MED UTLEIELEILIGHET: 50 prosent høyere tomtepris Vær oppmerksom på at Husbanken har en øvre tomtekostnadspris på 50.000 kroner for en enebolig. Det kan være vanskelig å finne tomt til denne prisen nær byer og tettsteder, men bygger du sokkel med bileilighet som kan leies ut, øker denne med 50 prosent. Det betyr at du da kan investere kr 525.000 i tomt og fremdeles kvalifisere til lån i Husbanken. (I Oslo og områder med tilsvarende høyt kostnadsnivå kan Husbanken godkjenne tomtekostnader utover kr 50.000,-.) GUNSTIG EGENINNSATS Egeninnsatsen du utfører på husprosjektet ditt er verdifull. Den skal prises som om det er profesjonelle tjenester og legges inn som en del av det totale prosjektregnskapet for husbyggingen. De som er en smule nevenyttige og innsatsvillige, vil dermed kunne bruke egeninnsatsen som en del av toppfinansieringen. Med egeninnsats til grunnmur og f. eks innvendige arbeider, er det snakk om store beløp. Husbanklånet består av et grunnlån med tillegg. Grunnlånet er avhengig av antall rom og størrelsen på huset. Lånetillegg får du hvis du legger til rette for bestemte kvaliteter ved huset. Det endelige lånebeløpet kan nå opp i 80 prosent av total anleggskostnad. For tiden er grunnlånets maksimumsstørrelse 780.000 kroner, som gjelder hus mellom 95 og 120 m 2. Det er viktig å huske på at dersom du bygger hus med en ekstra utleieleilighet, er det både grunnlån og tilleggslån for denne leiligheten også. HUSLÅN VED BYGGING AV BOLIG MED BILEILIGHET: Grunnlån, Husbankens makslån, inntil 120 m 2 kr 70.000,- Grunnlån for bygging av sokkel med utleieleilighet, 55 m 2 kr 40.000,- HUSBANKENS TILLEGGSLÅN Tilleggslånene i Husbanken er mange. Noen lånetillegg gis på bakgrunn av søkerens spesielle situasjon, mens andre tillegg er premieringer av god planlegging og god kvalitet. Videre er noen av tilleggene faste beløp, mens andre er avhengig av behov eller kostnader som investeres. (Noen spesielle lånetillegg gis kun til såkalte prosjekter, som betyr minst 6 boliger.) EKSEMPLER PÅ TILLEGGSLÅN Som du ser nedenfor, gjelder tilleggslån for hver av boenhetene. Bygger du hus med sokkel og en utleieleilighet, får du derfor en svært god finansiering gjennom Husbanken. LÅNETILLEGG: For livsløpsstandard i hovedetasje kr 80.000,- For livsløpsstandard i sokkelleilighet kr 80.000,- Eksempler på lånetillegg Helse, miljø og sikkerhet: Vannbåren varme og varmepumpe kr 140.000,- Automatisert elektroteknisk "livsløpsstandard" kr 80.000,- Balansert ventilasjon med varmegjenvinning kr 60.000,- Boligsprinkling kr 60.000,- Sentralstøvsuger kr 20.000,- Forebyggende tiltak mot radon kr 20.000,- Automatisk stoppesystem ved vannlekkasje kr 20.000,- Tiltaksgruppe 5; minst fire tiltak av f. eks komposteringsbinge, kjøkkenskap til tak, vindfang som klima- og skiftesone, brannalarm, innbruddsalarm m.v. kr 20.000,- Lånetillegg for helse, miljø og sikkerhet i hovedetasje kr 420.000,- Lånetillegg for helse, miljø og sikkerhet i sokkeleilighet kr 420.000,- Til et hus med sokkeletasje og utleieleilighet kan du i Husbanken låne til sammen 2.160.000 kroner. I tillegg kan du få kr 60.000,- i tilskudd. Til hus uten sokkeletasje kan du låne 1.280.000 kroner og få 0.000 kroner i tilskudd. side 4
husbank 8 sider/revidert 15.05.02 15:06 Side 5 Kr 80.000,- i ekstra lån for livsløpsstandard Med livsløpsstandard mener Husbanken at boligen skal sikre god tilgjengelighet utover de kravene som stilles i minstestandarden, slik at boligen kan brukes i alle perioder av livet, også ved nedsatt bevegelighet og bruk av rullestol. I forbindelse med oppføringslån kan det gis et lånetillegg på 80 000 kroner hvis boligen tilfredsstiller Husbankens livsløpsstandard. Dimensjoneringsgrunnlaget er et sett med minimumsmål som beskriver rullestolbrukerens krav til plass ved forflytning, aktivitet og arbeidsoperasjoner. Sammen med minstestandardens krav til det enkelte stedet/rommet i og utenfor boligen, utgjør dimensjoneringsgrunnlaget Husbankens krav til livløpsboliger. Dimensjoneringsgrunnlaget tar utgangspunkt i en middels stor rullestol, der bruker har god førlighet i armene og kan manøvrere rullestolen selv. Slik regner du ut hvor stort hus du kan bygge HUS 1: UTEN SOKKEL HUS 2 MED SOKKEL 120 m 2 120 m 2 FAKTOR 0,5 Her ser du to hus, begge innenfor Husbankens maksimumsareal på 120 m 2 BA. HUS 1. har kun én etasje på 120 m 2 HUS 2. representerer en smartere byggeskikk. Hovedleiligheten har her et areal i 1. etg. på 100 m 2, og 95m 2 i underetasjen. Av dette benyttes 55 m 2 til utleieleilighet, resten på 40 m 2 til eget formål (med Husbankens faktorutregning blir dette til sammen bare 120 m 2 BA). I tillegg har dette huset en utleieleilighet på 55 m 2. FORKLARINGEN: Husbanken beregner sokkelareal med en faktor på 0,5. Hvordan få tilskudd DETTE SIER HUSBANKEN: Tilskudd til boligkvalitet skal stimulere bolig- og miljøfornyelse og oppføring av nye boliger med kvaliteter som er viktige ut fra samfunnssmessige hensyn. Tilskudd skal fortrinnsvis gis ved tiltak som normalt ikke ville blitt gjennomført i boligmarkedet. Husbanken kan gi tilskudd til bygging av nye boliger med særlig gode kvaliteter i bolig og bomiljø. Tilskuddet skal normalt nyttes i forbindelse med lånsaker i Husbanken. Det kan gis tilskudd til investeringer innen områdene tilgjengelighet og helse, miljø og sikkerhet. Med tilgjengelighet menes prosjekter som oppfyller kravene til lånetillegg for livsløpsstandard og heis. Det samme gjelder prosjekter som oppfyller kravene til lånetillegg for helse, miljø og sikkerhet (tiltaksgruppene 1, 2 og ). 1. etg.: 100 m 2 BRA x 1.0 = 100 m 2 BA U. etg: 40 m 2 BRA x 0,5 = 20 m 2 BA Sum = 120 m 2 BA 55 m 2 BRA x 1.0 = 55 m 2 BA Totalt BRA for huset: ca 195 m 2 SKATTEFRI LEIEINNTEKT For at leieinntekten fra sokkelleiligheten skal være skattefri, må du passe på at utleiligheten representerer mindre enn halvparten av husets totale utleieverdi. LÅN INNTIL 80 PROSENT AV ANLEGGSKOSTNADENE Husbanken har en øvre grense for lån på 80 prosent av anleggskostnadene. Har du vanskelig for å toppfinansiere huset, kan egeninnsats hjelpe deg langt på vei. side 5
husbank 8 sider/revidert 15.05.02 15:06 Side 6 Få større hus med Husbankfinansiering ved å bygge med sokkel Her ser du ulike måter å komponere et hus med sokkel og utleieleilighet. Arealet i underetasjen blir alltid litt mindre enn hovedetasjen. Det er fordi tykkere sokkelvegger kommer til fratdrag i arealberegningen. Det er ingen ting i veien for at du kan bygge både to og tre utleieleiligheter. Pass bare på at det totale utleiearealet ikke overstiger 50 prosent av eneboligens totale utleieverdi dersom du vil at utleien skal være skattefri. Leilighet 1 EKSEMPEL 1 120 m 2 BRA x 1.0 = 120 m 2 BA 115 m 2 BRA x 1.0 = 115 m 2 BA Totalt BRA for huset: ca 25 m 2 EKSEMPEL 2 1. etg.:110 m 2 BRA x 1.0 = 110 m 2 BA U.etg.: 20 m 2 BRA x 0,5 = 10 m 2 BA Sum = 120 m 2 BA 95 m 2 BRA x 1.0 = 95 m 2 BA Totalt BRA for huset: ca 215 m 2 side 6
husbank 8 sider/revidert 15.05.02 15:06 Side 7 EKSEMPEL 1. etg.: 102 m 2 BRA x 1.0 = 102 m 2 BA U.etg.: 7 m 2 BRA x 0,5 = 18,5 m 2 BA Sum = 120,5 m 2 BA 60 m 2 BRA x 1.0 = 60 m 2 BA Totalt BRA for huset: ca 180,5 m 2 Leilighet 1 Leilighet side 7 EKSEMPEL 4 Loft: 0 m 2 BRA x 0,6 = 18 m 2 BA 1. etg.: 90 m 2 BRA x 1.0 = 90 m 2 BA U.etg.: 25 m 2 BRA x 0,5 = 12,5 m 2 BA Sum = 120,5 m 2 BA 60 m 2 BRA x 1.0 = 60 m 2 BA Totalt BRA for huset: ca 180,5 m 2 EKSEMPEL 5 120 m 2 BRA x 1.0 = 120 m 2 BA 57 m 2 BRA x 1.0 = 57 m 2 BA Leilighet 57 m 2 BRA x 1.0 = 57 m 2 BA Totalt BRA for huset: ca 24 m 2
husbank 8 sider/revidert 15.05.02 15:06 Side 8 www.kjeller.no Design: Bird Kommunikasjon Tekst: Trond Opstad Prod. ressurs.no Tørre og sunne hus Optiroc a.s www.optiroc.no og www.leca.no Postboks 216 Alnabru, 0614 Oslo Tlf. 22 88 77 00 Norcem a.s www.norcem.no Postboks 186 Vika, 0114 Oslo Tlf. 22 87 84 00 Fabeko www.fabeko.no Postboks 212 Solli, 0201 Oslo Tlf. 22 94 76 48 Malthus a.s www.malthus.no Postboks 245, 4066 Stavanger Tlf. 51 6 50 00 Isola a.s www.isola.no Prestemoen, 946 Porsgrunn Tlf. 5 57 57 00 Icopal a.s www.icopal.no Postboks 55, 1475 Fjellhamar Tlf. 67 97 90 00 Spenncon www.spenncon.no Industriveien 2, 17 Sandvika Tlf. 67 57 9 00 Byggevareindustrien Postboks 7186 Majorstua, 007 Oslo Tlf. 2 08 75 00 Mur-Sentret www.mur-sentret.no Postboks 5 Blindern, 01 Oslo Tlf. 22 9 07 60 Betongelementforeningen www.betongelement.no Postboks 7186 Majorstua, 007 Oslo Tlf. 2 08 75 00 Fundia a.s www.fundia.com Postboks 59 Grefsen, 0409 Oslo Tlf. 2 9 8 00 H+H Celcon www.hhcelcon.no Semsv. 1, 00 Hokksund Tlf. 2 25 0 0 Kristiansands Cementstøberi a.s 4658 Tveit Tlf. 8 00 7 80 Brødr. Sunde www.sunde.no Postboks 8115 Spjelkavik, 6022 Ålesund Tlf. 70 17 70 00 ISOmur www.isomur.no 175 Ramnes Tlf. 9 6 41 Utgitt av KjellerForum c/o Optiroc as Postboks 216 Alnabru 0614 Oslo Tel: 22 88 77 00